房地產(chǎn)雙學(xué)位課件

房地產(chǎn)投資收益、風(fēng)險與決策內(nèi)容提要一、房地產(chǎn)投資的一般原理二、房地產(chǎn)投資收益分析三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析四、房地產(chǎn)投資決策第一節(jié)房地產(chǎn)投資的一般原理一、房地產(chǎn)投資概念二、房地產(chǎn)投資的過程與類型三、房地產(chǎn)區(qū)位理論四、資本資產(chǎn)定價模型五、貝葉斯決策理論（自學(xué)）

房地產(chǎn)投資的概念定義：房地產(chǎn)投資是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期將來獲取預(yù)期收益的一種投資活動。（人們?yōu)榱藢?shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動。）基本要素：收益、成本及預(yù)期。房地產(chǎn)投資的過程與類型（一）房地產(chǎn)投資的過程1、投資可行性分析——關(guān)鍵步驟2、土地開發(fā)權(quán)獲得

取得土地的使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)（明確獲得土地的程序與土地所有者的議價程序，確定土地產(chǎn)權(quán)的取得成本）3、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

取得政府立項(xiàng)和規(guī)劃許可開發(fā)建設(shè)4、房地產(chǎn)銷售經(jīng)營

制定營銷計劃、營銷策劃、開展銷售活動等（二）房地產(chǎn)投資類型1、根據(jù)房地產(chǎn)投資形式分類（1）直接投資

投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作，包括開發(fā)投資和置業(yè)投資。

a、開發(fā)投資——投資者從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程，建成房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后再房地產(chǎn)市場銷售或出租，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過轉(zhuǎn)讓過程收回投資，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商收益目標(biāo)的投資活動。b、房地產(chǎn)置業(yè)投資——投資者購置物業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)建成后持有物業(yè)，滿足自身生活居住或出租經(jīng)營需要，并在不愿意持有該物業(yè)時可以獲取轉(zhuǎn)售收益的一種投資活動。（2）間接投資指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為2、根據(jù)房地產(chǎn)投資用途分類（1）地產(chǎn)投資利用土地的買賣差價和進(jìn)行土地開發(fā)后出售或出租經(jīng)營來獲取投資收益。（2）住宅投資（3）商業(yè)房地產(chǎn)投資（4）工業(yè)房地產(chǎn)投資3、根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營方式分類（1）出售型房地產(chǎn)投資以預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入，回收開發(fā)資金，獲取開發(fā)收益，達(dá)到盈利的目的。（2）出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資以預(yù)租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入，回收開發(fā)資金，獲取開發(fā)收益，達(dá)到盈利的目的。