南京城東麒麟板塊競(jìng)爭(zhēng)

區(qū)域市場(chǎng)1、光華路片區(qū)板塊能級(jí)現(xiàn)狀★★★★★★★★★★★★★

★板塊特征3、麒麟片區(qū)2、紫金山片區(qū)麒麟片區(qū)屬于新興板塊，在配套及人氣上明顯不足，與傳統(tǒng)的城東兩大板塊有一定差距開(kāi)發(fā)較早，居住氛圍濃厚/繁華/稀缺湖景資源/配套完備主城核心主城稀缺景觀資源/高端配套高端配套、環(huán)境改善麒麟科技規(guī)劃利好/交通不便利，發(fā)展相對(duì)落后/配套缺乏，人氣不足整體規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)區(qū)域市場(chǎng)邁皋橋創(chuàng)業(yè)園西善橋岱山西側(cè)南京市保障房建設(shè)主要分為四大項(xiàng)目：邁皋橋創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目；花崗地塊項(xiàng)目；江寧上坊北側(cè)項(xiàng)目：西善橋岱山西側(cè)項(xiàng)目。其中花崗地塊和江寧上坊地塊位于麒麟科技園內(nèi)，對(duì)于區(qū)域整體形象產(chǎn)生一定負(fù)面影響江寧上坊北側(cè)花崗地塊麒麟科技園片區(qū)區(qū)域市場(chǎng)白下高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園由創(chuàng)新園、創(chuàng)業(yè)園、服務(wù)園組成，緊鄰本項(xiàng)目創(chuàng)新園為高新技術(shù)研發(fā)孵化區(qū)、創(chuàng)業(yè)園為先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)、服務(wù)園為總部經(jīng)濟(jì)及綜合服務(wù)區(qū)目前入園企業(yè)達(dá)330家，其中注冊(cè)資本超億元的企業(yè)有4家，1000萬(wàn)元以上的企業(yè)有29家，包括天安軟件城、萊斯、智能交通研究院、光電產(chǎn)業(yè)集團(tuán)等多家國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)入駐，入駐人群以年輕知識(shí)研發(fā)人員為主目前生活及服務(wù)配套較為缺乏，未來(lái)對(duì)于本項(xiàng)目支撐不大白下高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園未來(lái)為本項(xiàng)目提供人群支撐，但商業(yè)配套支撐較弱公寓市場(chǎng)-競(jìng)爭(zhēng)研判研究競(jìng)品前，先要明確我們的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域在哪里本案1324按照地緣因素劃分，本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)四大區(qū)域：光華路片區(qū)；紫金山片區(qū)；麒麟片區(qū)；江寧東山片區(qū)按照價(jià)格因素劃分次級(jí)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅以8000-12000元/㎡價(jià)格吸引全市客群的板塊，包括江北、江寧、城北以及仙林等江北江寧城北仙林核心競(jìng)爭(zhēng)-光華路片區(qū)本案在售項(xiàng)目未來(lái)上市項(xiàng)目二手房項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)紫金明珠鴻意新城銀龍花園鴻信清新家園三金福邸城開(kāi)家園金基月亮灣項(xiàng)目名稱建筑類(lèi)型均價(jià)

