xx機場地塊項目策劃建議書

PAGE14HZ機場原導(dǎo)航臺地塊項目可行性研究報告第一章總論1．1項目建設(shè)單位：西部機場集團置業(yè)（XA）有限公司1．2項目背景1.2.1項目名稱：HZ機場原導(dǎo)航臺地塊項目1.2.2建設(shè)地點：HZ市漢臺區(qū)西環(huán)路西側(cè)1.2.3用地面積：8863.79平方米（13.29畝）；1.2.4建設(shè)規(guī)模：29238平方米；1．3可行性研究報告編制依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價辦法》；《可行性研究指南》；項目有關(guān)資料；企業(yè)有關(guān)資料第二章市場分析與項目定位2.1HZ市房地產(chǎn)發(fā)展形勢分析HZ素有“西北小江南”的美譽，水資源是HZ的天然之寶，也是HZ樓市區(qū)別與其他城市的最主要特征。借助優(yōu)勢，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出強勁的開發(fā)勢頭，目前目前中心城區(qū)多層住宅銷售均價約2900元∕㎡，高層住宅銷售均價3500元∕㎡，沿江項目均價4300元/㎡左右，在售項目20余個。綜觀HZ，因城市骨架不大，還沒有形成大的城市發(fā)展藍圖。同時受地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展、企業(yè)實力、當(dāng)?shù)氐墓┣箨P(guān)系影響，HZ目前還缺少能開發(fā)帶動區(qū)域板塊項目的大型企業(yè)，但是，沿漢江兩岸的板塊格局已見雛形。一江兩岸的長遠規(guī)劃、天漢大道的貫通，HZ的城市骨架在逐步拉開，規(guī)劃也更加合理，打造陜西唯一一個以水文化為特色的居住城市勢在必然，可以吸引部分或大量的外地置業(yè)者在此購房置業(yè)，凸顯城市適宜居住的獨特性。2.2區(qū)域房地產(chǎn)市場分析目前HZ市政府邀請城市發(fā)展戰(zhàn)略策劃大師王志綱赴漢進行城市戰(zhàn)略策劃，主要策劃區(qū)域為濱江西區(qū)，該片區(qū)主要有原西關(guān)機場搬遷形成，是目前HZ市政府重點發(fā)展的區(qū)域。根據(jù)調(diào)研了解，目前城西區(qū)所售商品房周邊學(xué)校、醫(yī)療比較完善；區(qū)域競爭項目戶型以HZ市整體房地產(chǎn)發(fā)展情況保持一致，主要表現(xiàn)為小型化趨勢。2.2.12010年HZ市整體商品房銷售狀況2010年全市房地產(chǎn)開發(fā)累計施工面積239.11萬平方米，同比增長11%；完成投資23.76億元，同比增長30%；商品房新開工面積84.78萬平方米，同比增加28%；預(yù)銷售面積129.2萬平方米，同比增長31%；商品房供應(yīng)量2010年HZ市批準(zhǔn)商品房預(yù)售項目54個，同比增長74.2%。新增商品房面積106.1萬平方米，同比增長103.65%（其中，新增經(jīng)濟適用房面積30.39萬平方米，同比增長178.55%）。商品房成交量2010年HZ市商品房簽約成交面積93.957萬平方米，同比增長98.7%，；成交8993套，同比增長130.53%。2.2.2各物業(yè)價格表現(xiàn)2010年，HZ市商品住房平均價格為2813元/平方米，同比上漲17.69%。其中，多層商品住房平均價格為3000元/平方米；高層商品住房平均價格為3600元/平方米。商業(yè)、辦公用房等非住宅平均價格為9537元/平方米，同比略有上漲。2.3項目定位及銷售價格預(yù)測2.3.1目標(biāo)客戶群定位分析1）各區(qū)域客源比例預(yù)估：HZ機場以及HZ市區(qū)80%、周邊郊縣20%；2）年齡層區(qū)分預(yù)估：30-45歲65%、其他35%；3）購買目的預(yù)估：純自用85%、純投資5%、自住兼投資10%。2.3.2本項目銷售價格預(yù)測根據(jù)2010年5月份調(diào)研HZ市各物業(yè)房產(chǎn)在售價總水平來看，本項目地處HZ市濱江新區(qū)核心區(qū)域，這里將是HZ城建史上規(guī)模最大、投資最多、標(biāo)準(zhǔn)最高、功能配套、設(shè)施最為完善的綜合性城市新區(qū)。