XXXX年世聯(lián)-廊坊市綠宸地產(chǎn)固安項(xiàng)目

走向未來，更決定未來走向!——綠宸地產(chǎn)固安項(xiàng)目定位報(bào)告謹(jǐn)呈：綠宸地產(chǎn)項(xiàng)目背景核心問題聚焦整體思路項(xiàng)目定位啟動(dòng)區(qū)策略項(xiàng)目機(jī)會(huì)尋找整盤操盤策略項(xiàng)目背景。本體分析開發(fā)商目標(biāo)本項(xiàng)目位于河北省固安縣縣城南部，毗鄰北京，屬于北京周邊陌生區(qū)域固安縣隸屬河北省廊坊市，地處首都地區(qū)“一軸三帶”京津發(fā)展軸的軸心區(qū)；固安與北京大興區(qū)僅有永定河相隔，古有“天子腳下”之稱，今有“京南明珠”美譽(yù)；固安距北京天安門50公里，屬于京郊區(qū)域；50公里本項(xiàng)目位于固安縣城南部，距離固安縣城核心區(qū)2公里；本項(xiàng)目屬于固安縣城市總體規(guī)劃（2008－2020）南部工業(yè)區(qū)內(nèi)居住用地；廊涿高速東干渠京九鐵路106國道固安站固安核心區(qū)北部工業(yè)企業(yè)南部工業(yè)區(qū)項(xiàng)目地塊本體分析項(xiàng)目區(qū)位固安本項(xiàng)目位于臨空發(fā)展帶的中心層內(nèi)，毗鄰第二機(jī)場，發(fā)展?jié)摿薮螅唤煌▋?yōu)勢明顯，具有承接北京人口疏散及空港人口的區(qū)位，本項(xiàng)目緊鄰106國道，交通便捷，距離南三環(huán)車程40分鐘106國道、京九鐵路縱穿全境，京九鐵路在固安設(shè)有車站和貨場；大廣（大慶、廣州）高速北京段直達(dá)固安縣城；廊涿高速公路橫貫東西，向東30公里與京津塘高速公路相連，向西15公里與京石高速銜接；區(qū)域內(nèi)943路公交直達(dá)北京；廊涿高速公路南六環(huán)南三環(huán)南四環(huán)南五環(huán)京九鐵路京開高速106國道大廣高速緊鄰106國道，出行便捷，至北京南三環(huán)車程40分鐘；距離在建地鐵大興線南兆路站距離約25公里；943路公交，直接通達(dá)北京；首站：霸州火車站，終點(diǎn)站：永定門長途汽車站；全程距離京九鐵路固安站不到3公里；區(qū)域交通——項(xiàng)目交通——大興線本體分析項(xiàng)目交通943路公交車首站：霸州火車站，終點(diǎn)站：永定門長途汽車站；全程53.5公里，快車33站，慢車47站，發(fā)車間隔約15分鐘大廣高速公路河北段，計(jì)劃2010年開工，2013年建成通車；地鐵4號(hào)線大興線預(yù)計(jì)2010年10月開通，終點(diǎn)站南兆路站。周邊有少量低端配套，緊鄰縣城中心，可享受縣城中心現(xiàn)有配套固安人民醫(yī)院文固安第一中學(xué)固安人民政府文京安學(xué)院聚寶龍超市固安鎮(zhèn)醫(yī)院明珠商廈固安人民法院文政府學(xué)校商場醫(yī)院周邊有少量配套，且配套低端；項(xiàng)目地塊距離固安縣中心距離不到2公里，可享受縣城內(nèi)配套設(shè)施；項(xiàng)目地塊本體分析項(xiàng)目周邊配套固安核心區(qū)啟動(dòng)區(qū)（南五里）匯豐家園售樓處加油站加油站加油站強(qiáng)盛汽車貿(mào)易有限公司五金店圍擋引清干渠沿街餐飲106國道啟動(dòng)區(qū)周邊配套公主河農(nóng)興路106國道固馬路本體分析項(xiàng)目四至106國道一期二期三期啟動(dòng)區(qū)前期售樓處位置天順家園小區(qū)回遷小區(qū)加油站云龍灣酒店混凝土廠垃圾處理廠固馬路引清干渠加油站在建道路木材林農(nóng)興路攪拌站周邊道路現(xiàn)狀良好，地塊較為規(guī)整，具有水體資源東至：106國道，雙向六車道；西至：固馬路，雙向四車道；南至：云龍灣酒店；北至：農(nóng)興路，雙向四車道項(xiàng)目四至尚品陽光地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目為中低等開發(fā)強(qiáng)度具備完善生活配套的區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，一期地塊中等開發(fā)強(qiáng)度無配套支持本體分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)整盤（開發(fā)商提供）一期（根據(jù)用地紅線圖）啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃總占地面積1815畝500畝228畝住宅建筑面積165萬平米約83萬平米約38萬平米公建建筑面積19萬平米酒店：2萬平米小學(xué)：1.4萬平米幼兒園：1萬平米醫(yī)院：0.4萬平米文體活動(dòng)中心：1萬平米菜市場：0.5萬平米其他商業(yè)配套：12.7萬平米--------居住建筑密度30%30%----容積率1.522.52.5綠地率30%30%30%匯豐家園售樓處加油站加油站加油站強(qiáng)盛汽車貿(mào)易有限公司五金店圍擋公主河沿街餐飲106國道啟動(dòng)區(qū)周邊配套本體分析啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)地塊規(guī)整，無可利用資源，緊鄰國道，北側(cè)緊鄰回遷別墅區(qū)，周邊有少量低端配套啟動(dòng)區(qū)（南五里）交通便捷；緊鄰106國道，通過京開高速直到CBD車程不到1小時(shí)；943路公交車直達(dá)南二環(huán)超大規(guī)模;184萬超大規(guī)模社區(qū)（開發(fā)周期8－10年）具備條件發(fā)展成一個(gè)功能完備的大型居住社區(qū)；項(xiàng)目內(nèi)配套齊全；規(guī)劃設(shè)計(jì)幼兒園、酒店、小學(xué)、醫(yī)院、會(huì)所、菜市場以及配套商業(yè)緊鄰北京，具備一定的城市屬性；中低等容積率，物業(yè)類型可以有多種選擇邊緣地帶，區(qū)域認(rèn)知較差；緊鄰主干道，噪聲影響；周邊配套較低端；回遷房影響品質(zhì)優(yōu)勢劣勢本體屬性：北京周邊，中低等容積率，配套齊全超大規(guī)模的區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目對啟動(dòng)區(qū)影響較大！本體分析項(xiàng)目本體小結(jié)項(xiàng)目背景。本體情況開發(fā)商目標(biāo)“資金快速回籠”“考慮大盤，給前期客戶留足一定利潤空間”世聯(lián)理解：此為開發(fā)商首個(gè)進(jìn)京開發(fā)項(xiàng)目，在保證安全基礎(chǔ)上，首期實(shí)現(xiàn)快速銷售，綜合效益最大化，樹立開發(fā)商品牌?！按蛟炀G宸集團(tuán)品牌形象，項(xiàng)目引領(lǐng)固安市場”項(xiàng)目背景開發(fā)商目標(biāo)首期安全、快速回款，樹立良好的市場影響力項(xiàng)目背景世聯(lián)解讀整盤綜合效益最大化，引領(lǐng)固安市場項(xiàng)目背景核心問題聚焦整體思路項(xiàng)目定位啟動(dòng)區(qū)策略項(xiàng)目機(jī)會(huì)尋找整盤操盤策略問題聚焦。一小時(shí)交通圈一小時(shí)交通圈亦莊房山大興燕郊通州廊坊順義京哈京沈京津塘京開京石京承永清固安半小時(shí)交通圈大廠香河機(jī)場快速亦莊房山大興燕郊通州廊坊順義京哈京津塘京開京石京承永清固安半小時(shí)交通圈大廠香河機(jī)場快速問題聚焦區(qū)域印象北京1小時(shí)交通圈城鎮(zhèn)組團(tuán)中，發(fā)展相對滯后的非熱點(diǎn)外圍城鎮(zhèn),區(qū)域競爭力有限1小時(shí)交通圈城鎮(zhèn)：燕郊：京哈高速，快速公交通達(dá)；房地產(chǎn)成熟發(fā)展區(qū)域；區(qū)域配套有限；大廠：京哈高速，快速公交可達(dá)；房地產(chǎn)起步發(fā)展區(qū)域；區(qū)域配套匱乏；香河：京沈高速，快速公交可達(dá)；家具產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域；區(qū)域配套匱乏；廊坊：京津塘高速，快速公交可達(dá)；自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展完善、房地產(chǎn)成熟發(fā)展區(qū)域；區(qū)域配套完善；永清：京津塘、廊霸路；自然環(huán)境良好，房地產(chǎn)啟動(dòng)區(qū)域；區(qū)域配套匱乏；固安：京開高速，快速公交可達(dá)；農(nóng)工業(yè)、房地產(chǎn)啟動(dòng)發(fā)展區(qū)域；區(qū)域配套匱乏；永清縣固安縣廊坊市固安-北京南四環(huán):京開高速路程約40公里；固安-廣陽區(qū)九州鎮(zhèn)：密涿高速廊坊段約20公里固安-永清縣：廊涿線約20公里；固安-涿州市：廊涿線約25公里、廊涿高速路程約30公里；固安-霸州市：106國道約35公里、大廣高速規(guī)劃路；京津南通道密涿高速京九鐵路固安縣概況：總面積698.73平方公里2008年末總?cè)丝?16670人主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：農(nóng)業(yè)與大興縣緊鄰，且有交通聯(lián)系緊密固安縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例數(shù)據(jù)來源:2009廊坊經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒問題聚焦區(qū)域印象農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為主，具備優(yōu)質(zhì)交通系統(tǒng)的北京南部外圍城鎮(zhèn)

