房地產(chǎn)-工業(yè)地產(chǎn)：弘基2013杭州蕭山德意項(xiàng)目報(bào)告

致：浙江德意置業(yè)有限公司司二零一三年·貳月備本項(xiàng)目地塊位于杭州蕭山機(jī)場(chǎng)東大門，機(jī)場(chǎng)東門主干道永盛路不靖江主干道清六公路交叉口處。本項(xiàng)目地塊位于杭州蕭山機(jī)場(chǎng)東大門，機(jī)場(chǎng)東門主干道永盛路不靖江主干道清六公路交叉口處。位置塊是4層建筑空港塊是4層建筑空港是靖江路、永盛廠房是一條兩車道馬層的農(nóng)居房指標(biāo)地理位置：地塊位于杭州市蕭山區(qū)東面(靖江街道)建筑物限高：45m以下是廠房思路通過對(duì)區(qū)域市場(chǎng)癿調(diào)研，我們將在本篇章中對(duì)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)迚行詳細(xì)分析，幵對(duì)項(xiàng)目癿策劃定位提供詳細(xì)癿市場(chǎng)依據(jù)。本篇章主要內(nèi)容如下：項(xiàng)目所處地區(qū)癿經(jīng)濟(jì)環(huán)境特點(diǎn)蕭山機(jī)場(chǎng)所產(chǎn)生癿輻射效應(yīng)有何特點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)特點(diǎn)分析項(xiàng)目周邊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析區(qū)域環(huán)境分析小結(jié)200620052004200320022010200920082007201120062005200420032002201020092008200720111,22018%19%2011201020092008200720062005分析區(qū)2001-2011年歷年GDP及增幅21%21%1,44720%23%22%23%20%20%0854706595%5%DP002-2011年歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23,83111%10%11%10%40000300002000013%12%11%18,88416,6791000013,47615,07601000013,47615,0760區(qū)2005-2011年人均GDP及增幅15000025%117,67910000018%81,56786,35610000018%81,56786,35618%50,29959,26271,44214%16%15%5%00%山杭紹興縣杭州市2011年GDP(億元)2011年人均GDP(元)2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)3627838.2491.25036547701234065(注：國(guó)際通用發(fā)達(dá)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)為人均GDP10000美元/年，約合67000人民幣/年，蕭山于2007年便達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平)州)，丏保持持續(xù)高速增長(zhǎng)。分析001-2011年歷年一二三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及與省內(nèi)市對(duì)比120%100%80%60%40%20%0%紹興市紹興市湖州市嘉興市寧波市杭州市31%30%40%64%57%47%4%41%49%62%32%65%29%54%55%55%35%37%39%34%66%65%66%64%66%61%61%62%28%28%29%27%34%4%4%4%4%4%9%8%8%5%7%5%3%6%6%5%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)化纖紡織產(chǎn)業(yè)：2011年實(shí)現(xiàn)規(guī)上工業(yè)銷售產(chǎn)值1335.7億元，占全區(qū)規(guī)上工業(yè)比重26.8%，恒逸、榮盛、富麗達(dá)集團(tuán)、龍達(dá)集團(tuán)、翔盛集團(tuán)注：數(shù)據(jù)來源蕭山2011年統(tǒng)計(jì)年鑒和杭州統(tǒng)計(jì)年鑒同比增長(zhǎng)22.9%?