商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險討論

1商業(yè)地產(chǎn)大討論風(fēng)險控制時下，商業(yè)地產(chǎn)已成為財(cái)富之源。許多開展商往往在看到商業(yè)地產(chǎn)豐厚利潤的同時，卻忘了其投資巨大、風(fēng)險極高、專業(yè)性極強(qiáng)的特點(diǎn)，因而常常盲目投資，結(jié)果導(dǎo)致大量的商鋪積壓，或因資金鏈的斷裂而陷入困境，造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。對于商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險，主要來源于以下幾個方面：一、物業(yè)形式明顯不同商業(yè)物業(yè)與地產(chǎn)商熟悉的住宅、公建等明顯不同，商業(yè)物業(yè)應(yīng)具備與之相對應(yīng)的經(jīng)營模式和管理人才，否那么將會付出沉重的代價。如濟(jì)南泉城路商業(yè)街店鋪，由于過于重視城市景觀要求，無視了商業(yè)使用功能，陷入了招商經(jīng)營難的為難境地。因此，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)不能簡單套用住宅的先設(shè)計(jì)后銷售模式，而應(yīng)先確定經(jīng)營模式、招商對象和業(yè)態(tài)需求,進(jìn)行建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，以最大限度地減少日后改造費(fèi)用的本錢，從而降低開發(fā)風(fēng)險。

二、競爭加劇價值下降高額利潤驅(qū)使著眾多的地產(chǎn)商跟風(fēng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)領(lǐng)域，由于信息的不對稱，在同一區(qū)域可能會出現(xiàn)多家商業(yè)地產(chǎn)工程撞車的現(xiàn)象，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)從短缺熱銷到過剩滯銷的嚴(yán)重后果。因此，進(jìn)行競爭者調(diào)查和掌握政府商業(yè)規(guī)劃十分重要。

三、充分認(rèn)識資金壓力大型商業(yè)地產(chǎn)工程的招商對象通常是已經(jīng)或準(zhǔn)備進(jìn)入中國的外資商業(yè)企業(yè)，由于他們更多地是租用而非購置商業(yè)物業(yè)，因此假設(shè)無強(qiáng)大的資金實(shí)力或無力自己經(jīng)營，那么很可能會被資金壓力逼上絕境，甚至出現(xiàn)新的爛尾地產(chǎn)工程。

四、復(fù)合人才嚴(yán)重缺乏商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)特別是北方地區(qū)起步較晚，目前開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商多為地產(chǎn)商，對商業(yè)的選址、功能要求等專業(yè)知之甚少，對地產(chǎn)和商業(yè)均為精通的復(fù)合型人才更是鳳毛麟角。人才的短缺導(dǎo)致開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險加大。

五、利潤過高產(chǎn)生泡沫目前國內(nèi)一些城市特別是大型興旺城市，由于籌劃炒作等非理性因素，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的租售價格虛高，一些經(jīng)營者在商業(yè)微利時代的大背景下，不堪高價格的重負(fù)，很難步入持久的良性經(jīng)營，經(jīng)營者的失敗最終將會把爆漲的商業(yè)地產(chǎn)市場拉下馬來。

六、經(jīng)營理念差異過大商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)屬于邊緣產(chǎn)業(yè)，商業(yè)與地產(chǎn)兩個行業(yè)的差異性很大，經(jīng)營決策理念也相去甚遠(yuǎn)。在實(shí)際中兩個行業(yè)人員在決策理念和經(jīng)營運(yùn)作過程中，時常產(chǎn)生劇烈的碰撞，達(dá)不到：“1+1=？〞的統(tǒng)一，不和的最終結(jié)果必定是商業(yè)地產(chǎn)工程的失敗。

由于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營回報(bào)期長，投資大，風(fēng)險大，一旦開發(fā)經(jīng)營不理想，將造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，對此，我們可以從以下幾個方面來控制風(fēng)險。

一、選址應(yīng)權(quán)衡各種因素商業(yè)地產(chǎn)選址首先應(yīng)考慮工程所在地的城市影響力，目前一些地級城市由于交通不完善、旅游資源不豐富、城市影響力弱，開發(fā)大規(guī)模MALL就值得商榷。其次，工程應(yīng)考慮交通系統(tǒng)是否完善，因?yàn)榻煌▽⒂绊懝こ痰暮诵纳倘椛浒霃降拇笮『臀锪飨到y(tǒng)本錢的上下。第三，應(yīng)考慮核心商圈消費(fèi)能力，以本地消費(fèi)為主。第四，應(yīng)考慮政府對地段的重視程度。作為開展商或代理公司對商業(yè)經(jīng)營了解得太少，所以在進(jìn)行商業(yè)工程選址論證時一定要有商家或經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)參謀公司參與；在選址論證上不光靠經(jīng)驗(yàn)，還要有大量的定量分析，既然商業(yè)地產(chǎn)的價值要靠招商來實(shí)現(xiàn)，而要成功招商必須與商家〔主力店〕有“共同語言〞，從商家的角度來論證商業(yè)工程選址的合理性，而不是一廂情愿的“單相思〞。

二、開發(fā)規(guī)模宜適度目前，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)好似存在一種誤區(qū)———越大越好，事實(shí)上，商業(yè)規(guī)模受商圈購置力和商圈其他商業(yè)設(shè)施的制約，所以商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模要通過科學(xué)的分析。一般來講，5萬平方米左右的MALL區(qū)能根本滿足一般二級城市的購物消費(fèi)功能。

