上海浦江智谷東區(qū)地塊前期策劃及物業(yè)發(fā)展建議書(shū)

上海浦江智谷東區(qū)地塊前期策劃及物業(yè)發(fā)展建議版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。謹(jǐn)呈：鵬欣集團(tuán)當(dāng)前第1頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)項(xiàng)目認(rèn)知2當(dāng)前第2頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槠纸?zhèn)，位于上海近郊，中心城區(qū)南翼，黃浦江東岸，距離人民廣場(chǎng)17.5公里。區(qū)域位置浦江鎮(zhèn)，隸屬于閔行區(qū)，位于中心城區(qū)南翼，黃浦江東岸。距離人民廣場(chǎng)17.5公里，虹橋機(jī)場(chǎng)18公里，浦東機(jī)場(chǎng)31公里。3當(dāng)前第3頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)項(xiàng)目位于國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)浦江高科技園核心區(qū)位，高科技制造與研發(fā)產(chǎn)業(yè)云集區(qū)域認(rèn)知漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)浦江高科技園是國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，上海市重點(diǎn)打造園區(qū)，西起浦星路，東至萬(wàn)芳路，南臨沈莊，北靠中心河，地理位置優(yōu)越，交通便捷?？傄?guī)劃面積10.7平方公里。高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)注重打造景觀環(huán)境完善的配套兼具高科技產(chǎn)業(yè)制造、研發(fā)與服務(wù)功能微電子設(shè)計(jì)、計(jì)算機(jī)及其軟件、光電子為主的信息產(chǎn)業(yè)為主，數(shù)百家國(guó)內(nèi)外知名公司入駐出口加工區(qū)綜合配套區(qū)浦江智谷維豪信息產(chǎn)業(yè)基地“863”國(guó)家軟件孵化基地當(dāng)前第4頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)項(xiàng)目地塊為工業(yè)用地，隸屬于浦江智谷商務(wù)區(qū)，毗鄰交通干道，距離八號(hào)線聯(lián)航路站約2公里。項(xiàng)目位置浦江智谷商務(wù)園總占地約1100畝。園區(qū)位于浦星公路東側(cè)，聯(lián)航路南北兩側(cè)，是為浦江高科技園區(qū)核心區(qū)位，交通便利、水系發(fā)達(dá)。項(xiàng)目臨近干道浦星公路、三魯公路與聯(lián)航路，交通便利，距離八號(hào)線聯(lián)航路站約2公里。5當(dāng)前第5頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)項(xiàng)目認(rèn)知6浦江智谷前期產(chǎn)品以類平層寫(xiě)字樓為主，租售并舉，但銷售及出租水平一般，入駐企業(yè)不多浦江智谷為上海第一個(gè)生態(tài)辦公區(qū)，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分為東區(qū)、中區(qū)、西區(qū)三部分。西區(qū)為4棟4層高的研發(fā)樓組成全部是以全裝修標(biāo)準(zhǔn)交付使用。研發(fā)樓標(biāo)準(zhǔn)層面積在6000-6500平之間，售價(jià)在7500-8500元/平之間，租金在元/平·天。中區(qū)是定制化由6棟4-5層高的商務(wù)樓組成，中區(qū)除了1號(hào)樓外，其他5棟都是企業(yè)定制型銷售，目前暫時(shí)還未開(kāi)建。1號(hào)樓是由兩棟樓宇通過(guò)中間大堂相連而成的雙子樓，層高4-5米，標(biāo)準(zhǔn)層面積在872平米左右，售價(jià)在11000元/平左右，租金2.5元/平·天，物管費(fèi)12元/平·月，也是全裝修標(biāo)準(zhǔn)交付使用。當(dāng)前第6頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)本項(xiàng)目為浦江智谷東區(qū)地塊，占地6.7萬(wàn)平，容積率僅1.26，具備打造低密度辦公園區(qū)的基礎(chǔ)地塊概述項(xiàng)目?jī)?nèi)容占地6.7萬(wàn)平建面8.5萬(wàn)平容積率1.26限高24米本地塊召樓路聯(lián)航路7當(dāng)前第7頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)本體關(guān)鍵字：城市近郊中小體量中低密度工業(yè)園項(xiàng)目具備打造低密度辦公園區(qū)的基礎(chǔ)8當(dāng)前第8頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)本資料來(lái)自

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管理資源網(wǎng)9當(dāng)前第9頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)本資料來(lái)自

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10當(dāng)前第10頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)目標(biāo)財(cái)務(wù)目標(biāo)：前期順利銷售，保證一定利潤(rùn)企業(yè)目標(biāo)：帶動(dòng)浦江智谷前期項(xiàng)目的租售世聯(lián)對(duì)目標(biāo)的理解11當(dāng)前第11頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)市場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)12當(dāng)前第12頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)上海市在售的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布在規(guī)劃中“1+3+9”工業(yè)園區(qū)內(nèi)

