天朗房研網(wǎng)-2021年上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告

2021年上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告1市場(chǎng)概覽-整體市場(chǎng)上半年住宅成交量創(chuàng)歷史新高n

上半年新房住宅市場(chǎng)成交活躍，成交總量達(dá)到3.79萬(wàn)套，同比大幅增加89.5%，是繼2010年后歷年上半年成交量最高值；n

二手房市場(chǎng)同樣表現(xiàn)強(qiáng)勁，截止6月27日，上半年北京二手住宅成交量達(dá)到9.99萬(wàn)套，同比大幅增加59.3%；n

上半年北京新房住宅+二手住宅總成交量達(dá)到13.78萬(wàn)套，同比增幅達(dá)到66.6%，為2017年以來(lái)半年成交量新高。2市場(chǎng)概覽-市場(chǎng)結(jié)構(gòu)純住宅量穩(wěn)價(jià)升，限競(jìng)房需求強(qiáng)勁，限競(jìng)房與純商品住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)此消彼長(zhǎng)愈加明顯n

上半年純商品住宅供應(yīng)量比重已達(dá)到68.5%，成為市場(chǎng)絕對(duì)主力。純商品住宅供應(yīng)量也達(dá)到1.91萬(wàn)套，也是自2018年下半年首次反超限競(jìng)房；成交量保持回升態(tài)勢(shì)，上半年共計(jì)成交1.33萬(wàn)套，環(huán)比增加8.6%，上市存量繼續(xù)攀高。n

限競(jìng)房市場(chǎng)則在尾聲中展現(xiàn)強(qiáng)勁的去化力度。上半年成交量達(dá)到1.63萬(wàn)套，同比增加37.3%。市場(chǎng)存量也連續(xù)減少，截止半年末已不足2.5萬(wàn)套。今年上半年限競(jìng)房市場(chǎng)去化強(qiáng)度已達(dá)39.9%，為歷史最高。3市場(chǎng)概覽-市場(chǎng)趨勢(shì)改善型市場(chǎng)周期全面打開n

北京新房商品住宅供給端已發(fā)送明顯變化，限北京新房普通住宅套均面積半年走勢(shì)競(jìng)房供應(yīng)量大幅減少，純商品住宅90㎡以內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)僅占23.4%，90~150㎡供應(yīng)占比過(guò)半，達(dá)到48.8%；供應(yīng)套均面積（㎡）成交套均面積（㎡）12010080604020010911710910910597n

從套均面積變化來(lái)看，已展現(xiàn)明顯擴(kuò)大態(tài)勢(shì)，新增供應(yīng)套均面積已由去年下半年的109㎡增加至117㎡。2018年

下2019年

上2019年

下2020年

上2020年

下2021年

上n

隨著北京土地供應(yīng)“套內(nèi)90/70”政策全面實(shí)行，未來(lái)這一趨勢(shì)將更加明顯，改善型市場(chǎng)周期已經(jīng)全面打開。4市場(chǎng)概覽-土地市場(chǎng)北京首批集中供地入市成交，出讓方式創(chuàng)新多樣，目的在于穩(wěn)定市場(chǎng)n

3月31日，北京規(guī)自委通知，2021年北京住宅用地供應(yīng)將采取集中供地形式，并公布年內(nèi)三批土地供地時(shí)序；同日夜間，北京首批住宅用地在官網(wǎng)掛出，供地量達(dá)到30宗，總建設(shè)用地面積168.97萬(wàn)㎡，規(guī)劃建筑面344.98萬(wàn)㎡，占全年供地計(jì)劃的32.5%，高于去年同期133.4%。n

北京首批集中供地在土地出讓方式上都作出了綜合性考量，落地實(shí)施“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”機(jī)制，從供、銷兩端實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)引導(dǎo)，從而落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”；n

供地政策的著力點(diǎn)開始向租房市場(chǎng)傾斜，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將向純商品房、新型共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房結(jié)構(gòu)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。5第四部分住宅分市場(chǎng)第一部分宏觀環(huán)境第二部分土地市場(chǎng)第三部分住宅整體市場(chǎng)?

限競(jìng)房?

純商品住宅?

共有產(chǎn)權(quán)房?

二手住宅第五部分商辦市場(chǎng)注：本報(bào)告數(shù)據(jù)、資料全部來(lái)自天朗易研通系統(tǒng)

，咨詢電話6第一部分宏觀環(huán)境?

政策導(dǎo)向?

行業(yè)動(dòng)向7一、政策導(dǎo)向總調(diào)性“房住不炒”仍是樓市基調(diào)，將大力發(fā)展保障性租賃住房??“房住不炒”在上半年重點(diǎn)會(huì)議中多次提及，，并首次寫入“十四五”規(guī)劃；在樓市“房住不炒”定調(diào)之下，各部門分別表態(tài)定調(diào)保障性租賃市場(chǎng)：增加小戶型供給、支持改建、降低稅率等，大力發(fā)展保障性租賃住房。上半年重點(diǎn)會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)定調(diào)表述：1.23北京兩會(huì)3.5全國(guó)兩會(huì)4.30中央政治局會(huì)議6.18國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議?2021年工作安排中涉及房地產(chǎn)方面的內(nèi)容：對(duì)于2021年，政府工作報(bào)告指出，要完成不少于300公頃商品房供地，建設(shè)籌集各類政策性住房5萬(wàn)套。完善長(zhǎng)租房政策，規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序，對(duì)于閑置商業(yè)、辦公樓樓宇等改造為租賃型宿舍或公寓。大力實(shí)施城市更新行動(dòng)，更新改造300個(gè)老舊小區(qū)。?堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。?會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。?一：落實(shí)城市政府主體責(zé)任，鼓勵(lì)市場(chǎng)力量參與，加強(qiáng)金融支持，增加小戶型租賃住房供給。?解決好大城市住房突出問(wèn)題。?二：人口凈流入的大城市等，可利用集體用地、企事業(yè)單位自有土地建設(shè)租賃住房，允許將閑置和低效利用的商業(yè)辦公用房、廠房等改建為租賃住房。?通過(guò)增加土地供應(yīng)、專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅務(wù)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民，青年人等緩解住房困難。?三：10月1日起，租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房減按1.5%繳納增值稅，企事業(yè)單位向個(gè)人出租住房將減按4%征收房產(chǎn)稅。?新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬(wàn)個(gè)。8一、政策導(dǎo)向總調(diào)性嚴(yán)打經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)，調(diào)升房貸利率，資金監(jiān)管全面收緊??央行和銀保監(jiān)發(fā)布通知表示實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度后，今年上半年銀保監(jiān)會(huì)同其它政府部門多次發(fā)布，防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)違規(guī)信貸報(bào)送征信，并對(duì)貸前、貸中、貸后等全過(guò)程監(jiān)管；緊隨中央調(diào)控總基調(diào)之后，上半年北京、上海、廣州等一線城市接連開展經(jīng)營(yíng)貸等自查，嚴(yán)打經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)；同時(shí)深圳、廣州、蘇州等熱點(diǎn)城市也頻繁調(diào)整房貸利率，資金監(jiān)管全面收緊。從2月份起，北京開啟對(duì)銀行和個(gè)人的調(diào)查，經(jīng)營(yíng)貸全面從嚴(yán)。3月初，上海開展了經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸2021.3.26：銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行三部門聯(lián)合發(fā)布了防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知。違規(guī)流入樓市專項(xiàng)稽核調(diào)查。2020.12.30：建立了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。5月底，廣州下發(fā)通知，嚴(yán)禁過(guò)橋貸、贖樓貸排查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市。2021.6.1：銀保監(jiān)會(huì)、央行對(duì)確認(rèn)挪用經(jīng)營(yíng)貸的，要壓縮授信額度、收回貸款，并報(bào)送征信系統(tǒng)，提高挪用貸款的違規(guī)成本。6月2日，深圳重點(diǎn)排查涉房貸款。5月起，深圳、廣州等相繼上調(diào)首套房、二套房貸款利率。9一、政策導(dǎo)向北京經(jīng)營(yíng)貸全面從嚴(yán)，政策聚焦住房保障?2021年上半年，北京房地產(chǎn)政策主要集中在租賃、金融、行業(yè)管理等方面；增加租賃供給，規(guī)范發(fā)展；嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸；優(yōu)化管理房地產(chǎn)各個(gè)領(lǐng)域。2021年上半年出臺(tái)的主要房地產(chǎn)政策：序號(hào)序號(hào)類別政策名稱執(zhí)行日期2021/6/182021/6/102021/6/10類別政策名稱執(zhí)行日期租賃住建委《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)非居住建筑改建宿政策舍型租賃住房有關(guān)工作的通知》行業(yè)管理12311住建委《北京市物業(yè)管理委員會(huì)組建辦法》2021/3/19城市市人民政府《關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)規(guī)劃意見(jiàn)》行業(yè)住建部《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)宜居建管理設(shè)導(dǎo)則（試行）》的通知）12132021/2/222021/3/12021/2/20租賃住建委等《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活政策動(dòng)的通知》市人民政府《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》土地銀保監(jiān)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)銀行互聯(lián)網(wǎng)貸款財(cái)政部等《關(guān)于將國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項(xiàng)收入、海域使用金、無(wú)居民海島使用金四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問(wèn)題的通知》14金融業(yè)務(wù)的通知》45金融2021/6/42021/5/7央行等《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》發(fā)改委等《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于保障和規(guī)范農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地的通知》15金融16土地2021/2/102021/2/72021/1/132021/1/122021/1/5行業(yè)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化購(gòu)買域內(nèi)存量住房提取住管理房公積金業(yè)務(wù)的通知》租賃住建委《北京市租賃住房建設(shè)導(dǎo)則（試行）》政策（征求意見(jiàn)稿）租賃發(fā)改委等《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市集體土地租賃政策住房規(guī)劃建設(shè)管理的意見(jiàn)》行業(yè)住建部等《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作管理的通知》住建委等《關(guān)于進(jìn)一步簡(jiǎn)化購(gòu)房資格審核程171819689購(gòu)房2021/5/72021/4/152021/4/7序的通知》租賃住建部等《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)政策管的意見(jiàn)》行業(yè)住建委等《關(guān)于禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)收管理取契稅和住宅專項(xiàng)維修資金有關(guān)問(wèn)題的通知》銀保監(jiān)等《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》1010金融2021/3/26二、行業(yè)動(dòng)向房企繼續(xù)去杠桿，市場(chǎng)監(jiān)管持續(xù)嚴(yán)厲類別行業(yè)動(dòng)態(tài)房企高管變動(dòng)：中梁地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)、首開房企架構(gòu)調(diào)整：萬(wàn)科、旭輝集團(tuán)房企動(dòng)態(tài)中介行業(yè)房企轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)：奧園美谷、恒大、合生創(chuàng)展、北京建設(shè)、北京城建物企上市：越秀服務(wù)、德信服務(wù)、領(lǐng)悅服務(wù)、康橋悅生活彭永東接任貝殼董事長(zhǎng)下一步或加碼家居業(yè)務(wù)；貝殼發(fā)布Q1財(cái)報(bào)：營(yíng)收達(dá)207億元內(nèi)容提要：1.房企高層頻換血，股權(quán)轉(zhuǎn)讓升溫；我愛(ài)我家發(fā)布加盟戰(zhàn)略2.物業(yè)企業(yè)上市熱度持續(xù)高漲；3.中介行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈；安居客遞交上市申請(qǐng)北京住建委嚴(yán)查“借學(xué)區(qū)房炒作”等違規(guī)行為從只審流水到多維指標(biāo)北京經(jīng)營(yíng)貸全面從嚴(yán)北京二手房市場(chǎng)平穩(wěn)學(xué)區(qū)房成交轉(zhuǎn)淡4.北京樓市監(jiān)管下熱度不減；5.北京將建設(shè)住宅高品質(zhì)發(fā)展；6.首輪集中供地，頭部房企表現(xiàn)突出。樓市資訊土地資訊2021上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)：限競(jìng)房尾盤忙跑量，純商品住宅悄悄拉升均價(jià)，打開改善型市場(chǎng)周期北京供地計(jì)劃出爐：租賃住宅占比增至30%首輪集中供地漸入尾聲：30強(qiáng)房企共計(jì)拿下260宗含住宅地塊，占集中供地的4成左右，核心土地資源持續(xù)向頭部房企集中北京10宗高標(biāo)準(zhǔn)方案PK地塊全部確定歸屬11二、行業(yè)動(dòng)向房地產(chǎn)市場(chǎng)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增速放緩??今年1-5月份，全國(guó)和北京各項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)不同程度增長(zhǎng)趨勢(shì)，但房企在開發(fā)投資方面，受融資政策影響，全國(guó)和北京開發(fā)投資累計(jì)同比增速均自2月上升至高點(diǎn)后連續(xù)3月收窄。今年1-5月份全國(guó)和北京商品房銷售面積同比繼續(xù)增長(zhǎng)，但全國(guó)銷售面積增速也從今年1-2月份的高位連續(xù)三個(gè)月回落。開發(fā)投資（億元）新開工面積（萬(wàn)㎡）竣工面積（萬(wàn)㎡）施工面積（萬(wàn)㎡）銷售面積（萬(wàn)㎡）日期2020年1-5月45919.5969532.8123687.12762627.7548702.97全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資2021年1-5月同比54318.0818.3%74348.716.9%27582.6916.4%839961.6310.1%66383.3236.3%開發(fā)投資（同比增長(zhǎng)）新開工面積（萬(wàn)㎡）竣工面積（萬(wàn)㎡）施工面積（萬(wàn)㎡）銷售面積（萬(wàn)㎡）日期2020年1-5月2021年1-5月3.6%687.0194.211565.0228.6北京房地產(chǎn)開發(fā)投資19.9%720.54.9%414.612875.411.3%379.5同比113.5%66.0%注：因全國(guó)/北京統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)第一季度數(shù)據(jù)未完全發(fā)布，統(tǒng)計(jì)以2021年1-5月份數(shù)據(jù)為主。12小結(jié)n

