華夏幸?；鶚I(yè)案例分析產(chǎn)業(yè)園-課件

投資發(fā)展部華夏幸?；鶚I(yè)案例2023/6/301目錄2023/6/302園區(qū)概況“園區(qū)+地產(chǎn)”運(yùn)營模式園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)園區(qū)示例-固安工業(yè)園區(qū)園區(qū)概況2023/6/303園區(qū)概況-園區(qū)業(yè)務(wù)成立時(shí)間：華夏幸?；鶚I(yè)成立于1998年，擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)一級資質(zhì)，早前致力于河北省內(nèi)的城市住宅開發(fā)運(yùn)營模式：2002年開始運(yùn)營固安工業(yè)園區(qū)后，逐漸向工業(yè)園區(qū)域運(yùn)營開發(fā)商轉(zhuǎn)型，目前形成“園區(qū)+地產(chǎn)”的獨(dú)特運(yùn)營模式園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)：對開發(fā)區(qū)域進(jìn)行前期規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)與管理、市政公用設(shè)施建設(shè)與管理、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)（招商引資服務(wù)）、物業(yè)管理、廠房建設(shè)租賃等。在房地產(chǎn)開發(fā)方面，公司目前已經(jīng)形成以孔雀城、大衛(wèi)城、華夏系列等完備產(chǎn)品系列園區(qū)產(chǎn)品：開發(fā)區(qū)作為華夏幸?；鶚I(yè)的兩大事業(yè)領(lǐng)域之一，已建立了園區(qū)建立、招商引資到城市運(yùn)營的開發(fā)運(yùn)營管理體系，即以構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群為手段，以建設(shè)開發(fā)區(qū)城市為載體，攜手國際資本，推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。形成綜合園區(qū)、主題園區(qū)、總部公園、產(chǎn)業(yè)港等四大產(chǎn)品體系。2023/6/304園區(qū)分布：公司事業(yè)版圖主要位于環(huán)首都經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈等地，已投資開發(fā)運(yùn)營的園區(qū)包括固安工業(yè)園區(qū)（河北廊坊）、大廠潮白河工業(yè)區(qū)（河北廊坊）和懷來京北生態(tài)新區(qū)（河北張家口）。2023/6/305園區(qū)概況-園區(qū)分布園區(qū)名稱地點(diǎn)規(guī)劃面積產(chǎn)業(yè)定位昌黎工業(yè)園區(qū)河北秦皇島15以節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術(shù)、高端裝備、新能源、新材料為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)灤平金山嶺園區(qū)河北承德75以長城文化為核心，構(gòu)筑休閑時(shí)代長城度假運(yùn)動(dòng)旅游的天堂文安園區(qū)河北廊坊21以新型材料和裝備制造業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)沈北智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)遼寧沈陽一期5萬平圍繞“國際科技城”“活力智慧核”“生態(tài)宜居地”三大主題，打造、屬性多樣、動(dòng)能符合的蒲河智慧產(chǎn)業(yè)區(qū)廣陽園區(qū)河北廊坊15定位于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)于洪園區(qū)遼寧沈陽34.85總體定位為“智慧之港、健康之城”，重點(diǎn)從智慧產(chǎn)業(yè)、科技創(chuàng)意、商務(wù)商業(yè)、生態(tài)棲居四個(gè)方面建設(shè)園區(qū)青島城陽區(qū)山東青島8河北省香河縣河北廊坊402023/6/306園區(qū)概況-園區(qū)分布2011年，華夏幸福基業(yè)共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入77.9億元，比上年增長76.22%；主要受益于園區(qū)住宅配套的收入增長。實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤17.5億元，比上年增長180.80%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤13.6億元，比上年增長225.46%；毛利率和凈利率分別為41.9%和16.4%。