分布區(qū)域“1”是指浦東新區(qū)“3”是指三個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)——漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和上海松江出口加工區(qū)“9”是指九個(gè)市級(jí)工業(yè)園區(qū)——莘莊、寶山、嘉定、康橋、松江、奉浦（上海市工業(yè)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)）、金山嘴、青浦和崇明從工業(yè)區(qū)的地理分布來(lái)看，浦東和閔行是工業(yè)區(qū)分布最多的兩個(gè)區(qū)域，各有3-4個(gè)工業(yè)園區(qū)，其他區(qū)（縣）基本上各有1個(gè)工業(yè)區(qū)。13當(dāng)前第13頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)而松江、青浦、康橋、莘莊等工業(yè)園區(qū)引進(jìn)的產(chǎn)業(yè)則顯得較為龐雜，缺乏特色。園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)張江高科技園區(qū)微電子、軟件開(kāi)發(fā)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、銀行卡產(chǎn)業(yè)等紫竹科技園微電子、光電子、數(shù)字技術(shù)、軟件技術(shù)、新材料和研發(fā)培訓(xùn)漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展微電子、光電子、計(jì)算機(jī)及軟件、新材料、生物醫(yī)藥等閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)軌道交通等機(jī)電設(shè)備、生物基因制藥和食品加工制造業(yè)莘莊工業(yè)區(qū)電氣機(jī)械及器材制造業(yè)、電子及通訊設(shè)備制造業(yè)、新型材料及加工業(yè)金橋出口加工區(qū)電子信息、汽車及零部件、現(xiàn)代家電業(yè)、新材料、食品、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)上海化學(xué)工業(yè)區(qū)石油化工、精細(xì)化工、化工新材料臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)汽車、重大和中型設(shè)備制造業(yè)及出口加工嘉定工業(yè)區(qū)汽車零部件以及光電子信息、環(huán)保設(shè)備青浦工業(yè)區(qū)生物醫(yī)藥、現(xiàn)代紡織及新材料、精密機(jī)械、電子信息、出口加工松江工業(yè)區(qū)電子信息、新型材料、生物醫(yī)藥、食品及保健品、精細(xì)化工上海市綜合工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)通訊設(shè)備制造、機(jī)械裝備、輸配電設(shè)備、生物醫(yī)藥及中草藥寶山工業(yè)區(qū)金屬材料、有機(jī)材料及復(fù)合材料等鋼鐵延伸加工業(yè)康橋工業(yè)區(qū)汽車零部件、新型建筑材料、紡織工業(yè)金山工業(yè)區(qū)化學(xué)制品業(yè)及精細(xì)化工、電氣機(jī)械和器材制造業(yè)、建筑材料制造業(yè)崇明工業(yè)園區(qū)食品制造業(yè)和船舶修造業(yè)星火開(kāi)發(fā)區(qū)精細(xì)化工、造紙、生物醫(yī)藥、建筑材料產(chǎn)業(yè)分布市區(qū)內(nèi)園區(qū)大多已形成產(chǎn)業(yè)集聚，聚合效應(yīng)強(qiáng)；郊區(qū)工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)大多呈散點(diǎn)分布狀態(tài)，聚合效應(yīng)較弱市區(qū)市區(qū)工業(yè)園：產(chǎn)業(yè)集聚郊區(qū)工園區(qū)：產(chǎn)業(yè)呈散點(diǎn)分布從各大工業(yè)園的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分布來(lái)看，有的工業(yè)區(qū)如漕河涇、張江、紫竹科技園、嘉定、金山等都形成了一定的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)；14當(dāng)前第14頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目個(gè)數(shù)存量套數(shù)(套)存量面積(平米)寶山28921460.44金山255067.63閔行4552250.35浦東206481068336.29松江439109166.65徐匯9278147104.99閘北8151105871.13總計(jì)4912111509257.48市場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)上海市在售的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布浦東等七個(gè)區(qū)域，截止2010年11月共計(jì)150萬(wàn)方產(chǎn)品存量，存量巨大項(xiàng)目分布主要在浦東區(qū)，存量面積占總存量面積的70.8%。本項(xiàng)目所處閔行區(qū)域存量5.2萬(wàn)方，占總存量3.5%。當(dāng)前第15頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)16區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)在售工業(yè)地產(chǎn)包括本項(xiàng)目浦江智谷及漕河涇浦江高科技園。漕河涇浦江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)早，園區(qū)發(fā)展成熟，配套較好。漕河涇浦江高科技園建設(shè)占地約8.3平方公里，其中7平方公里為產(chǎn)業(yè)區(qū),1.3平方公里為綜合配套區(qū)。園區(qū)形成較詳盡完善優(yōu)惠政策，區(qū)域內(nèi)建造高檔賓館、各類配套住宅、購(gòu)物中心、會(huì)展中心、中高檔餐廳等設(shè)施，同時(shí)還將提供金融、文化教育培訓(xùn)、醫(yī)療衛(wèi)生、休閑娛樂(lè)等服務(wù)。2006年7月一期動(dòng)工。漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)為國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。目前已形成微電子、光電子、計(jì)算機(jī)機(jī)器軟件和新材料等四大產(chǎn)業(yè)。浦江智谷為上海第一個(gè)生態(tài)辦公區(qū)，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分為東區(qū)、中區(qū)、西區(qū)三部分，商務(wù)園占地約1100畝當(dāng)前第16頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)剩余量總量3萬(wàn)平，價(jià)格在7500元/平左右，客戶主要為電子、IT等高科技產(chǎn)業(yè)的跨國(guó)企業(yè)和國(guó)內(nèi)大型企業(yè)。項(xiàng)目漕河涇浦江高科技園漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園區(qū)位位于上海市中心城區(qū)南翼，黃浦江東岸，西起浦星路，東至萬(wàn)芳路，南臨沈莊，北靠中心河。地處上海市黃浦江的東面，坐落在閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)，位于浦江高科技園內(nèi)中心位置基本情況建設(shè)占地約150,000平方米，一期面積約58,000平，二期面積約46,500平，三期面積，約50,000平。容積率：1.2，建筑密度：32%，綠化率：30%。四期預(yù)計(jì)明年開(kāi)啟“雙創(chuàng)園”規(guī)劃面積40萬(wàn)平方米，一期建筑面積2.2萬(wàn)平方米，占地約30畝。產(chǎn)品包括辦公研發(fā)物業(yè)和少量工業(yè)生產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)品包括工業(yè)廠房和辦公物業(yè)。產(chǎn)品面積前三期標(biāo)準(zhǔn)層面積1200-1500平（4-5層）第四期標(biāo)準(zhǔn)層面積900-1700平（4-5層）地鐵廣場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)層面積1200平左右工業(yè)廠房標(biāo)準(zhǔn)層面積800-1700平辦公型物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層面積1300-2500平價(jià)格地鐵廣場(chǎng)：12000元/平，其他物業(yè)：7500元/平1.4-1.6元/平·天（工）1.6-1.8元/平·天（辦成交均價(jià)7300-7500元/平1.3-1.6元/平·天（工）2-2.2元/平·天（辦）銷售狀況一、二期基本租售出95%以上，三期基本售完，剩余4000平。銷售出總體量一半左右，目前工業(yè)類型約剩10000平，辦公類型約剩15000平客戶狀況電子科技，信息軟件、醫(yī)療設(shè)備，銀行等主導(dǎo)的高科技產(chǎn)業(yè)。以跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)高端客戶地區(qū)總部為主。以電子信息產(chǎn)業(yè)、新材料、產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。以跨國(guó)公司、國(guó)內(nèi)高端客戶的地區(qū)總部為主當(dāng)前第17頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)18浦江高科技園園區(qū)客戶以微電子，光電子，IT和新材料等產(chǎn)業(yè)里企業(yè)為主，多為跨國(guó)企業(yè)和大中型企業(yè)。園區(qū)內(nèi)客戶主以超大型跨國(guó)大企業(yè)和大中型企業(yè)為主。其中跨國(guó)超大型企業(yè)約占21%，大型企業(yè)約占40%，中型企業(yè)約占33%。