貴州鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場營銷策劃

PAGEPAGE4貴州鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場營銷策劃柏村鎮(zhèn)自身情況柏村鎮(zhèn)位于務(wù)川仡佬族苗族自治縣中部，東12公里李渡溪與大坪鎮(zhèn)交界，南7公里漆樹灣與鎮(zhèn)南鎮(zhèn)接壤，西3公里香蕉灣與鎮(zhèn)南鎮(zhèn)交界，北11公里上臺(tái)村與焦壩毗鄰。人口總數(shù)：16157農(nóng)業(yè)人口15320非農(nóng)戶857行政區(qū)面積：96.67畝耕地面積12683畝主要民族成分：仡佬族苗族漢族所轄村：通木中心明星后壩長腳龍臺(tái)主要經(jīng)濟(jì)：烤煙玉米水稻水果高粱務(wù)工人員勞務(wù)工資收入。交通：有泊油馬路直達(dá)縣城，有其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)到遵義到貴陽的過路車，有柏村務(wù)川長腳務(wù)川的車，出去不遠(yuǎn)還可以坐務(wù)川重慶務(wù)川武隆柏村鎮(zhèn)行政配套：柏村鎮(zhèn)政府柏村鎮(zhèn)醫(yī)院柏村中學(xué)柏村小學(xué)郵政儲(chǔ)蓄銀行農(nóng)村信用社南方電網(wǎng)移動(dòng)公司聯(lián)通公司電信公司柏村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)收入分析：很少一部分在做生意、上班一族；大多數(shù)屬于務(wù)農(nóng)和務(wù)工的農(nóng)民農(nóng)民主要是種植烤煙、玉米、水稻、近幾年的水果，養(yǎng)殖。壁磊名苑自身情況壁磊名苑由貴州壁磊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司親情打造。項(xiàng)目建設(shè)用地面積7000平方，總建筑面積約20000平方，綠化率近，容積率僅為，是柏村鎮(zhèn)唯一的小區(qū)生活體驗(yàn)住房區(qū)。貴州壁磊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司創(chuàng)建于2008年，注冊(cè)資本1000萬元，是遵義市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的單位之一。

公司立足于“誠信，務(wù)實(shí)”的企業(yè)文化，本著“守合同、重信用”的原則，堅(jiān)持以產(chǎn)品為核心，不斷為客戶創(chuàng)造價(jià)值。壁磊名苑客戶群個(gè)體戶：有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，長期做生意，投資謹(jǐn)慎相當(dāng)小心。務(wù)農(nóng)農(nóng)民：靠種植農(nóng)產(chǎn)品存錢，有能力買房，但是一般不會(huì)輕易出手，他們更相信銀行。務(wù)工返鄉(xiāng)農(nóng)民：在外面打拼多年，有見地。對(duì)房子要求較高，在外漂泊，想要擁有一個(gè)家。鎮(zhèn)里及周邊鄉(xiāng)村工作人員：有正式工作，收入穩(wěn)定。四、競爭對(duì)手分析柏村鎮(zhèn)目前沒有其他的項(xiàng)目，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目情況待了解后補(bǔ)上。目前主要分析自建房。布局：凌亂的分布在街邊，路邊。沒有布局可言。樓層數(shù)：沒有固定樓層數(shù)，想修幾樓就幾樓。一般不會(huì)太高。結(jié)構(gòu)：底層框架，上面一般就磚木結(jié)構(gòu)戶型：自己設(shè)置，沒有戶型可言。環(huán)境：沿街邊的環(huán)境，也就是沒有什么環(huán)境配套：鎮(zhèn)里的配套（主要從產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境等宣傳）縣城的項(xiàng)目主要的優(yōu)勢就是他獨(dú)到的位置優(yōu)勢、如果要買房在縣城的基本上就是看中他的位置。