聯(lián)合競買土地模式

技術(shù)探索技術(shù)探索丨TechnicalProbe技術(shù)探索技術(shù)探索丨TechnicalProbe71994-2016ChinaAcademicJournalElectronicPublishingHouse.71994-2016ChinaAcademicJournalElectronicPublishingHouse.Allrightsreserved,71994-2016ChinaAcademicJournalElectronicPublishingHouse.71994-2016ChinaAcademicJournalElectronicPublishingHouse.Allrightsreserved,聯(lián)合競買土地開發(fā)房地產(chǎn)運(yùn)作模式及財(cái)稅處理河北冀康投資有限責(zé)任公司 桑廣成 河北經(jīng)貿(mào)大學(xué) 焦建玲摘要:面對一些地塊成本非常高、資金需求量巨大、風(fēng)險(xiǎn)高的地產(chǎn)項(xiàng)目，單個(gè)企業(yè)開發(fā)有很大難度,聯(lián)合競買無疑開辟了一個(gè)新路徑。聯(lián)合競買由各方共同分擔(dān)成本和風(fēng)險(xiǎn),共享開發(fā)收益。由于聯(lián)合競買有多種不同的運(yùn)作模式，由此引出了不同的財(cái)稅處理。本文論述了聯(lián)合競買開發(fā)房地產(chǎn)的含義、類型及政策依據(jù),分析該行為優(yōu)勢劣勢并指出應(yīng)如何揚(yáng)長避短；其次,針對聯(lián)合競買成功后的情況，論述了競買成功后不同的運(yùn)作模式以及不同模式下財(cái)稅處理問題，并給出了具體的操作實(shí)例；最后，指出了聯(lián)合競買開發(fā)房地產(chǎn)不成立項(xiàng)目公司與合作建房的區(qū)別。關(guān)鍵詞：聯(lián)合競買房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)稅處理近年來，房地產(chǎn)領(lǐng)域“地王”頻現(xiàn)。土地出讓景氣度直接影響地方政府“錢袋子”。2015年7月10日，中國財(cái)政部網(wǎng)站公布去年全國財(cái)政決算數(shù)據(jù)顯示，2014年國有土地使用權(quán)出讓金收入約4萬億元，占全國政府性基金收入總盤子近八成，再創(chuàng)歷史紀(jì)錄。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年6月，重點(diǎn)監(jiān)測的中國20大標(biāo)桿房企購地金額明顯上漲，總金額達(dá)到334.28億元?？梢?，在地價(jià)節(jié)節(jié)攀升的情況下，聯(lián)合競買已成為房地產(chǎn)開發(fā)的一條新路徑。本文將就聯(lián)合競買土地開發(fā)房地產(chǎn)運(yùn)作模式及其財(cái)稅處理進(jìn)行研究。房地產(chǎn)領(lǐng)域的聯(lián)合競買行為實(shí)際是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的法人、自然人及其他經(jīng)濟(jì)組織以協(xié)議形式組成聯(lián)合體,依照法律規(guī)定的程序通過公開參加“招拍掛”的方式，集中資金優(yōu)勢,參與房地產(chǎn)的競價(jià)活動，競買成功后，雙方按份額繳交土地出讓金，土地按份額共有，雙方共同出資開發(fā)建設(shè)，共同分享利潤或開發(fā)產(chǎn)品的行為。其本質(zhì)是一種新的融資方式。聯(lián)合競買開發(fā)房地產(chǎn)的常見類型有四種；一是房地產(chǎn)開發(fā)公司與非房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合競買；二是房地產(chǎn)開發(fā)公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合競買；三是非房地產(chǎn)公司與非房地產(chǎn)公司聯(lián)合競買：四是房地產(chǎn)開發(fā)公司與自然人聯(lián)合競買。一、聯(lián)合競買的政策依據(jù)能否聯(lián)合競買取決于當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T制定的競拍條件。2006年8月實(shí)施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》規(guī)定聯(lián)合競買至少應(yīng)具備如下條件：第一，聯(lián)合申請各方共同簽署的申請書；第二，聯(lián)合競買、競投協(xié)議，協(xié)議要規(guī)定聯(lián)合各方的權(quán)利、義務(wù)，包括聯(lián)合各方的出資比例，并明確簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》時(shí)的受讓人。申請人競得土地后，擬成立新公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)在申請書中明確新公司的出資構(gòu)成、成立時(shí)間等內(nèi)容。出讓人可以根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果，先與競得人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》,在競得人按約定辦理完新公司注冊登記手續(xù)后，再與新公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》;也可按約定直接與新公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。二、聯(lián)合競買優(yōu)劣勢分析及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避(一）聯(lián)合競買優(yōu)勢分析 第一，解決參與競買各方資金不足問題，分散了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。通過各方聯(lián)合競買，可以降低各自的拿地成本,提升競爭力，促進(jìn)項(xiàng)目的順利實(shí)施。由于近年來土地資源稀缺，土地“招拍掛”以來，出價(jià)最高者才能中拍，拿地成本越來越高，高端商業(yè)地產(chǎn)或位置優(yōu)越、面積超大的地塊更是如此，這讓不少開發(fā)商對拿地心有余而力不足，為此數(shù)家開發(fā)商不得不通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、強(qiáng)弱聯(lián)合、弱弱聯(lián)合組成聯(lián)合體共同參與土地競拍和開發(fā)活動。