當(dāng)前第18頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)市區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚——徐匯·漕河涇在售項(xiàng)目漕河涇現(xiàn)代服務(wù)集聚區(qū)科研動(dòng)力現(xiàn)代商務(wù)中心產(chǎn)品類型寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)寫(xiě)字樓、辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）200011511560均價(jià)（元/㎡）22000————租金水平（元/㎡）4.53.53.5國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和出口加工區(qū)，產(chǎn)業(yè)聚集度高，以微電子、光電子、計(jì)算機(jī)及軟件為主主體位于中環(huán)之內(nèi)，地理位置優(yōu)越、交通便利、配套齊全依托資源售價(jià)：20000元/㎡租金水平：元/㎡平臺(tái)價(jià)格在售產(chǎn)品以寫(xiě)字樓供應(yīng)為主標(biāo)準(zhǔn)層面積：1200-2000㎡未來(lái)供應(yīng)：11萬(wàn)方產(chǎn)品特點(diǎn)及供應(yīng)作為上海開(kāi)發(fā)最早最為成熟的開(kāi)發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)集聚度高，交通便捷，配套齊全案例一漕河涇19當(dāng)前第19頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)項(xiàng)目漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)區(qū)位漕河涇經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)位，東起虹梅路中環(huán)線，西至古美路，南起漕寶路，北至田林路?；厩闆r總占地23萬(wàn)方，建面80萬(wàn)方，包括地下建筑約20萬(wàn)方，地上建筑面積60萬(wàn)方，容積率3.47，綠化率40%產(chǎn)品由六幢8到16層高的小高層寫(xiě)字樓及一幢2層高的商業(yè)配套中心組成。產(chǎn)品面積標(biāo)準(zhǔn)層面積1223-1686平，層高4.2米價(jià)格成交均價(jià)22000元/平產(chǎn)品及項(xiàng)目特點(diǎn)漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)“十一五”期間開(kāi)發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目，企業(yè)總部辦公等功能。銷售狀況2010年4月開(kāi)盤(pán)至今，成交總套數(shù)40套，成交總面積5.7萬(wàn)方客戶狀況依托漕河涇經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，以跨國(guó)公司、國(guó)內(nèi)高端客戶的地區(qū)總部為主漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)：依托漕河涇園區(qū)，以寫(xiě)字樓產(chǎn)品供應(yīng)為主，整層銷售市區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚——徐匯·漕河涇個(gè)案分析20當(dāng)前第20頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)層面積1223-1455㎡，標(biāo)準(zhǔn)層高4.2米，空間可靈活分割，滿足客戶不同需求27樓28樓29樓30樓31樓32樓總建面（㎡）154977建筑面積（㎡）168872625611732174991116616935標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）145516861223129414561455層數(shù)12161014812層高（m）底層5標(biāo)準(zhǔn)層4.2電梯（臺(tái)）4梯1貨5梯1貨3梯1貨4梯1貨3梯1貨4梯1貨地下停車位877戶型分析市區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚——徐匯·漕河涇21當(dāng)前第21頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)市區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚——徐匯·漕河涇市場(chǎng)反應(yīng)前期通過(guò)集中招商造勢(shì)實(shí)現(xiàn)良好銷售，中后期營(yíng)銷力度減弱，產(chǎn)品劣勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，營(yíng)銷銷售速度。定位起點(diǎn)高，只針對(duì)跨國(guó)公司、國(guó)內(nèi)高端客戶的地區(qū)總部進(jìn)行設(shè)計(jì)前期通過(guò)集中招商等活動(dòng)成功造勢(shì)并實(shí)現(xiàn)大客戶導(dǎo)入，開(kāi)盤(pán)銷售良好，2010年4月開(kāi)盤(pán)總共推出10.3萬(wàn)方，一個(gè)月內(nèi)去化5.7萬(wàn)方，去化率超過(guò)50%，客戶大多為跨國(guó)公司總部。中后期隨著營(yíng)銷力度的減弱，產(chǎn)品劣勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，銷售速度大幅下降，自5月份以來(lái)無(wú)成交。22當(dāng)前第22頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)郊區(qū)散點(diǎn)分布——松江工業(yè)園區(qū)上海市郊松江工業(yè)園區(qū)，良好的區(qū)域環(huán)境、便捷的內(nèi)外部交通，依托新城配套園區(qū)為上海市首家市級(jí)工業(yè)區(qū)依托資源售價(jià)：6000-9000元/㎡租金水平：元/㎡平臺(tái)價(jià)格在售產(chǎn)品出現(xiàn)了企業(yè)獨(dú)棟，同時(shí)有部分寫(xiě)字樓銷售產(chǎn)品面積：1000-2000㎡未來(lái)供應(yīng)：8萬(wàn)方產(chǎn)品特點(diǎn)及供應(yīng)松江工業(yè)園區(qū)板塊松江新城板塊佘山板塊虹橋交通樞紐板塊A9高速A11滬寧高速A8滬杭高速A30高速A5高速A4高速徐家匯CBD松江大學(xué)城（距1公里）虹橋交通樞紐（距10公里）軌道交通9號(hào)線佘山旅游度假區(qū)（距3公里）歡樂(lè)谷（距3公里）高爾夫球場(chǎng)（距3公里）世茂深坑酒店（距800米）在售項(xiàng)目上海漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)松江高科技園一期科研動(dòng)力產(chǎn)品類型寫(xiě)字樓、總部園區(qū)寫(xiě)字樓、工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品面積（㎡）標(biāo)準(zhǔn)層1200開(kāi)間900-2600均價(jià)（元/㎡）90005900租金水平（元/㎡）1.81.6上海市郊首個(gè)市級(jí)工業(yè)園，地理位置優(yōu)越，區(qū)域環(huán)境良好，依托松江新城配套案例二松江工業(yè)園23當(dāng)前第23頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)個(gè)案分析名企公館：位于松江新橋，產(chǎn)品為商務(wù)獨(dú)棟，面積區(qū)間為900-2600㎡項(xiàng)目名企公館區(qū)位位于上海市松江區(qū)，地處賣新公路與泗磚南路交匯處西北地塊基本情況占地面積18萬(wàn)方，建筑面積28萬(wàn)方，容積率1.45，綠化率35%。土地屬性工業(yè)用地產(chǎn)品共109幢建筑，其中102幢為獨(dú)棟，5幢小高層，2生產(chǎn)輔助用房，均為4-5層框架結(jié)構(gòu)總部樓宇，層高3.3-4.5米產(chǎn)品面積900-2600㎡左右價(jià)格成交均價(jià)5500元/平產(chǎn)品及項(xiàng)目特點(diǎn)可同時(shí)享受上海松江工業(yè)區(qū)政策優(yōu)惠，以及上海新閔行經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)政策優(yōu)惠待遇，雙重稅收優(yōu)惠銷售狀況2008年開(kāi)盤(pán)至今，成交了59棟客戶狀況未形成產(chǎn)業(yè)集聚，研發(fā)創(chuàng)新、銷售貿(mào)易、品牌運(yùn)作及商務(wù)辦公企業(yè)均有入駐郊區(qū)散點(diǎn)分布——松江工業(yè)園區(qū)24當(dāng)前第24頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)：雙客廳設(shè)計(jì)、私家電梯上下通達(dá)中西廚房合璧大庭院及大面積地下空間贈(zèng)送全套房設(shè)計(jì)，獨(dú)立男女衣帽間下沉庭院，前庭后院、景觀陽(yáng)臺(tái)、生態(tài)露臺(tái)構(gòu)建立體景觀系統(tǒng)；在滿足企業(yè)辦公需求的同時(shí)，放大產(chǎn)品的居住功能與戶型尺度戶型分析郊區(qū)散點(diǎn)分布——松江工業(yè)園區(qū)25當(dāng)前第25頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)郊區(qū)散點(diǎn)分布——松江工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)反應(yīng)角度內(nèi)容客戶屬性企業(yè)自用為主客戶來(lái)源進(jìn)入的企業(yè)主要為對(duì)區(qū)域無(wú)抗性的上海市外和松江本區(qū)域客戶客戶對(duì)項(xiàng)目定位小的企業(yè)一般把這里當(dāng)作總部，較大的企業(yè)一般把這里當(dāng)作辦事處、私密會(huì)議樓或商務(wù)接待場(chǎng)所去化速度一般，客戶大多以企業(yè)自用為主，核心驅(qū)動(dòng)力為低價(jià)吸引，較多關(guān)注交通、配套及稅收政策2008年6月開(kāi)盤(pán)，總共推出84棟獨(dú)棟，至今去化59套，平價(jià)每年去化20套左右；成交面積集中在1300平左右，成交總價(jià)大約在500萬(wàn)左右銷售情況客戶最看中的是單價(jià)低，其次是交通，第三是配套；優(yōu)惠政策對(duì)企業(yè)的吸引力較大，松江區(qū)的稅收比其他工業(yè)園區(qū)更優(yōu)惠——名企公館銷售代表客戶關(guān)注點(diǎn)26當(dāng)前第26頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、科研動(dòng)力、現(xiàn)代商務(wù)中心名企公館1.5-2萬(wàn)/m26000-9000/m2多處于市區(qū)發(fā)展成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，依托產(chǎn)業(yè)集聚來(lái)帶動(dòng)銷售情況，多以類寫(xiě)字樓產(chǎn)品為主，整層面積區(qū)間達(dá)1000m2以上。多處于郊區(qū)未完全形成產(chǎn)業(yè)集聚的區(qū)域內(nèi)，以散點(diǎn)狀分布，產(chǎn)品以商務(wù)獨(dú)棟為主，面積普遍較大，部分達(dá)到2000m2。市區(qū)類寫(xiě)字樓產(chǎn)品遠(yuǎn)郊

