總結(jié)的影響房?jī)r(jià)的七個(gè)因素

.實(shí)用文檔.總結(jié)的影響房?jī)r(jià)的七個(gè)因素

這幾年促使房?jī)r(jià)總體上漲的原因到底是什么呢？未來(lái)還會(huì)有一些什么樣的原因影響房?jī)r(jià)呢？房?jī)r(jià)在市場(chǎng)中總是上漲力量和下跌兩種力量相互作用，達(dá)成平衡妥協(xié)的結(jié)果。我們看一看，在2007年哪些因素是推高房?jī)r(jià)的力量，哪些是推動(dòng)房?jī)r(jià)下跌的力量。

首先，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的增長(zhǎng)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)這幾十年時(shí)間快速持續(xù)地增長(zhǎng)是全世界經(jīng)濟(jì)開(kāi)展史上從來(lái)沒(méi)有過(guò)的事情，從來(lái)沒(méi)有任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)體以如此高的速度持續(xù)增長(zhǎng)20多年，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)強(qiáng)勁的需求。這是構(gòu)成房?jī)r(jià)上漲的主要原因。這也是最根本的原因，2007年這一點(diǎn)并沒(méi)有變化，中國(guó)與過(guò)去幾年一樣，仍然保持政治穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展，沒(méi)有受到國(guó)際恐怖主義威脅，是最平安的國(guó)家。在這樣的環(huán)境和氣氛中，大家都在想的是安居樂(lè)業(yè)，大家的注意力和重點(diǎn)放在購(gòu)房上。

其次，是人民幣升值的壓力，最終導(dǎo)致人民幣資產(chǎn)的重新估值。。在全世界任何地方，無(wú)論是美洲還是歐洲；也無(wú)論是興旺的西歐國(guó)家還是還比擬貧窮的東歐國(guó)家；無(wú)論是在和平的城市，還是在戰(zhàn)火紛飛的中東，每個(gè)地方我都親眼看到許許多多勤勞的中國(guó)人的身影。在跟他們交談時(shí)我感覺(jué)到，不管每個(gè)人的想法怎么樣，但有一點(diǎn)幾乎是大家的共識(shí)，那就是：人民幣升值了，要把自己賺的辛苦錢(qián)用各種方法帶回國(guó)或寄回國(guó)，換成人民幣或購(gòu)置人民幣的資產(chǎn)來(lái)保證資產(chǎn)不貶值。這也是全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因之一，與股票的上漲有同樣的道理。

第三，近幾年房屋供給量的相對(duì)減少也是促使房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。從總量上，看房子的供給量在增加，但是比不上市場(chǎng)需求量的增加，比方北京就很有代表性，2006年房子成交面積2288萬(wàn)平方米，比2005年僅僅增長(zhǎng)了3.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售均價(jià)兩位數(shù)的增長(zhǎng)。前幾年，土地出讓的減少和銀行給房地產(chǎn)行業(yè)貸款資金的減少，是導(dǎo)致房屋供給量減少的兩大因素。如北京2004年公開(kāi)出讓土地是546萬(wàn)平方米，是當(dāng)年銷(xiāo)售面積的五分之一；2005年公開(kāi)出讓土地433萬(wàn)平方米，也是當(dāng)年銷(xiāo)售面積的五分之一；2006年公開(kāi)出讓土地面積是824萬(wàn)平方米，是當(dāng)年銷(xiāo)售面積的36%。以上數(shù)字都是建筑面積，是可比的，并且這些出讓土地大局部在三環(huán)之外。另外，市場(chǎng)上房屋的供給量是由土地的供給和資金的供給兩者共同作用形成的。這幾年，不斷地增加二手房在流通環(huán)節(jié)的稅收〔現(xiàn)在二手房交易的稅收已經(jīng)高達(dá)成交額的10%〕，也進(jìn)一步導(dǎo)致了二手房供給量的減少和房屋空置率的增加。