“房住不炒”一再被國(guó)家重申為樓市調(diào)控基調(diào)；n

政府從經(jīng)營(yíng)貸、房貸利率著手，全面收緊資金監(jiān)管；n

首批集中供地落幕，北京樓市將迎來(lái)高品質(zhì)發(fā)展；n

北京經(jīng)營(yíng)貸收緊，市場(chǎng)熱度不減；n

房企融資收緊，繼續(xù)去杠桿；n

房地產(chǎn)開發(fā)投資各項(xiàng)指標(biāo)都呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，但增速放緩。?

預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)將落在住房租賃、房企融資、經(jīng)營(yíng)貸方面。13第二部分土地市場(chǎng)?

供地形勢(shì)?

土地公告?

土地成交?

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)?

成交排名14一、供地形勢(shì)供地調(diào)整

3月31日，北京由分散供地調(diào)整為集中供地，并掛出首批30宗宅地?

2月18日，國(guó)家自然資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，文件要求22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次；二是集中組織出讓活動(dòng)。?

3月31日，北京規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布通知，2021年北京住宅用地供應(yīng)將采取集中供地形式，并公布供地時(shí)序，將在3月、7月左右、11月左右分三批次入市；?

同日夜間，北京首批住宅用地在官網(wǎng)掛出，供地量達(dá)到30宗，總建設(shè)用地面積168.97萬(wàn)㎡，規(guī)劃建筑面344.98萬(wàn)㎡，占全年供地計(jì)劃的32.5%，高于去年同期133.4%。15一、供地形勢(shì)出讓特征一從土地到新房嚴(yán)格控價(jià)，根源在于穩(wěn)定市場(chǎng)?

北京首批集中供地在土地出讓方式上都作出了綜合性考量，落地實(shí)施“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”機(jī)制，從供、銷兩端實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)引導(dǎo)，通過(guò)限總價(jià)控制溢價(jià)率，設(shè)置房屋銷售指導(dǎo)價(jià)，預(yù)留一定價(jià)格空間但防止抬高房?jī)r(jià)，熱點(diǎn)板塊再疊加“共有產(chǎn)權(quán)”限制，多種出讓方式限制將在一定程度上遏制非理性拿地行為，從而落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。30宗地塊均在土地出讓環(huán)節(jié)設(shè)置地價(jià)上限，并公告具體地塊地價(jià)上限，集中公布土地合

理上限價(jià)格，除房山共有產(chǎn)權(quán)房地塊采取招標(biāo)外，29宗地上限溢價(jià)率均值僅為9.8%；設(shè)置地價(jià)上限嚴(yán)控溢價(jià)率設(shè)置銷售指導(dǎo)價(jià)，“房地聯(lián)動(dòng)”30宗地除招標(biāo)地塊，均公布房屋銷售指導(dǎo)價(jià)，并要求開發(fā)企業(yè)在土地競(jìng)買環(huán)節(jié)將提交房屋銷售的價(jià)格承諾，作為未來(lái)辦理預(yù)售的前置條件；針對(duì)朝陽(yáng)金盞鄉(xiāng)和崔各莊鄉(xiāng)、海淀樹村、副中心0302街區(qū)等6宗地塊，采取“設(shè)定地價(jià)上限

+競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)份額+競(jìng)建高品質(zhì)住宅”的出讓方式（政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)預(yù)設(shè)份額：

20%；新型共有產(chǎn)權(quán)房，進(jìn)一步控房?jī)r(jià)16一、供地形勢(shì)出讓特征二政策的著力點(diǎn)開始向租房市場(chǎng)傾斜，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生改變?

