華僑城蘇河灣號(hào)地塊概念包裝報(bào)告

華僑城蘇河灣1號(hào)地塊項(xiàng)目報(bào)告上海華僑城·2010/03/17導(dǎo)引·2月11日，華僑城70.2億拿下蘇河灣北岸東塊1街坊地塊，折合樓板價(jià)52784元每平方米，溢價(jià)率49.4%。加冕全國單價(jià)地王。土地用途為商住辦，出讓面積3.556公頃。半睡半醒的蘇河灣，終于要蘇醒了，這里，似乎看到了一絲曙光2導(dǎo)引·一夜之間，項(xiàng)目引來眾人側(cè)目我們，怎么看？3·土地價(jià)值4土地價(jià)值——臨近商圈·老上海的黃金寶地；內(nèi)環(huán)中心位置；交通發(fā)達(dá)，各主干道和軌道交通必經(jīng)之地；東距外灘1000米，南離南京路及人民廣場僅800米左右；南京路800米外灘1000米半島酒店四川北路商圈城隍廟商圈5被納入閘北區(qū)“十一五”規(guī)劃服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)；是上海市首批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一；將重點(diǎn)發(fā)展高端商務(wù)商業(yè)、濱河休閑旅游以及文化創(chuàng)意展示等產(chǎn)業(yè)；重新展現(xiàn)上海的“黃金走廊”。土地價(jià)值——完美規(guī)劃·6土地價(jià)值——蘇州河文化沉淀·蘇州河沿岸是上海博物館最集中的區(qū)域?qū)⒋蛟臁耙缓藘梢怼钡奶K州河博物館長廊核心區(qū)打造“一苑三園十館”，成為蘇州河博物館長廊的標(biāo)志；蘇州河博物館長廊的東翼將出現(xiàn)“一街三園九館”，反映蘇州河歷史變遷和沿岸工業(yè)文明成就；蘇州河博物館長廊的西翼預(yù)留大片博物館“陽光片區(qū)”，為博物館長廊的遠(yuǎn)期建設(shè)預(yù)留空間。7土地價(jià)值——自有歷史資源·這里，清晰地記錄著上海民族工商業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)這里，是華商文化的發(fā)源地清光緒二十八年，上海商業(yè)會(huì)議公所成立(總商會(huì)前身)；二十世紀(jì)初，蘇州河成為上海民族產(chǎn)業(yè)發(fā)源地特色的工業(yè)建筑和倉庫建筑大量集中；上?？偵虝?huì)舊址屹立于此。歷史痕跡濃厚當(dāng)年的“亞洲第一公寓”河濱大樓依舊奪人眼球；石庫門建筑別具一格，既有精美的磚雕，又有西式的墻飾；吳昌碩故居，梁氏民宅等位居其中。8土地價(jià)值——自有歷史資源·這里，是上海商文化的發(fā)源地上?？偵虝?huì)是全國第一個(gè)商會(huì)組織。上?？偵虝?huì)作為一個(gè)大的平臺(tái)，籠絡(luò)了一批上海灘的商業(yè)大腕。上海總商會(huì)大樓竣工于１９１３年，作為總商會(huì)辦公場所原系工商界集資建造，被譽(yù)為“上海工商界的搖籃”，它見證了上海民族工商業(yè)和商會(huì)的發(fā)展歷程和愛國義舉，對于上海市工商界具有特殊歷史價(jià)值和重要?dú)v史意義。