烏魯木齊市房地產(chǎn)市場研究報告下課件

第三部分

烏魯木齊市重點區(qū)域市場發(fā)展前景1-3.1天山區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展研究3.2沙依巴克區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展研究3.3新市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展研究3.4水磨溝區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展研究3.5頭屯河區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展研究3.6米東區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展研究3.7達坂城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展研究3.8烏魯木齊縣房地產(chǎn)市場發(fā)展研究2-3.1天山區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展研究

1、區(qū)域概況

天山區(qū)位于烏魯木齊市東南部，轄區(qū)總面積200平方千米，另有草場2.32萬公頃，內(nèi)有漢、哈、維吾爾等44個民族55.01萬人，約占全區(qū)人口1/4。轄區(qū)駐有自治區(qū)黨、政、軍和新疆生產(chǎn)建設兵團的首腦機關，是烏魯木齊市的政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育、金融中心。3.1.1區(qū)域市場3-2、人口組成3、財政收入及支出總戶數(shù)（萬戶）總?cè)藬?shù)（萬人）非農(nóng)業(yè)人口（萬人）少數(shù)民族人口（萬人）2008年16.635445.2618.182009年17.1455.0145.7219.682009年財政收入比上年增加1.07%；財政支出比上年增加20.78%4-4、社會消費品零售總額2009年天山區(qū)社會消費總額124.48億元，比上年增加了8.95%。5-3.1.2區(qū)位條件分析1）交通條件分析天山區(qū)有蘭新鐵路、312國道縱貫南北，城區(qū)主次干道阡陌縱橫，公共交通四通八達。2）教育醫(yī)療條件分析

天山區(qū)擁有多家醫(yī)療機構(gòu)，自治區(qū)人民醫(yī)院、自治區(qū)中醫(yī)院、南門中醫(yī)院、兒童醫(yī)院、友誼醫(yī)院等醫(yī)療機構(gòu)417家，三家等醫(yī)院2所。類別個數(shù)名稱幼兒園40小學37實驗小學，兵二中附小，第一小學，第二小學，第五小學，第九小學等中學27烏魯木齊第一中學烏魯木齊八一中學，新疆實驗中學，新疆兵團二中，烏魯木齊第八中學等大學新疆大學，教育學院等6-3）景觀條件分析

天山區(qū)旅游資源豐富，集中了革命烈士陵園、西路軍舊址、等革命遺址，還擁有二道橋民俗一條街、燕兒窩景區(qū)等景觀資源。7-3.1.3商品房市場分析1、供求分析2009年，1-12月天山區(qū)商品房的整體供求比1：0.66，略顯供過于求，供應量較少，共4661套；商品房成交40.66萬平方米，共4311套。8-2、商品住宅價格分析

天山區(qū)2009年全年多層成交均價3435元/㎡，小高層4744元/㎡，高層5319元/㎡；多層和小高層住宅價格呈現(xiàn)緩慢上漲態(tài)勢，2009年1月分別上漲了10.09%和20.59%。9-3.1.4住宅市場分析產(chǎn)品分析

2009年住宅供應31.35萬平方米中，多層9.09萬平方米，占總面積的29%；小高層3.56萬平方米，占11%；高層18.7萬平方米，占60%。10-3.2沙依巴克區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展研究

1、區(qū)域概況沙依巴克區(qū)位于烏魯木齊市河灘公路以西，東隔河灘公路與天山區(qū)、水磨溝區(qū)毗鄰，西臨一零四團與頭屯河區(qū)向望，南起烏拉泊與烏魯木齊縣接壤，北至新醫(yī)路與新市區(qū)為鄰，總面積422.5平方千米，城區(qū)面積25平方千米，區(qū)轄八一、友好南路、友好北路、西山、揚子江路、長江路、和田街、爐院街、雅瑪里克山、紅廟子10個街道辦事處，全區(qū)117個社區(qū)居委會，2009年末全區(qū)總?cè)丝?2.49人