第四，最近一些部門(mén)的政策導(dǎo)致進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的門(mén)檻在一步步提高。從2006年以來(lái)，一大局部中、小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金緊張、進(jìn)入門(mén)檻高了而一步步在萎縮，這些中小型房地產(chǎn)開(kāi)展商在市場(chǎng)上的供給量越來(lái)越少，2007年更是如此，這并不利于房?jī)r(jià)的回落，這些市場(chǎng)上的中小公司才真正是市場(chǎng)上房屋降價(jià)的主力軍，是推動(dòng)房?jī)r(jià)走低的主要力量，他們沒(méi)有品牌，也沒(méi)有足夠的資金實(shí)力，只能靠打價(jià)格戰(zhàn)或用低于同行的價(jià)格在市場(chǎng)上傾銷(xiāo)。而那些有品牌，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商是不會(huì)輕易打價(jià)格戰(zhàn)的。另一條政策就是清算從1994年1月1日以來(lái)的土地增值稅，這也會(huì)使許多沒(méi)有預(yù)提和預(yù)交土地增值稅的中小型房地產(chǎn)公司和企業(yè)在未來(lái)幾年時(shí)間慢慢消亡。這些實(shí)際上都會(huì)影響市場(chǎng)上房屋的供給量，因?yàn)樯a(chǎn)的廠家都不存在了，產(chǎn)品就更加無(wú)法制造出來(lái)，沒(méi)有房地產(chǎn)商，房子的供給量自然就會(huì)減少。

第五，從中國(guó)人的消費(fèi)觀念上來(lái)看，中國(guó)人過(guò)了許多年的苦日子，不愿意消費(fèi)，更愿意投資。購(gòu)置房子大多是為了投資，而不是消費(fèi)。除了房地產(chǎn)和市盈率已經(jīng)很高的股票市場(chǎng)，中國(guó)人沒(méi)有其他投資的渠道，只能在房子和股票中選擇，而在房子和股票中，更多的人還是先選擇房子。父母為了讓自己的兒女們未來(lái)有平安感，首先想到的是給他們準(zhǔn)備一套房子，兒女們能有一套房子，成了成家立業(yè)的根底，有了房子，老人的心里就踏實(shí)了。反過(guò)來(lái)，兒女們對(duì)父母的孝順也表現(xiàn)在房子上，兒女們也希望自己能有一套房子，把年邁的父母接到城里來(lái)，接到自己身邊，方便照顧。房子牽掛多少心，房子對(duì)很多人的意義已經(jīng)不只是居住，而是獲得生活平安感的重要根底。

第六，北京市對(duì)外宣布未來(lái)將推出一千萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房和一千萬(wàn)平方米的限價(jià)商品房，一共兩千萬(wàn)平方米。北京每年銷(xiāo)售面積約兩千萬(wàn)平方米。在未來(lái)三年，這兩種房子約占市場(chǎng)銷(xiāo)售面積的三分之一。如果集中在7000元/平方米以下的價(jià)位，將對(duì)這個(gè)區(qū)間價(jià)位的房?jī)r(jià)起到很大的抑制作用。這么大的供給量如果能如期地推向市場(chǎng)，會(huì)成為拉低中低檔房房?jī)r(jià)的重要力量。經(jīng)濟(jì)適用房政策已經(jīng)很明確，但這一千萬(wàn)平方米的限價(jià)高品房政策還沒(méi)有出臺(tái)，外地人可不可以購(gòu)置限價(jià)商品房？如何購(gòu)置？限價(jià)商品房如何再交易？發(fā)什么樣的房產(chǎn)證？這些都有待明確。

