《不動(dòng)產(chǎn)投資分析》第8章：不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

第8章不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析8.1不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述

8.2盈虧平衡分析法

8.3敏感性分析法

8.4概率分析法

8.5不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制

8.1不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述

8.1.1不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特征1.客觀性不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的客觀性是指不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)是不以人的意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的。2.不確定性不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的不確定性源于不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各種客觀條件變化的不確定性。3.可測(cè)性人們可以通過(guò)對(duì)以往發(fā)生的類似風(fēng)險(xiǎn)事件的統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行分析，對(duì)某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其所造成的經(jīng)濟(jì)損失做出主觀上的估計(jì)，從而對(duì)未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和衡量。4.損益雙重性 損益雙重性是指不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與收益是相伴而生的。一般的投資者都是風(fēng)險(xiǎn)回避型的，即投資風(fēng)險(xiǎn)越高，投資者期望回報(bào)越高。5.相關(guān)性相關(guān)性是指投資者所面臨的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果與其投資行為和決策是緊密相連的。8.1.2不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分類1.按風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)，可分為靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn) 靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于自然災(zāi)害和意外事故帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，自然災(zāi)害如臺(tái)風(fēng)、地震、海嘯等，意外事故如火災(zāi)、盜竊等。動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)主要是由于企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)變動(dòng)等因素引起的風(fēng)險(xiǎn)，如企業(yè)管理人員決策失誤的風(fēng)險(xiǎn)、居民住房需求偏好變化的風(fēng)險(xiǎn)等。2.按風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)，可以分為純粹風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)純粹風(fēng)險(xiǎn)是指只有損失機(jī)會(huì)而無(wú)獲利機(jī)會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)，如火災(zāi)、地震、盜竊等風(fēng)險(xiǎn)，這類風(fēng)險(xiǎn)只會(huì)造成損失，而不會(huì)帶來(lái)任何風(fēng)險(xiǎn)收益，這種風(fēng)險(xiǎn)是所有投資者都想要規(guī)避的。投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)與純粹風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)應(yīng)，是指那些既有損失的可能，又有獲利機(jī)會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)。3.按風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，可分為社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等（1）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。它是指人文社會(huì)環(huán)境等因素的變化對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的影響。（2）政策風(fēng)險(xiǎn)。它是指各級(jí)政府有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的各種政策變化給投資者帶來(lái)的損失。（3）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。它是指由于不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理者的決策失誤而使不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際結(jié)果偏離期望結(jié)果的可能性。（4）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。它是指由于不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資市場(chǎng)狀況變化的不確定性給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要有購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)三種。①購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是指由于社會(huì)物價(jià)總水平的上漲，使投資者未來(lái)的實(shí)際收益減少的風(fēng)險(xiǎn)，因此購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生和大小是與通貨膨脹率的高低相聯(lián)系的。②流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，也稱為變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。③利率風(fēng)險(xiǎn)。利率變化給不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)叫做利率風(fēng)險(xiǎn)。4.按風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的時(shí)間，可分為投資前期的風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)、租售階段的風(fēng)險(xiǎn) （1）投資前期的風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資前期的風(fēng)險(xiǎn)是指投資計(jì)劃實(shí)施前期的風(fēng)險(xiǎn)。（2）開(kāi)發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)是指從不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目正式動(dòng)工到交付使用這一階段的風(fēng)險(xiǎn)。（3）租售階段的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括租售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、租售合同風(fēng)險(xiǎn)等。租售時(shí)機(jī)的選擇直接關(guān)系到不動(dòng)產(chǎn)的銷售價(jià)格，從而影響到開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)。租售合同風(fēng)險(xiǎn)是指因合同簽訂不當(dāng)，而在合同履行過(guò)程中給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失。8.1.3不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法1.頭腦風(fēng)暴法 頭腦風(fēng)暴法又稱專家會(huì)議法，由美國(guó)人奧斯本于1939年首創(chuàng)，它是通過(guò)組織專家集體決策來(lái)激發(fā)更多創(chuàng)新想法的方法。頭腦風(fēng)暴法首先要確定一個(gè)明確的議題，確定參加會(huì)議的人數(shù)，一般以8-12人為宜，可略有增減，確保每個(gè)人都有發(fā)言機(jī)會(huì)，人數(shù)過(guò)少會(huì)影響激發(fā)新的思維，人數(shù)過(guò)多則每個(gè)人的發(fā)言機(jī)會(huì)減少。頭腦風(fēng)暴法要遵循以下幾個(gè)原則：一是創(chuàng)造自由氣氛，讓所有人暢所欲言；二是在討論過(guò)程中絕對(duì)不可以對(duì)任何人的意見(jiàn)做出批評(píng)，所有評(píng)價(jià)均放在會(huì)后進(jìn)行；三是追求數(shù)量，想法越多，其中的有創(chuàng)造性的想法就可能越多。2.德?tīng)柗品?德?tīng)柗品ㄊ敲绹?guó)著名咨詢機(jī)構(gòu)蘭德公司于20世紀(jì)50年代初發(fā)明的。該方法采用匿名發(fā)表意見(jiàn)的方式，即專家之間不互相討論，不發(fā)生橫向聯(lián)系，只與調(diào)查人員發(fā)生關(guān)系，通過(guò)多輪調(diào)查專家對(duì)問(wèn)卷所提問(wèn)題的看法，經(jīng)過(guò)反復(fù)征詢、歸納、修改，最后匯總成專家基本一致的看法，作為預(yù)測(cè)的結(jié)果。德?tīng)柗品ǖ木唧w步驟如下： （1）準(zhǔn)備階段。（2）意見(jiàn)征詢階段。（3）評(píng)估結(jié)果處理階段。3.盈虧平衡分析法這是分析研究不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目成本與收益之間平衡關(guān)系的方法。其研究的內(nèi)容主要是在一定的市場(chǎng)和生產(chǎn)能力條件下，分析產(chǎn)量、成本、收入之間的相互關(guān)系，找出項(xiàng)目盈利與虧損的臨界點(diǎn)，即盈虧平衡點(diǎn)，以此了解不確定因素允許變化的最大范圍，尋求最大盈利的可能性。4.敏感性分析法在項(xiàng)目執(zhí)行或經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，當(dāng)不確定因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益會(huì)發(fā)生相應(yīng)變化，其變化的大小反映了不確定因素的敏感程度，選取敏感性強(qiáng)的因素來(lái)預(yù)測(cè)項(xiàng)目效益的變動(dòng)幅度，即為敏感性分析。5.概率分析法當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定因素的變動(dòng)值偏離正常值較大，并常具有偶然性時(shí)，用盈虧平衡分析和敏感性分析已難以對(duì)項(xiàng)目的變動(dòng)度進(jìn)行測(cè)定，而需要運(yùn)用概率分析的方法進(jìn)行預(yù)測(cè)。8.2盈虧平衡分析法