依據(jù)現(xiàn)階段在售項目價格作為定價依據(jù)，預(yù)計項目銷售均價在每平方米5000元左右。（住宅與商業(yè)整體均價預(yù)計）2.4市場分析結(jié)論隨著HZ城市的不斷發(fā)展，HZ后續(xù)發(fā)展樓盤集中在城市新區(qū)，這必將帶來大量的土地供應(yīng)，相應(yīng)的樓盤規(guī)模化會逐漸增多，規(guī)模競爭逐漸激烈。住宅市場需求旺盛，市場發(fā)展前景光明，因此，本項目市場開發(fā)有較好的外部環(huán)境。價格明顯表現(xiàn)為增長趨勢；主要的原因表現(xiàn)為兩個：一是小高層、高層將逐漸替代多層成為開發(fā)的主流產(chǎn)品，二是品質(zhì)提升形成的價格轉(zhuǎn)移，三是通貨膨脹預(yù)期以及到來帶來的價格提升。第三章項目建設(shè)地址及環(huán)境3.1項目地址項目地塊位于HZ市西一環(huán)路以西，二炮家屬院以東，新興街以南50米，民主街以北100米。3.2地塊概況該項目凈用地13.2畝（8863.79㎡），項目用地通土地過招拍掛的方式獲得，用地性質(zhì)為住宅，地勢平坦，使用年限70年，現(xiàn)階段正在準(zhǔn)備土地變性的前期工作，待土地規(guī)劃報批結(jié)束后，可隨時動工。3.3環(huán)境分析項目位于HZ市濱江新區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi),該地塊規(guī)劃為二類住宅用地，該項目與仁和春天南北相鄰，西側(cè)為二炮家屬院，周邊交通便利，配套較為齊全，生活氛圍濃厚。第四章項目建設(shè)方案4.1項目總體規(guī)劃4.1.1主要指標(biāo)用地面積：8863.79平方米建筑面積：建筑面積29238平方米。容積率：3.3綠化率：不小于35%4.1.2建設(shè)內(nèi)容項目定位為高檔綠色住宅社區(qū)。在設(shè)計上體現(xiàn)以生態(tài)、環(huán)保、健康、文化為主題，合理布置建筑，體現(xiàn)以人為本，保證業(yè)主優(yōu)越的居住環(huán)境和生活質(zhì)量。該項目各類建筑詳細情況見下表。項目建設(shè)內(nèi)容一覽表建筑物類別棟數(shù)（位）建筑面積住宅11層229238住宅18層1合計292384.2規(guī)劃設(shè)計理念本項目將建設(shè)適應(yīng)時代要求的生活社區(qū)，力求在總體空間布局、室內(nèi)外環(huán)境、低密度住宅類型、區(qū)域配套設(shè)施上有一定的超前性與創(chuàng)新性，推出具有精品意識的高尚生活區(qū)。主要從建筑形態(tài)、景觀環(huán)境和社區(qū)服務(wù)三方面體現(xiàn)項目的設(shè)計理念，三幢住宅樓都是南北通透，采光充足，小高層、高層住宅景觀良好。設(shè)備配置先進，單元都配有品牌高速電梯，上下快捷方便，電梯門廳及轎廂內(nèi)都采用精裝修，并配用緊急對講設(shè)備和數(shù)碼探頭。每個單元一樓均設(shè)有入戶大堂。確立了相對高端的項目定位，首先在結(jié)構(gòu)設(shè)計上力求科學(xué)嚴謹，確保主體結(jié)構(gòu)安全可靠；其次在材質(zhì)選擇上，選用品質(zhì)較高的建筑材料，保證建筑物良好的內(nèi)在品質(zhì)。4.3建筑風(fēng)格按照住宅設(shè)計規(guī)范的要求，建筑風(fēng)格設(shè)計中充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計理念，以創(chuàng)造合理、舒適、高品位為目的，為住戶設(shè)計理想的居住建筑，外立面新穎、個性、實用為目的，建筑單體融合于優(yōu)美、恬靜的環(huán)境中。4.4園林綠化項目園林設(shè)計將在有限的土地空間利用上突出創(chuàng)新，融入綠色建筑的設(shè)計理念和當(dāng)今建筑科技，開發(fā)出具有市場競爭力、符合當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境的建筑產(chǎn)品，并做到節(jié)能、環(huán)保，將建筑與自然景觀水乳交融，創(chuàng)造出環(huán)保、健康的生活空間。4.5總平面布置圖第五章項目實施進度本項目建設(shè)期為（36）個月，銷售期24個月，項目計算期按（36）個月計算。工程期：（2012/04—2015/03）項目總建筑面積29800平方米。銷售期：（2012/06-2014/06）項目實施進度計劃見下表：