北京首次集中供地均不限價(jià)，增加了公共租賃住房以及新型共有產(chǎn)權(quán)房。將影響未來(lái)北京商品住宅市場(chǎng)將由原來(lái)的純商品房、共有產(chǎn)權(quán)房、限競(jìng)房結(jié)構(gòu)，向純商品房、新型共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房結(jié)構(gòu)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。另外，大量競(jìng)配建租賃住房用地也傳遞政策的著力點(diǎn)開始向租房市場(chǎng)傾斜的信號(hào)。全部1出讓條件設(shè)定地價(jià)上限土地宗數(shù)建設(shè)用地(萬(wàn)㎡)164.92164.9263.77規(guī)劃建筑面積(萬(wàn)㎡)335.7129291362設(shè)定商品住宅銷售指導(dǎo)價(jià)格競(jìng)公租房335.713148.414競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額涉及高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)執(zhí)行70/90政策27.3646.6652717155.0185.81311.986196.6318一、供地形勢(shì)出讓特征三保剛需同時(shí)，引導(dǎo)住宅向高品質(zhì)、改善型發(fā)展執(zhí)行套內(nèi)面積70/90政策的土地分布圖（17宗）??對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)方案的評(píng)選，體現(xiàn)政府對(duì)于居住品質(zhì)的高度重視，積極引導(dǎo)房企不斷提升自身產(chǎn)品建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理水平，推動(dòng)行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段，將調(diào)控政策落到實(shí)處70/90政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)有所調(diào)整，由原來(lái)的“套型面積”調(diào)整為現(xiàn)在的“套內(nèi)面積”，單套戶型建筑面積有所增加，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)由剛需向改善推進(jìn)。全部1出讓條件涉及高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)執(zhí)行70/90政策土地宗數(shù)建設(shè)用地(萬(wàn)㎡)規(guī)劃建筑面積(萬(wàn)㎡)311.982717155.0185.812196.6319二、土地公告公告總覽北京首批集中供應(yīng)住宅用地30宗，規(guī)劃建筑面積344.98萬(wàn)㎡，占全年供地計(jì)劃的32.5%???2021年3月31日，北京集中供應(yīng)住宅用地30宗，占全年供地計(jì)劃的32.5%，達(dá)到2020年住宅公告土地宗數(shù)的75%；首批集中供地規(guī)劃建筑面積344.98萬(wàn)㎡，起始價(jià)金額合計(jì)約1043.12億元；同比去年一季度供地，住宅用地供地?cái)?shù)量增加17宗，規(guī)劃建筑面積增加197.16萬(wàn)㎡，分別增加了130.8%和133.4%，為2018年以來(lái)“一季度”住宅公告土地最高值，且創(chuàng)下2019年以來(lái)單季度住宅土地供應(yīng)新高；從住宅類型來(lái)看，首批集中供地中29宗為不限價(jià)商品住宅用地、1宗為共有產(chǎn)權(quán)房用地；從交易方式來(lái)看，其中29宗為掛牌交易，1宗為招標(biāo)交易。全市住宅公告土地宗數(shù)對(duì)比表住宅公告土地宗數(shù)住宅公告土地住宅建設(shè)用地住宅規(guī)劃建筑日期面積(萬(wàn)㎡)面積(萬(wàn)㎡)面積(萬(wàn)㎡)2021年一季度2020年一季度同比3013168.9785.23168.9784.97344.98147.82↑133.4%534.5464.5%↑130.8%40↑98.3%271.5162.2%↑98.9%270.1962.5%2020年占比75.0%20二、土地公告區(qū)域分布特征首批土地以中心城區(qū)和近郊區(qū)為主，朝陽(yáng)區(qū)占據(jù)1/3市場(chǎng)份額最高2021年北京首批集中供地分布圖?

從城區(qū)分布來(lái)看，中心城區(qū)供應(yīng)15宗、近郊區(qū)供應(yīng)12宗、遠(yuǎn)郊區(qū)3宗，占比分別為50%、40%、10%；共有產(chǎn)權(quán)房用地商品住宅用地宗地簡(jiǎn)稱/規(guī)劃建筑面積?

從行政區(qū)分布來(lái)看，朝陽(yáng)區(qū)居首，通州區(qū)、大興區(qū)以五、六環(huán)之間為主，占比66.7%，優(yōu)質(zhì)地塊眾多，集中在海淀樹村、朝陽(yáng)崔各莊、王四營(yíng)及北京城市副中心等區(qū)域；昌平北七家村2.56萬(wàn)㎡延慶南菜園3.2萬(wàn)㎡懷柔劉各長(zhǎng)村21.17萬(wàn)㎡密云檀營(yíng)鄉(xiāng)11.67萬(wàn)㎡昌平中關(guān)村14.9萬(wàn)㎡昌平東小口8.83萬(wàn)㎡朝陽(yáng)金盞027.41萬(wàn)㎡朝陽(yáng)金盞085.06萬(wàn)㎡朝陽(yáng)崔各莊L0110.3萬(wàn)㎡朝陽(yáng)崔各莊L048.53萬(wàn)㎡朝陽(yáng)崔各莊L067.04萬(wàn)㎡?

對(duì)比2019-2020年住宅土地供應(yīng)，首批集中供地更加側(cè)重前兩年供應(yīng)較少或無(wú)供應(yīng)的區(qū)域，如朝陽(yáng)、昌平、延慶等區(qū)，減少了前兩年相對(duì)集中區(qū)域的供應(yīng)，如大興、順義、豐臺(tái)等區(qū)，同時(shí)為了保持供地平衡，預(yù)計(jì)后批會(huì)對(duì)順義、豐臺(tái)、門頭溝等區(qū)域增加供應(yīng)量。海淀樹村北9.24萬(wàn)㎡海淀樹村南8.32萬(wàn)㎡朝陽(yáng)東壩4.79萬(wàn)㎡門頭溝永定鎮(zhèn)5.19萬(wàn)㎡通州宋莊17.73萬(wàn)㎡朝陽(yáng)豆各莊石景山衙門口11.08萬(wàn)㎡24.24萬(wàn)㎡豐臺(tái)張郭莊17.11萬(wàn)㎡副中心03029.59萬(wàn)㎡副中心120124.07萬(wàn)㎡朝陽(yáng)王四營(yíng)L018.1萬(wàn)㎡朝陽(yáng)王四營(yíng)L027.3萬(wàn)㎡豐臺(tái)張家墳12.61萬(wàn)㎡大興舊宮8.26萬(wàn)㎡朝陽(yáng)王四營(yíng)L0312.2萬(wàn)㎡大興新城D26.24萬(wàn)㎡大興新城H19.29萬(wàn)㎡房山長(zhǎng)陽(yáng)9.27萬(wàn)㎡大興榆垡9.68萬(wàn)㎡22二、土地公告規(guī)劃用途特征首批供地商品住宅面積達(dá)285萬(wàn)㎡，占比83%，以朝陽(yáng)、通州、大興三區(qū)為主??在首批集中供應(yīng)的30宗地中，規(guī)劃商品住宅面積最高，總面積285萬(wàn)㎡，占比83%；公建面積約32.68萬(wàn)㎡，占比9%。排名前三的均為朝陽(yáng)、通州和大興區(qū)；此外，共有產(chǎn)權(quán)房面積約6.22萬(wàn)㎡，占比2%；公租房面積約7.16萬(wàn)㎡，占比2%；其它面積13.92萬(wàn)㎡，占比3%；公租房供應(yīng)比例明顯增加，初始配建的行政區(qū)就達(dá)到了4個(gè)，分別為朝陽(yáng)、昌平、房山和開發(fā)區(qū)，區(qū)域分布相對(duì)分散，且不乏優(yōu)質(zhì)地段位置，減弱了原有共有產(chǎn)權(quán)房和限競(jìng)房土地的供應(yīng)。2021年北京首地集中供地規(guī)劃建筑面積分配表規(guī)劃建筑面積分配（萬(wàn)㎡）建設(shè)用地規(guī)劃建筑面全部行政區(qū)土地宗數(shù)商品住宅↓共有產(chǎn)權(quán)(萬(wàn)㎡)積(萬(wàn)㎡)公建公租房其它房12朝陽(yáng)區(qū)41.0827.3525.1616.4511.5211.5510.975.8494.9751.3955.2129.7226.381.24

6.0239.62

10.9139.16

14.7601.8905.820.861.290.81033231211111通州區(qū)大興區(qū)豐臺(tái)區(qū)昌平區(qū)懷柔區(qū)海淀區(qū)密云區(qū)石景山區(qū)門頭溝區(qū)開發(fā)區(qū)延慶區(qū)房山區(qū)0030428.9224.0918.717.5511.6710.815.195.122.9300000501.4100.8621.1717.5511.6711.085.190.99001.4807008000094.160000.270101112135.290003.868.26001.2801.860.270.4713.921.693.2004.059.2706.222.587.16123合計(jì)30168.97344.9828532.686.22二、土地公告出讓條件特征集中供地出讓方式調(diào)整變動(dòng)大且有創(chuàng)新，重啟的公租房將成為未來(lái)配建的重點(diǎn)?

除房山區(qū)招標(biāo)地塊外，其余29宗土地均設(shè)定了地價(jià)上限，并在土地競(jìng)買前集中公示，上限平均溢價(jià)率為9.82%，改變了原有“價(jià)高者得”的模式，進(jìn)一步規(guī)范完善了市場(chǎng)運(yùn)作，同時(shí)要求房企在競(jìng)買時(shí)提交房屋銷售價(jià)格承諾書，作為日后入市銷售上限價(jià)格；?

競(jìng)公租房和政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額是在土地競(jìng)買中首次提出的創(chuàng)新出讓方式，將“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期、保民生”政策落到實(shí)處；（注：競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額，屬政府與購(gòu)房人共有產(chǎn)權(quán)的商品住宅，且有5年限售要求，二次出售時(shí)可同時(shí)轉(zhuǎn)讓，交易不受限制可取得100%產(chǎn)權(quán)）?

競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額6宗、競(jìng)報(bào)公租房14宗、競(jìng)?cè)瞬派鐓^(qū)住房1宗、共有產(chǎn)權(quán)房1宗、純商品住宅宗地僅8宗；?

海淀樹村、朝陽(yáng)金盞、崔各莊、北京城市副中心6宗地塊，首次采用“競(jìng)地價(jià)+競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額+競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”方式交易。2021年北京首地集中供地出讓條件分配表全部1出讓條件設(shè)定地價(jià)上限土地宗數(shù)建設(shè)用地(萬(wàn)㎡)規(guī)劃建筑面積(萬(wàn)㎡)335.712929136164.92164.9263.772設(shè)定商品住宅銷售指導(dǎo)價(jià)格競(jìng)公租房335.713148.414競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額涉及高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)執(zhí)行70/90政策27.3646.6652717155.0185.81311.986196.6324三、土地成交成交總覽北京首批住宅用地30宗全部成交，創(chuàng)2018年以來(lái)單季度最高值?

北京首批集中供地30宗土地全部成交，無(wú)流標(biāo)和撤銷地塊，總規(guī)劃建筑面積共計(jì)344.98萬(wàn)㎡，達(dá)2020年住宅成交量的57%，比去年第二季度增加127%，創(chuàng)下2018年以來(lái)單季度住宅用地成交量最高；?