類獨(dú)棟產(chǎn)品案例小結(jié)27當(dāng)前第27頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)價(jià)格關(guān)系在售工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均價(jià)普遍比同區(qū)域內(nèi)商辦類物業(yè)價(jià)值貶損35%-60%以上現(xiàn)上海在售主要工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分布：浦東：唐鎮(zhèn)板塊、川沙板塊、外高橋板塊、金橋板塊閘北：大寧板塊、彭浦板塊徐匯：田林板塊松江：九亭板塊、新橋板塊、松江中板塊2009年-2010年物業(yè)銷售均價(jià)當(dāng)前第28頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)去化速度同等區(qū)域內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的去化面積平均低于商辦類物業(yè)約60-70%總體上，工業(yè)地產(chǎn)在面積和套數(shù)銷售上都遠(yuǎn)低于商辦類物業(yè)產(chǎn)品閘北區(qū)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售面積與商辦類物業(yè)相差較小，其他區(qū)域相差都較大，工業(yè)地產(chǎn)銷售面積低于商辦類物業(yè)約60-70%。2009年-2010年物業(yè)銷售面積當(dāng)前第29頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)：分布：產(chǎn)品：價(jià)格表現(xiàn)：平均價(jià)格比商辦類物業(yè)貶損35-60%去化速度：平均去化速度低于商辦類物業(yè)約60-70%整體市場(chǎng)表現(xiàn)不佳市區(qū)之內(nèi)多依托于產(chǎn)業(yè)聚集郊區(qū)多散點(diǎn)分布，依托于低價(jià)取地類寫(xiě)字樓產(chǎn)品，主流面積1000-1500平/層類商務(wù)獨(dú)棟產(chǎn)品，主流面積1500-2000平/棟30當(dāng)前第30頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)本項(xiàng)目入市分析31當(dāng)前第31頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)項(xiàng)目形象以“節(jié)能、生態(tài)”為主打，形象不突出，與大多數(shù)工業(yè)園項(xiàng)目雷同，無(wú)法給客戶留下鮮明印象，進(jìn)而產(chǎn)生價(jià)值認(rèn)知。與大多數(shù)工業(yè)園項(xiàng)目形象雷同，無(wú)法使客戶產(chǎn)生價(jià)值認(rèn)知。32當(dāng)前第32頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)內(nèi)部規(guī)劃單體面積過(guò)大，超過(guò)市場(chǎng)主流產(chǎn)品面積一倍以上，購(gòu)買門(mén)檻高。規(guī)劃建造13棟獨(dú)棟，每棟5-7層，單體面積約4000-6000平。而市場(chǎng)在售主流獨(dú)棟產(chǎn)品面積僅為1500-2000平。僅以市場(chǎng)參考價(jià)9000元/平的單價(jià)計(jì)算，則總價(jià)在3000萬(wàn)之上，且不易分割產(chǎn)權(quán)，只能整體購(gòu)買，購(gòu)買門(mén)檻高。33當(dāng)前第33頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)外部環(huán)境項(xiàng)目所處為外環(huán)以外，位置較為偏遠(yuǎn)，公交系統(tǒng)不完善，如無(wú)私家車則交通較為不便，與地鐵站也無(wú)短駁班車，同時(shí)配套稀少，生活不便，限制了項(xiàng)目的售賣。外環(huán)之外，位置偏遠(yuǎn)，交通與配套設(shè)施還不健全。34當(dāng)前第34頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)產(chǎn)業(yè)限制本園區(qū)仍處于發(fā)展的起步階段，雖已吸引部分公司入駐，但以中小型企業(yè)居多，相比于徐匯漕河涇、浦東張江等園區(qū)，尚未形成產(chǎn)業(yè)聚集，也限制了本項(xiàng)目產(chǎn)品的出售。浦江鎮(zhèn)尚未形成大規(guī)模產(chǎn)業(yè)聚集35當(dāng)前第35頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)政策限制銀行按揭受限付款方式限制辦證手續(xù)限制房產(chǎn)證辦理須向區(qū)經(jīng)貿(mào)委或招商局提交企業(yè)年度財(cái)務(wù)報(bào)表或相關(guān)資信證明經(jīng)審核后辦理。購(gòu)買對(duì)象限制轉(zhuǎn)讓的限制天然氣開(kāi)通限制個(gè)人不能購(gòu)買，必須企業(yè)或企業(yè)法人、股東方可購(gòu)買。購(gòu)買企業(yè)必須將注冊(cè)地及兩稅關(guān)系遷至區(qū)域內(nèi)。預(yù)售證和房產(chǎn)證上注明不可擅自轉(zhuǎn)讓，不可隨意變更用途，二手交易對(duì)象須為園區(qū)內(nèi)其他企業(yè)。工業(yè)用地天然氣無(wú)法開(kāi)通。當(dāng)前政策對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售加以諸多限制條件36當(dāng)前第36頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)37客戶對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)形象認(rèn)知的心理過(guò)程1、土地性質(zhì)2、價(jià)格3、展示包裝4、營(yíng)銷限制5、入駐企業(yè)根據(jù)客戶對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)形象認(rèn)知的心理形成過(guò)程分析：土地性質(zhì)：工業(yè)用地的土地性質(zhì)決定了項(xiàng)目形象檔次上低于商辦類物業(yè)產(chǎn)品。價(jià)格：品質(zhì)對(duì)于價(jià)格提升空間的有限易形成低檔辦公物業(yè)的心理暗示。展示包裝：工業(yè)地產(chǎn)案場(chǎng)展示包裝氛圍的營(yíng)造較弱對(duì)項(xiàng)目形象提升無(wú)有力支撐。營(yíng)銷限制條件：入駐企業(yè)、銀行按揭等營(yíng)銷限制條件使多數(shù)客戶認(rèn)為工業(yè)地產(chǎn)不是正常辦公產(chǎn)品。入駐企業(yè)：創(chuàng)業(yè)型成長(zhǎng)企業(yè)對(duì)于形象無(wú)法起到支撐。項(xiàng)目若按照原有規(guī)劃，則產(chǎn)品價(jià)格、營(yíng)銷條件、入駐企業(yè)可變性較小，因此本項(xiàng)目按照原有規(guī)劃時(shí)，很難跳出客戶對(duì)于孵化器產(chǎn)品較低檔次的總體印象?？蛻粽J(rèn)知客戶對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)的總體印象比較低檔當(dāng)前第37頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)內(nèi)部原因產(chǎn)品打造與形象平庸，未跳脫出市場(chǎng)4000-6000平的產(chǎn)品面積過(guò)大，購(gòu)買門(mén)檻過(guò)高外部原因政策限制：貸款手續(xù)限制、購(gòu)買對(duì)象限制、轉(zhuǎn)讓限制客觀位置限制：外環(huán)之外位置偏遠(yuǎn)、配套不齊全、交通不便產(chǎn)業(yè)限制：未形成產(chǎn)業(yè)集聚，不利于聚集人群本項(xiàng)目?jī)?nèi)外部條件分析項(xiàng)目原有規(guī)劃設(shè)計(jì)面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大客戶數(shù)量少購(gòu)買門(mén)檻高價(jià)值預(yù)期低客戶認(rèn)知：客戶對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的總體印象低檔當(dāng)前第38頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)案例借鑒如何跳脫市場(chǎng)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？案例一：別墅化——自在香山（價(jià)值延伸）39當(dāng)前第39頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)50年產(chǎn)權(quán)的科研用地，低密度辦公物業(yè)，目前已經(jīng)躋身于北京高檔別墅第一梯隊(duì)項(xiàng)目基本信息區(qū)位：北京西四環(huán)，海淀區(qū)旱河路與閔莊路交叉口西北角規(guī)模：占地面積20萬(wàn)㎡，總建筑面積約12.8萬(wàn)㎡物業(yè)形式：低密度辦公樓，含獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼，約300套用地性質(zhì)：科研用地，產(chǎn)權(quán)50年容積率：一期容積率0.67綠化覆蓋率：30%戶型：一期戶型270-350㎡，二期戶型面積260-2000㎡層高：3.2米，部分挑高5.6米售價(jià)：均價(jià)2.3萬(wàn)/㎡，略低于周邊項(xiàng)目別墅化——自在香山北京·自在香山40當(dāng)前第40頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)同時(shí)具有居住及辦公功能的別墅項(xiàng)目（半山別墅）