3.2.1區(qū)域市場11-2、人口組成3、2008-2009年財政收入及支出總戶數(shù)（萬戶）總?cè)藬?shù)（萬人）非農(nóng)業(yè)人口（萬人）少數(shù)民族人口（萬人）2008年16.8951.4643.3712.742009年17.1452.4943.8712.342009年財政收入比上年增加12.25%；財政支出比上年增加28.73%12-3、社會消費品零售總額2009年沙依巴克區(qū)社會消費總額124.27億元，比上年增加了11.82%。13-3.2.2區(qū)位市場分析1）交通條件分析沙依巴克區(qū)交通便利，通訊發(fā)達，得天獨厚的地緣、地理環(huán)境使沙區(qū)具備了優(yōu)越的經(jīng)濟發(fā)展條件，歐亞大陸橋的蘭新鐵路與南北疆鐵路橫貫城區(qū)，312國道、216國道、吐烏大高速、烏奎高速與通往南北疆各地的公路及市區(qū)道路縱橫交錯，形成了鐵路線、國道線、公路線四通八達的交通網(wǎng)絡。14-2）教育醫(yī)療條件分析沙依巴克區(qū)擁有比較完整的幼兒教育、基礎教育、高等教育、職業(yè)教育、成人教育體系。有新疆師范大學、新疆工學院、新疆石油學院、新疆農(nóng)業(yè)大學等高等院校5所，中等專業(yè)學校4所，普通中學25所，小學27所。轄區(qū)有自治區(qū)中醫(yī)院、自治區(qū)郵電醫(yī)院、市中醫(yī)院、軍區(qū)總醫(yī)院等大型醫(yī)院16家。類別個數(shù)名稱幼兒園52婦聯(lián)幼兒園等小學25第三小學，第六小學，第十六小學等中學27烏魯木齊第三中學，烏魯木齊四中學，烏魯木齊第十中學，34中學，41中學等大學5新疆師范大學，新疆石油學院，新疆農(nóng)業(yè)大學等15-3）景觀條件分析區(qū)內(nèi)擁有一號冰川、雅瑪里克山、人民公園、兒童公園、人民會堂、自治區(qū)博物館、地質(zhì)礦產(chǎn)陳列館、國際博覽中心、紅廟子道觀、五一夜市、公園酒吧街等景觀資源。16-3.2.3商品房市場分析1、供求關系分析

2009年1-12月沙依巴克區(qū)商品房的整體供求比為1：0.79，供過于求，主要原因是年底大量新增供應所致。17-2、商品住房價格分析

2009年沙依巴克區(qū)多層成交均價3262元/㎡，小高層5046元/㎡，高層4989元/㎡；多層呈逐步上漲態(tài)勢，小高層、高層均價波動較大。18-3.2.4住宅市場分析產(chǎn)品分析

2009年供應的100.14萬平方米住宅中，多層66.54萬平方米，占總面積的66%；小高層4.48萬平方米，占5%；高層28.22萬平方米，占28%；別墅占1%。19-3.3新市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展研究

1、區(qū)域概況新市區(qū)位于烏魯木齊市西北部，東以河灘路中心線為界，與水磨溝區(qū)、米東區(qū)相鄰，西以烏魯木齊北站三路為界與頭屯河區(qū)相接，南以新醫(yī)路中心線為界與沙區(qū)相連，北以古牧地鎮(zhèn)二村水渠至沙廠北線路至高速公路、五一農(nóng)場、烏昌公路、中心線為界與米東區(qū)烏魯木齊縣，頭屯河區(qū)接壤，總面積143平方千米，全區(qū)總?cè)丝?1.82萬人。3.3.1區(qū)域市場20-2、人口組成3、2008-2009年財政收入及支出總戶數(shù)（萬戶）總?cè)藬?shù)（萬人）非農(nóng)業(yè)人口（萬人）少數(shù)民族人口（萬人）2008年15.8751.3738.449.12009年16.4151.8239.189.822009年財政收入比上年增加15.28%；財政支出比上年增加24.97%21-3、社會消費品零售總額2009年新市區(qū)社會消費總額78.80億元，比上年增加了14.52%。22-3.3.2區(qū)位市場分析1）交通條件分析

新市區(qū)是烏魯木齊市通往北疆各地的門戶，是新疆空中交通的中心，境內(nèi)有全國五大門戶機場之一的烏魯木齊國際機場。三橫四縱的道路網(wǎng)使新市區(qū)交通便利快捷。目前蘇州路的西延、天津路的北延、北京路北延、銀川路的拓寬都將給新市區(qū)的交通更加便利。2）教育醫(yī)療條件分析

類別個數(shù)名稱幼兒園小學10第三十五小學，第三十六小學，第六十小學等中學33烏魯木齊第九中學，烏魯木齊二十九中學，烏魯木齊第三十七中學等大學財經(jīng)大學，23-3.3.3商品房市場分析1、供求關系分析

2009年1-12月新市區(qū)商品房的整體供求比為1：1.33，顯然供不應求。本年度，新市區(qū)商品房供應204.7萬平方米，共21318套；成交271.25萬平方米，共28191套。24-2、商品住房價格分析

2009年新市區(qū)多層成交均價3079元/㎡，小高層3888元/㎡，高層4474元/㎡；多層和小高層價格呈緩慢上漲態(tài)勢，2009年12月底的成交價格分別為3541/㎡和4371/㎡，相比2009年1月分別上漲了22.74%和21.18%。25-3.3.4住宅市場分析產(chǎn)品分析