（3）混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資房地產(chǎn)區(qū)位論（一）同心圓理論1925伯吉斯提出，城市各功能用地以中心區(qū)為核心，自中心向外緣作出擴(kuò)展，供形成五個同心圓城市土地利用空間結(jié)構(gòu)。居中的圓形區(qū)域是中心商務(wù)區(qū)，這是整個城市的中心，是城市商業(yè)、社會活動、市民生活和公共交通的集中心。在其核心部分集中了辦公大樓、財政機(jī)構(gòu)、百貨公司、專業(yè)商店、旅館、俱樂部和各類經(jīng)濟(jì)、社會、市政和政治生活團(tuán)體的總部等。第二紹環(huán)是翅過渡倉區(qū)，是棕中心射商務(wù)薦區(qū)的裙外圍子地區(qū)聚，是嘆衰敗制了的務(wù)居住龍區(qū)。榜過去她，這輪里主哀要居農(nóng)住的炊是城射市中內(nèi)比較搏富裕既或有蹦一定襪權(quán)威眾的家輔庭，屠由于斥商業(yè)摩、工吩業(yè)等與設(shè)施常的侵扯入，棵降低過了這受類家逆庭在私此居為住的脆愿望供而向素外搬肥遷，架這里雜就逐晉漸成將為貧魚民窟聾或一美些較見低檔愉的商品業(yè)服聯(lián)務(wù)設(shè)炊施基睬地，輝如倉考庫、藥典當(dāng)婆行、禾二手蠅店商播店、渡簡便巖的旅府館或幕飯店頁等。右這個艘地區(qū)繁也就辣成為非城市攀中貧朗困、懷墮落仿、犯掛罪等段狀況哥最嚴(yán)池重的乖地區(qū)飾。第三狡環(huán)是閣工人經(jīng)居住蘭區(qū)，主推要是噸由產(chǎn)對業(yè)工捎人（各藍(lán)領(lǐng)退工人即）和櫻低收同入的芬白領(lǐng)瞇工人駕居住腔的集拴合式扣樓房暗、單竭戶住霜宅或先較便仁宜的急公寓襯組成昨，這雜些住導(dǎo)戶主嶼要是勞從過抓渡區(qū)傳中遷提移而帆來，炕以使破他們鋸能夠襯較容碰易地暫接近駕不斷校外遷老的就恐業(yè)地兼點(diǎn)。第四繪環(huán)是蛛良好竿住宅編區(qū)，這摧里主按要居喘住的閉是中折產(chǎn)階原級，鬼他們攜通常染是小弊商業(yè)像主、艷專業(yè)零人員里、管欣理人狹員和寧政府跳工作喬人員否等，棟有獨(dú)割門獨(dú)杜院的毅住宅弓和高刊級公靠寓和也旅館掀等，裁以公較寓住刷宅為變主。第五伶環(huán)是篩通勤虜區(qū)，主鋪要是雄一些胡富裕緩的、身高質(zhì)勒量的怎居住敬區(qū)，睬上層蒸社會木和中近上層險社會邁的郊臺外住才宅坐流落在則這里碼，還后有一避些小摩型的崖衛(wèi)星仁城，體居住樓在這顯里的項(xiàng)人大擾多在兼中心亮商務(wù)策區(qū)中晌心，悔上下宵班往金返于請兩地省之間席。20世紀(jì)60年代授以后廳，在鼠這一群區(qū)內(nèi)漁居住跟的中哨產(chǎn)階嚇級大陸量上摩升。這一浪理論貫特別代關(guān)鍵納的一畝點(diǎn)是懂，這張些環(huán)花并不資是固嚷定的惹和靜集止的件，在待正常撐的城誰市增爭長的廢條件港下，筋每一民個環(huán)多通過濱向外病面一糠個環(huán)塞的侵出入而理擴(kuò)展訴自己競的范什圍，笑從而善揭示螺了城儀市擴(kuò)指張的饒內(nèi)在滑機(jī)制不和過嚼程。（二雅）多長核心速理論由麥申肯齊土（）勾于19友33年提們出，19乎45年經(jīng)勸過哈匠里斯窩（）豬和烏頓爾曼航（）論進(jìn)一餃步發(fā)聚展而譯成。陷為大割城市窮不是稠圍繞襯單一托核心己發(fā)展鍛起來料的，挖而是釀圍繞言幾個誘核心繼形成個中心足商業(yè)污區(qū)、受批發(fā)都商業(yè)傷和輕父工業(yè)蕩區(qū)、壺重工件業(yè)區(qū)毅、住貿(mào)宅區(qū)姻和近靜郊區(qū)倚，以轎及相龍對獨(dú)挽立的帳衛(wèi)星饞城鎮(zhèn)腳等各先種功蝕能中眼心，能并由盛它們虛共同插組成篩城市表地域還。（三凝）扇橋形理工論是H·霍伊建特于19載39年提輩出的蝴理論捷。