某地產(chǎn)房產(chǎn)的流程管理doc

1萬科房產(chǎn)的流程管理萬科集團總經(jīng)理郁亮:“我們有一個最底線的標準，就是做簡單，而非做復雜；做開放，而非做封閉；做標準而非做權謀，惟有這樣才是長久之計。〞“在萬科，并不是所有時候都要求下級服從上級，但卻是所有時候都要求所有人服從制度。萬科的內(nèi)部網(wǎng)站上有一個制度標準庫，從中我們看到，其制度主要是工作指引型的，就是說制度的內(nèi)容是針對事情的，告訴員工遇到什么事情應該如何做，而不是應該向何人請示。標準的制度體系使得萬科內(nèi)部很少看到繁冗的請示匯報，提高了工作效率，降低了內(nèi)部交易本錢。另一方面，也使得員工憑借工作能力而不是人際關系的能力進行競爭。十幾年來，萬科被稱為中國地產(chǎn)行業(yè)的“黃埔軍校〞，很大程度上也是標準的結晶〞。萬科開展流程管理的過程1〕萬科流程管理工程的啟動：從深圳萬科開始…從2002年深圳萬科為了提高工程質(zhì)量和完善內(nèi)部工程管理體系，在從中海到深圳萬科工作的工程總監(jiān)及工程部經(jīng)理的倡導下，準備在工程系統(tǒng)借助ISO9001體系推進內(nèi)部管理和業(yè)務流程的標準化，此舉得到了深圳萬科總經(jīng)理徐洪舸的大力支持?？紤]到各業(yè)務單元的相關性及各部門的接口關系，公司決定在所有部門推進基于流程管理的ISO體系，由主管總辦的副總經(jīng)理劉榮先負責，總辦的職能在原先的方案管理、信息管理等的根底上增加流程及質(zhì)量管理，具體組織由當時的總辦主任唐激楊主管，由部辦芳菲負責組織協(xié)調(diào)。后來其它公司的流程或ISO工程也根本由總辦組織協(xié)調(diào)。2〕萬科流程管理工程的關注點：梳理和優(yōu)化流程深圳萬科在啟動ISO9001體系時，很多企業(yè)已經(jīng)通過了該體系，包括房地產(chǎn)及建筑行業(yè)內(nèi)的企業(yè)。但是大局部企業(yè)雖然通過了認證，卻并沒有到達預期的效果，更多的是僅僅獲得了一張證書，公司內(nèi)近一半的員工并不認可這一工程，因此在推進工程的過程中，工程組成員更多的從思想上強調(diào)流程的概念，基于流程的設計和優(yōu)化來提升內(nèi)部管理體系。流程是組織運營的根底，很多員工對現(xiàn)行流程運作不太滿意，希望能夠通過流程優(yōu)化來理順流程提高內(nèi)部運行的效率，改善部門之間的配合和溝通，尤其是部門經(jīng)理及主管層面。3〕萬科流程工程的延伸：6家公司已經(jīng)完成工程，1家正在進行中設在深踢圳萬宿科完娛成I鍛SO扯工程僅后，級北京中、沈富陽、醬上?；?、天拌津、于南京匆和成合都也悄先后舅進行有了流惰程優(yōu)呈化項雖目，把其中燒北京尤萬科蒙、上養(yǎng)海萬鏡科進摩行了童IS瀉O認匆證，吉而其阿它公思司以據(jù)流程枝優(yōu)化習或流妻程再礦造的銷工程仿立項虎，沒郊有進風行I降SO鼻90畫00某1認慧證，河但在尚流程忌體系校設計納時都屑包含旅了質(zhì)失量管菠理體免系的盈內(nèi)容緞。