2009年供應的172.25萬平方米住宅中，多層92.03萬平方米，占總面積的53；小高層28.67萬平方米，占17%；高層48萬平方米，占28%；別墅占2%。26-3.4水磨溝區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展研究

1、區(qū)域概況位于烏魯木齊市東北部，南以紅山為界與天山區(qū)相連，西以河灘路為界與沙依巴克區(qū)及新市區(qū)為鄰，北面與東面和米東區(qū)接壤，總面積277.56平方千米，轄8個街道辦事處。全區(qū)29個民族，總?cè)丝?61992人。3.4.1區(qū)域市場27-2、人口組成3、2008-2009年財政收入及支出總戶數(shù)（萬戶）總?cè)藬?shù)（萬人）非農(nóng)業(yè)人口（萬人）少數(shù)民族人口（萬人）2008年8.2724.4317.54.152009年9.0426.2517.934.22009年財政收入比上年增加15.58%；財政支出比上年增加25.68%28-3.4.2區(qū)位市場分析1）交通條件分析水磨溝區(qū)地處烏魯木齊市中心，也是烏魯木齊市人民政府所在地，道路寬闊、交通縱橫。

29-2）教育醫(yī)療條件分析區(qū)內(nèi)有各類學校75所教職工人數(shù)2075人，其中小學17所，中學13所，幼兒園45所，全年投入教育經(jīng)費1.4億。全區(qū)共有醫(yī)療機構(gòu)228家三級甲等醫(yī)院一所，社區(qū)衛(wèi)生服務站26個。

類別個數(shù)名稱幼兒園45小學17第八小學，第三十九小學，第四十一小學等中學13烏魯木齊第十九中學，烏魯木齊三十一中學，烏魯木齊第三十二中學等大學紡織學院30-3）景觀條件分析磨溝風景區(qū)位于烏魯木齊市區(qū)東北郊5公里處，水磨溝河從中穿流而過。兩岸古木婆娑，泉流噴涌。古廟、亭臺點綴其間.南湖市民廣場以及烏魯木齊的象征——紅山均坐落在水磨溝區(qū)，是自然風光與人文景觀有機結(jié)合的區(qū)域。31-3.4.3商品房市場分析1、供求關系分析

2009年水磨溝區(qū)商品房的整體供求比為1：0.92，供求關系趨于平衡。水磨溝區(qū)2009年商品房供應62.9萬平方米，共5148套；成交57.62萬平方米，共5668套。32-3.4.4住宅市場分析產(chǎn)品分析

2009年1-12月水磨溝區(qū)供應的53.65萬平方米住宅中，多層33.12萬平方米，占總面積的62%，小高層2.72萬平方米，占5%，高層11.87萬平方米，占22%，別墅5.94萬平方米，占11%。33-3.5頭屯河區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展研究

1、區(qū)域概況頭屯河區(qū)位于烏魯木齊市西郊。東鄰新市區(qū)，西至昌吉，南靠天山北麓，北與烏魯木齊縣接壤。全區(qū)總面積276平方千米，總?cè)丝?3.74萬人3.5.1區(qū)域市場34-2、人口組成總戶數(shù)（萬戶）總?cè)藬?shù)（萬人）非農(nóng)業(yè)人口（萬人）少數(shù)民族人口（萬人）2008年4.8513.211.383.512009年4.9413.7411.823.93、財政收入及支出2009年財政收入比上年增加20.22%；財政支出比上年增加20.27%35-4、社會消費品零售總額2009年頭屯河區(qū)社會消費總額4.50億元，比上年增加了11.39%36-2）教育醫(yī)療條件分析區(qū)內(nèi)有各類學所，其中小學9所，中學9所，幼兒園11所。全區(qū)共有醫(yī)療機構(gòu)47家，醫(yī)院2所。

類別個數(shù)名稱幼兒園11小學7第七十八小學，第八十三小學，第八十一小學，第八十五小學等中學4烏魯木齊第五十七中學，烏魯木齊七十四中學，烏魯木齊第九十二中學等大學37-3.5.3商品房市場分析38-3.5.4住宅市場分析39-3.6米東區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展研究