無強(qiáng)勢區(qū)域價(jià)值吸引力主要客戶流向燕郊均價(jià)：7500元/平米產(chǎn)品形式：普宅交通方式：公交、自駕車剛需主流熱點(diǎn)選擇區(qū)域香河均價(jià)：5500-6000元/平米產(chǎn)品形式：普宅、類低密交通方式：自駕車剛需主流選擇區(qū)域大廠均價(jià)：4500元/平米產(chǎn)品形式：普宅交通方式：自駕車剛需選擇區(qū)域廊坊均價(jià)：6500－7500元/平米產(chǎn)品形式：普宅交通方式：自駕車內(nèi)向型市場，北京客戶鮮少固安均價(jià)：5500-6000元/平米產(chǎn)品形式：普宅、別墅交通方式：公交、自駕車剛需選擇區(qū)域永清均價(jià)：5500元/平米產(chǎn)品形式：別墅、類低密交通方式：自駕車低密度首置客群選擇區(qū)域次要客戶流向亦莊房山大興燕郊通州一小時(shí)交通圈廊坊順義京哈京沈京津塘京開京石京承永清固安半小時(shí)交通圈大廠香河機(jī)場快速亦莊房山大興燕郊通州一小時(shí)交通圈廊坊順義京哈京津塘京開京石京承永清固安半小時(shí)交通圈大廠香河機(jī)場快速問題聚焦區(qū)域市場熱點(diǎn)區(qū)域共享北京支付能力有限的剛需客群，受區(qū)域發(fā)展限制，當(dāng)前階段屬認(rèn)知度有限區(qū)域北京永定河106國道低密度項(xiàng)目普宅項(xiàng)目核心區(qū)本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場處于起步階段，區(qū)域市場同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，本項(xiàng)目處于現(xiàn)有認(rèn)知較低的南部區(qū)域固安市場目前主要代表項(xiàng)目北部區(qū)域南部區(qū)域市場分析板塊分析以中小規(guī)模中高容積率普宅項(xiàng)目為主，平臺(tái)價(jià)格集中在5500-6500元/平米，目前僅萬匯廣場在售，開盤當(dāng)月銷售400套，新政后每月8-9套；規(guī)劃中新城區(qū)域，價(jià)格主要集中在5800-6200元/平米；京御系列，不同產(chǎn)品系均有，品牌具有一定知名度，大衛(wèi)城8月8日開盤，續(xù)客4月4000組左右，均價(jià)5300－6000元/平米；固安的房地產(chǎn)市場處于房地產(chǎn)發(fā)展初級階段，多數(shù)為當(dāng)?shù)亻_發(fā)商，中小規(guī)模項(xiàng)目為主；市場同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，戶型均以80-100平米兩居為主力供應(yīng)（占比70%左右），一居面積60平米左右，三居100-130平米之間，建筑類型多以小高層板樓為主，中小規(guī)模為主；2010年2011年目前在售未來供應(yīng)恒基現(xiàn)代城天順家園紅城方城馨苑匯豐家園孔雀大衛(wèi)城橘洲萬匯廣場北京第九區(qū)68、110平米的一居，85、97平米二居，118、120、139平米的三居，供應(yīng)量37萬平米1居59平米，2居70-80平米，3居115平米，供應(yīng)量1600多套中宏新界76-90平米兩居，120平米三居，供應(yīng)量約40萬平米以二居90-100平米為主，供應(yīng)量5萬平米一居40-60平米，二居67-87平米，三居91-125平米，供應(yīng)量40萬平米供應(yīng)量5萬平米一居約60平米；二居約90平米左右；三居110-135平米，未來供應(yīng)量83萬平米以80-90平米兩居為主，未來供應(yīng)量14萬平米以89-128平米兩居為主，未來供應(yīng)量10萬平米以85-97平米兩居為主，未來供應(yīng)量14萬平米本項(xiàng)目將面臨多層面的激烈競爭，主要對手為區(qū)域內(nèi)同期開發(fā)的京御系、綠洲項(xiàng)目未來供應(yīng)量150萬平米2012年預(yù)計(jì)本案入市時(shí)間2011年5月本區(qū)域市場內(nèi)同期存在多個(gè)大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目，京御集團(tuán)旗下的孔雀大衛(wèi)城和廊坊京御地塊，綠洲地產(chǎn)的大留村地塊，潛在供應(yīng)量超過400萬平米內(nèi)向型，低品質(zhì)，尾盤銷售——分流競爭廊坊京御地塊未來供應(yīng)量180萬平米綠洲地產(chǎn)地塊外向型、高品質(zhì)——主要競爭競爭鎖定問題聚焦區(qū)域市場問題聚焦核心問題Q1:尋找區(qū)域機(jī)會(huì),挖掘區(qū)域發(fā)展價(jià)值，突破現(xiàn)有區(qū)域競爭劣勢Q2:尋找市場機(jī)會(huì),挖掘自身價(jià)值體系，突破激烈綜合性市場競爭審視現(xiàn)有區(qū)域認(rèn)知、市場基礎(chǔ)、本體條件與目標(biāo)實(shí)現(xiàn)間存在的問題世聯(lián)的大盤操作經(jīng)驗(yàn)大盤操作，有規(guī)可循：不是隨行就市，大盤也可把握、可控制啟勢炒作區(qū)域奠定形象，靈活應(yīng)變產(chǎn)品升級，精神屬性傳遞生活方式控制賣點(diǎn)、控制節(jié)奏、控制價(jià)格遠(yuǎn)郊大盤，看發(fā)展、看客戶緊抓區(qū)域發(fā)展前景，把握客戶真實(shí)需求項(xiàng)目背景核心問題聚焦整體思路項(xiàng)目定位啟動(dòng)區(qū)策略項(xiàng)目機(jī)會(huì)尋找整盤操盤策略機(jī)會(huì)尋找。區(qū)域機(jī)會(huì)尋找市場機(jī)會(huì)尋找價(jià)值體系建立區(qū)域機(jī)會(huì)——從城市發(fā)展視角尋找機(jī)會(huì)區(qū)域機(jī)會(huì)憑借優(yōu)越的地理位置，固安將在北京城市發(fā)展過程中受到南城發(fā)展計(jì)劃、第二機(jī)場建設(shè)、大七環(huán)發(fā)展的多重利好影響，取代東部方向成為新的城市發(fā)展熱點(diǎn)北京城市定位國家首都世界城市文化名城宜居城市大七環(huán)范圍的北京城世界城市

2005年2010年2015年2020年2050年中關(guān)村、CBD、金融街的逐漸成熟CBD東擴(kuò)、“南城計(jì)劃”、首都國際第二機(jī)場等帶動(dòng)北京全面發(fā)展，特別是向東南方向的延伸北京城市發(fā)展近期遠(yuǎn)期遠(yuǎn)景內(nèi)容來源于《北京城市總體規(guī)劃2004－2020》《北京市2010年政府工作報(bào)告》區(qū)域機(jī)會(huì)北京城市未來城市西部發(fā)展帶東部發(fā)展帶中心城區(qū)域山區(qū)區(qū)域山區(qū)區(qū)域“兩軸兩帶多中心”北京城市發(fā)展格局中心城區(qū)不斷升級完善，東部區(qū)域首先啟動(dòng)，西部區(qū)域以生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展為主，形成多點(diǎn)帶動(dòng)的城市格局高度發(fā)展新城/05年啟動(dòng)重點(diǎn)新城

通州——現(xiàn)代國際化新城，北京未來城市綜合服務(wù)中心；主要功能——行政辦公、商務(wù)金融、文化、會(huì)展等。亦莊——高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地、國際宜業(yè)宜居新城；順義——北京綠色國際港；主要功能——現(xiàn)代制造業(yè)、空港物流、會(huì)展、國際交往、體育休閑等；發(fā)展中新城/09－10年啟動(dòng)新城大興——宜居、宜業(yè)的，具有綜合性區(qū)域服務(wù)職能的京南綠色新城；主要功能——生物醫(yī)藥等現(xiàn)代制造業(yè)、商業(yè)物流、文化教育等；房山——首都西南樞紐、友好產(chǎn)業(yè)新區(qū)、山水文化名城、宜居城市；主要功能——現(xiàn)代制造業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、物流、旅游服務(wù)、教育等；昌平——科教創(chuàng)新基地、人文生態(tài)景區(qū)、和諧宜居新城主要功能——高新技術(shù)研發(fā)與生產(chǎn)、旅游服務(wù)、教育等；懷柔——國際交往中心組成部分，生態(tài)友好型都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)和重要的科技創(chuàng)新及成果轉(zhuǎn)化基地；主要功能——會(huì)議、旅游、休閑度假、影視文化等；密云——國際交往中心組成部分，環(huán)境優(yōu)美、舒適宜居、節(jié)約高效、社會(huì)和諧的生態(tài)新城；主要功能——科技含量高、無污染的都市型工業(yè)、旅游度假、會(huì)議培訓(xùn)等；門頭溝——西部綜合服務(wù)中心的發(fā)展平臺(tái)，生態(tài)、旅游宜居新城；主要功能——文化娛樂、商業(yè)服務(wù)、旅游服務(wù)等；未啟動(dòng)新城

