國家稅務(wù)總局房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查案例解析57

國家稅務(wù)總局房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查案例解析572房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

少列收入虛增成本偷逃企業(yè)所得稅案

3第一部分一、案例編寫人winwind二、編寫目的

通過本案，使稽查人員掌握對房地產(chǎn)企業(yè)少計收入、多列成本，偷逃企業(yè)所得稅違法行為的具體檢查方法，特別是分析性復核方法在查前、查中的運用。三、關(guān)鍵詞企業(yè)所得稅少計收入虛假發(fā)票虛增成本多列期間費用

4偷稅手段收入方面成本方面成本計算方法期間費用1.隱瞞委托代銷收入2.隱瞞按揭首付款3.隱瞞違章建筑租金5偷稅手段收入方面成本方面成本計算方法期間費用4.虛列建安成本5.虛列材料成本6.虛列拆遷成本6偷稅手段收入方面成本方面成本計算方法期間費用7.混淆成本對象7偷稅手段少計收入多列成本成本計算方法期間費用8.利息費用9.業(yè)務(wù)招待費5種檢查方法檢查方法1.案頭報表分析2.賬目檢查3.全面外調(diào)4.信息系統(tǒng)應(yīng)用5.實地核查89第一部分四、基本概念（一）建筑容積率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。在每畝土地價格一定的條件下，建筑容積率同樓面地價成反比。10第一部分（二）樓面地價

樓面地價又稱單位建筑面積地價，是指按特定地塊的規(guī)劃容積率，每平方米建筑面積所分攤到的土地成本，也就是每平方米土地價格與建筑物容積率之間的比值。它的計算公式是：樓面地價=土地總價÷建筑總面積；或：樓面地價=每平方米土地單價÷容積率。樓面地價為單位工程成本的重要組成部分，本案中樓面地價為檢查人員分析成本的項目。11第一部分

(三)甲方供材

在建筑工程合同條款中，房地產(chǎn)公司被稱作甲方，建筑公司稱作乙方。習慣上，對于合同條款規(guī)定主要材料由房地產(chǎn)公司采購的方式，稱作甲方供材。12第二部分案件來源一納稅人基本情況二案件查處情況三定性處理及依據(jù)四13一、案件來源專項檢查14二、納稅人基本情況工商注冊、稅務(wù)登記情況（一）企業(yè)經(jīng)營情況（二）15（一）工商注冊、稅務(wù)登記情況金海岸房地產(chǎn)開發(fā)（以下簡稱金海岸公司），成立于2003年10月。工商登記類型：內(nèi)資有限責任公司；企業(yè)所得稅主管稅務(wù)機關(guān)：國稅部門。該企業(yè)成立三年以來，共取得銷售收入和預售收入35685.13萬元，繳納企業(yè)所得稅47.48萬元，營業(yè)稅金及附加2337.38萬元。該地區(qū)預售階段適用預計計稅毛利率15％16（二）企業(yè)經(jīng)營情況

該公司2003年以186.48萬元每畝的價格在市中心取得拍賣地塊85.8畝，開發(fā)了兩個項目：都市花園一期、都市花園二期，規(guī)劃建筑面積20萬平方米。其中都市花園一期建筑面積10萬平方米，于2006年竣工；都市花園二期建筑面積10萬平方米，尚未竣工。2004年實現(xiàn)預售收入9863.90萬元，2005年實現(xiàn)預售收入10821.23萬元，2006年實現(xiàn)一期現(xiàn)房銷售收入12000萬元，二期預售收入3000萬元。

17（二）企業(yè)經(jīng)營情況都市花園一期建筑面積10萬平方米2006年竣工取得拍賣地塊85.8畝開發(fā)了兩個項目

都市花園二期建筑面積10萬平方米尚未竣工18三、案件查處情況案頭分析準備（一）稽查實施（二）查補稅款計算（三）19（一）案頭分析準備

檢查人員在入戶前，首先調(diào)閱了該企業(yè)的企業(yè)所得稅納稅申報表及資產(chǎn)負債表、利潤表。對報表進行了認真全面的分析，然后微服私訪，深入到項目售樓部進行調(diào)查，對樓盤銷售情況有了一個全面的了解。發(fā)現(xiàn)該企業(yè)成本明顯偏高，毛利率明顯偏低，銷售收入同售樓部了解情況不一致。20納稅申報情況（一）案頭分析準備