截牧至2腫00勵5年熊底，僚除成釘都萬事科的襖工程加正在未進行堅之中奏，其屈它公眉司的網(wǎng)工程零已經(jīng)商根本銜完成厭。后叮來區(qū)猾域公茅司所抄管轄兼的下什屬公月司如柔深圳懲區(qū)域極公司揮內(nèi)的史廣州索萬科葡、東勞莞萬移科、律佛山返萬科廈、中嗎山萬以科等肅根本卵在深庫圳萬倦科的虧根底賣上進槳行適碰應性秒調(diào)整跟，運洋作流惹程基墓本一柜致。且欄4〕扶萬科糊流程裳管理睛的效危果：鄭提高郊了運扒作效傲率，眨實現(xiàn)膨管理挨的一騾致性馳和可耐延續(xù)上性仇隨著隨公司世的大抵力推決動，壟員工糟意識他和習櫻慣的音不斷志形成箱，公嬸司員骨工對例流程腐管理放的認場可度而越來咽越高堪，現(xiàn)割任深擺圳萬銜科總零經(jīng)理挨助理蓄的唐復激揚竿表示三：對邁流程秤管理妨的認搞同率主從一板開始珠的5歇0%做已經(jīng)鏈上升彎到現(xiàn)鉗在的文90露%以羅上，憐事實吉上通班過流琴程管輩理項戶目，牽對流品程的券梳理麗并將劣過往叢的管漿理經(jīng)收驗進漠行總那么結，須形成襲的系下統(tǒng)的音管理核體系貨已經(jīng)錯看到文了效列果。鴿一方藥面隨礎著萬透科的鍵規(guī)模土不多懶擴張增，項易目不撲斷增胃加，么帶來三了管導理的大難度宴不斷陰增加排，由商于事朱前設顯計了快系統(tǒng)取標準納的流詳程管凈理體氧系，岡從而增防止售了可罵能的監(jiān)管理恥上的琴混亂瞧，避以免了亞管理球的不央一致嘴性引識起的匪管理舞效率首的下進降。埋如深慎圳區(qū)綱域公升司內(nèi)豎的新忍建立蒜的廣蟻州公膠司/溜東莞崇公司將/佛悠山公證司/顏中山贊公司療由于哀根本閑上直顧接采掏用了橋深圳慎公司須的統(tǒng)僅一的西管理敘體系恨，確貢保了棵區(qū)域憑公司工及各屢公司區(qū)之間犁的有販序運樣作，武提高耍了內(nèi)寸部整東體的閑運作仿效率課，標選準化匯的運何作管米理保徒障了字管理甲的一翠致性僚和可版延續(xù)兩性，沃防止含了依數(shù)靠管旺理者旗經(jīng)驗縱式管遮理〔繩特別掌是項捕目經(jīng)紅理〕俱而可衡能造蝦成的夏管理舟風險呼。攔萬科雷的流印程結所構扁1〕穿萬科懸流程鄰的橫初向結計構耐萬科陵流程臘按照炎業(yè)務顧流程瘦為主挺線展笛開，遇按照肝房地妖產(chǎn)價暑值鏈拘進行披設計斃，而房不是術部門翅職能畫展開混設計析，圍他繞主逼業(yè)務戀流程市配合和管理際支持貢流程救，從鋒工程慨論證晝/項肉目策駁劃/時規(guī)劃銷設計鼻/采罪購管濕理/幕工程蹲施工壓/營紫銷管沫理/燒客戶枯關系學管理月七大蹈流程露環(huán)節(jié)曲展開軍設計綠。涵觸蓋了巾完整距的房思地產(chǎn)驚開發(fā)悶過程姑，配掌合的毒管理嫂支持栗流程娘包括暴：計嗚劃管率理/貨人力桂資源宜管理赤/信辜息管匯理/癥審核碼監(jiān)控蛙管理役，部膚分公膚司增喊加了匆預算浩管理襖的內(nèi)劑容，蝕在橫須向結炊構上氏采用傾PD脅CA奔管理句循環(huán)秘構建躺，覆狼蓋策星劃/破實施懇/檢中查/窗改良拒類的嚇流程離。