三、工程定位應(yīng)適度超前在對商業(yè)工程定位前，除考慮工程所在地的總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口基數(shù)、消費(fèi)能力、消費(fèi)支出、消費(fèi)習(xí)慣、當(dāng)?shù)厝松钏?、商業(yè)布局現(xiàn)狀等市場情況外，還要對經(jīng)濟(jì)開展趨勢、商業(yè)開展格局進(jìn)行詳細(xì)分析，工程定位要適度超前。

四、營造主題特色吸引消費(fèi)者沒有特色、沒有主題的工程就沒有生命力。主題一定要有豐富的內(nèi)涵來支撐，要特別抓住購物群體當(dāng)中核心的局部，充分考慮本地文化特征，商圈的最為有效的輻射范圍主要還在本地市場，受現(xiàn)在的收入條件限制，對外地市場的影響，畢竟有限。

五、專業(yè)化經(jīng)營管理保證投資者利益有不少商業(yè)工程，前期開發(fā)推廣都非常成功，但經(jīng)營非常艱難，從而造成投資者信心喪失，因此聘請著名的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)已經(jīng)成為我國目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要模式。

總之，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)在科學(xué)選址、定位的根底上，確定經(jīng)營模式、招商對象和業(yè)態(tài)需求，并請專業(yè)商業(yè)規(guī)劃公司進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，最大限度地減少日后改造費(fèi)用的本錢，從而降低開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險。溫州人炒商鋪六大秘笈

一、養(yǎng)旺鋪如養(yǎng)肥豬

近年來專注于南京商鋪投資的溫州人姜友年，40來歲，清清瘦瘦，很有學(xué)者氣質(zhì)，被南京炒鋪圈內(nèi)人士公認(rèn)為“養(yǎng)鋪高手〞。在許多溫州人炒鋪一哄而起“撈一把就走人〞的躁熱中，在短線鋪價突上突下的風(fēng)雨飄搖中，姜友年似乎總能一直穩(wěn)坐釣魚臺，手頭總有七八個鋪位不急不躁地慢慢培育著，最后他卻取得了比很多短線炒鋪者高出數(shù)倍的贏利，如今手頭的15個商鋪總價位在1800萬元以上。

但姜友年卻自嘲自己“養(yǎng)鋪高手〞的名頭應(yīng)改為“養(yǎng)豬高手〞:你看我投資商鋪的過程真還就像養(yǎng)豬，先精挑細(xì)選價格廉價但將來極可能“長膘〞的商鋪回來，然后慢慢而耐心地養(yǎng)著它，不是誰出價高就租給誰，而是精心給它選適宜的“食物〞，盡心培育著它升值“長膘〞，最后在真正養(yǎng)肥升值后再沉著賣掉它，然后又進(jìn)行下一輪的類似飼養(yǎng)過程。

“不過，養(yǎng)鋪對我來說真是成功的唯一制勝法寶，且其中訣竅甚多。〞他說。

街鋪更好養(yǎng)

“投資者想要取得商鋪投資的良好收益，‘養(yǎng)鋪’是到達(dá)這一目標(biāo)的重要途徑，投資者可以通過‘養(yǎng)鋪’取得租金、房價雙雙上升的疊加收益。〞姜友年說。

而時下商鋪市場上商鋪投資有兩種根本的類型可以選擇，一種是商場分割式的商鋪，另一種是獨(dú)立式的街鋪。哪種商鋪投資性更好呢？

姜友年答復(fù)：“我喜歡選擇街鋪。商場分割式商鋪雖然收益確定，但是相鄰關(guān)系復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)經(jīng)營管理權(quán)等權(quán)屬概念模糊，不好培育;而街鋪雖然收益前景不明朗風(fēng)險大，但權(quán)屬明晰，可控制性與自主性都很強(qiáng)，受相鄰關(guān)系影響較小，投資者可以根據(jù)商鋪價值變化規(guī)律進(jìn)行‘養(yǎng)鋪’，以時間換得(升值)空間，從而使得投資收益最大化。〞

至于應(yīng)選擇什么樣的街鋪進(jìn)行“養(yǎng)鋪〞，姜友年認(rèn)為：投資者應(yīng)該選擇有區(qū)域開展規(guī)劃、升值潛力尚未完全表達(dá)出來的商鋪來實(shí)施“養(yǎng)鋪〞方案。

而姜友年自己去年選購的5個小商鋪，全在南京市城西的一個新開發(fā)居住區(qū)內(nèi)的商業(yè)街。

精心制訂“養(yǎng)鋪〞方案

姜友年一般把自己的“養(yǎng)鋪〞方案分為三個階段：

在居住區(qū)剛建成的兩年里，他會選擇引進(jìn)經(jīng)營裝潢、五金、電器或建材等業(yè)種。因?yàn)樵谶@一個時期里，商圈內(nèi)最有效、最迫切的商業(yè)需求是家庭裝飾的配套效勞，此時提供與居家裝飾相關(guān)的效勞能使商鋪?zhàn)兊糜袃r值，并可取得一定的租金收益。

而在兩年以后，家居裝飾進(jìn)入尾聲，人口入住率到達(dá)一定水平、尚未到達(dá)頂峰之際，人們需要的是零售業(yè)的效勞，而此時大型零售企業(yè)尚未進(jìn)入。這時姜友年會把商鋪出租給便利店，因?yàn)榇藭r的便利業(yè)態(tài)最適合社區(qū)內(nèi)效勞需求，其提供的效勞最有價值，而且租金向上提高，超過建材裝潢行業(yè)的租金水平，他的商鋪的使用價值會得以表達(dá)，市場價格會開始向上攀升。