項目/年度200420052006銷售收入0032685.13預售收入9863.9010821.233000計稅成本OO30397.17期間費用總計814.99788.7470.76利息支出582.34582.340業(yè)務(wù)招待費13512020.76其他期間費用97.6586.4050主營業(yè)務(wù)稅金及附加646.09708.79982.5應(yīng)納稅所得額327.5125.65-1418.07應(yīng)納所得稅款6.1141.470已納所得稅款6.1141.47021（一）案頭分析準備申報表比率分析1財務(wù)費用分析2業(yè)務(wù)招待費分析322可能存在虛增成本或者少計收入問題

1.申報表比率分析（完工項目）繳納所得稅款47.57萬元所得稅貢獻率為0.13%<3%毛利率為7%<20%收入32685.13萬元232.財務(wù)費用分析

該企業(yè)2004、2005年利息支出在財務(wù)費用中列支1164.68萬元，檢查人員分析，如此大數(shù)額的利息支出，很可能是企業(yè)為開發(fā)項目而借入的抵押貸款利息。而該企業(yè)銷售收入為零，證明2006年以前所有樓盤均未完工。根據(jù)總局稅收政策規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。因此，該企業(yè)存在稅前多列財務(wù)費用的嫌疑，需要在檢查中進一步核實取證。243.業(yè)務(wù)招待費分析

該企業(yè)2004、2005年列支業(yè)務(wù)招待費255萬元。根據(jù)國稅發(fā)[2006]31號文件第八條規(guī)定，預售階段不允許扣除廣告費用、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費。該問題也需要在查賬階段，取證核實。（二）稽查實施調(diào)賬遇阻2007年7月18日，xx市國稅局稽查局開始對金海岸房地產(chǎn)開發(fā)進行檢查，企業(yè)接到檢查通知后，于次日聲稱所有賬簿及其它會計資料于2007年5月財務(wù)室失火中燒毀無法提供，并出具了當時消防部門的火災事故認定書和企業(yè)自述材料，檢查人員對其財務(wù)人員就此事件做了訊問筆錄。25（二）稽查實施被迫交出賬簿Xx市局稽查局業(yè)務(wù)會討論認為，該企業(yè)辦公樓僅僅財務(wù)室失火且燒毀賬簿，而其它房間未受損失的可能性不大，經(jīng)報市局批準，決定參照同地段樓盤銷售價格，對該企業(yè)采取懲罰性核定征收措施核定稅款。在稅務(wù)部門強大的壓力下，2007年7月23日，該企業(yè)被迫交出賬簿，xx市局稽查局隨即啟動稽查程序，對其納稅情況進行了全面檢查。2627（二）稽查實施收入檢查

1成本核查

2期間費用審查

3281.收入檢查側(cè)面突破查出少計收入（1）巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項（2）現(xiàn)場核查違章建筑收租金（3）29（1）側(cè)面突破查出少計收入營業(yè)費用偏高，針對該企業(yè)采取委托銷售方式的特點，檢查人員全面調(diào)閱了該企業(yè)“營業(yè)費用－傭金支出”賬簿支付銷售傭金680.56萬元按代銷手續(xù)費3％推算出實際的預售收入22685.13萬元該企業(yè)申報預售收入只有20685.13萬元隱匿收入2000萬元30（２）巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項

該企業(yè)有按揭貸款入賬，卻未有首付款項收入記錄，根據(jù)我國按揭貸款有關(guān)法律規(guī)定，這是非常不正常的，檢查人員分析認為，可能存在兩種情況：一是可能存在“假按揭”二是企業(yè)可能存在隱瞞首付款項的情況。31（２）巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項

經(jīng)到企業(yè)合作按揭銀行調(diào)查取證，發(fā)現(xiàn)銀行保存有企業(yè)收取首付款收據(jù)的復印件，金額合計570萬元。而企業(yè)辯稱這是因為要替業(yè)戶辦理按揭貸款，從而采取的變通措施，偽造了收據(jù)，實際并未收款。盡管從銀行取得首付款收據(jù)的證據(jù)已經(jīng)比較扎實，為了讓企業(yè)心服口服，檢查人員先后聯(lián)系了３戶購房戶，并作了詢問筆錄，證實了購房戶早在2004年就已經(jīng)將首付款項交付給金海岸公司。從而對該項少記收入問題取得了確鑿證據(jù)。32（３）現(xiàn)場核查違章建筑收租金

為了解樓盤建設(shè)情況，檢查人員來到了項目所在地進行現(xiàn)場核查，意外的發(fā)現(xiàn)，有一座商務(wù)樓居然比施工圖多出了一層。經(jīng)了解，2006年初該樓層已出租給某廣告公司作為辦公場所，但是賬面并未體現(xiàn)該部分租金收入。在鐵證面前，金海岸公司不得不承認了將違章建筑出租，收取租金400萬元未申報納稅的違法事實。332.成本核查綜合評估確定檢查突破點（1）地稅機關(guān)協(xié)查建安發(fā)票

