全物業(yè)服務(wù)管理 小區(qū)業(yè)主手冊(cè)

物業(yè)服務(wù)管理小區(qū)業(yè)主手冊(cè)目錄一致辭二物業(yè)公司簡(jiǎn)介三服務(wù)電話一覽表四物業(yè)管理五管理費(fèi)用六業(yè)主的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)七加建與改建八裝修九環(huán)境衛(wèi)生十安全保衛(wèi)十一日常維修十二防火、防風(fēng)、防震、防爆十三生活必備常識(shí)十四車輛管理規(guī)定十五其它責(zé)任及保養(yǎng)事項(xiàng)十六常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目致辭尊敬的業(yè)主（住戶）：首先恭祝您喬遷之喜！在您遷居****之際，*****物業(yè)管理有限公司深以為榮，我們將不負(fù)眾望，以優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)鄭重向您承諾?！鞍踩?、清潔、優(yōu)美、舒適、方便”的工作和居住環(huán)境是新境界物業(yè)的服務(wù)宗旨，這一環(huán)境的實(shí)現(xiàn)需要本小區(qū)全體人士的同心協(xié)作。為了增進(jìn)溝通與協(xié)作，現(xiàn)將涉及住宅區(qū)管理的法律、法規(guī)以及新境界物業(yè)管理服務(wù)的要點(diǎn)編輯成冊(cè)，作為您居住的指引，以便您充分行使權(quán)利。履行義務(wù)，同心協(xié)力，共創(chuàng)二十一世紀(jì)高尚、智慧、文明小區(qū)。本手冊(cè)編錄較為周詳，處處以您的利益為首任，故敬請(qǐng)您和您的家人仔細(xì)閱讀，多謝合作，言不盡意之處，請(qǐng)多多指正。以我的誠(chéng)信敬邀您入居*********物業(yè)管理有限公司二***年六月*****物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介*****物業(yè)管理有限公司于20**年9月15日注冊(cè)成立，物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)為三級(jí)，注冊(cè)資金為人民幣**萬元。目前管理****小區(qū)，該小區(qū)總占地面積約5萬平方米，總建筑面積約15萬平方米，建筑密度為28%，綠地率約42.1%的現(xiàn)代化新型小區(qū)。小區(qū)總共12棟建筑（其中9棟小高層，3棟高層）皆智能化，配套設(shè)施完善。物業(yè)管理采用的是深圳萬科物業(yè)的管理模式，公司高層領(lǐng)導(dǎo)均在萬科進(jìn)行了嚴(yán)格的專業(yè)培訓(xùn)。“追求高品質(zhì)服務(wù)，打造新境界物業(yè)”是我們*****物業(yè)管理有限公司的質(zhì)量方針，我們將圍繞這一目標(biāo)不懈地去努力，去奮斗！服務(wù)電話一覽表火警電話：119電信監(jiān)督：180匪警電話：110天氣預(yù)報(bào)：121急救中心：120報(bào)時(shí)服務(wù)：117電話查詢：114郵編查詢：184交通肇事：122詢問火警：22市民服務(wù)熱線：8665000**醫(yī)科大學(xué)附屬**醫(yī)院：43**醫(yī)科大學(xué)附屬第二醫(yī)院：5省人民醫(yī)院：221市第一醫(yī)院：49市第二醫(yī)院：431市第三醫(yī)院：5市第四醫(yī)院：8801省兒童醫(yī)院：56長(zhǎng)途汽車問訊：東站：4611南站：5西站：88公交總公司：538

