駐馬店市商業(yè)市場(chǎng)可行性方案

PAGE駐馬店市商業(yè)市場(chǎng)可行性研究報(bào)告駐馬店市商業(yè)調(diào)查結(jié)論基本認(rèn)為在風(fēng)光路開發(fā)中檔商場(chǎng)是可行的。支撐因素：宏觀根據(jù)2004年統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，目前駐馬店市人均零售商業(yè)面積約為0.36平方米，少于全國(guó)人均0.7—0.8平方米的面積。按人均增長(zhǎng)0.1平方米計(jì)算，截至到2010年，五年中預(yù)計(jì)增長(zhǎng)商業(yè)面積約100萬(wàn)平方米，每年增長(zhǎng)20萬(wàn)平方米。具有一定的市場(chǎng)空白量。中檔目前駐馬店市區(qū)人口為56萬(wàn)人，高端客戶約占了整體的10%，較為有限，且多有固定消費(fèi)場(chǎng)所均收入。若定位為高端商場(chǎng)，消費(fèi)群較窄，且為了改變消費(fèi)群固有的消費(fèi)習(xí)慣，在推廣上可能需要花費(fèi)大量的時(shí)間和財(cái)力。駐馬店人均收入為500元左右，對(duì)高檔商品需求不大。如春天百貨，進(jìn)駐品牌多為高檔品牌，價(jià)位過(guò)高，客戶對(duì)此認(rèn)可度不高，生意清淡。針對(duì)年輕消費(fèi)群在駐馬店124萬(wàn)的城鎮(zhèn)人口中，中青年占據(jù)67%。在商圈中心抽調(diào)的300份樣本中，20—35歲的消費(fèi)者達(dá)到整體的65%，他們?yōu)槿粘ＯM(fèi)的主體。以休閑服飾為主在20—35歲的消費(fèi)群體，有70%的消費(fèi)者選擇休閑品牌。20—35歲的消費(fèi)群體，收入水平有所限制，但又追求時(shí)尚，對(duì)于真維斯、佐丹奴等休閑品牌更能滿足他們的要求及虛榮心理。風(fēng)光路臨街店鋪，以休閑運(yùn)動(dòng)為主題的商家達(dá)到68%。增加娛樂(lè)、餐飲等特色經(jīng)營(yíng)在300份樣本中，有43%的消費(fèi)者需求娛樂(lè)，34%的消費(fèi)者需求餐飲。這一結(jié)果具有一定的代表性。周邊商場(chǎng)存在同質(zhì)化問(wèn)題，增加特色經(jīng)營(yíng)，吸引人流，延長(zhǎng)消費(fèi)者停留時(shí)間。開發(fā)地下超市在樣本中有38%的消費(fèi)者經(jīng)常購(gòu)買日用品以大賣場(chǎng)吸引人流，擴(kuò)大消費(fèi)群。準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、有吸引力的付款方式和招商策略、完善的經(jīng)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素。同時(shí)存在的問(wèn)題：項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)密集，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。在建的天方商城和北京商場(chǎng)、樂(lè)山商場(chǎng)、喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)為本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；項(xiàng)目原址的風(fēng)光市場(chǎng)讓消費(fèi)者形成中低檔的思維定式，因而項(xiàng)目的提升需要付出較大努力；人均收入水平不高；政府開始加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。二、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)分析2000年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況良好，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐漸趨于理性和正常，主要表現(xiàn)為：投資大幅增長(zhǎng)，其中主要增長(zhǎng)是由民間資本和外資投入加大引起的；加入WTO帶動(dòng)了出口的大幅增長(zhǎng)；通貨緊縮狀況逐步緩和。我國(guó)勞動(dòng)力豐富，市場(chǎng)巨大，在持續(xù)高速增長(zhǎng)了20年的情況下，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速發(fā)展的潛力仍然十分可觀。自2004年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)了部分過(guò)熱跡象，主要表現(xiàn)在糧食供求關(guān)系趨緊，居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)上升，固定資產(chǎn)投資膨脹，貨幣信貸投放增長(zhǎng)過(guò)快。針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題，中央政府果斷采取了一系列金融、土地和針對(duì)部分行業(yè)的宏觀調(diào)控措施，保證了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：2004年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到128390億元，比上年增長(zhǎng)9.5%其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值18168億元，增長(zhǎng)6.3%第二產(chǎn)業(yè)增加值68259億元，增長(zhǎng)11.1%第三產(chǎn)業(yè)增加值35615億元，增長(zhǎng)8.3%社會(huì)消費(fèi)品零售總額53950億元，增長(zhǎng)13.3%進(jìn)出口貿(mào)易總額11547億美元，增長(zhǎng)35.7%在2004年宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，2005年，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。第一季度我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)9.5%，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值31355億元，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資9037億元，同比增長(zhǎng)25.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資2324億元，同比增長(zhǎng)26.7%。上半年固定資產(chǎn)投資增速基本上保持在25%左右的較高水平。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增加值年份生產(chǎn)總值2002年2003年2004年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)104790117251.9128390第一產(chǎn)業(yè)增加值(億元)16117.317092.118168第二產(chǎn)業(yè)增加值(億元)53540.761274.168259第三產(chǎn)業(yè)增加值(億元)35132.632885.735615數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)年鑒2、駐馬店市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析2.1駐馬店市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀在全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大好形勢(shì)的強(qiáng)力帶動(dòng)下，駐馬店市總體經(jīng)濟(jì)狀況在2004年表現(xiàn)突出，全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)目標(biāo)均順利實(shí)現(xiàn)。2004年駐馬店市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)收益狀況（億元）增長(zhǎng)率國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）444.714.6%各產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r第一產(chǎn)業(yè)15728.4%第二產(chǎn)業(yè)173.210.1%第三產(chǎn)業(yè)114.58.5%數(shù)據(jù)來(lái)源：2004年駐馬店政府工作報(bào)告2.2經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率2004年駐馬店市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值444.7億元，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率14.6%，處于較高的增長(zhǎng)水平。其中，一、二、三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重為35.3%、38.9%和25.7%。結(jié)論：第三產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)總值中所占比重略低，僅25.7%，說(shuō)明服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)有待提高。2.3投資水平全市投資項(xiàng)目建設(shè)力度加大，年初確定的71個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目完成投資51.42億元，較上年增長(zhǎng)31.98％。其中計(jì)劃竣工項(xiàng)目完成投資20.99億元，續(xù)建項(xiàng)目完成投資16.06億元，計(jì)劃新開工項(xiàng)目完成投資14.37億元。結(jié)論：項(xiàng)目投資額度增長(zhǎng)速度較高，遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。固定資產(chǎn)投資在內(nèi)的投資成為拉動(dòng)駐馬店市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿χ弧?.4地方財(cái)政全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成12.8億元，增長(zhǎng)20％，支出完成40億元，增長(zhǎng)20.9％；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值完成４億元，增長(zhǎng)30.4％；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成146.9億元，增長(zhǎng)15.1％；實(shí)現(xiàn)旅游收入235億元，增長(zhǎng)28.7％；非公有制經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，實(shí)現(xiàn)增加值203億元，同比增長(zhǎng)10.3％，占全市生產(chǎn)總值的45.7％。2.5對(duì)外貿(mào)易全年海關(guān)進(jìn)出口總額3788萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng)22.5％；出口總額3226萬(wàn)美元，增長(zhǎng)16．5％；進(jìn)口總額562萬(wàn)美元，增長(zhǎng)74．5%；2004年完成出口創(chuàng)匯4551萬(wàn)美元，增長(zhǎng)41.1％；實(shí)際利用外資2438萬(wàn)美元，增長(zhǎng)61％。三、駐馬店市宏觀政策現(xiàn)狀分析3.1利好因素的分析各種利好政策的實(shí)施，一方面將直接帶動(dòng)未來(lái)駐馬店市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，另一方面，對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)也會(huì)有較大的促進(jìn)作用。社區(qū)商業(yè)的嚴(yán)重不足，已經(jīng)引起國(guó)家以及地方政府的重視。2005年5月初，商務(wù)部發(fā)布了《關(guān)于加快我國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》），指向社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。降息對(duì)商業(yè)物業(yè)的影響央行連續(xù)降低金融機(jī)構(gòu)人民幣存、貸款利率，意圖增加投資、擴(kuò)大消費(fèi)。受此政策影響，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是房地產(chǎn)投資市場(chǎng)受到了間接的推動(dòng)作用。住宅市場(chǎng)投資因國(guó)家打擊住宅市場(chǎng)投機(jī)的政策導(dǎo)向而驟然降溫，商業(yè)地產(chǎn)便被普遍看好，商鋪等商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也因此迎來(lái)了投資契機(jī)，部分嗅覺(jué)靈敏的投資者已將資金從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商鋪市場(chǎng)。