——價(jià)值延伸香山——一個(gè)帝王足跡遍布每一個(gè)角落，人文景點(diǎn)更是數(shù)不勝數(shù)，自古以來(lái)讓人們向往的心靈勝地現(xiàn)狀——沒(méi)有一座建筑能超越香山的人文高度，去創(chuàng)造讓香山面向世界的現(xiàn)代建筑。城市之中·香山之上·

人文沉淀·

孕育自然或邀生意伙伴品茗暢談，或于獨(dú)坐露臺(tái)冥思寫(xiě)意，或是當(dāng)作企業(yè)文化的陳列室，打造一方屬于企業(yè)的山間會(huì)館別墅化——自在香山項(xiàng)目定位41當(dāng)前第41頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)弱化工業(yè)項(xiàng)目的排布特征，人車分流、園林景觀帶等設(shè)計(jì)強(qiáng)化別墅項(xiàng)目規(guī)劃特色社區(qū)四個(gè)出入口，與項(xiàng)目三條縱路相連接，形成車輛分流項(xiàng)目分布四條精裝園林帶錯(cuò)落有致的組團(tuán)規(guī)劃，擺脫橫平豎直的兵營(yíng)排布別墅化——自在香山社區(qū)規(guī)劃42當(dāng)前第42頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)干凈利落的線條、柔和落地窗、半虛實(shí)的露臺(tái)空間以及私家與公共園林，打造舒適居住環(huán)境，增強(qiáng)居住感自在香山講究純凈的建筑空間和體量。建筑形式純凈，局部處理干凈利落，整體線條清楚。在規(guī)整的結(jié)構(gòu)體系中，通過(guò)蒙太奇的虛實(shí)凹凸安排，賦予建筑以明顯的雕塑風(fēng)格。自在香山表面材料采用大地色系搭配極富手工觸感的面磚，以綠色的自然景物襯托，力求建筑本身與周邊環(huán)境的和諧關(guān)系。別墅化——自在香山建筑表現(xiàn)43當(dāng)前第43頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)“形隨機(jī)能”的設(shè)計(jì)概念，創(chuàng)造功能彈性格局，一期戶型以270-350㎡為主，并通過(guò)大量的贈(zèng)送來(lái)滿足居住需求填土花園戶型設(shè)計(jì)：大開(kāi)間、方正、南北通透戶型易分割和組合，具備彈性地下室首層設(shè)計(jì)，達(dá)到雙重花園效果贈(zèng)送面積：地下室全贈(zèng)送，面積達(dá)到110㎡左右雙露臺(tái)內(nèi)凹陽(yáng)臺(tái)花園別墅化——自在香山戶型設(shè)計(jì)44當(dāng)前第44頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)園林打造1.主題化通過(guò)社區(qū)水系，景觀打造四大園林主題“旱溪主題”“形態(tài)主題”“鋪裝主題”“水景主題”。2.立體化首層化的地下室可見(jiàn)自屬庭園與共享庭園景觀因高低落差產(chǎn)生的層次感。

通過(guò)主題化、立體化園林提升項(xiàng)目品質(zhì)，強(qiáng)化居住舒適度別墅化——自在香山園林打造45當(dāng)前第45頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)頻繁的推廣活動(dòng)，努力淡化用地性質(zhì)的影響，樹(shù)立項(xiàng)目高端別墅的形象舉辦的一系列活動(dòng)：形象樹(shù)立活動(dòng)：舉辦“2008年資本市場(chǎng)政策解讀及投融資形勢(shì)對(duì)話”沙龍與搜房網(wǎng)、大中華別墅網(wǎng)聯(lián)合舉辦“聚焦西山、解讀西山”的別墅沙龍“京西何夕—高端住宅引領(lǐng)西部宜居生活”論壇。樓盤(pán)促銷活動(dòng)：5月園林綻放之際歐美同學(xué)會(huì)會(huì)員蒞臨選購(gòu)均有驚喜優(yōu)惠6月1日-6月20日舉辦“推薦成交厚禮、雙套雙禮多驚喜”大型酬賓活動(dòng)客戶聯(lián)誼會(huì)，櫻桃采摘樂(lè)活動(dòng)進(jìn)行抽獎(jiǎng)。銷售員引導(dǎo)：開(kāi)發(fā)商只能采用這種辦法來(lái)建別墅。別墅化——自在香山營(yíng)銷推廣46當(dāng)前第46頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)價(jià)值延伸別墅化——自在香山通過(guò)類住宅化設(shè)計(jì)，重新界定價(jià)格評(píng)價(jià)體系。項(xiàng)目定位：同時(shí)具有居住及辦公功能的別墅項(xiàng)目規(guī)劃：弱化工業(yè)項(xiàng)目的排布特征，強(qiáng)化別墅項(xiàng)目規(guī)劃特色產(chǎn)品策略：建筑設(shè)計(jì)：以塑造項(xiàng)目公建化立體感覺(jué)，打造舒適居住環(huán)境戶型設(shè)計(jì)：創(chuàng)造功能彈性格局，通過(guò)大量的贈(zèng)送來(lái)滿足居住需求園林：通過(guò)主題化、立體化園林提升項(xiàng)目品質(zhì)營(yíng)銷推廣：淡化項(xiàng)目商務(wù)寫(xiě)字樓的用地性質(zhì)，樹(shù)立項(xiàng)目高端別墅的形象案例一總結(jié)47當(dāng)前第47頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)案例借鑒如何跳脫市場(chǎng)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？案例一：別墅化——自在香山（價(jià)值延伸）案例二：一體化——金谷產(chǎn)業(yè)公園（功能延伸）48當(dāng)前第48頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)總部級(jí)生態(tài)商務(wù)特區(qū)項(xiàng)目總占地面積約1000畝，是集企業(yè)辦公、研發(fā)設(shè)計(jì)、商務(wù)會(huì)展、服務(wù)外包、酒店公寓等為一體的智能化、高效益、生態(tài)型企業(yè)總部基地。項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資25億元人民幣，總建設(shè)周期3～5年。建成后入園企業(yè)將達(dá)到200余家，GDP將達(dá)到60億元人民幣/年，真正實(shí)踐企業(yè)別墅化辦公新模式。一體化——金谷產(chǎn)業(yè)園合肥·金谷產(chǎn)業(yè)園49當(dāng)前第49頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)項(xiàng)目定位：昔日徽商會(huì)館，今日企業(yè)家會(huì)所

當(dāng)面臨重大決策，企業(yè)家總需要一個(gè)寧?kù)o環(huán)境來(lái)完成頭腦風(fēng)暴企業(yè)高層會(huì)談需要一個(gè)安全、輕松的氛圍來(lái)促成決議地產(chǎn)生企業(yè)公關(guān)工作中需要一個(gè)私密、高雅的地點(diǎn)來(lái)接待敏感人物。。。。。。交通便捷·環(huán)境優(yōu)雅·

服務(wù)尊崇·

安全私密金谷A區(qū)·企業(yè)家會(huì)所領(lǐng)袖階層專屬的財(cái)富會(huì)館——（功能轉(zhuǎn)換）一體化——金谷產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目定位50當(dāng)前第50頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)各個(gè)功能區(qū)域分區(qū)設(shè)置，并實(shí)行分區(qū)管理，實(shí)現(xiàn)不同功能分區(qū)的私密性企業(yè)總部（辦公）彈性區(qū)域辦公會(huì)所彈性區(qū)域彈性區(qū)域一體化——金谷產(chǎn)業(yè)園將總部辦公區(qū)域（大面積產(chǎn)品區(qū)域）與企業(yè)會(huì)所區(qū)域（小面積產(chǎn)品區(qū)域）同時(shí)進(jìn)行分區(qū)管理滿足不同客戶的需求為各個(gè)企業(yè)提供相對(duì)獨(dú)立的辦公空間規(guī)劃設(shè)計(jì)51當(dāng)前第51頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)大面積與小面積產(chǎn)品搭配，強(qiáng)化面積分割組合與功能分區(qū)，增強(qiáng)實(shí)用性大獨(dú)棟1200-2000平米商務(wù)大獨(dú)棟、350㎡～450㎡小獨(dú)棟商務(wù)生態(tài)辦公。大獨(dú)棟小獨(dú)棟小獨(dú)棟小獨(dú)棟大獨(dú)棟提供大尺度的空間，并且可以自由分割，滿足總部辦公需求小獨(dú)棟的空間較為精致，功能分區(qū)較齊全，適合起步形企業(yè)的辦公需求一體化——金谷產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品設(shè)計(jì)52當(dāng)前第52頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)通過(guò)園林綠化對(duì)各個(gè)功能分區(qū)實(shí)現(xiàn)有效間隔，美觀的同時(shí)最大程度保證私密性辦公區(qū)采取敞開(kāi)式園林綠化，企業(yè)家會(huì)所區(qū)域通過(guò)園林綠化實(shí)現(xiàn)與辦公區(qū)的有效割離一體化——金谷產(chǎn)業(yè)園各區(qū)域不進(jìn)行阻隔，而是通過(guò)園林進(jìn)行一定分區(qū)，相互間保持一定私密性，同時(shí)又不絕對(duì)分割。園林打造53當(dāng)前第53頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)強(qiáng)化商務(wù)功能，拔升整體形象。一體化——金谷產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目定位：昔日徽商會(huì)館，今日企業(yè)家會(huì)所規(guī)劃：各個(gè)功能區(qū)域分區(qū)設(shè)置，并實(shí)行分區(qū)管理，實(shí)現(xiàn)不同功能分區(qū)的私密性產(chǎn)品策略：大面積與小面積產(chǎn)品搭配，強(qiáng)化面積分割組合與功能分區(qū)，增強(qiáng)實(shí)用性園林：通過(guò)園林綠化對(duì)各個(gè)功能分區(qū)實(shí)現(xiàn)有效間隔，美觀的同時(shí)最大程度保證私密性功能延伸案例二總結(jié)54當(dāng)前第54頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)戰(zhàn)略選擇產(chǎn)品定位55當(dāng)前第55頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)