首批土地成交總金額1109.71億元，金額達(dá)單季度歷史高位，為2020全年成交住宅金額的64%；經(jīng)營(yíng)樓面價(jià)3.6萬(wàn)元/㎡，為2020年2季度以來(lái)最高水平，僅次于2020年1季度的價(jià)格；?

首批集中土拍，政府嚴(yán)控溢價(jià)率，在地價(jià)上限的約束下,成交地塊整體溢價(jià)率水平處于低位，土地溢價(jià)率平均值僅6.4%，落實(shí)‘穩(wěn)地價(jià)’的目標(biāo)。首批住宅用地成交量?jī)r(jià)走勢(shì)首批住宅土地成交量對(duì)比表規(guī)劃建筑面積經(jīng)營(yíng)樓面價(jià)成交金額日期宗數(shù)(萬(wàn)㎡)(元/㎡)(億元)2021年首批土地2020年二季度同比3015344.98151.71↑127%602.8657.22%3636531997↑14%30431--?1109.71460.61↑100%48↑141%1737.5563.87%2020年占比62.50%三、土地成交成交類型特征首批土地除4宗底價(jià)成交、1宗招標(biāo)成交外，其余全部進(jìn)行入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)?

北京首批集中30宗住宅用地已成交，其中29宗為掛牌，1宗為招標(biāo)；?

29宗掛牌土地底價(jià)成交的有4宗，剩余25宗進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。其中現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)直接成交15宗，其余10宗土地進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)投報(bào)成交；?

10宗進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)投報(bào)程序的土地，除了密云，延慶，豆各莊3宗土地達(dá)價(jià)格上限直接轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)投報(bào)程序，其余7宗土地均達(dá)“地價(jià)上限外、又競(jìng)公租房/政府持有比例”雙限后進(jìn)入競(jìng)報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅方案程序。26三、土地成交規(guī)劃用途特征首批土地成交可售商品住宅面積占比74%，競(jìng)報(bào)公租房面積占比8%?

首批成交土地從規(guī)劃建筑面積來(lái)看，可售商品住宅256萬(wàn)㎡，占比74%，主要分布在朝陽(yáng)區(qū)；規(guī)劃建筑面積分配(萬(wàn)㎡)行政區(qū)土地宗數(shù)自持公租房面積共有產(chǎn)權(quán)房可售商品住宅可售商辦自持商辦?

成交土地的用途與公告時(shí)明顯變化，起始公租房面積7.16萬(wàn)㎡，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)公租房面積競(jìng)到21.42萬(wàn)㎡，合計(jì)成交公租房面積28.58萬(wàn)㎡，占比總面積8%，共計(jì)13宗地塊合計(jì)商品住宅其它配建公租房

競(jìng)報(bào)公租

合計(jì)朝陽(yáng)區(qū)大興區(qū)通州區(qū)豐臺(tái)區(qū)懷柔區(qū)昌平區(qū)海淀區(qū)密云區(qū)10394.9755.2151.4329.7221.1726.370.8339.06323.942.08???????1.89?10.410.112.30.1?????????5.821.290.860.814.76含有公租房建設(shè)。310.91

7.61??225.6718.7?0.99??3.25?3.25?1?1.480.8318.0317.5511.671.41?6.06?7.47?217.5511.67??1????????石景山區(qū)門頭溝區(qū)1111.085.1910.815.19?????0.27??????開發(fā)區(qū)延慶區(qū)118.263.23.522.93????1.281.62.881.850.27???房山區(qū)合計(jì)19.27???2.582.586.220.4730344.98255.9830.67.61

2.087.1621.4228.586.2213.9127三、土地成交成交價(jià)格特征首批土地優(yōu)質(zhì)區(qū)域地塊眾多，經(jīng)營(yíng)樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性上升??從數(shù)據(jù)來(lái)看，自去年2季度以來(lái)，2021年首批土地經(jīng)營(yíng)樓面價(jià)最高，達(dá)3.6萬(wàn)元/㎡，僅次于2020年1季度的價(jià)格。主要受海淀、朝陽(yáng)等城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊成交影響，經(jīng)營(yíng)樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性上升；區(qū)域來(lái)看經(jīng)營(yíng)樓面價(jià)最高的是海淀區(qū)，達(dá)6.89萬(wàn)元/㎡，第二位是石景山區(qū)5.96萬(wàn)元/㎡，朝陽(yáng)、昌平區(qū)經(jīng)營(yíng)樓面價(jià)分為5.06和5.01萬(wàn)元/㎡；最低的是房山招標(biāo)地塊，經(jīng)營(yíng)樓面價(jià)1.1萬(wàn)元/㎡。建設(shè)用地面積

規(guī)劃建筑面積(萬(wàn)

經(jīng)營(yíng)樓面價(jià)成交金額行政區(qū)土地宗數(shù)(萬(wàn)㎡)㎡)(元/㎡)(億元))朝陽(yáng)區(qū)大興區(qū)通州區(qū)豐臺(tái)區(qū)昌平區(qū)懷柔區(qū)海淀區(qū)密云區(qū)石景山區(qū)房山區(qū)開發(fā)區(qū)門頭溝區(qū)延慶區(qū)合計(jì)1033231211111141.0825.1627.3516.4511.5211.5510.975.8494.9755.2151.3929.7226.350606228332160038375501382313368934148935969011031432232945814737395.19122.28108.7199.192.6645.721.1717.5511.6711.089.2712117.3864.44.164.057.53.868.2616.35.295.1915.31.693.24.1930168.97344.98363651109.7128四、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)宗地競(jìng)買首批土地企業(yè)參與競(jìng)買積極性高，但區(qū)域土地市場(chǎng)差異明顯??首批土地企業(yè)競(jìng)買積極性較高，平均參與競(jìng)買企業(yè)數(shù)8.2家，創(chuàng)近年新高；從區(qū)域宗地參與企業(yè)數(shù)來(lái)看，海淀區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、昌平區(qū)等核心區(qū)域地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，單宗土地參拍企業(yè)數(shù)量均為10家以上；豐臺(tái)，通州等區(qū)域參與企業(yè)4~7家之間；門頭溝、懷柔等遠(yuǎn)郊區(qū)域地塊，地塊自身?xiàng)l件較弱，以及位置不佳，參與企業(yè)僅為1家，底價(jià)成交。29四、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)宗地競(jìng)買首批宗地企業(yè)競(jìng)買以聯(lián)合為主，老牌央企、國(guó)企參與土拍依然活躍?

從首批土地競(jìng)買來(lái)看，以聯(lián)合企業(yè)報(bào)名為主，采取“平攤風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)模取勝”的策略；?

“金保華”強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，參與報(bào)名最高，共參與23宗土地競(jìng)拍，競(jìng)得2宗；首開、旭輝、城建等企業(yè)均聯(lián)合參與14宗以上土地報(bào)名；?

老牌央企、國(guó)企參與土拍依然活躍，總競(jìng)買10宗以上的企業(yè)有15家；采用聯(lián)合的方式參與報(bào)名較多，首開共參與21宗土地競(jìng)拍，16宗采用聯(lián)合的方式參與報(bào)名；?

一些在京多年未參與拿地的企業(yè)，如中冶、華僑城、天恒等也開始以不同方式進(jìn)場(chǎng)；同時(shí)，也增加了一些新參與的企業(yè)，比如中航、信達(dá)、石泰等。首批土地企業(yè)參與聯(lián)合競(jìng)買宗地?cái)?shù)：（含9宗）以上的企業(yè)競(jìng)買宗數(shù)No.1品牌企業(yè)名稱競(jìng)得宗數(shù)斬獲率獨(dú)立聯(lián)合↓總競(jìng)買保利地產(chǎn)華潤(rùn)置地金地集團(tuán)首開集團(tuán)旭輝集團(tuán)北京城建招商蛇口廈門建發(fā)集團(tuán)建工集團(tuán)2322221614141192322242114141512932351321013%9%234567892513%24%7%21%13%8%4390%30四、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)首批土地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)激烈，達(dá)價(jià)格上限22宗，達(dá)“雙限”7宗?

首批掛牌的29宗土地中，現(xiàn)場(chǎng)25宗土地參與競(jìng)價(jià)，總舉牌次878次，平均每宗土地舉牌35次；?

29宗地塊中,22宗地達(dá)地價(jià)上限，占比達(dá)76%，其中7宗地塊達(dá)“地價(jià)上限、又競(jìng)公租房/政府持有產(chǎn)權(quán)份額比例”進(jìn)入競(jìng)報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅方案成交；?

首批單宗土地現(xiàn)場(chǎng)舉牌30次以上的有15宗，最高舉牌達(dá)到110次，自2017年以來(lái)最高位。首批成交宗地現(xiàn)場(chǎng)舉牌次數(shù)排名TOP10：達(dá)雙限土地列表：現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)次數(shù)成交結(jié)果參與競(jìng)買企業(yè)數(shù)房屋銷售指導(dǎo)價(jià)（萬(wàn)元/㎡）?規(guī)劃建筑面積（萬(wàn)㎡）成交金額經(jīng)營(yíng)樓面價(jià)(元/㎡)全部宗地名稱公租房

產(chǎn)權(quán)

溢價(jià)率(億元)

（萬(wàn)㎡）

份額競(jìng)得人（家）朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)鄉(xiāng)1304-L01地塊保利/華潤(rùn)/金地128.17.313132831.51.391.385%56485553407.17.1朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)1304-L02、L05地塊中國(guó)綠發(fā)（魯能）2730.955.09%朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)1304-L03地塊城建/五礦/招商3412.27.041214274554.5282.445.01%54578399567.18.8朝陽(yáng)區(qū)崔各莊30-L06地塊20%

14.99%建發(fā)海淀鎮(zhèn)樹村B-1南地塊568.329.241311414157.363.720%2.5%689036896111.211.2融創(chuàng)融創(chuàng)海淀鎮(zhèn)樹村B-1北地塊20%20%2.58%城市副中心0302街區(qū)城建/陽(yáng)光城79.59122522.425%2504231四、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)宗地競(jìng)得首批宗地國(guó)企和央企拿地最多?