傳統(tǒng)、包容、創(chuàng)新9商業(yè)萬價(jià)值+人文散價(jià)值乃是斷本項(xiàng)高目的兆最重群要價(jià)集值所嘉在土地比價(jià)值·區(qū)位+地段建筑+文化10項(xiàng)目飲有完惹美的蠶資源牧，但驕也有真自身鉗的困剖惑·周邊既環(huán)境忠雜亂價(jià)，與像項(xiàng)目薦定位劣有一爐定差敵距1地價(jià)挪較高行，成濟(jì)本壓錢力較乎大2商業(yè)蒙體量筑大，思必須暫持有較經(jīng)營311打造黃上海森新地致標(biāo)·在眾懇多價(jià)輔值點(diǎn)祥的基啦礎(chǔ)上季，要亡跳脫議現(xiàn)有皺的一紐奉些束腸縛我們崗必須12那么腳，城牧市現(xiàn)庭有的顏名片噴都是灘如何托打造即的呢止？13新天營地歷嚷史——石庫跑門建魔筑外葡觀幾根乎沒律變，界而是騎將居忙住功告能轉(zhuǎn)駁換為饑商業(yè)虛功能注，把龍私人逗居住莊空間敗變?yōu)樗坠蚕砜峡臻g一大籍會(huì)址鎮(zhèn)的周所圍街旗坊格慕局的血保留去，“肺修舊隱如舊逝”新天怨地資艱源——太平答湖中愿央的狀大型王噴泉攀以及唯兩端樹點(diǎn)綴摸著的茄兩個(gè)止小島納，堵與石璃庫門塘海派走建筑病連成困一體新天蚊地區(qū)黃位——城市潔的中誓心地武帶，許商業(yè)富集聚紹、人筍流集牧聚現(xiàn)有尿城市辱名片——新天夢地14歷史：保留建筑，賦予內(nèi)涵資源：突出稀缺，發(fā)揮潛力區(qū)位：中心位置，挖掘價(jià)值時(shí)尚突的商裕業(yè)地腦標(biāo)現(xiàn)有住城市系名片——新天費(fèi)地15田子耀坊前矮世——上海放最早僵開發(fā)支的創(chuàng)太意產(chǎn)散業(yè)園銷區(qū)從鄉(xiāng)膽村到默租界丈，再嗎到現(xiàn)悅代城品市發(fā)正展的福各個(gè)副時(shí)期塑各種工類型理的歷惹史建洲筑，發(fā)是上屢海保額存歷訓(xùn)史文大化遺嫂存類筒型最獅豐富滋的街劣區(qū)之癢一。陳逸憑飛,爾冬他強(qiáng),杰米滿陶藝嗚工作較室等路名人.名品昌工作贊室?，F(xiàn)有想城市共名片——田子雨坊16里弄罪風(fēng)情壞、優(yōu)攝雅市改井歷史：豐富的建筑類型資源：新老對視及交通資源內(nèi)涵：獨(dú)特的生活氣息現(xiàn)有壺城市膽名片——田子拉坊17漁人屆碼頭挖前世——文化戶：上海胃人的趕十六鉤鋪情檔結(jié)，巷對原限有功逆能的箱延續(xù)無和發(fā)茂揚(yáng)資源輪：濱慘江景途觀資它源優(yōu)疤勢，檢外灘河金融筒集聚柜帶的漢帶動(dòng)歷史可：誕餓生于15疫0多年雨前的具上海誕最早乏的碼面頭，許最早位的貨潛品集撫散地笑，老錢上海毒航運(yùn)蔽中心現(xiàn)有捕城市清名片——漁人黎碼頭18傳承匹上海輩歷史營文脈蕉的世肢界級(jí)鳥濱水渠勝地文化攝：老謠上海則的地曲域情藝結(jié)資源蜜：濱幣江景戶觀優(yōu)株勢，馬規(guī)劃圣帶動(dòng)歷史香：原怨碼頭浮功能犯的延潑續(xù)和抗豐富現(xiàn)有唱城市討名片——漁人炮碼頭19世博棋園前油世——?dú)v史灰：世閘博會(huì)良園區(qū)槍內(nèi)將神保留如具有腥百年努歷史已的老污工廠蟲的遺邁跡，起讓人黑們能撒從這僑一片課工業(yè)圾園區(qū)艱中找被尋到研歷史串價(jià)值專。鄰近舅黃浦質(zhì)江的凍濱江垃景觀宏資源速優(yōu)勢文化笑：充糟滿現(xiàn)撤代感暫的大施型抽穿象雕國塑。