物業(yè)管理1管理人的責(zé)任(1)負(fù)責(zé)本物業(yè)范圍內(nèi)（下同）房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)的管理。(2)負(fù)責(zé)公共消防，機(jī)電設(shè)備、園林綠化、道路管線、污水井池、車位車棚等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)的管理。(3)負(fù)責(zé)公共部位的清潔衛(wèi)生和居民日常生活垃圾的處理。(4)負(fù)責(zé)為居民提供良好的社區(qū)文化生活，創(chuàng)建優(yōu)秀文明小區(qū)。(5)負(fù)責(zé)實(shí)施政府規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其它物業(yè)管理事項(xiàng)。2管理人的權(quán)利(1)有權(quán)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)制定適合本物業(yè)的管理辦法。(2)有權(quán)依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定向住戶收取管理費(fèi)用。(3)有權(quán)制止、懲治違反本物業(yè)管理規(guī)定的行為，向違反規(guī)定的責(zé)任人索取賠償金，有權(quán)向政府部門和法律部門申請(qǐng)與提請(qǐng)?jiān)V訟。(4)有權(quán)聘請(qǐng)專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。3管理人的義務(wù)(1)以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定和委托管理合同對(duì)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，注重社會(huì)效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。(2)接受業(yè)主委員會(huì)和全體業(yè)主的監(jiān)督。(3)組織或協(xié)調(diào)政府相關(guān)部門進(jìn)行轄區(qū)綜合治理，開展社區(qū)文化活動(dòng)。(4)按照法律、法規(guī)和政府相關(guān)規(guī)定，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。管理費(fèi)用1管理費(fèi)用主要用于以下開支：(1)公用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用和公共場(chǎng)所的日常管理費(fèi)用。（包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等）(2)管理人員的工資、津貼、福利、勞動(dòng)保護(hù)及辦公費(fèi)。(3)就管理工作而聘請(qǐng)專營(yíng)公司及其它聘請(qǐng)人員的費(fèi)用。(4)本物業(yè)設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)、折舊費(fèi)。(5)治安與公共秩序維護(hù)費(fèi)用。(6)社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用。(7)法定稅費(fèi)。(8)經(jīng)物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定或業(yè)主同意的其它費(fèi)用。2管理費(fèi)用及水電費(fèi)的繳付管理費(fèi)用由業(yè)主或非業(yè)主使用人均可，但拖欠繳費(fèi)最終仍由業(yè)主繳付。每季度末二十五日為下季度管理費(fèi)繳納期，住戶可以在物業(yè)公司財(cái)務(wù)室交付現(xiàn)金，也可在指定銀行開設(shè)委托收款賬號(hào)，由銀行按月劃拔。