延慶——北京聯(lián)系西北地區(qū)的交通樞紐、北京國際化旅游休閑區(qū)；主要功能——都市型工業(yè)、旅游、休閑度假、物流等；平谷——北京東部物流、休閑度假及綠色農(nóng)業(yè)基地；主要功能——都市型工業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)、物流、休閑度假等；東部新城引領(lǐng)新城快速發(fā)展，目前已基本成形，部分區(qū)域進(jìn)入升級階段，南部近城的遠(yuǎn)郊區(qū)縣正處于全面啟動(dòng)階段，發(fā)展空間巨大；內(nèi)容來源于《北京城市總體規(guī)劃2004－2020》通州順義亦莊昌平房山大興懷柔密云門頭溝延慶平谷區(qū)域機(jī)會(huì)北京新城發(fā)展階段京沈亦莊房山大興燕郊通州一小時(shí)交通圈廊坊順義京哈京津塘京開京石京承永清固安半小時(shí)交通圈大廠香河機(jī)場快速新城發(fā)展帶動(dòng)外圍城鎮(zhèn)的發(fā)展，東部區(qū)域?yàn)榘l(fā)展成熟片區(qū)，發(fā)展空間及后續(xù)動(dòng)力有限，南部區(qū)域在城市發(fā)展主線上，發(fā)展前景良好，主流影響力、吸引力建立中交通圈范圍確定通過GoogleEarth測量/規(guī)劃發(fā)展情況來源于《北京城市總體規(guī)劃2004－2020》/《北京市2010年政府工作報(bào)告》北京南部區(qū)域：2010年初開始啟動(dòng)的南城計(jì)劃推動(dòng)了整個(gè)南部區(qū)域的發(fā)展，之后第二機(jī)場落戶大興的利好消息又給南部區(qū)域增添了很多機(jī)會(huì)，并通過輻射作用間接影響到了廊坊、固安、永清等縣市廊坊：城市升級階段；固安：起步階段；永清：起步階段；固安：由南部發(fā)展帶動(dòng)，結(jié)合自身城市升級改造，正在加速發(fā)展。產(chǎn)業(yè)園的不斷完善也起到一定的助推作用。剛起步，發(fā)展中北京東部區(qū)域：2000年起由CBD發(fā)展帶動(dòng)整個(gè)東部區(qū)域，另外由于首都機(jī)場的輻射效果，東部區(qū)域逐步發(fā)展至通州乃至燕郊，而近期香河、大廠區(qū)域也穩(wěn)步發(fā)展起來。燕郊：發(fā)展成熟；香河及大廠：起步階段；區(qū)域機(jī)會(huì)北京近郊區(qū)縣發(fā)展區(qū)域機(jī)會(huì)——從城市發(fā)展視角尋找機(jī)會(huì)區(qū)域機(jī)會(huì)處于北京世界級城市發(fā)展體系的重點(diǎn)發(fā)展方向上處于近期快速推動(dòng)發(fā)展線路之上，發(fā)展空間及機(jī)會(huì)巨大區(qū)域影響力及吸引力將在區(qū)域發(fā)展進(jìn)程中快速強(qiáng)勢化區(qū)域機(jī)會(huì)——從世界級城市視角尋找機(jī)會(huì)——從重大規(guī)劃、設(shè)施建設(shè)視角尋找機(jī)會(huì)區(qū)域機(jī)會(huì)據(jù)豐臺(tái)區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露：首都第二機(jī)場“落地”大興已成“定局”，預(yù)計(jì)10月份對外公布，北京市有關(guān)方面低調(diào)處理相關(guān)事宜，但業(yè)已抽調(diào)人手到大興開展前期工作。大興區(qū)已經(jīng)為新機(jī)場預(yù)留了備用地，該預(yù)留地目前已具備建設(shè)機(jī)場的基本框架，并已在拆除違章建筑?！洞笈d新城規(guī)劃》中第126條明確指出：“要做好第二機(jī)場落戶大興的準(zhǔn)備，預(yù)留足夠的用地，嚴(yán)格控制預(yù)留用地的端凈空和側(cè)凈空區(qū)域，適時(shí)開展與新空港配套的集疏運(yùn)交通設(shè)施建設(shè)的規(guī)劃準(zhǔn)備工作?！北本┦锥紘H機(jī)場相關(guān)負(fù)責(zé)人透露：新機(jī)場不會(huì)與現(xiàn)在的機(jī)場錯(cuò)位發(fā)展，而將同樣建成一座大型樞紐機(jī)場，建設(shè)規(guī)模會(huì)滿足每年6000萬人次的客流需求，但不會(huì)一次建成運(yùn)營，而是根據(jù)需求分期建成?？崭劢?jīng)濟(jì)將為城南區(qū)域經(jīng)濟(jì)新的增長極，強(qiáng)勢占位城市發(fā)展極點(diǎn)，快速擺脫現(xiàn)有區(qū)域競爭局面區(qū)域機(jī)會(huì)第二機(jī)場選址第二機(jī)場約3公里固安廣陽永清第二機(jī)場預(yù)計(jì)2020年達(dá)到4000萬吞吐量區(qū)域機(jī)會(huì)第二機(jī)場定位及發(fā)展第二機(jī)場的設(shè)計(jì)吞吐量8000萬~1億，即使按照目前的增長量預(yù)測首都第二機(jī)場的旅客吞吐量也將排名于世界頂級；并且，按照發(fā)改委的說法，預(yù)計(jì)2015年建成運(yùn)營，將是下一個(gè)時(shí)代的機(jī)場；全球前十大機(jī)場年旅客吞吐量（2008年）數(shù)據(jù)來源：國際機(jī)場協(xié)會(huì)萬人次/年首都機(jī)場2009年11月30日年吞吐量達(dá)到6000萬第二機(jī)場的設(shè)計(jì)吞吐量8000萬~1億定位為現(xiàn)代化世界頂級機(jī)場，建設(shè)開發(fā)時(shí)序長達(dá)25年，初期建設(shè)與快速發(fā)展期與本項(xiàng)目開發(fā)周期同步吞吐量年20152020202520302035第二機(jī)場擬投入使用預(yù)計(jì)達(dá)到4000萬年吞吐量預(yù)計(jì)達(dá)到8000萬年吞吐量設(shè)計(jì)運(yùn)力8000萬~1億初建期成長期 發(fā)展期成熟期本項(xiàng)目開發(fā)周期由臨空產(chǎn)業(yè)化向空港新城發(fā)展粗放的、低效的、單一的土地利用方式集約的、高效的、復(fù)合的利用方式由到高端的、高附加值的產(chǎn)業(yè)由到低端的、低附加值的產(chǎn)業(yè)由到由到單一的公路交通，不完善的配套立體交通體系完善的生活配套高建筑密度的工業(yè)區(qū)宜產(chǎn)宜居宜商宜游的新城市社區(qū)設(shè)施生活化發(fā)展理念：以價(jià)值為導(dǎo)向的新一代空港新城市，突出“公園化、體驗(yàn)化、生活化、娛樂化”區(qū)域機(jī)會(huì)第二機(jī)場定位及發(fā)展區(qū)域機(jī)會(huì)固安之于第二機(jī)場固安作為業(yè)態(tài)提升型空港市鎮(zhèn)，未來將提供辦公、產(chǎn)業(yè)及提升生活質(zhì)量的綜合性配套設(shè)施城市配套成熟具備綜合性發(fā)展基礎(chǔ)具備人才資源基礎(chǔ)有發(fā)達(dá)的外向型交通網(wǎng)絡(luò)具備一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)并且有升級趨勢具備良好的自然資源基礎(chǔ)有一定旅游資源基礎(chǔ)具備生態(tài)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)具備旅游服務(wù)配套基礎(chǔ)有足夠多的發(fā)展空間與機(jī)場核心城交通聯(lián)系緊密與機(jī)場交通聯(lián)系緊密具備工業(yè)用地資源具備吸引產(chǎn)業(yè)人口基礎(chǔ)廣陽——復(fù)合發(fā)展型空港市鎮(zhèn)永清——資源導(dǎo)向型空港市鎮(zhèn)固安——業(yè)態(tài)提升型空港市鎮(zhèn)市鎮(zhèn)類型設(shè)施作用代表設(shè)施功能復(fù)合型市鎮(zhèn)提供公共服務(wù)完善城市生活功能提供商務(wù)功能圖書館、醫(yī)院、學(xué)校、購物廣場、博物館、藝術(shù)館、影劇院、休閑娛樂綜合體、企業(yè)總部商務(wù)樓宇業(yè)態(tài)提升型市鎮(zhèn)提供辦公場所提高產(chǎn)業(yè)環(huán)境提高生活質(zhì)量寫字樓、科技園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、文化娛樂綜合體、公園、會(huì)展中心、購物中心資源導(dǎo)向型市鎮(zhèn)提供旅游休閑服務(wù)完善城鎮(zhèn)的各種功能以提高宜居性酒店、公園、高爾夫球場、曲棍球場、會(huì)展中心、酒館、咖啡館、圖書館、辦公室、購物中心、精品商店業(yè)態(tài)提升型機(jī)場市鎮(zhèn)通過機(jī)場驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級或完善產(chǎn)業(yè)鏈，有專業(yè)的產(chǎn)業(yè)功能拉斯科琳娜的總部辦公樓斯勞貿(mào)易產(chǎn)業(yè)園巴黎北部II商務(wù)區(qū)功能特點(diǎn)：依托機(jī)場，以某類產(chǎn)業(yè)為主要驅(qū)動(dòng)力形成或發(fā)展的城鎮(zhèn)，都有較成熟的產(chǎn)業(yè)園或產(chǎn)業(yè)集中區(qū)；有吸引產(chǎn)業(yè)人口的居住、公建配套設(shè)施，能夠形成一個(gè)綜合服務(wù)的中心；空間特點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)用地比例突出有相當(dāng)比例的居住用地和配套用地生態(tài)綠地占一定比例設(shè)施類型：寫字樓、科技園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、文化娛樂綜合體、公園、會(huì)展中心、購物中心代表案例：維拉潘特（戴高樂機(jī)場）、拉斯科琳娜（達(dá)拉斯-沃斯堡機(jī)場）、巴黎北部Ⅱ市鎮(zhèn)(巴黎戴高樂機(jī)場)、埃格姆（倫敦希思羅機(jī)場）、埃爾克格羅夫（美國芝加哥奧黑爾機(jī)場）區(qū)域機(jī)會(huì)固安之于第二機(jī)場固安工業(yè)園已經(jīng)形成了良好的投資結(jié)構(gòu)，信息產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位固安工業(yè)園區(qū)品牌效應(yīng)逐漸擴(kuò)大固安工業(yè)園三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)信息產(chǎn)業(yè)、汽車零部件和機(jī)械制造所占的投資比例之和達(dá)到了91%，其中信息產(chǎn)業(yè)投資額度所占比例達(dá)到了53%，占園區(qū)投資額度的半壁江山?？鐕咀罴淹顿Y開發(fā)區(qū)中國十大最具投資價(jià)值工業(yè)園區(qū)2008中電綠環(huán)獎(jiǎng)——綠色制造最佳基地中國最具投資價(jià)值十大環(huán)保園區(qū)最佳通信產(chǎn)業(yè)基地河北省高新技術(shù)區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)基地河北省高新技術(shù)區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)基地河北省發(fā)展速度最快園區(qū)最具投資潛力省級十強(qiáng)開發(fā)區(qū)資料來源：固安工業(yè)園網(wǎng)站以現(xiàn)有信息產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)通過機(jī)場驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級或完善產(chǎn)業(yè)鏈，形成專業(yè)的產(chǎn)業(yè)功能，帶動(dòng)規(guī)模產(chǎn)業(yè)人口進(jìn)駐以現(xiàn)有信息產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，依托機(jī)場，以信息產(chǎn)業(yè)為主要驅(qū)動(dòng)力形成或發(fā)展的城鎮(zhèn)，形成較成熟的產(chǎn)業(yè)園或產(chǎn)業(yè)集中區(qū)；區(qū)域機(jī)會(huì)固安之于第二機(jī)場區(qū)域機(jī)會(huì)——從重大規(guī)劃、設(shè)施建設(shè)視角尋找機(jī)會(huì)區(qū)域機(jī)會(huì)作為第二機(jī)場重要組成部分，區(qū)域升級指日可待，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，高等級生產(chǎn)、生活配套即將落地在現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶來大規(guī)模產(chǎn)業(yè)人口進(jìn)駐機(jī)場大規(guī)模建設(shè)與前期快速發(fā)展階段與本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序吻合度高，本項(xiàng)目可充分利用機(jī)場開發(fā)進(jìn)程帶來的各項(xiàng)利好區(qū)域價(jià)值建立區(qū)域機(jī)會(huì)——機(jī)會(huì)點(diǎn)：多重規(guī)劃利好下的快速區(qū)域價(jià)值增長北京城市發(fā)展新方向Q1:尋找區(qū)域機(jī)會(huì),挖掘區(qū)域發(fā)展價(jià)值，突破現(xiàn)有區(qū)域競爭劣勢——價(jià)值點(diǎn)：北京第二機(jī)場建設(shè)城市級別規(guī)劃利好，與房山、大興南城區(qū)域共享，突破城市發(fā)展方向競爭阻隔；交通體系建立完善，高速路、快速公交、軌道交通均投入使用；城市級別綜合配套規(guī)劃建設(shè)中業(yè)態(tài)提升型空港市鎮(zhèn)城市群級別規(guī)劃利好，與大興、廣陽、永清共享，突破南部區(qū)域競爭阻隔；強(qiáng)勢帶動(dòng)京冀兩地區(qū)域發(fā)展；高層級現(xiàn)代化綜合配套規(guī)劃建設(shè)中；空港新城級別規(guī)劃利好，區(qū)域獨(dú)享，突破空港新城各市鎮(zhèn)間競爭阻隔；機(jī)場建設(shè)中發(fā)展時(shí)序利好明顯；現(xiàn)代化國際化市鎮(zhèn)級別配套規(guī)劃建設(shè)中；高端產(chǎn)業(yè)人口進(jìn)駐將有效推動(dòng)區(qū)域生活需求不斷升級；機(jī)會(huì)尋找。區(qū)域機(jī)會(huì)尋找市場機(jī)會(huì)尋找價(jià)值體系建立市場機(jī)會(huì)——從北京外圍區(qū)域市場發(fā)展視角尋找機(jī)會(huì)市場機(jī)會(huì)北京內(nèi)城NEWS房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟區(qū)域東部：2000年CBD啟動(dòng)開始，隨著CBD的成熟，房地產(chǎn)市場也成熟起來，現(xiàn)處于深耕、完善階段北部：隨著北部居住區(qū)及中關(guān)村、上地區(qū)域的發(fā)展逐步成熟，房地產(chǎn)市場也成熟起來，現(xiàn)處于深耕、完善階段客戶認(rèn)知高、區(qū)域發(fā)展有限房地產(chǎn)市場發(fā)展受限制區(qū)域西部：西部山地及綠地覆蓋較大，基于此，區(qū)域內(nèi)可用于房地產(chǎn)開發(fā)的地塊有限，而可開發(fā)地塊已較為成熟，且暫未有明顯規(guī)劃利好，現(xiàn)處于深耕、完善階段客戶認(rèn)知較高、區(qū)域發(fā)展有限房地產(chǎn)市場快速發(fā)展區(qū)域南部：較為落后，但2010年開始啟動(dòng)的“南城計(jì)劃”，以及首都國際第二機(jī)場落戶大興的消息都推動(dòng)著南部區(qū)域快速發(fā)展，現(xiàn)處于快速發(fā)展階段客戶認(rèn)知較差、區(qū)域發(fā)展空間巨大隨城市發(fā)展方向轉(zhuǎn)變，北京南部是未來房地產(chǎn)市場的重要發(fā)展方向北京東部及北部區(qū)域通過10-20年的發(fā)展，都已經(jīng)較為成熟，待開發(fā)空間有限，而西部由于受地域情況的影響發(fā)展有限。相比之下，南部較為落后，但發(fā)展空間巨大，于此同時(shí)由于政府的政策導(dǎo)向，南部必然成為北京房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要方向市場機(jī)會(huì)固安市場之于北京以環(huán)線交通為客群流動(dòng)路徑，南部區(qū)域市場在區(qū)域升級推動(dòng)下，凸現(xiàn)區(qū)域市場優(yōu)勢，愈發(fā)分流被動(dòng)外溢客群主要客戶流向順義均價(jià)：1.5-1.8萬元/平米產(chǎn)品形式：普宅、別墅、類低密交通方式：公交、自駕車產(chǎn)業(yè)：空港\會(huì)展\渡假通州均價(jià)：1.5-1.6萬元/平米產(chǎn)品形式：普宅、類低密交通方式：軌道、公交產(chǎn)業(yè)：CBD配套燕郊均價(jià)：7500元/平米產(chǎn)品形式：普宅交通方式：公交、自駕車產(chǎn)業(yè)：無(規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園)香河均價(jià)：5500-6000元/平米產(chǎn)品形式：普宅、類低密交通方式：自駕車產(chǎn)業(yè)：家具城大廠均價(jià)：4500元/平米產(chǎn)品形式：普宅交通方式：自駕車產(chǎn)業(yè)：無房山均價(jià)：1.3-1.5萬元/平米產(chǎn)品形式：普宅、類低密交通方式：軌道、公交、自駕車產(chǎn)業(yè)：CSD\化工\物流大興均價(jià)：1.7-1.8萬元/平米產(chǎn)品形式：普宅、別墅交通方式：軌道、公交、自駕車產(chǎn)業(yè)：物流\高新技術(shù)廊坊均價(jià)：6500－7500元/平米產(chǎn)品形式：普宅交通方式：自駕車產(chǎn)業(yè)：會(huì)展\高科技產(chǎn)業(yè)固安均價(jià)：5500-6000元/平米產(chǎn)品形式：普宅、別墅交通方式：公交、自駕車產(chǎn)業(yè)：工業(yè)園永清均價(jià)：5500元/平米產(chǎn)品形式：別墅、類低密交通方式：自駕車產(chǎn)業(yè)：休閑、渡假次要客戶流向亦莊房山大興燕郊通州一小時(shí)交通圈廊坊順義京哈京沈京津塘京開京石京承永清固安半小時(shí)交通圈大廠香河機(jī)場快速亦莊房山大興燕郊通州一小時(shí)交通圈廊坊順義京哈京津塘京開京石京承永清固安半小時(shí)交通圈大廠香河機(jī)場快速亦莊均價(jià)：1.8萬元/平米產(chǎn)品形式：普宅、類低密交通方式：軌道、公交自駕車產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)新城市場機(jī)會(huì)北京東南部市場情況成熟發(fā)展區(qū)域啟動(dòng)發(fā)展區(qū)域燕郊等東部外圍區(qū)域受通州新城的快速發(fā)展帶動(dòng)下發(fā)展較成熟，價(jià)格增長迅猛，客群分流趨向顯著；香河、固安區(qū)域市場成為首要承接區(qū)域；半小時(shí)交通圈所含區(qū)域?qū)Ρ纫恍r(shí)交通圈所含區(qū)域?qū)Ρ纫恍r(shí)區(qū)域：價(jià)格低廉，交通方式低級，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)初級，發(fā)展相對緩慢，客戶構(gòu)成多為價(jià)格擠壓客戶。而其中東部區(qū)域認(rèn)知高，廊坊城市等級較固安高級。因此，在現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場上固安并無明顯優(yōu)勢。半小時(shí)區(qū)域：價(jià)格較高，交通便捷，產(chǎn)業(yè)完善，發(fā)展相對已經(jīng)成熟。而其中東部區(qū)域認(rèn)知高，順義、通州要領(lǐng)先于房山、大興、亦莊區(qū)域。其客戶較為高級。截至2010年7月各區(qū)域成交居住用地樓面地價(jià)對比外圍縣市在樓面價(jià)格上都有很大優(yōu)勢，但由于東部區(qū)域主要承接通州客戶，南部區(qū)域主要承接大興客戶，而土地成本價(jià)值基本相同，在考慮價(jià)格提升空間上，東部區(qū)域具有一定的優(yōu)勢。市場機(jī)會(huì)區(qū)域市場類比區(qū)域定位產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況基礎(chǔ)設(shè)施客群來源市場開發(fā)情況市場特征開發(fā)商情況燕郊京東新城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)北京東部帶動(dòng)高速公路、配套成熟北京東部客戶外溢相對成熟，無利好普宅，7500元/平米競爭激烈香河家具第一城家具、房地產(chǎn)燕郊帶動(dòng)高速公路、配套低端燕郊客戶外溢發(fā)展中，無利好普宅、類低密，5500-6000元/平米大開發(fā)商進(jìn)駐大廠濱水新城畜牧養(yǎng)殖加工、房地產(chǎn)燕郊帶動(dòng)公路、配套初級北京客戶外溢剛起步普宅，4500元/平米本土開發(fā)商為主廊坊京津冀樞紐會(huì)展、高新科技、環(huán)保工業(yè)內(nèi)向自然增長高速公路、配套成熟廊坊本地為主城市升級中普宅，6500-7500元/平米大開發(fā)商進(jìn)駐固安京南“衛(wèi)星城”電子信息類產(chǎn)業(yè)園區(qū)北京南部帶動(dòng)高速公路、配套低端北京南部客戶外溢城市升級中，有較大利好普宅、別墅，5500-6000元/平米本土開發(fā)商為主永清生態(tài)旅游城市休閑渡假內(nèi)向自然增長公路、配套初級北京客戶外溢剛起步別墅、類低密，5500元/平米本土開發(fā)商為主市場機(jī)會(huì)外圍區(qū)域市場類比燕郊作為外圍縣市中首個(gè)大批量承接北京外溢客戶的區(qū)域，發(fā)展已相對成熟，比逐漸擴(kuò)散至香河、大廠區(qū)域。而現(xiàn)今香河、固安已成為承接被動(dòng)外溢客群的主要區(qū)域，香河作為燕郊積壓下的發(fā)展區(qū)域，大開發(fā)商紛爭且無強(qiáng)勢規(guī)劃利好，相反固安處于起步階段，受大興、房山快速增長帶動(dòng)，強(qiáng)勢規(guī)劃利好不可替代，即將成為繼燕郊之后承接主流外溢客群區(qū)域市場，且區(qū)域市場發(fā)展條件優(yōu)于其它各片區(qū)?！叭本┫蚰峡?、向固安看”的新格局即將形成。香河、固安為承接被動(dòng)外溢客群的主要區(qū)域，但香河競爭激烈且無強(qiáng)勢利好。固安不可動(dòng)搖的發(fā)展地位將其推向繼燕郊后承接外溢客戶的主力區(qū)域。外圍縣市詳細(xì)對比市場機(jī)會(huì)處于市場新發(fā)展方向上區(qū)域強(qiáng)勢升級推動(dòng)市場成為首要承接被動(dòng)外溢客群市場市場機(jī)會(huì)——從北京外圍區(qū)域市場發(fā)展視角尋找機(jī)會(huì)市場機(jī)會(huì)