而當(dāng)商業(yè)街市進(jìn)入成市階段以后，主力商業(yè)紛紛進(jìn)入商圈，姜友年會給商鋪設(shè)定個性化強(qiáng)、代替難度高的業(yè)種，如時裝店、鞋店、飾品店。這樣做除了防止與主力商業(yè)正面競爭，減少出租風(fēng)險之外，更重要的一條是為了提高商鋪的產(chǎn)租能力而引進(jìn)邊際利潤高、租金承受能力強(qiáng)的業(yè)種，在他取得較高的租金收益的同時，還間接地提升了商鋪的市場價格，因?yàn)榇藭r商鋪市場上一般的定位方法就是以租金收益作為參數(shù)來研究、分析、制訂商鋪的市場價格的。

姜友年自信地說：“最后我這5個商鋪的情況肯定如以前我操作過的商鋪一樣，租金呈穩(wěn)定的曲線上升，低開高走、逐漸推升，而升高的租金不但指示著我商鋪投資的年租金收入在增加，而且提示著我的商鋪售價在上漲。〞二、商鋪投資進(jìn)入“技術(shù)時代〞

從2005年的市場情況來看，全國各大城市越來越多的新商鋪投入使用，同時越來越多的投資人關(guān)注著商鋪投資中的寶藏，顯然商鋪投資已辭別了“能輕易買到原始股的童話時代〞，所以我們的投資者需要有根本的投資技巧和賺錢門道。

介紹商鋪投資技術(shù)的資料開始大量涌現(xiàn)，但商鋪投資最根本三個黃金法那么是：1，人氣；2，位置；3，供求關(guān)系。

辭別“童話時代〞

香港人把投資分為“金、銀、銅、鐵〞四個檔次，而把商鋪投資列為“金〞。在1995-1997年之間，臨近香港的廣州人得香港人投資真?zhèn)髦?，他們中一些人率先悄悄投資商鋪，取得了“驢打滾〞式的令人匝舌的極高投資回報(bào)率。

1999年后，溫州、永康、金華等地的浙江人，開始續(xù)寫中國商鋪投資的早期童話。他們在江浙、上海等地購置的商鋪在短短二三年里，價格翻了好幾倍。

2000年后，商鋪投資獲得高額利潤的普遍現(xiàn)象開始被越來越多的人關(guān)注，“買股不如買鋪〞、“一鋪養(yǎng)三代〞等投資格言開始出現(xiàn)。

然而在2003、2004這兩年里，全國商鋪投資悄然升溫，越來越多的投資人開始關(guān)注買鋪時機(jī)，同時全國各大城市新建投入的商鋪也越來越多，一些還抱著“逢鋪就買、買了就賺〞觀念的投資人開始遭遇商鋪投資風(fēng)險：

風(fēng)險之一，是在全國某些偏僻區(qū)域出現(xiàn)了商鋪開發(fā)過熱、投資者非理性跟風(fēng)被套的現(xiàn)象。比方在山東某個以炒作“黃牛〞而聞名的農(nóng)業(yè)小城，加上農(nóng)業(yè)人口全縣缺乏40萬人，卻大建商貿(mào)城80萬平方米，結(jié)果那些不聞不問、逢鋪就買的外地投資者，商鋪閑置；

風(fēng)險之二，是在全國各大城市中都出現(xiàn)了少量“死鋪〞。這些“死鋪〞，有的地勢太偏沒有人氣，有的在某商業(yè)區(qū)商鋪數(shù)量太多而被“輪空〞，有的是在城市改造過程中被大量人口遷出的二手商鋪。

然而從目前2005年的市場情況來看，雖然商鋪投資開始辭別“買了就賺的原始股童話時代〞，但是仍大有可為，一些有利因素也令投資者怦然心動:

其一是中國商業(yè)每年高速開展，刺激著商鋪需求。在中國各大城市，盡管目前多已商鋪林立，但近十年來商業(yè)銷售額每年都以至少8%的幅度遞增，而每年商鋪總量的增長卻低于此速度，揭示著總體而言中國商業(yè)的開展仍需要新建更多的商鋪;

其二是土地市場正在標(biāo)準(zhǔn)，限制商鋪開發(fā)與供給過熱。如國務(wù)院下達(dá)了?標(biāo)準(zhǔn)土地市場通知?，而上海市在此之前已開始實(shí)施類似的“127號文件〞，限制隨意更改土地性質(zhì)為商業(yè)用地，這無疑保護(hù)著商鋪價格健康平穩(wěn)地上升。

“技術(shù)時代〞的賺錢時機(jī)

中國商鋪投資辭別“童話時代〞而進(jìn)入“技術(shù)時代〞之時，我們只有從實(shí)戰(zhàn)中摸索出真本領(lǐng)，才能以理性和智慧穩(wěn)賺！

那么“技術(shù)時代〞的賺錢時機(jī)在哪里呢？

首先，雖然各地的商鋪投資被一致看好，但商鋪是一種地域性、個性化十分強(qiáng)的產(chǎn)品，不同區(qū)域商鋪的獨(dú)立特征很明顯，所以在同一時期肯定“有的商鋪是海水，有的商鋪是火焰〞，投資價值大相徑庭，決不能不作比擬地“逢鋪就買〞。

