旅游房地產(chǎn)開發(fā)及存在的問題

旅游房地產(chǎn)開發(fā)及存在的問題

摘要：中國的旅游房地產(chǎn)正在快速發(fā)展當中，是國家經(jīng)濟發(fā)展消費增長的重中之重。旅游房地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)的深化與發(fā)展，有著不同的表現(xiàn)形式。但由于我國旅游房地產(chǎn)也起步晚，還存在某些方面的問題，若能完善改進，將能大大提高人民生活水平，為國民經(jīng)濟的增長做貢獻。

關鍵詞：旅游房地產(chǎn)；表現(xiàn)形式；存在問題；改進

旅游房地產(chǎn)就是以旅游人群為目地，為最終消費者的物業(yè)形式。包括休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、旅游、休閑、培訓基地、會議中心、運動村、產(chǎn)權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村、海景住宅、景區(qū)住宅(風格別墅)、民俗度假村、國際休閑度假中心等旅游置業(yè)項目。

旅游房地產(chǎn)的發(fā)源地始于法國地中海沿岸。上世紀初，地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，旅游景觀房地產(chǎn)成為是旅游房地產(chǎn)的初期形式。20世紀60年代法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時銷售的方式招攬客戶，旅游和房地產(chǎn)緊密結合，標志著旅游房地產(chǎn)業(yè)的誕生。此后，大批國際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機構紛紛介入旅游業(yè)、休閑度假業(yè)，旅游與房地產(chǎn)的結合模式也隨著旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得到不斷的豐富和創(chuàng)新。

一、旅游房地產(chǎn)產(chǎn)生的原因

中國的旅游房地產(chǎn)正在快速發(fā)展當中，是國家經(jīng)濟發(fā)展消費增長的重中之重。2004年國家提出百姓旅游年，說明我們國家的旅游有很大的發(fā)展空間。旅游房地產(chǎn)被很多人視為大金礦，認為應該好好開采?？墒?，發(fā)展旅游業(yè)是有條件要求的，首先要有足夠的資金，其次要有時間。旅游業(yè)和休閑業(yè)是相輔相成的。休閑了才能去旅游，旅游了才感到休閑，缺少資金，缺少時間，何來旅游？隨著人民生活水平的提高，人們對休閑度假的需求日益增長，并成為不可逆轉的消費方式。旅游房地產(chǎn)與居住性房地產(chǎn)相比，更加突旅游房地產(chǎn)的人文性、專業(yè)性。

二、旅游房地產(chǎn)的目標選擇

旅游房地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)的一個分支，是一個新興市場，是市場細分與深化的結果。它的目標選擇有其自己的原則。按其細分的市場不同，旅游房地產(chǎn)有著不同的實現(xiàn)形式。

環(huán)城度假房地產(chǎn)。城市周邊通常是作為都市休閑度假旅游的重要組成部分，與城市配套發(fā)展，稱之為環(huán)城游憩帶，其間分布了眾多旅游景區(qū)，是城市居民日常休閑旅游的最佳去處。同時，景區(qū)的人氣和良好的生態(tài)環(huán)境使土地的增值，帶動了周邊房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而形成旅游、度假、商務、休閑于一體的旅游綜合體。

主題公園。2007年4月17日地處成都溫江的置信國色天鄉(xiāng)樂園開園。這是一個大型的旅游復合型地產(chǎn)，是以主題公園為首，帶動周邊的旅游、商貿、住宅等發(fā)展的大型復合項目。成都作為中國西部的大都市，一直沒有現(xiàn)代化的大型主題公園。本土龍頭開發(fā)商成都置信是第一個帶頭創(chuàng)辦的開發(fā)商，置信對開發(fā)模式進行了全面升級，進而調整為對整個區(qū)域的全面打造。隨著去年4月國色天鄉(xiāng)樂園一期建成并投入使用，這里已成為時下成都最具人氣的休閑熱點區(qū)域之一。經(jīng)過兩年多的持續(xù)開發(fā)，國色天鄉(xiāng)主題樂園不但帶動了整個溫江區(qū)域的發(fā)展，而且形成了以主題樂園為主的文化旅游產(chǎn)業(yè)。

城市旅游地產(chǎn)。城市旅游地產(chǎn)主要針對的地塊多在旅游資源突出的旅游目的地城市。這類旅游房地產(chǎn)的特點是：開發(fā)地具有突出的旅游吸引力，特別是生態(tài)環(huán)境。在旅游旺季雖然有旺盛的人氣，但都是以旅游觀光、度假為目的的短住宿需求客戶。這類房地產(chǎn)主要用來滿足有經(jīng)濟實力的外地消費者的休閑、度假需求。以海南為例，2007年，海南旅游接待人數(shù)1845萬人次，比上年增長約13%。2008年雖然受汶川特大地震、落地簽證暫停等因素的影響，海南全年接待旅游過夜人數(shù)仍達2060萬人次，保持10%的增長。由此可知，未來的十年內，海南接待的游客人次將快速穩(wěn)定地增長，由酒店為代表的旅游住宿設施的需求量也將不斷增大。這就使建造足夠住酒店滿足游客住宿的需求呈現(xiàn)在眼前。而且隨著人們消費結構的變化，游客對旅游地產(chǎn)需求檔次也不斷提高，如何及時向旅游消費者提供快捷、方便、靈活、個性、健康、舒適、特色的產(chǎn)品也隨即成為海南旅游地產(chǎn)的重要發(fā)展方向。海南環(huán)境資源的獨一無二和不可再生性決定了其比其它任何地區(qū)都能更好地把房地產(chǎn)與旅游資源融合在一起。

三、旅游房地產(chǎn)存在的問題

由于我國旅游房地產(chǎn)的起步較其他發(fā)達國家晚，因此還存在些問題。

專業(yè)人才缺乏。旅游房地產(chǎn)涉及旅游、房地產(chǎn)、企業(yè)管理等多個領域，要求從業(yè)人員有較高的素質。其從業(yè)人員不僅需要掌握房地產(chǎn)業(yè)運作方式以及網(wǎng)絡技術等相關知識，而且還需具備酒店管理，市場營銷、旅游管理等專業(yè)技能。但是目前市場上從事房地產(chǎn)相關工作的人員通常都缺乏綜合的專業(yè)能力。

相關制度不健全。目前，我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)相關法規(guī)制度并沒有完全與旅游房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營接軌。例如我國《商品房銷售管理辦法》第十二條規(guī)定：商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。這對于以分時度假為代表的度假村的開發(fā)進行了明確限制。行業(yè)法規(guī)的不完善，部分經(jīng)營者鉆法律的空擋，給消費者乃至整個行業(yè)帶來了許多不良影響。

開發(fā)商認識不足。目前還有為數(shù)不多的開發(fā)商不是專業(yè)出身，從而導致對旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營缺乏全面深入的了解。對于別國的經(jīng)驗，如何取其精華，去其糟粕成為旅游房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關注的問題。盡管旅游房地產(chǎn)開發(fā)項日已經(jīng)在全國范圍內付諸實施，但對于一些根本性問題還缺乏系統(tǒng)研究。如果盲目開發(fā)可能造成資源的浪費和環(huán)境的破壞。

旅游房地產(chǎn)是一個極具潛力的朝陽行業(yè)，如果國家能在相應法規(guī)方面多做完善，開