他承根據(jù)想美國64個中表小城需市住爆房租礎(chǔ)金分脅布狀野況的縮慧統(tǒng)計劃資料抬，又陡對紐叛約、葉芝加問哥、效底特吐律、朝華盛交頓等朋幾個丸大城鋼市的窗居住污狀況杰進(jìn)行怪調(diào)查姑，發(fā)腫現(xiàn)城蠟市住躁宅的里分布騎有9種傾堡向。丘在這9種傾待向的剖綜合餅作用門下，益城市鉆就整沃體而命言是舞圓形少的，貨城市漫的核年心只礦有一今個，籮交通趣線路躲由市腳中心慚向外脫作放危射狀駐分布褲，隨頓著城祖市人肆口的話增加注，城勇市將盛沿交鑰通線蹄路向婦外擴(kuò)刊大，哪同一景使用藍(lán)方式誦的土社地從瞧市中掛心附華近開坦始逐螞漸向害周圍旁移動竭，由執(zhí)軸狀郵延伸宴而形性成整撈體的卻扇形遵。也茄就是技說，剝對于視任何蘭的土謀地使碗用均顛是從委市中茄心區(qū)舅既有艘的同飄類土這地使絕用的再基礎(chǔ)禾上，賣由內(nèi)駐向外維擴(kuò)展牢，并凡繼續(xù)孕留在圖同一竭扇形溜范圍模內(nèi)。（四舌）中然心商燈務(wù)區(qū)舞的土傘地理塵論在CB妖D內(nèi)部愈土地血結(jié)構(gòu)對研究城方面娃，墨踐菲、熟萬斯延和愛歉潑斯曠坦（Ep枯st背ei灣n）認(rèn)右為，崖由于運(yùn)不同墊土地興區(qū)位納的便蹦捷性嶼不同哀，獲鐘得的懼產(chǎn)業(yè)元利潤漢相異參，因纏此地盯價不獎同，襲是造妻成CB休D中商愚務(wù)活釣動空長間分芽布不板同的粒主要聚原因出。并召把CB泛D的土凈地利植用空厲間結(jié)險構(gòu)分皂為四息個圈靈層：（1）以芹大型害百貨肝商場齡和高坦檔購矛物商盟店為母主的草零售貿(mào)業(yè)集慘中區(qū)峽；（2）以惡底層土為金禿融、縮慧上層脂為辦倡公的顯零售梳服務(wù)皇業(yè)多勝層初建筑積集中華區(qū)；（3）以普辦公跑為主后的區(qū)儉域；（4）需濟(jì)要占火用較修大面艇積低絮價土排地的傍商服渾活動肝區(qū)監(jiān)，如僅家具踐店和做超級達(dá)市場栽。資本擺資產(chǎn)駛定價斤模型（一刻）理考論淵鋒源及暢主要款思想（1）理敞論淵冒源資產(chǎn)浮定價國理論導(dǎo)源于匠馬柯慌維茨通（Ha拖rr峰y紐奉Ma旬rk轎ow砍ti乎tz）的裂資產(chǎn)寺組合鐵理論制的研存究。19冰52年，察馬柯欄維茨藝在《金融產(chǎn)雜志》上發(fā)耗表題兵為《投資齊組合秤的選丙擇》的博撿士論中文是灣現(xiàn)代糖金融租學(xué)的僅第一佩個突申破，具他在態(tài)該文鍋中確統(tǒng)定了煎最小稅方差趙資產(chǎn)遮組合尋集合慎的思津想和秧方法蔑，開毯創(chuàng)了稈對投偽資進(jìn)扯行整財體管濱理的雁先河肥，奠峽定了嚼投資增理論蔽發(fā)展妖的基雅石，娛這一自理論坡提出醬標(biāo)志列著現(xiàn)還代投臂資分犬析理頑論的塌誕生滔。60年代燃初期想，金釣融經(jīng)柏濟(jì)學(xué)施家們期開始毫研究侮馬柯株維茨軌的模鴨型是旺如何沿影響蹲證券敢估值棄，這綱一研貴究導(dǎo)淺致了船資本愛資產(chǎn)航定價檔模型玩（Ca帝pi盞ta暢l棄As方se鄭t很Pr饅ic六e領(lǐng)Mo胳de瞇l，簡妥稱為CA勒PM）的平產(chǎn)生熊?，F(xiàn)代呀資本源資產(chǎn)租定價棍模型犯是由爽夏普損（Wi耳ll網(wǎng)ia怠m鈴Sh渠ar砍pe，19抖64年）罩、林黑特納董（Jo茫ne檔L應(yīng)in任tn箱er，19淺65年）守和莫織辛（Mo姜ss書in，19憶66年）榆根據(jù)蓮馬柯魄維茨秧最優(yōu)掠資產(chǎn)芳組合階選擇灶的思切想分波別提印出來針的，好因此晶資本雷資產(chǎn)鑒定價模模型螺也稱丈為SL壯M模型趁。（2）主慨要思村想假設(shè)槐條件歌：CA嗽PM（ca籮pi坑ta史l冶as癥se喚t替pr舉ic栗in矛g匪mo哥de竟l）是伙建立摘在馬辱科威端茨模票型基絮礎(chǔ)上焦的，互馬科平威茨有模型捐的假釣設(shè)自鎖然包界含在調(diào)其中斑：1、投鬼資者縱希望獄財富規(guī)越多鏟愈好陷。2、投速資者逼能事袍先知起道投院資收增益率刊的概音率分泥布為霜正態(tài)唇分布助。3、投誼資風(fēng)漲險用拒投資側(cè)收益征率的盞方差機(jī)或標(biāo)極準(zhǔn)差成標(biāo)識粉。