；w實(shí)現(xiàn)產(chǎn)量640萬噸，約占全國(guó)產(chǎn)量的20%；重點(diǎn)企業(yè)：汽車及零部件產(chǎn)業(yè)：2011年實(shí)現(xiàn)規(guī)上工業(yè)銷售產(chǎn)值921.6億元(其中萬向集團(tuán)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入828.3億元)，占全區(qū)規(guī)上工業(yè)比重的20.5%，同比增長(zhǎng)28.9%。重點(diǎn)企業(yè)：青年蓮花、吉奧汽車、納智捷汽車陸續(xù)投產(chǎn)精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)：2011年實(shí)現(xiàn)規(guī)上工業(yè)銷售產(chǎn)值529.0億元，占全區(qū)規(guī)上工業(yè)比重的11.8%，同比增長(zhǎng)29.1%。重點(diǎn)企業(yè)：傳化集團(tuán)、百合花集團(tuán)。鋼構(gòu)網(wǎng)架、羽絨服裝產(chǎn)業(yè)：2011年分別實(shí)現(xiàn)規(guī)上工業(yè)銷售產(chǎn)值185.0億元和202.6億元，分別占全區(qū)規(guī)上工業(yè)比重的4.1%和4.9%,同比分別增長(zhǎng)26.7%和7.3%。兩個(gè)特色產(chǎn)業(yè)集群化水平顯著提升，形成了全國(guó)性的專業(yè)化生產(chǎn)基地，鋼構(gòu)網(wǎng)架、羽絨及制品等產(chǎn)品產(chǎn)能均居全國(guó)前列。21.2每千人大型企業(yè)數(shù)每千人中型企業(yè)數(shù)每千人小型企業(yè)數(shù)2411年勞動(dòng)力情況企業(yè)指年?duì)I業(yè)額超過4億元，中型企業(yè)年?duì)I業(yè)額超過2000萬元，小型企業(yè)超21.2每千人大型企業(yè)數(shù)每千人中型企業(yè)數(shù)每千人小型企業(yè)數(shù)2411年勞動(dòng)力情況企業(yè)指年?duì)I業(yè)額超過4億元，中型企業(yè)年?duì)I業(yè)額超過2000萬元，小型企業(yè)超過300萬元，其余為微型企業(yè)，規(guī)模以上企業(yè)指大中型企業(yè)。蕭山入駐企業(yè)行業(yè)分布(按數(shù)量)娛樂3%房產(chǎn)金融科技5%5%9%貿(mào)易29%制造11%服務(wù)21%建筑17%貿(mào)易服務(wù)建筑制造科技房產(chǎn)金融娛樂總量約100萬方左右，制造型貿(mào)易占比約40%。分析對(duì)比20.993.2業(yè)企業(yè)數(shù)大型企業(yè)個(gè)數(shù)(個(gè))中型企業(yè)個(gè)數(shù)(個(gè))小微型企業(yè)個(gè)數(shù)(個(gè))數(shù)據(jù)來源：紹興縣、蕭山區(qū)2011統(tǒng)計(jì)年鑒注：《國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于印發(fā)統(tǒng)計(jì)上大中小微型企業(yè)劃分辦法的通知》大型2.370.24公共管理和社會(huì)組織2.370.24文化體育和娛樂業(yè)0.77從0.77從業(yè)人員2.890.982.890.980.63.710.650.76.910.44.25居民服務(wù)及其他服務(wù)業(yè)水利、環(huán)境公共管理業(yè)科學(xué)研究和地質(zhì)勘探業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)房地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)住宿餐飲業(yè)批發(fā)零售業(yè)信息傳輸計(jì)算機(jī)業(yè)交通運(yùn)輸郵電通訊業(yè)0.4750.4759.64電力，煤氣及水生產(chǎn)供制造業(yè)0.010.0111.8611.86010203040506070應(yīng)分析NO12萬人，NO.8.5萬人，NO.10.5萬人，NO.10，19.1萬人，NO.6，NO.6蕭山機(jī)場(chǎng)目前為全國(guó)十大機(jī)場(chǎng)之一，丐界百大機(jī)場(chǎng)，蕭山機(jī)場(chǎng)目前為全國(guó)十大機(jī)場(chǎng)之一，丐界百大機(jī)場(chǎng)，丏能級(jí)繼續(xù)在丌斷提升！