側(cè)其材較料全疊部取絹?zhàn)允兰诓﹫@瘋區(qū)原濾址舊妙廠房浮中報(bào)圾廢的起機(jī)器污部件豪和其己他工蒜業(yè)金乘屬，載大多先經(jīng)歷淹了百文年的畝歷史賓滄桑降，具烈有較玩強(qiáng)的和文化括內(nèi)涵現(xiàn)有處城市滲名片——世博撐園20繼承忘與發(fā)膠揚(yáng)歷史：百年老廠房的遺跡資源：濱江景觀資源優(yōu)勢文化：新舊文化的碰撞現(xiàn)有縫城市金名片——世博澤園21對于夸區(qū)域電人文筑價(jià)值申尤其淘是上落海文把化的泥提煉依靠樣相對裹稀缺模的景俊觀資孕源，羅比如反湖景假或江軋景改造獨(dú)、利銅用原梯有的櫻保留女建筑詢，并屠使其傷成為隙項(xiàng)目勁特色現(xiàn)有息城市挺名片敗的共猜性·22但縱樓觀現(xiàn)冠有的恰城市灑名片鑰，雖醬有些浪已經(jīng)舟相當(dāng)植成功括，但良始終拳沒有辛一個(gè)項(xiàng)換目，恢能夠冒像本脫案一未樣擁紅有如暫此齊斃全的剝物業(yè)徐類型元?！ぞ频臧导皶?huì)點(diǎn)館商業(yè)辦公住宅業(yè)態(tài)廚齊全相互簡支撐相互伸融合更有泳打造眉城市新攝名片吧的實(shí)力23·如果符說外踢灘是鉛上海娛的“鞏高端洞文化償?shù)拿灯?4外灘視半島批酒店·半島弊酒店絕榮歸窮故里困，打特破了牛外灘瓜六年講來不蜓曾有竿新建播項(xiàng)目綁的沉企寂……它，針是新氧建的……箭.那么帥半島繳酒店督的入瞧駐，飲就在鼻高端刑時(shí)尚才之間蘿架起動(dòng)了一堅(jiān)副橋真梁25外灘烏半島死酒店·「重陰返1凝93濁0年蓬代上洗?！沟闹鞑妙}走進(jìn)劃酒店塊大門貌，觸嗽目并爬非ch高ec方k槐in的前鑄臺(tái)，侄而是趙敞亮騾的大冠堂茶她座悠揚(yáng)乘的樂憤聲是《何日表君再俯來》，仿株佛時(shí)餓光猛鐮然間達(dá)逆轉(zhuǎn)它，荒又是字歷史虛的……偏..滿溢美歷史抓感的朝外灘仔，已聽然又蘆完成盯了一防次升它華26·沿外菜灘溯裹流而奸上，由于說我們煩有著僚更為瀉豐富恢的資題源蘇河文化大量沫歷史建烤筑完美艦發(fā)展契外機(jī)更有思能力什成為績上海朱最新狡的“番高端+文化+特色奏”名眾片27·如此翠新名羽片的仰打造質(zhì)，與亡華僑生城的苦傳統(tǒng)懇優(yōu)勢新相契杏合創(chuàng)意+文化+規(guī)劃28·如此毛新名趟片的頸打造筐，與灘華僑催城的菠傳統(tǒng)闖優(yōu)勢勸相契盤合高端特色高端關(guān)商業(yè)時(shí)尚暴酒店高端訪住宅高檔乏辦公特色禮會(huì)所文化肅設(shè)施特色幟活動(dòng)契合城市際綜合然體打鉛造酒店撐運(yùn)營都市司娛樂文化己創(chuàng)意29·項(xiàng)目簽操作頓的原府則：更加憲看重竿項(xiàng)目獨(dú)的戰(zhàn)經(jīng)略意摸義和掉未來醋的發(fā)登展?jié)撓闪Πl(fā)揮替自身械優(yōu)勢旬，鞏壺固和奪提升蓋集團(tuán)鄭以文蕉化產(chǎn)揪業(yè)為豪核心混的成忍片綜白合開往發(fā)運(yùn)萌營的腸競爭搭力為蘇廟河灣濃和上酬海提濟(jì)升城刺市價(jià)壞值，炊實(shí)現(xiàn)撫企業(yè)異、區(qū)破域、找城市聚和社寇會(huì)多松贏。長期杯受益+發(fā)揮缸優(yōu)勢+提升喇區(qū)域30本案嶼的細(xì)趨胞內(nèi)真核在遍哪里圈？31尋蹤蘇爬州河·有人遇說：旅蘇州胸河是儉上海毛的母悄親河有人箱說：馳蘇州臥河是堤上海鎮(zhèn)的一產(chǎn)面鏡執(zhí)子也有互人說厭：蘇認(rèn)州河法是條棍時(shí)間縮慧的河上海蘭的城件市文歇明是仍由東鵲向西才推進(jìn)殃的，麗而蘇厚州河攔的流臉向則喉是由絮西向紗東匯疼入黃灘浦江攪最后槍百川蜘歸一愚的。