4、影貿(mào)響投波資決容策的茄主要作因素虜為期展望收謹(jǐn)益率侵和風(fēng)家險兩次項(xiàng)。5、投由資者籮都遵菜守主庭宰原陣則（Do燈mi醉na棄nc諸e謎ru劑le），劈燕即同厲一風(fēng)鑒險水給平下拾，選岔擇收閃益率決較高廁的證瓦券；際同一嘗收益來率水肅平下盞，選外擇風(fēng)煎險較早低的粉證券許。CA養(yǎng)PM的附覆加假朱設(shè)條爬件：1、可忽以在葉無風(fēng)耐險折膏現(xiàn)率R的水硬平下薄無限川制地結(jié)借入師或貸盡出資備金。2、所湯有投棋資者禍對證拿券收按益率喚概率調(diào)分布鑼的看暗法一糞致，漆因此腸市場突上的縮慧效率懇邊界壤只有悄一條敲。3、所梅有投與資者山具有銜相同襲的投延資期豬限，既而且定只有帆一期山。4、所產(chǎn)有的夢證券趴投資師可以織無限匯制的題細(xì)分生，在梯任何唇一個紐奉投資樣組合忍里可志以含蠶有非洋整數(shù)予股份錢。5、稅善收和庫交易席費(fèi)用晝可以驢忽略衫不計塔。6、所恨有投努資者稿可以雞及時劑免費(fèi)腿獲得泛充分?jǐn)⒌氖械駡鲂盘鹣ⅰ?、不顛存在意通貨床膨脹雖，且端折現(xiàn)赴率不評變。8、投撕資者蓮具有桑相同么預(yù)期謊，即押他們呈對預(yù)賓期收醉益率頃、標(biāo)油準(zhǔn)差泊和證統(tǒng)券之籃間的未協(xié)方溉差具陵有相樂同的億預(yù)期堂值。（上述逝假設(shè)材表明賭：第究一，敗投資旦者是辜理性腳的，繁而且菠嚴(yán)格劉按照裙馬科要威茨霸模型脂的規(guī)困則進(jìn)逃行多獵樣化挑的投啦資，軋并將狗從有墾效邊鐵界的板某處驅(qū)選擇擇投資芒組合斥；第決二，端資本黨市場貪是完徐全有徑效的鐘市場明，沒犧有任覽何磨枯擦阻換礙投牛資。）資本冊資產(chǎn)閱定價示模型雖的表酸達(dá)式：E（R）=漠Rf+班[E（Rm）－Rf]使×βE（R）為投脂資組例合的據(jù)期望場收益陡率Rf為無爸風(fēng)險悲收益蠢率，暮投資決者能坑以這耽個利受率進(jìn)慘行無競風(fēng)險耐的借保貸E（Rm）為市爸場組瞧合的慚收益饅率β是股膊票或北投資使組合誕的系傾統(tǒng)風(fēng)漆險測胃度。意義劃：資本蹄資產(chǎn)褲定價柔模型鍬是第森一個移關(guān)于山金融爪資產(chǎn)養(yǎng)定價衫的均塑衡模導(dǎo)型，扯同時盾也是凳第一賽個可芳以進(jìn)潑行計腿量檢殘驗(yàn)的田金融烘資產(chǎn)馳定價述模型彼。模巧型的駁首要病意義蟻是建陸立了澇資本厚風(fēng)險章與收磨益的軋關(guān)系歷，明庫確指撕明證鹿券的背期望滿收益評率就挖是無攏風(fēng)險呈收益錘率與取風(fēng)險裹補(bǔ)償辮兩者扯之和瞇，揭捏示了瞎證券煮報酬匪的內(nèi)披部結(jié)疲構(gòu)。其次堵，它炸將風(fēng)賄險分錫為非涌系統(tǒng)販風(fēng)險內(nèi)和系隊(duì)統(tǒng)風(fēng)籃險。述非系究統(tǒng)風(fēng)左險是涼一種睡特定恥公司符或行爭業(yè)所米特有贈的風(fēng)彈險，貍它是徒可以病通過腐資產(chǎn)到多樣貝化分切散的稍風(fēng)險艱。系暈統(tǒng)風(fēng)概險是跨指由饅那些條影響釋整個竊市場賽的風(fēng)憲險因步素引殺起的旨，是停股票吸市場怕本身道所固辨有的賣風(fēng)險休，是尖不可檔以通巷過分俊散化醉消除庸的風(fēng)論險。引資本遙資產(chǎn)劇定價活模型息的作莖用就聲是通胳過投的資組顯合將寶非系畢統(tǒng)風(fēng)和險分丹散掉水，只握剩下逢系統(tǒng)熊風(fēng)險銹。并核且在靜模型貴中引芽進(jìn)了β系數(shù)命來表鋸征系脊統(tǒng)風(fēng)擾險。（二慮）資吳本資獄產(chǎn)定伏價模藥型的婚適用脂性1、計婦算資悉產(chǎn)的披預(yù)期俘收益性率2、有霞助于哲資產(chǎn)創(chuàng)分類縫，進(jìn)滑行資聰源配儉置3、為喇房地寧產(chǎn)疲定價勾，從熔而指洋導(dǎo)投饒資者憤投資定行為4、投鬧資組索合績壓效測墊定5、用醬于對辦人力車資本恒進(jìn)行牢定價（三潤）資訂本資芝產(chǎn)定血價模懸型在凍房地憑產(chǎn)領(lǐng)艇域的織應(yīng)用（1）計新算房垃地產(chǎn)位的預(yù)榴期收愿益率（2）對庭房地嶺產(chǎn)進(jìn)糟行分嫌類（3）為沙房產(chǎn)題定價取，從愧而指側(cè)導(dǎo)投攤資者綢行為司。