規(guī)劃實(shí)現(xiàn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶接受面積控制區(qū)域匹配地塊用地指標(biāo)的可能性

完全實(shí)現(xiàn)

無(wú)法實(shí)現(xiàn)居住化商務(wù)化項(xiàng)目原定位規(guī)劃實(shí)現(xiàn)：公建化、組團(tuán)化，降低規(guī)劃報(bào)批難度價(jià)值實(shí)現(xiàn)：通過(guò)類居住和商務(wù)定位產(chǎn)品的打造，建立價(jià)格比較體系，區(qū)隔工業(yè)用地形象市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)隔工業(yè)地產(chǎn)低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)客戶接受度：選取市場(chǎng)主流客戶群體，擴(kuò)大客戶范圍面積控制：使得總價(jià)在可控的空間范圍區(qū)域匹配：與周邊環(huán)境一致地塊用地指標(biāo)可能性：在滿足容積率的情況下，指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度高產(chǎn)品選擇當(dāng)前第56頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)57客戶數(shù)量少購(gòu)買門(mén)檻高價(jià)值預(yù)期低產(chǎn)品獨(dú)棟化、功能商務(wù)化來(lái)放大客戶圈層通過(guò)降低面積來(lái)調(diào)節(jié)總價(jià)增加產(chǎn)品附加值抬升價(jià)格標(biāo)簽產(chǎn)品定位：功能模糊化產(chǎn)品設(shè)計(jì)類居住化，功能強(qiáng)化商務(wù)價(jià)值——復(fù)合型商務(wù)延伸區(qū)當(dāng)前第57頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)產(chǎn)品定位項(xiàng)目占位戰(zhàn)略選擇58當(dāng)前第58頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)59市中心CBD虹口閘北長(zhǎng)寧徐匯桃浦外高橋上?，F(xiàn)有商務(wù)帶第一梯隊(duì)：以陸家嘴商業(yè)核心區(qū)及梅泰恒商圈為代表的上海頂級(jí)商務(wù)區(qū)企業(yè)類型(成熟型，領(lǐng)先型)：金融，500強(qiáng)企業(yè)，上市公司企業(yè)訴求：關(guān)注形象物業(yè)持有方式：以租賃為主，租金10元以上第二梯隊(duì)：主要分布在內(nèi)中環(huán)間，以市北的商務(wù)區(qū)及虹橋商貿(mào)區(qū)為代表企業(yè)類型（成長(zhǎng)型，擴(kuò)張型）：貿(mào)易，物流，創(chuàng)意類企業(yè)企業(yè)訴求：關(guān)注配套，成本物業(yè)持有方式：以購(gòu)買為主，500-2000平米第三梯隊(duì)：依托于產(chǎn)業(yè)形成的商務(wù)區(qū)，比如外高橋，徐匯漕河涇及桃浦企業(yè)類型（初創(chuàng)型，成長(zhǎng)型）：依托于產(chǎn)業(yè)形成的上下游企業(yè)企業(yè)訴求：關(guān)注成本物業(yè)持有方式：租賃、購(gòu)買，300-1000平米商務(wù)帶分布金橋出口加工區(qū)張江安亭徐匯漕河涇當(dāng)前第59頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)60閔行漕河涇浦江商務(wù)帶閔行漕河涇受三林板塊的輻射，將展現(xiàn)出越來(lái)越大的潛力，成為新的城市商務(wù)帶區(qū)域關(guān)鍵詞：近城、國(guó)家級(jí)規(guī)劃、高科技企業(yè)聚集、世博板塊商務(wù)價(jià)值外溢當(dāng)前第60頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)61引領(lǐng)本商務(wù)帶發(fā)展的旗艦項(xiàng)目浦江智谷當(dāng)前第61頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)產(chǎn)品定位項(xiàng)目占位戰(zhàn)略選擇62客戶定位當(dāng)前第62頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)63本項(xiàng)目客戶以企業(yè)客戶為主，主要客戶來(lái)源為全市導(dǎo)入ⅠⅡⅢ核心客戶：全市范圍內(nèi)企業(yè)客戶客戶來(lái)源：全市范圍。關(guān)鍵詞：成本型外溢置業(yè)關(guān)注：價(jià)格、稅收、區(qū)域環(huán)境、項(xiàng)目形象、辦公環(huán)境。重要客戶：本區(qū)域內(nèi)升級(jí)類企業(yè)客戶客戶來(lái)源：本區(qū)域內(nèi)。關(guān)鍵詞：由租到買或物業(yè)升級(jí)置業(yè)關(guān)注：性價(jià)比、辦公環(huán)境、、項(xiàng)目形象區(qū)域環(huán)境、發(fā)展預(yù)期。游離客戶：其他客戶居住類需求外地企業(yè)辦事處大型企業(yè)總部……客戶定位當(dāng)前第63頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)企業(yè)規(guī)模屬中小型，成立3-5年，面積需求500-1000平米的，關(guān)注總價(jià)、辦公環(huán)境、配套服務(wù)等。受訪問(wèn)對(duì)象：彭總，某電子器件公司老總我們目前公司成立4年，做的是電子元器件產(chǎn)品，最早是在東方路附近租用民房辦公，后來(lái)企業(yè)越做越大越做越好，以前辦公的地方不夠用了，而且那是民房，沒(méi)有正規(guī)辦公的感覺(jué)，就想買一個(gè)好些的地方穩(wěn)定下來(lái)。我們員工大約有20幾個(gè)左右，因此對(duì)辦公室空間有要求不太大，但是考慮后續(xù)發(fā)展，還是決定考慮500平米以上的，因?yàn)槟壳半A段企業(yè)成長(zhǎng)較快，人員規(guī)模也會(huì)有所擴(kuò)大。但出于成本的考慮吧，不要大于1000平米。還是打算在浦東考慮，因?yàn)橛X(jué)得浦東的產(chǎn)業(yè)氛圍還是很好的，位置嘛，郊區(qū)也沒(méi)關(guān)系，畢竟市區(qū)的太貴了。希望能有比較好的辦公環(huán)境，辦公的功能空間豐富一點(diǎn)，最好能夠自由分割，物業(yè)希望能夠負(fù)責(zé)一點(diǎn)，衛(wèi)生環(huán)境，安全保衛(wèi)能做的到位。對(duì)于已經(jīng)成立3年以上的成長(zhǎng)型企業(yè)，他們已經(jīng)積累了一定的資產(chǎn)，從降低運(yùn)營(yíng)成本、資產(chǎn)保值等角度考慮，會(huì)選擇購(gòu)買辦公物業(yè)，但對(duì)面積需求不大，約在500-1000平，比較關(guān)注總價(jià)、辦公環(huán)境，配套服務(wù)等?？蛻粼L談64當(dāng)前第64頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)65企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張業(yè)務(wù)升級(jí)，對(duì)產(chǎn)品要求大的面積和較高的品質(zhì)，關(guān)注項(xiàng)目形象、產(chǎn)品品質(zhì)、性價(jià)比等，對(duì)價(jià)格敏感度不高，希望就近改善搬遷受訪問(wèn)對(duì)象：徐總，某高科技制造公司老總公司現(xiàn)在需要一個(gè)能夠提升形象的產(chǎn)品。原來(lái)的地方雖然能滿足企業(yè)的基本需求，但是公司現(xiàn)在正在打造品牌，每次帶客戶去公司，都不能給客戶高端的感覺(jué)。所以現(xiàn)在需要一個(gè)更加符合我們地位的產(chǎn)品。產(chǎn)品一是面積要夠用，二是產(chǎn)品品質(zhì)，配套和整體環(huán)境要好，要給人很高檔的感覺(jué)。這些都非常重要。其實(shí)價(jià)錢倒是無(wú)所謂，這些都是公司發(fā)展必須花的錢。如果能夠就近搬遷話就更好了，這樣會(huì)省去很多程序和麻煩，還能減少搬遷成本。企業(yè)已經(jīng)發(fā)展到一定規(guī)模，隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大與業(yè)務(wù)擴(kuò)張，先前購(gòu)置的物業(yè)已經(jīng)不能滿足需求，希望能有一個(gè)更大更好的項(xiàng)目可以滿足需求，實(shí)現(xiàn)就近改善搬遷，以節(jié)省搬遷成本與繁瑣的搬遷手續(xù)。具有一定的實(shí)力，對(duì)價(jià)格敏感度降低。除了關(guān)注辦公環(huán)境之外，對(duì)辦公形象和產(chǎn)品品質(zhì)有較高的要求。客戶訪談當(dāng)前第65頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)企業(yè)發(fā)展到了一定規(guī)模，成熟穩(wěn)定，對(duì)項(xiàng)目形象和產(chǎn)品品質(zhì)要求較高等，對(duì)面積需求較大。部分具有生產(chǎn)需求受訪問(wèn)對(duì)象：甄總，御能科技老總我們公司是有生產(chǎn)的需求的，所以辦公室和廠房都需要?，F(xiàn)在的辦公的地方時(shí)剛剛買下的，1樓是廠房，2樓是辦公室，上下加起來(lái)2000多平左右，而且可以自由分隔使用。