遲交按每日千分之三收取違約金：經(jīng)三次催繳仍不繳納費(fèi)用，物業(yè)分司有權(quán)采取必要措施，（如暫停水電供應(yīng)）催繳。3管理費(fèi)的盈虧管理費(fèi)不足以支付開支，由各戶按比例分?jǐn)偛铑~，管理費(fèi)如有盈入轉(zhuǎn)入下一年度使用。業(yè)主（住戶）的責(zé)任、權(quán)利、和義務(wù)詳見《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》條款加建及改建(1)所有加建、改建項(xiàng)目均須符合政府相關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，不得擅自改變房屋及配套設(shè)施的結(jié)構(gòu)、外觀與用途，不得損毀設(shè)施、設(shè)備，危及房屋主體安全。(2)住戶加建、改建項(xiàng)目，須事先將圖紙和方案送管理單位審查，獲準(zhǔn)后方可動(dòng)工，未取得管理單位書面批準(zhǔn)前，切勿動(dòng)工。(3)特殊項(xiàng)目,住戶須報(bào)請(qǐng)政府相關(guān)部門審批。(4)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自動(dòng)工,住戶須負(fù)責(zé)將樓宇恢復(fù)原貌,接受處罰,承擔(dān)由此引起的經(jīng)濟(jì)、法律和民事責(zé)任。(6)未經(jīng)物業(yè)公司許可，不得擅自改變電視、電話和寬帶網(wǎng)絡(luò)的原有設(shè)置位，如私自改變?cè)形恢?，所造成的一切后果由業(yè)主承擔(dān)。(7)需改變電視、電話和寬帶網(wǎng)絡(luò)的業(yè)主，須經(jīng)物業(yè)公司的許可，并請(qǐng)專業(yè)安裝公司改造，其費(fèi)用由業(yè)主負(fù)擔(dān)。裝修(1)住戶必須遵守本物業(yè)裝修管理規(guī)定，裝修要提前向物業(yè)公司申報(bào)，填寫裝修申請(qǐng)審批表，如實(shí)填報(bào)裝修項(xiàng)目、范圍、時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)，施工圖和裝修隊(duì)伍名稱，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納裝修押金，并經(jīng)管理處批準(zhǔn)后方可進(jìn)行施工。(2)裝修應(yīng)由有裝修資質(zhì)的專業(yè)施工單位進(jìn)行，特種作業(yè)人員須持證上崗。施工人員須持身份證到物業(yè)公司客戶服務(wù)中心辦理臨時(shí)出入證并隨身攜帶；裝修人員應(yīng)遵守小區(qū)管理制度，違反規(guī)定造成的賠償金從押金中扣除。(3)裝修不得改變、影響或損壞樓宇原有的結(jié)構(gòu)、外貌及公共設(shè)施，不得改變房屋及配套設(shè)施的使用功能，不得使用易燃材料；裝修垃圾清運(yùn)方式由管理單位統(tǒng)一規(guī)定，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)由業(yè)主負(fù)責(zé)繳納。(4)裝修過程中應(yīng)接受管理單位專業(yè)技術(shù)人員的檢查，裝修完工經(jīng)驗(yàn)收后，無違章情況即如數(shù)退還，如有違章行為，管理單位將在押金中扣除賠償費(fèi)用，并處以罰款。詳細(xì)規(guī)定請(qǐng)參照《裝修管理規(guī)定》。環(huán)境衛(wèi)生(1)為了維護(hù)本物業(yè)環(huán)境整潔、優(yōu)美，令住戶舒適，心情愉快，敬請(qǐng)各位住戶予以充分合作，共同保持維護(hù)小區(qū)的優(yōu)美環(huán)境。