第七，在去年，曾有傳言說(shuō)，在2021年奧運(yùn)會(huì)期間，北京市政府要讓工地停工，謠言傳得有鼻子有眼兒。今年初，北京市政府正式澄清了謠言，08奧運(yùn)會(huì)期間施工工地不停工。這一措施有利于北京市穩(wěn)定房?jī)r(jià)，并且增加市場(chǎng)上房子的供給量。否那么，停半年的工，北京市場(chǎng)上房子的供給量更少了，房?jī)r(jià)不漲得更快了嗎？馮侖談新規(guī)下房企自律萬(wàn)通集團(tuán)主席我覺(jué)得開(kāi)發(fā)商提的意見(jiàn)，實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商有一個(gè)責(zé)任，就是幫助政府在市場(chǎng)層面解決人人有房住的問(wèn)題。每個(gè)人有住房的權(quán)利，有獲得一個(gè)空間來(lái)遮風(fēng)擋雨的權(quán)利，但并不認(rèn)為百分之百的產(chǎn)權(quán)是自己擁有的。從整體市場(chǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)特別是住宅的價(jià)格不是房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)決定的，因?yàn)槭裁茨兀吭诿磕耆珖?guó)的住宅市場(chǎng)當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)的集中度非常低，目前最大的住宅公司萬(wàn)科才占全國(guó)市場(chǎng)的1％，也就是說(shuō)每一個(gè)企業(yè)都不構(gòu)成對(duì)整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的操縱能力。從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏以影響市場(chǎng)的價(jià)格，另外它的量非常小，而且也不是高度壟斷，每一個(gè)市場(chǎng)份額，每一家都占得很少，而且價(jià)格協(xié)同是做不起來(lái)的，因?yàn)榇蠹叶加懈?jìng)爭(zhēng)。更重要的是在目前國(guó)內(nèi)整個(gè)的房地產(chǎn)行業(yè)，包括管理系統(tǒng)、政策制定的過(guò)程，相當(dāng)多的還需要完善，所以在這一階段，價(jià)格的高起，開(kāi)發(fā)商在中間是一個(gè)原因，但不是絕定性原因，消費(fèi)者也是一個(gè)原因，它也不是一個(gè)絕定性因素。比方說(shuō)25歲的大學(xué)剛畢業(yè)，就要買(mǎi)100萬(wàn)的房子，那房?jī)r(jià)能不高嗎？我們經(jīng)常說(shuō)消費(fèi)者買(mǎi)房叫一次到位，這東西能一次到位嗎？你現(xiàn)在的收入和30年以后的收入相比，到那個(gè)時(shí)候，人的審美、居住習(xí)慣都發(fā)生變化，怎么能一次到位呢。(有的網(wǎng)友說(shuō)是工作二三十年的老的員工，即便是這樣，他們也買(mǎi)不起一些商品房。

[馮侖]

他們買(mǎi)不起的商品房，這就談到政府宏觀調(diào)控的正確性。政府宏觀調(diào)控其中一個(gè)重要作用是改善市場(chǎng)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)。買(mǎi)不起的原因不在于商品房的價(jià)格貴或者多，而在于中低檔房子太少。比方現(xiàn)在各地方政府都推出一些政策，比方北京去年經(jīng)濟(jì)適用房不到5％的比例，假設(shè)做得多，比方20％或者30％都是類(lèi)似于經(jīng)濟(jì)適用房的低價(jià)房，不要說(shuō)工作20年，工作15年可能就能買(mǎi)了。宏觀調(diào)控的作用性之一就是推動(dòng)改善市場(chǎng)供給產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)。可能更關(guān)心這樣一個(gè)問(wèn)題，就是現(xiàn)在的房?jī)r(jià)怎么樣？

[馮侖]

