標(biāo)桿房地產(chǎn)集團(tuán)區(qū)域化工程管理模式

GemdaleCorporation科學(xué)筑家TheScienceofLiving區(qū)域化工程管理模式探討引言隨著集團(tuán)的快速擴(kuò)張發(fā)展，各區(qū)域公司同時(shí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目個(gè)數(shù)也越來(lái)越多。如何在原有工程口人力資源被大幅攤薄的情況下，確保各項(xiàng)目工程質(zhì)量輸出標(biāo)準(zhǔn)的穩(wěn)定性和相對(duì)一致性，并加速工程管理人才的培養(yǎng)，已成為各區(qū)域公司工程管理需要面對(duì)的重大課題。

深圳公司自2005年實(shí)行項(xiàng)目制運(yùn)作以來(lái)，一直在努力探索區(qū)域化工程管理的合理模式，現(xiàn)就該課題與各兄弟公司交流一下經(jīng)驗(yàn)得失，也歡迎各兄弟公司同事提供寶貴的意見(jiàn)建議。

引言一、深圳公司區(qū)域化工程管理體系

提綱二、對(duì)各項(xiàng)目工程管理的宏觀監(jiān)控流程三、不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度化建設(shè)

四、工程未動(dòng)，策劃先行五、組織項(xiàng)目巡檢，加強(qiáng)過(guò)程把控

六、工程資源整合及平臺(tái)建設(shè)

七、關(guān)于提高工程客戶滿意度的思考

一、深圳公司區(qū)域化工程管理體系

GemdaleCorporation一、深圳公司區(qū)域化工程管理體系工程總監(jiān)營(yíng)運(yùn)中心各項(xiàng)目工程組圖：項(xiàng)目制下的區(qū)域化工程管理層級(jí)(品牌客服部)維修組營(yíng)運(yùn)中心在工程總監(jiān)的指導(dǎo)下，協(xié)調(diào)各項(xiàng)目工程口資源，進(jìn)行工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度建設(shè)，組織各類評(píng)審及工程巡檢等。

入伙項(xiàng)目工程維修的職能開(kāi)始也設(shè)置在營(yíng)運(yùn)中心，后為提高客服效率改歸入品牌客服部。

GemdaleCorporation一、深圳公司區(qū)域化工程管理體系營(yíng)運(yùn)中心自成立以來(lái)，在區(qū)域化工程管理中發(fā)揮了積極的作用——

修改完善了ISO9000工程類的程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書；組織編制了《工程管理策劃制度》、《深圳公司項(xiàng)目巡檢制度》等制度。多次組織對(duì)各項(xiàng)目《工程管理策劃書》及《防水專項(xiàng)施工方案》進(jìn)行評(píng)審。多次組織對(duì)區(qū)域公司各項(xiàng)目進(jìn)行巡檢。

組織各項(xiàng)目工程口進(jìn)行內(nèi)部交流或?qū)ν饨涣?。二、?duì)各項(xiàng)目工程管理的宏觀監(jiān)控流程

二、對(duì)各項(xiàng)目工程管理的宏觀監(jiān)控流程

知識(shí)固化策劃評(píng)審操作指引及標(biāo)準(zhǔn)過(guò)程檢查總結(jié)與提高工程管理策劃、防水專項(xiàng)方案等作業(yè)指導(dǎo)書、標(biāo)準(zhǔn)做法、金地《工程檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》項(xiàng)目巡檢形成案例；總結(jié)、交流、培訓(xùn)圖：對(duì)各項(xiàng)目工程管理的宏觀監(jiān)控流程二、對(duì)各項(xiàng)目工程管理的宏觀監(jiān)控流程

1.策劃評(píng)審——05、06年深圳公司組織評(píng)審了漁農(nóng)村項(xiàng)目、梅隴鎮(zhèn)項(xiàng)目一期、荔湖城項(xiàng)目、梅隴鎮(zhèn)項(xiàng)目二期的《工程管理策劃書》及若干項(xiàng)目的《防水施工專項(xiàng)方案》；圖：梅隴鎮(zhèn)工程管理策劃書評(píng)審二、對(duì)各項(xiàng)目工程管理的宏觀監(jiān)控流程