——從北京外圍區(qū)域市場發(fā)展視角尋找機(jī)會(huì)——從區(qū)域市場發(fā)展視角尋找機(jī)會(huì)市場機(jī)會(huì)北京永定河106國道橘洲中宏新界學(xué)府芳園紅城匯豐家園萬匯廣場孔雀大衛(wèi)城天順家園方城馨苑第九區(qū)恒基現(xiàn)代城永定河孔雀城低密度項(xiàng)目普宅項(xiàng)目核心區(qū)本項(xiàng)目固安房地產(chǎn)市場以普宅項(xiàng)目為主，主要集中在核心區(qū)，南部及北部零星分布；核心區(qū)價(jià)值最高固安市場目前主要代表項(xiàng)目北部區(qū)域南部區(qū)域市場機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)市場核心區(qū)板塊——以中小規(guī)模中高容積率普宅項(xiàng)目為主，平臺(tái)價(jià)格集中在5500-6500元/平米，目前僅萬匯廣場在售，開盤當(dāng)月銷售400套，新政后每月8-9套；可開發(fā)空間有限；項(xiàng)目恒基現(xiàn)代城第九區(qū)萬匯廣場橘洲中宏新界學(xué)府芳園紅城位置位于廊坊市固安縣固涿路北位于固安縣新中街與玉泉路交口位于固安縣新中街與106國道交匯處位于固安106國道西新源街南財(cái)政局西側(cè)位于河北廊坊固安京開高速106國道與固安新源街街口位于固安新源東街北側(cè)位于固安縣新源街與育才路交匯處，農(nóng)行南側(cè)規(guī)模總建筑面積：24萬平方米總建筑面積：14萬平方米占地面積：3.2萬平方米；總建筑面積：10萬平方米占地面積：4萬平方米；總建筑面積：13.6萬平方米占地面積：14萬平方米；總建筑面積：50萬平方米占地面積:43000平方米；建筑面積:73000平方米占地面積:6萬平米;總建筑面積：10多萬平方米容積率2.52.63.122.92.791.632.1建筑類型小高層、高層小高層小高層小高層、高層高層多層、小高層多層戶型68-110平米的一居，85-97平米二居，104-139平米的三居85-97平米的二居，114平米的三居，還有170平米的躍層大三居二居89-128平米，三居120-128平米58-70平米的一居，70至120平米的二居一居40-60平米，二居67-87平米，三居91-125平米60平米一居，90-97平米兩居，120平米三居59平米一居;70-80平米兩居;115平米三居，其中二居為主力，占2/3客戶構(gòu)成客戶多來自為北京，以大興區(qū)為主，且多為在北京做生意或打工的外地人，東北客戶純投資的多，一次買好幾套的客戶占到20%；本地客戶和北京客戶各占一半；自住客戶占60-70%，投資客大部分是北京來的，很小一部分來自外省。投資和自住客戶各占一半。投資客戶30多歲，主要來自北京南城。北京和固安的客戶各占一半，投資客較小，有意向客戶多是大興過來的，或是南城的拆遷戶?？蛻?0%是在來自北京。純投資客、自住各占50%客戶大部分為北京客戶，多來自大興等南部區(qū)域，占80%，固安本地客戶較少，；自住客戶和投資客戶大概各占一半；固安本地客戶占50%,多為固安一中老師、周邊拆遷居民等興.北京客戶主要來自大興區(qū),大多以東北人較多,投資客約占30-40%推廣北京搜房、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪樂居網(wǎng)絡(luò)（新浪、搜狐等）、報(bào)紙（北青）、車身廣告焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪樂居焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪樂居搜狐、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪樂居，106國道旁戶外廣告牌北京搜房、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、北青網(wǎng)北京搜房、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪樂居價(jià)格5800價(jià)格未定價(jià)格5700預(yù)計(jì)開盤售價(jià)：6000元/平米一期售價(jià)：6500-7000元/平方米；二期價(jià)格未定6400-6800元/平方米報(bào)價(jià)5500-6500元/平米銷售目前和11號(hào)樓已全部售罄一期4棟300多戶未開盤五月底開盤，60套售完；六月底再次開盤，目前銷售40多套總共1100戶，因新政影響未開盤一期1000戶以全部售罄，二期受政策影響尚未開盤160套房源基本售罄預(yù)計(jì)10年7月開盤客戶多來自北京，本地客戶相對較少，投資、自住客戶各占一半中小規(guī)模、中高容積率項(xiàng)目為主，建筑形式多為高層和小高層戶型主要集中在40－60平米一居、80－100平米二居、100－130平米三居單價(jià)區(qū)間主要集中在5500－6500元/平米目前僅萬匯廣場開盤，成交價(jià)格5700元/平米，月均銷售88套市場機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)市場南部區(qū)域——規(guī)劃中新城區(qū)域，價(jià)格主要集中在5800-6200元/平米，可開發(fā)空間巨大項(xiàng)目方城馨苑天順家園匯豐家園位置固安縣京開公路西側(cè)16米處，工興路北側(cè)緊鄰固安106國道，距固安工業(yè)區(qū)僅500米緊鄰固安106國道，距固安工業(yè)區(qū)僅800米規(guī)?？偨ㄖ娣e：10萬平米總建筑面積：50萬平方米總建筑面積：5萬平方米容積率2.22.57/建筑類型小高層高層小高層戶型一居60平米，二居90-100平米，三居105平米76-90平米兩居，120平米三居50-60平米一居，80-90平米兩居，121平米三居客戶構(gòu)成首置客戶占80%以上，大部分來自北京，固安本地客戶較少；年齡40－60歲，大部分有車，多為被擠壓的改善需求大部分為北京南城客戶，打工外地人居多；自住、投資各占一半客，年齡40多歲，在南城做生意，部分客戶在此置業(yè)是給老人養(yǎng)老使用；90%的客戶都選擇貸款客戶大部分來自北京，多來自南城，剛需客戶；固安本地的客戶多為投資客，投資客多為本地的拆遷戶；年齡40－50歲，多為改善需求推廣未推廣搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)固安地區(qū)派發(fā)DM單，搜房、焦點(diǎn)等網(wǎng)絡(luò)推廣，固安當(dāng)?shù)貓?bào)廣，市內(nèi)大興區(qū)設(shè)有售樓處。價(jià)格一期銷售均價(jià)：4000元/平方米一期6、7#銷售均價(jià)：5800元/平方米目前銷售報(bào)價(jià)：6200元/平方米銷售一期已售罄，二期尚未開盤目前一期已售罄，二期尚未開盤開盤時(shí)間未定80%以上客戶來自北京，年齡在40歲以上，多為改善需求，自住為主單價(jià)區(qū)間主要集中在5800-6200元/平米戶型主要集中在50－60平米一居、80－100平米二居、100－120平米三居中等容積率，主流住宅，建筑形式為高層、小高層市場機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)市場北部區(qū)域——京御系列，產(chǎn)品類型豐富，品牌具有一定知名度，大衛(wèi)城8月8日開盤，續(xù)客4月4000組左右，均價(jià)5300－6000元/平米；可開發(fā)空間良好；項(xiàng)目孔雀大衛(wèi)城永定河孔雀城位置北京經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院南側(cè)（玉泉營上京開高速直達(dá)永定河橋南）北京與固安交接處，北京經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院對面規(guī)?？偨ㄖ娣e：100萬平米總建筑面積：20萬平米容積率2.320.8建筑類型多層、小高層獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、洋房戶型一居約60平米；二居約90平米左右；三居110-135平米大堡獨(dú)棟全庭院約220-280平左右；全景聯(lián)排約235-285平左右，；陽光疊墅約172-250平左右；客戶構(gòu)成大部分為北京客戶，投資客和自主客戶均有，大概各占一半；95%來自于北京，5%來自于周邊；北京的客戶主要來自海淀、金融街和CBD推廣短信，搜房、焦點(diǎn)等網(wǎng)絡(luò)、地鐵燈箱廣告、北京市內(nèi)設(shè)有售樓處，有班車到項(xiàng)目地址短信，搜房、焦點(diǎn)等網(wǎng)絡(luò)、地鐵燈箱廣告、北京市內(nèi)設(shè)有售樓處，有班車到項(xiàng)目地址價(jià)格5300-6000元/平米六期大堡總價(jià)200-400萬；聯(lián)排220-300萬；疊拼110萬起；銷售8月8號(hào)開盤，蓄客4000組左右一居6000元/平米；二居5700元/平米，三居5300－5500元/平米預(yù)計(jì)7月底開盤客戶以北京為主，低密客戶多用于周末度假，普宅客戶自住、投資各占一半京御系列，低密及普宅項(xiàng)目，多產(chǎn)品線，產(chǎn)品品質(zhì)較好市場機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)市場固安的房地產(chǎn)市場處于房地產(chǎn)發(fā)展初級階段，多數(shù)為當(dāng)?shù)亻_發(fā)商，中小規(guī)模項(xiàng)目為主，少有大盤項(xiàng)目；市場同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，戶型均以80-100平米兩居為主力供應(yīng)（占比70%左右），一居面積60平米左右，三居100-130平米之間，建筑類型多以小高層板樓為主，中小規(guī)模為主；目前市場價(jià)格主要集中在5300-6200元/平米，以滿足北京南部區(qū)域剛需客群需求，價(jià)格差距主要存在在地段及周邊配套上；新政后大部分項(xiàng)目都在觀望中，目前僅萬匯廣場及孔雀大衛(wèi)城在售，大衛(wèi)城一居消化能力最強(qiáng)（全部認(rèn)購），實(shí)現(xiàn)價(jià)格最高，二居占比70%，消化90%，價(jià)格實(shí)現(xiàn)僅次于一居，三居價(jià)格實(shí)現(xiàn)最少，消化90%；市場機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)市場受北京高企房價(jià)擠壓，區(qū)域客戶主要來自亦莊、大興、豐臺(tái)等南三環(huán)以南的外溢剛需客群本項(xiàng)目：京郊陌生區(qū)域主流規(guī)模大盤，面向主流置業(yè)客群到達(dá)本項(xiàng)目的置業(yè)路線：道路交通：地鐵4號(hào)線，京開高速，106國道客戶的主要來源區(qū)域：剛需客戶——亦莊、大興、豐臺(tái)等南三環(huán)以南的剛需自住客戶，看重固安商品房的性價(jià)比廊涿高速公路南六環(huán)南三環(huán)南四環(huán)南五環(huán)京九鐵路京開高速106國道大廣高速亦莊豐臺(tái)京石高速大興市場機(jī)會(huì)區(qū)域客群分析客戶的主要來源區(qū)域：投資客戶——主要來源北京豐臺(tái)、朝陽、海淀等全市客戶，看重未來第二機(jī)場給固安帶來的升值潛力；豐臺(tái)、大興等南部客戶——訪談孔雀大衛(wèi)城銷售代表——訪談中宏新界銷售代表

