涿州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告

涿州工程市場(chǎng)研究報(bào)告2021年7月涿州市概況涿州市地處河北省中部，保定市北部。市域東西橫距36.5公里，南北縱距25.5公里，全市土地總面積742平方公里。東鄰保定市的固安縣，距天津港160公里，南連高碑店，距保定78公里，距省會(huì)石家莊220公里，北與北京市大興縣、房山區(qū)毗鄰，距北京天安門公62公里，為首都北京的南大門。涿州是位于京津冀區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的中心位置；是北京都市圈的緊密層；是河北省“一線兩廂〞經(jīng)濟(jì)開展布局一線上的中間結(jié)點(diǎn)。城市概況：首都北京南大門涿州到北京現(xiàn)有107國(guó)道、京石高速路和京廣鐵路等多條高速、鐵路通道，2021年還將建成通車的京石高鐵將使得兩地時(shí)間本錢直降至12.5分鐘。

城市交通：國(guó)道、高速、鐵路、高鐵、地鐵房山線南延線、七環(huán)路將大大加速京涿一體化進(jìn)程京石高鐵房山即將啟動(dòng)地鐵房山線南延工程，將現(xiàn)有的房山線向南繼續(xù)延伸，從良鄉(xiāng)經(jīng)竇店直達(dá)琉璃河，將幾個(gè)重點(diǎn)園區(qū)和城鎮(zhèn)連接起來(lái)。屆時(shí)從涿州市中心北上約14公里即可搭乘地鐵房山線去往北京市各地。

