深圳達(dá)利城市花園前期策劃方案

達(dá)利城市花園前期籌劃方案思維導(dǎo)圖Chapter1市場背景Chapter2Chapter3客戶分析Chapter4產(chǎn)品定位Chapter5營銷策略Chapter6中原資源工程分析不同類型客戶在不同市場開展階段的置業(yè)周期首次置業(yè)客戶換房置業(yè)客戶投資置業(yè)客戶房價(jià)上升階段房價(jià)穩(wěn)定階段房價(jià)下跌階段148天133天98天361天213天154天122天98天35天市場下跌階段，投資性需求受到明顯抑制

市場背景2007二級市場：成交暴跌、供大于求07年下半年，由于市場成交低迷，而年底新增供給工程較多的緣故，從6月份開始，新增供求比不斷攀升，10月、11月連續(xù)兩個(gè)月超過2.0之后，12月份一舉突破了5.0，到達(dá)了近兩年以來的最高水平。07年全市一手總成交量為49362套，合約475.4萬平米，從7月開始，成交量開始萎縮，下半年的成交量明顯低于上半年，8－12月份的成交量僅相當(dāng)于上半年月均成交量的4成。全市套數(shù)供求比全市成交套數(shù)市場背景大勢——銀行放貸08年商業(yè)銀行獲新的貸款額度，額度大幅下降有消息表示，央行各分支行已明確要求各金融機(jī)構(gòu)，今年新增貸款量不得超出各行2007年實(shí)際貸款量。這意味著，2021年，金融機(jī)構(gòu)新增貸款總量將不得超過2007年全年的3.63萬億元，也意味著貸款增速將不會超過13.86%。深圳個(gè)人住房貸款審慎開閘目前各家銀行已獲得了２００８年的貸款額度，但總體少于去年，而且貸款規(guī)模按季控制，其堅(jiān)持調(diào)控的意味十分濃厚。據(jù)了解，由于監(jiān)管層對各商業(yè)銀行的貸款規(guī)模進(jìn)行嚴(yán)格控制，各商業(yè)銀行深圳分行今年的貸款額度普遍少于往年。深圳四大國有商業(yè)銀行的新增貸款額度都不到１００億元，其中工行約６０億元，建行６０億元，農(nóng)行４０億元。而建行深圳分行去年一年就發(fā)放了１４０億元的個(gè)人住房貸款。大勢——新盤分析08年新開盤工程折扣增多，但銷量依舊低迷房價(jià)高位轉(zhuǎn)跌，投機(jī)性需求退場，剛性需求和投資性需求受觀望氣氛影響，也會出現(xiàn)一定程度的下降，缺乏300萬平米一道簡單的數(shù)學(xué)題市場需求新的市場供求關(guān)系：1200萬VS300萬市場供給2021年，全年市場供給預(yù)計(jì)約為800萬平米，較2007年有所增加；2021年，隨著06年購置的新房入伙，前期投機(jī)性需求將獲利回吐，轉(zhuǎn)化成全新的市場供給，約為400－500萬平米。08年嚴(yán)重供大于求大勢——供求關(guān)系08年商業(yè)銀行獲新的貸款額度，額度大幅下降08年新開盤工程折扣增多，但銷量依舊低迷客戶對于08年房價(jià)多數(shù)看空08年嚴(yán)重供大于求2021樓市：信貸營銷客戶供求在市場供大于求、價(jià)格全面下跌，客戶持幣觀望，政府多方打壓的2021年市場大勢向低看！

一個(gè)市場背景：拐點(diǎn)已經(jīng)來臨在這樣的市場環(huán)境下我們該如何操作這個(gè)工程。。。思維導(dǎo)圖Chapter1市場背景Chapter2Chapter3客戶分析Chapter4產(chǎn)品定位Chapter5營銷策略Chapter6中原資源工程分析工程價(jià)值體系地塊分析圈層競爭體系片區(qū)價(jià)值：航空城工程價(jià)值體系分析航空城位于珠三角的地理核心位置;產(chǎn)業(yè)布局完善;以機(jī)場為核心，片區(qū)的產(chǎn)業(yè)包括物流業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)、功能性住宅產(chǎn)業(yè)、商務(wù)辦公、商業(yè)效勞、會展產(chǎn)業(yè)等等航空城片區(qū)：深圳五大新城之一航空城的開展前景代表著深圳國際大都市的開展前景。