盈虧平衡分析法又稱為保本分析法或者盈虧臨界分析法，是通過(guò)分析項(xiàng)目的成本、利潤(rùn)等因素，找出影響不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不確定性因素的盈虧平衡點(diǎn)，來(lái)考察項(xiàng)目對(duì)各種不確定性因素變化的承受能力的一種分析方法。根據(jù)開(kāi)發(fā)面積是否與開(kāi)發(fā)成本和銷售收入均呈線性關(guān)系，盈虧平衡分析可分為線性盈虧平衡分析法和非線性盈虧平衡分析法。1.線性盈虧平衡分析法的假設(shè)條件（1）不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和總成本與不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積均呈線性關(guān)系；（2）產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)面積和銷售面積相等，即開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品全部能夠租售出去；（3）在產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和租售期內(nèi)，產(chǎn)品固定成本保持不變；（4）單位面積銷售價(jià)格和單位面積可變成本保持不變；（5）計(jì)算所使用的各種數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)。2.線性盈虧平衡分析的圖解法圖解法是用作圖的方式找出盈虧平衡點(diǎn)來(lái)進(jìn)行分析的方法。所謂盈虧平衡點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利與虧損的臨界點(diǎn)。在盈虧平衡點(diǎn)處，不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目處于不盈不虧的狀態(tài)，也即不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總收益和總成本相等。收益或成本總收益固定成本總成本開(kāi)發(fā)面積QEQE盈利區(qū)盈虧平衡點(diǎn)虧損區(qū)0圖8-1線性盈虧平衡分析圖3.線性盈虧平衡分析的解析法（1）計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)的開(kāi)發(fā)面積（2）計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)的單位面積銷售價(jià)格4.線性盈虧平衡分析法舉例8.2.2非線性盈虧平衡分析法線性盈虧平衡分析法的前提條件是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)面積和銷售面積相等，且項(xiàng)目總銷售收入、總成本與開(kāi)發(fā)面積呈線性關(guān)系。1.非線性盈虧平衡分析法的解析過(guò)程要進(jìn)行非線性盈虧平衡分析，首先要建立總收益和總成本函數(shù)。在盈虧平衡點(diǎn)處，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)面積和銷售面積相等。在盈虧平衡點(diǎn)處，，所以