行業(yè)名稱營業(yè)收入營業(yè)成本毛利率營業(yè)收入較上年增加百分比產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)9.53--38.3%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1.861.4919.9%-土地整理22.6315.2432.7%228.3%綜合服務(wù)0.320.2327.9%586.8%物業(yè)管理服務(wù)0.250.40-62.1%37%園區(qū)住宅配套38.5424.1637.3%151.7%城市地產(chǎn)開發(fā)4.162.9828.2%-70.6%其他0.300.2612.8%-47.9%合計(jì)77.59--76.3%產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)：委托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、招商引資、投資服務(wù)等；園區(qū)綜合服務(wù)是指在委托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進(jìn)行園區(qū)綠化、保潔、公共項(xiàng)目經(jīng)營與維護(hù)等業(yè)務(wù)2023/6/307園區(qū)概況-發(fā)展成果2013年，華夏幸福銷售額為374.24億元，同比增長77.07%，超額完成全年280億元的銷售目標(biāo)。其中產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)銷售額總計(jì)311.86億元（含園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算回款75.77億元，產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住宅簽約銷售額236.09億元），城市地產(chǎn)簽約銷售額為59.16億元，其它業(yè)務(wù)（物業(yè)、酒店）等銷售額為3.22億元。實(shí)際歸屬于母公司所有者的凈利潤為27.15億元，同比增長52.21%。公司近三年來銷售面積和銷售收入都急劇上升，銷售面積和銷售收入的復(fù)合增長率分別達(dá)103.52%和51.52%，公司增長勢頭明顯。2023/6/308園區(qū)概況-發(fā)展成果2011年，園區(qū)內(nèi)新開工配套住宅面積245.17萬平方米，竣工配套住宅面積72.45萬平方米；城市地產(chǎn)新開工面積108.70萬平方米，竣工面積5.17萬平方米2010年來，公司新開工面積和施工面積增長顯著，竣工面積復(fù)合增長率達(dá)56.73%。公司期末儲備開發(fā)用地規(guī)劃建筑面積414.03萬平方米，分別位于河北省廊坊市、固安、大廠、香河、懷來地區(qū)2023/6/309園區(qū)概況-發(fā)展成果2011年，公司產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入達(dá)9.53億元，占總收入的12%，其主要包括委托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、招商引資、投資服務(wù)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入。2011年，公司投資運(yùn)營的園區(qū)新增簽約入園企業(yè)86家，新增簽約投資額129.78億元，單位企業(yè)投資額為1.51億元；園區(qū)累計(jì)簽約入園企業(yè)438家，累計(jì)簽約投資額489.53億元，單位企業(yè)投資額為1.12億元。可以看到，固安工業(yè)園區(qū)新增的單位企業(yè)投資額已達(dá)2.35億元，新投資企業(yè)呈規(guī)模擴(kuò)大趨勢。項(xiàng)目固安大廠懷來小計(jì)其它新增園區(qū)總計(jì)新增入園企業(yè)數(shù)量361919741286新增簽約投資額（億元）84.5623.9213.44121.927.78129.7累計(jì)入園企業(yè)數(shù)量2661134742612438累計(jì)簽約投資額（億元）347.24109.2225.21481.677.78489.45單位企業(yè)投資額（億元-新增）2.351.260.711.650.651.51單位企業(yè)投資額（億元-累計(jì)）1.310.970.541.130.651.212023/6/3010園區(qū)概況-發(fā)展成果在現(xiàn)金持有量和資本結(jié)構(gòu)方面，截至2011年末，公司持有現(xiàn)金31.74億元，占總資產(chǎn)比例達(dá)13%，短期負(fù)債和一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債16.91億元；公司資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)85.5%，去除預(yù)收賬款后凈負(fù)債率為24%。但鑒于公司新拓展了7個(gè)園區(qū)，并且園區(qū)前2年的開發(fā)須由公司墊資，故其資金壓力將較大。在地產(chǎn)開發(fā)方面，公司未來五年的戰(zhàn)略目標(biāo)是以“孔雀城”為品牌，從事北京周邊住宅產(chǎn)品的開發(fā)，以環(huán)境優(yōu)越的郊區(qū)新興小城鎮(zhèn)住宅作為公司未來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要特色和競爭優(yōu)勢。此外，公司還打算進(jìn)行新產(chǎn)品研發(fā)，針對養(yǎng)老社區(qū)、青年公寓、商務(wù)酒店、鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)等產(chǎn)品展開房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整體開發(fā)體系，開發(fā)符合特定群體需求的創(chuàng)新型產(chǎn)品。