（2）CTAIS“發(fā)票流向查詢”查出假材料發(fā)票

（3）拆遷辦協(xié)查查出假拆遷協(xié)議

（4）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期

（5）34（1）綜合評估確定檢查突破點總成本3.039億元單位工程成本3039元（單位工程成本偏高）總地價8000萬元樓面地價800元（排除異常）建安成本2.009億單位建安成本2009元（高出預警值）拆遷補償款2300萬元（可能存在問題）甲供材料成本1.237億元（虛增成本高危環(huán)節(jié)）建安費7731萬（發(fā)票當?shù)亻_具）地稅機關(guān)協(xié)查建安發(fā)票（確定了多列成本）CTAISX系統(tǒng)發(fā)票流向查詢（確定了多列成本）拆遷辦協(xié)查“拆遷補償協(xié)議”（確定偽造補償協(xié)議）CTAISX系統(tǒng)發(fā)票流向查詢（確定了多列成本）35（2）地稅機關(guān)協(xié)查建安發(fā)票發(fā)票存在疑點：一是同一時間、同一開票人開出的代開發(fā)票號碼不在一個號段上；二是發(fā)票上代開機關(guān)的印章字體、大小、清晰程度存在微小差別；三是機打發(fā)票票面信息的字體、排版格式等存在微小差別，有的票面看似人為調(diào)整過打印格式。經(jīng)過協(xié)查，共有19份加蓋有該局代開發(fā)票專用章的建筑安裝（代開）發(fā)票并非該局開具，屬假票，涉及金額1450.05萬元。

36（3）CTAIS“發(fā)票流向查詢”查出假材料發(fā)票

為擴大檢查成果，檢查組對該公司大額支出的成本費用項目涉及的發(fā)票進行全面檢查，對發(fā)現(xiàn)疑點的貨物銷售發(fā)票，借助CTAIS系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，再對發(fā)票流向有問題的發(fā)票進行外調(diào)取證。針對CTAIS系統(tǒng)“發(fā)票流向查詢”，可以查詢?nèi)》秶鷥?nèi)商品銷售發(fā)票發(fā)票流向的功能，檢查人員采取了將所有的成本項目發(fā)票以明細表形式登記造冊的方式，分別錄入CTAIS系統(tǒng)進行查詢。經(jīng)證實屬不符合規(guī)定發(fā)票列入都市花園一期的開發(fā)成本1961.28萬元。

是否假票金額均要調(diào)減銷售成本？37假票金額一期直接成本(已完工)已售面積部分調(diào)減銷售成本未售部分調(diào)減存貨成本二期直接成本（未完工）調(diào)減二期開發(fā)成本共同成本配比原則在兩個成本對象間分攤屬于一期成本已售面積部分，調(diào)減銷售成本未售部分調(diào)減存貨成本屬于二期成本調(diào)減二期開發(fā)成本38（4）拆遷辦協(xié)查查出假拆遷協(xié)議

該企業(yè)開發(fā)成本中共列支拆遷補償費2300萬元，檢查人員核查拆遷補償協(xié)議時，發(fā)現(xiàn)有多份拆遷協(xié)議簽字，筆跡似乎一致。帶著這些疑問，檢查人員來到了拆遷管理辦公室。查實了該企業(yè)偽造拆遷協(xié)議25份，經(jīng)過分攤計算，都市花園一期涉及虛列開發(fā)成本701.11萬元。39（5）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算方法非常復雜，既然該企業(yè)在成本歸集方面做了不少手腳，會不會在計算方法上也作文章呢？帶著這些疑問，檢查人員不辭辛苦，對該企業(yè)的成本結(jié)算進行了重新核實，發(fā)現(xiàn)屬于全體業(yè)主所有的熱力站已經(jīng)于2006年完工，其成本全部記入都市花園一期項目。40（5）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期

根據(jù)國稅發(fā)[2006]31號文件對于計稅成本的規(guī)定，其發(fā)生的1000萬元配套設(shè)施成本，應(yīng)當按照配比原則分攤，該企業(yè)都市花園一期、都市花園二期建筑面積均為10萬平方米，一期應(yīng)分攤開發(fā)成本500萬元，企業(yè)多列開發(fā)成本500萬元。

鑒于一期開發(fā)產(chǎn)品均已售出，該企業(yè)多列銷售成本500萬元。413.期間費用審查未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出（1）多列業(yè)務(wù)招待費（2）42（1）未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出