投暑資者璃可根扔據(jù)市尸場資俯產(chǎn)組徒合收謎益率拜的估失計值津和資冊產(chǎn)的β估計銜值，謠計算魚出資蘋產(chǎn)在術(shù)市場粱均衡見狀態(tài)屠下的符期望晝收益壘率，喜然后賽根據(jù)它這個鍬均衡嫁狀態(tài)廈下的拌期望傷收益遠(yuǎn)率計傅算出閣均衡吳的期綱初價輪格。保將現(xiàn)炕行的駝實(shí)際等市場號價格內(nèi)與均復(fù)衡的遠(yuǎn)期初含價格端進(jìn)行或比較保，若紫兩者屑不等蔬，則欣說明風(fēng)市場亭價格桶被誤坑定，詢誤定漲的價寬格應(yīng)委該有鏈回歸季的要詢求。爹當(dāng)現(xiàn)守實(shí)的糞市場她價格喚低于電均衡懶價格捉時，皇說明恩該房翠地產(chǎn)席的價將值被擊低估統(tǒng)，應(yīng)陪當(dāng)購眾買之索，相潑反，爆若現(xiàn)消實(shí)的扶市場羨價格趁若高山于均扁衡價代格，鼻則應(yīng)割當(dāng)賣獸出，末而將千資金崇轉(zhuǎn)向筍其他碑被低王估的毒房地盜產(chǎn)。（4）投虹資組凝合績垂效測揉定第二危節(jié)謎房地焰產(chǎn)投蛋資收牙益分轎析一、澤房地陽產(chǎn)收歡益的涂概念二、賊房地導(dǎo)產(chǎn)投鑼資效扔益的晉經(jīng)濟(jì)幟效果冶評價嬌指標(biāo)房地斤產(chǎn)投鍋資收綠益的病概念房地園產(chǎn)投傭資收日益是指瞎房地案產(chǎn)投遠(yuǎn)資者換因投渠資而顫獲取觸的種丸種經(jīng)濟(jì)牌利益。房地紹產(chǎn)投化資收蠟益的額形式子：（1）現(xiàn)框金流炭收益（2）銷猴售收足益（3）避袋稅收滋入房地堡產(chǎn)投命資效報益的貸經(jīng)濟(jì)終效果產(chǎn)評價螺指標(biāo)一、包投資獻(xiàn)回收向與投淘資回寺報投資擋回收——是指漏投資甜實(shí)現(xiàn)招后，耳通過戀投資鄰項(xiàng)目經(jīng)的運(yùn)碌作，鏟投資蝴資金著以貨該幣資溝金的垂形態(tài)么重新觸全額才回歸釀到投姨資者茄手中成的過索程。投資峽回報——是指喝投資鬼者所壟投入暮的資純本在市使用慚過程翼中所坐獲得臘的報浴酬二、勾收益防率（籠通常飽為某沿年收綿入或愛收益方與投據(jù)資之?dāng)R比）內(nèi)部威收益緣瑞率——就是洞使得項(xiàng)目流入免資金俱的現(xiàn)膏值總浪額與棗流出正資金銹的現(xiàn)盲值總芳額相裳等的利率、換拼言之畝就是五使得凈現(xiàn)耗值(N晚PV側(cè))等于酸零時線的折現(xiàn)恒率。內(nèi)部槐收益信率擴(kuò)全目部投恢資收況益率濤（全部冰自有希資金摸投資便）權(quán)益宰投資番收益望率第三夕節(jié)萬房地疊產(chǎn)投脊資風(fēng)賤險分蝦析一、孕風(fēng)險——收益陽及風(fēng)幟險——效用吵原理二、引房地黎產(chǎn)投逗資風(fēng)爛險的盤種類嚇和產(chǎn)狗生的可原因三、鈴房地鄰產(chǎn)投龜資風(fēng)驕險的追識別關(guān)和度輕量四、乏房地昆產(chǎn)投寶資風(fēng)置險的竊防范塑與處鉆理五、房誠房地祝產(chǎn)投盜資風(fēng)嗽險控胖制風(fēng)險——收益器及風(fēng)包險——效用母原理投資桐風(fēng)險是指潮對未母來投季資收疾益的版不確獲定性嚷，在抱投資激中可突能會熄遭受蜻收益親損失插甚至她本金努損失亡的風(fēng)求險。板例如住，股諷票可伸能會鵝被套舅牢，焦債券郵可能段不能祥按期透還本蹦付息富，房更地產(chǎn)悶可能送會下肆跌等暑都是仆投資蟻風(fēng)險甜。經(jīng)濟(jì)閥活動翁中的劣風(fēng)險遭受慘經(jīng)濟(jì)按損失實(shí)際巾收益乏＜預(yù)咸期收哈益（一賊）投牢資風(fēng)漁險——收益家分析風(fēng)險店大的東項(xiàng)目陵預(yù)期律收益捧高，利風(fēng)險嘩小的碼項(xiàng)目南預(yù)期租收益辜低。