解讀什么意思【解讀】

解讀什么意思【解讀】

解讀--市場(chǎng)研究中心20XX年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)盡管基本經(jīng)受住了市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的考驗(yàn)，也得到了業(yè)內(nèi)外朋友的肯定，但我們意識(shí)到存在著以下幾個(gè)問(wèn)題：一是在系統(tǒng)性和邏輯性上做得還不夠好，雖然18條預(yù)測(cè)角度各不相同，但各條預(yù)測(cè)之間的邏輯關(guān)系有些還比較隨意和凌亂，看得出預(yù)測(cè)的系統(tǒng)性還不夠強(qiáng)；

二，預(yù)測(cè)以定性為主、定量為輔，雖然定性預(yù)測(cè)也是基于偉業(yè)顧問(wèn)對(duì)京城樓市多年的經(jīng)驗(yàn)把握，但仍給人以不夠嚴(yán)謹(jǐn)、力度不強(qiáng)的感覺(jué)；

第三，預(yù)測(cè)還完全局限于公司內(nèi)部，沒(méi)有集納各方觀點(diǎn)，預(yù)測(cè)的思路和眼界還不夠開(kāi)闊；

此外，還有最重要的一個(gè)不足，那就是為追求預(yù)測(cè)的全面性而對(duì)有些觀點(diǎn)流于泛泛，有些觀點(diǎn)比較保守和含糊，思想不夠尖銳，包含了一些沒(méi)有太高預(yù)測(cè)價(jià)值的長(zhǎng)期趨勢(shì)預(yù)測(cè)，因而有些預(yù)測(cè)內(nèi)容給人?quot;可說(shuō)可不說(shuō)、不說(shuō)也知道"的溫吞水的感覺(jué)。這樣做預(yù)測(cè)固然不會(huì)出錯(cuò)，但其實(shí)際價(jià)值就難免打了折扣。

20XX年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，我們總結(jié)了20XX年預(yù)測(cè)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出了幾條基本原則：首先，在系統(tǒng)性方面，我們本著去粗取精、抓住主要矛盾的原則，以價(jià)格預(yù)測(cè)為目標(biāo)，以供需預(yù)測(cè)為核心，將預(yù)測(cè)限定在5個(gè)層次，分別為供需、成本、價(jià)格、市場(chǎng)和產(chǎn)品，其下包括11個(gè)方面，對(duì)這個(gè)范圍之外的一些問(wèn)題基本沒(méi)有過(guò)多涉及，這樣做即便有所遺漏，但相信對(duì)幫助公眾更清晰地了解市場(chǎng)脈絡(luò)會(huì)更有意義。二則，為了增強(qiáng)預(yù)測(cè)的科學(xué)性、準(zhǔn)確性，我們廣泛收集了相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和分析文章，并加以仔細(xì)推敲分析，預(yù)測(cè)中強(qiáng)調(diào)用事實(shí)說(shuō)話、用數(shù)據(jù)說(shuō)話，在正文之后又附錄了大量的背景資料，其篇幅更超過(guò)了預(yù)測(cè)報(bào)告正文，這樣對(duì)公眾更深入地了解預(yù)測(cè)本身，相信會(huì)大有幫助。再則，為克服預(yù)測(cè)的局限性，我們?cè)趶V泛征集公司內(nèi)部同仁觀點(diǎn)的基礎(chǔ)上，又與眾多業(yè)內(nèi)朋友充分交流意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)幾個(gè)反復(fù)，使預(yù)測(cè)結(jié)果具備了更廣泛的意見(jiàn)基礎(chǔ)和更多元的觀點(diǎn)視角。下面我們將分五個(gè)部分，對(duì)作出全面解讀。

第一部分供需預(yù)測(cè)供求關(guān)系是影響價(jià)格走向的主要因素之一，也是房地產(chǎn)眾多影響因素的綜合反映。供給、需求預(yù)測(cè)既包括對(duì)總供給量、總需求量及二者相互關(guān)系的預(yù)測(cè)，也包括對(duì)供給、需求結(jié)構(gòu)的預(yù)測(cè)，這里我們還對(duì)影響總供給的重要因素--市場(chǎng)投資進(jìn)行了預(yù)測(cè)。

我們對(duì)于20XX年商品房市場(chǎng)總供給、總需求及其相互關(guān)系的最基本的判斷是：宏觀經(jīng)濟(jì)趨好，商品房市場(chǎng)需求有望持續(xù)快速增長(zhǎng)，但市場(chǎng)供給會(huì)進(jìn)一步釋放，預(yù)計(jì)供給增長(zhǎng)要快于需求增長(zhǎng)，明年下半年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)趨于嚴(yán)峻。

從20XX年前三季度的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況看，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)已擺脫了亞洲金融危機(jī)帶來(lái)的不利影響，依靠消費(fèi)、出口、投資"三架馬車(chē)"的共同拉動(dòng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。20XX年北京市前三季度實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元，比上年同期增長(zhǎng)11%，總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好。根據(jù)國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部預(yù)測(cè)，20XX年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)良好的"高增長(zhǎng)、低通脹"的格局，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度有望達(dá)到%。在此宏觀背景下，作為高科技產(chǎn)業(yè)中心的北京市有望在明年繼續(xù)保持較快的增長(zhǎng)速度。