第一，平均的房?jī)r(jià)會(huì)明顯回落，因?yàn)楣┙o的結(jié)構(gòu)發(fā)生變化?，F(xiàn)在高檔房占市場(chǎng)套數(shù)的5％，銷(xiāo)售面積占20％，價(jià)格是30％，因此高檔房的影響力就會(huì)比擬大。供給結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，大局部是中低檔房，高檔工程不怎么批了，所以平均房?jī)r(jià)會(huì)明顯回落。第二，已經(jīng)有的這些工程的價(jià)格會(huì)非常緩慢地上升。最近建設(shè)部和地方政府的一些領(lǐng)導(dǎo)都在談，就是宏觀調(diào)控重點(diǎn)是三件事，一個(gè)是產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，增加經(jīng)濟(jì)適用房等。第二是抑制過(guò)快的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)和投資過(guò)熱現(xiàn)象。第三是打擊投機(jī)。所以這些意見(jiàn)里面，絕對(duì)沒(méi)有每個(gè)樓盤(pán)都要降價(jià)。實(shí)際上就是已有的工程，它們的價(jià)格不會(huì)像前一段時(shí)間，由于一局部投機(jī)作用的過(guò)度上漲，變成理性的非常緩慢的增長(zhǎng)。也就是說(shuō)政府，還有市場(chǎng)消費(fèi)者的理性，會(huì)促使現(xiàn)有的工程房?jī)r(jià)低速緩慢增長(zhǎng)。我提醒兩方面，一方面提醒開(kāi)發(fā)商企業(yè)，要照顧到消費(fèi)者的長(zhǎng)期需求，而不要盲目的去追求短期利益，把房?jī)r(jià)推動(dòng)得比擬高。另一方面也提醒消費(fèi)者，要理性的安排自己未來(lái)的住房方案和控制調(diào)整自己的預(yù)期。比方說(shuō)根據(jù)你的收入，根據(jù)你的年齡和偏好來(lái)選擇不同的產(chǎn)品，而不能一味的都盯著最貴的。就相當(dāng)于解決吃飯問(wèn)題，并不等于都去王府飯店吃飯開(kāi)發(fā)商相對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，是屬于弱勢(shì)。跟政府維權(quán)，讓政府誠(chéng)信而商會(huì)維護(hù)開(kāi)發(fā)商的權(quán)益絕不是針對(duì)消費(fèi)者的，主要是針對(duì)地方政府的主要管理部門(mén)以及包括其它能夠傷害到開(kāi)發(fā)商的一些機(jī)構(gòu)。相當(dāng)多的開(kāi)發(fā)商跟商會(huì)抱怨，比方說(shuō)地方政府的違約行為，拍了一塊地，錢(qián)都交了，政府手續(xù)拖著不給辦，你說(shuō)要不要維權(quán)？要么跟政府討，要么算利息，要么把錢(qián)退給我，要么把土地手續(xù)辦給我。商會(huì)代表開(kāi)發(fā)企業(yè)跟地方政府維權(quán)，你不給地，錢(qián)又拿走了，我們到時(shí)候不能開(kāi)發(fā)你又怪罪開(kāi)發(fā)商。像這些方面，我們要跟地方政府維權(quán)，讓地方政府誠(chéng)信。

[主持人]你們相對(duì)于政府來(lái)說(shuō)是屬于弱勢(shì)。

[馮侖]