（二歪）投蓄資風(fēng)呆險——效用才分析人們裳對風(fēng)峽險的高態(tài)度長風(fēng)敘險愛鵝好者風(fēng)險標(biāo)規(guī)避昏者風(fēng)險械中立既者房地虜產(chǎn)投磨資風(fēng)也險的品種類急和產(chǎn)顏生的乘原因（一設(shè)）房戴地產(chǎn)咱投資戴風(fēng)險請的種渣類房地取產(chǎn)投漏資風(fēng)抽險就是互將資懶金投撐入到?jīng)_房地?zé)岙a(chǎn)綜衛(wèi)合開褲發(fā)、蛙經(jīng)營叫、管出理和努服務(wù)饅等房淺地產(chǎn)濫業(yè)的云基本叫經(jīng)濟(jì)知活動既中，腔以期宵將來奸獲得齒不確偷定的板收益觸時而捆帶來鏟的投仆資風(fēng)梢險。種類允：(1玩)市場碰競爭棚風(fēng)險。是音指由鋸于房置地產(chǎn)侄市場殖上同覆類樓熄盤供塌給過撿多，狐市場為營銷安競爭臣激烈卸，最許終給叼房地往產(chǎn)投梳資者尾帶來凈的推壟廣成計本的暖提高圾或樓膝盤滯倆銷的呀風(fēng)險憑。市場艷風(fēng)險的出乞現(xiàn)主閃要是懼由于挪開發(fā)酸者對磨市場茶調(diào)查宮分析采不足析所引訪起的挖，是敢對市趟場把碑握能氏力的氧不足畫。(2黎)購買盟力風(fēng)罵險。是古指由獲于物盤價總須水平削的上壯升使論得人燙們的研購買濕力下討降。暮在收喊入水父平一桌定及膜購買泄力水久平普統(tǒng)遍下凳降的擱情況掏下，全人們告會降磚低對疏房地雄產(chǎn)商煎品的消費(fèi)啟需求，這狐樣導(dǎo)岔致房振地產(chǎn)兩投資境者的聯(lián)出售緊或出腦租收巷入減麥少，醉從而個使其插遭受昆一定猾的損求失。(3虧)流動戰(zhàn)性和樸變現(xiàn)綱性風(fēng)舞險。首先襖，由絮于房宏地產(chǎn)斤是固交定在鑰土地敗上的納，其元交易旋的完服成只倒能是席所有頓權(quán)或順是使枕用權(quán)懸的轉(zhuǎn)貨移，令而其臭實(shí)體偵是不格能移流動的緞。其勵次，是由于叮房地辰產(chǎn)價籮值量巷大、傲占用卵資金程多，撫決定些了房朱地產(chǎn)部交易行的完枕成需誤要一鉤個相您當(dāng)長拼的過周程。需這些紗都影調(diào)響了屬房地陪產(chǎn)的朝流動烘性和阿變現(xiàn)弓性，集即房土地產(chǎn)靠投資那者在政急需鏈現(xiàn)金啄的時泊候卻樸無法斧將手捆中的弊房地圣產(chǎn)盡鏈快脫姐手，圍即使歐脫手夢也難宣達(dá)到手合理誘的價奪格，涉從而至大大坐影響鼻其投資碧收益，所舉以給茅房地多產(chǎn)投旦資者件帶來正了變待現(xiàn)收帖益上灶的風(fēng)昆險。(4子)利率鮮風(fēng)險。是指利率的變紙化給堤房地柜產(chǎn)投穴資者宣帶來鄰損失茶的可信能性祥。利尿率的之變化度對房畝地產(chǎn)光投資慨者主沃要有娃兩方路面的屆影響襲：一陪是如宣果采擾用高奶利率戰(zhàn)折現(xiàn)鐮會影爹響房亭地產(chǎn)兄的凈者現(xiàn)值換收益擱。二視是對卻房地圈產(chǎn)債厭務(wù)資陡金成號本的考影響陣，如邪果貸災(zāi)款利繞率上蜂升，賄會直學(xué)接增除加投男資者說的開疑發(fā)成延本，鼻加重極其債態(tài)務(wù)負(fù)止擔(dān)。(5帥)經(jīng)營歷性風(fēng)州險。是指畏由于洋經(jīng)營宏上的憲不善丟或失壟誤所缺造成蒙的實(shí)鴉際經(jīng)評營結(jié)殲果與敵期望歷值背目離的祥可能懷性。(6廉)財務(wù)練風(fēng)險。是在指由補(bǔ)于房巨地產(chǎn)也投資忌主體財務(wù)辮狀況惡化震而使議房地店產(chǎn)投獻(xiàn)資者面面臨泄著不塵能按新期或發(fā)無法稼收回雷其投愿資報紅酬的促可能博性。(7籍)社會悲風(fēng)險。是浸指由蒜于國枝家的師政治順、經(jīng)置濟(jì)因芽素的辭變動箱，引損起的房地攻產(chǎn)需桂求及價種格的蹦漲跌口而造辜成的芒風(fēng)險結(jié)。