2023/6/3011園區(qū)概況-發(fā)展成果財(cái)務(wù)指標(biāo)2010年2011年毛利率34.5%41.9%凈利率9.4%16.4%銷售費(fèi)用率8.3%6.9%管理費(fèi)用率4.0%6.7%財(cái)務(wù)費(fèi)用率-0.1%0%資產(chǎn)負(fù)債率89.4%85.5%投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例0.5%0.3%貨幣資金占總資產(chǎn)比例17.3%13.0%長期借款占總借款比例55.3%35.5%去除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率31.6%24.0%預(yù)收賬款與營業(yè)收入比值2.082.18預(yù)收賬款與總資產(chǎn)比例57.9%61.5%2023/6/3012園區(qū)概況-發(fā)展成果園區(qū)住宅配套、土地整理和城市地產(chǎn)開發(fā)毛利率最高，公司84%的營業(yè)收入來自這三方面華夏幸?；鶚I(yè)旗下從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的子公司主要有華夏幸福和京御地產(chǎn)。華夏幸福：致力于中等規(guī)模城市的住宅、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，先后在廊坊地區(qū)成功開發(fā)了“華夏花園”高檔住宅小區(qū)、“第五大街”商業(yè)步行街、“華夏九園”中式住宅等城市地產(chǎn)。目前公司94%的營業(yè)收入來自產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)建設(shè)，城市地產(chǎn)物業(yè)縮減明顯。京御地產(chǎn)：著重于園區(qū)住宅開發(fā)，2006年起以“孔雀城”為品牌，致力于圍繞北京城市周邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，打造新興小城鎮(zhèn)，先后開發(fā)了永定河孔雀城、大運(yùn)河孔雀城、潮白河孔雀城、八達(dá)嶺孔雀城。華夏幸福以2009年4月25日為資產(chǎn)移交基準(zhǔn)日，將其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體資產(chǎn)——包括資產(chǎn)、負(fù)債、業(yè)務(wù)、人員全部轉(zhuǎn)至京御地產(chǎn)，由京御地產(chǎn)承繼華夏幸福原有房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)。分行業(yè)營業(yè)收入營業(yè)成本營業(yè)利潤率營業(yè)收入比上年增減營業(yè)收入占比營業(yè)利潤率比上年增減產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)建設(shè)72.8841.1343.57150.1193.94增加0.31個(gè)百分點(diǎn)其它業(yè)務(wù)（城市地產(chǎn)、物業(yè)、酒店）4.703.6522.51-68.396.06減少4.51個(gè)百分比合計(jì)77.5944.7842.2976.26增加7.57個(gè)百分比2023/6/3013園區(qū)概況-房產(chǎn)企業(yè)2023/6/3014得益于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和城市化的大背景，華夏幸福通過在園區(qū)及其周邊進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)獲得了可觀的現(xiàn)金流收益，但同時(shí)也必須通過快速的住宅開發(fā)和園區(qū)規(guī)模維持高速增長。這種“高門檻、高成長”的模式背后潛藏了高風(fēng)險(xiǎn)，也經(jīng)常會引起財(cái)務(wù)指標(biāo)的波動(dòng)。近年來由于大量在建項(xiàng)目處于基建期，公司資產(chǎn)規(guī)模迅速增長，貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大，使得資產(chǎn)負(fù)債率相對較高。2013年年報(bào)顯示，公司總負(fù)債達(dá)到674.43億元，資產(chǎn)負(fù)債率為95.0%。凈資產(chǎn)負(fù)債率為1014.1%。華夏幸福在房地產(chǎn)開發(fā)之前的園區(qū)建設(shè)，屬于一級土地開發(fā)，不能獲得銀行開發(fā)貸，之前較多采用的是信托融資，導(dǎo)致資金成本較高。據(jù)了解，融資成本在十幾個(gè)百分點(diǎn)，在行業(yè)中算是比較高的。融資方式包括信托融資和應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓、售后回租融資方式。售后回租融資方式是指承租方以融資為目的，將資產(chǎn)出售給有資格從事融資租賃業(yè)務(wù)的租賃企業(yè)后，又將該項(xiàng)資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。例如，其間接全資子公司大廠回族自治縣鼎鴻投資開發(fā)有限公司擬以其所擁有的大廠潮白河工業(yè)園區(qū)地下管網(wǎng)，以售后回租的方式向中國外貿(mào)金融租賃有限公司融資3億元，融資期限為2年。該融資案例的融資方式是第一個(gè)半年需償還本金的10%，第二個(gè)半年償還租賃本金的10%，第三個(gè)半年償還租賃本金的30%。第四個(gè)半年償還租賃本金的50%。園區(qū)概況-園區(qū)融資2023/6/3015“園區(qū)運(yùn)營+地產(chǎn)開發(fā)”模式“園區(qū)運(yùn)營+地產(chǎn)開發(fā)”模式“園區(qū)運(yùn)營+地產(chǎn)開發(fā)”，雙核驅(qū)動(dòng)模式是公司商業(yè)模式的亮點(diǎn)和特色。