1、區(qū)域概況米東區(qū)2007年6月經(jīng)國務院批準成立，轄區(qū)面積3407.42平方公里，人口30萬，是個以工業(yè)經(jīng)濟為主導的城市新市區(qū)和人居新區(qū)。米東區(qū)作為新疆維吾爾自治區(qū)黨委，政府實施烏昌一體化的“試驗田”和“啟動區(qū)”其發(fā)展定位是：建設“一個副中心，兩個基地，三個產(chǎn)業(yè)區(qū)”。3.6.1區(qū)域市場40-3.6.2區(qū)位市場分析1）交通條件分析米東區(qū)地處烏魯木齊市經(jīng)濟圈，地理位置優(yōu)越，交通十分便利，216國道、吐烏大高等級公路和111省道、102省道縱貫全境，鐵路專用線穿越區(qū)境。距烏魯木齊國際機場7公里，距全疆最大的列車編組站-火車西站8公里，距全疆最的貨物儲運站-火車北站10公里。12路公交線橫貫工業(yè)區(qū)，6路中巴車從工業(yè)區(qū)門前通過，為工業(yè)區(qū)到市區(qū)提供了便利的交通。

2）教育醫(yī)療條件分析

類別個數(shù)名稱幼兒園32小學23第七十一小學，第八十三小學，第八十一小學，第八十五小學等中學15烏魯木齊第五十七中學，烏魯木齊七十四中學，烏魯木齊第九十二中學等大學41-2、人口組成總戶數(shù)（萬戶）總?cè)藬?shù)（萬人）非農(nóng)業(yè)人口（萬人）少數(shù)民族人口（萬人）2008年8.7828.0415.368.862009年8.9227.9915.058.983、財政收入及支出2009年財政收入比上年增加1.81%；財政支出比上年減少0.75%42-4、社會消費品零售總額2009年米東區(qū)社會消費總額16.84億元，比上年增加了14.48%。43-3）景觀條件分析米東區(qū)稻菽萬頃兼有江南水鄉(xiāng)的韻味，田園風光極為誘人，由著名的哈熊夠風景區(qū)，東道海子沙漠風光旅游區(qū)，峽門子旅游區(qū)和獨山子巖畫，自治區(qū)級公園天山森林公園，此外還有天地園農(nóng)莊、紅光山文化旅游園和石人子溝景區(qū)。44-3.6.3商品房市場分析45-3.6.4住宅市場分析46-3.7達坂城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展研究

1、區(qū)域概況達阪城區(qū)成立于2002年4月，轄區(qū)面積4758.6平方千米，區(qū)境西臨天山區(qū)和烏魯木齊縣，東南與吐魯番市、托克遜縣交界，北接昌吉州阜康市、吉木薩爾縣，蘭新鐵路、312國道和吐-烏-大高等級公路穿越境區(qū)，是聯(lián)系南北疆和疆內(nèi)外的咽喉之地。全區(qū)總?cè)丝?.52萬人。3.7.1區(qū)域市場47-2、人口組成總戶數(shù)（萬戶）總?cè)藬?shù)（萬人）非農(nóng)業(yè)人口（萬人）少數(shù)民族人口（萬人）2008年1.484.441.972.212009年1.514.581.972.353、財政收入及支出2009年財政收入比上年增加90.73%；財政支出比上年增加66.27%48-4、社會消費品零售總額2009年達坂城區(qū)社會消費總額0.64億元，比上年增加了12.28%49-3.7.2區(qū)位市場分析1）交通條件分析達坂城區(qū)是聯(lián)系南北疆的和區(qū)內(nèi)的咽喉要道，蘭新鐵路、吐烏大高等級公路穿境而過。2）教育醫(yī)療條件分析區(qū)內(nèi)共有醫(yī)療機構(gòu)9家，醫(yī)院9家，各類學校

類別個數(shù)名稱幼兒園3小學9柴窩鋪林場小學中學5達坂城中學，九十三中學，五十五中學等大學50-3）景觀條件分析白水鎮(zhèn)、鹽湖、柴窩堡湖，以及新疆天山野生動物園等今年達坂城區(qū)計劃在達坂城區(qū)312兩側(cè)、烽火臺附近、北戈壁植樹造林8000畝，目前已經(jīng)完成了4000畝的植樹造林任務。51-3.7.3商品房市場分析52-3.7.4住宅市場分析53-3.8烏魯木齊縣房地產(chǎn)市場發(fā)展研究

1、區(qū)域概況烏魯木齊縣地處天山北麓、準噶爾盆地南緣。東與達坂城區(qū)相鄰，南與托克遜縣、和靜相接，西與昌吉相依，北與五家渠市、米東區(qū)相連，中與天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、頭屯河區(qū)相交。烏魯木齊縣轄2鎮(zhèn)、7鄉(xiāng)，2009年底全區(qū)總?cè)丝?.31萬。3.8.1區(qū)域市場54-2、人口組成總戶數(shù)（萬戶）總?cè)藬?shù)（萬人）非農(nóng)業(yè)人口（萬人）少數(shù)民族人口（萬人）2008年2.869.111.24.962009年2.969.