知名央企、國(guó)企集中競(jìng)地優(yōu)勢(shì)明顯，如首開、金茂、融創(chuàng)等；融創(chuàng)今年激進(jìn)拿地，今年總報(bào)名參拍土地7宗，總競(jìng)得土地4宗，斬獲率57%，其中獨(dú)立競(jìng)得3宗土地；?

首批集中競(jìng)地聯(lián)合競(jìng)得比例上升，首開摘得5宗土地，多以聯(lián)合競(jìng)得。?

中海和萬(wàn)科、金茂等企業(yè)獨(dú)立較多，其中獨(dú)立報(bào)名15宗地，參拍過(guò)程中僅海淀樹村、昌平地塊提交高標(biāo)準(zhǔn)投報(bào)環(huán)節(jié)，最終無(wú)一收獲；?

從首批土地競(jìng)價(jià)倒數(shù)退出企業(yè)看，保利、金地、等企業(yè)名列前位；金地、保利、華潤(rùn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合體，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)表現(xiàn)上，曾五次競(jìng)爭(zhēng)到最后環(huán)節(jié)，金地、保利、華潤(rùn)、中海、招商、旭輝等企業(yè)將成為市場(chǎng)強(qiáng)有力的爭(zhēng)奪者。首批宗地企業(yè)參與競(jìng)得宗地?cái)?shù)：（含2宗）以上的企業(yè)競(jìng)得宗數(shù)No.品牌企業(yè)名稱

競(jìng)買宗數(shù)斬獲率獨(dú)立聯(lián)合總競(jìng)得↓122333344444首開集團(tuán)卓越集團(tuán)融創(chuàng)中國(guó)保利地產(chǎn)北京城建金地集團(tuán)住總集團(tuán)中航地產(chǎn)華潤(rùn)置地中國(guó)交建中冶集團(tuán)招商蛇口2111711343154433332224%36%57%13%21%13%43%100%9%231424733222222211222922222%15%13%131532五、成交排名宗地排名首批土地成交單價(jià)地王排名TOP10：首批土地成交總價(jià)價(jià)地王排名TOP10：33五、成交排名宗地排名首批最受企業(yè)關(guān)注的宗地排名TOP10：首批現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)最激烈的宗地排名TOP10：35五、成交排名企業(yè)排名首批土地企業(yè)競(jìng)得宗地?cái)?shù)排名（含2宗以上的企業(yè)）：首批土地企業(yè)競(jìng)買宗地?cái)?shù)排名（含12宗以上的企業(yè)）：No.企業(yè)名稱總競(jìng)買↓總競(jìng)得舉牌率No.企業(yè)名稱總競(jìng)買總競(jìng)得↓斬獲率12金地集團(tuán)保利地產(chǎn)24233383%83%12首開集團(tuán)卓越集團(tuán)21115424%36%34華潤(rùn)置地首開集團(tuán)中海地產(chǎn)中國(guó)金茂萬(wàn)科集團(tuán)招商蛇口旭輝集團(tuán)北京城建中冶集團(tuán)廈門建發(fā)集團(tuán)綠城集團(tuán)22211816161514141312122501021321186%81%39%63%63%100%86%86%92%92%92%2333344444融創(chuàng)中國(guó)保利地產(chǎn)北京城建金地集團(tuán)住總集團(tuán)中航地產(chǎn)華潤(rùn)置地中國(guó)交建中冶集團(tuán)招商蛇口7433332222257%13%21%13%43%100%9%2314247566728229822%15%13%91315101036五、成交排名企業(yè)土地儲(chǔ)備排名企業(yè)土地儲(chǔ)備量排名：No.企業(yè)名稱宗數(shù)土地面積（萬(wàn)㎡）建設(shè)用地面積（萬(wàn)㎡）規(guī)劃建筑面積（萬(wàn)㎡）↓首開集團(tuán)保利地產(chǎn)8645.5246.5245.5246.5285.0487.38123亦莊國(guó)投華潤(rùn)置地金地集團(tuán)北辰實(shí)業(yè)卓越集團(tuán)北京新城投資建工集團(tuán)北京城建1551411400059.043524.9215.74023.615.740450617.357.647.6421.9517.354.714.7121.9540.85457845939.5310注：1、土地儲(chǔ)備量數(shù)據(jù)截止到2021.6.24；2、2013-2021年成交未上市土地（公開招拍掛）；3、企業(yè)聯(lián)合拿地按均分。38小結(jié)n

2021年3月31日，北京首批集中供地共30宗，全部為住宅用地，占全年供地計(jì)劃的32.5%，占2020年住宅公告土地宗數(shù)的75%，規(guī)劃建筑面積344.98萬(wàn)㎡，起始價(jià)金額合計(jì)約1043.12億元；n

北京首批集中供地30宗土地全部成交，首批土地成交總金額1109.71億元，在地價(jià)上限的約束下,成交地塊整體溢價(jià)率水平處于低位，土地溢價(jià)率平均值僅6.4%，落實(shí)‘穩(wěn)地價(jià)’的目標(biāo)；n

從企業(yè)競(jìng)買報(bào)名來(lái)看除長(zhǎng)期活躍在市場(chǎng)中的老牌國(guó)企、央企外，一些在京多年未參與拿地的企業(yè)，如中冶、華僑城、天恒等也開始以不同方式進(jìn)場(chǎng)。企業(yè)偏向優(yōu)質(zhì)地塊位置好的區(qū)域，核心區(qū)域海淀、朝陽(yáng)、昌平區(qū)等地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈；n

企業(yè)競(jìng)得來(lái)看，首開集團(tuán)宗地競(jìng)得依然位居榜首，中海和萬(wàn)科、金茂等企業(yè)參拍較多，但斬獲率較低或最終無(wú)一收獲；部分企業(yè)雖然在本次競(jìng)地中無(wú)收獲，土地儲(chǔ)備告急，在后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)中，會(huì)是實(shí)力型選手，不可小覷。n

土地競(jìng)拍規(guī)則復(fù)雜，土地拍賣門檻高，但市場(chǎng)熱度不減，相對(duì)于整體市場(chǎng)，從本次限價(jià)中可以看出，從整體價(jià)格來(lái)看，調(diào)控中依然溫和上漲，預(yù)計(jì)第二批土地政府會(huì)進(jìn)一步政策加碼。39第三部分住宅整體市場(chǎng)?

市場(chǎng)成交?

新增供應(yīng)?

上市存量40一、市場(chǎng)成交新房+二手住宅上半年新房+二手住宅成交總量達(dá)13.78萬(wàn)套，創(chuàng)2017年以來(lái)新高???2021年上半年北京新房商品住宅+二手住宅成交總套數(shù)達(dá)到13.78萬(wàn)套，同比大幅增加66.6%，環(huán)比小幅增加3.3%，成交總量創(chuàng)2017年以來(lái)半年新高；分市場(chǎng)來(lái)看，新房、二手住宅成交量均價(jià)呈明顯增加態(tài)勢(shì)。其中上半年新房商品住宅成交3.79萬(wàn)套，同比大幅增加89.5%，環(huán)比微幅減少2.4%；二手住宅成交9.56萬(wàn)套，同比、環(huán)比分別增加52.5%和1.1%。從成交比重來(lái)看，上半年北京住宅成交仍以二手住宅為主，占比72.5%，新房商品住宅占比27.5%。注：新房商品住宅包括純商品住宅、限競(jìng)房和共有產(chǎn)權(quán)房三類；2020年上半年二手住宅成交量統(tǒng)計(jì)日期為1月1日至6月27日。41一、市場(chǎng)成交新房住宅上半年新房住宅成交量創(chuàng)歷史同期新高，成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性小幅上漲???上半年新房商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)雖有所減少，但保持相對(duì)高位?？偣?yīng)量達(dá)到2.79萬(wàn)套，同比減少9.5%，環(huán)比減少33.1%；但新房住宅市場(chǎng)成交表現(xiàn)活躍，成交總量達(dá)到3.79萬(wàn)套，同比大幅增加89.5%，是繼2010年后歷年上半年成交量最高值；成交整體均價(jià)也一改4.8萬(wàn)/㎡左右穩(wěn)定狀態(tài)，繼2019年以來(lái)半年走勢(shì)中首次突破5萬(wàn)元/㎡，達(dá)到5.07萬(wàn)元/㎡。均價(jià)穩(wěn)中有升，與純商品住宅比例升高、熱點(diǎn)區(qū)域成交等結(jié)構(gòu)因素相關(guān)。42一、市場(chǎng)成交上半年限競(jìng)房仍為市場(chǎng)成交主力，純商品住宅成交比重持續(xù)上升，拉高市場(chǎng)整體均價(jià)???上半年市場(chǎng)成交仍以限競(jìng)房為主，占比為43.1%，但成交比重呈下降態(tài)勢(shì)，環(huán)比、同比分別減少4.8和16.4個(gè)百分點(diǎn)；相對(duì)于限競(jìng)房比重下降，純商品住宅成交比重則連續(xù)增加，今年上半年達(dá)到35.1%；從均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，受區(qū)域成交結(jié)構(gòu)影響，特別純住宅成交比重的上升，是拉動(dòng)市場(chǎng)整體均價(jià)呈現(xiàn)小幅上漲的因素之一。北京新房商品住宅分市場(chǎng)成交量結(jié)構(gòu)對(duì)比：2021年上半年分市場(chǎng)2020年下半年成交均價(jià)465602020年上半年成交均價(jià)49074成交套數(shù)16336133108252成交均價(jià)484556015731367成交比重43.1%35.1%21.8%成交套數(shù)18612122517966成交比重47.9%31.6%20.5%成交套數(shù)119014702成交比重59.5%限競(jìng)房純商品住宅共有產(chǎn)權(quán)房582795732623.5%3104734002644017.0%43二、新增供應(yīng)上半年純住宅供應(yīng)比重反超限競(jìng)房，達(dá)到68.5%，限競(jìng)房供應(yīng)比重僅占15.7%??純商品住宅市場(chǎng)逐漸擴(kuò)大的跡象，在供應(yīng)端表現(xiàn)更加明顯。2021年上半年純商品住宅供應(yīng)量比重已達(dá)到68.5%，成為市場(chǎng)絕對(duì)主力。純商品住宅供應(yīng)量也達(dá)到1.91萬(wàn)套，也是自2018年下半年限競(jìng)房集中入市后首次反超；上半年限競(jìng)房供應(yīng)量?jī)H4379套，供應(yīng)比重已減至15.7%，同比明顯減少39.6個(gè)百分點(diǎn)。北京新房商品住宅分市場(chǎng)新增供應(yīng)量結(jié)構(gòu)對(duì)比：2021年上半年2020年下半年新增供應(yīng)套數(shù)2020年上半年新增供應(yīng)套數(shù)分市場(chǎng)新增供應(yīng)套數(shù)4379供應(yīng)比重15.7%68.5%15.8%供應(yīng)比重35.3%39.0%25.7%供應(yīng)比重55.3%20.0%24.7%限競(jìng)房1474916287107281706461697612純商品住宅共有產(chǎn)權(quán)房19133441645三、上市存量截至上半年末，限競(jìng)方上市存量繼續(xù)減少，占比僅25.4%??截至2021年上半年末，北京新房住宅整體上市存量呈現(xiàn)減少態(tài)勢(shì)，上市存量為9.71萬(wàn)套，環(huán)比減少9.9%；分市場(chǎng)來(lái)看，限競(jìng)房熱銷之下供應(yīng)萎縮，上市存量?jī)H2.46萬(wàn)套，占比僅25.4%；純住宅市場(chǎng)供應(yīng)量依然高于成交量，上市存量繼續(xù)攀高。截止上半年末，純住宅市場(chǎng)存量達(dá)到5.53萬(wàn)套，環(huán)比增加9.3%。共有產(chǎn)權(quán)房上市存量也在減少，截止半僅1.71萬(wàn)套，環(huán)比減少了16.7%。46小結(jié)n