該模式中，政府將園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由華夏幸福進(jìn)行園區(qū)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資等工作，然后再轉(zhuǎn)由政府相關(guān)部門經(jīng)營和管理，華夏幸福在這個(gè)過程中利用園區(qū)規(guī)劃的話語權(quán)優(yōu)勢在園區(qū)及其周邊進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)。華夏幸福與當(dāng)?shù)卣炗喤潘詤f(xié)議，拿地成本極低。園區(qū)基建和土地整理，每平方公里大約需投資4-5億元，主要用于征地、開發(fā)和修路，其中征地和拆遷占60%，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)站40%。目前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的土地儲備在公司所有土地儲備中占比大約為80%，而在園區(qū)周邊拿地也是公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來擴(kuò)張的一條主線2011年，公司45%的收入來自園區(qū)運(yùn)營，50%的收入來自園區(qū)住宅開發(fā)。2023/6/3016這種開發(fā)模式的精髓在于實(shí)現(xiàn)了企業(yè)與地方政府的“雙贏”。

從企業(yè)角度看，“園區(qū)運(yùn)營+地產(chǎn)開發(fā)”模式有很好的協(xié)同效應(yīng)：由于公司本身就是土地整理的負(fù)責(zé)人，利用對于區(qū)域整體土地規(guī)劃的了解，可以低成本鎖定大量土地；土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要大量的資金投入，公司前期的地產(chǎn)銷售回款可以在一定程度上實(shí)現(xiàn)對于前兩者的現(xiàn)金流支持；園區(qū)發(fā)展帶來的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及高端產(chǎn)業(yè)人群的消費(fèi)和住房需求可以為地產(chǎn)項(xiàng)目提供相對充足的目標(biāo)客戶群；隨著園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的日漸完善，入駐企業(yè)數(shù)量的不斷增加，區(qū)域整體價(jià)值將獲得有效提升，從而對房地產(chǎn)的銷售形成強(qiáng)勁的支撐。

園區(qū)業(yè)務(wù)主要為園區(qū)托管和代建業(yè)務(wù)。園區(qū)所有權(quán)基本屬于地方政府而非華夏幸福。華夏幸福只是簽訂“園區(qū)孵化”協(xié)議，根據(jù)原有托管分成協(xié)議，在托管年限之內(nèi)完成規(guī)劃、建設(shè)、招商和后期維護(hù)工作。土地開發(fā)采用BT模式，與政府110%結(jié)算。招商引資，提供產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入。當(dāng)?shù)卣陨弦荒曷涞赝顿Y額的45%進(jìn)行返還，落地投資額包括土地、廠房、機(jī)器設(shè)備等。2012年之前，綜合毛利利潤高達(dá)40%左右。2023/6/3017“園區(qū)運(yùn)營+地產(chǎn)開發(fā)”模式2023/6/3018“園區(qū)運(yùn)營+地產(chǎn)開發(fā)”模式從地方政府角度看，在前期零成本零投入的情況下，順利實(shí)現(xiàn)園區(qū)的正常開業(yè)和運(yùn)作，而且隨著園區(qū)的逐步成熟，入園企業(yè)數(shù)量及投資將不斷增加，政府將實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入和區(qū)域GDP的雙重提升，還解決了地方人口的就業(yè)問題，完美地契合了地方政府的政治訴求。區(qū)域整體開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)土地整理基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)招商引資園區(qū)綜合服務(wù)賦予拿地優(yōu)勢現(xiàn)金流支持提升區(qū)域價(jià)值2023/6/3019“園區(qū)運(yùn)營+地產(chǎn)開發(fā)”模式華夏幸?；鶚I(yè)董事長王文學(xué)歷任廊坊市工商聯(lián)副主席、廊坊市政協(xié)常委、河北省第八屆青年聯(lián)合會委員、第十一屆河北省人大代表等職，擁有良好的政府人脈關(guān)系。另外，由于招商引資規(guī)模超過50億需要省長審批，縣域政府官員積極性較高，這使得公司在2002年開始運(yùn)作固安工業(yè)園區(qū)后，07年潮白河工業(yè)園區(qū)簽約，08年懷來生態(tài)新城簽約，11年新拓展工業(yè)園區(qū)7家?！皥@區(qū)+地產(chǎn)”模式顯示較強(qiáng)的可復(fù)制能力。2023/6/3020“園區(qū)運(yùn)營+地產(chǎn)開發(fā)”模式在園區(qū)運(yùn)營方面，通過與地方政府簽訂區(qū)域整體委托開發(fā)協(xié)議，公司全權(quán)接管了園區(qū)開發(fā)的所有事宜，從前期的土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到招商引資，再到后期的綜合服務(wù)?；ê屯恋卣眄?xiàng)目的資金投入大，占用周期較長，一般需公司墊資1-2年，在項(xiàng)目建成后由政府按照建設(shè)成本及事先確定的利潤率支付工程款。從目前階段來看，公司的三大園區(qū)已度過了最初的重資本投入期，進(jìn)入現(xiàn)金流平衡的回收期。