住宅項目定價方法2

住宅項目定價方法探討一、概述在住宅項目定價實踐中，其定價方法較多，其中主要有成本加成定價法，它指的是在項目單位成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的目標(biāo)利潤作為項目的單位售價，其公式為P=C×(1+η)[1],但這種定價方法僅僅考慮成本與企業(yè)的目標(biāo)利潤，而不考慮需求和市場競爭狀況，其結(jié)果是住宅要么賣不出去要么企業(yè)不能獲取較大的利潤。差別定價法，它指房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常根據(jù)顧客、房屋形式或形象、時間、地點的差異來制定不同的價格；差別定價是房地產(chǎn)開發(fā)商按兩種或兩種以上的價格來銷售住宅，而這些價格不一定完全反映成本費用上的差異，這種定價方法沒有很好地反映市場需求和行業(yè)競爭狀況，特別是根據(jù)顧客差異、房屋形象差異來定價更像是一種促銷手段。競爭定價法，它指的是以競爭對手的價格作為基礎(chǔ)的定價方法，這種方法它考慮了市場需求和行業(yè)競爭狀況，在房地產(chǎn)競爭激烈的今天，其住宅的需求彈性較小和供大于求的情況下，為了不破壞整個市場價格的平衡，這是一種較常采用的定價方法，但這種方法僅從競爭對手價格這一單一指標(biāo)進行考慮，這樣就顯得過于籠統(tǒng)，沒有很好地按區(qū)域、住宅物業(yè)形態(tài)等因素進行市場細分，故在項目定價實際應(yīng)用中將會遇到障礙。此外，還有尾數(shù)定價法，這種定價方法使得消費者感覺到開發(fā)商是在認(rèn)真定價，讓消費者有占到便宜的感覺。整數(shù)定價法主要對高檔住宅，如別墅，其目的是為了體現(xiàn)消費者身份和地位。在本文中，筆者主要介紹一種能夠運用于房地產(chǎn)企業(yè)中實際可操作的定價方法，它其實是對競爭定價法的一種深化和延伸。在這里，筆者姑且稱之為類比量化定價法。二、類比量化定價法該定價方法指的是對住宅價格有影響的主要因素按其影響因素的不同分別確定權(quán)重，并對其中的每一單個因素根據(jù)其優(yōu)劣賦予不同的分值，然后選擇與本項目類似的項目進行類比后分別一一賦予分值，其次根據(jù)權(quán)重乘以相應(yīng)分值求和得出各項目的總分，再次通過所得出的各項目的總分與已知項目的均價按最小二乘法建立函數(shù)關(guān)系式得出擬售住宅項目的均價，最后根據(jù)位置、樓層、景觀、朝向等進行價格調(diào)整確定出每一單元的擬售價格。該方法其優(yōu)越性在于將其定價影響因素進行了量化，而賦予的分值又僅僅是通過調(diào)查對比得出，而不是采取專家打分法使得分值的隨意性和波動性都比較大，而且充分考慮了市場需求和行業(yè)競爭狀況。三、影響因素、指標(biāo)及其分值的確定筆者共列出了12個主要影響因素，分別是位置、價格、配套、交通、物業(yè)管理、周邊環(huán)境（景觀、污染）、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、建筑風(fēng)格及立面、戶型、發(fā)展商品牌和實力、廣告，其分值分別為1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，詳見下表1。表1住宅項目影響因素、指標(biāo)與分值[2]續(xù)前表：四、權(quán)重的確定筆者運用價值工程中的0～9評分法來確定權(quán)重，當(dāng)然讀者也可以用層次分析法或者經(jīng)驗值法來確定權(quán)重，其計算過程見表2。表2住宅項目影響因素權(quán)重計算表（0～9評分法）[3]五、項目均價的確定姻磚通過聲表在2篩確定艘的各盈影響縣因素谷的權(quán)叨重和樹擬售繞項目邊及類星比項戲目所閘賦予信的分農(nóng)值，地由公也式股假得出在各項擦目的扯總分躁，其悠中柏n透表示易項目桑影響揭因素糖的項誼數(shù)，捆Wi澤表示它權(quán)重喪，往Fi鳥表示災(zāi)分值鐘.罩雄然后近根據(jù)鐘得出億的數(shù)徒據(jù)，港運用娘最小分二乘榆法建營立回濤歸方舟程，談即頸P=叮a+問bS密[4溪]侍，其仗中夏P納為項詳目均架價，外S撫為項眼目得愉分，污確定蹄參數(shù)系a務(wù)和挽b馳后，誼代入補擬售拿項目牽的得挨分，撈即可猴得擬蟲售項伶目的拘均價竟。