張2〕構萬科些流程批的縱粘向結梯構植萬科川流程紀的縱裝向按晴照層法次劃標分，乓業(yè)務射流程膜在橫占向一濤級流順程基蘭礎上孟又縱瞞向劃恭分二以級到摔三級歌流程霉以及遭四級躍的表范格，肺而管夜理規(guī)卡范和萬標準飽也作呆為流喬程管厲理的很內(nèi)容級加以燙明確岔，集依團的籍管理拖文件招同樣植按照潮程序爸〔制唯度〕晝/指厘引/驢表格較等層叔次劃怪分，訪各分弊公司冊在集澇團基完礎上垮建立況自身真運作魯?shù)某贪l(fā)序/毫指引勵和表共格，與在深效圳萬爹科的召文件剩管理救系統(tǒng)欺中，乖除了擱上述糕內(nèi)容凡外，振還包呆括了易工程霞技術慕標準扶和標獅準/短國家縣和行瘋業(yè)規(guī)員范/量各類聾標準傾合同弓文本果等共父七類漁文件揪。缸萬科確的流艘程結美構設乎計相吃比照抬較簡際單，們符合跡IS責O要登求，最層次惠也不披復雜恢化，友每家究公司爬流程蒼在8自0-椅10泊0個洗之間蹦，一夏二層塵文件伍平均管在2藍0-捆25荷個之桐間，葉其它膏是第胳三層補的指躲引類揪文件碰，有夸些房聾地產(chǎn)芒公司綁流程暈文件誼結構屋過于束復雜健和細芽分〔爆有一鼓家公晚司據(jù)姨稱有謠近1隸00視0個作流程性文件賴〕造弓成流砍程之工間的扮接口業(yè)無法榨表達瘡，也奇增加井了使鞋用和替執(zhí)行藝的難團度。叨觸如：及采購帳管理私流程閘是二證級流倡程，捕其支皆持的順三級蹲流程羨包括徐：供趨應商憶資質(zhì)佛預審康流程弟/供同應商忌選擇屠和評幕估流蟻程/鑰戰(zhàn)略嫁采購洽流程碼/招回標采功購流絹程/墨直接斥采購厚流程層/采達購方序式指耳引流燕程等琴。耕流程薦文件榮中內(nèi)封容包度括流顏程目皆標/更流程濤范圍頁/流欠程責潔任人促/流運程圖歪〔反處映在戀各部通門或乖崗位劫的活獻動流兩轉〕蝦，流雨程方賤法描進述/讀流程秘輸入害輸出建以及趨支持婆文件垂等內(nèi)困容。創(chuàng)〔一渡份流萍程清樓單〕還枝3〕泊萬科搞流程豐之間探的接衛(wèi)口下流程欣的接土口主幻要體測現(xiàn)在蕩流程載與流聞程之們間的敞接口忌，流狀程內(nèi)顆部活井動之懇間的士接口戀，完送成活蹈動時不崗位間之間藍的接市口。耗流程機之間光的接嗚口可飄以是膨一種定輸入吸輸出帆關系怠或者懂是支況持關賽系，瓦在流困程描辣述時緩通過角標識苦表示貸出流幅程之盤間的沸接口潤關系氏，如辛上述犬的采級購流運程與坐三級珍流程訴之間棄的接坦口〔貝如采縱購方鴉式的際選擇裕到供摸應商速的選斃擇〕木在流職程中壺進行節(jié)描述飄，清匹晰的愧表述盜這些我關系砌將有荷助于至實現(xiàn)該流程眠導向項的管乘理思娃想，最防止道流程大執(zhí)行漸過程爭中產(chǎn)呀生的祝斷點轉。通醬過將幻流程叨活動誼與對漢應的章崗位撇流轉癥關系志的描擁述清緣晰地希表述哭崗位卡之間墓的接戒口關瞞系。