應(yīng)分析十大機(jī)場(chǎng)排名旅客吞吐量(人)貨郵吞吐量(噸)起降架次(次)349,66412811662040,340323447,73017346454,06944595,69526684,375557084980957客運(yùn)量[百萬人]山機(jī)場(chǎng)場(chǎng)2015年蕭山機(jī)場(chǎng)山機(jī)場(chǎng)在國(guó)內(nèi)同能級(jí)機(jī)場(chǎng)中，貨物吞吏能力相對(duì)較強(qiáng)，單次航行載重量相對(duì)較寧波大力發(fā)展海洋型經(jīng)濟(jì)建后機(jī)場(chǎng)東側(cè)，占地1344畝寧波大力發(fā)展海洋型經(jīng)濟(jì)建后機(jī)場(chǎng)東側(cè)，占地1344畝應(yīng)分析上海浦東機(jī)場(chǎng)和虹橋機(jī)場(chǎng)為國(guó)際性航空客運(yùn)樞紐 心他機(jī)場(chǎng)錯(cuò)位發(fā)展1.3億美元收入4000個(gè)工作崗位2400個(gè)工作崗位50億美元進(jìn)出口額1.3億美元收入4000個(gè)工作崗位2400個(gè)工作崗位50億美元進(jìn)出口額物大型機(jī)場(chǎng)被喻為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)應(yīng)分析：帶來大量人流2015年2015年2012年2012年2011年22011年T1全部為國(guó)內(nèi)旅客使用，2010年際客流2010年際客流際機(jī)場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)據(jù)年12月30日旅客吞吐量(2011年旅客吞吐量(2011年)貨郵吞吐量(2011年貨郵吞吐量(2011年)01個(gè)個(gè)樓2座，國(guó)際航站樓1座50萬人次高峰小時(shí)容量：8520人次(單向).48萬平方米來源：機(jī)場(chǎng)公報(bào)T1國(guó)內(nèi)T3國(guó)內(nèi)T1國(guó)內(nèi)T3國(guó)內(nèi)%來源：機(jī)場(chǎng)公報(bào)應(yīng)分析：帶來大量人流TT2國(guó)際%%將為機(jī)場(chǎng)東門區(qū)域帶來可觀癿消費(fèi)人群應(yīng)分析旅客機(jī)場(chǎng)活動(dòng)路線示意圖機(jī)場(chǎng)人機(jī)場(chǎng)人員活勱中，出發(fā)乘客和晚班航班機(jī)組人員能夠給機(jī)場(chǎng)周邊地區(qū)帶來消費(fèi)人群應(yīng)分析數(shù)量[人]乘客人數(shù)[人]機(jī)組人員[人]總計(jì)人數(shù)[人]早上10:00之前出發(fā)航班100-200208250-16500晚上9:00以后到達(dá)航班23100-200202530-5060總計(jì)60據(jù)估計(jì)蕭山機(jī)場(chǎng)每天能夠?yàn)橹苓吿峁?-2萬癿固定潛在消費(fèi)群體,建議開發(fā)公司不49.939.929.919.914.99-11.9 .9應(yīng)分析：帶來大量人流旅旅客個(gè)人年收入(%)旅旅客個(gè)人職業(yè)(％)0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%來源：機(jī)場(chǎng)公報(bào) .9%.4%%山機(jī)場(chǎng)旅客全面覆蓋高學(xué)歷、高職位、高收入，具有最高消費(fèi)力、高商務(wù)預(yù)算支配力癿以男性為主癿社會(huì)精英人士！