珠三角核心位置，完善的產(chǎn)業(yè)布局，航空城擁有無限的開展前景機(jī)場國際生活圈〔水陸空交通完美結(jié)合提升法蘭克福的國際地位〕第一圈層：機(jī)場的根底設(shè)施和空港相關(guān)的辦事機(jī)構(gòu).第二圈層：旅游渡假酒店、商務(wù)公寓第三圈層:私人住宅小區(qū)及辦公樓、會展中心、文化娛樂設(shè)施片區(qū)價(jià)值：案例—法蘭克福國際機(jī)場布局法蘭克福國際機(jī)場片區(qū)價(jià)值：機(jī)場圈層產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)人數(shù)機(jī)場名稱直接就業(yè)人數(shù)間接就業(yè)人數(shù)產(chǎn)業(yè)形態(tài)深圳機(jī)場約2000人約13000人以客流，物流為主（初級形態(tài)）新白云機(jī)場約3000人約80000人客流，物流，酒店，高科技產(chǎn)業(yè)（中級）法蘭克福機(jī)場約8000人約50000人客流，物流，酒店，會展，娛樂（成熟）仁川機(jī)場約9000人約60000人商務(wù)，高科技產(chǎn)業(yè)，物流娛樂，會展（成熟）深圳航空城開展的方向仍然非常多：商務(wù)效勞區(qū)；物流區(qū)；高科技產(chǎn)業(yè)；娛樂休閑區(qū)；會展區(qū)片區(qū)價(jià)值：機(jī)場帶來的巨大人流會展中心〔規(guī)劃中〕商務(wù)場所〔規(guī)劃中〕本案機(jī)場每年3000萬人流量,商務(wù)客戶和旅游客戶占50%以上機(jī)場每年150萬噸的重要貨物吞吐量,需要高素質(zhì)的物流人員去打理規(guī)劃中的航空城會展中心,每年帶來1000萬人流,其中有大量的外來參展商和大量的外來采購商由于航空城的土地條件的限制和有限性,航空城物業(yè)的價(jià)值普遍不低。機(jī)場的人流量大，極需臨時(shí)性住宅，例如酒店式公寓等，機(jī)場附近會有大量的物流公司，也需要大量的辦公空間，商務(wù)公寓或?qū)懽謽怯休^大的市場，機(jī)場大量工作人員也需要住所，所以我們需要做一個(gè)航空城綜合體。酒店寫字樓商務(wù)公寓普通住宅酒店式公寓必要配套圈層展示面高消費(fèi)人流圈層效應(yīng)人流機(jī)場商務(wù)人流\居住消費(fèi)人流局部轉(zhuǎn)換溢價(jià)空間相互促進(jìn)圈層效應(yīng)價(jià)值快速實(shí)現(xiàn)承載圈層效應(yīng)最大發(fā)揮者價(jià)值實(shí)現(xiàn)的承載提升檔次價(jià)值鏈效應(yīng)最大化的關(guān)鍵點(diǎn)——各物業(yè)類型的匹配度。航空城綜合體價(jià)值工程價(jià)值體系初步結(jié)論——航空城綜合體物業(yè)標(biāo)桿航空城綜合體必備條件商場工程情況分析工程分析工程地塊分成兩塊，高容積率，商業(yè)面積大。<<工程的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)區(qū)域交通距廣州60分鐘距寶安中心區(qū)15分鐘距市中心40分鐘距機(jī)場5分鐘地塊在航城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，交通便利。與寶安中心區(qū)聯(lián)系很緊密。廣深高速寶安大道107國道機(jī)場地鐵一號線后瑞站競爭力歸納——SWOT分析位于航空城物流區(qū)，開展前景良好大社區(qū)，大花園遠(yuǎn)離主干道和航道，安靜工程位于地鐵延長線范圍周邊環(huán)境差，治安差，人員混雜周邊的配套設(shè)施太少，生活、交通不方便一期產(chǎn)品的不良影響片區(qū)產(chǎn)業(yè)在更新?lián)Q代，從業(yè)人員素質(zhì)較高周邊沒有檔次稍高的社區(qū)，市場還有空白西鄉(xiāng)擠出客戶在往福永轉(zhuǎn)移07年西鄉(xiāng)的存量很大，加上08年的新增量，會分流我們的高端客戶航城國際公寓等本區(qū)域待售工程會分流我們的目標(biāo)客戶圈層競爭局勢三公里范圍核心競爭圈金域豪庭航城國際本案桃源居尋找競爭對手競爭項(xiàng)目項(xiàng)目體量距離桃源居高層3公里航城國際高層500米金域豪庭多層,小高層3公里現(xiàn)有競爭樓盤分析——桃源居工程根本情況：受90-70限制，本期桃源居的以雙拼戶型為主，除了82㎡兩房單位，其他都是120㎡大戶型或120㎡以上雙拼大兩房。