（元/㎡）主力戶型（㎡）金基月亮灣多層、小高層2000090㎡兩房100-135㎡三房萬(wàn)達(dá)紫金明珠多層、小高層15000118㎡—124㎡三房鴻意新城小高層1500090-100㎡兩房銀龍花園多層、小高層700050兩居90三居120三居鴻信清新家園多層、小高層1400093兩居130三居170四居三金福邸多層1800086兩房95三房140四房城開(kāi)家園小高層1870074兩房110、130三房150四房核心競(jìng)爭(zhēng)-光華路片區(qū)建筑類(lèi)型：多層、小高層為主板塊內(nèi)均為二手房，價(jià)格普遍在15000-20000元/㎡之間戶型區(qū)間：主力區(qū)間在80-140㎡范圍客群：以城東區(qū)域客戶為主光華路核心賣(mài)點(diǎn)：區(qū)域、配套核心競(jìng)爭(zhēng)-麒麟片區(qū)本案在售項(xiàng)目麒麟山莊東方紅郡東郊小鎮(zhèn)項(xiàng)目名稱建筑類(lèi)型容積率建筑面積（萬(wàn)㎡）均價(jià)（元/㎡）主力戶型（㎡）銷(xiāo)售情況剩余體量（萬(wàn)㎡）是否精裝主要賣(mài)點(diǎn)麒麟山莊多層、小高層1.2540預(yù)計(jì)9000-10000140的三房/110的兩房11月中旬開(kāi)盤(pán)32.3否性價(jià)比、大盤(pán)東郊小鎮(zhèn)多層、小高層1.21308500/精裝1000080兩房/103、118三房/40、50小小家5、7、8街區(qū)在售72.1毛坯/精裝1300性價(jià)比、大盤(pán)東方紅郡小高層1.816980086㎡兩房/98、110㎡三房開(kāi)盤(pán)去化8成13.7否性價(jià)比、大盤(pán)、配套合計(jì)118萬(wàn)方核心競(jìng)爭(zhēng)-麒麟片區(qū)建筑類(lèi)型：多層、小高層為主板塊內(nèi)項(xiàng)目定位不高，價(jià)格普遍在8500-10000元/㎡之間戶型區(qū)間：主力區(qū)間在80-130㎡范圍裝修：普遍毛坯交付客群：以城東區(qū)域客戶為主麒麟片區(qū)核心賣(mài)點(diǎn)：性價(jià)比、大盤(pán)本案江寧東山片區(qū)在售項(xiàng)目共有五個(gè)，武夷水岸家園、上善居、天鵝湖花園、綠地紫峰公館和愛(ài)濤尚逸華府未來(lái)上市項(xiàng)目為陽(yáng)光新城武夷水岸家園上善居天鵝湖花園綠地紫峰公館愛(ài)濤尚逸華府在售項(xiàng)目未來(lái)上市項(xiàng)目陽(yáng)光新城核心競(jìng)爭(zhēng)-江寧東山片區(qū)建筑悉類(lèi)型員：小高詠層為路主板塊雁內(nèi)項(xiàng)羽目毛勾坯價(jià)逝格普營(yíng)遍在95堡00骨-1脅20顛00元/㎡之抵間戶型花區(qū)間嗎：主力棋區(qū)間臂在80使-1纖10㎡范守圍裝修堆：普遍哨毛坯皆交付客群迅：江寧槍本地倒及全熄市東山過(guò)核心批賣(mài)點(diǎn)賣(mài)：配辨套、轉(zhuǎn)性價(jià)澆比核心炮競(jìng)爭(zhēng)-江寧鉛東山蠶片區(qū)項(xiàng)目名稱建筑類(lèi)型容積率建筑面積（萬(wàn)㎡）均價(jià)（元/㎡）主力戶型（㎡）是否精裝主要賣(mài)點(diǎn)武夷水岸家園多層、小高層1.39922.5980088.32—123.32毛坯配套/性價(jià)比上善居高層、小高層2.010960048—131.41毛坯配套/性價(jià)比天鵝湖花園多層、小高層1.3022.5999075—127毛坯配套/性價(jià)比綠地紫峰公館高層、小高層≤2.118.4950080-100毛坯配套/性價(jià)比愛(ài)濤尚逸華府小高層1.69911.61400088—137精裝科技/配套/精裝陽(yáng)光新城高層3.412N/AN/AN/AN/A合計(jì)剩余體量約為80萬(wàn)方*以上信息采集于專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站報(bào)道及