北京來的客戶占了80%，本地人買房的不多；北京客戶中40%-50%是純投資，這批客戶年紀(jì)在40-50歲，私企老板及一些個(gè)體較多，新政后這部分客戶幾乎沒有了；也有自住的，年紀(jì)約在20-30歲，他們一般是兩口子新婚買房，月收入不高，兩人每月收入之和在6000-7000元之間；北京來的純投資客戶都有10-30萬左右的車；還有北京大興、南城來的拆遷戶，因拆遷得了不少拆遷費(fèi)，就上這邊多買幾套房投資，或是買上一套房自住再買輛車；99%的客戶都是貸款。大部分為北京客戶，投資客和自住客戶均有，大概各占一半；投資客主要還是來自北京南部及東部，像豐臺(tái)、朝陽，大興，海淀、廊坊也會(huì)有少量投資客，主要還是偏南一些，以個(gè)體為主，主要還是看重固安未來的發(fā)展機(jī)會(huì)及京御的這個(gè)品牌，年紀(jì)大概在40歲左右，新政后有這部分客群沒有太大變化，只是稍微有所減少，主要還是因?yàn)楣贪铂F(xiàn)在的房價(jià)還不貴；自住有30-40歲帶小孩的夫妻，在南城上班，多為打工族，在北京買不起房子；也有年紀(jì)大點(diǎn)的客戶給孩子購買，可先自己住兩年，將來給孩子用做婚房；也有部分客戶用做第二居所，周末休息度假使用；剛需、自住的客戶居多，大多數(shù)客戶都有車；有部分客戶是孔雀城的老業(yè)主介紹朋友來購買；部分客戶會(huì)問是否有精裝。市場機(jī)會(huì)區(qū)域客群分析——訪談塞納香堤銷售代表大部分為北京客戶，多來自南三環(huán)以南亦莊、大興等區(qū)域，多為打工的外地人；自住客戶與投資客戶各占一半；投資客戶多為40多歲，外地人在北京做生意，或者北京的回遷戶，大興、豐臺(tái)、朝陽南部較多，看中固安未來升值潛力；自住多為20多歲的年輕人，在此置業(yè)用做婚房，多購買70平米兩居；部分年紀(jì)大的客戶在此置業(yè)用于以后養(yǎng)老；大部分客戶都選擇貸款，一次性付款的客戶很少?！L談學(xué)府芳園銷售代表大部分為北京客戶，多來自大興等南部區(qū)域，大概能占到80%，固安本地客戶較少，部分為固安三中的老師；目前自住客戶和投資客戶大概各占一半，但前期以自住客戶為主，投資客都不會(huì)在這里居?。豢蛻艨粗噩F(xiàn)房，還有教育資源；大部分客戶都選擇貸款，一次性付款的客戶很少；前期產(chǎn)品已經(jīng)入住，入住率大概70-80%。市場機(jī)會(huì)區(qū)域客群分析客戶速寫姓名：李先生職業(yè)：老板年齡：40購房目的：投資現(xiàn)居?。罕本┏枀^(qū)大郊亭橋附近“年初的時(shí)候知道固安這地兒，最開始關(guān)注是因?yàn)榇笈d那機(jī)場；離固安最近，將來肯定會(huì)升值，你看順義都漲成什么樣了；現(xiàn)在固安這么便宜，所以就買了”“自己不會(huì)去固安住，買來主要是出租和升值，這地見效益快，比燕郊什么的升值潛力大多了；”“我對房子本身的設(shè)計(jì)、園林、配套、戶型都挺看重的，比較信賴有名的開發(fā)商及大盤，而且大社區(qū)才有好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)嘛，環(huán)境、品質(zhì)才有保證，以后不管租還出手都非常方便，比較看好80-90平米的兩居和120左右的三居”客戶關(guān)注點(diǎn)：80-90平米&120平米+前景+規(guī)模+產(chǎn)品+社區(qū)環(huán)境+配套+園林客戶速寫“06年的時(shí)候就已經(jīng)知道固安了，最近開始關(guān)注是因?yàn)樾聶C(jī)場；離固安就一條河之隔，將來肯定會(huì)升值；”“主要還是看好未來的升值潛力，不排除幾年后機(jī)場起來了固安的配套成熟后，去住固安的可能；”“我比較關(guān)心房子的戶型、配套及社區(qū)環(huán)境都挺看重的，得保證房子的品質(zhì)，以后不管是自己住還是轉(zhuǎn)手都有好處，會(huì)買大盤，大社區(qū)才有保證，以后不管租還出手都非常方便，比較看好80-90平米的兩居，總價(jià)合適，也只會(huì)買80-90的兩居?！毙彰豪钕壬殬I(yè)：個(gè)體年齡：35購房目的：投資現(xiàn)居?。罕本┴S臺(tái)區(qū)看丹橋附近客戶關(guān)注點(diǎn)：80-90平米+前景+規(guī)模+戶型+社區(qū)環(huán)境+配套+價(jià)格客戶速寫“固安不遠(yuǎn)，我開車也就40分鐘左右，現(xiàn)在北京去哪不要大半個(gè)小時(shí)，以后地鐵到黃村之后就算坐公交也很快，主要還是便宜，現(xiàn)在買著住，等機(jī)場起來了，什么時(shí)候需要錢賣了還能賺一筆?！薄氨本┻m合創(chuàng)業(yè)，至少年輕的時(shí)候不會(huì)回老家?！薄艾F(xiàn)在既然已經(jīng)決定在這買房了，就得選個(gè)自己喜歡的，住著方便的，看好90-120平米左右的房子。什么賣場啊、餐廳啊…至少得近點(diǎn)吧，最好能有個(gè)會(huì)所啊、公園廣場什么的，朋友來了大家也有地方玩啊。社區(qū)綠化也應(yīng)該多點(diǎn)，要是能有好玩的小品擺設(shè)，那就太喜歡了?！毙彰盒煨〗懵殬I(yè)：個(gè)體年齡：29購房目的：投資兼自住現(xiàn)居住：北京豐臺(tái)花鄉(xiāng)客戶關(guān)注點(diǎn)：90-120平米+社區(qū)配套+園林設(shè)計(jì)+性價(jià)比+交通客戶速寫“一直住的都是七八十年代分的公房，戶型比較老舊，木地板也有點(diǎn)壞了。一直想換個(gè)舒服點(diǎn)的房子，但四環(huán)這邊的房價(jià)漲的太快了，光靠我和老伴的退休金肯定買不起。固安那邊的房子，價(jià)格比較便宜，而且有南北向的房子，通風(fēng)好，很適合我們老人居住，如果周邊環(huán)境跟得上，就更好了。有考慮以后在那買一套，畢竟離北京也不是很遠(yuǎn)，給孩子做婚房也可以，或者將來升值了賣了也合適，這邊的房價(jià)還是漲的挺快。當(dāng)然，如果選擇固安買房，對社區(qū)規(guī)劃、居住環(huán)境等肯定會(huì)有要求的，看好90平米左右的兩居。最好是板樓，南北通透的那種，有廣場和綠地，可以走走路、打打太極。平時(shí)生活的日常配套也要有，年齡都比較大了，不可能跑老遠(yuǎn)去買東西。”姓名：曹先生職業(yè)：退休年齡：54購房目的：養(yǎng)老兼投資現(xiàn)居?。罕本┐蠹t門客戶關(guān)注點(diǎn)：90平米+大盤+產(chǎn)品設(shè)計(jì)+社區(qū)環(huán)境+社區(qū)配套+園林規(guī)劃自住客戶需求銷售代表語錄——戶型&價(jià)格固安市場在新政后受了一些影響，現(xiàn)在房價(jià)現(xiàn)在普遍是5500-6000元/平米左右，北京的客戶大多都是剛需客戶，挺看重價(jià)格的，目前的這個(gè)價(jià)位，還是會(huì)有不少客戶觀望；區(qū)域80-90平米的二居最好賣，100-120的三居也是比較好賣的，超過130左右的賣的不是很好。小戶型問的人較少，在這邊不是很吸引人；北京的客戶并不要求大面積，滿足居住功能和基本舒適度的前提下，要是面積做小點(diǎn)，總價(jià)低點(diǎn)，會(huì)更好賣。銷售代表語錄——規(guī)模&品質(zhì)&服務(wù)因?yàn)樵诒本┩瑯拥腻X肯定是買不到太好的樓，雖然選擇的這個(gè)地不好，但是在這買的話肯定是要買好一點(diǎn)的樓盤。小區(qū)周圍的環(huán)境肯定要好的。到固安買房的客戶不太在意開發(fā)商的品牌。畢竟也不是這個(gè)行業(yè)的，老百姓知道的少，也不是很懂。電梯公寓好賣。10幾層的這種還有高層的都比較好賣；板樓好，塔樓現(xiàn)在建的都比較少，幾乎也都沒人買。他們都會(huì)在意價(jià)格，樓盤品質(zhì)，綠化和戶型。北京來的客戶對景觀，綠化比較關(guān)注，他們本身欣賞樓盤的眼光就比較高。關(guān)于物業(yè)，安全第一，保安保潔維修，沒有其他更具體的要求。對高品質(zhì)物業(yè)期待不多，但物業(yè)費(fèi)要透明。社區(qū)基礎(chǔ)配套一定要有，方便日常生活。比如超市、餐飲、美容美發(fā)等，如果能有學(xué)校配套就更好了，綜合社區(qū)對客戶的吸引力還是比較大的。需求特征：戶型功能，舒適度，總價(jià)，交通便利，社區(qū)配套、園林規(guī)劃客戶速寫“本來沒想過在北京買房，主要是太貴了，而且老家也有房子，雖然說兩年生意好攢了點(diǎn)錢，但就算在黃村買房還是很吃力的，以前對固安不了解，想著應(yīng)該挺遠(yuǎn)的，上個(gè)月一朋友來買房，慫恿著一起來了，到了發(fā)現(xiàn)還挺近，而且價(jià)格比黃村便宜了那么多，回去和老婆一商量，買一套吧，反正現(xiàn)在錢越來越不值錢了?！薄安幌牖乩霞伊?，北京挺好，以后不想干了就在固安養(yǎng)老，也挺好”“平時(shí)沒事基本在家里，所以我對房子本身的質(zhì)量和社區(qū)規(guī)劃都挺看重的，要講實(shí)力，首先大盤是很信得過的，還能有點(diǎn)名氣，這樣說出來也覺著住這有面子，而且大社區(qū)才有好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)嘛，環(huán)境、房屋質(zhì)量才有保證，這社區(qū)里不是有水系嘛，挺好，偶爾和朋友打打球，聊聊天，這出來近去的不僅朋友羨慕，自己也住著舒坦，生活嘛，簡單點(diǎn)、休閑點(diǎn)就挺好，看好80-90平米左右的兩居，”姓名：王先生職業(yè)：個(gè)體年齡：33購房目的：自住現(xiàn)居住：北京大興黃村客戶關(guān)注點(diǎn)：80-90平米+大盤+產(chǎn)品設(shè)計(jì)+社區(qū)環(huán)境+房屋質(zhì)量+社區(qū)規(guī)劃+價(jià)格客戶速寫“固安房子價(jià)格和老家也差不多，但畢竟這離北京近嘛，結(jié)婚總要有自己的房子，先在這邊買吧，以后有錢了再在北京買?！薄皶簳r(shí)沒想過回去，兩個(gè)人工作都比較穩(wěn)定，北京也不錯(cuò)”“這段時(shí)間里我倆幾乎轉(zhuǎn)遍了所有樓盤，不喜歡燕郊，什么都沒有，白天都沒有什么人，干什么都不方便而且太亂。但真正喜歡的不太多。不是綠化少、社區(qū)里活動(dòng)場所不多，就是戶型不合適，我們想找一個(gè)既不老套又很宜居，最好還能有點(diǎn)設(shè)計(jì)感的房子，就算是被迫住在這里，也不能虧了自己吧，其實(shí)，在這里置業(yè)也就是過度吧，現(xiàn)在我倆都還年輕，工作是最重要，還好這邊交通還不錯(cuò)，配套也能滿足基本的生活需求。能成個(gè)家，弄套可以保值的房子，住著就踏實(shí)了，會(huì)買120左右的三居，考慮以后有孩子及父母來住”姓名：魏先生職業(yè)：職員年齡：27購房目的：婚房現(xiàn)居?。罕本┪骷t門客戶關(guān)注點(diǎn)：120+價(jià)格+產(chǎn)品設(shè)計(jì)+社區(qū)環(huán)境+社區(qū)配套+交通+前景客戶小結(jié)自住客戶主要來自亦莊、大興、豐臺(tái)等南三環(huán)以南片區(qū)，首期客戶受北京高企房價(jià)擠壓；投資客戶主要來源于豐臺(tái)、朝陽南部、海淀及廊坊等區(qū)域，主要看中區(qū)域未來升值潛力及項(xiàng)目產(chǎn)品；以在北京南部、東部區(qū)域工作、生活的外地人為主；首期自住客戶有一定支付能力但非常有限，無法支付北京市區(qū)內(nèi)的房價(jià)；客戶關(guān)注自住客戶：戶型功能，總價(jià)，交通便利、舒適度，園林規(guī)劃社區(qū)配；投資客戶：戶型設(shè)計(jì)、前景、項(xiàng)目規(guī)模、社區(qū)配套、社區(qū)環(huán)境及物業(yè)管理服務(wù)；市場機(jī)會(huì)區(qū)域市場小結(jié)市場平臺(tái)水平較低，提升空間大客戶置業(yè)邏輯清晰容易把握市場機(jī)會(huì)