經(jīng)濟(jì)的繁榮一方面提高了居民的可支配收入，增強(qiáng)了居民的購(gòu)買(mǎi)能力；

另一方面使人們對(duì)未來(lái)收入產(chǎn)生良好預(yù)期，使市場(chǎng)的潛在需求加速轉(zhuǎn)化為有效需求。20XX年年底中央國(guó)家機(jī)關(guān)發(fā)放20億房補(bǔ)以及由此可能帶動(dòng)的市屬機(jī)關(guān)的類(lèi)似舉措，也將成為帶動(dòng)20XX年市場(chǎng)需求的積極因素。各大銀行紛紛出臺(tái)政策促進(jìn)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，也將對(duì)市場(chǎng)需求的提升起到推波助瀾的作用。根據(jù)偉業(yè)顧問(wèn)對(duì)客戶調(diào)查資料的分析，隨著個(gè)人購(gòu)房時(shí)代的到來(lái)，20XX年京城購(gòu)房人群金字塔將繼續(xù)下移，明年市場(chǎng)整體需求量將繼續(xù)攀生。

20XX年市場(chǎng)的總供給量也有望保持強(qiáng)勁上升勢(shì)頭。20XX年市委、市政府發(fā)布文件，決定加速京城綠化隔離帶建設(shè)，準(zhǔn)備用3年時(shí)間完成60平方公里的綠化任務(wù)。為籌集綠化隔離帶的建設(shè)資金，允許有控制地在綠化隔離帶中開(kāi)發(fā)部分商品房，這將帶動(dòng)一批"綠化隔離帶"住宅項(xiàng)目在20XX年投放市場(chǎng)。此外，明年加入WTO和申奧活動(dòng)等利好消息，使得開(kāi)發(fā)商對(duì)20XX年京城房地產(chǎn)市場(chǎng)前景充滿信心，投資有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。但總體來(lái)看，20XX商品房市場(chǎng)總供給的增長(zhǎng)速度有望超過(guò)總需求的增長(zhǎng)速度，供求之間的總量差距將日益顯現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)局面將比以往更為嚴(yán)峻。

對(duì)于供給、需求結(jié)構(gòu)，我們預(yù)測(cè)：

由于前期開(kāi)發(fā)成本的剛性，明年商品住宅市場(chǎng)供給的產(chǎn)品仍將以總價(jià)80-120萬(wàn)元的房子為主，與市場(chǎng)主流客戶的總價(jià)30-50萬(wàn)元的住宅需求不匹配，這個(gè)矛盾需要較長(zhǎng)時(shí)間方能得以解決。

隨著綠化隔離帶建設(shè)擴(kuò)大了土地的供給面積，而且由于這些土地多是位于四環(huán)、五環(huán)之間的農(nóng)田，價(jià)格較低，拆遷成本也不高，所以20XX年土地成本有望下降。但由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，低價(jià)拿地的項(xiàng)目并不會(huì)馬上投入市場(chǎng)，明年進(jìn)入市場(chǎng)的項(xiàng)目將是今年或去年取得土地的項(xiàng)目，相對(duì)而言土地成本較高，成本的剛性決定明年商品住宅市場(chǎng)供給仍將以總價(jià)80-120萬(wàn)元的房子為主。而另一方面，隨著購(gòu)房者金字塔的下移，雖然購(gòu)房者總量增加，但對(duì)房屋總價(jià)的承受能力將會(huì)下降，根據(jù)偉業(yè)對(duì)客戶需求的調(diào)查分析，認(rèn)為20XX年市場(chǎng)需求的主流產(chǎn)品將是總價(jià)30-50萬(wàn)元之間的房子。這說(shuō)明20XX年房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給、需求結(jié)構(gòu)不匹配，而且這個(gè)矛盾在短期內(nèi)不易解決。

我們對(duì)投資量預(yù)測(cè)的結(jié)果是：房地產(chǎn)投資渠道呈現(xiàn)多元化，投資量將有所上漲。

20XX年房地產(chǎn)投資將呈現(xiàn)多元化，新增投資將主要來(lái)自外地投資、其它行業(yè)游資、外商投資和上市融資等多個(gè)渠道，其中尤以外地及其他行業(yè)投資最為值得關(guān)注。

20XX年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩旺，業(yè)績(jī)不俗。入關(guān)后，北京更將以其作為中國(guó)政治中心的獨(dú)特地位，成為跨國(guó)公司進(jìn)駐中國(guó)的前哨；

而北京新經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展將進(jìn)一步提高集團(tuán)、個(gè)人的購(gòu)買(mǎi)能力。巨大的市場(chǎng)需求、較大的利潤(rùn)空間、相對(duì)寬松的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生良好預(yù)期，紛紛籌備進(jìn)軍京城房地產(chǎn)市場(chǎng)，這將為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的投資。

20XX年中國(guó)將加入WTO，許多行業(yè)，如貿(mào)易、金融、零售業(yè)等投資風(fēng)險(xiǎn)、競(jìng)爭(zhēng)壓力增大，投資回報(bào)率面臨大幅滑坡的危險(xiǎn)，為保證較高的投資回報(bào)率，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)相對(duì)于IT、生物工程等新興高利潤(rùn)行業(yè)具有的低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè)特點(diǎn)將成為這些其它行業(yè)游資的理想選擇。

目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中，有外資參與的企業(yè)多達(dá)5000家（包括港、澳、臺(tái)地區(qū)），占全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)的20％，每年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利用外資已逾40多億元[1]。為進(jìn)一步擴(kuò)大利用外資的規(guī)模，我國(guó)政府有關(guān)部門(mén)出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策，如所需資金可通過(guò)有關(guān)渠道進(jìn)行融通、投資者所獲利潤(rùn)在按規(guī)定交稅后可以自由匯出等；