詢或許夢正是某因?yàn)樾胚@強(qiáng)蠅烈的識(shí)逆向調(diào)，才由碰撞闊出層都出不傳盡的笛上海群傳奇萬！……猴……遞……腥….瞇.這里氧是上掠海近代云民族逝工業(yè)吸的源后泉32尋蹤華商文化·民族稍的、謎傳統(tǒng)囑的“忠很義祠箭兼孝啟悌祠貴，前襖人事判實(shí)著恨當(dāng)時(shí)款。連嘴篇累婆牘惟刃名姓測，可機(jī)備征桶文考澇獻(xiàn)資棟?！薄安ㄔ锢颂喜撂蠘O板浦驚屋，商弱人重某利別壘離輕手。愿貸郎塊構(gòu)粥安齡家食樓，莫兆向周退家嘴峰北行育。：對中都國傳愿統(tǒng)文獨(dú)化的般深層全繼承33尋蹤華商文化·精神1航&懲9定位兩大售因素蘇河呈灣、欄華商剪文化對視重拾鍵蘇河緣瑞灣，摩發(fā)現(xiàn)京上海必源34·我們眾項(xiàng)目骨的新拋概念跑：重拾蘇河灣，發(fā)現(xiàn)上海源具有亞高度薄的視陡野具有撫長遠(yuǎn)宣的眼風(fēng)光發(fā)揮巴“文疑化地蠶產(chǎn)“構(gòu)優(yōu)勢帶動(dòng)交區(qū)域礦價(jià)值蠟提升35·打造歇城市士新地供標(biāo)，補(bǔ)各因樣素如慚何操籍作城市給綜合凈體酒店/會(huì)館商業(yè)辦公住宅體量端大，價(jià)值歌點(diǎn)多妄，物業(yè)淚類型席豐富易樹銳立城噴市新屠地標(biāo)各物遍業(yè)類海型相有輔相幫成，文對本談案來證說，可以止先行瘋啟動(dòng)異酒店系及會(huì)范館36·打造廟城市稿新地翠標(biāo)，援各因拔素如婦何操邊作人文嫁價(jià)值地塊察自身嬌歷史違資源住宅上海畜總商階會(huì)大遍樓、娛河濱搭大樓冒、吳督昌碩終故居華商狂文化蘇州多河歷去史文刷化積綿淀母親衡河情掩緣、掘創(chuàng)意塊產(chǎn)業(yè)縫、博政物館對歷株史建杏筑的擇保護(hù)謠利用對歷徹史文拿化的舞發(fā)揚(yáng)黑繼承重拾店蘇河帶灣，岸發(fā)現(xiàn)征上海港源37創(chuàng)意商業(yè)創(chuàng)意因素創(chuàng)意景觀創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)壞定制賴服務(wù)汗的引胸入，洪劇場凡的引離進(jìn)等化等具有庸創(chuàng)意倘的景哥觀小駐品、姥雕塑妨的使陡用引入館小范懇圍體宋量的等創(chuàng)意摟產(chǎn)業(yè)·打造蹄城市今新地耗標(biāo)，斗各因拾素如累何操擺作38親水社區(qū)水資源因素島居物業(yè)將蘇提州河堆的水煙資源匆引入芝項(xiàng)目擇，打腎造親掩水社陰區(qū)引入促社區(qū)掏的蜿帖蜒水窯道，幼將社霉區(qū)的醫(yī)各種奶物業(yè)僚類型電自然曉地進(jìn)酬行分襪隔·打造察城市鋪新地貼標(biāo)，帳各因吊素如盤何操時(shí)作39軌道炕交通便利今性組織騙好社嚇區(qū)商娃業(yè)、根辦公腸與軌滴道交繼通站引點(diǎn)之稍間的則連接拜方式穩(wěn)，保稠證大天量的鄭人流像量。私密碑性協(xié)調(diào)猴好社作區(qū)私紀(jì)密性躍不受舟頻繁壟人流盞量的攝干擾境?！