挺實際掉上組謝織內(nèi)胳部的拒運作外就是劑通過成流程淚之間耽的相綢互關卻聯(lián)而儲構成斬的流恰程網(wǎng)謙絡構弱成的歷流程躲管理乏體系黃來實票現(xiàn)組團織目弦標的插。只皺有理副順了溉流程慚之間稿的接侄口關轎系才勞能保統(tǒng)證流差程的棉高效忽運作豐。〔顆一份櫻采購存流程鳴的一幅局部鍵〕予萬科母流程嗓的特披點私萬科肝流程牙有6秩個特泊點，楚表達圍在目兇標、疾結構輛、理伏念、棄內(nèi)容獄、形景式和抬執(zhí)行勿方面硬擺盤1〕絡目標正上：犧基于景目標爸導向標，支拉持萬味科的隙核心冷價值公觀監(jiān)萬科芽強調(diào)肺“均冤好〞召及持誘續(xù)穩(wěn)朝定成勝長的志戰(zhàn)略廟，作典為第采一家婚將平黨衡計退分卡能〔B訓SC透〕引唇入房值地產(chǎn)罰行業(yè)弄的公丑司，凝追求睬的目身標更常加注灶重平癥衡性止，即僚過去歸、現(xiàn)趨在和熊未來鐮的平犯衡以仙及股椒東、膨客戶柴、員壩工之溜間的三平衡趟，在殊關注厘財務懸指標肚〔過黨去/應股東深〕的必同時薯，同某樣關揚注運唇營過勢程指畏標、荒客戶白指標當和員爆工學瀉習成志長指雨標〔醋未來強/客面戶和霧員工因〕。影稱同樣辱萬科赴的流盞程設玩計反剖映并銀支持產(chǎn)其核解心價域值觀妄：敞－持抹續(xù)增屯長和束領跑少：通享過財紹務指救標體歉現(xiàn)，陸其關缺注和焰支持殊的流紅程除歲了財喬務管待理方權面的剩流程灑外，偷關注念投資關與項變目論誦證流怪程、通預算幟管理小及成監(jiān)本管定理流敞程；傻稱－客者戶是牛我們徑永遠云的伙贈伴：破通過碰客戶帖指標紐表達所，關序注和膜支持純的流宴程包奴括了羊從項計目論鄉(xiāng)證開肢始到牢客戶潑關系鵝管理貿(mào)全過粱程，煩并通旬過客識戶滿嚷意測紅量來繡了解燕客戶翻滿意悼度，室評價問各專仔業(yè)工線作的膽質(zhì)量漸；親－陽磨光照足亮的繭體制盒：通河過運木營指倡標體孤現(xiàn)，音同樣選通過棚價值養(yǎng)鏈的離全過妖程的法相關丟流程射來支扶持；育州－人遍才是清萬科催的資墓本：雁通過光學習棵成長井指標鍋表達葛，關滾注和郊支持壯的流騰程包喊括了鑰年度映的員聞工滿艦意測收量流睜程及臣人力竄資源敗管理唇的6銅大流御程。村殖關注互視角順指蓮標金核心蜓價值丑觀有支持埋流程吧釋熔財務兇集潮團資任源回招報率旗凈爭利潤艷紡宗總資探產(chǎn)周宜轉率周銷文售收趟入庭銷售沒利潤外率貴凈利餡潤增蠅長率桑土地某儲藏儉周轉雜期點持續(xù)既的增幸長和克領跑百壁相財務叫管理貍流程找投奴資決販策流驗程天鍬工程暴論證略流程愿預蔬算管筐理流懲程濱膏本錢遲管理簡流程朗宜鼠客戶殃客紋戶忠遲誠度損營翼市場怕占有覺增長禿率?？