對(duì)，所以我們要去討論，要去說(shuō)，要給他們施加一點(diǎn)壓力。這個(gè)工作由企業(yè)提出來(lái)，商會(huì)會(huì)通過(guò)媒體或者私下溝通，或者通過(guò)法律渠道跟地方政府方面申訴，否那么也可以形成訴訟，就是你要幫助開(kāi)發(fā)商解決問(wèn)題，這是維權(quán)最核心的事情。消費(fèi)者的權(quán)益有消協(xié)，消費(fèi)者跟我們是利益共同體，消費(fèi)者的權(quán)益得到保護(hù)，那我們的權(quán)益也得到保護(hù)了。消費(fèi)者的權(quán)益在每一條保護(hù)條款上都對(duì)應(yīng)的是政府責(zé)任，比方按時(shí)交房，這是消費(fèi)者的權(quán)益，政府不能耽誤我的事，否那么就損害了消費(fèi)者的權(quán)益。目前，商會(huì)談到的維權(quán)更多是針對(duì)政府管理部門(mén)的。再有就是非理性的侵害開(kāi)發(fā)商利益的一些活動(dòng)。比方有一個(gè)外地的開(kāi)發(fā)商向我們反映，拆遷工作五年前都結(jié)束了，錢(qián)都付了，法律程序都做完了，拆遷戶因?yàn)槠渌裁丛颍珠_(kāi)始鬧，而政府不作為，拆遷戶圍困開(kāi)發(fā)商，甚至是在開(kāi)發(fā)商大樓里隨便支起賬篷，甚至讓開(kāi)發(fā)商老板已經(jīng)有人身危險(xiǎn)，而對(duì)其他已經(jīng)拿到房產(chǎn)證的客戶，已經(jīng)拿到財(cái)產(chǎn)的這些業(yè)主，他們的物業(yè)價(jià)值全部都在貶值。這樣的事情，政府必須有作為，政府不有所作為，縱容甚至是不公平政策，那就侵害了開(kāi)發(fā)商的財(cái)產(chǎn)權(quán)，公民的人身平安權(quán)利。在這種情況下，作為商會(huì)就要關(guān)注這樣的事情，然后幫助這些企業(yè)去跟地方政府進(jìn)行溝通甚至依法保衛(wèi)大家的權(quán)益。我說(shuō)的這些事情實(shí)際上都是開(kāi)發(fā)商作為弱勢(shì)群體面對(duì)政府的時(shí)候出現(xiàn)的，所以商會(huì)有責(zé)任來(lái)維護(hù)這些開(kāi)發(fā)商的權(quán)益，而維護(hù)這些權(quán)益跟消費(fèi)者應(yīng)該說(shuō)是不對(duì)立的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素有那幾個(gè)方面正好在背這方面的書(shū)，就直接從書(shū)上給你抄了下來(lái)，具體框架如下。書(shū)名是：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)1.影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素有社會(huì)因素，經(jīng)濟(jì)因素，政治因素，其他因素1〕社會(huì)因素：人口狀況，社會(huì)穩(wěn)定狀況，城市化，房地產(chǎn)投機(jī)；2〕經(jīng)濟(jì)因素：國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平和開(kāi)展趨勢(shì)，財(cái)政政策及金融環(huán)境，稅負(fù)；3〕政治因素：土地制度及政策，房地產(chǎn)價(jià)格政策，土地出讓方式、出讓期限，行政級(jí)別及隸屬變更；4〕其他因素：心理因素，國(guó)際因素，特殊因素。1〕城市不同功能分區(qū)因素2〕城市不同功能區(qū)的環(huán)境因素：商業(yè)區(qū)，住宅區(qū)，工業(yè)區(qū)1〕影響土地價(jià)格的個(gè)別因素：位置；面積；地形地勢(shì)；地質(zhì)；水文；形狀；氣候；臨街狀況；土地利用限制狀況；土地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬狀況；建筑物與土地的組合是否得當(dāng)。2〕影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素：建筑造價(jià)，房屋裝修，地段、層次、朝向；房屋的損耗和完好程度；規(guī)模及高度；用途。首先從萬(wàn)通來(lái)說(shuō)，實(shí)際上一直在做的一件工作是從2001年開(kāi)始，我們有一個(gè)新的戰(zhàn)略規(guī)劃，也就是按照所謂美國(guó)模式來(lái)做我們的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。從那兒開(kāi)始到現(xiàn)在一直按照這個(gè)方式做。按照這個(gè)方式做，其實(shí)當(dāng)時(shí)的潛臺(tái)詞就是對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)大起大落、高負(fù)債、波動(dòng)性比擬長(zhǎng)、反周期能力比擬差，像這些東西我們做了一個(gè)澄清，然后制定了新的戰(zhàn)略，就是要解決這些問(wèn)題。