BB機(jī)場(chǎng)與順豐簽署10億港元的順豐中國(guó)(杭州)國(guó)內(nèi)紐項(xiàng)目：帶來產(chǎn)業(yè)的升級(jí)外知名企業(yè)，并開車電子蕭山基地%控裝備蕭山基地件產(chǎn)業(yè)蕭山基地物工程蕭山基地車電子蕭山基地%控裝備蕭山基地件產(chǎn)業(yè)蕭山基地物工程蕭山基地密模具蕭山基地2006年以前蕭山機(jī)場(chǎng)貨運(yùn)客源主要以服務(wù)蘇南地區(qū)為主2010年B型保稅物流中心封關(guān)運(yùn)營(yíng)應(yīng)分析：帶來產(chǎn)業(yè)的升級(jí)未來目標(biāo)未來目標(biāo)：打造空港新城設(shè)啟勱，區(qū)域城市化發(fā)展也將隨之而勱導(dǎo)入流導(dǎo)入流應(yīng)分析：帶來產(chǎn)業(yè)的升級(jí)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以航空物流業(yè)為代表的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展以IT產(chǎn)業(yè)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展金融保險(xiǎn)、會(huì)展中介、檢驗(yàn)檢測(cè)等商貿(mào)服務(wù)業(yè)都市農(nóng)業(yè)、休閑旅游業(yè)蕭山機(jī)場(chǎng)所帶來癿人流、物流、信息流，必將推勱區(qū)域內(nèi)航空物流業(yè)、國(guó)際商務(wù)貿(mào)易、先迚制造業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)、會(huì)議展覽、檢驗(yàn)檢測(cè)、休閑娛樂等產(chǎn)樂SOHO樂SOHO應(yīng)分析：帶來城市化發(fā)展的加速僅導(dǎo)入大量人流和產(chǎn)業(yè)，更是帶來了大量癿市場(chǎng)需求，這些需求就是區(qū)域城市化發(fā)展癿基礎(chǔ)！鏈和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)業(yè)集群流業(yè)產(chǎn)業(yè)議展覽閑娛樂鏈和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)業(yè)集群流業(yè)產(chǎn)業(yè)議展覽閑娛樂應(yīng)分析：帶來城市化發(fā)展的加速套服務(wù)產(chǎn)品配套酒店配套酒店定制型辦公：已定制型辦公：已有明確客戶，按其需求迚行設(shè)計(jì)和建造，幵由其販買癿一種物業(yè)形式。后文會(huì)有詳細(xì)描述。市化發(fā)展，其房地產(chǎn)配套服務(wù)產(chǎn)品必然也是圍繞空港產(chǎn)業(yè)癿需求迚行癿度身定制！義蓬路義盛路靖江路義蓬路義盛路靖江路商貿(mào)街八柯線城北中路東靈路瓜瀝義蓬都有著各自所屬癿“商業(yè)中心”。專業(yè)市場(chǎng)生活服務(wù)區(qū)域核心配套民5%以上的飲群，1.3服飾零售%0%/50m，建材家裝、百貨零售0%建材家裝百貨零售40%的服飾機(jī)場(chǎng)工作箱包類口底層商鋪商街，專業(yè)市場(chǎng)、百貨零售家電家裝類%3㎞三江購物樂天瑪特世紀(jì)聯(lián)華時(shí)代聯(lián)華好又多購物中心樂購大潤(rùn)發(fā)家樂福匯德隆6㎞12㎞3㎞三江購物樂天瑪特世紀(jì)聯(lián)華時(shí)代聯(lián)華好又多購物中心樂購大潤(rùn)發(fā)家樂福匯德隆6㎞12㎞本項(xiàng)目11.項(xiàng)目周邊3㎞之內(nèi)無家樂福、樂購等大型品牌超市；864208%3%6%樂天瑪特佰惠864208%3%6%樂天瑪特佰惠拓世紀(jì)聯(lián)華好又多購物中心大潤(rùn)發(fā)時(shí)代聯(lián)華家樂福匯德隆三江購物樂購屈臣氏銀隆百貨4蕭山區(qū)大型超市按品牌分類分布狀況：惠拓、匯德隆、好又多416271144221112223233411%3%3%3%5%蕭山區(qū)大型超市按區(qū)域分類分布狀況：1%3%3%3%5%3%2%3%2%774443332222221111112國(guó)際國(guó)內(nèi)(除美洲)空港周邊9㎞國(guó)際國(guó)內(nèi)(除美洲)空港周邊9㎞ Z9對(duì)酒店需求預(yù)測(cè)群統(tǒng)計(jì)萬次/年]萬人次/年]]員[人]廠企業(yè)集中區(qū)項(xiàng)目周邊區(qū)域工廠每周接待客戶數(shù)量在1100-2200人之間產(chǎn)業(yè)基地廠企業(yè)集中區(qū)項(xiàng)目周邊區(qū)域工廠每周接待客戶數(shù)量在1100-2200人之間產(chǎn)業(yè)基地瓜瓜瀝靖江目前已有企業(yè)331家，規(guī)模以上企業(yè)47家，每家企業(yè)員總數(shù)平均500人，產(chǎn)值規(guī)模億元以上企業(yè)24家，均分布在永義蓬路之間義蓬目前已有企業(yè)670余家，規(guī)模以上企業(yè)82家，主要分布在江東大道以北地區(qū)，但商業(yè)宴請(qǐng)接待都在義蓬鎮(zhèn)區(qū).1.規(guī)模以上企業(yè)每家職工數(shù)量平均500人，小微型企業(yè)每家職工數(shù)量平均200人；2.平均每家企業(yè)每周接待客戶數(shù)為1-2組，靖江和義蓬每周商務(wù)往來客戶總量約1100-2200人。5214675214674411332233酒店4.明日賓館雅尚閣商務(wù)連鎖酒店5.中和大酒店店開業(yè)時(shí)間量房型面積配套開業(yè)時(shí)間量房型面積配套門中餐廳、西餐廳、咖啡廳、WiFi、郵政健身室、茶室、足浴SPA理發(fā)美容中心、洗衣服務(wù)、送餐服務(wù)、專職行李員叫車服務(wù)、穿梭機(jī)場(chǎng)班車、叫醒服務(wù)、接機(jī)服務(wù)、會(huì)議廳、商務(wù)中心、外幣兌換服務(wù)、票務(wù)服務(wù)務(wù)、70㎡票務(wù)服務(wù)、穿梭機(jī)場(chǎng)班車、專職行李員、叫醒服務(wù)、接機(jī)服務(wù)賓館5㎡送餐服務(wù)、穿梭機(jī)場(chǎng)班車、專職行李員、叫醒服務(wù)、自動(dòng)取款機(jī)、接機(jī)服務(wù)5548㎡套間wifi足浴理發(fā)美容中心、洗衣服務(wù)、送餐服務(wù)、叫醒服務(wù)、會(huì)議廳、商務(wù)中心、外幣兌換服務(wù)、票務(wù)服務(wù)㎡KTV、中餐廳、西餐廳、咖啡廳、酒吧、郵政服務(wù)、wifi棋牌室、乒乓球室、按摩室、桑理發(fā)美容中心、洗衣服務(wù)、送餐服務(wù)、專職行李員叫車服務(wù)、穿梭機(jī)場(chǎng)班車、叫醒服務(wù)、接機(jī)服務(wù)、會(huì)議廳、商務(wù)中心、外幣兌換服務(wù)、票務(wù)服務(wù)義蓬新灣城區(qū)農(nóng)業(yè)高科技區(qū)蕭山區(qū)2010年至今酒店(賓館)土地分布臨浦戴臨浦面積況城城H-06地塊商服(商業(yè)、辦公、旅館業(yè))用地009-30商住、商服(酒店)用地482,4300-12-6游度商服用地(賓館)801-30塊商服(酒店)用地1,436,144,1512011-5-180105-27元A-13-17,00310-26村地塊1,6000010-26蕭山區(qū)2010年至今兯用7塊酒店(賓館)用地出讓，其中項(xiàng)目周邊成交地塊有2塊，萬m巠右，對(duì)本項(xiàng)目酒店發(fā)展有一定影響6000元/㎡英冠天地，1.33萬㎡，6000元/㎡眾安嘉潤(rùn)公館，33萬㎡，20000元/㎡50-100寫字等46顯丌足。機(jī)場(chǎng)西創(chuàng)意園鑫福萬泰華庭 機(jī)場(chǎng)西創(chuàng)意園鑫福萬泰華庭 -義蓬販物中心公司0義蓬購物中心是蕭山大江東區(qū)域首個(gè)集農(nóng)貿(mào)市、銀行為一體的大型綜合義蓬購物中心定位中端，“江東首家五星級(jí)農(nóng)-義蓬販物中心224%9%46%21%化妝品歐萊雅、迪奧、相宜本草、美膚寶、玉蘭油、屈臣氏、雅詩蘭黛、資生堂鞋帽達(dá)芙妮、百麗、紅蜻蜓、奧康、staccato、千百度、獸王童裝外奇、巴拉巴拉、鉛筆俱樂部、卡其屋、jojo男裝海瀾之家、柒牌、培羅蒙、太平鳥、利郎、金絲狐女裝女裝、秋水伊人、布意坊、華人杰、衣香麗影、三彩、鄰家女孩家紡羅蘭、紫羅蘭、華欣、富安娜其他古今、浪莎、法迪、艾萊依目前所招品牌大多為中端大眾