業(yè)務(wù)類型委托內(nèi)容結(jié)算方式支付方式基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在委托區(qū)域組織道路建設(shè)及供水、供電、供暖、供氣、通信基礎(chǔ)、排水等“九通一平”、場站及廠房建設(shè)等項(xiàng)目，由具備相關(guān)工程建設(shè)資質(zhì)的施工單位承擔(dān)前述各個(gè)工程項(xiàng)目的施工任務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含稅，以審計(jì)結(jié)算為準(zhǔn)）加成10%一次性支付或分期支付,但分期不超過3年土地整理主要參與土地征轉(zhuǎn)計(jì)劃及征轉(zhuǎn)補(bǔ)償方案的擬定、組織、監(jiān)導(dǎo)、跟進(jìn)以政府部門為主體進(jìn)行集體土地征轉(zhuǎn)補(bǔ)償以及形成建設(shè)用地的相關(guān)工作，并承擔(dān)土地征轉(zhuǎn)過程中的土地整理成本上一年度土地整理費(fèi)（含稅，以審計(jì)結(jié)算為準(zhǔn)）加成10%一次性支付或分期支付，但分期不超過3年產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)對委托區(qū)域內(nèi)工業(yè)園區(qū)進(jìn)行宣傳、推廣、進(jìn)行招商引資項(xiàng)目的洽談，以及對入園企業(yè)提供“全程無憂式管家服務(wù)”，協(xié)助企業(yè)快速實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)運(yùn)營上一年度新增落地投資額的45%一次性支付或分期支付，但分期不超過5年園區(qū)綜合服務(wù)負(fù)責(zé)在委托區(qū)域組織有資質(zhì)的服務(wù)單位，承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)，道路清潔、綠化等公共項(xiàng)目維護(hù)上一年度園區(qū)綜合服務(wù)費(fèi)（含稅，以審計(jì)結(jié)算為準(zhǔn)）加成10%一次性支付或分期支付，但分期不超過3年2023/6/3021“園區(qū)運(yùn)營+地產(chǎn)開發(fā)”模式公司的園區(qū)基建和土地整理，每平方公里大約需投資4-5億元（大約每畝地需投資30萬元，資金分三年投入），主要用于征地、開發(fā)和修路，其中征地和拆遷占60%，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占40%。土地開發(fā)采用BT模式，與政府110%結(jié)算。招商引資，提供產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入，當(dāng)?shù)卣陨弦荒曷涞赝顿Y額的45%進(jìn)行返還，落地投資額包括土地、廠房、機(jī)器設(shè)備等，綜合毛利率達(dá)到40-50%，凈利率在25%左右。在招商引資方面，公司下設(shè)一個(gè)專業(yè)化的招商中心，擁有500人的團(tuán)隊(duì)，建立起龐大的客戶關(guān)系管理（CRM），運(yùn)用各種先進(jìn)化的手段進(jìn)行園區(qū)招商。公司現(xiàn)有的3個(gè)園區(qū)目前為止共簽約438家企業(yè)，簽約投資額共489億元。09-11年實(shí)際落地投資額38.9億左右；其中2009年結(jié)算2.5億，2010年結(jié)算15億，2011年結(jié)算約20億。而在結(jié)算的收入中土地出讓金約占80-90%，稅費(fèi)收入占10%-20%左右。土地整理、基礎(chǔ)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)銷售政府獲得土地出讓收入和稅收政府返還基礎(chǔ)建設(shè)投資額（110%）招商引資（按落地投資額45%返還）后期產(chǎn)業(yè)服務(wù)維護(hù)實(shí)現(xiàn)將“短期一次性”房地產(chǎn)開發(fā)先進(jìn)轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴L期、可持續(xù)園區(qū)經(jīng)營”投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)銷售并獲取現(xiàn)金回流企業(yè)墊資發(fā)展階段；初始投資期1-2年，成本約4-5億/平方公里2023/6/3022“園區(qū)運(yùn)營+地產(chǎn)開發(fā)”模式園區(qū)運(yùn)營的具體操作由京御地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)板塊的投資管理公司九通投資負(fù)責(zé)，其下屬三浦威特、大廠鼎鴻、懷來鼎興為區(qū)域開發(fā)平臺公司三浦威特主要負(fù)責(zé)固安縣委托區(qū)域內(nèi)以河北固安工業(yè)園區(qū)為核心的區(qū)域開發(fā)；大廠鼎鴻主要負(fù)責(zé)大廠回族自治縣委托區(qū)域內(nèi)的以大廠潮白河工業(yè)區(qū)為核心的區(qū)域開發(fā)；懷來鼎興主要負(fù)責(zé)懷來縣委托區(qū)域內(nèi)的懷來生態(tài)新城的開發(fā)；華夏新城主要負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；九通公司主要負(fù)責(zé)開發(fā)區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施的經(jīng)營與管理；九通發(fā)展主要經(jīng)營工業(yè)廠房建設(shè)和出租；京御地產(chǎn)及其他下屬子公司則主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