此外，新房改政策的推行，使房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步調(diào)整，房地產(chǎn)發(fā)展日趨理性化、規(guī)范化，這更加堅(jiān)定了外商投資中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的信心。巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)、不斷改善的投資環(huán)境和較豐厚的回報(bào)，將使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)成為外商競(jìng)相投資的重要領(lǐng)域。

1992-1994年房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度火爆造成了經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮和通貨膨脹，1994年下半年開(kāi)始，中央及時(shí)出臺(tái)了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的一系列政策，1995、1996、1997年中國(guó)證監(jiān)會(huì)以暫不考慮新的房地產(chǎn)企業(yè)上市為名控制房地產(chǎn)企業(yè)上市。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)由通脹轉(zhuǎn)為緊縮，上市企業(yè)的選擇機(jī)制不斷完善，今年房企上市開(kāi)始解凍，這將在一定程度上解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的資金問(wèn)題。

第二部分成本預(yù)測(cè)成本是影響價(jià)格的另一重要因素，我們對(duì)于房地產(chǎn)綜合成本的預(yù)測(cè)是：融資成本、土地成本有望下降，房地產(chǎn)綜合成本將出現(xiàn)一定的下降空間。

20XX年引致房地產(chǎn)綜合成本下降的因素主要體現(xiàn)在土地供應(yīng)量的相對(duì)寬松以及開(kāi)發(fā)資金的相對(duì)充裕這兩個(gè)方面。隨著綠化隔離帶建設(shè)今年開(kāi)始啟動(dòng)，按規(guī)劃將用3至4年時(shí)間完成綠化60平方公里面積的任務(wù)，綠化隔離帶建設(shè)中允許在農(nóng)民自住房建成的前提下，由集體經(jīng)濟(jì)組織開(kāi)發(fā)部分商品房上市出售，所得收入用于補(bǔ)償拆遷、新村建設(shè)及綠化建設(shè)，建設(shè)農(nóng)民自住房屋和上市出售的商品房的比例為1：[2]。綠化隔離帶建設(shè)將增加土地一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)量，有利于抑制土地零級(jí)市場(chǎng)[3]的炒買(mǎi)炒賣(mài)行為，降低土地成本。此外，為加快工程進(jìn)度，北京市綠化隔離帶地區(qū)建設(shè)總指揮部出臺(tái)"一條龍"審批制度[4]審批綠化隔離帶中的建設(shè)項(xiàng)目，這將縮短項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期，從而減少融資成本。

同時(shí)也存在一些促使成本上升的因素，一是產(chǎn)品品質(zhì)的提高，如室內(nèi)或廚衛(wèi)精裝修房正逐漸取代毛坯房成為市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，建筑外裝由涂料向面磚發(fā)展；

二是國(guó)家已出臺(tái)政策，嚴(yán)禁在建筑中使用粘土磚、鑄鐵管等建筑材料，而目前市場(chǎng)上其它替代材料的價(jià)格相對(duì)較高。

但是上述影響因素，在同等品質(zhì)要求下，我們認(rèn)為推動(dòng)綜合成本下降的因素相對(duì)更為突出一些，因此，綜合成本存在小幅下彈的可能。因此，明年房地產(chǎn)綜合成本在一定程度上下降將是大勢(shì)所趨。

[2]引自：北京市人民政府辦公廳文件京政辦發(fā)[20XX]20號(hào)[3]土地零級(jí)市場(chǎng)：指未辦理土地出讓的劃撥土地使用權(quán)，未經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)審批，私下轉(zhuǎn)讓所形成的市場(chǎng)。

[4]引自：北京市綠化隔離地區(qū)建設(shè)總指揮部京總指發(fā)[20XX]11號(hào)第三部分價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)前兩個(gè)部分的預(yù)測(cè)結(jié)果，我們已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)有了一個(gè)大體的把握，將價(jià)格預(yù)測(cè)單列成一部分的目的是：一方面在上述分析的基礎(chǔ)上，給出價(jià)格走勢(shì)的明確結(jié)論；

另一方面通過(guò)對(duì)價(jià)格結(jié)構(gòu)的剖析，深化對(duì)價(jià)格走勢(shì)的認(rèn)識(shí)。首先給出我們的總體觀點(diǎn)：市場(chǎng)將出現(xiàn)兩極分化，豪宅、低總價(jià)房趨熱，低價(jià)房比例上升，導(dǎo)致商品房加權(quán)平均價(jià)格下降。

根據(jù)上文中商品房需求結(jié)構(gòu)的分析，我們認(rèn)為明年住宅市場(chǎng)將凸現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，具體表現(xiàn)為豪宅、低總價(jià)房會(huì)成為市場(chǎng)中的熱點(diǎn)，而中檔樓盤(pán)盡管其市場(chǎng)主體地位仍將保持，但市場(chǎng)熱點(diǎn)恐怕將不在集中在中檔樓盤(pán)上。豪宅主要客戶定位為高收入的成功人士，他們購(gòu)房置業(yè)的首要因素不是價(jià)格，而是項(xiàng)目的品質(zhì)及由此帶來(lái)的產(chǎn)品附加價(jià)值（可能是非物質(zhì)價(jià)值），以襯托自己的身份地位，豪宅能夠滿足這些客戶的心理和需求特點(diǎn)，而且，從以往的市場(chǎng)情況來(lái)看，豪宅的供應(yīng)市場(chǎng)在北京還遠(yuǎn)沒(méi)有形成，是一個(gè)很有前景的市場(chǎng)空白。隨著個(gè)人購(gòu)房時(shí)代的到來(lái)，購(gòu)房客戶群金字塔下移，一方面這些購(gòu)房者的居住條件較差，改善住房條件的愿望迫切，另一方面由于收入水平較低，所以購(gòu)買(mǎi)能力不強(qiáng)。對(duì)這批購(gòu)房者而言，價(jià)格是他們選擇住宅的首要因素，一些總價(jià)較低而品質(zhì)不差的項(xiàng)目將成為這批客戶的搶手貨。