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研紫氣界鐘山紫園紫金揉東郡郎詩(shī)昆鐘山麗綠郡保利譜紫晶灰山本案在售對(duì)項(xiàng)目核心棟競(jìng)爭(zhēng)-紫金貪山片疊區(qū)紫金剖山1號(hào)板塊安內(nèi)項(xiàng)鋪目主聰要針備對(duì)改灘善型壓客戶離，均價(jià)校在15替00雪0-漿23旋00粒0元/㎡主力圖戶型漂區(qū)間稻：洋房惡戶型乳在90編-1拿60㎡之橋間裝修惑：普遍匠毛坯偶交付客群軍：以城山東區(qū)編域客刺戶為粗主核心友競(jìng)爭(zhēng)-紫金遣山片楊區(qū)紫金撿山核逃心賣(mài)歌點(diǎn)：逢品質(zhì)巨、自恰然資希源項(xiàng)目名稱建筑類(lèi)型容積率建筑面積（萬(wàn)㎡）均價(jià)（元/㎡）主力戶型（㎡）銷(xiāo)售情況剩余體量（萬(wàn)㎡）是否精裝主要賣(mài)點(diǎn)保利紫晶山花園洋房1.220.318000洋房140、170、190㎡去化率78%9.7毛坯品牌、品質(zhì)、資源紫氣鐘山花園洋房1.0916500110-228㎡去化率80%5.5毛坯品質(zhì)、配套、資源紫金東郡花園洋房1.217.11500090-160㎡去化率25%12.8毛坯品牌、品質(zhì)、配套、資源郎詩(shī)鐘山綠郡洋房1.211.12100087㎡兩房/140㎡三房/165㎡四房去化率17%8.1精裝3000元/㎡品牌、品質(zhì)、精裝紫園洋房1.11.623000洋房140-210去化率51%1.1毛坯品質(zhì)、資源招商紫金山1號(hào)大平層1.677.322000158-315㎡近期去化50%6.9毛坯品質(zhì)、資源合計(jì)44.1次級(jí)洲競(jìng)爭(zhēng)公寓明選取兩全市80市00襪-1右20嚴(yán)00元/㎡典坐型項(xiàng)倍目作償為競(jìng)歇爭(zhēng)對(duì)預(yù)比分帶析項(xiàng)目名稱板塊建筑面積（萬(wàn)㎡）均價(jià)（元/㎡）主力戶型（㎡）銷(xiāo)售情況剩余體量（萬(wàn)㎡）是否精裝主要賣(mài)點(diǎn)恒基玲瓏翠谷仙林23.41200096-131兩房、三房近期去化20%23.36毛坯品牌、品質(zhì)保利羅蘭香谷仙林161150087-121兩房、三房近期去化率70%14.5毛坯品質(zhì)、品牌、湖景資源旭日上城江北43.31880080-130兩房、三房近期去化70%6毛坯品牌、配套、學(xué)區(qū)、品質(zhì)天潤(rùn)城江北360830070-90兩房、三房近期去化率80%160.8毛坯品牌、配套、學(xué)區(qū)、地鐵新城金郡城北131200090-130兩房、三房去化率70%7.7精裝品牌、主城、品質(zhì)盈嘉香榴灣城北10900078-98兩房、三房去化率80%2.6毛坯品牌、主城、性價(jià)比中冶天城江寧11.41100088-127兩房、三房去化率40%9.9毛坯品牌、品質(zhì)融僑世家江寧141070088-138三房去化率68%7毛坯品牌、品質(zhì)、戶型*以上信息采集于專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站報(bào)道及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研全市洽核心本賣(mài)點(diǎn)煮：品猜牌、矩品質(zhì)別墅求市場(chǎng)江北江寧河西城東資源老山、湯泉、珍珠泉將軍山、方山、百家湖等資源綠博園、長(zhǎng)江、奧體中心等資源紫金山、明孝、中山陵、鐘山高爾夫、賽馬場(chǎng)、軌道交通2號(hào)線、靈山產(chǎn)品獨(dú)棟、雙拼別墅為主，主力面積400-600平米獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊加等多種物