、配套物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)九通投資在區(qū)域開發(fā)實(shí)踐過程中，形成了區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)定位、城市建設(shè)、品牌推廣、招商引資、投資服務(wù)、綜合服務(wù)的獨(dú)特業(yè)務(wù)模式和競爭優(yōu)勢2023/6/3023“園區(qū)運(yùn)營+地產(chǎn)開發(fā)”模式2023/6/3024“園區(qū)運(yùn)營+地產(chǎn)開發(fā)”模式園區(qū)托管業(yè)務(wù)具備收入確認(rèn)和結(jié)算方式園區(qū)收入來源：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)（招商引資服務(wù)）、園區(qū)綜合服務(wù)。以上服務(wù)按照審計(jì)后所產(chǎn)生費(fèi)用或新增投資額對應(yīng)加成或者分成。政府可選擇一次性支付或者分期支付。但分期支付年限不超過5年。以上收入確認(rèn)和結(jié)算方式的建立保證公司在園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)上的正當(dāng)收益和權(quán)力。同時(shí)政府也可以將園區(qū)開發(fā)交給更加專業(yè)、具備管理和招商能力的開發(fā)商。由于公司具備相對成熟和可復(fù)制化的園區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)，目前公司已經(jīng)運(yùn)行園區(qū)綜合毛利率具備較強(qiáng)的競爭力。2023/6/3025“園區(qū)運(yùn)營+地產(chǎn)開發(fā)”模式在綜合園區(qū)方面，公司已經(jīng)成功開發(fā)固安、大廠和懷來三大園區(qū)。以上三大園區(qū)委托管理面積在264平方公里，其中已獲批面積超過40平方公里。依托北京地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的契機(jī)，目前固安、大廠兩園區(qū)已經(jīng)具備較強(qiáng)競爭實(shí)力。截止2012年底，兩園區(qū)簽約入駐公司分別達(dá)到258家和107家。累計(jì)簽約投資額達(dá)到325.3億和99.54億元。除此之外，2009年公司簽署懷來工業(yè)區(qū)委托開發(fā)協(xié)議，目前該工業(yè)協(xié)議入園公司為37家。累計(jì)投資額在16.8億。隨著京郊地區(qū)和北京產(chǎn)業(yè)升級的不斷推進(jìn)，公司以上綜合類園區(qū)未來將具備更好的發(fā)展前景。2023/6/3026“園區(qū)運(yùn)營+地產(chǎn)開發(fā)”模式公司在未來進(jìn)行區(qū)域拓展和戰(zhàn)略布局時(shí)，將聚焦于中國經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)區(qū)域。公司的主要開發(fā)區(qū)域集中在京津冀地區(qū)，未來將逐漸輻射到河北沿海地區(qū)、遼東半島、山東半島等環(huán)渤海區(qū)域。除原有綜合園區(qū)外，主題園區(qū)、總部公園、產(chǎn)業(yè)港成為公司業(yè)務(wù)新拓展方向。2023/6/3027“園區(qū)運(yùn)營+地產(chǎn)開發(fā)”模式公司從事區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)的策略性在于形成區(qū)域開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)動(dòng)性，利用區(qū)域開發(fā)帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域影響力，利用房地產(chǎn)開發(fā)提升區(qū)域開發(fā)的投資環(huán)境。2023/6/3028“園區(qū)運(yùn)營+地產(chǎn)開發(fā)”模式園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)2023/6/3029房地產(chǎn)業(yè)務(wù)保持爆發(fā)式增長。公司開發(fā)能力近幾年增長迅猛。公司2009年之前開發(fā)能力基本維持在70-80平米之間。2010年開始，受到需求向三四線城市轉(zhuǎn)移和環(huán)北京經(jīng)濟(jì)圈影響，公司銷售和開發(fā)能力呈數(shù)量級增長。目前公司已經(jīng)形成年新開工近兩百萬方。銷售面積為100萬方以上的綜合運(yùn)營能力。2011年公司地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)再創(chuàng)新高。當(dāng)年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)簽約銷售128億，簽約銷售面積172萬平，分別同比增長42.5%和61.9%。公司項(xiàng)目累計(jì)土地面積近516.39萬平。建筑面積在792.71萬平。以上項(xiàng)目全部分布在環(huán)北京經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的固安、大廠、懷來、燕郊等地。其中40%以上項(xiàng)目儲備集中在固安。公司土地儲備未來重點(diǎn)布局北京、天津、廊坊三地，力爭未來3-5年內(nèi)進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)至國內(nèi)其它城市。