瘋證六、頌住宅糠項目序各單光元定菜價鉤置上述戚定價夢只是忘制定奔出一罪個小勻區(qū)或僅一棟診樓的撐基準(zhǔn)高平均演價格秒，而誓對具雅體的臨某一患單元衫而言堅，由廚于位姻置、綠層高候、區(qū)芬位、郊朝向崖、景瘋觀、喬戶型去等的付不同根，對鄙購房伙者來邪說，尼就有框著不甚同的注效用濟。所璃以需扯將各拾單元圈分別預(yù)定價孫，以盜不同姨的價櫻格來粱體現(xiàn)決效用棟的高吼低。謝駛1深、項奴目位垂置價讀格調(diào)料整系臣數(shù)示匠項目奏位置志價格界調(diào)整紫系數(shù)競是指生在一撿個小扎區(qū)中注，根群據(jù)各遍棟樓域宇的嫌位置移、坐桐向、花臨街扶狀況艦、樓先間距輪、與遙小區(qū)祥花園晃、公煩共配雖套服斤務(wù)設(shè)暢施的雨距離窯等來顧綜合燙調(diào)整巧價格辭系數(shù)裳。如測南北孕朝向釣、較效大的漢樓間藝距、紫臨近離配套醫(yī)設(shè)施聲、外料觀漂陰亮悲的樓凝宇的爽價格母就會諒相對降高些愈，如撤表認(rèn)4潛所示杰。徒嚷表袋4梁項目射位置昌價格凱調(diào)整軋系數(shù)堤表臘若灶注：謊其中材m質(zhì)、肌k掘一般鬧在鄰5塔％以夠內(nèi)，米如果慘位置塊差異歡特別之大，焦可取灑更大劃的系駕數(shù)，螞但一齡般不挺超過悼15振％。謠篇2優(yōu)、項他目樓花層價楚格調(diào)匠整系搬數(shù)允去項目恰樓層難價格餐調(diào)整應(yīng)系數(shù)侵是指貝根據(jù)也居民膏的生稅活習(xí)著慣、準(zhǔn)樓層花高低呆所體惰現(xiàn)的猛通風(fēng)刷采光戀、視筆野等培差異渣來調(diào)拉整的勵樓宇勾價格戀。在榮我國奇，如覽果是彼六層連多層搬住宅彩，一附般是凍一、啟六層徒較便覺宜、伏二、顫五樓槍層居呀中，裝三、車四層妻最貴賢；而辱對高高層住腰宅，女一般眠是越蒸高越吉貴。借針對菌不同構(gòu)樓層帖其價仿格調(diào)赤整系在數(shù)見迎表寒5棄。訊遲表影5妄項目祖樓層說價格拋調(diào)整倍系數(shù)近表腹[5腫]得繞續(xù)前警表：眼斜即注：援①秀m=戚k/貨N寬，其負(fù)中遍k紹為不帖同樓勁層系僅數(shù)之瞧最大誰值，風(fēng)一般欠取惠10毯％～康15鳴％。謹(jǐn)悠②如凡果有習(xí)另樓寄遮擋碑本樓還，則酸在另朝樓的昨最高專層處芬上下常，本掛樓的描樓層介系數(shù)戚會有快一個狡較大喉的跳刮躍。僚棋根據(jù)走項目幅位置敬價格窮調(diào)整急系數(shù)貧和項見目樓顫層價沖格調(diào)涂整系鉤數(shù)，同利用奧公式荷類比騎量化辰法的撒樓宇勉均價建×（告1+雙項目蝴位置述價格旦調(diào)整畫系數(shù)誦）×蹈（萬1+肯項目段樓層君價格膏調(diào)整鞭系數(shù)籍）得伯出各坑棟樓挪各層泳的均鍬價，初筆者千將此匙價格召稱之?dāng)倿闃峭鎸泳秲r。鑼國3餡、項與目水誰平價私格調(diào)匪整系妨數(shù)壇砍（學(xué)1歇）項窯目區(qū)站位價竹格調(diào)跡整系楊數(shù)漆蠅區(qū)位楚價格由調(diào)整恩系數(shù)派指的礦是那撈種靠童近電處梯、狹過道間的單腎元由井于易夸受噪告音干徹擾、厚而此緩位置敢單元振不如基遠離蜜電梯發(fā)、過招道的應(yīng)單元淹所形洋成的尾價格公調(diào)整中系數(shù)哨，一潛般此國價格押調(diào)整閱系數(shù)拴上下謙不要劉超過捧1柿％。波激（瘦2溫）戶拍型價機格調(diào)見整系紡數(shù)算六戶型艙價格惕調(diào)整塘系數(shù)翼是指特從它朱的功拐能分組區(qū)是師否合您理，偷采光每通風(fēng)驚如何飛，是別否有里暗房預(yù)，是遠否有諷恰當(dāng)湊的面均積配歉合比仔等方掏面來才進譯行價胖格調(diào)守整的恭系數(shù)笨。其尊價格常調(diào)整站系數(shù)期一般哄不要嬸超過降3岸％。些紗（效3怪）單陵元朝盾向價催格調(diào)匙整系離數(shù)油凱單元式朝向傅價格彈調(diào)整推系數(shù)物是指撤根據(jù)出單元喚的朝恭向、粘采光雁、平須面不險局、銷消費行習(xí)慣紙等而刺進行童的價丸格調(diào)掘整系味數(shù)。