(2)物業(yè)管理單位將嚴(yán)格執(zhí)行《長(zhǎng)沙市市容衛(wèi)生十條禁令》，并按此禁令查處一切違規(guī)行為。(3)管理單位將每天清運(yùn)垃圾，住戶可將當(dāng)天的生活垃圾用垃圾袋裝好，裝袋后丟放到指定地點(diǎn)。(4)商業(yè)住戶之商業(yè)垃圾，廢料（如商業(yè)包裝袋、餿水等）由住戶自行自費(fèi)清理。詳細(xì)規(guī)定請(qǐng)參照《清潔衛(wèi)生管理規(guī)定》。安全保衛(wèi)1管理/護(hù)衛(wèi)本小區(qū)實(shí)行24小時(shí)全封閉式安全護(hù)衛(wèi)，小區(qū)入口和公共部位全天有人值班把守，巡視。2住戶卡(1)居住在本物業(yè)小區(qū)的人士均須在管理單位登記建卡，小區(qū)安全員執(zhí)勤中隨時(shí)核查進(jìn)出本小區(qū)人員的身份。(2)憑住戶卡可參加管理單位舉辦的文體娛樂活動(dòng)，領(lǐng)取管理單位派發(fā)的獎(jiǎng)品。(3)住戶卡只發(fā)放小區(qū)住戶，所有年滿十四周歲以上，身高超過一米半的兒童和成年人士均須辦理；住戶卡每人一張，僅對(duì)本人有效，每半年復(fù)查一次。(4)住戶卡由業(yè)主（使用人）駐本物業(yè)時(shí)，攜帶辦證人員的個(gè)人資料和兩張一寸近照到物業(yè)公司辦理，如有丟失或損毀，請(qǐng)速到管理單位報(bào)失及補(bǔ)領(lǐng)。(5)住戶遷出本小區(qū)時(shí)，請(qǐng)將住戶卡交還管理單位；新住戶須重新辦理。3來訪人員(1)來訪人員須持有效證件在小區(qū)入口處登記。由于職責(zé)所在，為加強(qiáng)本物業(yè)安全措施，值班人員對(duì)進(jìn)入本物業(yè)的陌生人士要進(jìn)行巡查，敬請(qǐng)各位住戶向親友解釋，失敬或不便之處敬請(qǐng)見諒。(2)住戶接待訪客，請(qǐng)?zhí)嵝言L客進(jìn)出安全要隨手鎖門，防止有人尾隨進(jìn)入。(3)如已有進(jìn)入，請(qǐng)與值班安全員聯(lián)系巡查，以確保安全。4防避罪案(1)如發(fā)現(xiàn)任何可疑人士及物體，或聽到可疑聲音，請(qǐng)立即通知管理單位。(2)凡在小區(qū)內(nèi)遇到自稱公安機(jī)關(guān)或政府人員上門查詢，務(wù)請(qǐng)查閱其證件，若有疑問，即致電話機(jī)構(gòu)認(rèn)證或報(bào)物業(yè)公司協(xié)助。(3)應(yīng)避免將貴重財(cái)務(wù)存放于無可靠保險(xiǎn)防范措施的居住、辦公、營(yíng)業(yè)地點(diǎn)。(4)外出時(shí)請(qǐng)仔細(xì)檢查所有窗戶是否關(guān)閉，入戶門、防盜鐵門是否鎖牢，晚間外出時(shí)最好留有適度的照明燈光。5遷入遷出業(yè)主、住戶遷入遷出時(shí)，請(qǐng)先與物業(yè)管理單位聯(lián)絡(luò)，辦理更改登記手續(xù)，辦理準(zhǔn)行證，值班安全員憑證放行。日常維修(1)本物業(yè)管理公司配有維修人員，實(shí)行12小時(shí)接待登記和12小時(shí)上門維修服務(wù)，即8:00—20:00為上門維修服務(wù)時(shí)間，20：00至次日早8:00為接待登記時(shí)間。(2)住戶有維修需要時(shí)，可拔打維修電話，值班人員將在鈴響三聲內(nèi)接聽電話，在上門維修服務(wù)時(shí)間內(nèi)，維修人員30分鐘內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)。(3)夜間接待維修服務(wù)經(jīng)電話登記后，次日按接報(bào)時(shí)間順序上門服務(wù)，特殊情況除外。