琉璃河琉璃河涿州市距離涿州市中心14KM城市交通：國(guó)道、高速、鐵路、高鐵、地鐵房山線南延線、七環(huán)路將大大加速京涿一體化進(jìn)程涿〔涿州〕密〔密云〕高速、京〔北京〕白〔白溝〕連接線、廊〔廊坊〕淶〔淶水〕路、北京七環(huán)路的建成將會(huì)加速京涿一體化進(jìn)程。城市交通：國(guó)道、高速、鐵路、高鐵、地鐵房山線南延線、七環(huán)路將大大加速京涿一體化進(jìn)程北京以南的新城、旅游休閑勝地，北京的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散基地，為北京效勞的都市型農(nóng)業(yè)基地。涿州市確立了現(xiàn)代化中等城市和京郊生態(tài)新城的開展目標(biāo)。大北京都市圈的功能定位，有助于涿州產(chǎn)業(yè)環(huán)境的進(jìn)一步優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的進(jìn)一步提升，有助于吸引更多的北京客群，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速穩(wěn)健開展。涿州城市規(guī)劃城市定位：現(xiàn)代化中等城市、京郊生態(tài)新城、大北京都市圈依托城市西側(cè)、北側(cè)的河道以及改為內(nèi)河的原西關(guān)河，通過(guò)整治河道，增加兩岸綠地提升城市的環(huán)境品質(zhì)優(yōu)化城市景觀，表達(dá)濱河城市的特色。北延：向北延伸到拒馬河。在北部建設(shè)新行政中心，結(jié)合軌道交通客運(yùn)站的建設(shè)，形成全市公共效勞設(shè)施中心。將沿107國(guó)道的南拒馬河適當(dāng)向西推出1公里左右，外遷107國(guó)道，使原107國(guó)道成為城市道路。涿州城區(qū)跨過(guò)京石高速公路向東開展東拓北延適當(dāng)西展濱河城市城市開展戰(zhàn)略：東拓北延、適當(dāng)西展、濱河城市兩心：北部全市公共中心、西部老城區(qū)副中心。兩軸：南北向的玫瑰大街開展走廊、東西向的范陽(yáng)路開展走廊。四片：老城片區(qū)、城南片區(qū)、城北片區(qū)、城東片區(qū)玫瑰大街開展走廊全市公共中心老城區(qū)副中心范陽(yáng)路開展走廊城市總體布局：兩心、兩軸、四片，綠色環(huán)繞河濱城生態(tài)旅游觀光帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展帶綠色產(chǎn)品生產(chǎn)帶城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：北部的生態(tài)旅游觀光帶、西部的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開展帶和南部的綠色產(chǎn)品生產(chǎn)帶新政府的遷移對(duì)北部地區(qū)的開展有著重大的意義政府新區(qū)輻射范圍上念頭村范蓮鄧村新政府遷移：由于城市南部開展受阻以及大北京概念影響，涿州市的行政中心逐漸遷移到北部區(qū)域總部基地：僅2021年全市26個(gè)個(gè)省市重點(diǎn)工程中就有19個(gè)是“國(guó)〞字號(hào)或來(lái)自京津的投資工程，總投資達(dá)149.6億元總投資9.53億元的中國(guó)石油集團(tuán)東方地球物理科技園區(qū)地球物理研究中心和總投資13.68億元高性能計(jì)算機(jī)中心工程等大批高科技工程落戶涿州。該公司陸上勘探市場(chǎng)份額居全球第一位，綜合實(shí)力位居全球物探公司第四位，年收入達(dá)百億元以上。工程建成后，將成為亞洲最大、速度最快數(shù)據(jù)處理中心。隨著北京鋼鐵研究總院、北京航天賽德科技公司紛紛把總部或生產(chǎn)基地放在涿州，涿州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到了進(jìn)一步優(yōu)化，根本形成了電子信息、新型材料、整車及汽車零部件、現(xiàn)代機(jī)械制造與加工四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)格局，已開展成京南最具開展?jié)摿Φ囊蛔F(xiàn)代化“投資之城〞。涿州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查城區(qū)分布：涿州由老城區(qū)、政府新區(qū)、開發(fā)區(qū)、北部生態(tài)新區(qū)等四個(gè)主要片區(qū)組成，本案地塊位于北部生態(tài)新區(qū)內(nèi)涿州站上念頭村范蓮鄧村范陽(yáng)路華陽(yáng)路京石高速107國(guó)道華泰豪庭涿州中心城名流涿郡東區(qū)東興街匯元四季橙城上城凱旋門金陽(yáng)瑞景北二環(huán)紫荊尚城金竹首府北部生態(tài)新區(qū)政府新區(qū)老城區(qū)開發(fā)區(qū)區(qū)域報(bào)價(jià)6500-7000元/㎡區(qū)域報(bào)價(jià)6800-7700元/㎡區(qū)域報(bào)價(jià)6500-7400元/㎡區(qū)域報(bào)價(jià)7000元/㎡項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱金陽(yáng)瑞景所在板塊北部生態(tài)新區(qū)售樓處電盤地址涿州大石橋917飛達(dá)站物業(yè)類型住宅開盤日期2011-03-19交房時(shí)間2013年9月戶型面積60-120㎡工程進(jìn)度正負(fù)零開發(fā)商保定金陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售代理自銷物業(yè)管理保定金陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬物業(yè)公司產(chǎn)品綜覽總建筑面積7.5萬(wàn)平米總規(guī)劃戶數(shù)-容積率3.0綠化率40%總占地面積21000平米建筑形態(tài)高層板樓裝修情況毛坯物業(yè)管理費(fèi)1.2-1.8元·平米/月外立面情況涂料園林風(fēng)格簡(jiǎn)約風(fēng)格營(yíng)銷推廣銷售報(bào)價(jià)6500最高價(jià)-營(yíng)銷活動(dòng)路邊道旗、報(bào)廣、傳單金陽(yáng)瑞景：距離地鐵房山線南延線最近，僅10KM，生態(tài)居住區(qū)北部生態(tài)居住區(qū)93.2㎡兩室兩廳一衛(wèi)125.2㎡三室兩廳兩衛(wèi)金陽(yáng)瑞景：格局方正，使用率高，戶型偏大

工程印象：占據(jù)優(yōu)越交通優(yōu)勢(shì)，臨近生態(tài)居住區(qū)，工程自身價(jià)值較高，但營(yíng)銷力度缺乏，在產(chǎn)品和開發(fā)節(jié)奏上略顯稚嫩。項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱城上城所在板塊北部生態(tài)新區(qū)售樓處電盤地址涿州市107國(guó)道大石橋北100米物業(yè)類型住宅開盤日期2011.3交房時(shí)間2012-12戶型面積50-120㎡工程進(jìn)度正負(fù)零開發(fā)商鵬渤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理自銷物業(yè)管理鵬潤(rùn)物業(yè)管理產(chǎn)品綜覽總建筑面積48萬(wàn)平米總規(guī)劃戶數(shù)5000容積率2.3綠化率66.8%總占地面積20萬(wàn)平米建筑形態(tài)高層板樓裝修情況毛坯物業(yè)管理費(fèi)1.2元·平米/月外立面情況涂料園林風(fēng)格簡(jiǎn)約風(fēng)格營(yíng)銷推廣銷售報(bào)價(jià)7000最高價(jià)-營(yíng)銷活動(dòng)路邊道旗、報(bào)廣、傳單大北京城上城：臨近拒馬河，生態(tài)環(huán)境好，大型樓盤，大范圍推廣北部生態(tài)居住區(qū)50㎡一室一廳一衛(wèi)80㎡三室一廳一衛(wèi)大北京城上城：格局方正，使用率高