3.2、影響商業(yè)房地產(chǎn)之政策、趨勢(shì)國(guó)務(wù)院即將頒布《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》（簡(jiǎn)稱《條例》）《條例》對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的整體規(guī)劃做出了相應(yīng)規(guī)定和限制。其中規(guī)定，今后10000平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項(xiàng)目必須進(jìn)行聽(tīng)證，開發(fā)商經(jīng)過(guò)聽(tīng)證之后必須拿到書面同意建設(shè)意見(jiàn)，方可辦理有關(guān)建設(shè)手續(xù)。而建設(shè)1萬(wàn)平方米以上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，還必須到國(guó)務(wù)院有關(guān)部門進(jìn)行聽(tīng)證。加入WTO對(duì)駐馬店市商業(yè)物業(yè)的影響對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面入世將形成更為開放的市場(chǎng)氛圍，吸引眾多國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行投資；另一方面隨著外資企業(yè)和辦事機(jī)構(gòu)大量涌入，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)加劇。七部委意見(jiàn)遏制房地產(chǎn)投機(jī)2005年5月11日，由建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)等七部門聯(lián)合提出《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，指出目前的調(diào)控要做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購(gòu)房。商務(wù)部開始商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查繼5月初向全國(guó)各省市下發(fā)了關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研通知之后，商務(wù)部將開始對(duì)部分城市商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查。本次調(diào)查的重點(diǎn)將是商業(yè)地產(chǎn)的資金和空置問(wèn)題。3.3未來(lái)宏觀調(diào)控政策走向預(yù)測(cè)整體看來(lái)，3月以來(lái)密集出臺(tái)的抑制房?jī)r(jià)政策，除了使目前部分地區(qū)出現(xiàn)交投冷清、市場(chǎng)觀望氣氛濃厚外，還將在中期以內(nèi)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生降溫影響。今年二季度國(guó)房指數(shù)除銷售價(jià)格指數(shù)外，與上季度和上年同期均出現(xiàn)了較為明顯的回落，處于1998年以來(lái)的最低景氣水平，這標(biāo)志著全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)將進(jìn)入3-5年的中期調(diào)整階段。房地產(chǎn)政策在本質(zhì)上是為了調(diào)節(jié)中央和地方、房地產(chǎn)和其他行業(yè)、購(gòu)房者和開發(fā)商各個(gè)利益主體之間的利益，以達(dá)到局部和全局、公平和效率之間的動(dòng)態(tài)平衡。本次國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的政策取向是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而不是市場(chǎng)打壓。本次宏觀調(diào)控與90年代初的調(diào)控相比具有更強(qiáng)的市場(chǎng)化特征，強(qiáng)調(diào)了調(diào)控的區(qū)域性重點(diǎn)。應(yīng)該說(shuō)，目前政策出臺(tái)的高峰期已經(jīng)過(guò)去，部分地區(qū)包括河南省的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了一定的回暖現(xiàn)象。駐馬店市目前的房地產(chǎn)價(jià)格水平較低，因此下降的空間相對(duì)有限，商業(yè)地產(chǎn)投資比重不大，不屬于國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域。但是，在國(guó)家重點(diǎn)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體環(huán)境下，開發(fā)商仍應(yīng)高度重視土地、信貸政策的負(fù)面影響，在項(xiàng)目開發(fā)中關(guān)注相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。四、駐馬店市宏觀經(jīng)濟(jì)概述4.1、駐馬店市概述駐馬店市位于河南省中南部,東與安徽省阜陽(yáng)市接壤，西與南陽(yáng)市相連，北與周口市、平頂山市和漯河市為界，南于信陽(yáng)市毗鄰。京廣鐵路、京深高速公路縱貫?zāi)媳?，處?長(zhǎng)江"、"隴蘭"兩大橫向經(jīng)濟(jì)帶之間，洪河、汝河、泌陽(yáng)河流經(jīng)其間，素有"豫州之腹地，天下之最中"之稱。全市共有確山、遂平、西平、上蔡、汝南、平輿、新蔡、正陽(yáng)、泌陽(yáng)九縣和驛城區(qū)，總面積1.5萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?20多萬(wàn)。這里歷史悠久，區(qū)位優(yōu)越，交通便利，資源豐富，勞動(dòng)力充足，開發(fā)潛力很大。建國(guó)以后，駐馬店所轄縣區(qū)曾一度分屬信陽(yáng)和南陽(yáng)，2000年設(shè)立地級(jí)市。經(jīng)過(guò)全區(qū)人民的努力奮斗，今日駐馬店的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)正在穩(wěn)步發(fā)展，并建成了以糧油食品、醫(yī)藥、機(jī)械、電子、輕紡、建材、礦產(chǎn)、電力等行業(yè)為支柱，布局合理、結(jié)構(gòu)配套的地方工業(yè)體系。常年糧食總產(chǎn)量40億公斤左右，占河南省的10%；油料總產(chǎn)7億公斤左右，占河南省的25%，其中芝麻居全國(guó)第一位。4.2、駐馬店市人口現(xiàn)狀2004年全市出生人口9.41萬(wàn)人，出生率11．42‰；死亡人口5．27萬(wàn)人，死亡率6．40‰；全年自然增加人口4．1萬(wàn)人，自然增長(zhǎng)率5．02‰。年末全市總?cè)丝?26．31萬(wàn)人。其中，城鎮(zhèn)人口124．1萬(wàn)人，占15．02%，市區(qū)人口56萬(wàn)人，占城鎮(zhèn)人口45%；鄉(xiāng)村人口702．2萬(wàn)人，占84．98%。結(jié)論：駐馬店市目前和將來(lái)的一段時(shí)期內(nèi)人口增長(zhǎng)將仍然處于上升階段。駐馬店市的城市化率約為15%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)36%的平均水平和河南全省27%的平均水平。消費(fèi)市場(chǎng)是由人口、收入水平、消費(fèi)習(xí)慣及心理共同決定的。124萬(wàn)的城鎮(zhèn)人口決定了一定的市場(chǎng)容量。由于城市化過(guò)程直接與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，駐馬店市較低的城市化率從側(cè)面反映了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的有限。4.3、駐馬店市年齡構(gòu)成根據(jù)河南省第5次人口普查的結(jié)果顯示，全省平均每個(gè)家庭人數(shù)為3.7人；全省常住人口中，0-14歲的人口為2401萬(wàn)人，占25.94%；15-64歲的人口為6211萬(wàn)人，占67.10%；65歲以上的人口為644萬(wàn)人，占6.96%。駐馬店市作為河南省人口大市，約占全省總?cè)丝诘?%，結(jié)論：由此我們可以推測(cè)出，其人口年齡結(jié)構(gòu)應(yīng)與全省基本一致，年輕人群是人口的主體，也是消費(fèi)群體的主體，整體消費(fèi)潛力較高。4.4在全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大好形勢(shì)的強(qiáng)力帶動(dòng)下，駐馬店市總體經(jīng)濟(jì)狀況在2004年表現(xiàn)突出，全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)目標(biāo)均順利實(shí)現(xiàn)。2004年駐馬店市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)收益狀況（億元）增長(zhǎng)率國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）444.714.6%各產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r第一產(chǎn)業(yè)15728.4%第二產(chǎn)業(yè)173.210.1%第三產(chǎn)業(yè)114.58.5%數(shù)據(jù)來(lái)源：2004年駐馬店政府工作報(bào)告2004年駐馬店市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：地區(qū)總?cè)丝?26.31萬(wàn)人地區(qū)GDP444.7億元人均GDP5384元人均可支配收入4005元商業(yè)零售總額127．7億元恩格爾系數(shù)50.14%居民儲(chǔ)蓄額279.5億元結(jié)論：第二產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中仍然占支配地位，農(nóng)業(yè)和工業(yè)比重較高；第三產(chǎn)業(yè)比重偏低，城市商業(yè)、服務(wù)業(yè)還不發(fā)達(dá)，從側(cè)面反映了消費(fèi)需求和層次有待提高；恩格爾系數(shù)（食品支出總額占家庭或個(gè)人消費(fèi)支出總額的比例）達(dá)到50.14，略高于聯(lián)合國(guó)的小康生活標(biāo)準(zhǔn)40-50%的上限。表明駐馬店市居民平均生活水平基本接近小康。4.5城鄉(xiāng)居民生活水平數(shù)據(jù)來(lái)源：河南統(tǒng)計(jì)網(wǎng)2004年，駐馬店全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到6179元，同比增長(zhǎng)8.9%；農(nóng)民人均純收入2226元，增長(zhǎng)29％，農(nóng)民人均收入水平增長(zhǎng)速度較快。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額279.5億元，增長(zhǎng)19.5％。