項目實施進度計劃表項目名稱2012年2013年2014年2015年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度工程期銷售期第六章投資估算及資金來源6.1投資估算范圍本次可行性研究的對象為———“HZ機場原導(dǎo)航臺”項目。投資估算的范圍為本次項目的開發(fā)建設(shè)投資，包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共設(shè)施配套建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其它費用以及不可預(yù)見費用等。6.2投資估算經(jīng)估算，本項目總投資為12448.33萬元，各單項投資見下表。HZ機場原導(dǎo)航臺項目成本分析序號名稱建筑面積（m2）單方造價（元/m2）總投資(萬元)備注一土地費用29238583.091704.85二前期費用29238139.13406.78三勘探、設(shè)計費2923842.5124.26四建管費2923841.3120.75五建安工程費2923822726642.87六其它費用292381179.573448.81七總投資292384257.5912448.33第七章財務(wù)評價7.1銷售收入估算根據(jù)項目進度計劃，銷售收入按三年計算，銷售收入見下表。表7—1銷售收入估算表項目銷售收入（萬元）建筑面積29238平米2012年3575.75銷售價格5065元/㎡2013年7151.5銷售收入14303萬元2014年3575.757.2盈利能力分析（財務(wù)評價報表及指標(biāo)）根據(jù)前面基礎(chǔ)數(shù)據(jù)計算《項目損益表》、《全部投資項目現(xiàn)金流量表》，從而計算出有關(guān)項目的財務(wù)指標(biāo)，詳見下面報表。表7—2項目損益表萬元序號項目名稱合計2012年2013年2014年2015年備注1銷售收入143033575.757151.53575.752開發(fā)建設(shè)成本11839.214143.722959.802367.842367.843期間費用176.1544.0444.0444.0444.034經(jīng)營稅金及附加786.67196.67393.33196.675利潤總額1500.97-808.683754.33967.2-2411.876各年累計利潤總額1500.97-808.682945.653912.851500.977所得稅375.24000375.2425%稅率8凈利潤1125.73-808.683754.33967.2-2787.11表7—3全部投資現(xiàn)金流量表萬元序號項目合計2012年2013年2014年2015年1現(xiàn)金流入143033575.757151.53575.751.1銷售收入143033575.757151.53575.751.2回收經(jīng)營資金02現(xiàn)金流出13177.274384.433397.172608.552787.112.1開發(fā)建設(shè)投資11839.214143.722959.802367.842367.842.2期間費用（不含財務(wù)費用）176.1544.0444.0444.0444.032.3經(jīng)營資金02.4經(jīng)營稅金及附加786.67196.67393.33196.672.5所得稅375.24000375.243凈現(xiàn)金流量1125.73-808.683754.33967.2-2787.114累計凈現(xiàn)金流量1125.73-808.682945.653912.851125.735財務(wù)指標(biāo)5.1投資利潤率：15.99%5.2投資凈利潤率：10.5%5.3銷售凈利潤率：8%第八章結(jié)論近年來，我國國民經(jīng)濟保持快速增長之勢，宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢向好，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)市場保持供需兩旺的局面。