為迎合一般消費(fèi)者的住房需求，20XX年將有更多的低總價(jià)住宅投放市場(chǎng)，使低總價(jià)房在住宅產(chǎn)品中所占的比例提升，從而引起綜合房?jī)r(jià)回落。

第四部分市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)部分又可細(xì)分為兩個(gè)層次，第一個(gè)層次從物業(yè)類(lèi)型的角度，對(duì)與住宅市場(chǎng)相關(guān)的幾類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)的走勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、寫(xiě)字樓市場(chǎng)和二、三級(jí)市場(chǎng)；

另一層次是從空間角度，對(duì)京城區(qū)域市場(chǎng)的演變趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。

對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)，我們的預(yù)測(cè)是：經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)面積縮小，價(jià)格上漲。

根據(jù)抽樣調(diào)查，北京市民中42％的購(gòu)房人可承受總價(jià)20萬(wàn)元的房子，27％的購(gòu)房人可承受總價(jià)20萬(wàn)元至30萬(wàn)元的房子。而經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的政府最高限價(jià)在每平米2350元至4450元之間，每套總價(jià)30萬(wàn)元左右[5]，正好滿足這些人的需求，市場(chǎng)潛在需求極大。1999年北京市竣工150萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房已被搶購(gòu)一空，盡管20XX年經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃開(kāi)復(fù)工面積達(dá)到918萬(wàn)平方米，其中續(xù)建去年已批的經(jīng)濟(jì)適用房318萬(wàn)平方米，新開(kāi)600萬(wàn)平方米，年底前計(jì)劃竣工150萬(wàn)平方米，但目前回龍觀、天通苑仍出現(xiàn)沒(méi)房可賣(mài)的"斷頓"現(xiàn)象；

數(shù)千戶居民排隊(duì)等著買(mǎi)回龍觀二期、天通苑四期的房子。可以說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求是不爭(zhēng)的事實(shí)，受供求關(guān)系的影響，盡管?chē)?guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房有明確限價(jià)，但經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格仍存在上漲動(dòng)力。

雖然理論上經(jīng)濟(jì)適用房將有效解決中低收入家庭的居住問(wèn)題，但兩年的實(shí)踐也暴露了經(jīng)濟(jì)適用房存在的一些問(wèn)題，主要體現(xiàn)在：一、補(bǔ)貼方式不合理；

二、土地?zé)o償劃撥不符合土地制度改革的方向；

三、購(gòu)買(mǎi)對(duì)象沒(méi)有限定；

四、經(jīng)濟(jì)適用房在購(gòu)買(mǎi)對(duì)象、位置、戶型質(zhì)量上與周邊商品房相差無(wú)幾，又具有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)，有損市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)；

五、產(chǎn)權(quán)不清晰。這些問(wèn)題也在其它城市中有所體現(xiàn)，因此部分城市開(kāi)始考慮取消經(jīng)濟(jì)適用房政策，探索其它解決中低收入家庭住房問(wèn)題的方法，如上海市政府決定讓上海的住房供應(yīng)完全通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，形成內(nèi)銷(xiāo)商品房和外銷(xiāo)商品房?jī)蓚€(gè)過(guò)渡性交易通道，最終形成統(tǒng)一的商品住房市場(chǎng)，與廉租住房保障體系一起，最終成為上海兩大住房體系，南京市亦于8月15日宣布取消經(jīng)濟(jì)適用房政策，改為為最低收入者提供廉租房。面對(duì)上述問(wèn)題，政府有關(guān)部門(mén)正加緊制定相關(guān)政策法規(guī)，控制經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)條件和開(kāi)發(fā)量，在政策法規(guī)尚未出臺(tái)之前，政府將會(huì)謹(jǐn)慎控制經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)量，因此20XX年經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)面積可能會(huì)縮小。

伴隨綠化隔離帶建設(shè)，公路一環(huán)將成為商品房開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)，而該區(qū)位也是經(jīng)濟(jì)適用房集聚的區(qū)位，前文已提到綠化隔離帶建設(shè)將帶來(lái)土地成本、融資成本下降，從而帶來(lái)綠化隔離帶商品房?jī)r(jià)格下降，同等品質(zhì)的商品房與經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)差縮小，商品房將部分起到經(jīng)濟(jì)適用房的作用，解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，因此20XX年經(jīng)濟(jì)適用房將不會(huì)象20XX年這么火。

20XX年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的總體趨勢(shì)是：

租、售市場(chǎng)兩旺，比較而言，租務(wù)市場(chǎng)更加樂(lè)觀。

從京城寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給量來(lái)看，自1994年國(guó)家開(kāi)始對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)量進(jìn)行控制以來(lái)，寫(xiě)字樓入市量不大。根據(jù)偉業(yè)項(xiàng)目監(jiān)測(cè)，1999年共有15棟寫(xiě)字樓入市，建筑面積總計(jì)約68萬(wàn)平方米，比1998年減少了43萬(wàn)平方米；