結(jié)論：商業(yè)物業(yè)的投資和消費(fèi)依托于整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民消費(fèi)水平的變化；當(dāng)?shù)鼐用竦脑氯司杖朐?00元左右，一方面說(shuō)明目前多數(shù)消費(fèi)者收入水平無(wú)法支撐高端消費(fèi)；另一方面儲(chǔ)蓄存款的快速增長(zhǎng)，又說(shuō)明在人均收入持續(xù)增長(zhǎng)，收入水平在今后兩年還有很大的發(fā)展空間。城市人均收入及可支配收入表中數(shù)據(jù)來(lái)源于河南統(tǒng)計(jì)網(wǎng)2005年上半年，駐馬店城鎮(zhèn)居民可支配收入16份分625.77、805.80、509.17、488.38、501.53、526.21元人民幣。結(jié)論：通過(guò)對(duì)比2003年—2005年人均收入和人均可支配收入可以發(fā)現(xiàn)，駐馬店市居民生活水平逐年穩(wěn)步提高，城市居民人均收入和可支配收入的增長(zhǎng)速度超過(guò)10%。經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，市場(chǎng)環(huán)境樂(lè)觀。4.7社會(huì)消費(fèi)品市場(chǎng)消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額127.7億元，比上年增長(zhǎng)10.5％。分城鄉(xiāng)看，城市消費(fèi)品零售額25億元，增長(zhǎng)16.1％；縣及縣以下消費(fèi)品零售額102.6億元，增長(zhǎng)9.2％。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額103.2億元，增長(zhǎng)9.9％；餐飲業(yè)零售額16.9億元，增長(zhǎng)16.9％；其他行業(yè)零售額7.4億元，增長(zhǎng)4.8％。結(jié)論：社會(huì)消費(fèi)品銷售增長(zhǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、居民收入水平的增長(zhǎng)趨勢(shì)基本吻合，發(fā)展態(tài)勢(shì)比較合理；城區(qū)居民消費(fèi)能力增長(zhǎng)快于農(nóng)村地區(qū)；居民餐飲業(yè)消費(fèi)的增長(zhǎng)快于批發(fā)零售貿(mào)易和其他行業(yè)。4.82004年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額狀況如圖：結(jié)論：上述統(tǒng)計(jì)資料表明，2004年駐馬店市經(jīng)濟(jì)發(fā)展顯示出強(qiáng)大活力，繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)的良好發(fā)展趨勢(shì)；國(guó)內(nèi)需求穩(wěn)步擴(kuò)大，結(jié)構(gòu)調(diào)整得到了進(jìn)一步推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境更加優(yōu)越和趨于完善。4.9、駐馬店市未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境展望近年來(lái)駐馬店經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，全市以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，逐步發(fā)展工業(yè)、旅游業(yè)，并不斷規(guī)范市場(chǎng)環(huán)境，充分合理利用自有、外來(lái)資金，作為一個(gè)新興的地級(jí)城市，發(fā)展空間相當(dāng)廣闊。在良好經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的推動(dòng)下，隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城鎮(zhèn)建設(shè)的加快，“中部崛起”的高調(diào)提出，可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)相當(dāng)時(shí)間內(nèi)，駐馬店市經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持持續(xù)增長(zhǎng)狀態(tài)。根據(jù)國(guó)外商業(yè)物業(yè)的租金變化與城市GDP變化關(guān)系的研究分析，二者的變化規(guī)律是趨于一致的，也就是說(shuō)商業(yè)物業(yè)的租金是與城市GDP成正比例的。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展與整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)密切相關(guān)，商業(yè)物業(yè)的投資和消費(fèi)依托于整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民消費(fèi)水平的變化。目前駐馬店商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)還處于初期階段，尚不具備成熟市場(chǎng)的發(fā)展條件，但是隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民可支配收入的不斷提高，社會(huì)消費(fèi)品銷售總額的快速增長(zhǎng)，商業(yè)物業(yè)的需求必然會(huì)逐漸上升。在建商業(yè)房地產(chǎn)的增多、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)正是市場(chǎng)需求增加的有效反映。在未來(lái)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)上，地理位置好、品質(zhì)優(yōu)良、價(jià)格相對(duì)低廉的大型商鋪將是使用者和投資者的首選對(duì)象。但是由于本項(xiàng)目目前尚未開工、開發(fā)周期較長(zhǎng)，商業(yè)市場(chǎng)變數(shù)較大，因此在未來(lái)開發(fā)過(guò)程中，左右項(xiàng)目的不確定因素（未預(yù)見(jiàn)因素）較多。我司將在后期研究中，針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤分析，根據(jù)具體情況及時(shí)調(diào)整開發(fā)策略，保證項(xiàng)目的順利運(yùn)作。五.駐馬店市商業(yè)物業(yè)分析5.1、本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的界定商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分,主要是指直接從事零售業(yè)服務(wù)的建筑物，即通常意義上的商場(chǎng)、商鋪、店鋪等物業(yè)。一般來(lái)說(shuō)，按照商業(yè)建筑的規(guī)?？梢园焉虡I(yè)物業(yè)劃分成大型、中型和小型三種檔次。大型商鋪：一般是指建筑面積在10000平方米、甚至上十萬(wàn)平方米以上的商業(yè)建筑，通常分布在城市一級(jí)或二級(jí)商業(yè)中心內(nèi)，該類建筑的裝修和設(shè)備都比較高檔,通常發(fā)展成為大型超市、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)，目前駐馬店除了正在建設(shè)中的天方商城，基本沒(méi)有此類商業(yè)物業(yè)。中型商鋪一般是指建筑面積在5000-10000平方米的商業(yè)建筑，通常分布在城市二級(jí)或三級(jí)商業(yè)中心內(nèi)，該類建筑的裝修和設(shè)備為中檔水平，通常進(jìn)行分割出售，也有可能成為超市或小型百貨商場(chǎng)。目前駐馬店房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的大量商業(yè)用房，多屬于此類商業(yè)物業(yè)，如愛(ài)家量販、樂(lè)山商場(chǎng)、春天百貨等。小型商鋪一般是指建筑面積在5000平方米以下，分布在城市各級(jí)商業(yè)中心內(nèi)，尤其是居住小區(qū)內(nèi)的商業(yè)建筑和道路兩旁的沿街店鋪，如風(fēng)光路商業(yè)形態(tài)便以此居多。本項(xiàng)目商業(yè)地塊面積近26000平方米，我司將按照大型商業(yè)物業(yè)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行分析研究。本報(bào)告涉及的中、小型商業(yè)物業(yè)，均為篩選后可比之參考對(duì)象。5.2、駐馬店市商業(yè)物業(yè)發(fā)展概況商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然產(chǎn)物，從簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)項(xiàng)目配套，進(jìn)化成為具有獨(dú)立經(jīng)濟(jì)形態(tài)的房地產(chǎn)主體。目前駐馬店市的商業(yè)物業(yè)主要集中在以下形態(tài)：臨街商鋪商住混合，在樓宇的群樓或下面幾層建商鋪純商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)，以商廈的形式誕生非產(chǎn)權(quán)物業(yè)，以租賃為主駐馬店市商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，目前正處于商業(yè)的初步發(fā)展階段，以自由經(jīng)營(yíng)為主；商業(yè)物業(yè)開始進(jìn)入發(fā)展階段，但目前仍不成熟，對(duì)于投資商鋪的營(yíng)銷概念，如商鋪帶租約銷售等方式，還不能充分把握。從商鋪的發(fā)展歷程可以看出，開發(fā)商業(yè)物業(yè)的關(guān)鍵因素在于其投資價(jià)值的充分挖掘，這是貫穿于商業(yè)物業(yè)發(fā)展始終的主線。作為開發(fā)者，在保證自身利益的前提下，同時(shí)必須保證投資者的利益得以實(shí)現(xiàn)，這樣才能從根本上吸引投資者和開發(fā)者的目光。結(jié)合駐馬店目前的市場(chǎng)情況，中原認(rèn)為商業(yè)價(jià)值的關(guān)鍵因素主要體現(xiàn)在：準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位較有吸引力的付款方式合理的招商策略完善的經(jīng)營(yíng)管理5.3駐馬店市商業(yè)物業(yè)近期發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與機(jī)會(huì)并存目前，駐馬店市城區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成的區(qū)域性商圈僅有風(fēng)光路一個(gè)商圈。在此區(qū)域內(nèi)幾個(gè)大型項(xiàng)目的共同存在，起到互相烘托的作用，吸引了本地區(qū)相當(dāng)程度的客流量，支撐整個(gè)商業(yè)區(qū)域的繁榮。但是在區(qū)域經(jīng)營(yíng)中，一定要形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，達(dá)到互補(bǔ)，盡量減小同區(qū)域項(xiàng)目對(duì)于自身項(xiàng)目的沖擊。本項(xiàng)目周邊分布著樂(lè)山商場(chǎng)、北京商場(chǎng)、喜盈門購(gòu)物廣場(chǎng)、新大新商場(chǎng)、商業(yè)大廈、春天百貨等商業(yè)物業(yè)，與本項(xiàng)目存在有一定的競(jìng)爭(zhēng)。但同時(shí)，風(fēng)光路商圈是駐馬店市目前唯一的大型成熟商圈，良好的商業(yè)氣氛帶來(lái)了大量的人流，為本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的開發(fā)做了良好的鋪墊。此外，高檔商業(yè)項(xiàng)目的出現(xiàn)，將會(huì)迅速改變風(fēng)光路地段嘈雜、混亂的不良形象，有助于本項(xiàng)目形象的提升和未來(lái)商業(yè)物業(yè)的運(yùn)做。商鋪經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)化駐馬店市商業(yè)環(huán)境的不斷發(fā)展，天方商城、上海商城及本項(xiàng)目將陸續(xù)投放市場(chǎng)，商業(yè)市場(chǎng)體量的增大和競(jìng)爭(zhēng)的加劇，將會(huì)使消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者對(duì)商業(yè)需求變的更加理性。