2.操作指引及標(biāo)準(zhǔn)——編制完善了二十余個(gè)ISO9000程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書；參與編制金地集團(tuán)防水標(biāo)準(zhǔn)做法3.過(guò)程檢查——組織對(duì)深圳區(qū)域公司所有在建項(xiàng)目進(jìn)行了十余次工程巡檢；4.總結(jié)與提高——總結(jié)形成了客服案例及漁農(nóng)村樁基爆破等若干案例分析。

圖項(xiàng)目巡檢三、不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度化建設(shè)

三、不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度化建設(shè)

一、工程類及相關(guān)ISO9000程序文件1工程監(jiān)理、測(cè)量單位選擇程序5入伙管理程序2施工管理程序6施工承包商選擇控制程序3現(xiàn)場(chǎng)簽證管理程序7戰(zhàn)略采購(gòu)管理程序4設(shè)計(jì)變更管理程序8維修管理程序二、工程類ISO9000作業(yè)指導(dǎo)書1工程部質(zhì)量目標(biāo)及測(cè)評(píng)方法11電氣工程管理細(xì)則2工程部組織架構(gòu)圖12燃?xì)夤こ坦芾砑?xì)則3工程部崗位職責(zé)及職能定位表13園林硬景工程管理細(xì)則4工程例會(huì)管理細(xì)則14綠化工程施工管理細(xì)則5工程管理策劃制度15工程驗(yàn)收工作細(xì)則6深圳公司項(xiàng)目巡檢制度16工程移交管理工作細(xì)則7土方、基坑及支護(hù)工程管理細(xì)則17材料、成品半成品保護(hù)及搬運(yùn)要求8給排水安裝工程管理細(xì)則18施工承包商考察工作細(xì)則9暖通空調(diào)安裝工程管理細(xì)則19工程施工樣板制度實(shí)施細(xì)則10外墻涂料施工質(zhì)量控制細(xì)則三、痛不斷這完善茂工程邀標(biāo)準(zhǔn)步化及寧制度晨化建雕設(shè)三、其他1金地集團(tuán)深圳公司項(xiàng)目制規(guī)范2流程決策點(diǎn)3PFMEA（潛在失效模式及效果分析）三、碌不斷總完善像工程幟標(biāo)準(zhǔn)滾化及恩制度篇化建碧設(shè)標(biāo)準(zhǔn)允化工怨作的換關(guān)鍵汗在于屯其對(duì)詠實(shí)際采工作朗的指導(dǎo)世性及貫徹容執(zhí)行截屏射圖：羊深圳黑公司查工宿程口流程種考試戰(zhàn)前昆培訓(xùn)鋼筋戰(zhàn)工程樣板寇驗(yàn)收三、猴不斷額完善兄工程垂標(biāo)準(zhǔn)槍化及其制度縫化建絮設(shè)貫徹罪執(zhí)行濾各項(xiàng)裹工程牽制度現(xiàn)場(chǎng)鍋質(zhì)檢賠制度現(xiàn)場(chǎng)子檔案批管理凍制度工程節(jié)組現(xiàn)申場(chǎng)資塵料歸鞠檔安全姓文明殲定期日檢查碎制度監(jiān)理坊工作賤績(jī)效液考核向制度三、數(shù)不斷紗完善課工程蛇標(biāo)準(zhǔn)哥化及拌制度聞化建幅設(shè)貫徹校執(zhí)行源各項(xiàng)握工程孔制度三、卷不斷乎完善膽工程瞧標(biāo)準(zhǔn)慕化及祥制度賞化建趣設(shè)下一朽階段摧標(biāo)準(zhǔn)總化工浙作設(shè)談想重要較節(jié)點(diǎn)嚇標(biāo)準(zhǔn)什做法金地跪工程逃驗(yàn)收芹標(biāo)準(zhǔn)四、依工程救未動(dòng)供，策蕉劃先素行四、亡工程仁未動(dòng)桶，策蠢劃先貢行工程款管理厲策劃決的宗榨旨工程獄管理樹(shù)策劃罷的要輸求采用鮮統(tǒng)一籮模板充分她體現(xiàn)蛛項(xiàng)目榜特點(diǎn)項(xiàng)目掌工程剛組全秀員參悔與土方昏開(kāi)工亡前完目成深圳郊區(qū)域兩公司湊評(píng)審編以偷致用漁農(nóng)磨村工程駕管理屈策劃疏書研敵討四、肢工程府未動(dòng)淋，策度劃先遍行《工程初管理謝策劃旦書》內(nèi)容素框架篇章主要內(nèi)容1．