上半年新房及二手住宅成交勢(shì)頭強(qiáng)勁，新房商品住宅+二手住宅成交總套數(shù)達(dá)到13.35萬(wàn)套，同比大幅增加61.4%，環(huán)比微幅增加0.1%，成交總量創(chuàng)2017年以來(lái)半年新高；n

新房成交均價(jià)繼2019年以來(lái)半年走勢(shì)中首次突破5萬(wàn)元/㎡，達(dá)到5.07萬(wàn)元/㎡。均價(jià)穩(wěn)中有升，與純商品住宅比例升高、熱點(diǎn)區(qū)域成交等結(jié)構(gòu)因素相關(guān)；n

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)：限競(jìng)房與純商品住宅此消彼長(zhǎng)愈加明顯。成交仍以限競(jìng)房為主力，但供應(yīng)端純商品住宅主力地位凸顯，上半年純商品住宅供應(yīng)量首次反超限競(jìng)房，供應(yīng)比重達(dá)到68.5%；市場(chǎng)存量限競(jìng)房?jī)H占25.4%，純住宅占比達(dá)到57%。47第四部分住宅分市場(chǎng)?

限競(jìng)房?

純商品住宅?

共有產(chǎn)權(quán)房?

二手住宅48一、限競(jìng)房供銷走勢(shì)2021年上半年，限競(jìng)房供應(yīng)大幅下滑，成交穩(wěn)中有降，住宅市場(chǎng)供銷主力位置開始動(dòng)搖?

首個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目入市時(shí)間為2018年6月，至2020年末市場(chǎng)供應(yīng)充足穩(wěn)定；而2021年上半年則呈現(xiàn)斷崖式回落走勢(shì)，新增供應(yīng)4379套，環(huán)比減少70.3%，同比減少74.3%，供應(yīng)只占住宅市場(chǎng)的15.7%，遠(yuǎn)低于去年同期的55.7%；?

受項(xiàng)目個(gè)案入市時(shí)間影響，限競(jìng)房成交穩(wěn)中有降、震蕩下行；2021年上半年，限競(jìng)房成交16336套，環(huán)比減少12.2%，同比增加37.3%，成交占住宅市場(chǎng)的43.1%，低于去年同期的59.6%，盡管仍占據(jù)住宅市場(chǎng)成交主力位置，但下滑趨勢(shì)已經(jīng)開啟。?

在純商品住宅成交增加、共有產(chǎn)權(quán)房成交平穩(wěn)的市場(chǎng)環(huán)境下，限競(jìng)房止升反降，受限競(jìng)房土地供應(yīng)減少及入市節(jié)奏放緩等因素影響，未來(lái)或呈現(xiàn)持續(xù)遞減的態(tài)勢(shì)。成交套數(shù)排名成交面積(萬(wàn)㎡)成交均價(jià)(元/㎡)成交金額(億元)No.項(xiàng)目名稱區(qū)域成交套數(shù)↓12奧森ONE限競(jìng)房京投發(fā)展嵐山限競(jìng)房奧海明月限競(jìng)房昌平區(qū)海淀區(qū)昌平區(qū)豐臺(tái)區(qū)房山區(qū)187082269860259653250348046042516.438.426.45766455268587346766327676530414727335130480814951594.7246.5237.5738.9413.9725.6222.4414.7720.6719.5334中鐵諾德逸府限競(jìng)房中駿云景臺(tái)限競(jìng)房5.765.054.834.754.256中海寰宇時(shí)代限競(jìng)房一期/二期大興區(qū)7萬(wàn)科城市之光東望限競(jìng)房融創(chuàng)公園壹號(hào)限競(jìng)房金辰府限競(jìng)房通州區(qū)大興區(qū)昌平區(qū)大興區(qū)894.310中國(guó)鐵建國(guó)際公館限競(jìng)房3.9449一、限競(jìng)房去化率自2018年6月限競(jìng)房首個(gè)項(xiàng)目入市以來(lái)，累計(jì)成交71852套，總體去化率為74.21%?

自2018年6月限競(jìng)房首個(gè)項(xiàng)目入市以來(lái)，累計(jì)供應(yīng)96825套，累計(jì)成交71852套，總體去化率為74.21%；?

2021年上半年，僅有10個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目有新增供應(yīng)，供應(yīng)4379套，共92個(gè)項(xiàng)目有成交，成交16336套；受限競(jìng)房市場(chǎng)低供應(yīng)、高成交態(tài)勢(shì)影響，去化速度快速提升，從而導(dǎo)致上市存量明顯減少；?

從市場(chǎng)反饋來(lái)看，限競(jìng)房整體銷售冷熱不均，但位置優(yōu)越、布局地鐵、配套完善的近郊區(qū)項(xiàng)目，房源稀缺外加價(jià)格優(yōu)勢(shì)更受青睞。2021上半年限競(jìng)房成交行政區(qū)特征截止2021上半年已入市限競(jìng)房項(xiàng)目供銷價(jià)及存量半年統(tǒng)計(jì)成交均價(jià)周期新增供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)上市存量套數(shù)(元/㎡)2018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年合計(jì)189822995133402240017064147494379454251492044872448323490744656048456481061894204522412434323407903660924629246294437911811444119011861216336718529682550一、限競(jìng)房上市存量限競(jìng)房上市存量持續(xù)回落，截止2021年上半年末還有2.4萬(wàn)套，環(huán)比、同比均減少30%以上??2021年上半年，限競(jìng)房成交量穩(wěn)中有降，但高于新增供應(yīng)量，導(dǎo)致上市存量明顯回落，環(huán)比減少32.7%，同比減少39.6%；自限競(jìng)房首個(gè)項(xiàng)目入市以來(lái)，上市存量呈現(xiàn)持續(xù)遞增走勢(shì)，至2020年上半年末，首次突破4萬(wàn)套大關(guān)，達(dá)到歷史峰值去化壓力加劇，受限競(jìng)房整體供應(yīng)減少及純商品住宅市場(chǎng)回暖等因素影響，同區(qū)域擁有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的限競(jìng)房備受消費(fèi)者追捧，近一年成交明顯增加，上市存量回歸至2019年上半年末的水平，約2.4萬(wàn)套。上市存量套數(shù)排名No.1項(xiàng)目名稱區(qū)域上市存量套數(shù)↓

上市存量面積(萬(wàn)㎡)金茂北京國(guó)際社區(qū)限競(jìng)房中駿云景臺(tái)限競(jìng)房和悅春風(fēng)限競(jìng)房順義區(qū)房山區(qū)大興區(qū)房山區(qū)順義區(qū)房山區(qū)通州區(qū)昌平區(qū)大興區(qū)大興區(qū)137789988788280680572269668864411.037.6237.738.0913.38.067.377.836.886.454恒大御峰限競(jìng)房5富力首開金禧璞瑅限競(jìng)房熙湖悅著限競(jìng)房67萬(wàn)科城市之光東望限競(jìng)房金辰府限競(jìng)房89熙悅宸著限競(jìng)房10新城熙紅印限競(jìng)房52一、限競(jìng)房去化強(qiáng)度2021年上半年，限競(jìng)房市場(chǎng)成交均價(jià)穩(wěn)中有升，可售去化強(qiáng)度持續(xù)加速上漲?