近幾年以來(lái)，特別是宏觀調(diào)控以來(lái)政策都在調(diào)整，121號(hào)文件一直到這次國(guó)八條之前，對(duì)供給方面有些調(diào)整，最近這段，新的國(guó)八條出來(lái)之后，實(shí)際上對(duì)需求方面也做了一些控制。我們直接的反映和采取的方法大約有這么幾個(gè)。第一，完善我們的戰(zhàn)略，完善三個(gè)業(yè)務(wù)，也就是住宅建設(shè)、商用物業(yè)和按照客戶要求的定制效勞。第二，在宏觀調(diào)控的背景下，我們進(jìn)行檢討來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)和改良我們的工作。樣萬(wàn)通自己就明確了，我們有幾個(gè)不變的，有幾個(gè)要變的。第一，我們的戰(zhàn)略不變。第二，堅(jiān)持在高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)原那么不變。第三，堅(jiān)持著眼于未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，改良我們的效勞和產(chǎn)品品質(zhì)不變。這些不變。我們要改的是什么呢？第一，我們的投資節(jié)奏要放慢，因?yàn)槲覀儗?duì)未來(lái)市場(chǎng)的變化做了判斷，投資節(jié)奏要放慢，比方：原來(lái)一年可能要做五個(gè)新工程，我們現(xiàn)在可能會(huì)做兩到三個(gè)。第二，財(cái)務(wù)安排的方式要改變。以前的財(cái)務(wù)安排方式比擬簡(jiǎn)單，一局部資本金，然后是銀行、預(yù)售等等。現(xiàn)在著眼于土地的變化，對(duì)這個(gè)工程我們會(huì)跟蹤一年半或者兩年，在這期間用直接融資的方法進(jìn)行財(cái)務(wù)安排，給理性的財(cái)務(wù)安排留出很多時(shí)間。所以財(cái)務(wù)安排的一些方法要改變。第三，公司團(tuán)隊(duì)的組成、架構(gòu)方式和流程上要做一些變化。在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，不僅前臺(tái)這邊要整合好，比方整合所有的客戶資源，而且后臺(tái)的供給鏈要保證品質(zhì)。所以在這段時(shí)期，萬(wàn)通地產(chǎn)把客戶資源做了整合。后臺(tái)的供給鏈組成一個(gè)集中采購(gòu)的安排方法。這些都是因應(yīng)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境變化做的一些調(diào)整。至于具體的事情，我們?cè)诒本?、天津不斷增加新工程，十天以前我們?cè)谔旖蛴滞稑?biāo)了一塊土地，這樣使我們?cè)谔旖虻囊?guī)模有一個(gè)較大的增長(zhǎng)。在北京也在投標(biāo)一些工程，近期還會(huì)有進(jìn)展。所以從公司來(lái)說(shuō)，到目前為止，我們覺(jué)得這個(gè)環(huán)境的變化可以促進(jìn)企業(yè)的進(jìn)步，我們永遠(yuǎn)都是要著眼于環(huán)境的變化來(lái)改良企業(yè)，而不是去埋怨，更何況現(xiàn)在的宏觀調(diào)控總的方向是一個(gè)健康的調(diào)控方向，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，抑制過(guò)快的房?jī)r(jià)上漲，這些作為任何一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)來(lái)說(shuō)，在這樣的環(huán)境下都是更容易生存的。比方說(shuō)以前房?jī)r(jià)比擬不清楚，比方說(shuō)社會(huì)保障功能這局部，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租屋和高檔房都混在一起，消費(fèi)者混在一起，開(kāi)發(fā)商也混在一起，這樣市場(chǎng)非?；靵y，客戶也分得不清楚，這對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，作為市場(chǎng)的供給者、產(chǎn)品的提供者，也會(huì)誤判，這樣造成市場(chǎng)的過(guò)渡虛熱以后，造成蘿卜快了不洗泥，什么企業(yè)都做房地產(chǎn)，專(zhuān)業(yè)的能力就會(huì)被低估，誠(chéng)信的品質(zhì)被忽略，客戶的需求變化被放在次要的位置。萬(wàn)通從創(chuàng)業(yè)之初到現(xiàn)在就有自己的“反省日〞，我們每年9月13日都組織公司所有員工進(jìn)行“反省〞，所以一遇到這些事總是想自己，總是檢討自己，自己進(jìn)步了，掙了錢(qián)了，別人也不說(shuō)你。如果你老說(shuō)別人，又招人又惹人，萬(wàn)一掙錢(qián)了，別人也認(rèn)為是你不該掙的。我們老是“摧殘自己〞，掙了錢(qián)也是“摧殘自己〞的結(jié)果。比方繁榮時(shí)候賣(mài)產(chǎn)品，蕭條時(shí)候買(mǎi)土地，繁榮時(shí)候在郊區(qū)買(mǎi)地，蕭條時(shí)候在城區(qū)買(mǎi)地。