截止20XX年11月底，新入市的寫(xiě)字樓約為90萬(wàn)平方米，較之去年投放量有所上漲，尤其是下半年寫(xiě)字樓新盤(pán)比較集中，但由于寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，下半年開(kāi)工的寫(xiě)字樓要在后年才能陸續(xù)投入使用，所以不會(huì)對(duì)明年的寫(xiě)字樓市場(chǎng)造成沖擊。中關(guān)村高科技商務(wù)中心（中關(guān)村西區(qū)）20XX年6月開(kāi)始拆遷，但規(guī)劃的100萬(wàn)平方米的總建筑面積要在5年內(nèi)陸續(xù)投放市場(chǎng)，所以短期內(nèi)也不會(huì)造成寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給量的大幅上漲。由此可見(jiàn)，20XX年新上市寫(xiě)字樓面積有望增加，但幅度不會(huì)很大。

從寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求量來(lái)看，1997、1998兩年受亞洲金融危機(jī)沖擊，許多亞洲公司（如韓國(guó)、日本）紛紛減少在華投資，中資企業(yè)也因?yàn)閺木o的財(cái)政政策開(kāi)始慎重投資，寫(xiě)字樓需求量萎縮。進(jìn)入1999年，寫(xiě)字樓租、售市場(chǎng)持續(xù)下滑的勢(shì)態(tài)得到控制，開(kāi)始進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。99年下半年，京城網(wǎng)絡(luò)公司異軍突起，年底中美簽定市貿(mào)雙邊準(zhǔn)入?yún)f(xié)議，標(biāo)志著中國(guó)朝WTO邁出了重要一步，為寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求增長(zhǎng)帶來(lái)了強(qiáng)勁的推動(dòng)力。據(jù)統(tǒng)計(jì)在寫(xiě)字樓市場(chǎng)不景氣的1998年尚有約68萬(wàn)平方米的甲級(jí)及國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓被購(gòu)置或租賃，可見(jiàn)在1999年、20XX年在寫(xiě)字樓入市新盤(pán)總量不大的情況下，20XX年寫(xiě)字樓市場(chǎng)有望保持供需兩旺相對(duì)樂(lè)觀的局面。

圖1北京市寫(xiě)字樓供應(yīng)量根據(jù)偉業(yè)監(jiān)測(cè)，1997年以來(lái)京城寫(xiě)字樓市場(chǎng)可劃分為兩個(gè)階段，1997、1998年為第一階段，售價(jià)、租金指數(shù)一路下滑；

1999、20XX年為第二階段，寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入消化盤(pán)整期，市場(chǎng)走勢(shì)比較平穩(wěn)。20XX年2季度開(kāi)始，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)需求量上升，寫(xiě)字樓售價(jià)有所回落，標(biāo)志著銷(xiāo)售市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市的局面得到扭轉(zhuǎn)，寫(xiě)字樓出租市場(chǎng)則觸底反彈，租金慢慢爬升。從指數(shù)的走勢(shì)來(lái)看，20XX年寫(xiě)字樓租金指數(shù)有望繼續(xù)上揚(yáng)，寫(xiě)字樓收益率增加，從而帶動(dòng)銷(xiāo)售市場(chǎng)需求上漲，價(jià)格上揚(yáng)。

圖2北京市寫(xiě)字樓售價(jià)、租金指數(shù)20XX年的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也讓我們對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)期良好。根據(jù)專(zhuān)業(yè)人士預(yù)測(cè)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)近幾年的調(diào)整后，將進(jìn)入一個(gè)持續(xù)快速增長(zhǎng)期。北京市作為中國(guó)新經(jīng)濟(jì)的核心區(qū)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度更將高于全國(guó)水平。宏觀經(jīng)濟(jì)的繁榮，有利于保證寫(xiě)字樓市場(chǎng)的國(guó)內(nèi)需求；

20XX年中國(guó)入市談判將進(jìn)入最后階段，入世后將進(jìn)一步擴(kuò)大京城寫(xiě)字樓的內(nèi)外需求，寫(xiě)字樓市場(chǎng)有望持續(xù)繁榮之勢(shì)。

我們認(rèn)為明年：二手房市場(chǎng)將結(jié)束前兩年的徘徊局面，成交量有望顯著提升，三級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放將會(huì)與一、二級(jí)市場(chǎng)形成良性互動(dòng)。

1999年11月15日，北京市住房二級(jí)市場(chǎng)[6]正式啟動(dòng)，截止20XX年9月底，僅成交二手房960余套[7]。二級(jí)市場(chǎng)交易不暢的主要原因是：（1）市場(chǎng)二手房租金、售價(jià)比偏大，出租比出售更合適；

（2）二手房賣(mài)家、買(mǎi)家預(yù)期價(jià)格差距較大，成交困難；

（3）二級(jí)市場(chǎng)稅費(fèi)和收益分配不合理；

（4）北京市住宅一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)之間的價(jià)格差距過(guò)大，賣(mài)家以舊換新難；

（5）單位把關(guān)二手房難入市。

通過(guò)對(duì)北京、上海兩市的二手房市場(chǎng)，可更清晰北京市二手房市場(chǎng)不暢的原因。北京市二手房交易賣(mài)方按照成交價(jià)格的3%交納土地出讓金，而上海市的標(biāo)準(zhǔn)是1%；

為促成交易，上海市推出退稅等優(yōu)惠政策，規(guī)定賣(mài)方在交易日前后6個(gè)月內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新房的，可以返還賣(mài)房款中用于購(gòu)買(mǎi)新房的那部分金額的5%，北京市不但沒(méi)有優(yōu)惠政策，反而規(guī)定成交單價(jià)在4000-5000元的部分上繳20%，超過(guò)5000元的部分上繳50%；