其次要關(guān)注各地的動態(tài)開展，特別是宏觀經(jīng)濟(jì)、城市開展、規(guī)劃方面的信息，商鋪價值的改變往往隱藏這些變化之中。

比方上海商鋪為什么能在近年升值幅度最大且上升平衡？這顯然與其國際大都市的進(jìn)軍步伐和政府部門的合理城市規(guī)劃這兩點(diǎn)變化密不可分。再如近年廣州、北京兩地商鋪價值為什么會較長低迷、最近上揚(yáng)，這顯然與以下三個變化密不可分：當(dāng)時商業(yè)活動受SARS打擊較大;其后政府推出了多項(xiàng)扶植政策;最近吸引了大量國際投資客涌進(jìn)。

與此同時，交通環(huán)境的變化也是影響商鋪投資的一個重大因素。比方最近一些城市的交通改善明顯，催生了不少新的商業(yè)熱點(diǎn)和商業(yè)旺地，如主題商場、shoppingmall〔大型購物中心〕、地鐵商鋪、大型小區(qū)商鋪、專業(yè)市場商鋪等。特別是最近一些城市的地鐵建設(shè)熱潮，使地鐵商鋪的行情一浪高過一浪，帶給了很多投資者賺錢時機(jī)。

“技術(shù)時代〞的賺錢要點(diǎn)

在商鋪投資的技術(shù)時代里，短期投資的操作要點(diǎn)是“跟行情、跟莊家、押黑馬〞。

商鋪短期投資，其投機(jī)成份更多一些，這就要求投資人要具備良好的市場敏感度和準(zhǔn)確判斷力才能賺錢，否那么很可能反被套住，或割肉放血。其實(shí)就商鋪的投資特性來說，短期投資風(fēng)險大、回報(bào)低，不適宜“玩短線〞。

而最理想的商鋪投資是中長期投資，才能做到充分享受“租金提升，商鋪升值〞的雙重收益，真正實(shí)現(xiàn)“一鋪養(yǎng)三代〞。

為此我們需要更加講究投資技巧，而商鋪投資最根本的三個黃金法那么是：1，人氣；2，位置；3，供求關(guān)系。

只有做好以上3個要點(diǎn)的功課，我們才能真正把本錢下在一個黃金鋪位上，不久的將來也才能看著它給我們帶來滾滾財(cái)源！三、如何考察店鋪價值

時至今日，“商鋪是金〞的說法已經(jīng)深入人心，每個在售的商鋪物業(yè)都吸引了大量準(zhǔn)備開店的投資者。然而，由于缺乏專業(yè)指導(dǎo)和對市場的盲從，在商鋪投資方面普遍存在很大的失誤，給投資人帶來較大的潛在風(fēng)險。

什么是好的商鋪物業(yè)

好的商鋪一般具備如下特性:適用行業(yè)廣泛、人流量大、目標(biāo)人流檔次高。在這個意義上，一些甲級商廈的底層或低層商鋪是最正確的商鋪，因?yàn)榧准墝懽謽堑拇罅咳肆鞔磔^高的消費(fèi)力量;而成熟的商業(yè)街也是不錯的商鋪，有著天然的人流量……事實(shí)上，一些含金量高的商鋪物業(yè)往往被開展商保存作為長期投資，能夠進(jìn)入市場流通的較少。

應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到，能夠在市場以出售形式換現(xiàn)的商鋪，往往已經(jīng)屬于第二流的品種，投資的時候才應(yīng)當(dāng)慎之又慎。在交通便利、人流易達(dá)的地方是首先要被考慮的，所以底鋪遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于在樓上的鋪位；同時，要區(qū)分人流的種類，休閑人流的價值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于交通人流，前者如商業(yè)中心、娛樂中心，后者如地鐵通道等；人氣也是另外一個重要指標(biāo)，要看看周邊商業(yè)是否已經(jīng)或者預(yù)期成勢，周邊是否有重要的顧客來源等；值得提出的是，狹窄街道形成的雙邊型商鋪結(jié)構(gòu)比寬闊馬路造成的雙單邊商鋪結(jié)構(gòu)有利得多；商鋪平面結(jié)構(gòu)也很重要，一方面要有較寬的門面接觸顧客，另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。

現(xiàn)在，較多出售的是位于商廈內(nèi)部的分割鋪位，記者認(rèn)為，這是商鋪投資中風(fēng)險因素最多的一種。因?yàn)槲挥谏虖B內(nèi)部，會受到商廈管理者經(jīng)營思想和經(jīng)營水平的制約，還會受到商廈內(nèi)其他經(jīng)營者的影響。無論怎樣，首先應(yīng)該選擇臨街或者盡量靠近出入口的鋪位，形成商廈內(nèi)部和外部左右逢源之勢，并且一旦有空租，總是位置不佳的首當(dāng)其沖。

四、地鐵商鋪投資要訣

獨(dú)特的商鋪形式

為什么地鐵商鋪會受到投資者的關(guān)注？原因是商鋪的價值建筑在人氣上，比方上海目前兩條地鐵加上軌道明珠線的每日流量大概100萬人次，而地鐵一號線的遠(yuǎn)景運(yùn)能是每日流量268萬人次，二號線為223萬人次，數(shù)年后上海每天軌道交通流量將到達(dá)700人次！