我們按照這樣來(lái)判斷，原來(lái)就有一個(gè)投資方案的進(jìn)度，原來(lái)這個(gè)進(jìn)度可能更激進(jìn)，但總體來(lái)說(shuō)，你們會(huì)發(fā)現(xiàn)，在2004年以前，萬(wàn)通在市場(chǎng)上幾乎沒(méi)買(mǎi)地。為什么沒(méi)買(mǎi)？我們認(rèn)為是繁榮期，應(yīng)該賣(mài)房子，不買(mǎi)地。原來(lái)想周期波動(dòng)比現(xiàn)在大，原來(lái)想買(mǎi)十個(gè)的，現(xiàn)在可能買(mǎi)五個(gè)，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)又要放慢一點(diǎn)。就是對(duì)波動(dòng)周期不知道它是繼續(xù)往下還是往上，我們還要看?？傊畞?lái)說(shuō)，“反周期〞對(duì)于任何一個(gè)企業(yè)都很重要，我們是生存了14年的公司，在這14年的商業(yè)生涯當(dāng)中，經(jīng)過(guò)了兩次半的波動(dòng)，所以我們已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)兩次非常蕭條和泡沫的破滅，所以我們有切身體會(huì)應(yīng)對(duì)這個(gè)變化。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及房?jī)r(jià)狀況分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析。第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量和規(guī)模分析。企業(yè)是市場(chǎng)的主體，其數(shù)量的多少及分布狀況對(duì)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)狀況有重大影響。隨著住宅商品市場(chǎng)化改革，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始迅速開(kāi)展。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?1999-2021房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒?顯示，在企業(yè)數(shù)量上，1999～2021年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總體上呈現(xiàn)增加的趨勢(shì)，尤其是2003～2004年，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)幅度達(dá)60%；2004～2005年，房地產(chǎn)企業(yè)小幅減少；2005～2007年，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量繼續(xù)穩(wěn)步上升，2007年到達(dá)62518個(gè)；2021年，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量急劇增加到87562個(gè)，是1999年的3.4倍。從企業(yè)規(guī)模來(lái)看，雖然房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)收資本總量在不斷增加，但單個(gè)企業(yè)的實(shí)收資本金額依然很小，2021年企業(yè)平均實(shí)收資本為31477萬(wàn)元。2021年，房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)為1448335.55億元，平均每個(gè)企業(yè)資產(chǎn)為16540萬(wàn)元，單個(gè)企業(yè)的總資產(chǎn)金額仍很小?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體規(guī)模是較小的。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了城市居民住房需求。人均可支配收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響為正，反映了房?jī)r(jià)與居民收入呈正相關(guān)關(guān)系。當(dāng)居民有足夠的收入時(shí)，才能承受較高的房?jī)r(jià)，不然購(gòu)房意愿就不能變成現(xiàn)實(shí)的需求。

政策建議

適當(dāng)提高市場(chǎng)集中度。市場(chǎng)集中度是影響房地產(chǎn)商品價(jià)格最顯著的因素。因而，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度是調(diào)控房?jī)r(jià)的當(dāng)務(wù)之急。

為此，第一，提高房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入門(mén)檻。通過(guò)土地、信貸等政策規(guī)制，從源頭上減少開(kāi)發(fā)規(guī)模