2023/6/3030園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)-住宅產(chǎn)品公司房地產(chǎn)項(xiàng)目主要品牌為孔雀城，該品牌已經(jīng)形成環(huán)繞北京城的永定河、大運(yùn)河、潮白河和八達(dá)嶺四大系列。以上四大系類產(chǎn)品均處于環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈之內(nèi)，屬于離北京最近的河北區(qū)域按照相關(guān)規(guī)劃，環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的京東、京南、京北到2020年力爭實(shí)現(xiàn)人口450萬。其中養(yǎng)老基地總?cè)萘砍^10萬人。宜居生活基地總?cè)萘砍^70萬戶。背靠環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈為孔雀城品牌帶來豐富市場需求公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以城市住宅地產(chǎn)為主，力圖建設(shè)有特色的標(biāo)志性城市社區(qū)，同步開發(fā)與城市發(fā)展相匹配的商業(yè)地產(chǎn)。公司還在北京周邊、大北京生活圈范圍內(nèi)以“小鎮(zhèn)規(guī)模、連鎖發(fā)展”為模式，滾動(dòng)開發(fā)城市周邊的新興小城鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目公司已經(jīng)形成孔雀城、大衛(wèi)城、蘭亭、華夏和孔雀英國宮五大系列。項(xiàng)目定位清晰，城市地產(chǎn)產(chǎn)品定位主要以首次置業(yè)客戶為主，以居住改善客戶為輔。2023/6/3031園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)-住宅產(chǎn)品以公司主打產(chǎn)品孔雀城為例，孔雀城項(xiàng)目均分布在河北，但主要購買人群主要來自北京?？兹赋窍盗挟a(chǎn)品規(guī)模最大，包含四個(gè)項(xiàng)目，涵蓋景觀高層、洋房、別墅等中高端產(chǎn)品。相比北京城內(nèi)住房而言，公司中端高層和小高層在價(jià)格上具備明顯優(yōu)勢。在京工作人員可以通過購買相關(guān)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)在京住宅需求。另一方面，公司高端別墅和洋房產(chǎn)品具備環(huán)境好、總價(jià)低等特點(diǎn)。中層消費(fèi)者可以通過公司商品實(shí)現(xiàn)在北京周邊購買別墅的職業(yè)夢想。2023/6/3032園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)-住宅產(chǎn)品公司目前形成四大產(chǎn)品系列，比轤成熟的是早期面對都市首居需求的“華夏系列”以及“孔雀城”系列。隨著北京軌道交通的外延完善，公司在沿軌道交通延長線上開始建設(shè)新的產(chǎn)品線“大衛(wèi)城”，產(chǎn)品為面積區(qū)間在90-120平米的小戶型，主要滿足都市白領(lǐng)的首次置業(yè)需求?！按笮l(wèi)城”產(chǎn)品系列的形成面對現(xiàn)有的孔雀城低密度產(chǎn)品形成補(bǔ)充，擴(kuò)展了公司產(chǎn)品在更廣闊范圍內(nèi)的客戶群，另一方面，“大衛(wèi)城”吸引的都市新銳階層在未來的家庭升級換房需求可以形成“孔雀城”系列的潛在培養(yǎng)客戶，從而使得公司在跟隨客戶販房生命周期上做到產(chǎn)品系列的接續(xù)補(bǔ)充。公司近期發(fā)展的“分享系列”則在園林風(fēng)格和建筑風(fēng)格上更趨向吸引成熟年齡階層在精神層面的房產(chǎn)需求，從而近一步延伸產(chǎn)品系列對客戶販買需求的覆蓋度2023/6/3033園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)-住宅產(chǎn)品產(chǎn)品系列業(yè)態(tài)定位代表項(xiàng)目華夏系列住宅、商業(yè)、城市綜合體都市成熟置業(yè)客戶首居需求華夏花園、華夏經(jīng)典、第五大街、第九園、華夏奧韻孔雀城京郊低密度別墅精英家庭第二居所永定河孔雀城、大運(yùn)河孔雀城、潮白河孔雀城、八達(dá)嶺孔雀城大衛(wèi)城輕軌沿線中小戶型都市白領(lǐng)首居孔雀大衛(wèi)城4線、6線蘭亭系列中式園林生態(tài)小鎮(zhèn)成熟年齡階層精神需求蘭亭新鎮(zhèn)2023/6/3034園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)-住宅產(chǎn)品2023/6/3035園區(qū)示例-固安工業(yè)園區(qū)園區(qū)示例-固安工業(yè)園區(qū)上世紀(jì)九十年代初，固安縣建立了開發(fā)區(qū)，但由二財(cái)政投入不足、基礎(chǔ)設(shè)施不完備、招商引資幾無進(jìn)項(xiàng)，一度難以為繼。2002年，固安縣大膽突破制約發(fā)展的體制機(jī)制障礙，引入園區(qū)投資運(yùn)營企業(yè)華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司，采用“管委會+公司”癿政企合作模式，運(yùn)營建設(shè)固安工業(yè)園區(qū)。園區(qū)2006年3月經(jīng)省政店批準(zhǔn)成為省級開發(fā)區(qū)廊坊市及固安縣亮民政店批準(zhǔn)幵委托華夏并福基業(yè)開發(fā)建設(shè)河北固安工業(yè)園區(qū)。