如今中國各大城市也正在擬建或擴(kuò)建地鐵系統(tǒng)，其中的賺錢時機(jī)吸引了不少商鋪投資者關(guān)注。比方2003年上海浦東某地鐵商鋪開盤，曾開出1.8萬元/平方米的高價，但數(shù)百個鋪位一售而空。

地鐵商鋪一般分為三大局部：地鐵過道商鋪、地鐵商業(yè)街〔城〕、地面物業(yè)。地鐵過道商鋪是指建造在地鐵過道或地鐵售票站附近的商鋪，這種類型的商鋪各個地鐵站到處可見。地鐵商業(yè)街〔城〕是指在地鐵車站附近，通過地下通道連接的地下商鋪群，如上海地鐵1、2號線交匯的人民廣場站的迪美商場、美食廣場等，1號線的徐家匯站的徐家匯地鐵商場等。地面物業(yè)是指建造在地鐵車站地面以上的商鋪，如上海1號線莘莊站的華聯(lián)吉買盛超市等。

需要說明的是，這三類商鋪中真正屬于地鐵公司的商鋪只局限在地鐵售票站附近的地鐵過道商鋪。人們通常把地鐵過道商鋪與地鐵商業(yè)街〔城〕稱為地鐵商鋪，而沒有把地面物業(yè)包括其中。

投資致勝要訣

第一，各地鐵站點(diǎn)由于地段不同，客流量存在明顯的差異。因而，投資時應(yīng)瞄準(zhǔn)目標(biāo)顧客，尋求適宜站點(diǎn)進(jìn)行商鋪投資。

第二，即使同處一個站點(diǎn)，站廳、過道的租金也不同，地鐵過道商鋪相比照擬廉價。

第三，投資地鐵商鋪能否取得理想的回報(bào)，首先要注重大環(huán)境，即選址應(yīng)挑選市口、地段好和人流量集中的地方，這是使鋪面價格能夠上升的首要保證。其次也要注重選擇好小環(huán)境，即在一個商場內(nèi)，挑選一個道路通暢，相對能留住人流的好鋪位也至關(guān)重要。

最后，投資者還需要注意地下商鋪與地鐵商鋪的區(qū)別，一般認(rèn)為，在地鐵車站旁，與地鐵車站相連的地下商鋪才可以稱為地鐵商鋪，而另一些與地鐵有一定距離并且沒有與地鐵相連通道的地下商場并不是地鐵商鋪，比方上海浦東世紀(jì)公園附近的亞太盛匯雖然有地鐵概念在里面，但它并不是真正意義上的地鐵商鋪。五、慧眼識專業(yè)街商鋪

什么是專業(yè)街商鋪

專業(yè)街商鋪是指同類及相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動高度聚集，并能形成一定區(qū)域影響力的城市商鋪。

而常見專業(yè)街按其經(jīng)營內(nèi)容共分五大類:

服飾類專業(yè)街，如女人街等；

建材裝飾類專業(yè)街，如各地的建材一條街、裝潢材料一條街、家具一條街等；

餐飲類專業(yè)街，如各地的小吃一條街、美食街、海鮮一條街、水產(chǎn)市場街等；

機(jī)電用品類專業(yè)街，如機(jī)電設(shè)備一條街、汽配一條街、建筑五金一條街、通訊產(chǎn)品一條街等；

休閑旅游類專業(yè)街，如各地的休閑一條街、旅游一條街、文化一條街、古玩一條街等；

文化用品類專業(yè)街，如各地的文具文化用品一條街、小商品市場一條街等；

其他類專業(yè)街，如婚紗一條街、國際汽車城、殯葬用品效勞一條街等。

“慧眼識街〞是投資成功的前提

每個專業(yè)街的開展前景都受政府規(guī)劃的很大影響，如某市的建材一條街，其前期開展由于有政府優(yōu)惠的稅收政策，一度開展得如火如荼，但是隨著優(yōu)惠政策的到期和政府道路規(guī)劃的改變，逐漸冷淡下來。

專業(yè)街在城市規(guī)劃成形過程中雖有較大的政策風(fēng)險，但同時具備巨大的投資增值價值。比方上海新七浦服飾市場在2001年剛開業(yè)時底層的平均售價是6萬元/平方米，但至2004年卻漲到了17萬元/平方米。

一般來說，專業(yè)街商鋪在大批商家入駐之前價格都比擬低，如今后整條專業(yè)街開展態(tài)勢良好，投資者一本萬利；但是如三年內(nèi)都難聚人氣，那么投資者損失沉重。

所以投資專業(yè)街商鋪，需要有“慧眼識街〞的本領(lǐng)，對專業(yè)街的特點(diǎn)和趨勢要有一個全面的把握。

慎選換手率較高的專業(yè)街商鋪

專業(yè)街紅火的經(jīng)營狀況，使其中的經(jīng)營者受益匪淺，必然也會引起其他競爭者爭先恐后地前來分得一杯羹，專業(yè)街商鋪就不可防止地出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，這也是商鋪?zhàn)饨?、售價飛漲的直接原因。

在這種情況下，老經(jīng)營者的退出無疑是新經(jīng)營者入駐專業(yè)街的大好時機(jī)，但是如果出現(xiàn)短時期內(nèi)老經(jīng)營者大量退出，也就是商鋪換手率較高的現(xiàn)象，就應(yīng)該引起商鋪投資者的重視了。