之前辦公的地方也是在這里附近，但是面積太小了，不夠用了。我覺(jué)得企業(yè)總應(yīng)該買個(gè)固定的地方穩(wěn)定下來(lái)，在考慮把這個(gè)地方買下來(lái)，因?yàn)槠髽I(yè)越來(lái)越大，實(shí)力越來(lái)越強(qiáng)，越來(lái)越需要穩(wěn)定，固定資產(chǎn)是一種實(shí)力表現(xiàn)，也是上市的需求。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，買買比租劃算，能降低公司運(yùn)營(yíng)成本，說(shuō)不定還能升值。當(dāng)初之所以選擇這個(gè)區(qū)域是因?yàn)榭春眠@里的規(guī)劃前景和園區(qū)物業(yè)服務(wù)，覺(jué)著這里很有發(fā)展?jié)摿??？蛻糇鳛閳@區(qū)內(nèi)較為成熟的企業(yè)，同時(shí)具有辦公與生產(chǎn)需求，本區(qū)域的認(rèn)可度高?，F(xiàn)在的辦公物業(yè)主要是租用，或者是已購(gòu)置的辦公物業(yè)面積太小，不能滿足企業(yè)發(fā)展需要。關(guān)注性價(jià)比、稅收政策等等，對(duì)公共空間有一定要求，在向往體面辦公空間的同時(shí)希望降低辦公成本，并且具有一定保值增值的需求?？蛻粼L談66當(dāng)前第66頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)67創(chuàng)業(yè)期成長(zhǎng)期擴(kuò)張期成熟期規(guī)模小,實(shí)力弱,資金缺乏。注重產(chǎn)品的價(jià)格（低），面積要求不大，注重一定的配套。主要是租賃。初具規(guī)模，實(shí)力一般，資金較靈活。選擇產(chǎn)品看中周邊產(chǎn)業(yè)和未來(lái)發(fā)展，產(chǎn)品面積要求增加，從租賃轉(zhuǎn)向租買結(jié)合。規(guī)模較大，有較強(qiáng)的購(gòu)買能力。對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)有一定要求，對(duì)價(jià)格敏感度不強(qiáng)。規(guī)模很大，購(gòu)買力強(qiáng)。對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求高，對(duì)價(jià)格不敏感。對(duì)辦公要求有符合其行業(yè)地位的產(chǎn)品。企業(yè)發(fā)展階段分析規(guī)模極大，購(gòu)買力強(qiáng)。選擇產(chǎn)品作為總部，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求極高，同時(shí)需要大面積產(chǎn)品來(lái)滿足運(yùn)營(yíng)。領(lǐng)先期面積需求：300-500平方式：租賃匹配度：★★★★★面積需求：500-1000平方式：由租向買過(guò)渡現(xiàn)有產(chǎn)品匹配度：★★★浦江智谷現(xiàn)有產(chǎn)品先創(chuàng)業(yè)期與領(lǐng)先期企業(yè)匹配度較高。但對(duì)于成長(zhǎng)期、擴(kuò)張期與成熟期的企業(yè)，他們對(duì)辦公物業(yè)與形象的要求更高，現(xiàn)有產(chǎn)品雖然具有一定的匹配度，但是更高品質(zhì)與形象的產(chǎn)品才能與他們的需求更加契合。面積需求：1000-2000平方式：購(gòu)買現(xiàn)有產(chǎn)品匹配度：★★★面積需求：2000-5000平方式：購(gòu)買現(xiàn)有產(chǎn)品匹配度：★★面積需求：5000以上、企業(yè)總部方式：購(gòu)買現(xiàn)有產(chǎn)品匹配度：★★★★當(dāng)前第67頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)68力爭(zhēng)打造彈性產(chǎn)品，匹配客戶不同需求將浦江智谷打造為滿足企業(yè)的各個(gè)發(fā)展歷程的商務(wù)區(qū)，伴隨企業(yè)的全部發(fā)展歷程！當(dāng)前第68頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)產(chǎn)品定位項(xiàng)目占位戰(zhàn)略選擇69客戶定位形象定位當(dāng)前第69頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)處于城市近郊距離軌道交通距離較近依托漕河涇整體規(guī)劃項(xiàng)目容積率低類別墅建筑形態(tài)定位商務(wù)價(jià)值的體現(xiàn)Features項(xiàng)目容積率低類別墅建筑形態(tài)定位商務(wù)價(jià)值的體現(xiàn)AdvantagesBenefit舒適環(huán)境彈性空間商務(wù)氣質(zhì)核心價(jià)值當(dāng)前第70頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)低密度、生態(tài)化，有別于傳統(tǒng)的商務(wù)辦公環(huán)境。當(dāng)前第71頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)72思想是第一生產(chǎn)力商務(wù)王座,智慧空間財(cái)：高端規(guī)劃下的發(fā)展前景與升值潛力。智：高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，智慧高地。當(dāng)前第72頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)73CEO會(huì)館有很多自由設(shè)計(jì)的空間，具有一定的可拆分性，可以從中分隔出居住、工作所需要的各種空間，而絲毫不會(huì)被已有的結(jié)構(gòu)或構(gòu)件所制約，使辦公產(chǎn)品設(shè)計(jì)更貼近人性化。當(dāng)前第73頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)低密度財(cái)智會(huì)館形象定位：當(dāng)前第74頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃思路—組團(tuán)化，網(wǎng)絡(luò)化，模數(shù)化，通用化的布局建筑表達(dá)園林建議停車、樣板間、公共空間建議配套建議當(dāng)前第75頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)總圖構(gòu)想減低單體面積，主力產(chǎn)品以1150平的類獨(dú)棟為主，采取組團(tuán)式規(guī)劃。地塊周邊設(shè)置單體6000平的類寫(xiě)字樓產(chǎn)品以拉升容積率。類獨(dú)棟單體面積：1150平數(shù)目：39棟類寫(xiě)字樓單體面積：6000平數(shù)目：6棟當(dāng)前第76頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)組團(tuán)式規(guī)劃設(shè)計(jì)6-8個(gè)建筑單體統(tǒng)一組團(tuán)，共享公共景觀空間，節(jié)約建筑占地及道路。當(dāng)前第77頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)東區(qū)整體軸線，由原有地塊延伸而來(lái)，局部對(duì)稱性布局?？傮w結(jié)構(gòu)當(dāng)前第78頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)主入口輔入口增強(qiáng)內(nèi)部獨(dú)棟的相對(duì)獨(dú)立性和私密性，最大限度控制外部干擾交通組織類辦公產(chǎn)品：輔入口進(jìn)入，地下停車類獨(dú)棟產(chǎn)品：環(huán)路主入口進(jìn)入，景觀地面停車當(dāng)前第79頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)大空間、小圍合、均好性集中對(duì)景靈活的點(diǎn)狀景觀布局，實(shí)現(xiàn)各個(gè)組團(tuán)的景觀均好景觀框架結(jié)合原有項(xiàng)目特色，延伸節(jié)能、環(huán)保的主題，在景觀打造上延伸出綠色、立體花園式情景辦公空間。當(dāng)前第80頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)數(shù)據(jù)僅供參考數(shù)據(jù)測(cè)算項(xiàng)目名稱計(jì)量單位數(shù)量用地面積㎡67024地上總建筑面積㎡80850建筑占地面積㎡22800容積率/約1.21建筑密度/34%建筑高度m<24產(chǎn)品類型計(jì)量單位數(shù)量獨(dú)棟單層面積㎡400地上面積㎡1150地下面積㎡400層數(shù)層3層棟數(shù)棟39棟地上總面積㎡44850辦公單層面積㎡1200地上面積㎡6000層數(shù)層5層棟數(shù)棟6棟地上總面積㎡36000當(dāng)前第81頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃思路建筑表達(dá)—新亞洲風(fēng)格，多用途靈活空間園林建議停車、樣板間、公共空間建議配套建議當(dāng)前第82頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)新亞洲風(fēng)格，兼顧居住與生產(chǎn)需求建筑風(fēng)格當(dāng)前第83頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)