對(duì)于本項(xiàng)目，除了需考慮商鋪前期有良好的銷售情況績(jī)外，還要考慮商鋪后期布置哪些業(yè)態(tài)，保證商鋪的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，才能令物業(yè)保值和增值。項(xiàng)目公共空間社會(huì)化未來(lái)發(fā)展商在項(xiàng)目開發(fā)的同時(shí)，將會(huì)主動(dòng)配合政府宏觀規(guī)劃，架設(shè)專用區(qū)間作為公共活動(dòng)區(qū)域，用以組織社區(qū)活動(dòng)、集市、表演、休閑的場(chǎng)所，使商業(yè)活動(dòng)與公共活動(dòng)互相促進(jìn)，成為綜合性的城市廣場(chǎng)。實(shí)際上，把公共空間進(jìn)行社會(huì)化，將會(huì)為商場(chǎng)帶來(lái)可觀的潛在消費(fèi)人流，是一種非常有效的經(jīng)營(yíng)方式。本項(xiàng)目作為交通樞紐，為公共空間社會(huì)化的建立提供了平臺(tái)。但是公共區(qū)間人流的引導(dǎo)、組織、篩選、疏散以及商業(yè)活動(dòng)展示等問(wèn)題，需結(jié)合項(xiàng)目定位進(jìn)行細(xì)化。5.4、商業(yè)物業(yè)開發(fā)中存在的問(wèn)題商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化目前駐馬店市商業(yè)地產(chǎn)分布較為集中，隨著市場(chǎng)的成熟，商鋪的同質(zhì)化也已經(jīng)開始出現(xiàn)。目前駐馬店市商鋪的同質(zhì)化現(xiàn)象多是集中在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)定位上。產(chǎn)品的同質(zhì)化，將極大的破壞整體商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境，容易形成以價(jià)格為主要砝碼的低等競(jìng)爭(zhēng)。不同的項(xiàng)目均有其不同的特質(zhì)，并且彼此的商場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)手段、推廣策略都是不一樣的，簡(jiǎn)單的模仿是不能有效增加物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的，突出項(xiàng)目個(gè)性、提高項(xiàng)目自身品質(zhì)才是增加項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素。商業(yè)項(xiàng)目缺乏可感性強(qiáng)的形象力由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度的增加，房地產(chǎn)項(xiàng)目越來(lái)越重視自身形象的宣傳。但是對(duì)于目前本區(qū)域的商業(yè)物業(yè)，項(xiàng)目缺乏具體化、可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn)，減弱了對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力。項(xiàng)目形象對(duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)講，具有著重要的意義。在商鋪經(jīng)營(yíng)之前，眾多投資者無(wú)法取得經(jīng)濟(jì)收益，只能靠發(fā)展商為其勾畫出未來(lái)美好的藍(lán)圖來(lái)增加投資信心，因此商業(yè)項(xiàng)目的形象對(duì)于后期銷售是至關(guān)重要的。營(yíng)銷策略單一目前本區(qū)域商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷、推廣策略表現(xiàn)單一，缺乏對(duì)銷售的有力支持。目前商業(yè)物業(yè)的客戶仍以自用居多，但隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，投資客戶的比例將有所增加，靈活多樣、具有利益吸引的營(yíng)銷策略將會(huì)為項(xiàng)目的成功銷售提供保障。商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平與項(xiàng)目開發(fā)水平不能同步發(fā)展目前本區(qū)域內(nèi)，商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理相對(duì)較為滯后，到目前為止，專業(yè)的、成熟的、商業(yè)性、社會(huì)性的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)上仍未出現(xiàn)。商業(yè)管理對(duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)較為重要，強(qiáng)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)管理可以將好鋪?zhàn)鐾?，?shí)現(xiàn)持續(xù)的投資回報(bào)，這正是投資者和經(jīng)營(yíng)者最關(guān)心的和最需要的。商業(yè)物業(yè)的開發(fā)缺乏金融機(jī)構(gòu)的支持金融機(jī)構(gòu)提供的商業(yè)物業(yè)按揭貸款業(yè)務(wù)相對(duì)普通住宅項(xiàng)目要苛刻的多，比較保守的貸款方式限制了大量有意投資商鋪的目標(biāo)客戶，影響了整個(gè)商業(yè)物業(yè)投資環(huán)境的發(fā)展和進(jìn)一步興旺。針對(duì)目前的按揭形式，要想擴(kuò)大本項(xiàng)目的市場(chǎng)容量，有效吸引客群，應(yīng)采取靈活多樣、具有利益吸引的付款方式（如買一成送一成），并以有效的促銷活動(dòng)加以配合。六、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供需關(guān)系6.1、總體供求狀況根據(jù)2004年統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，目前駐馬店市人均零售商業(yè)面積約為0.36平方米，少于全國(guó)人均0.7—0.8平方米的面積，也遠(yuǎn)低于上海人均1平方米的商業(yè)面積。截至到2010年，按人均增長(zhǎng)0.12平方米計(jì)算，五年中預(yù)計(jì)增長(zhǎng)商業(yè)面積約100萬(wàn)平方米，每年增長(zhǎng)20萬(wàn)平方米。由此可見(jiàn)，從總體供需關(guān)系上分析，具有很大的發(fā)展空間。6.2、行業(yè)供應(yīng)狀況從業(yè)態(tài)需求來(lái)看，駐馬店市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化趨勢(shì)，從購(gòu)物中心、量販類超市、家具商場(chǎng)、電器商店等到各種中、小專業(yè)店都有不同需求。購(gòu)物中心的數(shù)量增長(zhǎng)有限，但所占面積比重較大，如樂(lè)山商場(chǎng)、春天百貨、風(fēng)光市場(chǎng)、天方商場(chǎng)、北京商場(chǎng)、上海商場(chǎng)等，消化了大量的商業(yè)物業(yè)面積，累計(jì)10萬(wàn)平方米。相對(duì)而言，小型商場(chǎng)和中、小型店鋪的數(shù)量增長(zhǎng)較快，年租賃成交量也較大，對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求增長(zhǎng)較快。6.3、商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)分布駐馬店市的商業(yè)主要集中在風(fēng)光路、樂(lè)山路、解放路等主干道。風(fēng)光路西側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)所占比例日雜20%餐飲10%服飾48%其它（通訊、家具等）22%風(fēng)光路東側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)所占比例日雜15%餐飲3%服飾（運(yùn)動(dòng)休閑）67%其它（通訊、家具等）15%樂(lè)山大道西側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)所占比例印刷18%餐飲11%服飾（運(yùn)動(dòng)休閑）18%通訊28%其它（文具、機(jī)關(guān)等）25%樂(lè)山大道東側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)所占比例五金41%餐飲12%服飾（天方商場(chǎng)及步行街）5%通訊33%其它（超市、機(jī)關(guān)等）9%6.4、中型商業(yè)物業(yè)的調(diào)研分析駐馬店現(xiàn)有的和在建的大、中型商業(yè)項(xiàng)目主要包括：北京商場(chǎng)喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)新大新商場(chǎng)商業(yè)大廈春天百貨樂(lè)山商場(chǎng)上海商城（封頂）天方商城（在建打樁）溫州步行街駐馬店現(xiàn)有及在建商業(yè)項(xiàng)目建筑參數(shù)統(tǒng)計(jì)：商場(chǎng)名稱總建筑面積建筑層數(shù)北京商場(chǎng)8000m22層喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)12200m23層新大新商場(chǎng)4000m22層商業(yè)大廈5000m25層春天百貨8006層（負(fù)一層）樂(lè)山商場(chǎng)10000m24層上海商城（封頂）６２９８m（總占地面積）一期建筑面積：6000多m23層天方商城（在建）60000m26層（負(fù)一層）溫州步行街（商業(yè)街）30000m2一、二層結(jié)論：除現(xiàn)有的樂(lè)山商場(chǎng)、喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)和在建的天方商城外，駐馬店現(xiàn)有商場(chǎng)面積均在4000—9000m2之間，屬于中型商場(chǎng)。駐馬店現(xiàn)有及在建商業(yè)項(xiàng)目位置分析統(tǒng)計(jì)：商場(chǎng)名稱位置北京商場(chǎng)風(fēng)光路與風(fēng)光二巷交叉口喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)樂(lè)山路與交通路交叉口新大新商場(chǎng)風(fēng)光路（北京商場(chǎng)對(duì)面）商業(yè)大廈風(fēng)光路與雪松大道交叉口春天百貨解放大道和建新路街交叉口樂(lè)山商場(chǎng)解放大道與樂(lè)山路交叉口上海商城（封頂）風(fēng)光路與風(fēng)光二巷交叉口天方商城（在建）樂(lè)山路于風(fēng)光二巷交叉口溫州步行街（商業(yè)街）（一期）西起樂(lè)山路，東至風(fēng)光路（二期）東至富強(qiáng)路結(jié)論：駐馬店商場(chǎng)主要集中分布在樂(lè)山路、風(fēng)光路、解放路三處，取代了原來(lái)的以商業(yè)大廈和火車站為商圈的商業(yè)形態(tài)，重新形成以北京商場(chǎng)、樂(lè)山商場(chǎng)為中心的商業(yè)圈。隨著天方商城和上海商城的相繼建設(shè)和投放使用，駐馬店商業(yè)市場(chǎng)份額將重新進(jìn)行劃分。駐馬店現(xiàn)有及在建商業(yè)項(xiàng)目各層業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)：商場(chǎng)名稱商場(chǎng)業(yè)態(tài)組合北京商場(chǎng)一樓/電器、副食、服飾、化妝品、禮品、鐘表、首飾、鞋、皮具二樓/男女服飾喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)一層/鐘表、服裝賣場(chǎng)、化妝品、餐飲、煙酒、鞋類二層、三層/大中型生活超市新大新商場(chǎng)一層/鞋類；二層/服裝商業(yè)大廈一層/鞋類、化妝品、文具百貨二樓/床上用品、女裝三樓/冬季打折服裝、女裝四樓/男裝；五樓/家具春天百貨負(fù)一層/生活超市一層/首飾、化妝、鞋類、皮具二層/女裝；三層/男裝、運(yùn)動(dòng)裝、運(yùn)動(dòng)器械四層/童裝、禮品、家電、針織、文具、數(shù)碼五層/美食、特賣樂(lè)山商場(chǎng)一層/黃金珠寶、煙酒茶葉、洗化、皮具、鞋類二層/男女裝、羊毛衫、針織、床上用品、羽絨三樓/家電音響四樓/百貨、工藝品上海商城（封頂）/天方商城（在建）負(fù)一層/地下量販超市一層/服裝（商業(yè)街）、鞋類、飾品、箱包、化妝品、珠寶首飾、小商品二樓/女裝、童裝、飾品；三樓/男裝四樓/床上用品、針織五樓/特價(jià)區(qū)及美食廣場(chǎng)、兒童娛樂(lè)區(qū)溫州步行街（商業(yè)街）一層及部分二層/男女裝、餐飲、鞋類、床上用品、婦女用品、兒童用品、珠寶首飾、鐘表眼鏡、日用二、三層/音樂(lè)沙龍、咖啡吧、啤酒屋、茶樓、書吧、網(wǎng)吧、娛樂(lè)城、健美俱樂(lè)部、兒童娛樂(lè)、保健桑拿、西餐結(jié)論：各商場(chǎng)業(yè)態(tài)共有的部分包括：鞋類、服裝（男、女裝），化妝品、床上用品、生活超市、珠寶首飾等從業(yè)態(tài)設(shè)置情況可分析出，在建的天方商城和北京商場(chǎng)、樂(lè)山商場(chǎng)、喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)，在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中相對(duì)較有優(yōu)勢(shì)，是本項(xiàng)目主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。