項(xiàng)目工程概況項(xiàng)目位置、場(chǎng)地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；原始地貌圖、用地紅線圖、地塊周邊詳圖、規(guī)劃總平面圖2．管理愿景及項(xiàng)目組織項(xiàng)目產(chǎn)品定位、工程管理愿景、團(tuán)隊(duì)管理愿景；項(xiàng)目部組織架構(gòu)、崗位職責(zé)3．施工范圍劃分標(biāo)段劃分；分包工程清單；施工總平面布置4．項(xiàng)目工程管理特點(diǎn)及管理思路工程管理特點(diǎn)及影響、整體管理思路及重點(diǎn)、監(jiān)理管理思路、總包管理要點(diǎn)、分包管理要點(diǎn)、精裝修管理思路5．銷售配合及施工總平面布置調(diào)整銷售展示要求；銷售展示的工程配合（施工節(jié)點(diǎn)配合、管理協(xié)調(diào)、展示區(qū)域的完工移交、展示期間的協(xié)調(diào)維護(hù)）；施工總平面布置的調(diào)整（主要是施工道路、材料堆放的變化）6．采購(gòu)與招標(biāo)監(jiān)理招標(biāo)、總包招標(biāo)、分包與部品招標(biāo)7．工程管理目標(biāo)及過(guò)程控制工程目標(biāo)（進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全文明）；各單位配合流程圖（進(jìn)度、質(zhì)量配合流程、材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收控制流程、現(xiàn)場(chǎng)簽證配合流程，等）；過(guò)程管理的制度及措施、獎(jiǎng)罰措施8．工程控制難點(diǎn)及對(duì)策重點(diǎn)控制的施工階段；原材料市場(chǎng)波動(dòng)、天氣影響、新材料新工藝等風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控；外部協(xié)調(diào)難點(diǎn)預(yù)控；質(zhì)量通病防治；等9．項(xiàng)目的溝通管理進(jìn)場(chǎng)知會(huì)；例會(huì)制度；工程月報(bào)；資料管理10．建議對(duì)公司層面的建議；對(duì)報(bào)批報(bào)建、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、成本等業(yè)務(wù)口的建議Ge嶺md錯(cuò)al趴e徹Co六rp鍵or乳at豪io淡n思路忽在策陷劃中薄逐漸帆明晰經(jīng)驗(yàn)排在策淺劃中膝得到恢分享四、蹦工程伯未動(dòng)揉，策內(nèi)劃先蠅行各項(xiàng)與目編近制《策劃訂書》的感悼受全員懷參與咽很有輔必要策劃熔在于恰指導(dǎo)控實(shí)踐五、猴組織市項(xiàng)目灶巡檢惰，加帝強(qiáng)過(guò)估程把平控五、魚組織壺項(xiàng)目抬巡檢若，加圣強(qiáng)過(guò)辰程把逐控深圳圾公司回項(xiàng)目紅巡檢沫幾個(gè)病關(guān)鍵妻點(diǎn)：一、園成員芒要求——成立司項(xiàng)目短巡檢瀉小組棵成員雙庫(kù)，們成員妄來(lái)自累深圳淋區(qū)域假公司轎各項(xiàng)凱目工嫌程口突，原氏則上核每次關(guān)巡檢心各項(xiàng)梢目均燙有一遣至兩扎名工熔程師唱參與藍(lán)；二、莊頻率綱要求——在各柔項(xiàng)目偏的土奮方基站坑、府地下特室、指轉(zhuǎn)換莖層、殖首層改標(biāo)準(zhǔn)簽層、寒裝飾疫裝修滔、入輩伙前淹等重陶要節(jié)凳點(diǎn)進(jìn)嘗行巡詠檢，程同時(shí)痛保證盤各項(xiàng)恰目每使季度膽至少慎接受燒巡檢糖一次違；三、躍內(nèi)容順要求——巡檢丟內(nèi)容包包括回項(xiàng)目殃工程相管理遍制度擾建設(shè)叨及工挺程質(zhì)名量、哥進(jìn)度貧、安培全文秒明。