當(dāng)障國家邊政治婦形勢隔穩(wěn)定臨經(jīng)濟(jì)脾發(fā)展欣處于頌高潮撓時期我時，使房地筋產(chǎn)價跨格上總漲；碎當(dāng)各芽種政搬治風(fēng)歸波出笛現(xiàn)和忘經(jīng)濟(jì)靈處于董衰退斯期時寸，房斃地產(chǎn)炮需求煙下降若和房冷地產(chǎn)呢價格年下跌功。(8經(jīng))自然工風(fēng)險。是指宿由于灶人們婆對自比然力宿失去隔控制飲或自奏然本效身發(fā)撞生異鬧常變榜化，暢如地衫震、棒火災(zāi)焦、滑漠坡等正，給裝投資構(gòu)者帶擺來損蛾失的阻可能攜性。（二腹）房象地產(chǎn)蓮?fù)顿Y塌風(fēng)險揀產(chǎn)生戀的原婦因（1）所肉掌握輝信息辛不全散、不庭準(zhǔn)，投資孔決策草率導(dǎo)。所扇依據(jù)宵的信嶄息不秧夠準(zhǔn)暮確，距或前蠟期調(diào)認(rèn)研不崇細(xì)，庸對購踩買力泉及項(xiàng)刺目的造銷售疑前景熄預(yù)期衣過于縫樂觀撇，都胡會導(dǎo)沃致在萬運(yùn)用旬中出突現(xiàn)與半當(dāng)初超的估經(jīng)計有域較大米偏差景。（2）傷發(fā)展霜商主箱觀上稱對房紗地產(chǎn)展市場乏供求團(tuán)形勢黃，房霉地產(chǎn)爹政策座，金識融政乎策的炊理解膠、判炭斷或紹把握爪上出刻現(xiàn)偏無差。房地壺產(chǎn)投焰資風(fēng)鞋險的按識別芽和度動量（一它）房發(fā)地產(chǎn)齒投資花風(fēng)險蠻的識淡別1、會六議分橋析法2、專廁家預(yù)楊測法3、資啊料分趴析法4、實(shí)坐地考悄察法5、審喝計、度計劃詢等技券術(shù)方子法（二臘）房抹地產(chǎn)注投資廳風(fēng)險閑的度野量1、風(fēng)紹險損碗失強(qiáng)逢度的塊度量風(fēng)險我存在磨使投慈資者簡可能樓遭受冶的最京大損造失在罷預(yù)期五投資牢收入昨中所歇占的島比例甚。（1）實(shí)盒際收幫入=0，投狂資風(fēng)和險損都失強(qiáng)么度=1中00礙%，由哄于存盟在風(fēng)慈險使錘項(xiàng)目傅損失項(xiàng)了全刪部收拖益。（2）實(shí)戚際收發(fā)入<0，投隙資風(fēng)熱險損弦失強(qiáng)干度>1休00鎖%,當(dāng)投濁資風(fēng)勻險大捏到一據(jù)定程姜度，砌使項(xiàng)沙目出毯現(xiàn)虧危損。（3）實(shí)富際收憶入>=預(yù)期屆收入抵，項(xiàng)舟目無朋風(fēng)險織。2、風(fēng)擔(dān)險概著率分犁布的蔽度量3、風(fēng)眾險度狀量方饅法(1吼)投資說房地俘產(chǎn)的找營業(yè)簡率。營業(yè)垮率被壁用來應(yīng)判定胳投資芹報告怖的凈城營業(yè)環(huán)收入犧是否豬具有麥現(xiàn)實(shí)睛性。計算遼公式企為：妥營業(yè)單率=年?duì)I居業(yè)總稻費(fèi)用/年計柱劃總報收入(2位)償債雞收益稼比。營業(yè)第凈收臥入是流扣除粒所有仔成本甩費(fèi)后延的收趟入，冰是償誦還債裂務(wù)資輔金的益基本教來源泥。它廢和償困債責(zé)江任的驅(qū)比率興反映遭了借毀款人騙償還貸款的能卸力。償債藝收益民比=營業(yè)伴凈收細(xì)入/年償鋪債額償債閃收益留比數(shù)忽值越耍小，練該項(xiàng)局借款志投資爆的風(fēng)缺險越證大；縫反之淚，則辭風(fēng)險智越小卵。住棗宅資滴產(chǎn)的圖償債鴨收益歷比一炒般要游求超首過1：2才被推認(rèn)為朽是安裕全的活。(3辱)保本戀占用該率。保本通占用棄率是的計算慘房地沒產(chǎn)安曠全性余的另哪一重塑要指答標(biāo)。其計嘆算公月式為漁：保盤本占評用率=(年?duì)I輕業(yè)總抗費(fèi)用+要求稀的年趁償債繁額)/年計交劃總廈收入保本訴占用蠟率越渴高，投資危風(fēng)險越大售。可撿以接梳受的闊住宅撒資產(chǎn)羊的保服本占駛用率歇一般宏為85巾%—耍90線%。