HZ“以打造最佳人居環(huán)境為目標(biāo)，加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，培育房地產(chǎn)消費熱點。規(guī)范一級市場，激活二級市場，發(fā)展和規(guī)范物業(yè)管理、裝飾裝修等住宅服務(wù)業(yè)，促進傳統(tǒng)的住宅管理向社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理方式轉(zhuǎn)變?！笆晃濉逼陂g，房地產(chǎn)投資達到60億元左右，社會化物業(yè)管理覆蓋面達到80%。通過對項目財務(wù)分析可知，雖利潤率較低，但是該項目為置業(yè)公司第一處異地開發(fā)項目，通過該項目的運作，可為公司積累跨區(qū)域項目開發(fā)經(jīng)驗、提高團隊項目運作水平，同時又可改善HZ機場員工住宿條件，并且具有一定程度的盈利能力和貸款償還能力，經(jīng)營風(fēng)險較小，項目具有可行性。目錄第一章總論 1第二章項目背景與企業(yè)簡況 7第三章市場需求預(yù)測與建設(shè)規(guī)模 16第四章建設(shè)條件與廠址 33第五章工程技術(shù)方案 35第六章環(huán)境保護 85第七章節(jié)約能源 91 101第九章消防 110第十章企業(yè)組織、項目管理與勞動定員 116第十一章項目實施進度計劃 118第十二章投資估算與資金籌措 120第十三章財務(wù)評價 127第十四章項目風(fēng)險分析與建議 135目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目概況 11.2可行性研究報告編制單位 41.3承辦單位簡介 41.4項目區(qū)概況 51.5可行性研究依據(jù) 91.6可行性研究的范圍 10第二章項目建設(shè)背景及必要性 112.1項目建設(shè)背景 112.2項目建設(shè)必要性 14第三章項目建設(shè)地址及條件 173.1項目建設(shè)地址 173.2項目建設(shè)條件 17第四章工程建設(shè)方案 224.1項目設(shè)計依據(jù)與原則 224.2工程規(guī)劃方案 234.3工程技術(shù)方案 254.4給排水工程 304.5供電工程 314.6采暖及通風(fēng) 354.7燃氣設(shè)計 37第五章環(huán)境保護 385.1環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn) 385.2環(huán)境影響初步分析 385.3施工期環(huán)境保護措施 395.4運營期間環(huán)境保護措施 415.5綠化 425.6環(huán)境影響評價 43第六章節(jié)能 446.1依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、法律、法規(guī)和規(guī)范 446.2能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 446.3節(jié)能措施 45第七章勞動安全衛(wèi)生消防 487.1設(shè)計依據(jù) 487.2危害因素及危害程度分析 487.3安全設(shè)施及措施 487.4消防設(shè)施 50第八章抗震設(shè)防 528.1編制依據(jù) 528.2建設(shè)場地條件 528.3建筑結(jié)構(gòu)概況與抗震設(shè)計 54第九章組織機構(gòu)與項目管理 569.1組織機構(gòu) 569.2項目管理 56第十章項目建設(shè)實施進度 5910.1項目建設(shè)期 5910.2項目建設(shè)實施規(guī)劃 59第十一章工程招標(biāo) 6011.1招標(biāo)依據(jù) 6011.2招標(biāo)投標(biāo)的基本原則 6011.3項目概況 6111.4項目提前招標(biāo)情況 6211.5項目招標(biāo)內(nèi)容