蛻舾迨俏颐紓冇劳нh的沾伙伴吩客胳戶滿恭意測必量流徑程統(tǒng)莫客戶慶投訴迷處理酷流程汁瀉哈價值肢鏈中剃所有欲相關匹流程夫盛問運營堅過程暗項占目經(jīng)調(diào)營計漸劃關液鍵節(jié)蜓點完末成率漢校僵專業(yè)炕工作舅滿意急度榆鳥〔規(guī)搏劃設帥計、昂營銷搏、工勁程、沈客服棚物斧業(yè)管豎理〕戒陽察光照舅亮的態(tài)體制油巴延〔專萍業(yè)、諸標準饞透明盜〕想價值儲鏈過蔽程相漁關的噴60勉－8席0個塑主流挖程及潑子流蜘程戀學習她成長室員侮工綜米合滿攏意度拾筋玻人力查投入己產(chǎn)出捷周不骨干貞人員屋價值煌流失鞋率巧人才踢是萬映科的翅資本溉員史工滿脹意測喇量流償程即菠人力稱資源徒管理囑相關粉流程鉆筑2〕撫結構斧上：凱結構慕上的濟系統(tǒng)戀性翁在前款述1屑.3國中已酬經(jīng)說喪明了牽萬科躲的流康程結元構，奴從中狼可以降看出灶萬科失的流仇程強廉調(diào)系挑統(tǒng)性掉，圍蟲繞公拴司目捆標，后在橫此向上以基于霉PD碗CA亭管理咳循環(huán)艦，并蓬滿足欺IS銹O9濟00扮1的統(tǒng)要求齊，包逼括了放管理碗籌劃口類流應程、臺資源邪管理努類流拜程、府產(chǎn)品退實現(xiàn)潮類流警程以厭及監(jiān)知視測曾量類壞流程軍，覆粥蓋房抬地產(chǎn)魂價值劣鏈的皂全過麥程業(yè)盼務類兆流程瑞，并仰配合誕相關托的管禽理支溫持流心程，內(nèi)縱向支關系稀上體餃現(xiàn)了易相關漿的層誕次〔重4層鐮結構買〕及扮相互滅關聯(lián)糟關系涉，內(nèi)昨部關天系上導反映膀了相典關的鳳接口候關系走。參擋3〕掩理念繭上：勉全程膽關注盆客戶訂、聚炎焦客流戶閘在流點程設晨計的丘理念逆上：烏強調(diào)較在房愈地產(chǎn)滋開發(fā)宰的全爭過程訊都需遮要以星客戶達為關解注焦題點，米關注蒙客戶游、聚穿焦客醒戶。向腫全過熔程的爹關注剪表現(xiàn)確在：慧飾芳在每祖?zhèn)€環(huán)梢節(jié)的快關注濟：在厚房地墻產(chǎn)開竹發(fā)的罷價值文鏈過許程中風每個播環(huán)節(jié)觀都需繳要對恩關注席客戶澆：唉劍工程也論證勇決策刑流程公開始緊基于捉客戶梳細分欲、市尚場和先客戶閘定位慕的分倚析；剝遮步工程亦籌劃例流程擠中基突于客票戶需惠求的笨產(chǎn)品融的定揚位分苦析；慨罰與設計逐流程貴中讓吧客戶貴效勞臟部門革、物豆業(yè)管值理部堤門甚余至客求戶的怨直接吳參與聽評審司；磚綢設計罰變更色流程辜中對霉可能供影響酸到客稠戶承桑諾的利內(nèi)容詳進行敗評審帶并及裹時告蹤知客醬戶；慮每番銷售愁過程悅中及士時提閑醒可灶能影期響到稿客戶津未來穴滿意紗的不砍利因段素，復如周錯邊的恩環(huán)境瞧及不商可預懼見、拆不可賄控的鑄變化輪；尖迎工程嗓驗收婦流程里中物尸業(yè)管鑰理和鞭客戶胡效勞調(diào)部門棄模擬曠客戶編的驗斧收；怠羽腥投訴萬處理鐮流程渴中對策客戶撿的每拒個投頸訴進穩(wěn)行處哪理并絮及時縮回訪墳；證鏡客戶待滿意什測量壞流程拍中對斷客戶催入住物后每替年對軟客戶懶滿意砍進行賭調(diào)查續(xù)；技腳效勞殖流程耕中客案戶加沉入萬沸客會內(nèi)后提鋤供更奇多的貸效勞數(shù)包括鬧優(yōu)先稀安排尺的參幻觀，師再購俘房的電折扣槍等等獻。

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