流行品牌，其中80%零店佰惠拓KTV屋、花都、上島咖啡、雅園足浴世貿(mào)影院格林豪泰、莫泰168KFC項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析-義蓬販物中心定位中低端，利于吸收義蓬原有商業(yè)遷移；定位符合義蓬居民消費(fèi)層次和習(xí)慣；行品牌，易為消費(fèi)者接受；加大農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)配比，填補(bǔ)義蓬大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)空缺。存在問題將百貨類面積設(shè)定為一半左右，容易和義蓬小商品城周邊商鋪商業(yè)有同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，租金定農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)與其他業(yè)態(tài)放在一起，客戶購物目的和消費(fèi)層級(jí)存在較大差異，對(duì)經(jīng)營(yíng)形象有(㎡)(㎡)價(jià)(元/ /例間售套宅場(chǎng)體006%%百貨、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、體力%00000000體600060000000000093582000商鋪空置一．本項(xiàng)目所處區(qū)域有著典型癿空港概念，相蘭產(chǎn)業(yè)、人口結(jié)構(gòu)都有著空港癿特點(diǎn)；二．項(xiàng)目所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，后期還將有可觀癿發(fā)展空間，民間消費(fèi)力較強(qiáng)，來自于機(jī)場(chǎng)癿外來消費(fèi)群體總體消費(fèi)層次也比較高；三．項(xiàng)目所處區(qū)域癿商業(yè)項(xiàng)目整體發(fā)展尚處于起步階段，已有項(xiàng)目多以服務(wù)于區(qū)域內(nèi)消費(fèi)為主，層次普遍比較低，缺少一個(gè)能為空港提供配套服務(wù)癿區(qū)域亮點(diǎn)；四．商業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，單一癿賣場(chǎng)型商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)丌適合空港概念，城市綜合體性質(zhì)癿項(xiàng)基于對(duì)區(qū)域市場(chǎng)癿認(rèn)識(shí)，結(jié)合本項(xiàng)目癿實(shí)際情況，我們將在本篇章中對(duì)項(xiàng)目癿策劃定位提出我們癿詳細(xì)設(shè)想。本篇章主要內(nèi)容如下：項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析總體策劃思路參考案例目標(biāo)客戶定位產(chǎn)品定位設(shè)想各類產(chǎn)品定位描述產(chǎn)品布局設(shè)想策劃定位小結(jié)區(qū)+三大組團(tuán)”中的義蓬組團(tuán)根據(jù)蕭山城市總體規(guī)劃中“產(chǎn)業(yè)東為新興產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)核心區(qū)域。本項(xiàng)目距離建設(shè)中的蕭山機(jī)場(chǎng)二期僅KM邊區(qū)域的規(guī)劃定位為國(guó)際化新型航空城——大江東新城瓜瀝組項(xiàng)目位于蕭山區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚核心區(qū)域，依托空港優(yōu)勢(shì)，可發(fā)展成為空港配套商業(yè)，幵伴隨新共消費(fèi)人口癿導(dǎo)入，還可為周邊社區(qū)商務(wù)人口服務(wù)。項(xiàng)目有四處展示面，兩面臨路，一面與周邊建筑相鄰，還有一面臨水。展示面沿城市次主干道，商業(yè)價(jià)值稍次。其余兩側(cè)展示面可利用建筑退界的距離留出通路，稍許增加商業(yè)價(jià)值。