ご蛟靷コ鞘宣愋碌匾u標(biāo)，腦各因明素如北何操尋作40·本案幣的操海作重爬點(diǎn)城市新地標(biāo)，國際文化新起點(diǎn)文化切入：重拾蘇河灣，發(fā)現(xiàn)上海源宗旨：以人文為核心，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化41產(chǎn)品估概念獎(jiǎng)設(shè)定駐篇42商業(yè)住宅辦公酒店產(chǎn)品讀設(shè)定文化竟遺產(chǎn)老建博筑商條會(huì)的顆保留扇及改嫩造價(jià)值屈提煉蘇州畜河的杏資源遲引用外灘箱源景觀商業(yè)會(huì)所斬及配丘套文化芹價(jià)值壇型產(chǎn)湊品文化似藝術(shù)淋中心（博銜物館囑、藝灶術(shù)館蛙、展奸覽廳交）規(guī)劃譜構(gòu)想43景觀商業(yè)酒店會(huì)所文化榆藝術(shù)陷中心（博婦物館冤、藝歲術(shù)館薦、展標(biāo)覽廳花）住宅辦公44史載雪文脈維的景評觀價(jià)媽值植坑入蘇河頸文脈摸傳承王及蘇員河文制化重車塑45蘇州號(hào)河有鵲依水木而建飛的游續(xù)艇會(huì)綠、水描上觀彎光艇有歷拖史承醬載的宗造幣眼廠、半面粉齡廠、慕棉紡喇廠等落博物北館有遺杏留建心筑進(jìn)李行改算造的搏藝術(shù)挺創(chuàng)意雹中心如何細(xì)實(shí)現(xiàn)姿蘇河怠文化新高退度目前余，蘇時(shí)河沿捆岸的蒜規(guī)劃桑打造片僅限貼于對或?yàn)I河享資源行的利率用或最對老喂建筑泊保留譯再利望用，粥多以返藝術(shù)犧創(chuàng)作戴為主鏡，少株有高晚端產(chǎn)段品出攀現(xiàn)。46蘇州丟河文糕化及鉛水系捷引用景觀孔資源包利用內(nèi)河20慢0米河巧岸線造水47公園授級(jí)景至觀與磚商業(yè)家的融違合景觀貫資源慰利用立體翼公園4.榆15容積稈率造園48水與怒公園票的結(jié)誰合下沉虛式立翼體交腹通的升需求立體候商業(yè)49商業(yè)誤功能虛定位引進(jìn)擺國際憑知名驚品牌扇商或暈品牌狗集成群商，舌設(shè)立“品悠牌之榜家+品牌萄高級(jí)揀會(huì)所燥”品牌侮店突燃出公濱共櫥繪窗展駁示、死獨(dú)特棟的空灰間裝仔飾和東完整番系列贏的商趴品組論合，蟻使其怎成為煮一線皺品牌懂最新守的概握念店耗形態(tài)經(jīng)。要求腐品牌墾具有鑄絕無描僅有浪的唯暗一性煎，“徐初出離店”50商業(yè)或功能壘定位以公吸園及暈水景免結(jié)合穿的“蘇就豪區(qū)吧”可營貝建休淺閑、窩娛樂耕、餐閥飲于聲一體跡的高狐檔生冠活區(qū)甜。51酒店華僑板城擁而有制牽造酒此店的歇獨(dú)有暑資源羅，便竿于項(xiàng)麥目先掏期啟搶動(dòng)上海邊綜合師體項(xiàng)彩目普困遍缺已乏擁耗有文垂化底冤蘊(yùn)的創(chuàng)意刻性精泛品酒頓店52會(huì)所上海麗不缺梨頂級(jí)搏會(huì)所厭或特伯色會(huì)擾所，但鮮傳有承炊載“解商邦棍文化露”歷漲史底續(xù)蘊(yùn)標(biāo)彈簽型鬼會(huì)所“商材邦文腫化”+保留云建筑上海儉源53追溯暖歷史配，發(fā)冰現(xiàn)碑“上謎海源孟”54商會(huì)虜歷史截博物突館商會(huì)嚷歷史新文化拴的積僻淀，歲能鏈艦接起沖上海訊各大但商會(huì)秤脈絡(luò)孟，串疑聯(lián)出畝一條抓商界嗚歷史盈文化抽遺址責(zé)的旅輩游線獲路結(jié)合—商會(huì)櫻原址蔽組織醬三屆巴世博掃會(huì)成為—2控01質(zhì)0上海剝世博皮會(huì)的存展品閑博覽淡地尋根催史載貨，傳帶承“乖華商累源”55商會(huì)墾遺址建筑數(shù)技術(shù)迫改造怪及位霜置確蠻定內(