駐馬店現(xiàn)有及在建商業(yè)項(xiàng)目特色業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)：商場(chǎng)名稱特色業(yè)態(tài)設(shè)置情況北京商場(chǎng)400m2，兩層（一層閑置），餐飲、中餐、中庭文化閑吧喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)商場(chǎng)一樓西邊，南、北分別中式快餐和美食店。一層與二層的樓梯平臺(tái)設(shè)置休息區(qū)（中空），面積約200m2。春天百貨頂層設(shè)置美食城、一層設(shè)置速食店（德克士）天方商城（在建）美食娛樂(lè)天地結(jié)論：從表格統(tǒng)計(jì)分析可以看出，駐馬店現(xiàn)有各主要商場(chǎng)對(duì)特色業(yè)態(tài)的設(shè)置缺乏較深的認(rèn)識(shí)。只有喜盈門購(gòu)物廣場(chǎng)、北京商城、春天百貨、天方商城（在建項(xiàng)目）設(shè)有屬于自己的特色業(yè)態(tài)，其中北京商場(chǎng)的餐飲部分也只是利用了一半的面積，另一部分處于閑置狀態(tài)。駐馬店現(xiàn)有及在建商業(yè)項(xiàng)目租售統(tǒng)計(jì)：商場(chǎng)名稱元/m2北京商場(chǎng)一層（家電）：350/m/月喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)一層（服裝）：140—150元/m2/月春天百貨一樓：120/m2/月，二樓：90元/m2/月樂(lè)山商場(chǎng)一樓：110/m2/月，二樓：70元/m2/月上海商城（封頂）一樓：130元/m2/月，二樓：100元/m2/月天方商城（在建）只售不租（一樓：15000—20000/m2/月，二、三樓：12000—3000/m2/月）溫州步行街（商業(yè)街）40元/m2、50元/m2、60元/m2、70元/m2（價(jià)格從商業(yè)街中心地段向東西兩邊降低）從表格統(tǒng)計(jì)分析可以看出，商場(chǎng)一樓租金基本在120元/m2/月左右，按照8%的回報(bào)率，將免租期、裝修等因素按照10%折算，售價(jià)基本上在19800元；二層租金基本在80元/m2/月左右，按照8%的回報(bào)率，售價(jià)基本上在13200元。駐馬店現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目品牌統(tǒng)計(jì)6.5、典型商業(yè)個(gè)案分析正面案例：樂(lè)山商場(chǎng)概況：樂(lè)山商場(chǎng)位于駐馬店市樂(lè)山路和解放路交叉口,建筑面積1萬(wàn)平米，原來(lái)是一家國(guó)有商場(chǎng),2000年改制,2003年商場(chǎng)進(jìn)行了整體裝修。經(jīng)營(yíng)較成功：2002年銷售額為0.8億元,到2004年銷售額已達(dá)1.3億元，發(fā)展為三家分店。2003年被列入商務(wù)部公布的重點(diǎn)流通企業(yè)名單，駐馬店只有兩家。在短短的兩年時(shí)間里,樂(lè)山商場(chǎng)的銷售增長(zhǎng)率達(dá)到了62%。成功原因：交通因素駐馬店城區(qū)的主要干道為縱向的富強(qiáng)路、風(fēng)光路、樂(lè)山路,橫向的中華路、解放路、雪松路。其中樂(lè)山路是主要縱向貫穿城市繁華區(qū)的干道,而樂(lè)山商場(chǎng)就處在樂(lè)山路和解放路兩條城市主干道的交匯處。位置之優(yōu)越就不言自重了。周邊環(huán)境分析商場(chǎng)周圍主要分布的家屬院有電焊機(jī)廠家屬院、柴油機(jī)廠家屬院、水利局家屬院、市物資局家屬院、市農(nóng)業(yè)局家屬院、第一人民醫(yī)院家屬院,固定的消費(fèi)群體相對(duì)較穩(wěn)定。自身規(guī)模:商場(chǎng)總建筑面積在10000平方米，屬于大型商場(chǎng)?？偣矠樗膶?，一至三層2600平方米，四層2000平方米，規(guī)模僅次于在建的天方商城和喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)，樂(lè)山商場(chǎng)二期擴(kuò)建工程也正在醞釀當(dāng)中。所以我們不難想象，樂(lè)山商場(chǎng)在規(guī)模上也是占有優(yōu)勢(shì)的。商場(chǎng)業(yè)態(tài)：商場(chǎng)業(yè)態(tài)分布：一層珠寶首飾、化妝品、煙酒洗化、皮具、辦公二層男女裝、羊毛衫、針織、床上用品、羽絨制品三層家電四層百貨、工藝品等。品牌：二層有老人頭、雅戈?duì)枴⒇埲?、恒源祥、培蒙、?bào)喜鳥、森達(dá)等較有影響力的服飾品牌，三層有方太、老板、科龍、海信、飛利浦、海爾、索尼、西門子、新飛、創(chuàng)維、松下等著名家電品牌。結(jié)論：從現(xiàn)有產(chǎn)品可以分析出，樂(lè)山商場(chǎng)的商業(yè)定位是較高的，它較好的填補(bǔ)了2000年到2004年駐馬店市場(chǎng)中高檔商場(chǎng)的市場(chǎng)空白，吸引了中上層消費(fèi)群體，為商場(chǎng)的優(yōu)秀業(yè)績(jī)奠定了基礎(chǔ)。商場(chǎng)的項(xiàng)目背景：樂(lè)山商場(chǎng)是駐馬店市政府東西合作的招商項(xiàng)目。相對(duì)來(lái)說(shuō)，政策上的優(yōu)勢(shì)也是顯而易見(jiàn)的。商場(chǎng)租售情況：開發(fā)商采用先培育市場(chǎng)，用只租不售的方式，等市場(chǎng)相對(duì)較成熟之后，再做進(jìn)一步的調(diào)整。反面案例：駐馬店商業(yè)步行街（以下簡(jiǎn)稱溫州街）概況：由溫州投資商同駐馬店驛城區(qū)人民政府合作開發(fā)的舊城改造重點(diǎn)工程，西起樂(lè)山路，東至風(fēng)光路，全長(zhǎng)420米，總建面30000平米。租金水平：一層商業(yè)價(jià)格從70元/平米/月、60元/平米/月、50元/平米/月、40元/平米/月不等，價(jià)格從商業(yè)街中心地段向東西兩邊降低。售價(jià)在15000元—10000元之間。二層商業(yè)價(jià)格租金在25元/平米/月。售價(jià)在6000元左右。三層商業(yè)價(jià)格租金在10元/平米/月鋪位面積：可自由分隔，面積多控制在70平米——100平米。租售情況：自04年9月投放至今，空置率接近50%。反思：商業(yè)地產(chǎn)的成功最終是由經(jīng)營(yíng)者的成功決定的，溫州街急于回收資金，不考慮針對(duì)經(jīng)營(yíng)者的免租期，致使經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為在此經(jīng)營(yíng)壓力過(guò)大，不愿進(jìn)駐。在招商方面，溫州街引入男裝品牌約占了整體的60%，女裝品牌及其它業(yè)態(tài)占整體的40%，違反了駐馬店市目前仍以女性消費(fèi)者為主體的情況。在引入品牌上，男裝多定位在商務(wù)男裝上，如：利朗、斯得雅等，首先駐馬店人均收入水平在500元左右，市區(qū)人口56.2萬(wàn)，商務(wù)人士只占很小的一部分，并且多有自己的固定消費(fèi)場(chǎng)所，將他們重新吸引至此，需要花費(fèi)大量的時(shí)間和推廣費(fèi)用。其次，駐馬店市場(chǎng)認(rèn)知度較高的品牌多為蘋果、鱷魚等，對(duì)溫州街引入品牌認(rèn)知度及認(rèn)可度都非常低。后期經(jīng)營(yíng)管理存在問(wèn)題，在商家入駐后，管理方未及時(shí)根據(jù)商家進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)宣傳活動(dòng)，配合推廣。位于風(fēng)光路北段，與消費(fèi)者日常消費(fèi)場(chǎng)所有一定距離。6.6、商圈分析與商業(yè)物業(yè)需求商圈是指零售店以其所在地點(diǎn)為中心，沿一定方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。一般將以零售店為中心的同心圓視為其商圈。商圈分析是新開商店合理選址的前提。通過(guò)分析掌握客流來(lái)源、類型，從而明確基礎(chǔ)顧客群和潛在顧客群進(jìn)行市場(chǎng)定位，是商家制定市場(chǎng)拓展、營(yíng)銷策略的基礎(chǔ)。商圈顧客來(lái)源可分為三部分：居住人口、工作人口和流動(dòng)人口。其中居住人口是商圈基本顧客的主要來(lái)源，后兩者是潛在顧客。駐馬店市商業(yè)主要分布在以風(fēng)光路為中心、樂(lè)山大道、解放大道和富強(qiáng)路與其相近的區(qū)域，形成的商圈具有市區(qū)區(qū)域唯一性，因此其輻射范圍是整個(gè)市區(qū)（市區(qū)56萬(wàn)人口都可能成為本項(xiàng)目的潛在消費(fèi)群）。居住人口駐馬店住宅房地產(chǎn)的發(fā)展處于起步階段，全市范圍內(nèi)容量較大的典型住宅小區(qū)主要有建業(yè)開發(fā)的建業(yè)綠色家園、新世紀(jì)公司的新家園和翡翠城、城新村等。單個(gè)住宅項(xiàng)目較多和市場(chǎng)整體開發(fā)體量較小是駐馬店市住宅市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征。目前駐馬店市住宅物業(yè)以企、事業(yè)單位和大型企業(yè)集資建房建成的家屬院為主，且相對(duì)陳舊，容量較小，大部分是由1—6棟樓構(gòu)成，以3—4棟居多，絕大部分是多層住宅，無(wú)高層住宅。家屬院/小區(qū)名稱位置容量（戶）萬(wàn)博園駿馬路和健康路交叉口160軍分區(qū)家屬院解放路和駿馬路交叉口144市政府家屬院解放路和駿馬路交叉口192市委家屬院解放路和駿馬路交叉口240公安處家屬院解放路二巷和解放路交叉口192金港灣花園樂(lè)山大道和健康路交叉口148市國(guó)稅局家屬院春曉路、菜園街144市衛(wèi)生局家屬院春曉路、西園路120電焊機(jī)廠家屬院解放二巷、健康路144柴油機(jī)廠家屬院解放路282號(hào)240水利局家屬院解放路282號(hào)196市內(nèi)衣廠家屬院樂(lè)山大道、交通路120市物資局家屬院樂(lè)山大道144市輕紡局家屬院樂(lè)山大道180市農(nóng)業(yè)局家屬院樂(lè)山大道、健康路180市教育局家屬院樂(lè)山大道148第一人民醫(yī)院樂(lè)山路、健康路244機(jī)械廠家屬院風(fēng)光路、中華大道160農(nóng)科所家屬院富強(qiáng)南路48農(nóng)校家屬院十三香路240市民政局家屬院風(fēng)光路、解放大道144可以得出這一區(qū)域的主要住宅區(qū)總戶數(shù)約為3528戶。按照河南省戶均人數(shù)3.7人的平均水平，這一片區(qū)的核心顧客群人數(shù)在13000人左右。。在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積，對(duì)公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo)，即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700-910平方米。據(jù)此估算，這一區(qū)域的商業(yè)配套基本需求面積在9100-11830平方米同時(shí)，這部分人口從事的職業(yè)基本屬于政府公職，收入穩(wěn)定且高于駐馬店市平均工資水平?？梢灶A(yù)見(jiàn)，這部分商圈基本顧客群的消費(fèi)能力高于城市平均水平，是風(fēng)光路商圈的主要消費(fèi)支撐。居住人口消費(fèi)額占商圈總銷售額55%之間工作人口由于駐馬店市城區(qū)面積不大，用地分區(qū)的界線不明顯，風(fēng)光路商圈同時(shí)也是政府機(jī)構(gòu)和機(jī)關(guān)單位的主要聚集地。分布著駐馬店市委市政府、水利局、物價(jià)局、公安局、商務(wù)局、房管局等政府機(jī)構(gòu)和醫(yī)院、賓館、測(cè)繪工程局等大量機(jī)構(gòu)。