工程印象：占據(jù)優(yōu)越交通優(yōu)勢(shì)，臨近生態(tài)居住區(qū)，擁有完善配套，小學(xué)，幼兒園，健身中心，是涿州少有的大型樓盤，營(yíng)銷力度較大，初期銷售速度較快。項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱凱旋門所在板塊城北售樓處電盤地址涿州市文化廣場(chǎng)物業(yè)類型住宅開盤日期2011.3交房時(shí)間2011-12戶型面積50-120㎡工程進(jìn)度正負(fù)零開發(fā)商鴻盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理自銷物業(yè)管理鴻盛物業(yè)產(chǎn)品綜覽總建筑面積50萬(wàn)平米總規(guī)劃戶數(shù)4000容積率3.04綠化率40%總占地面積18萬(wàn)平米建筑形態(tài)小高層、板樓裝修情況毛坯物業(yè)管理費(fèi)1.5元·平米/月外立面情況涂料園林風(fēng)格簡(jiǎn)約風(fēng)格營(yíng)銷推廣銷售報(bào)價(jià)7800最高價(jià)-營(yíng)銷活動(dòng)路邊道旗、報(bào)廣、傳單凱旋門：政府新區(qū)歐式大盤，售價(jià)較高政府新區(qū)65.9㎡兩室兩廳一衛(wèi)71.69㎡三室兩廳兩衛(wèi)凱旋門：歐式風(fēng)格品質(zhì)感較高，觀景陽(yáng)臺(tái)，戶型在涿州市最為新穎

工程印象：涿州市內(nèi)的大型樓盤，少有的歐式建筑風(fēng)格，在眾多樓盤中標(biāo)新立異，實(shí)施效果較好。但建成的成品樓座品質(zhì)較差，預(yù)計(jì)后續(xù)上漲空間較小項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱名流·涿郡東區(qū)所在板塊城北售樓處電盤地址涿州北二環(huán)與平安大街交匯處物業(yè)類型住宅開盤日期2011.5交房時(shí)間2012-12戶型面積88-125㎡工程進(jìn)度正負(fù)零開發(fā)商涿州遠(yuǎn)方名流房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理自銷物業(yè)管理名流物業(yè)管理有限公司產(chǎn)品綜覽總建筑面積62萬(wàn)平米總規(guī)劃戶數(shù)4880容積率3.30綠化率40%總占地面積16萬(wàn)平米建筑形態(tài)板塔結(jié)合裝修情況毛坯物業(yè)管理費(fèi)1.2元·平米/月外立面情況涂料園林風(fēng)格簡(jiǎn)約風(fēng)格營(yíng)銷推廣銷售報(bào)價(jià)6900最高價(jià)-營(yíng)銷活動(dòng)路邊道旗、報(bào)廣、傳單名流涿郡東區(qū)：區(qū)域知名開發(fā)商，涿州在售最大樓盤，新市政廣場(chǎng)北側(cè)，地中海風(fēng)情山水城政府新區(qū)85㎡兩室兩廳一衛(wèi)89.3㎡兩室兩廳一衛(wèi)名流·涿郡東區(qū)：格局方正，使用率高