上海人只要加10多萬(wàn)就能改善住房條件，北京市由于房?jī)r(jià)較高，需再增加20到30萬(wàn)才能買(mǎi)到一手房[7]。

基于二手房市場(chǎng)存在的上述瓶頸，謝家瑾司長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)要切實(shí)解決辦事程序繁瑣，收益分配政策不合理，中介服務(wù)跟不上等問(wèn)題，使二手房買(mǎi)賣(mài)盡快活躍起來(lái)，帶動(dòng)一手房的銷(xiāo)售。

三級(jí)市場(chǎng)[8]主要包括三種交易方式：（1）差價(jià)換房[9]；

（2）公有住房使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

（3）公有住房轉(zhuǎn)租。當(dāng)前京城三種交易方式都不同程度的從隱性市場(chǎng)走向公開(kāi)化，交易活動(dòng)比較活躍，但由于缺少相應(yīng)法規(guī)管制約束，三級(jí)市場(chǎng)尚存在不少問(wèn)題，如（1）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明；

（2）對(duì)承租人收益未進(jìn)行合理分配，收益全歸自己；

（3）操作很不規(guī)范；

（4）中介機(jī)構(gòu)魚(yú)目混珠，經(jīng)營(yíng)人員素質(zhì)不高。三級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放有利于市場(chǎng)租金回落，降低租金、售價(jià)比，從而加速二手房市場(chǎng)發(fā)展；

有利于社會(huì)住房資源的合理配置，滿足居民改善住房條件的需求；

有利于促進(jìn)整個(gè)住宅市場(chǎng)的繁榮，隨著我國(guó)住房制度改革不斷向前推進(jìn)，以開(kāi)放住宅三級(jí)市場(chǎng)為新的切入點(diǎn)，尋求房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，已成為當(dāng)務(wù)之急。目前，北京市國(guó)土房管局正在積極準(zhǔn)備開(kāi)放三級(jí)市場(chǎng)。

關(guān)于京城區(qū)域市場(chǎng)，我們通過(guò)縱向分析和橫向比較的基礎(chǔ)上提出：京城三大板塊--泛中關(guān)村地區(qū)[10]、泛亞運(yùn)村地區(qū)[11]、泛CBD地區(qū)[12]市場(chǎng)繼續(xù)看好，京沈高速、京開(kāi)高速、京津塘高速、公路一環(huán)綠化隔離帶三線一環(huán)沿線將成為新的熱點(diǎn)地區(qū)。

經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，中關(guān)村地區(qū)、亞運(yùn)村地區(qū)、CBD地區(qū)是項(xiàng)目比較集中，配套比較完善、最被市場(chǎng)看好的三大板塊，據(jù)偉業(yè)顧問(wèn)監(jiān)控的全市項(xiàng)目信息統(tǒng)計(jì)，這三個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目寫(xiě)字樓個(gè)數(shù)占全市寫(xiě)字樓項(xiàng)目個(gè)數(shù)的比例分別是：16%、4%、8%，一個(gè)區(qū)域?qū)懽謽菣n次和集中程度可以反映該區(qū)域的繁榮程度；

另外，據(jù)偉業(yè)顧問(wèn)20XX年新項(xiàng)目監(jiān)控，泛中關(guān)村地區(qū)、泛亞運(yùn)村地區(qū)、泛CBD地區(qū)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目個(gè)數(shù)占全市全年新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目個(gè)數(shù)的比例分別是14%、8%、20%。可以看出，在將要過(guò)去的一年里，京城這三大板塊被市場(chǎng)看好。

我們認(rèn)為主要依據(jù)是：

首先是國(guó)家政策和市政設(shè)施對(duì)三大板塊的影響。在大力發(fā)展中關(guān)村科技園區(qū)的大背景下，泛中關(guān)村地區(qū)的項(xiàng)目得到市場(chǎng)的青睞，這種優(yōu)勢(shì)在未來(lái)幾年依然存在，在萬(wàn)柳地區(qū)表現(xiàn)地更為突出。城市輕軌鐵路西段（西直門(mén)-回龍觀車(chē)站）將于20XX年底建成通車(chē)，中途經(jīng)過(guò)大鐘寺、知春路、五道口、上地等，泛中關(guān)村地區(qū)的交通會(huì)更加方便。

四條申奧大道（四環(huán)路、大屯路、北辰東路、公路一環(huán)北苑段）的拓寬，另外，5號(hào)線（昌平區(qū)的北太平莊北站-豐臺(tái)區(qū)的宋家莊）已動(dòng)工，一期工程預(yù)計(jì)于20XX年完成，中途經(jīng)過(guò)大屯站等，四條申奧大道的拓寬，這些都會(huì)加熱泛亞運(yùn)村地區(qū)項(xiàng)目。

隨著入世協(xié)議的即將簽署，外資與外商的涌入，外商會(huì)首選東部這個(gè)緊臨大使館、配套齊全、國(guó)際色彩濃郁的涉外區(qū)域，泛CBD區(qū)域會(huì)更大更繁榮。