2021年上半年，限競(jìng)房可售去化強(qiáng)度為39.9%，高于2020年上半年16.7個(gè)百分點(diǎn)，高于2020年下半年6.3個(gè)百分點(diǎn)；?

自2020年初至2021年上半年，可售去化強(qiáng)度呈現(xiàn)逐步遞增趨勢(shì)，按2021年上半年去化速度計(jì)算，上市存量去化周期約9個(gè)月（正常值12個(gè)月），庫(kù)存相對(duì)偏低、去化壓力減弱；?

2021年上半年，限競(jìng)房成交均價(jià)穩(wěn)中有升，為48456元/㎡，環(huán)比上漲4.1%、同比下降1.3%，受政府定價(jià)及限價(jià)銷售影響，近2年限競(jìng)房整體成交價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，保持在4.6-4.9萬(wàn)元/㎡之間，同區(qū)域住宅價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。53一、限競(jìng)房區(qū)域特征2021年上半年，限競(jìng)房熱銷區(qū)域集中在近郊區(qū)，特別是地段優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目倍受市場(chǎng)歡迎?

2021年上半年，限競(jìng)房成交主要集中在五、六環(huán)之間區(qū)域，占比限競(jìng)房成交熱力圖58.7%，低于去年同期11.7個(gè)百分點(diǎn)，去化強(qiáng)度最高為50.8%；?

2021年上半年，限競(jìng)房熱銷區(qū)域集中在近郊區(qū)，擁有交通便利、資源豐富、產(chǎn)品優(yōu)秀、供應(yīng)稀缺等優(yōu)勢(shì)，外加銷售價(jià)格低于周邊純商品住宅，特別是地段優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目倍受市場(chǎng)歡迎，昌平區(qū)的奧森ONE限競(jìng)房為上半年全市銷冠項(xiàng)目，成交1870套，成交均價(jià)57664元/㎡，占比11.4%。順義1506套4.46萬(wàn)/㎡昌平3164套5.58萬(wàn)/㎡海淀1039套5.49萬(wàn)/㎡2021年上半年限競(jìng)房成交環(huán)線區(qū)域去化特征成交均價(jià)(元/㎡)去化周期（月）環(huán)線新增供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)上市存量套數(shù)去化強(qiáng)度豐臺(tái)1547套5.65萬(wàn)/㎡二環(huán)以內(nèi)二、三環(huán)之間三、四環(huán)之間四、五環(huán)之間五、六環(huán)之間六環(huán)以外000200009大興4759套4.87萬(wàn)/㎡791156710963575518833548848456340.0%44.6%49.6%50.8%26.3%39.9%029367房山1527套3.18萬(wàn)/㎡3581004301743791944958447771633619669202133482455566179合計(jì)54一、限競(jìng)房產(chǎn)品特征2021年上半年，限競(jìng)房成交面積段在擴(kuò)大，改善客群加速入市2021上半年限競(jìng)房成交戶型特征?

2021年上半年，限競(jìng)房成交面積段在擴(kuò)大，受“90/70”政策限制，90㎡以內(nèi)戶型仍是市場(chǎng)成交主力，但該面積段占比由去年同期的80.6%降至目前的75.7%，特別是70㎡以內(nèi)戶型占比明顯回落，而110-150㎡面積段成交則明顯增加，改善客群加速入市，特別是區(qū)位好、產(chǎn)品優(yōu)、供應(yīng)少、有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的熱銷板塊項(xiàng)目倍受市場(chǎng)關(guān)注；?

2021年上半年，限競(jìng)房成交主力戶型是三室，成交9398套，占比57.5%，其次是兩室，成交3823套，占比23.4%。2021年上半年限競(jìng)房成交面積段去化特征限競(jìng)房成交面積段去化半年對(duì)比成交均價(jià)(元/㎡)去化周期（月）2020年上半年成交套數(shù)2020年下半年成交套數(shù)2021年上半年成交套數(shù)面積段新增供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)上市存量套數(shù)去化強(qiáng)度面積段占比占比占比70㎡以下70~90㎡383526156395150664311732309510024929945841548295173447233476293684437892484566631354797749.2%46.3%23.9%39.4%33.2%14.7%12.6%20.3%19.1%39.9%670㎡以下70~90㎡9838600274593766145558.3%72.3%2.3%1337122694917.2%65.9%2.6%643117323093.9%71.8%1.9%790~110㎡110~130㎡130~150㎡150~170㎡170~190㎡190~210㎡210㎡以上合計(jì)19990~110㎡110~130㎡130~150㎡150~170㎡170~190㎡190~210㎡210㎡以上合計(jì)12881345140196126978095.0%113014553366.1%128813451407.9%123542232596.4%7.8%8.2%1.2%1.8%0.9%90855900.5%2181.2%850.5%16125488580.5%2351.3%1250.8%2669282324555427119013.6%1141186126.1%6694.1%437916336100.0%100.0%16336100.0%55一、限競(jìng)房總價(jià)特征2021年上半年，限競(jìng)房成交總價(jià)段在擴(kuò)張，成交千套以上的區(qū)間段提升，800萬(wàn)成為了新的分水嶺?

2021年上半年，400-500萬(wàn)總價(jià)段的產(chǎn)品成交最多，共5927套，占比36.3%，成交占據(jù)絕對(duì)主力位置，而400萬(wàn)以內(nèi)總價(jià)段的產(chǎn)品成交有所減少，成交4460套，占比27.3%，低于2020年上半年7.8個(gè)百分點(diǎn)，低于2020年下半年8個(gè)百分點(diǎn)；?

對(duì)比2020年市場(chǎng)走勢(shì)，2021年上半年，受市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化影響較大，700-800萬(wàn)總價(jià)段產(chǎn)品去化大幅提升，成交1035套，環(huán)比、同比分別增長(zhǎng)了37.1%和143.5%，800萬(wàn)成為了新的分水嶺，高于800萬(wàn)的產(chǎn)品去化有所減弱，但各總價(jià)段成交均過(guò)百套，優(yōu)于去年同期水平。2021上半年限競(jìng)房成交總價(jià)段特征限競(jìng)房成交總價(jià)段去化半年對(duì)比2020年上半年成交套數(shù)2020年下半年成交套數(shù)2021年上半年成交套數(shù)總價(jià)段占比占比占比300萬(wàn)以下300~400萬(wàn)400~500萬(wàn)500~600萬(wàn)600~700萬(wàn)700~800萬(wàn)800~900萬(wàn)900~1000萬(wàn)1000~1100萬(wàn)1100~1200萬(wàn)1200萬(wàn)以上合計(jì)1855231836091713129242515.6%19.5%30.3%14.4%10.9%3.6%2940363157312292156675515.8%19.5%30.8%12.3%8.4%23372123592722371538103550114.3%13.0%36.3%13.7%9.4%4.1%6.3%2111.8%5122.8%3.1%680.6%2361.3%1280.8%1331.1%3181.7%1070.7%600.5%1881.0%1130.7%2171.8%4432.4%2901.8%11901100.0%18612100.0%16336100.0%56一、限競(jìng)房未入市限競(jìng)房土地位置圖潛在供應(yīng)截止2021年上半年末，僅剩7宗限競(jìng)房土地尚未入市，規(guī)劃住宅建筑面積約40.9萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)未來(lái)可以向市場(chǎng)提供約4300套房源?

自2016年9月至今成交的限競(jìng)房土地共115宗，其中已入市轉(zhuǎn)為項(xiàng)目的108宗，目前僅剩7宗尚未入市，2021年上半年沒(méi)有限競(jìng)房土地供應(yīng)，已經(jīng)影響到未來(lái)的入市量，限競(jìng)房或?qū)⑼顺鰵v史舞臺(tái)；?

截止2021年上半年末，尚未入市的7宗限競(jìng)房土地規(guī)劃住宅建筑面積約40.9萬(wàn)㎡，而2021年上半年限競(jìng)房普通住宅成交單套面積約95㎡，預(yù)計(jì)未來(lái)可以向市場(chǎng)提供約4300套房源。57一、限競(jìng)房2021年上半年限競(jìng)房項(xiàng)目成交排行榜成交面積排名成交套數(shù)排名成交面積(萬(wàn)㎡)成交均價(jià)(元/㎡)成交金額(億元)成交面積(萬(wàn)㎡)↓成交均價(jià)(元/㎡)成交金額(億元)No.項(xiàng)目名稱區(qū)域成交套數(shù)↓No.項(xiàng)目名稱區(qū)域成交套數(shù)12奧森ONE限競(jìng)房京投發(fā)展嵐山限競(jìng)房奧海明月限競(jìng)房昌平區(qū)海淀區(qū)昌平區(qū)豐臺(tái)區(qū)房山區(qū)187082269860259653250348046042516.438.426.45766455268587346766327676530414727335130480814951594.7246.5237.5738.9413.9725.6222.4414.7720.6719.5312奧森ONE限競(jìng)房京投發(fā)展嵐山限競(jìng)房奧海明月限競(jìng)房昌平區(qū)海淀區(qū)昌平區(qū)豐臺(tái)區(qū)房山區(qū)16.438.426.418708226986025965325032504144605766455268587346766327676530414727334801524884808194.7246.5237.5738.9413.9725.6222.4415.4522.8120.67334中鐵諾德逸府限競(jìng)房中駿云景臺(tái)限競(jìng)房5.765.054.834.754.24中鐵諾德逸府限競(jìng)房中駿云景臺(tái)限競(jìng)房5.765.054.834.754.444.354.3556中海寰宇時(shí)代限競(jìng)房一期/二期