——從北京外圍區(qū)域市場發(fā)展視角尋找機(jī)會(huì)——從區(qū)域市場發(fā)展視角尋找機(jī)會(huì)2010年2011年目前在售未來供應(yīng)恒基現(xiàn)代城天順家園紅城方城馨苑匯豐家園孔雀大衛(wèi)城橘洲萬匯廣場北京第九區(qū)68、110平米的一居，85、97平米二居，118、120、139平米的三居，供應(yīng)量37萬平米1居59平米，2居70-80平米，3居115平米，供應(yīng)量1600多套中宏新界76-90平米兩居，120平米三居，供應(yīng)量約40萬平米以二居90-100平米為主，供應(yīng)量5萬平米一居40-60平米，二居67-87平米，三居91-125平米，供應(yīng)量40萬平米供應(yīng)量5萬平米一居約60平米；二居約90平米左右；三居110-135平米，未來供應(yīng)量83萬平米以80-90平米兩居為主，未來供應(yīng)量14萬平米以89-128平米兩居為主，未來供應(yīng)量10萬平米以85-97平米兩居為主，未來供應(yīng)量14萬平米本項(xiàng)目入市將面臨“三足鼎立”局面，競爭激烈未來供應(yīng)量150萬平米2012年預(yù)計(jì)本案入市時(shí)間2011年5月本項(xiàng)目的主要競爭對手為京御集團(tuán)旗下的孔雀大衛(wèi)城和廊坊京御地塊，綠洲地產(chǎn)的大留村地塊，潛在供應(yīng)量超過400萬平米，未來本項(xiàng)目將面臨三足鼎立的局面。內(nèi)向型，低品質(zhì)，尾盤銷售——分流競爭廊坊京御地塊未來供應(yīng)量180萬平米綠洲地產(chǎn)地塊外向型、高品質(zhì)——主要競爭競爭鎖定市場機(jī)會(huì)競爭分析競爭鎖定競爭分析競爭鎖定孔雀大衛(wèi)城(品牌影響力開發(fā)商+大規(guī)模+成熟風(fēng)情產(chǎn)品系）綠洲地塊（超大規(guī)模+開發(fā)商實(shí)力）廊坊京御地塊(大規(guī)模+成熟風(fēng)情產(chǎn)品系/預(yù)計(jì)）主要競爭恒基現(xiàn)代城橘洲中宏新界萬匯廣場北京第九區(qū)紅城天順家園（地段）（規(guī)模+建筑形式）分流競爭主要競爭——細(xì)分客群、相對優(yōu)勢注重細(xì)節(jié)，加強(qiáng)附加值打造，在產(chǎn)品體系方面實(shí)現(xiàn)階段性領(lǐng)先；形象突破，形成個(gè)性鮮明的項(xiàng)目形象；分流競爭——相對優(yōu)勢突出產(chǎn)品優(yōu)勢，大規(guī)模完善配套社區(qū)優(yōu)勢、園林等品質(zhì)優(yōu)勢孔雀大衛(wèi)城熱銷期項(xiàng)目：未上市項(xiàng)目：綠洲項(xiàng)目廊坊京御2.0競爭分析主要競爭項(xiàng)目基本情況