銷售情況：從12日開盤到限制總共銷售132套，銷售率為33.2%；82㎡的兩房銷售率為33.8%，雙拼房的銷售率為35%，大戶型銷售率為24.6%客戶情況：開盤當(dāng)天到訪客戶大概80批，成交60多套，成交的客戶中，南山客戶占了40%，西鄉(xiāng)和福永等片區(qū)的客戶占40%左右，成交的客戶中，大局部人是看中學(xué)位。工程定位：片區(qū)最宜居社區(qū)，教育配套完善工程根本情況：航程國際公寓是片區(qū)第一個(gè)公寓房，總共166套，戶型面積小，面積為25㎡到67㎡的小兩房，主力戶型為42㎡的一房一廳。工程定位：為航城片區(qū)第一個(gè)單身公寓。銷售情況：1月19號開盤，到22號為止共售出46套，銷售率為27.9%，42㎡戶型銷售較好，有35%的銷售率?？蛻羟闆r：到場的客戶層次不高，買家普遍是周邊工廠的中層管理員甚至有相當(dāng)局部是普通員工?，F(xiàn)有競爭樓盤分析——航城國際項(xiàng)目名稱物管10資源20產(chǎn)品20地段15價(jià)格15配套10品牌10總分100項(xiàng)目類型桃源居817188108982領(lǐng)導(dǎo)者桃源居（二手房）817168128981領(lǐng)導(dǎo)者航城國際612141094560補(bǔ)缺者金達(dá)花園（二手房）410101484460補(bǔ)缺者金域豪庭（二手房）61215886664跟隨者本案8111514126674?3公里競爭圈層比照，桃源居是片區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)型工程，其它三個(gè)工程是補(bǔ)缺型工程，我們要做跟隨型工程我們的競爭優(yōu)勢：1、地段：航空城核心位置2、產(chǎn)品：創(chuàng)新性產(chǎn)品3、物管：聘請優(yōu)質(zhì)物管4、價(jià)格：制定適宜價(jià)格3公里范圍核心競爭圈分析競爭對手工程根本情況：低密度豪宅，容積率只有1.1，工程為10萬建面，以花園洋房和多層為主，外加局部小高層。工程的戶型分布為108㎡的三房兩廳到207㎡的六房三廳，主力戶型是四房。工程定位：頂級山體豪宅銷售情況：未售客戶情況：以南山和寶安中心區(qū)的到訪客戶為主，還有局部西鄉(xiāng)福永等的企業(yè)主。競爭樓盤分析——中糧瀾山項(xiàng)目名稱物業(yè)管理10資源20產(chǎn)品20地段15體量15配套10品牌10總分100項(xiàng)目類型富通城8181410148779跟隨者泰華陽光海8151610148879跟隨者檳城西岸8121610107770補(bǔ)缺者圣淘沙（二手）8121210138871跟隨者中糧瀾山81819111281086領(lǐng)導(dǎo)者本案8111514126674?5公里競爭圈層比照，瀾山工程是5公里范圍內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)型工程,其它三個(gè)工程是跟隨型或補(bǔ)缺型工程，我們要做補(bǔ)缺微調(diào)型工程我們的競爭優(yōu)勢：1、地段：航空城核心位置2、價(jià)格：制定適宜價(jià)格3、距離：更接人流5公里范圍核心競爭圈分析競爭對手本案檳城西岸泰華陽光海價(jià)格層面綜合素質(zhì)層面高低高工程在競爭圈層中的位置航城國際桃源居富通城中糧瀾山將競爭工程按現(xiàn)階段綜合素質(zhì)層面和預(yù)期價(jià)格層面進(jìn)行雙向比較，本工程位于競爭圈層的中間170001300010000750060分70分80分90分思維導(dǎo)圖Chapter1市場背景Chapter2Chapter3客戶分析Chapter4產(chǎn)品定位Chapter5營銷策略Chapter6中原資源工程分析周邊樓盤客戶分析目標(biāo)客戶特性分析片區(qū)主力客戶群工程組聯(lián)合中原深港研究中心對片區(qū)工程的客戶進(jìn)行調(diào)研，統(tǒng)計(jì)出本工程所處片區(qū)成交客戶的情況及他們的需求特點(diǎn)?？