nèi)部臉功能墊制定億及設(shè)慕計(jì)聯(lián)奸動(dòng)56文化盼傳承華商順博物鋤館、拒人文議藝術(shù)容館老建濁筑與抗新理段念的哄碰撞權(quán)，鑄迎就“絕文化硬新地?fù)u標(biāo)”57住宅45噴%住宅單體量縱，7萬方應(yīng)建筑便體量及，2-涂3棟高他層住凈宅延續(xù)腸河濱年公寓繭，河庭居理遺念，抹創(chuàng)造毫現(xiàn)代道人文碌大宅58辦公在綜播合體侵項(xiàng)目惰中，禮辦公鉗常以孝其大勻體塊殖、高部度及屬獨(dú)特磨的立辟面造勒型成蒙為城市葵的地躍標(biāo)59設(shè)定避一條速規(guī)劃鳴軸，以椅軸為嫌中心舌，西敗側(cè)為繡住宅維、辦送公、酬酒店右、商舉業(yè)為煎一體回的商須辦住天宅區(qū)頂；東側(cè)她為商導(dǎo)會(huì)遺緊址（券博物驚館、生展覽項(xiàng)廳、鼓華商覽俱樂寺部）案、中歪心花元園為暢一體丘的藝妨術(shù)文存化創(chuàng)視意中參心。ResidenceOfficeHotelMuseum/ClubCommercialPark規(guī)劃那設(shè)定60附件建議非的項(xiàng)釋目團(tuán)但隊(duì)結(jié)貴構(gòu)監(jiān)督逮、指源導(dǎo)項(xiàng)重目的免方向確保巨項(xiàng)目逮資源參加鵝項(xiàng)目習(xí)進(jìn)展悅報(bào)告缸會(huì)審核叉批準(zhǔn)峰項(xiàng)目荒最終趣成果審核辮批準(zhǔn)快項(xiàng)目喝組的純建議組織攤項(xiàng)目且工作保證破分析絨工作戀和最算終成垂果的垃質(zhì)量保證者按時(shí)膀達(dá)到襲項(xiàng)目歷的最館終期伯限現(xiàn)場隆調(diào)研收集徐和分先析數(shù)猶據(jù)進(jìn)行賄分析丈工作準(zhǔn)備村匯報(bào)剃材料項(xiàng)目迷領(lǐng)導(dǎo)肯小組華僑城集團(tuán)服務(wù)團(tuán)隊(duì)樓瑩鄭國強(qiáng)夏宇周陵張雪云項(xiàng)目去支持副小組產(chǎn)品領(lǐng)規(guī)劃分師（2）市場鄙分析怪師（2）定量逆分析鬼師（1）業(yè)務(wù)越團(tuán)隊(duì)嘆（2）指導(dǎo)輸委員顆會(huì)華僑遷城集顆團(tuán)華僑城集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)許綺同策大客戶事業(yè)部同策咨詢中心同策產(chǎn)品中心核心哲項(xiàng)目灰小組61附件項(xiàng)目箱的主摘要工騰作階武段和客工作耍流程基礎(chǔ)茄分析描階段客戶宜調(diào)研芽與客煙戶定稿位階社段產(chǎn)品啦定位穗階段項(xiàng)目揭建議12469資料整理與收集搜集項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r的相關(guān)數(shù)據(jù)和資料項(xiàng)目發(fā)展階段數(shù)據(jù)搜集、分析和問題剖析周邊案例資料搜集創(chuàng)新產(chǎn)品研究政策資料搜集規(guī)劃資料搜集市場客戶調(diào)研市內(nèi)客戶購買習(xí)慣、價(jià)格承受力、區(qū)域認(rèn)知、產(chǎn)品偏好、等指標(biāo)的調(diào)研整理分析。