房地惕產(chǎn)投旗資風(fēng)初險的深防范您與處噸理（一揮）投唐資分飼散策痰略房地這產(chǎn)投輝資分養(yǎng)散是疊通過舉開發(fā)敘結(jié)構(gòu)將的分屈散，抵達(dá)到揀減少毛風(fēng)險竭的目坑的，妙一般訴包括溜投資攝區(qū)域親分散彈、投害資時婦間分封散和冶共同加投資扎等方抗式。房地澤產(chǎn)投稠資區(qū)者域分權(quán)散是將少房地碑產(chǎn)投幕資分揉散到龍不同禮區(qū)域香，從封而避舅免某常一特瞇定地珍區(qū)經(jīng)鎮(zhèn)濟(jì)不塑景氣秧投資懼的影沖響，劈燕達(dá)到脖降低幸風(fēng)險板的目柱的。房地迫產(chǎn)投掉資時蕉間分吹散則是售要確帝定一妙個合殺理的腦投資諸時間厲間隔龜，從旬而避趟免免干因市擔(dān)場變默化而低帶來遮的損遭失。共同薦投資要求蕉投資疑者共灣同對肆房地資產(chǎn)開疏發(fā)基最礎(chǔ)上隱進(jìn)行侄投資王，利罰益共命享，溉風(fēng)險攜同擔(dān)路，充疾分調(diào)咬動投奧資各菠方的皮積極效性，撥最大哥的限展度發(fā)辟揮各饅自優(yōu)幣勢避言免風(fēng)主險。（二先）投壇資組僻合策嫂略房地魂產(chǎn)投盟資組義合策覆略是膚投資滔者依蜻據(jù)房添地產(chǎn)傻投資袖的風(fēng)海險程棄度和臉年獲飲利能諸力，烏按照慢一定孩的原袍則搭踩配，縣投資與各種慮不同背類型紐奉的房夕地產(chǎn)寨以降棚低投答資風(fēng)懶險的鴨房地懂產(chǎn)投彎資策戲略。氣房地哈產(chǎn)投資還組合的關(guān)困鍵是絲式如何屋科學(xué)甚確定刻投入講不同紀(jì)類型黎房地智產(chǎn)合夜理的軟資金粱比例齊。（三增）保奪險策坦略對于端房地場產(chǎn)投尋資者體來說鳳購買箱保險視是十鉤分必層要的毫，它當(dāng)是轉(zhuǎn)向移或悔減少督房地魯產(chǎn)投游資風(fēng)陽險的潑主要癥途徑態(tài)之一法。房地誦產(chǎn)投感資項(xiàng)眠目投遲資風(fēng)薦險控?fù)p制（一梅）風(fēng)漏險調(diào)稅整貼隨現(xiàn)率（二姥）肯齡定當(dāng)杯量法（三流）決丙策樹魂法（四碌）盈蠟虧平起衡分維析法（五?。┟舭喔行耘し治龃捣ǎ└沤鹇史智f析法第四乏節(jié)壯房冒地產(chǎn)紫投資杰決策一、沈房地倡產(chǎn)投柿資決旅策的脹內(nèi)涵二、環(huán)房地隸產(chǎn)投熄資決戒策過揀程三、丘房地溪產(chǎn)投樣資決戶策類圓型四、塵房地孩產(chǎn)投竊資決免策的銳指標(biāo)嘩和方溫法（潤自學(xué)束）房地瓣產(chǎn)投驕資決瓦策的獄內(nèi)涵所謂扣房地惜產(chǎn)投疲資決弊策，柔是指蛛對擬陶建房攤地產(chǎn)鋒投資習(xí)項(xiàng)目燥的必供要性堂和可呆行性錯進(jìn)行技術(shù)離經(jīng)濟(jì)滲分析，對燙可以業(yè)達(dá)到畝目標(biāo)張的不慚同方暢案進(jìn)伐行比鮮較和貝評價出，并隸作出即判斷伶，選例擇某君一方遵案的蹄過程饅。房地錫產(chǎn)投舍資決欣策過謝程（1）調(diào)漏查研青究提肺出房猾地產(chǎn)挺投資頑項(xiàng)目桂。它是情房地閃產(chǎn)項(xiàng)絨目投電資決膀策的敵前提衰和基笑礎(chǔ)。（2）確盒定房錦地產(chǎn)骨投資澇決策趕目標(biāo)芹。（3）找區(qū)出所巨有可謊行方毅案。（4）確錘立衡贊量房畫地產(chǎn)爭投資晌效益秒的標(biāo)爪準(zhǔn)，謹(jǐn)測算社每個讓方案述的預(yù)俊期結(jié)捧果。（5）房是地產(chǎn)腹投資脅方案字評估壇及方幻玉案選會擇。（6）實(shí)或施房幻玉地產(chǎn)岔投資秀決策方方案導(dǎo)。（7）追腦蹤調(diào)絕查方乓案實(shí)盈施保蓮證目旨標(biāo)的逐實(shí)現(xiàn)情程度勁。房地毫產(chǎn)投犯資決攏策類紋型（l）按躲決策濕影響捎的時在間長館短，兼可以顛分為藍(lán)長期涉決策糠和短淹期決躍策。長期寺決策稠是指藥有關(guān)組織今后駱發(fā)展里方向志的長勁遠(yuǎn)性徹、全酷局性偷的重時大決顆策，天又稱徑長期難戰(zhàn)略熄決策繪，如員投資泡方向傍選擇殿、投資走規(guī)模的確