這部分工作人口的消費(fèi)額應(yīng)該占風(fēng)光路商圈總銷售額的15-25%之間。流動(dòng)人口本次調(diào)研中的人流量是指地點(diǎn)人流量，即在一定時(shí)間內(nèi)，以各種方式（行走和利用各種交通工具）通過(guò)某一特定地點(diǎn)的人數(shù)積累之和。人流量測(cè)試觀測(cè)地點(diǎn)：解放大道春天百貨正門，風(fēng)光路北京商城正門，樂(lè)山大道與解放大道交叉口樂(lè)山商場(chǎng)正門，樂(lè)山路喜盈門中心店正門。人流量有效測(cè)定時(shí)間段為：12:00—12:30和17:00—17:30兩個(gè)人流量高峰時(shí)間；16:00-16:30的非高峰時(shí)間段。以下是人流量測(cè)試的結(jié)果：觀測(cè)地點(diǎn)測(cè)定日期測(cè)定時(shí)間流量測(cè)試結(jié)果進(jìn)入商場(chǎng)人數(shù)行人（包括自行車）大車（公交）小型車春天百貨2005.07.0917:00-17:3051123262223春天百貨2005.07.1117:00-17:3055017452195春天百貨2005.07.1217:50-18:2051321216195北京商場(chǎng)2005.07.0911:40-12:10818576279北京商場(chǎng)2005.07.1212:20-12:506628108213喜盈門2005.07.1017:40-18:1065339418246樂(lè)山商場(chǎng)2005.07.1116:20-16:5028623223147樂(lè)山商場(chǎng)2005.07.1217:10-17:4026321336155結(jié)論：由于觀測(cè)日期7月9日的天氣情況為陰雨，部分影響到周末人流量，因此周末的人流量與工作日人流量差別不大。同時(shí)，樂(lè)山商場(chǎng)觀測(cè)人流量為樂(lè)山路一側(cè)，由于其兩面臨路，實(shí)際人流量為觀測(cè)值與解放路春天百貨門前人流量之和。根據(jù)觀測(cè)數(shù)據(jù)計(jì)算出的人、車流量平均水平如下：主要商場(chǎng)每小時(shí)人流量主要商場(chǎng)每小時(shí)人流量0500100015002000行人1049148015981306大型車41138578小型車6201841179836進(jìn)入商場(chǎng)409492302492春天百貨北京商場(chǎng)樂(lè)山商場(chǎng)喜盈門風(fēng)光路商圈周邊流動(dòng)人口的特點(diǎn)是:樂(lè)山商場(chǎng)地處城市干道交叉口，人、車流量最大；風(fēng)光路路面狹窄，車流量最小，以行人為主；由于通勤的時(shí)間較小，公共交通不是流動(dòng)人群的主要出行方式；單位時(shí)間內(nèi)進(jìn)入北京商場(chǎng)和喜盈門的人流量最大。從業(yè)態(tài)原因考慮，超市賣場(chǎng)更容易吸引人流；從空間分布因素考慮，風(fēng)光路（解放大道至交通路段）為商圈的核心，是人流最集中的地段。七、消費(fèi)者調(diào)研分析7.1駐馬店市消費(fèi)者總體狀況調(diào)查通過(guò)對(duì)駐馬店市人口狀況、可支配收入、消費(fèi)支出和消費(fèi)習(xí)慣等狀況的調(diào)研，可以充分了解目前駐馬店市消費(fèi)市場(chǎng)的總體水平，為后期的項(xiàng)目定位提供依據(jù)。駐馬店市人口狀況702.2702.2124.1826.310100200300400500600700800900市總?cè)丝诔擎?zhèn)人口農(nóng)村人口單位：萬(wàn)人結(jié)論：駐馬店目前總?cè)丝跀?shù)量已經(jīng)達(dá)到826多萬(wàn)人（包括城鎮(zhèn)人口和農(nóng)村人口），而且隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，駐馬店市的人口數(shù)量將會(huì)以平均6%左右的速度逐年遞增。人口是商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，商業(yè)物業(yè)的收益最終是通過(guò)消費(fèi)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，巨大的人口存量將為商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展提供廣闊的發(fā)展空間和穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)支持。城鎮(zhèn)居民可支配收入（2004年駐馬店政府公報(bào)）結(jié)論：城鎮(zhèn)居民的可支配收入，一方面反映出居民收入情況，另一方面反映出居民的潛在消費(fèi)能力，可支配收入增加，消費(fèi)能力將相應(yīng)的得到提高。駐馬店市居民可支配收入呈逐年穩(wěn)步上升趨勢(shì)，以平均8%左右的速度逐年遞增，從而有效帶動(dòng)居民消費(fèi)需求，客觀上增加消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄余額（《天中晚報(bào)》）結(jié)論：駐馬店市居民儲(chǔ)蓄余額的不斷增加，一方面說(shuō)明人民平均收入有所提高，生活水平得到了較大的改善，但另一方面也說(shuō)明目前駐馬店市場(chǎng)投資渠道可能較為狹窄，投資意識(shí)不強(qiáng)，投資行為仍需加以引導(dǎo)。社會(huì)消費(fèi)品總額結(jié)論：社會(huì)消費(fèi)品的市場(chǎng)總額，是居民收入轉(zhuǎn)化成商業(yè)利益的實(shí)際體現(xiàn)，能最直觀的反映出區(qū)域市場(chǎng)的總體消費(fèi)能力。駐馬店市社會(huì)消費(fèi)品總額逐年增加，且增幅較大，消費(fèi)市場(chǎng)總體狀況表現(xiàn)良好。駐馬店消費(fèi)市場(chǎng)目前表現(xiàn)十分活躍，一方面經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為商業(yè)市場(chǎng)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境，另一方面消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)實(shí)力增加，消費(fèi)需求提升，客觀上也推動(dòng)了商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。駐馬店整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為優(yōu)越，消費(fèi)能力不斷提升將保障商業(yè)市場(chǎng)繼續(xù)維持較為穩(wěn)定的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)的需求也將得到進(jìn)一步的擴(kuò)充。7.2、消費(fèi)者主體特征為充分了解消費(fèi)者的市場(chǎng)需求、消費(fèi)習(xí)慣等特征，配合本項(xiàng)目后期策劃制定合理的項(xiàng)目定位，我司對(duì)駐馬店市城區(qū)消費(fèi)者進(jìn)行了有針對(duì)性的問(wèn)卷調(diào)查。消費(fèi)者是商業(yè)物業(yè)的最終消費(fèi)人群，一個(gè)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)是否成功，將取決于消費(fèi)者對(duì)其的取舍程度。站在消費(fèi)者的角度考慮問(wèn)題，就等于完全的站在市場(chǎng)的角度上考慮問(wèn)題，消費(fèi)者對(duì)于本項(xiàng)目的意見(jiàn)是非常珍貴和有建設(shè)性的。調(diào)查目的：了解市場(chǎng)、了解消費(fèi)者、項(xiàng)目前期推廣樣本數(shù)量：300份調(diào)查方式：實(shí)地調(diào)查調(diào)查地點(diǎn)：駐馬店各商場(chǎng)及步行街抽樣方法：配額抽樣法。解放大道100份，風(fēng)光路100份，樂(lè)山路100份。性別結(jié)論：在所有被調(diào)查消費(fèi)者中，63%為女性消費(fèi)者，37%為男性消費(fèi)者，符合女多男少的傳統(tǒng)消費(fèi)慣例。男女購(gòu)物得比例差距已經(jīng)開始縮小，為9：16，差距明顯減小。一方面說(shuō)明女性仍然是主要目標(biāo)客戶，但同時(shí)應(yīng)該看到，隨著時(shí)代的發(fā)展，男性也開始逐漸注意修飾自己。因此在商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)管理中應(yīng)適當(dāng)增加對(duì)男性需求的重視程度。年齡結(jié)論：在所有被調(diào)查消費(fèi)者中，年齡在25-35歲之間的消費(fèi)者最多，占了總調(diào)查人數(shù)的45%，35-45歲以上的消費(fèi)者占33%。目前市場(chǎng)上主流消費(fèi)群體應(yīng)該是年齡在35歲以下的年輕人，而年齡在45歲以上的中、老年人消費(fèi)群體就相對(duì)較弱。一方面是消費(fèi)是一種較為時(shí)尚的活動(dòng)，對(duì)于年輕人的吸引力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于中老年消費(fèi)者；另一方面也應(yīng)該看到，商品的定位大多數(shù)是圍繞著年輕人，以休閑服飾品牌為主，這也是影響年紀(jì)較大的消費(fèi)者不經(jīng)常進(jìn)行消費(fèi)的主要原因之一。家庭年收入結(jié)論：從家庭年收入來(lái)看，低于5萬(wàn)元的消費(fèi)者占了總?cè)藬?shù)的80%，被調(diào)查的消費(fèi)者總體收入水平處于一般檔次。接受調(diào)查的消費(fèi)者收入水平偏低，我司認(rèn)為有三種可能性：1）接受調(diào)查的消費(fèi)者中有75%年齡小于35歲，其中有20%年齡小于25歲，可以推測(cè)有部分消費(fèi)者尚未成家，家庭收入只能算是個(gè)人收入。2）駐馬店市整體收入水平本身不高，平均工資約在500元。調(diào)研場(chǎng)所的設(shè)立多以商業(yè)步行街、臨街店鋪及中檔商場(chǎng)為主，高檔購(gòu)物場(chǎng)所涉及不多，造成調(diào)查問(wèn)卷中，高檔消費(fèi)人群比例不足。3）涉及到個(gè)人隱私，不便填寫真實(shí)收入。此次調(diào)查中，以35歲以下的消費(fèi)者為主力消費(fèi)群，收入水平及消費(fèi)理念是決定消費(fèi)者選擇購(gòu)物場(chǎng)所的關(guān)鍵因素，大部分消費(fèi)者購(gòu)物場(chǎng)所為風(fēng)光路等商業(yè)街。日常交通工具結(jié)論：從表中可以看出，40%的消費(fèi)者均采用公交車作為日常的交通工具，37%的消費(fèi)者以電動(dòng)車作為日常交通工具，擁有私家車的消費(fèi)者只占12%。7.3消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣調(diào)研分析駐馬店主要購(gòu)物場(chǎng)所