大興區(qū)6中海寰宇時(shí)代限競(jìng)房一期/二期

大興區(qū)7萬(wàn)科城市之光東望限競(jìng)房融創(chuàng)公園壹號(hào)限競(jìng)房金辰府限競(jìng)房通州區(qū)大興區(qū)昌平區(qū)大興區(qū)7萬(wàn)科城市之光東望限競(jìng)房萬(wàn)科雲(yún)廬（云廬）限競(jìng)房公園十七區(qū)限競(jìng)房通州區(qū)豐臺(tái)區(qū)順義區(qū)昌平區(qū)8894.3910中國(guó)鐵建國(guó)際公館限競(jìng)房3.9410金辰府限競(jìng)房成交均價(jià)排名成交金額排名成交均價(jià)(元/㎡)↓成交面積(萬(wàn)㎡)成交金額(億元)成交金額(億元)↓成交面積(萬(wàn)㎡)成交均價(jià)(元/㎡)No.項(xiàng)目名稱區(qū)域成交套數(shù)No.項(xiàng)目名稱區(qū)域成交套數(shù)12佑安府限競(jìng)房豐臺(tái)區(qū)豐臺(tái)區(qū)7911577796706506870867663672216720462963617046138120.040.250.363.715.762.652.492.621.171.510.291.9812奧森ONE限競(jìng)房京投發(fā)展嵐山限競(jìng)房中鐵諾德逸府限競(jìng)房奧海明月限競(jìng)房昌平區(qū)海淀區(qū)豐臺(tái)區(qū)昌平區(qū)94.7246.5238.9437.5725.6225.5122.8122.4421.0420.67187082260269853239641450337646016.438.425.766.457664552686766358734530416870852488472735544748081西城天鑄限競(jìng)房253華樾北京限競(jìng)房（啟華大廈）

朝陽(yáng)區(qū)282.5334華樾國(guó)際限競(jìng)房朝陽(yáng)區(qū)豐臺(tái)區(qū)39660226725527613015725.5138.9417.8216.7316.545中鐵諾德逸府限競(jìng)房5中海寰宇時(shí)代限競(jìng)房一期/二期

大興區(qū)4.833.714.354.753.794.36中國(guó)中鐵諾德春風(fēng)和院限競(jìng)房

豐臺(tái)區(qū)6華樾國(guó)際限競(jìng)房公園十七區(qū)限競(jìng)房萬(wàn)科城市之光東望限競(jìng)房京能電建洺悅灣限競(jìng)房金辰府限競(jìng)房朝陽(yáng)區(qū)順義區(qū)通州區(qū)大興區(qū)昌平區(qū)7京投發(fā)展臻御府限競(jìng)房熙悅宸著限競(jìng)房豐臺(tái)區(qū)大興區(qū)7889新城熙紅印限競(jìng)房禧悅學(xué)府限競(jìng)房大興區(qū)7.21910石景山區(qū)9.251058小結(jié)n

從供銷存走勢(shì)來(lái)看，2021年上半年，限競(jìng)房供應(yīng)大幅下滑，成交穩(wěn)中有降，住宅市場(chǎng)供銷主力位置開始動(dòng)搖；新增供應(yīng)4379套，環(huán)比減少70.3%，同比減少74.3%，占住宅市場(chǎng)的15.7%；成交16336套，環(huán)比減少12.2%，同比增加37.3%，占住宅市場(chǎng)的43.1%；截止2021年上半年末上市存量還有2.4萬(wàn)套，環(huán)比、同比均減少30%以上。n

從去化率來(lái)看，自2018年6月限競(jìng)房首個(gè)項(xiàng)目入市以來(lái)，累計(jì)供應(yīng)96825套，累計(jì)成交71852套，總體去化率為74.21%；同區(qū)域擁有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的限競(jìng)房備受消費(fèi)者追捧，房源稀缺外加價(jià)格優(yōu)勢(shì)，去化速度快速提升。n

從成交特征來(lái)看，2021年上半年，限競(jìng)房熱銷區(qū)域集中在近郊區(qū)，特別是地段優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目倍受市場(chǎng)歡迎；成交面積段在擴(kuò)大、總價(jià)段在提升，改善客群加速入市。n

從潛在供應(yīng)來(lái)看，2021年上半年沒(méi)有限競(jìng)房土地供應(yīng)，已經(jīng)影響到未來(lái)的入市量；截止2021年上半年末，僅剩7宗限競(jìng)房土地尚未入市，規(guī)劃住宅建筑面積約40.9萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)未來(lái)可以向市場(chǎng)提供約4300套房源。59二、純商品住宅供銷走勢(shì)純商品住宅新增供應(yīng)量、成交量雙雙大幅增加，未來(lái)將回歸住宅市場(chǎng)供銷主力位置??2021年上半年，純商品住宅新增供應(yīng)19133套，環(huán)比增加17.5%，同比增加210.1%；新增供應(yīng)大幅回暖，明顯高于2020年同期水平；2021年上半年，純商品住宅成交繼續(xù)攀升，共13310套，環(huán)比增加8.6%，同比增加183.1%；2021年上半年供應(yīng)的30宗住宅土地中的29宗為純商品住宅用地，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變利好純商品住宅市場(chǎng)，在限競(jìng)房成交回落、銷售份額遭受擠壓的市場(chǎng)環(huán)境下，供銷持續(xù)回暖未來(lái)將回歸住宅市場(chǎng)主力位置。成交套數(shù)排名成交面積(萬(wàn)㎡)成交均價(jià)(元/㎡)成交金額(億元)No.項(xiàng)目名稱區(qū)域成交套數(shù)↓12亦莊橡樹灣海淀幸福里京西印玥通州區(qū)海淀區(qū)9177204303072792732482392362208.348.423.542.973.132.773.132.313.321.783783178444415762396975566557756940561279730296832931.5766.0614.737.113房山區(qū)4恒大上河院中海天鉆密云區(qū)5石景山區(qū)豐臺(tái)區(qū)23.6315.4321.7614.1624.2512.156熙悅天寰7長(zhǎng)安九里石景山區(qū)通州區(qū)8京貿(mào)國(guó)際公館中海首開拾光里中海首鋼長(zhǎng)安云尚9朝陽(yáng)區(qū)10石景山區(qū)60二、純商品住宅上市存量2021年上半年純商品住宅上市存量大幅上漲，首次突破5.5萬(wàn)大關(guān)創(chuàng)下近4年新高??2021年上半年，純商品住宅上市存量大幅上漲，共55357套，環(huán)比增加9.3%，同比增加17.8%，創(chuàng)下近4年新高；從走勢(shì)圖看，2020年上半年以前上市存量相對(duì)平穩(wěn)，一直在4.2-4.6萬(wàn)套之間震蕩；伴隨限競(jìng)房供應(yīng)不斷減少，自2020下半年起，純商品住宅供應(yīng)量和成交量均明顯上漲，且供應(yīng)量遠(yuǎn)高于成交量，導(dǎo)致上市存量持續(xù)遞增。截止2021年上半年末純商品住宅上市存量套數(shù)排名No.項(xiàng)目名稱區(qū)域上市存量套數(shù)↓

上市存量面積(萬(wàn)㎡)12恒大上河院k2十里春風(fēng)中海寰宇視界中海京叁號(hào)院恒大上和府密云區(qū)通州區(qū)房山區(qū)大興區(qū)順義區(qū)通州區(qū)密云區(qū)大興區(qū)平谷區(qū)石景山區(qū)15131452111199815.2313.8610.2319.529.693459626亦莊橡樹灣9499.297國(guó)祥府8878.288和錦誠(chéng)園88112.038.239北京城建樂(lè)知筑中海寰宇天下天賦840108099.2961二、純商品住宅去化強(qiáng)度2021年上半年，純商品住宅去化強(qiáng)度明顯增強(qiáng)，為近4年的次高值，成交均價(jià)突破6萬(wàn)/㎡大關(guān)震蕩上行?

純商品住宅2021年上半年去化強(qiáng)度明顯增強(qiáng)，為19.1%，僅低于2020上下半年，為近4年半年去化強(qiáng)度的次高值；2021年上半年成交量繼續(xù)增長(zhǎng)，去化壓力持續(xù)減弱；?

伴隨住宅市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)地位的轉(zhuǎn)換，純商品住宅市場(chǎng)成交回暖，在海淀、豐臺(tái)等城區(qū)項(xiàng)目密集成交的影響下，成交均價(jià)止跌反升持續(xù)小幅上揚(yáng)，突破6萬(wàn)/㎡大關(guān)；?

2021年上半年，純商品住宅成交均價(jià)60154元/㎡，環(huán)比上漲3.2%，同比上漲4.9%，主要受熱銷區(qū)域供應(yīng)及重點(diǎn)項(xiàng)目入市等結(jié)構(gòu)性因素影響，純商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷量?jī)r(jià)齊漲的局面。62二、純商品住宅區(qū)域特征2021年上半年，純商品住宅成交量主要集中在近郊區(qū)和中心城區(qū)，通州區(qū)成交2770套排名首位純商品住宅成交熱力圖?

2021年上半年，純商品住宅成交主要集中在五、六環(huán)之間區(qū)域，占比60.5%，近郊區(qū)和中心城區(qū)放量是導(dǎo)致成交均價(jià)上漲的主因；?

2021年上半年，純商品住宅成交排名首位的是通州區(qū)，定位北京城市副中心后倍受市場(chǎng)追捧，成交2770套，占比20.8%；?

通州區(qū)的亦莊橡樹灣為2021年上半年全市銷冠項(xiàng)目，成交917套，海淀1616套成交均價(jià)3