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟、聯(lián)排別墅為主獨(dú)棟、雙拼別墅為主，主力面積400-600平米聯(lián)排、雙拼、疊加等經(jīng)濟(jì)型別墅為主，面積160-300平米配套配套滯后，交通極其不便，但未來(lái)規(guī)劃較好配套成熟，交通便利，與主城距離感逐漸消失交通便利，但配套較為缺乏成熟城市別墅板塊，環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯配套相對(duì)成熟，通勤便利供應(yīng)未來(lái)供應(yīng)穩(wěn)定，但供應(yīng)總量較少江寧未來(lái)主要供應(yīng)將向九龍湖、方山轉(zhuǎn)移未來(lái)供應(yīng)總量平穩(wěn)未來(lái)供應(yīng)穩(wěn)定，但供應(yīng)總量較少合院熟產(chǎn)品宏在南植京較扒為少湊見(jiàn)，孩十分趣稀缺城東云別墅利與江度北、彈江寧非、河揚(yáng)西相衡比占?jí)居懈鼉?nèi)多的續(xù)城市孕資源捉，更懇加稀療缺項(xiàng)目名稱目前在售產(chǎn)品類(lèi)型銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）主力戶型（㎡）去化率主要賣(mài)點(diǎn)中冶鐘鼎山莊疊加30000270-40076%資源、品質(zhì)、成熟配套保利紫晶山聯(lián)排20000260-35071%品牌、品質(zhì)、資源紫園聯(lián)排、疊加23000167-31270%資源、品質(zhì)、成熟配套板塊敞內(nèi)別監(jiān)墅主天要分撫布在山紫金倆山附錦近，苗景觀字資源總優(yōu)勢(shì)給明顯主要瘡針對(duì)砌高端蒜改善住型客餅戶，均價(jià)葬在20模00狂0-樣30冒00朗0元/㎡主力神戶型索區(qū)間娘：別墅辯戶型向在20招0-俗30振0㎡之纖間裝修蒜：普遍此毛坯乖交付客群避：以城峰東區(qū)附域客暢戶為漲主別墅拿市場(chǎng)-城東競(jìng)爭(zhēng)鳴區(qū)域遵小結(jié)板塊暗：項(xiàng)陰目所鞭在的鈔科技茂園屬查于新節(jié)興片守區(qū)，傳在配臥套及公人氣細(xì)上明吵顯不鎮(zhèn)足，與傳借統(tǒng)的綿城東宇兩大掌片區(qū)仿有一細(xì)定差徑距供應(yīng)際：公富寓：黃光華向路片縮慧區(qū)及慶紫金吃山片申區(qū)無(wú)合新房扎源銷(xiāo)拘售，市場(chǎng)味機(jī)會(huì)方較大；麒盼麟片谷區(qū)在經(jīng)售項(xiàng)堪目剩他余體場(chǎng)量約15坑0萬(wàn)方牽，東悲山片歷區(qū)約80萬(wàn)方賠，未來(lái)普競(jìng)爭(zhēng)擁較為僵激烈花園毀洋房碰：光華乓路片叉區(qū)、鉆科技材園片姻區(qū)以襲及東裂山片搬區(qū)無(wú)該聞?lì)惍a(chǎn)滾品，市蒙場(chǎng)機(jī)漂會(huì)較斬大；紫金梁山片競(jìng)區(qū)供應(yīng)槳量約66仁.4萬(wàn)方散，剩織余體劇量約44萬(wàn)方摸，未來(lái)船競(jìng)爭(zhēng)爐激烈別墅丹：未箱來(lái)競(jìng)畫(huà)爭(zhēng)主旁要集愧中在膽紫金茄山片脾區(qū)，明供應(yīng)葛量約粘為20萬(wàn)方價(jià)格潑：公乖寓價(jià)般格光繩華路巧片區(qū)跑最高科，為15怖00輪0-叛20宏00唇0元/㎡，猜科技北園85嫂00本-1籌00帥00，東額山95蕩00鵝-1桶20膚00；花球園洋騾房?jī)r(jià)憲格為15巨00些0-錄23討00訊0元/㎡；禮城東享紫金飛山別抵墅價(jià)隆格為23嫩00商0-誰(shuí)30諷00家0元/㎡競(jìng)爭(zhēng)勒項(xiàng)目子賣(mài)點(diǎn)筐分析咱：光遵華路扛片區(qū)旗核心壤賣(mài)點(diǎn)供為板塊殃及配孔套；科戚技園池片區(qū)陡核心地賣(mài)