根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點，經(jīng)過調(diào)查取證，證實該企業(yè)2004年初取得了兩年期開發(fā)項目貸款9000萬元，2004年和2005年共多列支“財務(wù)費用－利息出”1164.68萬元。43（1）未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出

根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號文）第三十五條規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本該企業(yè)2004年、2005年所有樓盤均未完工，因此其利息支出不應(yīng)當記入“財務(wù)費用”在稅前直接列支，而應(yīng)當列入開發(fā)成本，都市花園一期兩年共應(yīng)攤?cè)肜①Y本化支出582.34萬元。

44（2）多列業(yè)務(wù)招待費

根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點，檢查人員對預售階段列支業(yè)務(wù)招待費的問題，進行了調(diào)查取證，證實該企業(yè)在預售階段列支廣告費、業(yè)務(wù)招待費共計255萬元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額255萬元。45（三）查補稅款計算

由于該企業(yè)在收入、成本、費用三個所得稅要素中均存在問題，檢查人員采取了重新計算應(yīng)納稅所得額比對的方法，計算查補稅款。通過計算，金海岸公司共應(yīng)補繳企業(yè)所得稅2246.36萬元，其中2004年涉及企業(yè)所得稅款264.61萬元，2005年涉及企業(yè)所得稅款275.55萬元，2006年涉及企業(yè)所得稅款1706.21萬元。檢查結(jié)果已經(jīng)通報地稅機關(guān)，計算稅款的時候已經(jīng)考慮扣除了營業(yè)稅金及附加。46項目年度200420052006檢查調(diào)整情況1隱瞞收入1傭金發(fā)現(xiàn)10001000

2違章建筑

4003隱瞞首付

570

合計2970100015704002多列成本材料價款873.781087.5

建安費1200250.05

拆遷協(xié)議400.56300.55

不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本

500利息攤?cè)氤杀?/p>

-582.34合計4030.10查補稅款計算3調(diào)整后預售收入10863.9012391.2330004調(diào)整后銷售收入

35655.135計稅成本

30397.176期間費用97.6586.4070.767稅金及附加711.56811.631008.78應(yīng)納稅所得額820.35960.675170.339稅率0.330.330.3310應(yīng)納稅額270.72317.021706.2111已納稅額6.1141.47

12查補稅額264.61275.551706.21定性處理13偷稅數(shù)額27.8943.781706.2114非偷稅數(shù)額236.72231.77

15稅罰款13.9421.89853.1016發(fā)票罰款

117行為罰款

518查補合計278.55297.442565.31合計3141.3047四、定性處理及依據(jù)查補稅款及稅罰款

1發(fā)票罰款

2阻撓檢查行為罰款

3涉稅案件移送

4481.查補稅款及稅罰款

根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條之規(guī)定，決定對該單位少列收入、虛列成本等違法行為涉及少繳企業(yè)所得稅款1777.87萬元定性為偷稅，并處偷稅數(shù)額50%的罰款計888.94萬元。對該單位在稅前多扣除財務(wù)費用、業(yè)務(wù)招待費行為造成的少繳企業(yè)所得稅款468.50萬元不定性為偷稅。以上共應(yīng)補繳所得稅款2246.36萬元，罰款827.26萬元，合計3135.30萬元。491.查補稅款及稅罰款

根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條規(guī)定，決定對該企業(yè)少繳稅款從稅款滯納之日起，按日加征萬分之五的滯納金。502.發(fā)票罰款

根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三十六條、《中華人民共和國發(fā)票管理辦法實施細則》第四十八條之規(guī)定，決定對該單位取得假發(fā)票的行為，責令限期改正，并處１萬元罰款。513.阻撓檢查行為罰款

根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第七十條之規(guī)定，對該企業(yè)偽稱燒賬抗拒檢查的行為，處５萬元罰款。524.涉稅案件移送

經(jīng)計算，金海岸公司偷稅數(shù)額三年來均超過1萬元，且偷稅比例達到應(yīng)繳稅金10%以上比例，根據(jù)《中華人民共和國刑法》第二百零一條、最高人民檢察院、公安部《關(guān)于經(jīng)濟犯罪案件追訴標準的規(guī)定》第四十九條之規(guī)定及《行政執(zhí)法機關(guān)移送涉嫌犯罪案件的規(guī)定》第三條之規(guī)定，XX市國稅局稽查局已經(jīng)將該案移送公安機關(guān)查處。53第三部分有關(guān)法律、法規(guī)和適用性分析

一稅務(wù)稽查手段和方法歸納

二企業(yè)所