零朝向吃通常捐是指司客廳壁的朝念向，云根據(jù)藥朝向盆的不問同，掏其價羽格調(diào)殖整系戲數(shù)見秘表貧6見。國環(huán)表逐6漲單元宮朝向尤價格爺調(diào)整助系數(shù)陪表妖挪石（梅4閥）景診觀價櫻格調(diào)隊整系黑數(shù)振榆景觀不對于篇住宅在購買封者而喜言，棚常具寇有決勁定性先的影丑響力肅，對棍那種畫能夠壓臨望紛公園敲、水桌景、稈山景夏、自懇然或扔人造斗的景藝觀單順元，行通?；鄬ρ]有臺景觀揀的單武元而杜言，注價格崖要高芝出許銜多。物故景推觀價穗格調(diào)屬整系浙數(shù)就件是指冠由于揉不同乳單元映的景誓觀差數(shù)異所身造成列的價貞格外調(diào)整先系數(shù)野。其這價格翼調(diào)整悼系數(shù)茂一般傅不要限超過透15幫％，誓對多魂面景魄觀也趙最多數(shù)不要梯超過兩20廟％。級太綜合書項目販的區(qū)臉位價免格調(diào)拐整系凱數(shù)、凡戶型傷價格旨調(diào)整穗系數(shù)算、單廈元朝夏向價心格調(diào)慘整系狐數(shù)、昨景觀辦價格卸調(diào)整畏系數(shù)您得出固項目籃水平淘價格鼓調(diào)整伍系數(shù)王，如禽表椅7顆所示訴。拾毛表賤7餐項目快水平訊價格策調(diào)整按系數(shù)啟表市萍識然后秤用每刃棟樓桂的各惰層樓浸的樓稅層均臭價×滲（純1+部項目東水平幫價格殿調(diào)整舍系數(shù)公），啟即得悉各單位元的曾初步駝價格聾。競恐七、犬各單堪元價朋格的免微調(diào)杰賊上述吳各單嬌元的留初步新價格島×替相應(yīng)禍各單攪元的儲面積邪之和旋得出豎整個余項目鎮(zhèn)的總照價，結(jié)用總粗價除炊以總港面積鄉(xiāng)所得粱的調(diào)夸整后餓均價訴與我許們前爽面通霜過類柳比量樸化定夏價法傳所得繳出的捧均價籃有一較定的市出入交。我臉們可啞以用客以下傻方法張進行借微調(diào)塔。塞綁1劫、當(dāng)確調(diào)整苦后的老均價斧大于樸通過意類比鉗量化取定價亡法得疊出的紅均價方時，催一是側(cè)用每槍套單小元均備價除兄以系漆數(shù)次k趣，其宜中系疼數(shù)位k纖＝調(diào)掩整后訴均價觸/歸類比朗量化訴定價弦法得抗出的常均價具。二煮是將也那些呀條件違差的唯單元高價格卻再次倡調(diào)低瞧，使術(shù)最終嶄得出碗的調(diào)放整后嘩均價在與通歐過類肺比量抬化定落價法膜得出尖的均立價大邁致相頌符。被掏2留、當(dāng)輔調(diào)整陳后的妙均價牙小于襲通過堆類比忽量化泳定價銳法得意出的出均價總時，下一是執(zhí)用每則套單風(fēng)元均鵝價乘繞以系府?dāng)?shù)神k輛，其狂中系滲數(shù)飄k患＝調(diào)爆整后止均價俯/您類比翁量紗化定至價法番得出險的均鄭價。燦二是情將那浙些條脅件好抗的單會元價箏格再辨次調(diào)經(jīng)高，凡使最塌終得地出的裁調(diào)整標(biāo)后均療價與歡通過轉(zhuǎn)類比銹量化盆定價汗法得蘭出的栗均價為大致捷相符丘。絨都八、氣結(jié)論崖呈住宅罵項目意定價白是一臨門實擦踐性因很強卵的學(xué)仁科，缸它涉承及消牲費行柿為及義心理偷、藝?yán)w術(shù)、默經(jīng)濟靜學(xué)、娛住宅新市場牌的需形求和峰供給雞有關(guān)用市場績調(diào)查從與統(tǒng)列計分呈析等潑各方砍面的濕知識服，所圓以這員是一謀個不般斷積癥累經(jīng)忽驗、只不斷居總結(jié)傘和引錢領(lǐng)消字費的齡應(yīng)用藍性非喜常強社的學(xué)包科。違由于六筆者念理論歇水平乳、知表識和怎實際束經(jīng)驗親的欠豬缺，蒸僅僅去在某起些方拾面對料住宅球項目初的定叔價做蘆了一駁定程懲度的性探討尤，希良望對退那些床從事百住宅戚項目竄定價闊的人魯員有倦所啟邊迪，躍并在培實際巴工作光中不權(quán)斷總率結(jié)完灣善。DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"18:34DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"18:34DATE\@"HH:mm:ss"18:34:28TIME\@"yy.M.d"TIME\@"h時m分"18時3