位置：北京經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院南側(cè)總建筑面積：100萬平方米；

容積率：2.32；產(chǎn)品：一期規(guī)劃總建筑面積27萬平米、產(chǎn)品類型以中高層板樓為主，一居約60平米；二居約90平米左右；三居110-135平米，有少量躍層戶型，面積在200平米左右，其中90平米兩居、120平米三居為主力戶型；配套：20萬平米商業(yè)，將引進(jìn)大型超市；雙語幼兒園；健身休閑會(huì)所；

價(jià)格：一居6000元左右，二居5700元/平米左右，三居5300－5500元/平米；

開發(fā)商：京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司近期銷售情況目前蓄客中，樣板間6月18日開放，4月17日開始排號(hào)，共排好近4000個(gè)，其中VIP轉(zhuǎn)換1100個(gè)左右，8月8日開盤，推出1500套，共認(rèn)購1087套，認(rèn)購額5.4億元；2居占70%,認(rèn)購90%；一居全部認(rèn)購，三居認(rèn)購90%，內(nèi)部留房300套，VIP卡升級可打98折，貸款99折。品牌影響力開發(fā)商北京遠(yuǎn)郊大規(guī)模普宅項(xiàng)目競爭分析主要競爭項(xiàng)目熱銷期項(xiàng)目：孔雀大衛(wèi)城強(qiáng)勢出擊，環(huán)視群雄！推廣語：大宅之美坐輕軌，我在北京有個(gè)家現(xiàn)代美式建筑風(fēng)格，延續(xù)孔雀城系列情感+品牌路線現(xiàn)代美式建筑風(fēng)格，延續(xù)孔雀城南加州主題延續(xù)孔雀城系列的情感訴求路線，但針對目標(biāo)客戶，賣點(diǎn)主打輕軌交通。推廣渠道北京市內(nèi)設(shè)有售樓處，有班車到項(xiàng)目地址；地鐵1號(hào)線短信，搜房、焦點(diǎn)等網(wǎng)絡(luò)競爭分析主要競爭項(xiàng)目熱銷期項(xiàng)目：孔雀大衛(wèi)城強(qiáng)勢出擊，環(huán)視群雄！北京推廣，示范區(qū)和售樓處展示到位，領(lǐng)先固安當(dāng)?shù)厥袌瞿霞又蒿L(fēng)格售樓處，與項(xiàng)目風(fēng)格統(tǒng)一展示區(qū)大面積綠植，延續(xù)孔雀城低密印象競爭分析主要競爭項(xiàng)目熱銷期項(xiàng)目：孔雀大衛(wèi)城強(qiáng)勢出擊，環(huán)視群雄！90平米兩居南北通透，全明戶型，戶型方正，居住舒適度高；贈(zèng)送露臺(tái)和飄窗，有一定的附加值；120平米三居南北通透，南向客廳和主臥，但進(jìn)深較大；贈(zèng)送飄窗及半個(gè)陽臺(tái)；中規(guī)中矩，亮點(diǎn)不足，戶型南北通透，贈(zèng)送飄窗及半個(gè)陽臺(tái)露臺(tái)飄窗陽臺(tái)飄窗舒適尺度競爭分析主要競爭項(xiàng)目熱銷期項(xiàng)目：孔雀大衛(wèi)城強(qiáng)勢出擊，環(huán)視群雄！大部分為北京客戶，投資客和自主客戶均有，大概各占一半；投資客多看中固安未來的發(fā)展?jié)摿?；自住?0-40歲帶小孩的夫妻，在南城上班，多為打工族，在北京買不起房子；也有年齡較大的客戶給孩子購買，可先自己住兩年，將來給孩子用做婚房；也有部分客戶用做第二居所，周末休息度假使用；剛需、自住的客戶居多，大多數(shù)客戶都有車；有部分客戶是孔雀城的老業(yè)主介紹朋友來購買；部分客戶會(huì)問是否有精裝；新政后，客戶來訪量大概減少了1/3，部分之前排號(hào)的客戶可能會(huì)流失?？蛻絷P(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、交通、配套、學(xué)校、會(huì)所；客戶大部分來自北京，投資和自住客戶大約各占一半，對項(xiàng)目的交通、品質(zhì)、配套及教育的關(guān)注度高競爭分析主要競爭項(xiàng)目熱銷期項(xiàng)目：孔雀大衛(wèi)城強(qiáng)勢出擊，環(huán)視群雄！孔雀大衛(wèi)城熱銷期項(xiàng)目未上市項(xiàng)目綠洲項(xiàng)目廊坊京御2.0超大規(guī)模、高容積率項(xiàng)目基本情況：與本項(xiàng)目一路之隔，位于106國道以東，整體容積率2.5-3.0大留村整體回遷，回遷面積較大，且當(dāng)前拆遷問題難以解決；周邊無配套，自身配套指標(biāo)未定；開發(fā)目標(biāo)：打造高品質(zhì)社區(qū)，樹立品牌形象；廊涿高速東干渠京九鐵路106國道固安站固安核心區(qū)北部工業(yè)企業(yè)南部工業(yè)區(qū)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目參數(shù)占地面積：共5000畝，一期1960畝，其中950畝為商品住宅，其余為農(nóng)民拆遷安置房；建筑面積：一期商品住宅180萬平米；容積率：3.0（一期商品住宅）；項(xiàng)目現(xiàn)狀：拆遷過程中，預(yù)計(jì)6月份動(dòng)工；競爭分析主要競爭項(xiàng)目未上市項(xiàng)目：綠洲項(xiàng)目擁六合之眾，虎視眈眈！孔雀大衛(wèi)城熱銷期項(xiàng)目未上市項(xiàng)目綠洲項(xiàng)目廊坊京御2.0廊坊京御2.0地塊：大規(guī)模，中等容積率項(xiàng)目參數(shù)占地面積：150萬平米；容積率：2.0左右（一期商品住宅）；項(xiàng)目狀況預(yù)計(jì)大衛(wèi)城產(chǎn)品系、風(fēng)格等南加州風(fēng)情的延續(xù)，產(chǎn)品線會(huì)更加豐富基本情況：本項(xiàng)目位于孔雀大衛(wèi)城的北側(cè)，位于106國道以東，整體容積率2.0左右周邊無配套，自身配套指標(biāo)未定競爭分析主要競爭項(xiàng)目106國道廊坊京御地塊京御孔雀城大衛(wèi)城未上市項(xiàng)目：廊坊京御2.0借兄之勢，臥心藏膽！競爭分析競爭點(diǎn)對點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)模總?cè)莘e率區(qū)位建筑類型戶型風(fēng)格品牌影響力孔雀大衛(wèi)城總建面100萬㎡2.32北京經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院南側(cè)中高層板樓60㎡一居、90㎡二居、120㎡三居南加州借助孔雀城系列已經(jīng)具備一定市場影響力綠洲項(xiàng)目一期住宅建面180萬㎡3東干渠以南廊涿高速以北，106國道以東——————北京遠(yuǎn)郊首個(gè)項(xiàng)目品牌影響力有限廊坊京御2.0總建面150萬㎡2位于孔雀大衛(wèi)城的北側(cè)——————和京御屬一個(gè)體系下的兩個(gè)分公司，可借京御的勢本項(xiàng)目總建面165萬㎡1.5東干渠周圍，106國道以東——————霸州市場引領(lǐng)者，北京遠(yuǎn)郊首個(gè)項(xiàng)目總結(jié)均為100萬㎡以上大盤，彼此不相伯仲本項(xiàng)目在容積率上占據(jù)絕對的優(yōu)勢產(chǎn)品力打造空間巨大本項(xiàng)目在區(qū)位上較綠城地塊擁有一定得優(yōu)勢只有大衛(wèi)城的產(chǎn)品已經(jīng)面市，產(chǎn)品細(xì)節(jié)未能做到極致，規(guī)劃上屬于分期規(guī)劃，大盤整體策略欠缺，擁有很大的超越空間京御系擁有一定的市場市場影響力，但未成完善的體系，綠洲市場影響力有限本項(xiàng)目低密度，環(huán)境優(yōu)勢，區(qū)域上優(yōu)于綠洲項(xiàng)目，建立可持續(xù)發(fā)展的滿足業(yè)態(tài)升級型市鎮(zhèn)的新型空港市鎮(zhèn)絕對優(yōu)勢相對優(yōu)勢機(jī)會(huì)相對優(yōu)勢低密意向、水體資源為不可替代性優(yōu)勢因素；明晰的項(xiàng)目風(fēng)格、完善的社區(qū)配套、階段性領(lǐng)先市場的產(chǎn)品體系為相對優(yōu)勢因素本項(xiàng)目孔雀大衛(wèi)城本項(xiàng)目綠洲地塊PKPK打造符合區(qū)域未來發(fā)展的城市化風(fēng)情延續(xù)孔雀城風(fēng)情小鎮(zhèn)路線容積率1.5自然環(huán)境及水體資源配套齊全容積率2.5以上配套未定受容積率限制，物業(yè)形式單一城市化時(shí)尚活力路線，產(chǎn)品領(lǐng)先，符合固安未來發(fā)展趨勢未來低密度產(chǎn)品社區(qū)打造，品質(zhì)更高廊坊京御地塊產(chǎn)品細(xì)節(jié)不足做足產(chǎn)品功課，產(chǎn)品附加值及空間打造競爭分析競爭策略風(fēng)格：產(chǎn)品：規(guī)劃：一套成熟的規(guī)劃，完善的開發(fā)模式分期獨(dú)立規(guī)劃，整體性不強(qiáng)企業(yè)影響力弱強(qiáng)市場實(shí)現(xiàn)能力弱強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)者補(bǔ)缺者跟隨者挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者—市場領(lǐng)跑者—游戲規(guī)則的建立者—區(qū)域影響者孔雀大衛(wèi)城綠洲項(xiàng)目？廊坊京御2.0？初期引領(lǐng)者，注重細(xì)節(jié)，加強(qiáng)附加值打造及配套的跟進(jìn)，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值，搶奪市場客戶，引領(lǐng)市場后期做領(lǐng)導(dǎo)者，建立一定市場影響力的基礎(chǔ)上產(chǎn)品、綜合性配套、社區(qū)環(huán)境整體發(fā)力，成為固安市場的標(biāo)桿項(xiàng)目本項(xiàng)目的站位競爭分析競爭策略區(qū)域市場領(lǐng)導(dǎo)者區(qū)域市場領(lǐng)導(dǎo)者；營造形象上的差別（建筑風(fēng)格、園林規(guī)劃、社區(qū)公共空間打造等），形成區(qū)別性標(biāo)志；通過產(chǎn)品空間設(shè)計(jì)（尺度、功能）、附加值（陽臺(tái)、露臺(tái)、飄窗）贈(zèng)送、打造產(chǎn)品階段性領(lǐng)先等實(shí)現(xiàn)差異化路線，提高競爭力；通過完善的、特色的、便利的配套設(shè)施的率先實(shí)現(xiàn)，領(lǐng)先市場，創(chuàng)造口碑；區(qū)域內(nèi)市場分析競爭策略小結(jié)機(jī)會(huì)尋找。區(qū)域機(jī)會(huì)尋找市場機(jī)會(huì)尋找價(jià)值體系建立價(jià)值體系區(qū)域價(jià)值：多重利好重合下的區(qū)域快速升級