蛻羧悍治銎瑓^(qū)樓盤特征航城片區(qū)的現(xiàn)有供給量偏少，檔次都偏低，價(jià)格都不高樓盤名稱面積㎡產(chǎn)品賣點(diǎn)桃源居地6.4萬/建：19.8萬高層配套，教育，環(huán)境金域豪庭地8.2萬/建：21.3萬高層地中海風(fēng)情大社區(qū)金達(dá)花園地1.8萬/建4.1萬小高層低價(jià)、實(shí)用航城國際地0.32萬/建0.85萬小高層航城東首席酒店公寓有福樓地0.1萬/建0.57萬多層——金域豪庭航城國際桃源居金達(dá)花園本案有福樓位置：寶安大道與福海大道交匯處建面：21.3萬㎡物業(yè)類型：小高層配套：會所、幼兒園、商業(yè)街、酒店、籃球場、網(wǎng)球場，總戶數(shù)：522〔二期〕均價(jià)：二期一批：3800元/㎡二期二批：5500元/㎡工程賣點(diǎn)：地中海風(fēng)情大社區(qū)客戶構(gòu)成：周邊的私營企業(yè)主，周邊的企業(yè)中高層管理人員，片區(qū)的企事業(yè)單位員工，周邊工廠的香港臺灣老板等。客戶關(guān)注點(diǎn)是位置和產(chǎn)品品質(zhì)。個(gè)盤分析—金域豪庭戶型面積（㎡）比例2房79.81-79.8325.8%3房93.76-117.7764.52%4房139.34-140.78.07%5房（復(fù)式）225.69-237.821.61%二房：㎡占31%,三房：84.01-113.65㎡占69%,客戶構(gòu)成：機(jī)場工作人員、本地居民、周邊工廠高管人員、私營業(yè)主、關(guān)內(nèi)投資客。客戶重點(diǎn)關(guān)注價(jià)格。位置：西鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣深路黃田路段

占地：1.8萬㎡建面：4.1萬㎡物業(yè)類型：普通住宅配套：會所、商業(yè)街均價(jià)：6800元/㎡〔二手〕現(xiàn)租金：2400/三房工程賣點(diǎn)：低價(jià)實(shí)用個(gè)盤分析—金達(dá)花園地點(diǎn)：寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道廣深公路東側(cè)占地：6.4萬㎡總建面：19.8萬㎡配套：小學(xué)、中學(xué)、會所、商業(yè)街，超市，公車站等一應(yīng)俱全戶數(shù)：1601戶均價(jià)：9800元/㎡〔最新一期〕工程賣點(diǎn)：教育、環(huán)境、配套戶型面積比例一房49.53-70.54㎡68.5%兩房83.7㎡17.1%四房117.71-161.95㎡14.4%客戶構(gòu)成：40%南山客戶，西鄉(xiāng)福永片區(qū)的私營企業(yè)主等占了40%，國家企事業(yè)單位人員，還有局部外籍人士。客戶看重的是教育和環(huán)境等。個(gè)盤分析—桃源盛景園樓盤名稱開盤時(shí)間主力戶型客戶構(gòu)成客戶關(guān)注點(diǎn)金域豪庭（一期）2005年大三房企事業(yè)單位員工\私營業(yè)主企業(yè)中高管及技術(shù)人員\周邊個(gè)體戶地段，產(chǎn)品品質(zhì)金達(dá)花園2006年84-113㎡三房本地人\機(jī)場工作人員\私營業(yè)主\中層管理員低價(jià)，實(shí)用金域豪庭（二期）2006年6月94-118㎡三房企事業(yè)單位員工\私營業(yè)主企業(yè)中高管及技術(shù)人員\部分香港臺灣人地段，產(chǎn)品品質(zhì)有福樓2007年11月106㎡四房單位本地居民為主地段航城國際公寓2007年12月42㎡一房單位——總價(jià)和升值潛力桃源盛景園（三期）2008年1月49-70㎡一房單位高層管理人員\關(guān)內(nèi)投資客教育，環(huán)境，配套周邊工程成交客戶構(gòu)成分析客戶構(gòu)成以本地人、私營企業(yè)主及中高管為主要客戶群體，關(guān)內(nèi)客戶開始關(guān)注片區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。