如果在專業(yè)街中出現(xiàn)一半左右商家退出，就說明在這里的租金漲幅使很多老商家難以承受，老的經(jīng)營者都承受不了的高租金，新的承租者也將面臨著很嚴(yán)峻的挑戰(zhàn);到最后一旦出現(xiàn)無人接盤的局面，商鋪價格必然下跌，下跌的趨勢容易引起投資者觀望的心理，專業(yè)街商鋪的持續(xù)空置會給投資者帶來難以彌補(bǔ)的損失。而且大量商家的轉(zhuǎn)移，會影響整條專業(yè)街的特色，也不利于專業(yè)街的長遠(yuǎn)開展。

所以，投資者一定要選擇穩(wěn)定性較好的專業(yè)街商鋪，才可能選對“黑馬〞。

六、別墅配套商鋪成投資新貴

近兩年別墅作為房地產(chǎn)市場中的高端產(chǎn)品，備受政府、房地產(chǎn)投資者的關(guān)注。

別墅市場的異?；顫姳厝灰蟾嗟纳逃梅慨a(chǎn)與之配套。最近，已有很多商鋪投資者開始咨詢與別墅配套商鋪相關(guān)的信息。

如果我們仔細(xì)研究某區(qū)域別墅的分布及價位，就能從中發(fā)現(xiàn)該區(qū)別墅商鋪的投資價值。

由于別墅是住宅房地產(chǎn)市場的高端產(chǎn)品，其別墅的使用者、擁有者一般都擁有較高的社會地位和較佳的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，其生活品質(zhì)也較高。這些都要求周邊有更加完備的生活配套設(shè)施。

但是由于別墅具有私密性，別墅區(qū)中的商業(yè)經(jīng)營場所很少。從調(diào)查中可以看到，與別墅配套的購物場所、休閑娛樂場所、就醫(yī)場所、子女教育場所離別墅所在地都有一定距離。消費(fèi)者通常需要驅(qū)車10-30分鐘至休閑、購物場所。

看來我們可以選擇在地圖上標(biāo)志出幾個別墅的位置，并且將別墅用弧線連接起來，購置成簡單的圓形，選出圓心，通常這是幾個別墅的消費(fèi)中心，相信此處的商用房產(chǎn)擁有較高的商業(yè)價值和較大的升值空間。五、慧眼識專業(yè)街商鋪

什么是專業(yè)街商鋪

專業(yè)街商鋪是指同類及相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動高度聚集，并能形成一定區(qū)域影響力的城市商鋪。

而常見專業(yè)街按其經(jīng)營內(nèi)容共分五大類:

服飾類專業(yè)街，如女人街等；

建材裝飾類專業(yè)街，如各地的建材一條街、裝潢材料一條街、家具一條街等；

餐飲類專業(yè)街，如各地的小吃一條街、美食街、海鮮一條街、水產(chǎn)市場街等；

機(jī)電用品類專業(yè)街，如機(jī)電設(shè)備一條街、汽配一條街、建筑五金一條街、通訊產(chǎn)品一條街等；

休閑旅游類專業(yè)街，如各地的休閑一條街、旅游一條街、文化一條街、古玩一條街等；

文化用品類專業(yè)街，如各地的文具文化用品一條街、小商品市場一條街等；

其他類專業(yè)街，如婚紗一條街、國際汽車城、殯葬用品效勞一條街等。

“慧眼識街〞是投資成功的前提

每個專業(yè)街的開展前景都受政府規(guī)劃的很大影響，如某市的建材一條街，其前期開展由于有政府優(yōu)惠的稅收政策，一度開展得如火如荼，但是隨著優(yōu)惠政策的到期和政府道路規(guī)劃的改變，逐漸冷淡下來。

專業(yè)街在城市規(guī)劃成形過程中雖有較大的政策風(fēng)險，但同時具備巨大的投資增值價值。比方上海新七浦服飾市場在2001年剛開業(yè)時底層的平均售價是6萬元/平方米，但至2004年卻漲到了17萬元/平方米。

一般來說，專業(yè)街商鋪在大批商家入駐之前價格都比擬低，如今后整條專業(yè)街開展態(tài)勢良好，投資者一本萬利；但是如三年內(nèi)都難聚人氣，那么投資者損失沉重。

所以投資專業(yè)街商鋪，需要有“慧眼識街〞的本領(lǐng)，對專業(yè)街的特點(diǎn)和趨勢要有一個全面的把握。

慎選換手率較高的專業(yè)街商鋪

專業(yè)街紅火的經(jīng)營狀況，使其中的經(jīng)營者受益匪淺，必然也會引起其他競爭者爭先恐后地前來分得一杯羹，專業(yè)街商鋪就不可防止地出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，這也是商鋪?zhàn)饨稹⑹蹆r飛漲的直接原因。

在這種情況下，老經(jīng)營者的退出無疑是新經(jīng)營者入駐專業(yè)街的大好時機(jī)，但是如果出現(xiàn)短時期內(nèi)老經(jīng)營者大量退出，也就是商鋪換手率較高的現(xiàn)象，就應(yīng)該引起商鋪投資者的重視了。

如果在專業(yè)街中出現(xiàn)一半左右商家退出，就說明在這里的租金漲幅使很多老商家難以承受，老的經(jīng)營者都承受不了的高租金，新的承租者也將面臨著很嚴(yán)峻的挑戰(zhàn);到最后一旦出現(xiàn)無人接盤的局面，商鋪價格必然下跌，下跌的趨勢容易引起投資者觀望的心理，專業(yè)街商鋪的持續(xù)空置會給投資者帶來難以彌補(bǔ)的損失。而且大量商家的轉(zhuǎn)移，會影響整條專業(yè)街的特色，也不利于專業(yè)街的長遠(yuǎn)開展。