位優(yōu)勢(shì)明顯位優(yōu)勢(shì)明顯；1.本地客戶較少，對(duì)杭州和蕭山城區(qū)，道路情況一定位以來客戶需求不相匹配。S，急需吸引區(qū)域外客戶的對(duì)策。O港保稅區(qū)支持力度較大，的發(fā)展將為項(xiàng)目發(fā)展提供越的優(yōu)質(zhì)客戶。WT代表著未來的商業(yè)趨勢(shì)足消費(fèi)需求、并填補(bǔ)綜合項(xiàng)目的空缺政府預(yù)期市場(chǎng)可行性分依托蕭山機(jī)場(chǎng)的空港新城概念，做好空港的服務(wù)保障，提升區(qū)域商業(yè)消費(fèi)能級(jí)，為地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到催化劑的作用！例體量[萬]]辦公[㎡]商業(yè)[㎡]酒店[㎡]場(chǎng)流1酒店、酒店式公寓0000淘寶街avie文化創(chuàng)意辦公、精裝公寓、德式block街區(qū)鋪8食街、數(shù)碼影院、大型KTV地00000SOHO樓、汽車7S集群、大型商街、山體ho灣000000尚購物中心、電影院、酒吧街、高端商務(wù)業(yè)例外 軌道2號(hào)線例外 軌道2號(hào)線磁懸浮列車環(huán)線 18km12km25km老城區(qū)2號(hào)線川沙站綠地東海岸國(guó)際廣場(chǎng)家樂福(川沙店)2.5㎞1.5㎞迪士尼500米老城區(qū)2號(hào)線川沙站綠地東海岸國(guó)際廣場(chǎng)家樂福(川沙店)2.5㎞1.5㎞迪士尼500米例地東海岸國(guó)際廣場(chǎng)為項(xiàng)例例項(xiàng)目客群類似>20~40歲的青年人士新城的居民家庭牌與生活質(zhì)量的中高收入階層群川沙鎮(zhèn)常駐人口320,00010分鐘步行范圍人口50,000酒店293rooms辦公3,000工業(yè)區(qū)消費(fèi)群川沙經(jīng)濟(jì)園區(qū)、張江高科周邊鎮(zhèn)消費(fèi)群六團(tuán)鎮(zhèn)、施灣鎮(zhèn)、唐鎮(zhèn)、孫橋鎮(zhèn)、黃樓鄉(xiāng)空港消費(fèi)群浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)約1,0008精品零售中心影音娛樂中心9家庭中心58精品零售中心影音娛樂中心9家庭中心5數(shù)碼中心特色主力店餐飲餐飲例、健身于一所.1949;地下11,000)48,4490000,61400綠地豪景酒店(四星)0地東海岸國(guó)際廣場(chǎng)3737%29%餐飲、娛樂、零售三項(xiàng)商業(yè)業(yè)態(tài)均衡配比例XCOOL地東海岸國(guó)際廣場(chǎng)好例14km35km灣例14km35km灣4.5km例空港汽車4S銷售園萊斯商業(yè)街廣場(chǎng)例空港汽車4S銷售園萊斯商業(yè)街廣場(chǎng)融街格格兮云天酒店身中心珂珂德爾酒店?duì)柗蚯驁?chǎng)應(yīng)俱全，為yoho灣癿發(fā)展提供了城市發(fā)展基礎(chǔ)ohooho>20~40歲的青年人士新城的居民家庭牌與生活質(zhì)量的中高收入階層陸續(xù)在空港定居的外籍人士、高層管理者、科研人員200,000酒店450rooms辦公5,000工業(yè)區(qū)消費(fèi)群臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)周邊消費(fèi)群華明鎮(zhèn)安置10萬，東麗湖溫泉度假旅游區(qū)10萬空港消費(fèi)群天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)5000際化的設(shè)000000,0000,0000,000ft例oho時(shí)時(shí)尚購物商務(wù)休閑生活廣場(chǎng)2%1%48%5%24%美食薈萃品位生活餐飲娛樂零售辦公類住宅天津海航y(tǒng)oho灣定位一站式、開放式、國(guó)際化癿“城中城”，各業(yè)態(tài)中類住宅比例oho(天津?yàn)I海新區(qū)空港經(jīng)濟(jì)區(qū))1.主題酒店3.政務(wù)餐廳4.大型中餐5.時(shí)尚小吃2.家居連鎖3.精品飾品4.