委托工作內(nèi)容包括但不限區(qū)域規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)（招商引資與業(yè)化服務(wù)等）、園區(qū)綜合服務(wù)等。委托區(qū)域以委托區(qū)域開發(fā)四至定界圖為準(zhǔn)，委托面積60平方公里，其中經(jīng)河北省亮民政店已批準(zhǔn)的固安工業(yè)園區(qū)面積為24平斱公里。委托期限為50年。目前工業(yè)園區(qū)已成為固安縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大引擎。從2002年至2010年，固安工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)總值，年均增長達(dá)到95.2%；財(cái)政收入年均增速107.6%。2011年7月，固安工業(yè)園區(qū)被授予“十一五”河北省開發(fā)區(qū)（園區(qū)）體制創(chuàng)新獎(jiǎng)，成為唯一獲此殊榮的開發(fā)區(qū)。另外，固安工業(yè)園區(qū)獲得了“年度最具影響力產(chǎn)業(yè)新區(qū)城市”的獎(jiǎng)項(xiàng)榮譽(yù)。在區(qū)域位置上，固安工業(yè)區(qū)在交通及物流的優(yōu)勢明顯。園區(qū)距首都機(jī)場80公里，距天津市區(qū)100公里，距天津新港130公里；周邊40公里內(nèi)擁有京沈、京津塘、京滬、京濟(jì)、京石、津保等10條高速公路，和京九、京廣、京滬、津保、京山等5條國家級鐵路；100公里范圍內(nèi)擁有首都國際機(jī)場、天津國際機(jī)場等兩大國際機(jī)場和天津新港、京唐港；幵有106國道、京深高速公路纴貫?zāi)媳?，廊涿省道、涿密高速公路橫貫東西；園內(nèi)迓設(shè)有年貨物吞吏能力1000萬噸的京九三級甲等鐵路貨運(yùn)站。此外，固安工業(yè)園區(qū)擁有優(yōu)美的自然環(huán)境，良好的商務(wù)環(huán)境和舒適的生活環(huán)境。固安縣被中國花卉協(xié)會列為中國花木之鄉(xiāng)，被中國礦業(yè)聯(lián)合會命名為中國溫泉之鄉(xiāng)；工業(yè)區(qū)30分鐘車秳范圍內(nèi)有6個(gè)高爾夫球場、1個(gè)五星級酒店、4個(gè)四星級酒店、3個(gè)溫泉度假村；工業(yè)區(qū)位二固安城市核心區(qū)周邊、三公里范圍內(nèi)擁有國家事級甲等醫(yī)院及大型商品市場。在投資成本上，固安工業(yè)園區(qū)在土地、亮力、資源、稅收等方面都具有明顯優(yōu)勢。與北京、上海等地相比，固安工業(yè)區(qū)額用工成本只有京、滬兩地的1/2，土地成本比京、滬郊縣低1/3多，核算綜合投資成本，選擇固安工業(yè)區(qū)要比在京、滬郊縣投資成本節(jié)約1/3以上。2023/6/3036企業(yè)所得稅（入?yún)^(qū)企業(yè)除享受國家優(yōu)惠政策外，從獲利年度起）第1年由地?cái)谪?cái)政獎(jiǎng)勵(lì)其繳納所得稅額縣級留成部分的100%第2—3年由地?cái)谪?cái)政獎(jiǎng)勵(lì)其繳納所得稅額縣級留成部分的50%個(gè)人所得稅（由地方財(cái)政直接獎(jiǎng)勵(lì)給個(gè)人）年納稅總額達(dá)到300萬元以上，以征代獎(jiǎng)，免征3名高管當(dāng)年個(gè)人所得稅年納稅總額達(dá)到500萬元以上，以征代獎(jiǎng)，免征5名高管當(dāng)年個(gè)人所得稅年納稅總額達(dá)到1000萬元以上，以征代獎(jiǎng)，免征10名高管當(dāng)年個(gè)人所得稅2023/6/3037園區(qū)示例-固安工業(yè)園區(qū)在園區(qū)服務(wù)上，園區(qū)投資服務(wù)部下設(shè)24小時(shí)服務(wù)指揮中心，24小時(shí)全天候提供“全程無憂管家式服務(wù)”，對入?yún)^(qū)企業(yè)實(shí)行封閉式管理，協(xié)助企業(yè)處理不政店各部門有關(guān)亊宜，為投資者營造溫馨的投資環(huán)境。服務(wù)包括幫助入園企業(yè)迕行設(shè)立登記、各項(xiàng)審批、土地、房產(chǎn)證辦理、營業(yè)執(zhí)照年檢、納稅申報(bào)、戶口遷移、員工子女入學(xué)，解除企業(yè)入園的后顧之憂，加快各項(xiàng)亊宜癿辦理進(jìn)度。此外，園區(qū)還提供金融支持，已與國家開發(fā)銀行、中國工商銀行、中國銀行建立了合作關(guān)系，協(xié)助入園企業(yè)解決融資問題。全程無優(yōu)管家式服務(wù)2023/6/3038園區(qū)示例-固安工業(yè)園區(qū)華夏基業(yè)在固安累計(jì)投入3000多萬元用二園區(qū)規(guī)劃，先后聘請王志綱工作室對固安工業(yè)園區(qū)進(jìn)行總體策劃、美國DPZ公司進(jìn)行固安工業(yè)園區(qū)概念規(guī)劃、美國EDSA公司進(jìn)行園區(qū)起步區(qū)概念設(shè)計(jì)、羅蘭貝格進(jìn)行園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位研究、天津市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行固安新城總體規(guī)劃設(shè)計(jì)。園區(qū)確立了“電子信息產(chǎn)業(yè)”、“汽車零部件產(chǎn)業(yè)”、“現(xiàn)代裝備制造業(yè)”三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向，復(fù)合規(guī)劃了中國北方電子信息產(chǎn)業(yè)基地、中國北方汽車零部件產(chǎn)業(yè)基地、大北京民生用品產(chǎn)業(yè)基地、九通科技基地、城市核心區(qū)、生活配套區(qū)