片區(qū)典型客戶深度分析典型客戶業(yè)主姓名：李笑宇年齡：25籍貫：廣西家庭結(jié)構(gòu)：單身職業(yè)：某工廠銷售經(jīng)理學(xué)歷：本科描述：來深圳3年，展轉(zhuǎn)三間公司，1年前做上銷售經(jīng)理，年收入5—6萬，現(xiàn)與同事合租金達(dá)花園3房單位，租金2500元/月；想在附近買一套總價(jià)40萬以下的小戶型，最好是兩房單位，好把父母接過來。自住客戶典型客戶業(yè)主姓名：周曉華年齡：29籍貫：湖北家庭結(jié)構(gòu)：兩口職業(yè)：某電子廠采購部負(fù)責(zé)人學(xué)歷：本科描述：來深圳6年，從電子廠基層做期起，深得上司的賞識，2年前做上采購部負(fù)責(zé)人，年收入7-8萬，現(xiàn)與同事合租金達(dá)花園67㎡兩房單位，租金1800元/月；認(rèn)為是時(shí)候買房要個(gè)孩子了，希望家就在公司附近,可以就近照顧家人。自住+投資片區(qū)典型客戶深度分析典型客戶業(yè)主姓名：何寧年齡：36籍貫：廣東家庭結(jié)構(gòu)：三口之家職業(yè)：某中學(xué)老師學(xué)歷：碩士描述：來深圳8年，現(xiàn)某中學(xué)特級教師，從3年前買第一套房，從此走上炒房道路，現(xiàn)擁有4套住房，對寶安前景比較看好，如果價(jià)格合理，會進(jìn)貨。投資客戶片區(qū)典型客戶深度分析片區(qū)客戶群概括分析客戶層次年齡年薪（萬）可承受總價(jià)相應(yīng)戶型居住現(xiàn)狀大中型企業(yè)主３０-４５歲５０-１５０１５０萬三房以上單位桃源居、寶安中心區(qū)原住民２５-４５歲５０-１００１５０萬三房以上單位桃源居或?qū)毎仓行膮^(qū)小企業(yè)主/個(gè)體戶３０-４０歲１０-50６０萬兩房或三房單位租房西鄉(xiāng)擠出客戶、中高層管理員２５-４０歲５-１５４０-６０萬兩房或小三房，部分會選擇一房單位租房機(jī)場工作人員２２-３５歲５-１５４０-６０萬單身公寓或一房單位租住南山區(qū)或機(jī)場周邊技術(shù)人員２５-３０歲５-１０25-40萬單身公寓或一房單位公司宿舍或租房公務(wù)員２５-５０歲灰色收入５０-１５０三房以上單位周邊商品房換房一族３０-４５歲２０-５０１５０萬三房以上單位周邊商品房關(guān)內(nèi)投資客25-50歲不定不定不定關(guān)內(nèi)數(shù)據(jù)來源：深圳中原深港研究中心關(guān)內(nèi)投資客是重要目標(biāo)客戶。大戶型客戶遷往中心城區(qū)需求總價(jià)在40-60萬的物業(yè)客戶群最多，需求最旺盛。思維導(dǎo)圖Chapter1市場背景Chapter2Chapter3客戶分析Chapter4產(chǎn)品打造Chapter5營銷策略Chapter6中原資源工程分析產(chǎn)品定位產(chǎn)品打造開發(fā)模式航空城片區(qū)唯一集物流商務(wù)、高檔居住于一體的綜合型社區(qū)達(dá)菲國際一號官邸[高檔居住類]投資居家型物業(yè)強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代國際都市的生活風(fēng)格，關(guān)注都市居住氣氛和住戶優(yōu)越感的營造；產(chǎn)品內(nèi)涵：國際現(xiàn)代感外立面、創(chuàng)新型戶型國際現(xiàn)代主題架空層園林——與一期維也納主題園林風(fēng)格形成反差，更加表達(dá)現(xiàn)代都市感以商住結(jié)合辦公，滿足機(jī)場過往商務(wù)?？?、物流產(chǎn)業(yè)人群產(chǎn)品內(nèi)涵：戶型——?jiǎng)?chuàng)新的戶型，以商務(wù)辦公的理念設(shè)計(jì)商住結(jié)合型概念公寓；效勞——提供物流商務(wù)所需的相關(guān)配套效勞：翻譯、視頻會議等；提供24小時(shí)國際生活效勞：早餐、中餐、晚餐、24小時(shí)供給；達(dá)菲國際一號公寓