其次是高檔寫(xiě)字樓對(duì)三大板塊的帶動(dòng)影響。在泛中關(guān)村地區(qū)，有幾個(gè)高檔智能化寫(xiě)字樓在本年度陸續(xù)竣工入住，如騰達(dá)大廈，中關(guān)村科技發(fā)展大廈、中關(guān)村大廈、海淀新技術(shù)大廈等，應(yīng)運(yùn)而來(lái)的就是對(duì)住宅類(lèi)物業(yè)和商服配套的需求，這一區(qū)域的住宅類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售速度普遍比較快，這種帶動(dòng)因素在泛亞運(yùn)村地區(qū)和泛CBD地區(qū)也存在。在泛亞運(yùn)村地區(qū)，隨著匯欣大廈、陽(yáng)光廣場(chǎng)、遠(yuǎn)大中心的入住，這個(gè)區(qū)域的商業(yè)氛圍越來(lái)越濃，許多發(fā)展商選擇在泛亞運(yùn)村投資建房。泛CBD地區(qū)臨使館區(qū)，除了有許多高檔涉外公寓、寫(xiě)字樓及娛樂(lè)設(shè)施這些硬件外，還有很強(qiáng)的涉外生活氛圍，這種軟件上的需求是許多外國(guó)人在些置業(yè)的原因。

京沈高速、京開(kāi)高速、京津塘高速、公路一環(huán)綠化隔離帶三線一環(huán)沿線將成為值得關(guān)注的新區(qū)域熱點(diǎn)，盡管在20XX年其能量釋放仍然有限，但其在20XX年快速啟動(dòng)將是不容置疑的。據(jù)偉業(yè)指數(shù)監(jiān)測(cè)，三線一環(huán)沿線在近幾年已有一些受市場(chǎng)歡迎的項(xiàng)目推出，如：九龍家園、萬(wàn)科星園、綠色家園，使這些開(kāi)發(fā)比較晚的區(qū)域開(kāi)始受到市場(chǎng)的關(guān)注。

從供應(yīng)來(lái)看：北京目前的幾條高速路中京昌、京順開(kāi)發(fā)比較早，周邊項(xiàng)目比較集中，目前在公路一環(huán)內(nèi)這兩條高速路邊可開(kāi)發(fā)的土地很有限，所以一部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始把目光轉(zhuǎn)移到有開(kāi)發(fā)潛力的南城幾條高速路京沈、京開(kāi)、京津塘，另外，市委、市政府決定用3年時(shí)間完成公路一環(huán)綠化隔離帶任務(wù)，所以明年京沈、京開(kāi)、京津塘高速路、公路一環(huán)周邊將會(huì)出現(xiàn)比較多的項(xiàng)目，使這些區(qū)域成為新的熱點(diǎn)。

從需求來(lái)看：隨著有車(chē)族的增多和高速路效應(yīng)會(huì)使住宅外延成為可能。加入WTO后使車(chē)稅降低、銀行可做車(chē)輛按揭、人們對(duì)未來(lái)收入的樂(lè)觀表現(xiàn)會(huì)使有車(chē)族越來(lái)越多，高速路的通暢使人們對(duì)距離不再那么敏感，這些都會(huì)增大對(duì)京沈、京開(kāi)、京津唐高速路、公路一環(huán)周邊項(xiàng)目的需求，使這些區(qū)域成為新的熱點(diǎn)。

[5]引自：9月21日北京晚報(bào)[6]二級(jí)市場(chǎng)：住房二級(jí)市場(chǎng)是相對(duì)于一級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)而言的，其范圍是房屋產(chǎn)權(quán)人將一級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)進(jìn)行交易，其中也包括已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房的再交易，又稱(chēng)二手房交易。

[7]引自：北京房地產(chǎn)20XX年11月刊[8]三級(jí)市場(chǎng)：指公有住房使用權(quán)市場(chǎng)，開(kāi)放住房三級(jí)市場(chǎng)，就是允許承租人將自己承租的公有住房使用權(quán)推向市場(chǎng)，通過(guò)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、差價(jià)換房、拆遷、貨幣補(bǔ)償?shù)确绞?，換取貨幣收入的交易行為。

[9]差價(jià)換房：交換雙方因住房面積、朝向、設(shè)備、結(jié)構(gòu)、地理位置等因素的差異，一方以貨9幣形式給予對(duì)方部分補(bǔ)償。

[10]泛中關(guān)村地區(qū)是指以中關(guān)村地區(qū)為核心，向四周延伸，包括中關(guān)村、上地、西三旗、學(xué)院路、萬(wàn)柳地區(qū)、魏公村地區(qū)、紫竹院地區(qū)。由于中關(guān)村內(nèi)可開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少，而這些區(qū)域在中關(guān)村附近，受大力發(fā)展中關(guān)村科技園區(qū)的影響，發(fā)展比較快，且人們也認(rèn)可這些區(qū)域的中關(guān)村概念，于是就形成了泛中關(guān)村地區(qū)；

[11]泛亞運(yùn)村地區(qū)是指以亞運(yùn)村為核心，向外延伸，包括亞運(yùn)村、小關(guān)-小營(yíng)、洼里、北苑。這些地區(qū)受亞運(yùn)村、四條申奧大道和未來(lái)奧運(yùn)村的影響，居住和投資氛圍越來(lái)越濃，這就形成了泛亞運(yùn)村地區(qū)；

[12]泛CBD地區(qū)是指以國(guó)貿(mào)為中心，向四周延伸，包括國(guó)貿(mào)、燕莎、金臺(tái)里、延靜里、紅廟、八里莊，原來(lái)CBD地區(qū)內(nèi)可開(kāi)發(fā)的土地已經(jīng)特別有限，所以開(kāi)發(fā)商把目光轉(zhuǎn)移向四周轉(zhuǎn)移，特別是向東四環(huán)附近推進(jìn)，這些區(qū)域在CBD附近，受其交通、商業(yè)和貿(mào)易氛圍的影響，而且隨著私家車(chē)的普及，人們對(duì)距離容忍度的提高，CBD的概念越來(lái)越模糊，于是就出現(xiàn)了泛CBD地區(qū)。