相關(guān)案例調(diào)研周邊區(qū)域調(diào)研客戶年齡層次、收入水平、購買習(xí)慣、承受力等的調(diào)研競品及客戶調(diào)研3確定項(xiàng)目客戶定位確定目標(biāo)客戶來源及關(guān)注點(diǎn)確定符合客戶需求的定位及物業(yè)類型城市綜合體模式下的產(chǎn)品設(shè)計(jì)根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展階段和層次，設(shè)計(jì)城市綜合體模式下產(chǎn)品，并總結(jié)特點(diǎn)5確定項(xiàng)目產(chǎn)品選擇根據(jù)客戶調(diào)研結(jié)論確定項(xiàng)目的主要產(chǎn)品選擇和著力點(diǎn)。確定物業(yè)主要指標(biāo)確定各類型物業(yè)落點(diǎn)和面積段建議7確定物業(yè)價(jià)格建議給出各類型物業(yè)主要價(jià)格建議8項(xiàng)目建議項(xiàng)目操作原則區(qū)域產(chǎn)品、面積段、價(jià)格、落點(diǎn)、營銷、時(shí)間建議等62華僑朝城項(xiàng)括目服宿務(wù)內(nèi)辱容1、區(qū)透域情霉況概燥述地塊許位置濃及所菊處區(qū)癢域區(qū)域訴交通宰及規(guī)蠻劃概踐述發(fā)展立前景漢分析2、區(qū)羞域市錦場分咸析按住臂宅、遭辦公呢及商嚇業(yè)類癥型進(jìn)控行以察下分芽析供求堆關(guān)系舟分析供應(yīng)鄉(xiāng)豐分布圈分析價(jià)格冶走勢濟(jì)分析未來制土地困供應(yīng)些情況集分析業(yè)態(tài)規(guī)分析3、競險(xiǎn)爭性仍項(xiàng)目顆分析識(shí)別揮競爭柱性項(xiàng)渡目（麥競爭捐性項(xiàng)行目基肯本概闊況、達(dá)投資判情況軋、價(jià)拔格情西況、譽(yù)經(jīng)營跨及收楊益分修析）未來放新增陵競爭紋性項(xiàng)蜘目情榴況與競凍爭性齡項(xiàng)目珠的對杰比分寧析4、項(xiàng)瓶目的率定位產(chǎn)品松的定進(jìn)位客戶趨的定師位價(jià)格時(shí)的定今位產(chǎn)品丑操作歸策略營銷面策略附件63附件同策其權(quán)威葬的房削地產(chǎn)旬咨詢娃及研汪究平墨臺(tái)同策塘房產(chǎn)昨研究何系統(tǒng)1.覆蓋鼓城市2.跟新社率3.使用睛權(quán)威梢性64附件同策批廣泛鴿的地伶產(chǎn)資身源網(wǎng)鑒絡(luò)65附件項(xiàng)目窮報(bào)價(jià)按雙常方達(dá)次成的房誠預(yù)算久方案急收費(fèi)橫，流勵(lì)程如逐下與客研戶共禍同制某定項(xiàng)婆目目孝標(biāo)，傅制定界工作撞方法夏、項(xiàng)頃目期孟限和屆咨詢斗工作質(zhì)小組周組成根據(jù)甜投入炎的資惹源制晝定預(yù)幕算，尺將全幫權(quán)負(fù)貪責(zé)在碌預(yù)算擺范圍野內(nèi)實(shí)來現(xiàn)項(xiàng)貸目目謠標(biāo)如果心繼續(xù)叛進(jìn)行俊項(xiàng)目恭并不未能確晶保取鎖得潛真在的籌價(jià)值覽，客低戶有銜權(quán)隨筍時(shí)終收止項(xiàng)腔目如果味項(xiàng)目山在未葉完成晉時(shí)提撇前結(jié)巴束，板我們想僅要臣求客乖戶支將付到錫項(xiàng)目奸終止蔬日為詢止的檔費(fèi)用同策仆公司宗的地初產(chǎn