(4)住戶自請(qǐng)維修人員維修如有關(guān)涉及公共利益，應(yīng)遵守本小區(qū)管理規(guī)定，按有關(guān)程序辦理手續(xù)。(5)管理單位維修服務(wù)執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，維修人員須佩戴物業(yè)公司工作卡，維修結(jié)束后請(qǐng)住戶在派工單上簽署意見并簽名。防火、防風(fēng)、防震、防爆1消防試驗(yàn)的培訓(xùn)(1)管理單位會(huì)定期試驗(yàn)所有公共消防設(shè)備，試驗(yàn)前會(huì)提前通知各住戶，聽到試驗(yàn)警鈴請(qǐng)勿驚慌。管理單位要定期對(duì)住戶進(jìn)行消防知識(shí)宣傳培訓(xùn)，檢查各戶消防設(shè)備及火險(xiǎn)隱患，幫助住戶進(jìn)行整改，為了您和他人的生命財(cái)產(chǎn)安全，敬請(qǐng)您通力合作，以確保本小區(qū)安全。(2)對(duì)檢查、整改或有意抵觸消防工作的住戶，管理單位將依法報(bào)請(qǐng)消防主管部門處理。由此產(chǎn)生的一切后果由該住戶承擔(dān)。2防火須知(1)請(qǐng)小心處理燃燒中的燭、煙蒂殘火，留意火種是否完全熄滅，即時(shí)清理灰燼。(2)遵守長(zhǎng)沙市政府禁止燃放煙花爆竹的規(guī)定，以免引起火警，違者將按規(guī)定辦理。(3)請(qǐng)勿在同一插座內(nèi)接駁多個(gè)電源，不可將散口電線直接接駁插座，應(yīng)使用適當(dāng)插頭。(4)家庭成員應(yīng)熟知電源總開關(guān)和煤氣總閥的位置及操作，遇有緊急情況及時(shí)關(guān)閉總開關(guān)。(5)理好燃?xì)庥镁?、電器，不要讓十四歲以下兒童使用以上用具。(6)使用煤氣時(shí)注意保持空氣流通，停止使用時(shí)應(yīng)關(guān)閉石油氣或煤氣總閥。尤其是外出時(shí)，請(qǐng)倍加小心。(7)定期檢查及更換電器接線板，煤氣喉管等。3公共部位(1)嚴(yán)禁在公共部位堆放雜物，如自行車、鞋架等，所有樓梯、樓道必須保持暢通。(2)嚴(yán)禁焚燒祭紙，燃點(diǎn)香燭，燃放鞭炮。(3)公共部位安裝的消防栓，防火設(shè)備，請(qǐng)各住戶督促子女不要移動(dòng)和玩耍。(4)樓層防煙門應(yīng)保持關(guān)閉狀態(tài)，不可私自加鎖或打開后加塞使其不能關(guān)閉。4救生措施發(fā)生火災(zāi)時(shí)，若情況允許，盡量嘗試采取下列措施，以挽救和減輕災(zāi)害損失：(1)保持鎮(zhèn)靜。(2)拔打119電話報(bào)警。(3)通知值班管理人員或物業(yè)公司，喚醒鄰居。(4)關(guān)閉電源總開關(guān)和煤氣總閥。(5)若火勢(shì)已蔓延應(yīng)關(guān)閉失火現(xiàn)場(chǎng)門窗，隔離控制火勢(shì)。(6)使用最安全的途徑前往最近的消防樓梯，離開火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。(7)謹(jǐn)記煙和熱空氣是向上升的，接近地面的空氣較為清潔，溫度也較低，應(yīng)盡量貼近地面俯身或爬行并用濕毛巾遮蓋口鼻逃生。(8)身處火場(chǎng)以上各層的人員，應(yīng)向天臺(tái)方向逃生，切勿搭乘電梯，如身處火場(chǎng)下層者，則向外走。前往最鄰近的出口逃生。(9)發(fā)生火災(zāi)應(yīng)聽從消防廣播的統(tǒng)一指揮，警鐘長(zhǎng)時(shí)間鳴響后，應(yīng)鎮(zhèn)定地撤離樓區(qū)。5防風(fēng)措施雷雨大風(fēng)吹臨時(shí)，管理單位呼請(qǐng)各住戶采取下列防風(fēng)措施，以保障人身和財(cái)產(chǎn)安全。(1)縛緊容易被風(fēng)吹倒的物件，如窗口的空調(diào)機(jī)等。