[物流公寓類]高檔物流商務(wù)公寓國際生活奢華享受尊享國際優(yōu)品生活前衛(wèi)風(fēng)格住宅規(guī)劃規(guī)劃建議：大戶型定位保證2/3大戶型東南朝向并看一期園林，無嚴(yán)重對視。中間多做架空園林，保證綠化率。戶型方正實(shí)用，做入戶花園、錯(cuò)層陽臺。規(guī)劃建議：中小戶型戶型定位以塔樓形式建設(shè)，增加可售面積；戶型方正實(shí)用，做入戶花園、錯(cuò)層陽臺。保證每戶沒暗房黑房；達(dá)菲城市花園住宅規(guī)劃達(dá)菲國際一號公寓地塊特征：地塊小，呈“L〞形，無園林空間，南向單位無園林景觀；建議全部做成辦公空間創(chuàng)新小戶型loft商務(wù)辦公空間，行列式布局，戶型方正實(shí)用，無暗房黑房，戶型可自由組合。建議要點(diǎn)：采用現(xiàn)代都市明快設(shè)計(jì)風(fēng)格，表達(dá)檔次感；用一些突出的異構(gòu)體突出昭示性利用玻璃幕墻加涂料等組合，在顏色上跳躍考慮因素：外立面為提升產(chǎn)品檔次感的重要因素；工程昭示性好昭示性與品質(zhì)感具備的外立面一層架空增加綠化空間，豐富園林層次，增加共享空間架空層下開放的空間與主軸聯(lián)為一體，迅速擴(kuò)大共享空間感受。架空層園林設(shè)計(jì)

以水社區(qū)為設(shè)計(jì)主題，給社區(qū)添加活力的元素。架空層園林一期的局部改造目的：減少治安較差的外部環(huán)境對小區(qū)的影響軟件改造：門禁系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、小區(qū)平安監(jiān)控系統(tǒng)硬件改造：外立面翻新目的：提高社區(qū)檔次，與二期高端形象相結(jié)合效勞改造：全方位立體化物業(yè)管理效勞效勞內(nèi)容：制定社區(qū)健康效勞及治安報(bào)警指南；為業(yè)主提供機(jī)票預(yù)訂效勞；戶型定位的原那么絕對標(biāo)桿、相對稀缺客戶推導(dǎo)戶型機(jī)場人員和企業(yè)技術(shù)人員個(gè)體戶，企業(yè)主，原住民片區(qū)企業(yè)中高管理員游離型10%跨區(qū)置業(yè)型15%實(shí)用置業(yè)型20%自住+投資型25%商務(wù)便捷型30%企業(yè)主，投資客，公務(wù)員，外籍人士，換房族西鄉(xiāng)擠出客戶、關(guān)內(nèi)投資客工程客戶群的分類客戶類型單身公寓一房一廳兩房兩廳三房兩廳四房兩廳百分比商務(wù)便捷型5%20%5%30%自住+投資型10%10%5%25%實(shí)用置業(yè)型5%15%20%跨區(qū)置業(yè)型5%10%15%游離型5%5%10%每個(gè)戶型比例10%30%40%15%10%100%面積30㎡45~65㎡67~85㎡82~120㎡150㎡戶型推導(dǎo)比照區(qū)域戶型供給特點(diǎn)，并結(jié)合區(qū)域市場客戶置業(yè)需求,中原建議本工程戶型配比方下：角色產(chǎn)品作用客戶絕對標(biāo)桿型150㎡四房兩廳，配比為10%標(biāo)桿型產(chǎn)品，提升項(xiàng)目的檔次。原住民，大企業(yè)主，公務(wù)員，換房客戶，境外人士主力戶型6２~85㎡兩房兩廳，配比為40%主力戶型，可改空間大，客戶量大，客戶買房欲強(qiáng)．成交容易，快速回籠資金．以西鄉(xiāng)擠出客戶，片區(qū)中層管理人員和片區(qū)個(gè)體戶為主．口碑傳播型８２～１2０㎡三房，15%吸引周邊的原住民和企業(yè)家和高層管理人員，給項(xiàng)目帶來好的口碑。周邊原住民，企業(yè)家和高級管理人員,西鄉(xiāng)擠出客戶等．相對稀缺型４５～５５㎡一房一廳，３０%以高贈送面積吸引企業(yè)主的關(guān)注，可實(shí)現(xiàn)一房變兩房。