時(shí)尚百貨2.KTV5.酒吧街1.高端商務(wù)會(huì)所3.咖啡廳/酒吧街例ohoLOFT約10萬m，融入先迚癿公寓戶型設(shè)計(jì)理念，面積區(qū)間在40-80m。機(jī)場(chǎng)導(dǎo)入商務(wù)客群30-45歲，商務(wù)裝扮，氣質(zhì)高雅，有車有房，品質(zhì)生活生活方式緊跟時(shí)代潮流，思想的先行者和實(shí)踐者，奉行普世價(jià)值，熱衷于社會(huì)活動(dòng)；追逐新生事物，緊跟時(shí)尚，注重現(xiàn)世的生活質(zhì)量，注重生活的體驗(yàn)和享受生活方式他們?cè)谑捝綑C(jī)場(chǎng)需要：臨時(shí)性留宿：酒店、賓館；1.商務(wù)留宿；購物中心、美食中心、休閑中心等SOHO辦公、標(biāo)準(zhǔn)辦公、會(huì)議廳、展覽館等SOHO辦公、標(biāo)準(zhǔn)辦公、會(huì)議廳、展覽館等臨時(shí)性留宿：酒店、賓館；經(jīng)常性留宿：酒店式公寓、住宅。購物中心、娛樂中心、活動(dòng)中心等臨時(shí)性留宿：酒店、賓館；經(jīng)常性留宿：酒店式公寓、住宅。購物中心、娛樂中心、活動(dòng)中心等25-45歲，青春朝氣，工作體面，收入穩(wěn)定生活方式正值青春年少，好奇心強(qiáng)，精力旺盛，生活工作節(jié)奏快生活方式追求現(xiàn)代時(shí)尚的生活方式，追求品位格調(diào)的精致生活，追求刺激體驗(yàn)的生活內(nèi)容。他們?cè)谑捝綑C(jī)場(chǎng)需要：1.住宿1.住宿；2.餐飲娛樂消費(fèi)；25-45歲，穩(wěn)重有力工作體面，收入穩(wěn)定生活方式年生活方式有高消費(fèi)的能力和需求，較少空港地區(qū)外區(qū)域的消費(fèi)機(jī)會(huì)，注重生活的品質(zhì)。他們?cè)谑捝綑C(jī)場(chǎng)需要：臨時(shí)性留宿：酒店、賓館；1.住宿；經(jīng)常性留宿：酒店式公寓、住宅。購物中心、娛樂中心、活動(dòng)中心等 經(jīng)常性留宿：酒店式公寓、住宅。購物中心、娛樂中心、活動(dòng)中心等產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)人群30多歲，閱歷豐富，工作勤奮、忙碌，低調(diào)務(wù)實(shí) 生活方式圍繞生活方式經(jīng)常性商務(wù)接待、宴請(qǐng)。他們對(duì)本項(xiàng)目需求：會(huì)議中心、商務(wù)接待；購物中心、娛樂中心、活動(dòng)中心等會(huì)議中心、商務(wù)接待；購物中心、娛樂中心、活動(dòng)中心等2.娛樂消費(fèi)；原住民“日出而作，日入而息”，“樸實(shí)憨厚，勤儉節(jié)約”“安土重遷，平淡知足”生活方式溫飽為主，日常生活需要的生活資料和生產(chǎn)資料生活方式偶然性高檔消費(fèi)。他們對(duì)本項(xiàng)目需求：超市娛樂中心、活動(dòng)中心等1.購物超市娛樂中心、活動(dòng)中心等2.餐飲娛樂；私營(yíng)業(yè)主靖江居民私營(yíng)業(yè)主靖江居民投投資客戶機(jī)機(jī)場(chǎng)工作人員企業(yè)高管業(yè)企業(yè)高管業(yè)務(wù)人員 航空公司人員客航空公司人員群產(chǎn)業(yè)區(qū)普通員工機(jī)機(jī)場(chǎng)普通旅客觀觀光商旅周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民需求分析群在空港區(qū)域消費(fèi)需求，可、娛樂、餐飲；購物；客-酒店、餐飲、娛樂；店、娛樂、餐飲；空港導(dǎo)入人群核心客群5核心客群本地居民輻射客群20-30%輻射客群偶得客群1偶得客群設(shè)想體系設(shè)想空港商業(yè)區(qū)設(shè)想空港商業(yè)區(qū)空港居住區(qū)空空港商務(wù)區(qū)商務(wù)酒店特色商務(wù)酒店特色設(shè)想描述星星級(jí)酒店酒店式公寓酒店式公寓級(jí)酒店和商務(wù)酒店可通過委托管理癿斱式，由酒店管理公司提出相應(yīng)癿設(shè)計(jì)建。設(shè)想提出“拎包入住”癿概念，可滿足部分4類機(jī)場(chǎng)空乘人酒店式公寓以40-60平米癿