工程印象：涿州市內(nèi)最大樓盤，臨近新市政廣場(chǎng)，生活配套完善，是涿州市具有較高潛力的樓盤。項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱中心城所在板塊城北售樓處電盤地址新市政廣場(chǎng)地下一層物業(yè)類型商業(yè)開盤日期2011.5交房時(shí)間-戶型面積10-90㎡工程進(jìn)度-開發(fā)商河北碧水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理九尊地產(chǎn)物業(yè)管理待定產(chǎn)品綜覽總建筑面積58000平米總規(guī)劃戶數(shù)495容積率-綠化率-總占地面積5萬(wàn)平米建筑形態(tài)板塔結(jié)合裝修情況毛坯物業(yè)管理費(fèi)1.2元·平米/月外立面情況營(yíng)銷推廣銷售報(bào)價(jià)2-2.3萬(wàn)（總價(jià)直接減去返租的24%）營(yíng)銷活動(dòng)路邊道旗、報(bào)廣、傳單涿州中心城：新市政廣場(chǎng)地下大型商業(yè)工程，按每年8%返租三年，統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)政府新區(qū)項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱華泰豪庭所在板塊朝陽(yáng)路售樓處電盤地址涿州市政法街與朝陽(yáng)路交匯處往東50米物業(yè)類型住宅開盤日期未定交房時(shí)間2012年9月戶型面積45-115㎡工程進(jìn)度正負(fù)零開發(fā)商涿州市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理自銷物業(yè)管理華泰物業(yè)服務(wù)有限公司產(chǎn)品綜覽總建筑面積9萬(wàn)平米總規(guī)劃戶數(shù)340容積率2.0綠化率30%總占地面積45000平米建筑形態(tài)塔樓裝修情況毛坯物業(yè)管理費(fèi)1.5-1.8元·平米/月外立面情況涂料園林風(fēng)格簡(jiǎn)約風(fēng)格營(yíng)銷推廣銷售報(bào)價(jià)7000最高價(jià)-營(yíng)銷活動(dòng)路邊道旗、報(bào)廣、傳單華泰豪庭：買房送地下室、小戶型工程，酒店式物業(yè)效勞老城區(qū)50㎡左右一室一廳一衛(wèi)華泰豪庭：戶型多為方正格局，沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，舒適度相對(duì)較差

85㎡左右兩室兩廳一衛(wèi)工程印象：小戶型產(chǎn)品工程，買房送地下室，酒店式物業(yè)效勞為工程賣點(diǎn)，產(chǎn)品略顯缺乏項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱匯元·四季橙所在板塊范陽(yáng)路售樓處電盤地址涿州文化廣場(chǎng)南800米（東興南街）路西物業(yè)類型住宅開盤日期待定交房時(shí)間待定戶型面積49-120㎡工程進(jìn)度動(dòng)工開發(fā)商涿州市鑫昊匯元集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理自銷物業(yè)管理涿州市時(shí)代匯元物業(yè)服務(wù)有限公司產(chǎn)品綜覽總建筑面積15萬(wàn)平米總規(guī)劃戶數(shù)-容積率2.75綠化率35%總占地面積47000平米建筑形態(tài)板樓、塔樓裝修情況毛坯物業(yè)管理費(fèi)1.2-1.8元·平米/月外立面情況涂料園林風(fēng)格簡(jiǎn)約風(fēng)格營(yíng)銷推廣銷售報(bào)價(jià)7000最高價(jià)-營(yíng)銷活動(dòng)路邊道旗、報(bào)廣、傳單匯元四季橙：區(qū)域知名開發(fā)商，臨近京廣鐵路涿州站，小戶型工程老城區(qū)63㎡一室兩廳一衛(wèi)匯元·四季橙：格局方正，使用率高

工程印象：小戶型工程，產(chǎn)品一般，營(yíng)銷力度較大項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱紫荊尚城所在板塊華陽(yáng)路售樓處電盤地址涿州市華陽(yáng)中路143號(hào)（紫荊小區(qū)附近）物業(yè)類型住宅開盤日期2010.10交房時(shí)間2011-12戶型面積100-180㎡工程進(jìn)度已封頂開發(fā)商涿州方圓天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理自銷物業(yè)管理未定產(chǎn)品綜覽總建筑面積3萬(wàn)平米總規(guī)劃戶數(shù)189容積率1.51綠化率33%總占地面積3萬(wàn)平米建筑形態(tài)高層板塔裝修情況毛坯物業(yè)管理費(fèi)1.2元·平米/月外立面情況涂料園林風(fēng)格簡(jiǎn)約風(fēng)格營(yíng)銷推廣銷售報(bào)價(jià)6500最高價(jià)-營(yíng)銷活動(dòng)報(bào)廣紫荊尚城：小型樓盤，大面積產(chǎn)品，銷售相當(dāng)較低老城區(qū)100㎡三室兩廳一衛(wèi)175.29㎡三室兩廳兩衛(wèi)紫荊尚城：格局方正，使用率高

工程印象：面積較大，單價(jià)較低，戶型格局一般項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱金竹首府所在板塊城南售樓處電盤地址涿州范陽(yáng)東路天下第一州牌樓南側(cè)物業(yè)類型住宅開盤日期2010.9交房時(shí)間2011-12戶型面積76-120㎡工程進(jìn)度接近封頂開發(fā)商涿州金利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理自銷物業(yè)管理涿州金利服務(wù)有限公司產(chǎn)品綜覽總建筑面積14萬(wàn)平米總規(guī)劃戶數(shù)1046容積率3.42綠化率47%總占地面積50000平米建筑形態(tài)板樓、板塔結(jié)合裝修情況毛坯物業(yè)管理費(fèi)1.2-1.8元·平米/月外立面情況涂料園林風(fēng)格簡(jiǎn)約風(fēng)格營(yíng)銷推廣銷售報(bào)價(jià)7000最高價(jià)-營(yíng)銷活動(dòng)路邊道旗、報(bào)廣、傳單金竹首府：中型樓盤，人車分流開發(fā)區(qū)121.9㎡三室兩廳一衛(wèi)113.43㎡三室兩廳一衛(wèi)金竹首府：格局方正，使用率高