第二，實(shí)現(xiàn)了聯(lián)合競買各方資質(zhì)、品牌、資源共享，有助于提高各方的經(jīng)營管理水平。第三，競買土地為一手地，土地沒有債權(quán)債務(wù),交地標(biāo)準(zhǔn)清楚,風(fēng)險(xiǎn)相對較小。（二）聯(lián)合競買劣勢分析土地管理部門為降低風(fēng)險(xiǎn)一般規(guī)定聯(lián)合競買各方應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任，如果競選伙伴實(shí)力不強(qiáng)，合作方持續(xù)投入不到位，在履行與土地管理部門和業(yè)主約定及項(xiàng)目質(zhì)量、安全、成本、工期等方面將承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。（三）聯(lián)合競買風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避聯(lián)合競買對聯(lián)合體各方的要求較為嚴(yán)格,聯(lián)合各方要有信用、有實(shí)力，配合要默契，合作條件應(yīng)事先明確。要事先要了解聯(lián)合體其他方的資金實(shí)力，萬一某一方無法完成后續(xù)投入，需要有變通辦法，如改為單方投入,但利潤分配比例要相應(yīng)調(diào)整。三、聯(lián)合競買成功后的運(yùn)作模式及財(cái)稅處理聯(lián)合競買土地成功后，各方具體的合作運(yùn)作模式有四種，第一種是聯(lián)合競買各方共同出資成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)事宜：第二種是聯(lián)合競買其中一方做為開發(fā)主體及會計(jì)主體，各方共同出資建設(shè)；第三種是聯(lián)合競買各方中有資質(zhì)方在開發(fā)自己份額內(nèi)房產(chǎn)的同時(shí)為無資質(zhì)一方代建其份額內(nèi)房產(chǎn)；第四種是聯(lián)合競買各方都有開發(fā)資質(zhì)情況下，各自作為開發(fā)主體和會計(jì)主體。顯然，上述各不同的運(yùn)作模式對應(yīng)的財(cái)稅處理各不相同。(一)聯(lián)合競買各方出資成立項(xiàng)目公司模式這種模式是實(shí)踐中運(yùn)用最多的模式，其特點(diǎn)為產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤，開發(fā)完畢后將項(xiàng)目公司注銷，客戶服務(wù)的有關(guān)事項(xiàng)轉(zhuǎn)由保留的客戶服務(wù)部門和物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)。為體現(xiàn)相互牽制的原則，一方委派董事長，另一方委派總經(jīng)理，一方委派會計(jì)，另一方委派出納，一方掌管法人印鑒，另一方掌管公司印鑒，以此控制項(xiàng)目公司設(shè)立后不產(chǎn)生或有負(fù)債。這種動作模式實(shí)例很多，如葛洲壩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與上海融創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在多地競買土地成功后成立合資公司進(jìn)行開發(fā)。這種模式下，會計(jì)主體和納稅主體均為項(xiàng)目公司，會計(jì)核算和納稅事宜均按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行,無特別之處。(二)聯(lián)合競買一方作為開發(fā)主體及會計(jì)主體，各方共同出資建設(shè)模式 由聯(lián)合競買各方中具有開發(fā)資質(zhì)的一方做為開發(fā)主體,其他各方按約定比例支付建設(shè)資金并分享項(xiàng)目稅后利潤。這種模式又分兩種：第一種是各方均有開發(fā)資質(zhì)，經(jīng)協(xié)商由其中任意一方做為開發(fā)主體和會計(jì)主體，另一方取得稅后利潤。第二種是一方具有開發(fā)資質(zhì)，其他方不具備，只能以具有開發(fā)資質(zhì)的一方做為開發(fā)主體。這種模式的優(yōu)勢:一是可以充分利用做為會計(jì)主體一方的虧損和增值稅進(jìn)項(xiàng)稅（房地產(chǎn)行業(yè)營改增后），節(jié)約所得稅和增值稅支出；二是非會計(jì)主體和非納稅主體企業(yè)可以以成本價(jià)分得房屋，聯(lián)合體各方均不需繳納稅費(fèi)。這種模式的不足是開發(fā)業(yè)績不能體現(xiàn)到非會計(jì)主體一方或多方。這種模式下做為會計(jì)主體的一方購地、開發(fā)、銷售需繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅等與一般房地產(chǎn)開發(fā)公司無異，只是所得稅有所不同。其他聯(lián)建方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息紅利所得免繳所得稅。政策依據(jù)為國稅發(fā)[2009]31號文件第三十六條，企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，如果合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的，應(yīng)按如下規(guī)定進(jìn)行處理：一是企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤，同時(shí)不能因接受投資方投資而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)和利息支出。二是投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。《企業(yè)所得稅法》及《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定，居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得股息、紅利等權(quán)益性投資收益為免稅收入。由于股息紅利是從被投資企業(yè)稅后利潤中分配的，所以投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利，也是免稅收入。（三）聯(lián)合競買方中有資質(zhì)方在份額內(nèi)為他方代建模式聯(lián)合競買各方中有資質(zhì)方在開發(fā)自己份額內(nèi)房產(chǎn)同時(shí)為無資質(zhì)一方代建其份額內(nèi)房產(chǎn)，這種模式下，有資質(zhì)方和無資質(zhì)方分別做為會計(jì)主體和