結(jié)論：樂(lè)山商場(chǎng)和風(fēng)光路臨街店鋪認(rèn)可度差別不大，分別45%、35%。風(fēng)光路具有45%的認(rèn)可度，主要是因?yàn)椋?）風(fēng)光路作為商業(yè)的集中地，存在將近20年的時(shí)間，消費(fèi)者對(duì)此地域已形成購(gòu)物習(xí)慣。2）風(fēng)光路的臨街店鋪以休閑服飾品牌為主，約占整體店鋪（235家）的25%，基本符合35歲以下的消費(fèi)群體的購(gòu)物需求。3）風(fēng)光路同時(shí)存在北京商場(chǎng)、風(fēng)光市場(chǎng)、風(fēng)光二巷、專賣店等不同商業(yè)業(yè)態(tài)，價(jià)格從30元到上萬(wàn)元，能夠滿足不同消費(fèi)群體的需要。樂(lè)山路具有40%的認(rèn)可度，主要是因?yàn)椋?）整體環(huán)境良好2）產(chǎn)品種類較為齊全，質(zhì)量有保證3）經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，購(gòu)物者形成購(gòu)物習(xí)慣，對(duì)品牌也較有信任感在同類商業(yè)業(yè)態(tài)中，有價(jià)格優(yōu)勢(shì)購(gòu)買產(chǎn)品所占的比重結(jié)論：目前消費(fèi)群體的購(gòu)買產(chǎn)品中，以日用品購(gòu)買最多，達(dá)到整體支出的38%，其次是服裝，達(dá)到整體支出的35%。本區(qū)域消費(fèi)群體目前處于溫飽階段向小康階段的過(guò)渡期，消費(fèi)品仍以日常消費(fèi)品為主。本區(qū)域消費(fèi)群體購(gòu)物習(xí)慣在兩年的時(shí)間內(nèi)沒(méi)有大的變化，仍以目標(biāo)式購(gòu)物為主。消費(fèi)水平及能力很大程度上決定了本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)及價(jià)格，建議在項(xiàng)目定位時(shí)，加大日用品所占比重，適當(dāng)控制服裝價(jià)格，以150-200元左右的服裝為主。您認(rèn)為目前在風(fēng)光路商圈內(nèi)是否還適合建立商場(chǎng)結(jié)論：本項(xiàng)目可以建成中型商場(chǎng)的消費(fèi)者幾乎占了調(diào)查者的半數(shù)，達(dá)到43%，有30%的消費(fèi)者認(rèn)為風(fēng)光路地段可以建成高檔的商場(chǎng)物業(yè)，而認(rèn)為在此區(qū)域不適合再經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)的也達(dá)到了10%。風(fēng)光路區(qū)域長(zhǎng)期以來(lái)作為商業(yè)的密集地，同時(shí)存在著北京商場(chǎng)、風(fēng)光二巷、商業(yè)大廈、溫州步行街、樂(lè)山商場(chǎng)、春天百貨等商業(yè)業(yè)態(tài)，并且各業(yè)態(tài)在經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品、針對(duì)客戶、業(yè)態(tài)分布上沒(méi)有較強(qiáng)的針對(duì)性，在此區(qū)域內(nèi)形成同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。因此部分客戶認(rèn)為在此區(qū)域內(nèi)商業(yè)過(guò)于密集，不適合再開發(fā)同類產(chǎn)品。在本區(qū)域消費(fèi)者的心中，一方面認(rèn)為風(fēng)光路區(qū)域過(guò)于擁擠嘈雜，對(duì)該區(qū)未來(lái)商業(yè)發(fā)展信心不足；另一方面，由于整體收入在500元左右，所以認(rèn)為大型商場(chǎng)的商品價(jià)位可能過(guò)高。在風(fēng)光路地區(qū)，就目前現(xiàn)狀而言，開發(fā)中檔商場(chǎng)較為合適，從需求的角度出發(fā)，未來(lái)兩三年中駐馬店地區(qū)的收入不會(huì)有明顯的提高（從2001—2004年平均收入水平得出），開發(fā)主要面對(duì)25—35歲客戶的，以休閑時(shí)尚為主的中高檔商場(chǎng)來(lái)填補(bǔ)市場(chǎng)的空白。哪些類型的服裝是您較感興趣？結(jié)論：對(duì)廣州服飾較感興趣的客戶占了整體客戶的57%，日本和歐洲的服飾認(rèn)可度相當(dāng)?shù)?，在抽調(diào)的樣本中無(wú)人感興趣。溫州和廣州服飾占據(jù)市場(chǎng)較大份額，主要是因?yàn)橄M(fèi)者普遍認(rèn)為，兩地的服飾款式新穎，且價(jià)格較為低廉，除休閑品牌，其它服飾基本可控制在100元以下。說(shuō)明目前本區(qū)域的市場(chǎng)消費(fèi)水平不是很高，對(duì)款式等流行因素較為敏感，但對(duì)價(jià)格因素抗性較大，較高檔次的商場(chǎng)市場(chǎng)空間不大。您認(rèn)為目前駐馬店地區(qū)哪些產(chǎn)品較為需要？結(jié)論：有43%的消費(fèi)者選擇了娛樂(lè)項(xiàng)目，主要是調(diào)研對(duì)象以年輕人居多，35歲以下的消費(fèi)者達(dá)到整體的60%。這部分消費(fèi)者認(rèn)為目前本區(qū)域娛樂(lè)場(chǎng)所較為缺乏，周末或其它想進(jìn)行娛樂(lè)休閑時(shí)，無(wú)處可去。34%的消費(fèi)者選擇了餐飲業(yè)，主要是目前該區(qū)域餐飲業(yè)兩極分化較為嚴(yán)重，普通消費(fèi)者如果外出就餐，可供選擇的空間范圍較小，基本是地?cái)?；高消費(fèi)群體則會(huì)選擇大型酒店進(jìn)行消費(fèi)。而中型及特色小吃在該區(qū)域較少。18%的消費(fèi)者選擇商場(chǎng)時(shí)，不約而同的表示缺少集餐飲、娛樂(lè)于一體的購(gòu)物中心。結(jié)合對(duì)本區(qū)域周邊商場(chǎng)的調(diào)研，中原認(rèn)為在該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的需求尚未達(dá)到飽和，周邊商場(chǎng)數(shù)量較多，但多是同質(zhì)化產(chǎn)品，未形成自己的特色經(jīng)營(yíng)。一方面競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于集中，經(jīng)營(yíng)壓力大，另一方面，消費(fèi)者需求達(dá)不到滿足。因此，本項(xiàng)目建議尋求差異點(diǎn)，抓住25—35這一主力消費(fèi)群的消費(fèi)特征，將休閑娛樂(lè)和餐飲引入商場(chǎng)，作為特色經(jīng)營(yíng)，充分滿足消費(fèi)者的需求，填補(bǔ)目前市場(chǎng)上的相對(duì)空白。您經(jīng)常購(gòu)物、消費(fèi)的場(chǎng)所是哪里結(jié)論：從表上可以看出，消費(fèi)者經(jīng)常去的購(gòu)物場(chǎng)所一般會(huì)選擇離家附近或自己想去的地方，分別為41%和44%，工作單位附近所占百分比最少，只有15%。主要有三方面的原因，一是現(xiàn)代都市人們的生活節(jié)奏較快，人們更愿意把休閑的時(shí)間放在周末，或選擇自己家附近，圖個(gè)方便，或選擇自己喜歡的商場(chǎng)逛街休閑。二是工作壓力較大，無(wú)瑕逛街。三是提貨回家，路上感到不方便。但是當(dāng)消費(fèi)者被問(wèn)到，如果你的工作單位附近有一家你非常喜歡的商場(chǎng)你會(huì)不會(huì)經(jīng)常去購(gòu)物、消費(fèi)時(shí)，大部分的回答是肯定的，并且風(fēng)光路本身就是消費(fèi)者購(gòu)物的集中地，因此關(guān)于人流方面的壓力較小。您的購(gòu)物行為屬于結(jié)論：目前駐馬店市休閑型購(gòu)物行為的比例達(dá)到36%，說(shuō)明近兩年駐馬店由于經(jīng)濟(jì)的相對(duì)發(fā)展，生活水平和方式逐漸改變，居民的消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣也相對(duì)發(fā)生改變。消費(fèi)者在商場(chǎng)停留消費(fèi)的時(shí)間結(jié)論：從表中可以看出，一般消費(fèi)者平均在商場(chǎng)停留1.5個(gè)小時(shí)左右，這也是一個(gè)消費(fèi)者在商場(chǎng)購(gòu)物的一個(gè)平均疲勞期。適當(dāng)增加餐飲及休閑項(xiàng)目，延長(zhǎng)消費(fèi)者在商場(chǎng)的停留時(shí)間，相當(dāng)于增加商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)時(shí)間，而且比增加營(yíng)業(yè)時(shí)間更有收益。八、結(jié)論駐馬店市在未來(lái)兩年內(nèi)仍具有商業(yè)機(jī)會(huì)8.1利好因素宏觀政策:地區(qū)項(xiàng)目 項(xiàng)目人均GDP人均年消費(fèi)支出人均平均商業(yè)面積全國(guó)1087美元826美元0.7—0.8平方米河南1000美元782美元0.5—0.7平方米駐馬店652美元485美元0.36平方米以上為2004年政府統(tǒng)計(jì)報(bào)告數(shù)據(jù)根據(jù)表格可分析得出：目前駐馬店的人均商業(yè)面積較河南省和全國(guó)平均水平來(lái)說(shuō),有相當(dāng)大的差距。駐馬店市政府商業(yè)發(fā)展規(guī)劃顯示,到2010年人均商業(yè)面積要達(dá)到0.45平方米,也就是說(shuō)到2010年,駐馬店的新增商業(yè)面積有42.6萬(wàn)平方米，平均每年增長(zhǎng)商業(yè)面積8.5萬(wàn)平米。在未來(lái)5年中，市場(chǎng)仍有一定的容量。駐馬店商業(yè)飽和度分析:商業(yè)飽和度=(人均消費(fèi)額X人數(shù))÷商業(yè)用房面積=消費(fèi)觀念的關(guān)鍵作用針對(duì)特定產(chǎn)品、特定時(shí)間，消費(fèi)觀念、消費(fèi)習(xí)慣在一定程度上會(huì)超越收入水平對(duì)消費(fèi)能力的影響。目前的消費(fèi)群體以25—40歲的青年消費(fèi)群為主，這部分消費(fèi)群在購(gòu)物習(xí)慣上有很強(qiáng)的可引導(dǎo)性。通過(guò)電視、網(wǎng)絡(luò)等大眾媒介,駐馬店消費(fèi)群體可以接收到各種時(shí)尚信息和方式，對(duì)青年消費(fèi)群來(lái)說(shuō)，這部分信息很可能就是他們?nèi)粘Ｙ?gòu)物或休閑得風(fēng)向標(biāo)。在一定程度上，只要引導(dǎo)得當(dāng)，很大一部分消費(fèi)群會(huì)出現(xiàn)超前消費(fèi)得現(xiàn)象。商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的人均收入水平普遍高于駐馬店市人均收入水平。目前駐馬店人均GDP為5384元，也就月平均收入為448元；而商業(yè)的經(jīng)營(yíng)者在深度訪談中得知，月平均利潤(rùn)可以保持在1500—2500左右，遠(yuǎn)高于本區(qū)域的平均水平。市場(chǎng)調(diào)節(jié)的結(jié)果，表明了商業(yè)目前還處于上升或發(fā)展得趨勢(shì)。市場(chǎng)機(jī)制的作用，也必然會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)資源的重新分配。在目前商業(yè)的供方市場(chǎng)為達(dá)到飽和的時(shí)候，會(huì)有部分市民希望進(jìn)入商業(yè)市場(chǎng)，從消費(fèi)者轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)者，將有相當(dāng)一部分資金、群體轉(zhuǎn)向該市場(chǎng),對(duì)本項(xiàng)目也是一個(gè)很好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。投資渠道單一地區(qū)總?cè)丝?26.31萬(wàn)人地區(qū)GDP444.7億元人均GDP5384元人均可支配收入4005元商業(yè)零售總額127．7億元恩格爾系數(shù)50.14%居民儲(chǔ)蓄額279.5億元從上表中可以看出，人均GDP只有5384元，儲(chǔ)蓄額卻達(dá)到了279.5億元，間接說(shuō)明投資途徑單一，期貨、股票市場(chǎng)目前空白，銀行成為消費(fèi)者流動(dòng)資金的主要去處。目前商業(yè)的投資概念基本也是空白，基本上購(gòu)買者就是經(jīng)營(yíng)者，中原建議利用市場(chǎng)空白點(diǎn)，采用返租、回購(gòu)、買一成送一成等營(yíng)銷手段，擴(kuò)大購(gòu)買群體，吸引潛在投資消費(fèi)者。8.2不利因素人均購(gòu)買力低雖然城市人均收入和可支配收入持續(xù)上漲，但人均月收入仍基本控制在600元左右，無(wú)法支撐高端消費(fèi)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈商場(chǎng)名稱位置北京商場(chǎng)風(fēng)光路與風(fēng)光二巷交叉口喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)樂(lè)山路與交通路交叉口新大新商場(chǎng)風(fēng)光路（北京商場(chǎng)對(duì)面）商業(yè)大廈風(fēng)光路與雪松大道交叉口春天百貨解放大道和建新路街交叉口樂(lè)山商場(chǎng)解放大道與樂(lè)山路交叉口上海商城（封頂）風(fēng)光路與風(fēng)光二巷交叉口天方商城（在建）樂(lè)山路于風(fēng)光二巷交叉口溫州步行街（商業(yè)街）（一期）西起樂(lè)山路，東至風(fēng)光路（二期）東至富強(qiáng)路在風(fēng)光路從解放路到雪松大道500米得距離內(nèi)，分布了北京商場(chǎng)、上海商城、溫州步行街、新大新商場(chǎng)等4家商場(chǎng)，總投放面積在45000平米，本項(xiàng)目面臨著一定得競(jìng)爭(zhēng)壓力。片區(qū)形象有待提高目前風(fēng)光市場(chǎng)主要是露天經(jīng)營(yíng)得形式，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品價(jià)格多在20—50元之間，屬于低端產(chǎn)品，且存在時(shí)間較長(zhǎng)，消費(fèi)者對(duì)此區(qū)域形成固定印象。對(duì)本項(xiàng)目形象的提升有一定影響。