工程印象：景觀設(shè)計(jì)較好，采用人車分流，戶型為全景戶型在售工程情況綜合分析案名片區(qū)規(guī)模（㎡）容積率綠化率建筑風(fēng)格面積區(qū)間（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）金陽(yáng)瑞景北部生態(tài)區(qū)7.5萬(wàn)3.040%現(xiàn)代風(fēng)格60-1206500大北京城上城48萬(wàn)2.366.8%現(xiàn)代風(fēng)格50-1207000凱旋門政府新區(qū)50萬(wàn)3.0440%歐式風(fēng)格50-1207800名流·涿郡東區(qū)62萬(wàn)3.340%現(xiàn)代風(fēng)格88-1256900華泰豪庭老城區(qū)9萬(wàn)2.030%現(xiàn)代風(fēng)格45-1157000匯元·四季橙15萬(wàn)2.7535%現(xiàn)代風(fēng)格49-1207000紫荊尚城3萬(wàn)1.5133%現(xiàn)代風(fēng)格100-1806500金竹首府開發(fā)區(qū)14萬(wàn)3.42

47%現(xiàn)代風(fēng)格76-120

7000涿州市城市北部的開展空間和提升價(jià)值加大，大型樓盤主要集中在北部生態(tài)區(qū)及政府新區(qū)；涿州市內(nèi)在售樓盤的容積率普遍較高，產(chǎn)品多以兩梯四戶的高層板樓為主；建筑風(fēng)格主要以現(xiàn)代風(fēng)格為主，在建筑品質(zhì)上有較高提升空間；涿州市內(nèi)戶型產(chǎn)品面積主要以小面積戶型為主，但戶型的細(xì)節(jié)把握普遍較低；涿州市內(nèi)房屋售價(jià)主要集中在6500-7000的范圍內(nèi)，凱旋門的售價(jià)最高，均價(jià)到達(dá)7800元/㎡?？蛻舴治觯罕本┛蛻舻臄?shù)量占到總數(shù)的50%以上，涿州本地客戶占到10%左右涿州市戶籍人口到達(dá)65萬(wàn)人，其中城區(qū)人口23萬(wàn)人，其自身市場(chǎng)容量很小，但由于涿州市內(nèi)有大量國(guó)企總部，城市人口增長(zhǎng)速度較快，原本在北京工作的居民，逐漸遷徙到涿州市內(nèi)；涿州市內(nèi)大北京概念的逐漸成型使得北京投資客戶逐漸涌入涿州房地產(chǎn)市場(chǎng)；涿州市內(nèi)本地客戶主要以舊城舊村改造為主，購(gòu)置新住房的需求較??；營(yíng)銷方式：路邊道旗、傳單、戶外廣告、報(bào)廣、推廣范圍延伸到了北京市區(qū)涿州市房地產(chǎn)工程的營(yíng)銷力度較大，營(yíng)銷輻射面延伸到了北京市區(qū)內(nèi)，華美式營(yíng)銷模式在涿州市房地產(chǎn)工程中最為常見；由于近期市場(chǎng)熱度不高，各類營(yíng)銷活動(dòng)也頻頻登上涿州市場(chǎng)，如看房送紅酒等；涿州市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)涿州市憑借著大北京概念，S5號(hào)城鐵的建站，在2021-2021年市場(chǎng)持續(xù)火爆，但由于嚴(yán)厲政策影響，目前市場(chǎng)熱度急劇下降；涿州市內(nèi)樓盤的開發(fā)水平還處于較低水平，戶型產(chǎn)品的舒適性不高，建筑風(fēng)格的品質(zhì)感不強(qiáng)，主要的開發(fā)力度都集中在營(yíng)銷推廣上，大都采用華美式營(yíng)銷模式；涿州市內(nèi)購(gòu)房客戶主要以在北京工作的客戶為主，涿州本地客戶的比例僅為總數(shù)的一成；由于涿州市內(nèi)大局部的地塊都屬于舊村改造，所以為了提