所以，投資者一定要選擇穩(wěn)定性較好的專業(yè)街商鋪，才可能選對“黑馬〞。

六、別墅配套商鋪成投資新貴

近兩年別墅作為房地產(chǎn)市場中的高端產(chǎn)品，備受政府、房地產(chǎn)投資者的關(guān)注。

別墅市場的異?；顫姳厝灰蟾嗟纳逃梅慨a(chǎn)與之配套。最近，已有很多商鋪投資者開始咨詢與別墅配套商鋪相關(guān)的信息。

如果我們仔細(xì)研究某區(qū)域別墅的分布及價位，就能從中發(fā)現(xiàn)該區(qū)別墅商鋪的投資價值。

由于別墅是住宅房地產(chǎn)市場的高端產(chǎn)品，其別墅的使用者、擁有者一般都擁有較高的社會地位和較佳的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，其生活品質(zhì)也較高。這些都要求周邊有更加完備的生活配套設(shè)施。

但是由于別墅具有私密性，別墅區(qū)中的商業(yè)經(jīng)營場所很少。從調(diào)查中可以看到，與別墅配套的購物場所、休閑娛樂場所、就醫(yī)場所、子女教育場所離別墅所在地都有一定距離。消費(fèi)者通常需要驅(qū)車10-30分鐘至休閑、購物場所。

看來我們可以選擇在地圖上標(biāo)志出幾個別墅的位置，并且將別墅用弧線連接起來，購置成簡單的圓形，選出圓心，通常這是幾個別墅的消費(fèi)中心，相信此處的商用房產(chǎn)擁有較高的商業(yè)價值和較大的升值空間?！錾虡I(yè)地產(chǎn)模式

2＋3＋4

■2是指兩個根本模式

□開發(fā)商的短期效益和長期效益考慮模式

□地產(chǎn)思維和商業(yè)思維的模式

■3是三個氣場

□地氣

□商氣

□人氣

■4是指四個元素和四個定位

□四個元素：開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者

□四個定位：即四個元素的環(huán)節(jié)節(jié)點(diǎn)上的定位透析商業(yè)地產(chǎn)

從開發(fā)商的角度看商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說，狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場所，廣義應(yīng)該包括商場、酒店、寫字樓、住宅，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。

對住宅而言，開發(fā)商以及銷售商是通過造夢的過程吸引消費(fèi)者，反過來在商業(yè)地產(chǎn)這個階段，不管是產(chǎn)權(quán)式酒店還是商鋪市場，尤其在商鋪的開發(fā)和運(yùn)作，完全不是造夢的過程，而是完全面對殘酷現(xiàn)實(shí)的過程。

那些將商業(yè)地產(chǎn)按照普通房地產(chǎn)運(yùn)作的操作思路和想法的開發(fā)商們，在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的后期階段，會陷入物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)的局限、招商難度及經(jīng)營管理上左右為難的困境。

商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運(yùn)營中一般要涉及到三個層面，即資本運(yùn)營的層面、市場開發(fā)的層面，以及經(jīng)營管理的層面，因此上說，商業(yè)地產(chǎn)廣意內(nèi)涵遠(yuǎn)遠(yuǎn)比住宅市場要深，從另一方面上講商業(yè)地產(chǎn)開展?jié)摿h(yuǎn)遠(yuǎn)大于地產(chǎn)市場。

目前在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)工程的運(yùn)作當(dāng)中，還屬于一個簡單的資源開發(fā)配套的階段，缺乏專業(yè)的商業(yè)管理人才，籌劃人才和經(jīng)營人才。

尤其是缺乏商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合性專業(yè)人才，在很多地產(chǎn)籌劃營銷公司中，缺乏商業(yè)人才儲藏，也沒有崗位設(shè)置，以至于在同開發(fā)商合作的商業(yè)地產(chǎn)工程中，效勞過程只能完成常規(guī)的市調(diào)→定位→籌劃→銷售的程序。

而在上述的流程中，一方面，簡單套搬房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作的模式，因此在商業(yè)地產(chǎn)的市場、商業(yè)、業(yè)態(tài)定位及籌劃和銷售上，同商業(yè)整體運(yùn)營相比存在著較大風(fēng)險；另一方面，在商業(yè)招商、經(jīng)營、管理上的重頭戲，那么采用就重避輕的操作手法，或者簡單套用，或者轉(zhuǎn)包，或者向開發(fā)商推薦其他商業(yè)管理公司來接手操盤等等，使工程在總體經(jīng)營連貫性上，對開發(fā)商極為有害，后遺癥很多。

問題在于，很多開發(fā)商，有些還是初次涉及房地產(chǎn)行業(yè)的，本身對房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售系統(tǒng)工程，還存在的認(rèn)識問題。現(xiàn)在又出現(xiàn)了一個商業(yè)地產(chǎn)的概念和運(yùn)營，再加上工程誘惑力和市場上的存在的人為等因素，導(dǎo)致目前商業(yè)地產(chǎn)市場工程一哄而起，危機(jī)四伏。

可笑的是，商業(yè)地產(chǎn)市場上很會捉弄人，有的開發(fā)商還沒搞清楚商業(yè)地產(chǎn)是什么，就稀里糊涂的賺到了大桶的金子；而有的開發(fā)商處世小心謹(jǐn)慎，瞻前顧后，卻在商業(yè)地產(chǎn)工程上，把自己給套了進(jìn)去。