“業(yè)態(tài)提升型的新空港市鎮(zhèn)”

（區(qū)域等級提升/產(chǎn)業(yè)向高端升級/配套不斷完善/產(chǎn)業(yè)人口進(jìn)駐）項(xiàng)目價(jià)值：大規(guī)模低密度生態(tài)宜居空港新市鎮(zhèn)滿足新空港城市發(fā)展下的“公園化、個(gè)性化、體驗(yàn)化、生活化空港生活小鎮(zhèn)”

（低密度/優(yōu)勢自然資源/高層及生活配套/精細(xì)化產(chǎn)品創(chuàng)新）城市化進(jìn)程城市化到都市化轉(zhuǎn)變城市基礎(chǔ)設(shè)施的大力建設(shè)；完善的交通體系的建立；產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐及發(fā)展跟進(jìn)；城市功能完善第二機(jī)場之下固安發(fā)展時(shí)序固安發(fā)展之下房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)序都市化下的宜居空港新城城市級別娛樂設(shè)施發(fā)展，大型酒店、KTV、電影院等發(fā)展并相繼完善；產(chǎn)業(yè)升級階段，高端產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐并發(fā)展；整體綜合性提升城市開始往公園化、宜居的方向發(fā)展；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)科學(xué)合理；精神配套發(fā)展并成熟，歌劇院、大型圖書館相繼出現(xiàn)；城市發(fā)展成熟區(qū)域價(jià)值演繹房地產(chǎn)迅速發(fā)展，產(chǎn)品開始提升；客群由前期的被擠壓客戶開始向大量自住、投資、產(chǎn)業(yè)人口涌入轉(zhuǎn)變；綜合配套驅(qū)動(dòng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)提升，開始與北京齊平；區(qū)域開始主動(dòng)吸引產(chǎn)業(yè)人群及城市外溢人群；高層級綜合配套啟動(dòng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)及舒適度完善，低密、自然、生態(tài)意向凸現(xiàn)；區(qū)域開始吸引高端產(chǎn)業(yè)人群及主動(dòng)郊區(qū)化人群；吞吐量年20152020202520302035第二機(jī)場擬投入使用預(yù)計(jì)達(dá)到4000萬年吞吐量預(yù)計(jì)達(dá)到8000萬年吞吐量設(shè)計(jì)運(yùn)力8000萬~1億初建期成長期 發(fā)展期成熟期發(fā)力方向：“三個(gè)建立”項(xiàng)目整體形象體系的建立，突出低密及生態(tài)宜居特色；各期產(chǎn)品創(chuàng)新及附加值系統(tǒng)的建立；區(qū)域綜合配套系統(tǒng)的建立；價(jià)值體系第一階段：以滿足城市被擠壓外溢主流客群的具有良好附加值的城市主流住宅產(chǎn)品撬動(dòng)市場；第二階段：隨客群變化下的配套驅(qū)動(dòng)及產(chǎn)品創(chuàng)新，重點(diǎn)突出項(xiàng)目完善的區(qū)域綜合配套與空港新城發(fā)展的方向第三階段：綜合高層級配套下的低密生態(tài)空港新城住宅產(chǎn)品，吸引高端產(chǎn)業(yè)人群，突出本項(xiàng)目的低密、生態(tài)，具有現(xiàn)代化城市高層級配套整體價(jià)值——生活方式的轉(zhuǎn)變，帶來希望、夢想和進(jìn)步，時(shí)代的領(lǐng)跑者本項(xiàng)目價(jià)值演繹個(gè)性城市感公園生活它是“城市的”重視人們的城市情結(jié)，強(qiáng)調(diào)一切城市內(nèi)容和內(nèi)涵，滿足人們城市生活的各種需求。在另一個(gè)層面上，它亦強(qiáng)調(diào)社區(qū)、人群是城市的一部分，并且貢獻(xiàn)著城市的內(nèi)容。

它像是個(gè)“公園”它的生態(tài)觀不只是一個(gè)簡單的環(huán)保概念。它尤其強(qiáng)調(diào)人與場所的適應(yīng)性，在相融適應(yīng)的有機(jī)環(huán)境中，享受人本生態(tài)的安寧，有溪、有花、有樹，這一切令我遠(yuǎn)離喧囂，享受這一片安逸。在這里，人和自然、建筑達(dá)到了最完美的共生關(guān)系，到處都是綠地，這里沒有嘈雜的都市紛擾，沒有車水馬龍的廢氣排放，慢活的理想得到實(shí)現(xiàn)，到處是綠色景觀，是和環(huán)境融為一體的綠色建筑，人們可以騎著腳踏車自由的穿梭在綠色的花園中，享受都市之外的愜意感受……它是“個(gè)性的”擁有與眾不同的氣質(zhì)，昭示性強(qiáng)，將風(fēng)情化、現(xiàn)代化和時(shí)尚感相結(jié)合,它就是“達(dá)拉斯”。達(dá)拉斯=學(xué)院派+ARTDECO城市化=風(fēng)情+現(xiàn)代化天潤福熙大道ARTDECO現(xiàn)代感強(qiáng)烈城市化=色彩/坡屋頂/廊柱/鐘樓+線條/挺拔/高聳學(xué)院派風(fēng)情感強(qiáng)烈，坡屋頂、彩色及門廊極盡風(fēng)情它是“個(gè)性的”擁有與眾不同的氣質(zhì)，昭示性強(qiáng)，將風(fēng)情化、現(xiàn)代化和時(shí)尚感相結(jié)合。它是致力于“生活氛圍的營造”優(yōu)美的建筑空間形態(tài)，鋪設(shè)綠色親切的住區(qū)環(huán)境，創(chuàng)造文化趣味濃郁的內(nèi)外景觀體系。它流淌著一分風(fēng)雅，既屬于社區(qū)內(nèi)的人群，同時(shí)又將它的優(yōu)雅融于整個(gè)城市。整個(gè)社區(qū)立志營造親切、優(yōu)美、生活、公園式、參與性強(qiáng)的社區(qū)氛圍，參與性景觀及公共設(shè)施為良好的鄰里交流奠定基礎(chǔ)，整個(gè)社區(qū)氛圍洋溢著生態(tài)、舒適及濃厚的生活氛圍；項(xiàng)目背景核心問題聚焦整體思路項(xiàng)目定位啟動(dòng)區(qū)策略項(xiàng)目機(jī)會(huì)尋找整盤操盤策略項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位形象定位客群定位核心價(jià)值梳理FAB分析基于項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)：大規(guī)模、配套、中等容積率基于競爭策略：差異化路線，社區(qū)形象及產(chǎn)品空間（尺度、功能）及附加值的打造，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品階段性領(lǐng)先；基于客戶需求：戶型功能、社區(qū)配套、園林規(guī)劃、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理服務(wù)定義FABF（Features/fact）項(xiàng)目本身的特性/屬性本項(xiàng)目大規(guī)模中低等容積率社區(qū)A(Advantages）相對于競爭對手的優(yōu)勢本項(xiàng)目個(gè)性鮮明的社區(qū)形象；地低密自然環(huán)境優(yōu)越；兼具功能性和舒適度的戶型；完善的社區(qū)配套；宜居的社區(qū)環(huán)境；B(Benefit/value）項(xiàng)目帶給目標(biāo)客戶的利益/價(jià)值本項(xiàng)目北京·城市生活家低密度+良好自然環(huán)境+高產(chǎn)品力+完善社區(qū)配套產(chǎn)品力便利生活區(qū)域前景舒適度大規(guī)模中等容積率全配套生活設(shè)施交通便利，產(chǎn)品豐富打造產(chǎn)品品質(zhì)及舒適度，全面塑造產(chǎn)品力，實(shí)現(xiàn)階段性領(lǐng)先；差異化路線，形成特色鮮明的社區(qū)形象；配套及物業(yè)管理提升項(xiàng)目定位競爭層面客戶導(dǎo)向本體質(zhì)素定位基礎(chǔ)交通優(yōu)勢北京被動(dòng)外溢客群核心目標(biāo)：引領(lǐng)市場，樹立品牌屬性定位考慮點(diǎn)選擇路徑：業(yè)態(tài)提升型空港新市鎮(zhèn)：“公園化、體驗(yàn)化、生活化、娛樂化”；差異化路線：形象鮮明、低密意向、高附加值創(chuàng)新產(chǎn)品；精準(zhǔn)定位，挖掘客戶，區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者“新空港生態(tài)城

”機(jī)場建設(shè)利好屬性定位產(chǎn)業(yè)人群“新”區(qū)域認(rèn)知的改變“空港”依托新空港經(jīng)濟(jì)帶，成為區(qū)域發(fā)展的又一引擎“生態(tài)”低密居所，水岸風(fēng)情、綠植密布的宜居生活“城”高層級綜合配套，帶給人們城市中心的高端、便捷享受客戶定位北京·城市生活家占位北京，吸引北京東部、南部客戶，享受活力的、時(shí)尚的、宜居的、國際化的新城市生活前期：憑借高附加值的產(chǎn)品，體現(xiàn)性價(jià)比，有效的吸引被動(dòng)外溢的客群；中期：憑借提高主流產(chǎn)品力及品質(zhì)，加之完善的配套及社區(qū)環(huán)境，有效吸引城市外溢客群及產(chǎn)業(yè)人群后期：憑借高品質(zhì)高舒適度的產(chǎn)品，占據(jù)區(qū)域品質(zhì)制高點(diǎn)，加之配套的完善，有效吸引高端產(chǎn)業(yè)客群他們獨(dú)立而包容，專注而進(jìn)取，是在大城市中追逐夢想的一群人，對自己、對生活都有著較高的要求；他們有點(diǎn)“戀家”，有著很強(qiáng)的家庭觀念，即便習(xí)慣了“漂”的日子，但“安定”的念頭一直堅(jiān)定；他們對大都市繁華有著深切的向往，同時(shí)又渴望安靜祥和，他們希望能擁有一個(gè)將都市感與生活享受相融合的綠色港灣······積極進(jìn)取、追逐夢想、追求品質(zhì)、家庭責(zé)任、綠色健康他們正處于事業(yè)的上升期，工作繁忙，希望“家”是一個(gè)休憩、放松身心的場所，希望這里的生活能“慢”步調(diào)，舒緩而愉悅；他們務(wù)實(shí)但也需要一點(diǎn)浪漫，點(diǎn)滴間不經(jīng)意的貼