)咨斯詢網(wǎng)凱絡(luò)與耐銷售金網(wǎng)絡(luò)抄也將通悉數(shù)猾為本跑項(xiàng)目健提供醉最有誦力的閃支持服務(wù)奔周期退：6個(gè)月服務(wù)征內(nèi)容厭：涵暢蓋前拆期策恰劃定輝位，參產(chǎn)品身跟蹤本項(xiàng)濁目專販業(yè)咨格詢收遷費(fèi)總熊額合計(jì)源：50單位滑：萬革元（妨人民山幣）66同策而我越們，姥無論輪是找葡尋文尼化內(nèi)庸核，剖還是指發(fā)展旦綜合丘體，陸都具怠有豐持富的桂經(jīng)驗(yàn)67國棉型十七公廠——浦江每邊的御美麗擦蛻變·國棉箱十七阿廠68同策——挖掘漠產(chǎn)業(yè)·歷史紫以輝逝煌成烤就鑄宋造：舍作為施中國瞎傳統(tǒng)喂產(chǎn)業(yè)午的縮紹影，悲記錄畏了上舊海紡贈(zèng)織業(yè)反發(fā)展紀(jì)的輝銜煌歷漠史元素庸以海棍派文斧化融頭合：退體現(xiàn)掙紡織橫產(chǎn)業(yè)豆特征遣的鋸凳齒形唯的老祝式廠魔房與童柔美抽的黃槍浦江智緊緊霸相擁69同策涌打造散理念事：依型托原肺有產(chǎn)爸業(yè)，斗以世推博為醋契機(jī)焦，以戀時(shí)尚則為引炎領(lǐng)，驕與東漢外灘僅水岸濁經(jīng)濟(jì)塔互動(dòng)混，使字整條骨浦江墾都跳者動(dòng)起蛋來。同策——繼承賓與升董華·70同策——具體滔措施·打造釘項(xiàng)目辦功能索：上旋海國齒際時(shí)救尚中千心是時(shí)洋尚機(jī)升構(gòu)的怎集聚恐地：拒時(shí)尚跪創(chuàng)意逐；是國培際展弊務(wù)的酒新天屠地：倉品牌再體驗(yàn)免；是孕剪育時(shí)弊尚的江孵化鼻地：際時(shí)尚屢文化譯；是服多務(wù)完淘善的引商業(yè)嬌領(lǐng)地書：時(shí)良尚休趁閑；是上殃海的辰時(shí)尚魂風(fēng)標(biāo)筐地：址主題震炫動(dòng)貫；是匯弟集大推師的崗旅居亦地：枝時(shí)尚際生活淘；激光T臺(tái)水幕敢電影時(shí)尚莊碼頭創(chuàng)意HO齒TE殊L71青島臉海云抱庵——挖掘周區(qū)域您文化寇價(jià)值·青島海云庵72關(guān)鍵詞：和諧、團(tuán)結(jié)、交流青島特質(zhì)、建筑靈魂里院——老青弟島人貫的人較間煙晶火里院——老青簽島的壁人文貌溝通同策——挖掘臘文化·沿街筋而建耗的二食到三瓦層木林結(jié)構(gòu)以樓房比，圍摟合成戲一個(gè)宇獨(dú)立率的空巨間，冬一層煩鄰街矩多用暮來開醉辦店快鋪，械是青次島最乒早典際型的“商苦住兩笑用房兔”；“里蘇院”選，殖俗民文中化與踩本土潑文化叮的融野合，撤代表及了百服年前榨青島技中產(chǎn)侵階層曉的生黑活；擁有鍋類似巴的生術(shù)活背謊景，臘生活這與情唐感上男的相贈(zèng)互認(rèn)苦同，款沉淀術(shù)的是曬和諧馬、團(tuán)鏡結(jié)；“同毅居之鞠美”壁的傳寒承，移造就偶了青料島人貝在外近地人闖心目菜中熱鼻情親灣切的默形象枝以及接親和榨秉性舌。北京有四合院上海有弄堂在青島也擁有其特有的建筑——里院7330余萬段方的卷項(xiàng)目御中有7萬方逆的商泡業(yè)規(guī)棉劃，擾同時(shí)雖原有封市政旋道路此將整件個(gè)項(xiàng)描目分臣為三遼縱三稈橫，竿成為蜘一個(gè)側(cè)“九肆宮格撇”的兆零散績社區(qū)吩，整厘體構(gòu)手成明腸顯的夠“街廢區(qū)形厚態(tài)”且。里院約是青