第五部分產(chǎn)品預(yù)測(cè)上述四個(gè)部分，我們分別從宏觀角度對(duì)供需、成本、價(jià)格和市場(chǎng)進(jìn)行了預(yù)測(cè)，本部分將從微觀入手，對(duì)產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)做些分析和預(yù)測(cè)。主要包括產(chǎn)品規(guī)模、配套和設(shè)計(jì)三個(gè)方面。

對(duì)于20XX年產(chǎn)品規(guī)模的走勢(shì)，我們預(yù)測(cè)：明年將有一些超大規(guī)模項(xiàng)目[13]出現(xiàn)，容積率呈下降趨勢(shì)。

從北京現(xiàn)狀來(lái)看，在市區(qū)出現(xiàn)超大規(guī)模項(xiàng)目已不可能。回顧最早的超大規(guī)模項(xiàng)目有望京新城、京通新城，后來(lái)在亞運(yùn)村相繼出現(xiàn)一些大規(guī)模項(xiàng)目，今年又在望京地區(qū)、泛中關(guān)村地區(qū)、泛亞運(yùn)村區(qū)出現(xiàn)幾個(gè)超大規(guī)模社區(qū)，分析超大規(guī)模項(xiàng)目出現(xiàn)的原因，有以下幾點(diǎn)：

第一，從城市的發(fā)展規(guī)律和北京的情況來(lái)看，住宅布局向外延伸是必然的，隨著綠改的深入，在政府的支持下，會(huì)在南城、綠化隔離帶、中關(guān)村萬(wàn)柳地區(qū)等地區(qū)有更多更大規(guī)模土地出讓?zhuān)勾笠?guī)模項(xiàng)目的出現(xiàn)成為可能；

第二，容易做出完善的配套。經(jīng)營(yíng)超大規(guī)模項(xiàng)目的發(fā)展商是比較有實(shí)力的，而且有足夠的面積，這就保證能比較容易地做出完善的配套，另外，還可以做出有特色的園林設(shè)計(jì)、建筑、服務(wù)和文化等，提高項(xiàng)目的品質(zhì)；

第三，容易塑造品牌、做出形象，做成一個(gè)深入人心的產(chǎn)品；

經(jīng)營(yíng)超大規(guī)模項(xiàng)目的發(fā)展商是有經(jīng)濟(jì)和技術(shù)上的實(shí)力并有足夠的面積來(lái)做出有特色的產(chǎn)品，吸引客戶，獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，塑造自己的品牌形象；

第四，從現(xiàn)狀看，產(chǎn)品的包裝競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，相同的廣告費(fèi)如果均攤到超大規(guī)模項(xiàng)目上，會(huì)使平均費(fèi)用降低，使發(fā)展商獲得最大利潤(rùn)，客戶也得到性能價(jià)格比上的實(shí)惠。

與此同時(shí)，全市的容積率呈下降趨勢(shì)。目前，全市的項(xiàng)目主要集中在三四環(huán)附近，這些區(qū)域的土地出讓金比較高，為了獲得最大利潤(rùn)，發(fā)展商一般做高層項(xiàng)目，容積率比較高，隨著綠化隔離帶的深入，項(xiàng)目會(huì)向城市外圍發(fā)展，距離城區(qū)比較遠(yuǎn)的區(qū)域土地出讓金相對(duì)較低，發(fā)展商為了加快資金運(yùn)轉(zhuǎn)以獲得最大利潤(rùn)，會(huì)選擇小高層、多層甚至三、四層的項(xiàng)目，使全市項(xiàng)目的容積率呈下降趨勢(shì)。

從需求來(lái)看，客戶多偏好朝陽(yáng)好、通風(fēng)好的板式住宅，據(jù)偉業(yè)客戶需求調(diào)查表明：客戶對(duì)樓型偏好依次為多層帶電梯、多層、小高層、高塔（當(dāng)時(shí)問(wèn)卷中沒(méi)有設(shè)計(jì)三、四層這一選項(xiàng)），可見(jiàn)，客戶比較偏好低層板式住宅。另外，由于北京風(fēng)沙侵蝕嚴(yán)重，客戶對(duì)綠化的關(guān)注就多一些，這就對(duì)小區(qū)里綠化提出了更高的要求，低層板樓和高綠化率都會(huì)使整個(gè)小區(qū)的容積率降低。

從供應(yīng)來(lái)看，明年的項(xiàng)目多集中在四環(huán)和綠化隔離帶，這些區(qū)域的項(xiàng)目多為多層、小高層甚至三、四層項(xiàng)目，因?yàn)檫@些區(qū)域的土地出讓金比較低，對(duì)于低土地出讓金的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，建多層磚混結(jié)構(gòu)的總成本比高層住宅更低，從發(fā)展商利益來(lái)看，建低容積率項(xiàng)目能使利潤(rùn)最大化。

從配套和設(shè)計(jì)兩個(gè)方面，我們認(rèn)為明年：智能化[14]將得到具體的詮釋?zhuān)?/p>

產(chǎn)品使用功能和空間設(shè)計(jì)將呈現(xiàn)彈性化特征；

景觀設(shè)計(jì)將更注重實(shí)用功能，而不僅僅只是觀賞性。

首先，智能化不再只是泛泛而談，將得到具體、深入地詮釋。隨著網(wǎng)絡(luò)的普及和電子商務(wù)逐