(2)扣緊門窗，避免被風(fēng)吹開。(3)最好將窗戶玻璃貼上膠帶，防止吹破玻璃后碎片四散傷及人身。(4)切勿在玻璃門、窗附近停留。(5)縛緊室外植物，將盆栽搬進(jìn)室內(nèi)。(6)檢查各排水管道是否堵塞，以免積水泛濫。(7)把室外衣服及晾衣桿等收回室內(nèi)。(8)風(fēng)過后，若有玻璃破碎，應(yīng)立即更換。(9)如需幫助，請(qǐng)與物業(yè)公司聯(lián)系。6防震措施地震發(fā)生時(shí)，請(qǐng)：(1)保持鎮(zhèn)定。(2)躲在桌下或堅(jiān)固的鋼筋砼結(jié)構(gòu)下尋求掩護(hù)。(3)遠(yuǎn)離窗戶、玻璃板、架或懸掛著的物品。(4)做好應(yīng)付多次余震蕩的準(zhǔn)備。7脫離暴亂措施如遇騷亂，應(yīng)鎖門、關(guān)窗、遠(yuǎn)離窗戶，可立即向派出所報(bào)案或向管理單位報(bào)警。生活必備常識(shí)1、電梯困人自救當(dāng)您被困在電梯時(shí)，請(qǐng)不要驚慌，務(wù)必保持鎮(zhèn)定。按動(dòng)警鈴，通知管理人員，切不可自行處理。在設(shè)有自救功能的電梯里可采取自救措施，其方法如下：(1)用力瓣開轎門（需一定力度）。(2)轎門打開后，可看到廳門右邊有根繩子，繩子連接廳門鎖，可用力拉動(dòng)繩子（不要松開）同時(shí)用兩手左右擺動(dòng)方向打開廳門。(3)選擇方便的位置出電梯。注意：電梯門開啟后，請(qǐng)務(wù)必小心，警惕因電梯移動(dòng)造成的意外事故。2、煤氣中毒搶救(1)發(fā)現(xiàn)煤氣中毒后，先把門窗打開。(2)迅速把病人移到空氣新鮮的地方平放，解開衣服扣子，但要防止受涼。(3)輕度中毒，可給病人喝一些濃茶，休息幾小時(shí)即可恢復(fù)。(4)重度中毒應(yīng)立即送醫(yī)院搶救，如果發(fā)現(xiàn)病友呼吸、心臟已停止，必須進(jìn)行人工呼吸和心臟按壓直至送往醫(yī)院。3、觸電搶救(1)關(guān)閉電閘，或用木棒、竹桿、塑料棒等不導(dǎo)電的用具將電線、電器挑開或?qū)⒂|電者拖離觸電處。搶救觸電的關(guān)鍵是觸電者迅速脫離電源。(2)切勿用身體接觸電者，以免自身觸電。(3)病人離開電源后應(yīng)保持安靜休息。(4)若發(fā)現(xiàn)呼吸心臟微弱或停止應(yīng)立即就地進(jìn)行人工呼吸和心臟按壓，包括轉(zhuǎn)送醫(yī)院的過程中，直至呼吸心跳恢復(fù)正常為止。4、溺水搶救(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)有人溺水，一方面大聲呼救，另一方面應(yīng)盡快投入救生圈或用救生棒將溺水者拉往上岸。(2)如會(huì)游泳，應(yīng)脫去衣鞋，盡快入水搶救，將溺水者從從其背部拉住腋窩托出水面。(3)溺水者救上岸后，應(yīng)立即解開衣扣，清除鼻中異物以恢復(fù)呼吸，然后迅速“倒水”。車輛管理規(guī)定一、進(jìn)入物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛必須服從統(tǒng)一管理。二、車輛必須按規(guī)定的路線行駛，不得逆行。不得在人行道、綠化帶上行駛和按高音喇叭，進(jìn)入車輛限速5公里以下。三、凡住戶之機(jī)動(dòng)車、自行車、三輪車，一律按指定地點(diǎn)停放。違章停車，將酌情收取拖移費(fèi)。四、業(yè)主長(zhǎng)期在物業(yè)區(qū)域內(nèi)地面停放車輛必須在客戶服務(wù)中心辦理定位立戶手續(xù)，領(lǐng)取停車牌，停于指定車位，按月交納停車費(fèi)。五、小區(qū)地下停車場(chǎng)只供本小區(qū)內(nèi)住戶使用，外來車輛未經(jīng)許可不得停放。六、外來車輛進(jìn)入大廈一律由門衛(wèi)收取停車費(fèi)。七、車輛入庫(kù)后，貴重物品不要