開(kāi)發(fā)面積Q盈虧平衡點(diǎn)BQ2固定成本總成本Q1盈利區(qū)盈虧平衡點(diǎn)A總收益收益或成本0圖8-2非線性盈虧平衡分析圖2.非線性盈虧平衡分析法舉例8.3敏感性分析法

8.3.1敏感性分析的基本概念和作用敏感性分析是用來(lái)研究項(xiàng)目主要的不確定性因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化幅度，以此來(lái)判斷這些不確定性因素對(duì)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的影響程度。敏感性分析的作用在于從各種不確定性因素中找出項(xiàng)目最敏感的因素，把精力主要放在最敏感的因素上，而對(duì)于不太敏感的因素則不必花費(fèi)過(guò)多精力去關(guān)注。8.3.2單因素敏感性分析1.單因素敏感性分析的步驟（1）確定敏感性分析指標(biāo)。在選擇敏感性分析指標(biāo)時(shí)，一般首選那些最能反映投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為分析對(duì)象，可根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)、研究階段、實(shí)際需求情況而選取不同的指標(biāo)。（2）選擇不確定性因素。影響不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益的不確定性因素有很多，在實(shí)際中沒(méi)有必要把每一個(gè)因素都進(jìn)行分析，往往選取最主要的影響因素進(jìn)行分析。（3）確定各個(gè)不確定性因素的變化范圍，并計(jì)算它們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度。（4）用敏感性分析圖來(lái)表示財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)不確定性因素變動(dòng)的敏感程度。（5）根據(jù)計(jì)算結(jié)果確定敏感因素。2.單因素敏感性分析舉例8.3.3多因素敏感性分析多因素敏感性分析是考察兩個(gè)或者兩個(gè)以上相互獨(dú)立的不確定性因素同時(shí)發(fā)生變化對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。8.2.4敏感性分析方法的優(yōu)缺點(diǎn)8.2.5幕景分析法幕景就是對(duì)一個(gè)投資項(xiàng)目或某個(gè)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)狀態(tài)的描繪。幕景分析在假定關(guān)鍵的不確定性因素有可能發(fā)生的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出多種情景，提出多種未來(lái)的可能結(jié)果，來(lái)分析項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，在一定程度上彌補(bǔ)了敏感性分析的缺陷。具體分析步驟如下：（1）選取基準(zhǔn)情況的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為參照；（2）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，確定敏感性因素；（3）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行樂(lè)觀和悲觀幕景分析，計(jì)算兩種情況下項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)；（4）對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行比較，如果樂(lè)觀和悲觀情況下的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)相差很大，說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很大，如果相差不大，說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不大。8.4概率分析法

8.4.1概率分析法概述概率分析法是使用概率論的相關(guān)理論來(lái)研究不確定性因素對(duì)項(xiàng)目的影響的一種風(fēng)險(xiǎn)分析方法。概率分析不僅能夠測(cè)定不確定性因素發(fā)生的概率，而且能夠測(cè)定不確定性因素給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)的大小。8.4.3蒙特卡洛法蒙特卡洛法也稱為隨機(jī)模擬法，由法國(guó)數(shù)學(xué)家JohnVonNeumann創(chuàng)立。由于該方法與西方輪盤賭的原理類似，所以就用歐洲著名的賭城摩納哥首都蒙特卡洛（MonteCaro）命名。8.5不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制

8.5.1風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是投資者在不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前采取某些措施，以消除或減少引致風(fēng)險(xiǎn)損失的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，實(shí)現(xiàn)降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的概率，減小風(fēng)險(xiǎn)損失的作用。它在整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各個(gè)階段都有廣泛的應(yīng)用價(jià)值。8.5.2風(fēng)險(xiǎn)回避風(fēng)險(xiǎn)回避是指不動(dòng)產(chǎn)投資者通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和分析，判斷不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小，選擇那些風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目或者放棄那些風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目。8.5.3風(fēng)險(xiǎn)自留風(fēng)險(xiǎn)自留是指不動(dòng)產(chǎn)投資者預(yù)期某些風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法避免時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)投資者以其自身的財(cái)力（包括自有資金和借入資金）來(lái)承擔(dān)