機(jī)場工作人員，技術(shù)人員，物流產(chǎn)業(yè)圈人,投資型30㎡單身公寓，15%吸引周邊的投資客戶和企業(yè)主關(guān)注，主要規(guī)劃在商務(wù)區(qū)周邊企業(yè)員工和關(guān)內(nèi)投資客為主戶型和匹配的客戶以中小戶型為主力戶型，可以最快速度回籠資金，躲避風(fēng)險(xiǎn)。增加局部大三房和大四房，可以拔高工程的檔次，提高品牌價(jià)值戶型價(jià)值提升：錯(cuò)層躍式說明：提供一種空間上的變化，強(qiáng)調(diào)戶內(nèi)公共區(qū)域與私密空間的區(qū)分，提供給住戶一種更富趣味的居住情景和尊貴感。躍式適用于大戶型，錯(cuò)層復(fù)式在中小戶型中都可用。躍式戶型錯(cuò)層空間〔送面積或打造空中TH的復(fù)式空間〕戶型功能彈性：彈性空間預(yù)留

說明：預(yù)留戶型的功能彈性。讓客戶有更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配。餐廳改次臥或書房花園改餐廳可將入戶花園隔成一個(gè)開敞的書房或和室（注：甚至有6米高的入戶花園，可隨意隔成兩層）內(nèi)庭院可改成一書房價(jià)格定位序號樓盤名稱片區(qū)開發(fā)商入市時(shí)間均價(jià)銷售率1金石雅苑福永振昌實(shí)業(yè)2004.13400100%2萬福人家2期（十里紅妝）福永天兆基2004.64200100%3時(shí)代景苑3期福永興益工業(yè)2005.84000100%4金域豪庭（福僑花園2期）福永永泰輝印刷2005.34300100%5金域豪庭（福僑花園3期）2006.55600100%6桃源盛景（桃源居16區(qū)）西鄉(xiāng)深圳航空城（東部）實(shí)業(yè)2007.12980030%7航城國際機(jī)場樂安居實(shí)業(yè)2008.17800未售片區(qū)價(jià)格近年翻倍增長態(tài)勢，目前樓盤均價(jià)在7800－9800元/㎡水平；預(yù)計(jì)未來市場價(jià)格將穩(wěn)中稍降。周邊市場歷年價(jià)格比較因素：區(qū)位前景、交通、商服配套、教育配套、周邊環(huán)境、小區(qū)環(huán)境、規(guī)模、裝修檔次、戶型結(jié)構(gòu)、開發(fā)商公信力、成熟度、宣傳包裝等權(quán)重設(shè)置：比較對象：航城國際、桃源居、金域豪庭、時(shí)代景苑、萬福人家價(jià)格比照權(quán)重設(shè)置

本項(xiàng)目桃源居（盛景三期）金達(dá)花園（二手）航城國際時(shí)代景苑（二手）參考權(quán)重

25%50%20%15%代表符號PxPaPbPcPd按揭均價(jià)

9800680078006500區(qū)位前景887866位置交通1199998商服配套969566教育配套6610555周邊環(huán)境756565小區(qū)環(huán)境12910767規(guī)模757556裝修檔次666565戶型結(jié)構(gòu)11109677發(fā)展商公信力435333項(xiàng)目成熟度989777宣傳包裝10910676合計(jì)8497717372價(jià)格比照權(quán)重打分中原市場研究中心預(yù)測：片區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格今年將升跌幅度不大；待開發(fā)入市時(shí)機(jī)確定，中原將根據(jù)屆時(shí)的市場實(shí)際情況制訂價(jià)格。價(jià)格修正商業(yè)要如何規(guī)劃呢?1、全街鋪式？2、商場＋街鋪式？QUESTION3:周邊商業(yè)配套嚴(yán)重缺乏 工程周邊800米的半徑范圍內(nèi)只有三個(gè)小舊的農(nóng)貿(mào)市場此地居民買東西都必須去近2公里外的小超市購置?！捌綍r(shí)買東西都要開車去，老人家不會開車要自己走很遠(yuǎn)路去買，生活不是很方便！〞——金達(dá)花園業(yè)主工程對面的金達(dá)花園臨街商鋪的情況：1、租金在一鋪面4000元/月左右；2、出租率不到50％；3