8.4、業(yè)態(tài)定位：根據(jù)市場(chǎng)機(jī)會(huì)及需求，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況：方案一：主題類百貨商場(chǎng)建筑面積：15000平米/層*2.5層主題：休閑、運(yùn)動(dòng)針對(duì)群體：25歲—40歲青年消費(fèi)群一層：量販超市、化妝品、鞋超市示意圖護(hù)膚品展示圖二層：休閑服飾及專業(yè)店服飾示意圖專業(yè)店二層半：特色小吃、娛樂(lè)示意圖方案二：專業(yè)市場(chǎng)建筑面積：15000平米/層*2.5層經(jīng)營(yíng)方式：只售不租，將單層面積分割成20—50平米的單間，便于投資和經(jīng)營(yíng)。一層：鞋、箱包類示意圖二層：服飾店鋪示意圖二層半：餐飲、娛樂(lè)娛樂(lè)九、關(guān)于物業(yè)價(jià)格的建議9.1定價(jià)的影響因素宏觀政策影響整體市場(chǎng)供求情況及片區(qū)市場(chǎng)物業(yè)價(jià)格項(xiàng)目地塊使用年限地理位置及交通狀況周邊環(huán)境服務(wù)配套設(shè)施規(guī)模內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施戶型結(jié)構(gòu)發(fā)展商品牌交樓標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理發(fā)展商銷售策略9.2參考均價(jià)評(píng)定房地產(chǎn)成本定價(jià)法基本有三種：市場(chǎng)定價(jià)法：通過(guò)比較市場(chǎng)上多個(gè)有可比性的同類物業(yè)的價(jià)格，再根據(jù)項(xiàng)目本身的質(zhì)素定出物業(yè)的售價(jià)。收益還原法：通過(guò)有參照性物業(yè)的租金水平來(lái)推算出物業(yè)即時(shí)的售價(jià)。成本定價(jià)法：在核算出物業(yè)成本的基礎(chǔ)上加一定的利潤(rùn)，就得出物業(yè)將來(lái)的均價(jià)。本項(xiàng)目，中原將以市場(chǎng)定價(jià)法和收益還原法來(lái)共同確定。收益還原法:通過(guò)有參照性物業(yè)的租金水平來(lái)推算出物業(yè)即時(shí)的售價(jià)?？蛻粼L談統(tǒng)計(jì)結(jié)論:通過(guò)對(duì)駐馬店60位經(jīng)營(yíng)戶的調(diào)研統(tǒng)計(jì),有60%的經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目的租金認(rèn)可度在60-80元/平方米元之間,按照8%的回報(bào)率，售價(jià)可接受范圍在9000元—12000元。有26%的經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目的租金認(rèn)可度在50元/平方米以下,有14%經(jīng)營(yíng)者完全可以接受120元/平方米左右的價(jià)位。商業(yè)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)常性接觸市場(chǎng)，對(duì)租金及售價(jià)較為敏感，很大程度上可以反映出消費(fèi)群的心理價(jià)位。60-80元/平方米的租金，也就是售價(jià)在9000—12000應(yīng)該是是普遍可以接受的價(jià)格水平。本案周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目租金統(tǒng)計(jì):商場(chǎng)名稱元/m2北京商場(chǎng)一層（家電）：350/m/月喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)一層（服裝）：90—110元/m2/月春天百貨一樓：110/m2/月，二樓：90元/m2/月樂(lè)山商場(chǎng)一樓：100/m2/月，二樓：60元/m2/月上海商城（封頂）一樓：130元/m2/月，二樓：80元/m2/月天方商城（在建）只售不租（一樓：15000—20000/m2，二、三樓：12000—3000/m2）溫州步行街（商業(yè)街）40元/m2、50元/m2、60元/m2、70元/m2（價(jià)格從商業(yè)街中心地段向東西兩邊降低）結(jié)論:根據(jù)項(xiàng)目周邊商場(chǎng)的租售情況可以看出,駐馬店現(xiàn)有商場(chǎng)一樓租金價(jià)格在100-130元/平方米/月之間，按照8%的回報(bào)率，售價(jià)控制在15000元—20000元/平米。駐馬店現(xiàn)有商場(chǎng)二樓租金價(jià)格在70—100元/平方米/月之間，按照8%的回報(bào)率，售價(jià)控制在7000元—10000元/平米。三層價(jià)格在3000元/平米—4000元/平米。結(jié)合周邊項(xiàng)目租售情況及經(jīng)營(yíng)者的回饋：商業(yè)一層租金控制在90—120元/平方米/月之間商業(yè)二層租金控制在60—80元/平方米/月之間商業(yè)三層售價(jià)控制在3500—4500元/平方米按照8%的年回報(bào)率，一層售價(jià)在13500——15000元之間二層售價(jià)在9000—12000元之間市場(chǎng)定價(jià)法一層：本案北京商場(chǎng)喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)春天百貨樂(lè)山商場(chǎng)上海商城（封頂）天方商城（在建）溫州步行街實(shí)收均價(jià)（元／平方米）PxPA=14000PB=14000Pc=13750PD=12000PE=14250PF=15000PG=8500地理位置171616151414161512交通狀況129911101191010人流量151212131214121210品牌形象141110121112111211特色經(jīng)營(yíng)13111112111091111規(guī)模13111011101091211單位結(jié)構(gòu)161211131212121212合計(jì)100Qx=82QA=79QB=87QC=80QD=83QE=80QF=84QF=77注：根據(jù)市場(chǎng)比較法對(duì)各因素的修正原則，調(diào)整系數(shù)由我司有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士5人一起打分，由專人記錄整理后所得出的經(jīng)驗(yàn)性數(shù)字。修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格Pi’Pi’=(QX/Qi)×Pi注：Pi為實(shí)收均價(jià)PA’=(QX/QA)×PA=(82/79)×14000=14531PB’=(QX/QB)×PB=(82/87)×14000=13195PC’=(QX/QC)×PC=(82/80)×13750=14093PD’=(QX/QD)×PD=(82/83)×12000=11855PE’=(QX/QE)×PE=(82/80)×14250=14606PF’=(QX/QF)×PF=(82/84)×15000=14642PG’=(QX/QG)×PG=(82/77)×8500=9051各相關(guān)樓盤參照商業(yè)規(guī)模、人流、建筑品質(zhì)等參數(shù)，權(quán)重取值如下：WA=16%WB=14%WC=13%WD=14%WE=16%WF=16%WG=11%PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE+PF’WF+PG’WG=14531*16%+13195*14%+14093*13%+11855*14%+14606*16%+14642*16%+9051*11%=2324+1847+1832+1659+2336+2342+995=13335元二層：本案北京商場(chǎng)喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)春天百貨樂(lè)山商場(chǎng)上海商城（封頂）天方商城（在建）溫州步行街實(shí)收均價(jià)（元／平方米）PxPA=9000PB=8000Pc=11000PD=8000PE=8000PF=8000PG=4500地理位置171616151414161512交通狀況129911101191010人流量151212131214121210品牌形象141110121112111211特色經(jīng)營(yíng)13111112111091111規(guī)模13111011101091211單位結(jié)構(gòu)161211131212121212合計(jì)100Qx=82QA=79QB=87QC=80QD=83QE=80QF=84QF=77注：根據(jù)市場(chǎng)比較法對(duì)各因素的修正原則，調(diào)整系數(shù)由我司有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士5人一起打分，由專人記錄整理后所得出的經(jīng)驗(yàn)性數(shù)字。修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格Pi’Pi’=(QX/Qi)×Pi注：Pi為實(shí)收均價(jià)PA’=(QX/QA)×PA=(82/79)×9000=9341PB’=(QX/QB)×PB=(82/87)×8000=7540PC’=(QX/QC)×PC=(82/80)×11000=11275PD’=(QX/QD)×PD=(82/83)×8000=7903PE’=(QX/QE)×PE=(82/80)×8000=8200PF’=(QX/QF)×PF=(82/84)×8000=7809PG’=(QX/QG)×PG=(82/77)×4500=4792各相關(guān)樓盤參照商業(yè)規(guī)模、人流、建筑品質(zhì)等參數(shù)，權(quán)重取值如下：WA=16%WB=14%WC=13%WD=14%WE=16%WF=16%WG=11%PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE+PF’WF+PG’WG=9341*16%+7540*14%+11275*13%+7903*14%+8200*16%+7809*16%+4792*11%=1494+1055+1465+1106+1312+1249+527=7028元收益還原法結(jié)合市場(chǎng)比較法，中原建議本項(xiàng)目商業(yè)相對(duì)參考均價(jià)為：一層均價(jià)：13000元/㎡二層：7000元/㎡三層：3500元/㎡注：此價(jià)格為根據(jù)市場(chǎng)比較法得出的項(xiàng)目綜合均價(jià)。將根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目所在片區(qū)的變化，以及項(xiàng)目自身的變化而進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 31.1、項(xiàng)目背景 31.2主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 51.3可行性研究結(jié)論 6第二章

項(xiàng)目背景和發(fā)展概況 62.1項(xiàng)目提出的背景 62.2項(xiàng)目發(fā)展概況 72.3投資的必要性 8第三章市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模 103.1市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè) 103.2技術(shù)改造方案和建設(shè)規(guī)模 133.3項(xiàng)目節(jié)能經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè) 22第四章

項(xiàng)目建設(shè)方案 254.1原材料供應(yīng)與消耗 254.2生產(chǎn)技術(shù)方案 26第五章

環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全 305.1環(huán)境保護(hù) 305.2勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生 31第六章企業(yè)組織和勞動(dòng)定員 326.1企業(yè)組織形式與工作制度 326.2勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn) 35第七章

項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 367.1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 36HYPERLINK"file:///F:\\準(zhǔn)備修改傳百度文檔\\D盤%20可行性研究報(bào)告\\注塑機(jī)電機(jī)節(jié)能技術(shù)改造項(xiàng)目可