四、久形式忽要求——巡檢跟結(jié)果醬不打況分、沿不評(píng)循比，抗但巡英檢報(bào)滔告將晶在每姻月的雅深圳煤公司巧項(xiàng)目它輪值基會(huì)議沉上進(jìn)素行匯證報(bào)；五、盒組織糠項(xiàng)目槽巡檢訪，加蛇強(qiáng)過(guò)拿程把并控項(xiàng)目暮巡檢——?jiǎng)訂T慨會(huì)巡檢燥工作摟重點(diǎn)佛關(guān)注棄的內(nèi)攻容除聽(tīng)了較胞重大氣的，勝或相堅(jiān)對(duì)共摟性的谷工程欲質(zhì)量貼問(wèn)題消之外賄，更跳強(qiáng)調(diào)石的是謙各項(xiàng)但目工叛程口燭的制趴度建矩設(shè)情加況。五、晃組織繩項(xiàng)目項(xiàng)巡檢委，加榮強(qiáng)過(guò)醬程把霧控簡(jiǎn)而蜓言之獨(dú)，質(zhì)避量是筍標(biāo)，挑制度忌是本月。項(xiàng)目詳巡檢——總結(jié)蘇交流項(xiàng)目與巡檢——工地衫視察六、蜂工程嘩資源灑整合宴及平暴臺(tái)建屈設(shè)六、籮工程穴資源爆整合口及平饑臺(tái)建示設(shè)組織裹各公吧司、追各項(xiàng)愧目對(duì)工程藝流程、程序揉文件重新雞進(jìn)行哲了梳殺理。稅制訂動(dòng)了作業(yè)帽指導(dǎo)臂書優(yōu)化胡和培抬訓(xùn)計(jì)土劃，吐逐步則補(bǔ)充宏完善IS漏O9霞00岡0程序應(yīng)文件擋及作叮業(yè)指濕導(dǎo)書研、節(jié)拋點(diǎn)標(biāo)鳴準(zhǔn)做裂法及務(wù)驗(yàn)收義標(biāo)準(zhǔn)快。成立律了項(xiàng)目腸巡檢疼成員筆庫(kù)，成障員來(lái)諒自深章圳區(qū)襲域公如司每純個(gè)項(xiàng)盾目。腐原則票上每到次工爸程巡絞檢各腸個(gè)項(xiàng)兇目都緣瑞有工傭程師棚參與槐，從分而使脈各項(xiàng)原目成愧員在弊工程貧巡檢紗中取卷長(zhǎng)補(bǔ)捉短，劃互相由學(xué)習(xí)貓。同城時(shí)建拾立項(xiàng)抱目巡度檢網(wǎng)滋頁(yè)，挨巡檢衛(wèi)信息幅共享跳。在組俗織工渾程管提理策善劃書請(qǐng)及各澤種專申業(yè)施納工方橋案評(píng)審時(shí)，搜召集門各項(xiàng)竭目工匯程口涉資源嘆合力蓋出謀扮劃策挎。建立承包帳商及喪供應(yīng)濃商名捏庫(kù)，制紐奉定了憂合作醬單位沉評(píng)價(jià)蓋體系濕，為撓各項(xiàng)紙目?jī)?yōu)琴選合庫(kù)作單扶位提各供有滴利平老臺(tái)。礎(chǔ)同時(shí)奧將投標(biāo)趟入圍光單位撈由三滲家增貸加為鋼五家，擴(kuò)盞大了翻招標(biāo)偷開(kāi)放章度、鋸增強(qiáng)阿了投和標(biāo)單秋位間翁的競(jìng)鴉爭(zhēng)。六、囑工程代資源難整合六及平戀臺(tái)建未設(shè)開(kāi)始障對(duì)部跟分部炊品實(shí)嫂施區(qū)域筒化戰(zhàn)重略采尚購(gòu)，以支提高政采購(gòu)反效率誼并保收證產(chǎn)殼品優(yōu)消良性跌，同獎(jiǎng)時(shí)降愉低了彩招標(biāo)污成本封。建立趨和貫撒徹了仔工程播口新躍老員確工的導(dǎo)師坦制，形聾成傳牛、幫慮、帶遭和自會(huì)我加返壓的算學(xué)習(xí)表氛圍捷，為迷骨干冷員工疑和基眾層員葬工提只供了堪各種培訓(xùn)虹交流機(jī)會(huì)蠅。擬制動(dòng)定區(qū)揪域公渠司統(tǒng)一吹的工麥程檢潔查表波格，以慚避免治檢查潔疏漏足。擬于句近期符在區(qū)朋域公勻司工程浸系統(tǒng)堤建立濫技術(shù)箏專家