通過(guò)合理的單元面積，進(jìn)深，面寬尺寸，和合理的交通輔助空間的設(shè)計(jì)，保證各使用功能情況下能滿足基本的采光，通風(fēng)，日照，景觀需求。多用途的靈活性單體設(shè)計(jì)相鄰獨(dú)棟的地下室即可分割使用，亦可組合使用，增加產(chǎn)品的靈活性當(dāng)前第84頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)85靈活拼合空間的表達(dá)獨(dú)棟地下層空間靈活拼合類寫(xiě)字樓靈活拼合獨(dú)棟靈活拼合當(dāng)前第85頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)400㎡400㎡400㎡350㎡地下面積：400㎡以上地上面積：1150㎡下沉式采光庭院及地上庭院，增加獨(dú)棟的銷售利好退臺(tái)式屋頂花園，增加獨(dú)棟的情趣空間，同時(shí)增強(qiáng)相鄰戶型的日照戶型設(shè)計(jì)：大開(kāi)間、方正、南北通透戶型易分割和組合，具備彈性地下室首層采光設(shè)計(jì)，達(dá)到雙重花園效果贈(zèng)送：地下室全贈(zèng)送，面積達(dá)到400㎡以上地下室推土，交付后層高可以做到3.5米，同時(shí)臨近獨(dú)棟的地下室空間組合增加靈活性屋頂花園、立體景觀設(shè)計(jì)類別墅產(chǎn)品建議豎向剖面圖當(dāng)前第86頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)構(gòu)建明確的工業(yè)園區(qū)形象，整層面積控制在1200平方米，5層設(shè)計(jì)，利于整層銷售去化。同時(shí)，提升項(xiàng)目總體容積率。類寫(xiě)字樓產(chǎn)品建議起居室廚房景觀陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間戶型格局參考酒店式公寓套均面積50㎡左右，打造宜居宜辦的空間。當(dāng)前第87頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)供電：低壓三項(xiàng)供電，每戶電容量不少于25KW建材配套亮點(diǎn)通訊設(shè)備：平均每戶3對(duì)，每幢12對(duì)外線可以使用有線電視系統(tǒng)：采用雙向傳輸技術(shù)，全頻段860M雙向傳輸系統(tǒng)

綜合布線系統(tǒng)：每戶設(shè)置一個(gè)綜合布線箱，線纜從綜合布線箱引出即可寬帶接入系統(tǒng)：采用FTTC+VDSL技術(shù)的寬帶接入系統(tǒng)外墻：玻璃幕墻、自然石材幕墻設(shè)備設(shè)施外觀、電力通訊、有線電視、布線等基礎(chǔ)資源配套齊備且質(zhì)量很高當(dāng)前第88頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃思路建筑表達(dá)園林建議—圍合式景觀，呼應(yīng)建筑停車、樣板間、公共空間建議配套建議當(dāng)前第89頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)指導(dǎo)思想從地塊全局出發(fā)，構(gòu)建組團(tuán)圍合式景觀園區(qū)；適度引入水景；綠化與建筑相呼應(yīng)形成整體，實(shí)現(xiàn)大小、高低起伏的效果；草木花卉的選擇隨四季，產(chǎn)生相應(yīng)變化；園林展示區(qū)，以營(yíng)銷中心周圍為展示重點(diǎn)；園林建議園林綠化觀賞效果和藝術(shù)水平的高低，在很大程度上取決于園林植物的選擇和配置。當(dāng)前第90頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)園林建議組團(tuán)景觀突出，適度引入水景，立體綠化構(gòu)建當(dāng)前第91頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)園林建議注重園林整體性，實(shí)現(xiàn)區(qū)域分割，體現(xiàn)私密的效果，同時(shí)保持與建筑的呼應(yīng)當(dāng)前第92頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)易生長(zhǎng)的薔薇科花類園林建議體現(xiàn)四季變化當(dāng)前第93頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)園林建議情景式展示，體現(xiàn)高端辦公及園區(qū)環(huán)境當(dāng)前第94頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃思路建筑表達(dá)園林建議停車、樣板間、公共空間建議—充分體現(xiàn)尺度、空間和細(xì)節(jié)配套建議當(dāng)前第95頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)中央合院公共入戶車道車位中心種植草皮，頂部用木飾和人工綠葉搭配，增加庭院觀賞性車庫(kù)建議充足景觀車位，滿足需求當(dāng)前第96頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)體現(xiàn)項(xiàng)目較高的商務(wù)品質(zhì)感與細(xì)節(jié)辦公走廊休息椅商務(wù)會(huì)客廳體現(xiàn)與環(huán)境的融合與休閑氛圍辦公展示區(qū)模擬真實(shí)的辦公環(huán)境，公共部分精裝修，辦公室設(shè)置成精裝修展示間與交房標(biāo)準(zhǔn)間兩種風(fēng)格。樣板間建議當(dāng)前第97頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)部分展示居住功能的實(shí)現(xiàn)

體現(xiàn)空間的可變性當(dāng)前第98頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)類獨(dú)棟產(chǎn)品采取選擇性展示，即讓客戶看到的均能夠體現(xiàn)高端辦公品質(zhì)展示區(qū)每棟用于展示的大、小獨(dú)棟均裝修門(mén)頭，提升項(xiàng)目熱銷氛圍公共空間建議用設(shè)計(jì)包裝公共空間，而非用材料提升品質(zhì)智谷壹號(hào)當(dāng)前第99頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃思路建筑表達(dá)園林建議停車、樣板間、公共空間建議配套建議—適度引入商務(wù)配套當(dāng)前第100頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)精品餐飲根據(jù)本項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)條件，建議選擇酒店客房、精品餐飲為核心配套，會(huì)議、休閑娛樂(lè)設(shè)施由酒店根據(jù)自身情況設(shè)立，不建議作為核心配套。高端商務(wù)配套包含：會(huì)議、餐飲、酒店客房、休閑娛樂(lè)設(shè)施等幾大方面，結(jié)合前期規(guī)劃適度增減。配套建議引進(jìn)高端商務(wù)配套，滿足高端商務(wù)活動(dòng)的需求當(dāng)前第101頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)配套建議在項(xiàng)目?jī)?nèi)部引入銀行為企業(yè)提供基本的金融服務(wù)引入銀行，安裝自動(dòng)取款機(jī)，為企業(yè)提供轉(zhuǎn)賬，匯款等基礎(chǔ)的金融服務(wù)當(dāng)前第102頁(yè)\共有116頁(yè)\編于星期四\16點(diǎn)配套建議商務(wù)配套，商議要事的首選商務(wù)中心商務(wù)服務(wù)、設(shè)備出租休息室大堂、貴賓休息室、候客室第三空間大型會(huì)議室、禮堂配置投影、DVD、音響設(shè)備及液晶電視設(shè)置商務(wù)會(huì)所：在類寫(xiě)字樓物業(yè)內(nèi)部設(shè)置公商務(wù)會(huì)所以出租的形