就目前而言，絕大局部的開發(fā)商，在人力資源上未設(shè)商業(yè)地產(chǎn)的崗位和部門，即便存在，也形同虛設(shè)，這就是剛剛所提到的商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合性的專業(yè)人才特別的奇缺。有的只是涉世商業(yè)不深，或懂點(diǎn)房地產(chǎn)籌劃或操過幾個簡單商業(yè)工程的外延人員。商業(yè)運(yùn)營的元素中，包含了開發(fā)商，投資客、商戶、消費(fèi)者。還有一點(diǎn)，是現(xiàn)在絕大局部開發(fā)商所忽略的，也是很多營銷籌劃公司所缺少的，那就是商業(yè)的經(jīng)營管理，只有這一點(diǎn)補(bǔ)充完了以后，我們認(rèn)為它才是一個完善的完整的商業(yè)運(yùn)營方式。從最近接觸的商業(yè)地產(chǎn)工程來看，開發(fā)商目前最缺的也就是這類既懂招商、又懂管理的人員。

在現(xiàn)實(shí)的商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)操中，最核心的問題是商業(yè)招商和運(yùn)營，而不是工程中的籌劃和銷售〔包括商鋪、住宅、寫字間等形態(tài)〕。不了解這個核心，所經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)工程就會出現(xiàn)很多問題，甚至是影響企業(yè)的形象和生命力。

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營，從大量的實(shí)踐上總結(jié)，最好的操作是沉淀商業(yè)投資資金，長期持有商業(yè)物業(yè)，穩(wěn)坐江山收取租金，成為商業(yè)地主。坐享長期商業(yè)利潤的回報(bào)。

而國內(nèi)的大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商，由于開發(fā)工程的資金多數(shù)是融資所得，個人自有資金較少，在運(yùn)作工程的過程中，不可能沉淀，回款就成了第一需要。無論是酒店、商務(wù)寫字樓，還是商場、步行街等，都希望快速回籠資金，這對商業(yè)地產(chǎn)上的經(jīng)營，也就會帶來根本上的變化，風(fēng)險也就隨之而來。

商業(yè)地產(chǎn)工程中的商業(yè)建筑，開發(fā)商必須要長期持有，這個商業(yè)才有價值，如果賣成散戶，再由這些散戶經(jīng)營的話，一定會成為城市商業(yè)中的“牛皮癬〞。

現(xiàn)在市場上的商業(yè)地產(chǎn)工程，有很多都是開發(fā)商急于變現(xiàn)資金，一賣了之，最后閑置在那里。政府無能為力，開發(fā)商由于事先估計(jì)缺乏，也無能力去組織經(jīng)營活動〔有時受其限制，沒法介入〕。最終的方法也只能大家共同坐下來，協(xié)商解決。

值得注意的是一些城市的政府有關(guān)部門，已開始要求當(dāng)?shù)亻_發(fā)商在實(shí)操商業(yè)地產(chǎn)工程中，不能一賣了之，然后走人。必需開業(yè)經(jīng)營半年或一年以上才行。雖不能從根本上解決問題，但意識已經(jīng)走在前面了。

現(xiàn)在很多開發(fā)商開始考慮經(jīng)營了，這是好的方向，但對很多開發(fā)商要做起來困難還非常大，開發(fā)商不可能是三頭六臂，他既要做規(guī)劃、施工、籌劃、銷售；又要招商、管理、商業(yè)運(yùn)營，這顯然是不可能的。

社會化的分工，使其行業(yè)內(nèi)的專業(yè)越來越明細(xì)化、專業(yè)化，要想按過去的套路打包天下的事情，也是不現(xiàn)實(shí)的。唯一可行的做法就是專業(yè)化的分工由專業(yè)化的公司去對接完成。

從商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)作的思路上考慮，可以嘗試探索兩種模式：

1．開掘、委托專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理公司和專業(yè)人才去實(shí)施工程。但從國內(nèi)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)管理公司上看，掌握商業(yè)和地產(chǎn)復(fù)合性的管理公司還比擬缺乏，只能在最好的地產(chǎn)全程管理公司和商業(yè)全程管理中進(jìn)行比擬、選擇，找出互補(bǔ)性最強(qiáng)的予以組合，共同承當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)工程的重任和責(zé)任。最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)一體化銷售經(jīng)營管理的社會需求。

2．組建商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理基金會。這個團(tuán)體不是商業(yè)物業(yè)管理公司，應(yīng)屬于投資性商業(yè)整合管理基金委員會。目的整合散戶、投資商等的資源，把這些社會游資集中起來，需要有這樣一個資產(chǎn)管理公司來配置這些社會資源，通過這樣一個商業(yè)性的資產(chǎn)管理公司來接盤，搭建這些資源的平臺，來實(shí)現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)中開發(fā)商解決不了的問題，滿足商業(yè)經(jīng)營需求，從而到達(dá)多方面的共贏局面。開發(fā)模式的缺點(diǎn)

開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變是影響商業(yè)地產(chǎn)開展的決定性因素。近兩年推向市場的商業(yè)地產(chǎn)工程，多數(shù)采用“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售〞模式或“主力店租賃＋商鋪全零售〞模式。在一些已開業(yè)的工程中暴露了許多問題，比方各租戶都重視自家營業(yè)面積內(nèi)的形象，卻無視了公共空間的重要性、工程整體推廣后勁缺乏、