項(xiàng)目swot分析S優(yōu)勢分析（1）交通便利：有泊油馬路直達(dá)縣城，有其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)到遵義、貴陽的過路車，柏村務(wù)川長腳務(wù)川的車，出去不遠(yuǎn)還可以坐務(wù)川重慶務(wù)川武隆地理優(yōu)勢：比起線面的鄉(xiāng)村離務(wù)川縣城更近，更方便。配套優(yōu)勢：鎮(zhèn)上有車站、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、市場。產(chǎn)品優(yōu)勢：規(guī)劃設(shè)計(jì)超前、小區(qū)環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)、戶型面積配比合理。規(guī)模優(yōu)勢：在柏村鎮(zhèn)最大規(guī)模的小區(qū)房，讓住戶有優(yōu)越感。付款優(yōu)勢：可以幫購房朋友辦理銀行信譽(yù)貸款，價(jià)格優(yōu)勢：同樣的小區(qū)房。我們只要15萬左右就可以擁有（縣城的具體成交價(jià)格要具體調(diào)查）。（周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)有無項(xiàng)目需要調(diào)查）w劣勢分析缺乏形象：項(xiàng)目地處鎮(zhèn)上，周邊建筑以民房為主。整體形象較差。配備不足：周邊的基礎(chǔ)設(shè)施不完善，購物場所很是欠缺，娛樂、鍛煉、休息會(huì)所嚴(yán)重不足。環(huán)境不佳：沒有可以充分利用的自然環(huán)境，后面到是青山，但是又在開采石粉，沒有美觀可言。地理位置：前面是一條主車道，噪音、安全等等都是要考慮的。建議：小區(qū)里面的一樓用來做點(diǎn)娛樂休閑的會(huì)所、麻將館等O機(jī)會(huì)分析消費(fèi)提高、部分人民（主要是務(wù)工返鄉(xiāng)的）收入增加、希望改善住房條件。住房搬遷、部分電廠搬遷客戶。結(jié)婚買房：都說丈母娘是提高中國房地產(chǎn)價(jià)格的罪魁禍?zhǔn)?，丈母娘要買房才讓嫁已經(jīng)影響到中國的每一位結(jié)婚認(rèn)識(shí)。作為柏村最好的小區(qū)房。我們的機(jī)會(huì)是很好的。建議：多加點(diǎn)給我買壁磊名苑，我就嫁給你！類似的針對(duì)性的廣告。T威脅分析思想保守：當(dāng)?shù)鼐用裣矚g自建房，對(duì)自建房有一定的感情，購買高品質(zhì)商品房的意識(shí)較弱。收入不高：鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民收入普遍不高，單位集體購房力較差競爭加?。鹤越ǚ勘旧硎ヒ徊糠挚蛻?，建好的房子低價(jià)買一部分又失去一部分。市場不規(guī)范：房地產(chǎn)市場不成熟，市場體系不健全。縣城房子對(duì)我們還是有一定的沖擊，部分顧客會(huì)首先考慮縣城的房子。項(xiàng)目swot總結(jié)我們通過對(duì)所列優(yōu)劣勢、機(jī)會(huì)點(diǎn)及威脅點(diǎn)的整合對(duì)比，可以看出：其優(yōu)劣勢相差是很明顯的。鎮(zhèn)上唯一的小區(qū)式住房，明顯可以提高居民生活檔次，戶型設(shè)計(jì)理念超前，柏村鎮(zhèn)屬于縣級(jí)以下的小鎮(zhèn)，廣告橫幅可以隨便打，劣勢也較明顯：形象較差，不能給顧客形成轟動(dòng)效應(yīng)。周邊配套不好。柏村中學(xué)在務(wù)川沒有知名度等等。建議：用優(yōu)勢去彌補(bǔ)自身的劣勢，揚(yáng)長避短，加強(qiáng)宣傳，讓客戶對(duì)我們的產(chǎn)權(quán)質(zhì)量有更深刻的認(rèn)識(shí)在項(xiàng)目的推廣上海由來自市場的威脅，目前本項(xiàng)目推出的戶型小區(qū)雖屬于柏村鎮(zhèn)的真空帶。剛性需求較多，同時(shí)我們也要看到市場不規(guī)范，縣城樓盤沖擊對(duì)我們還是有一定的壓力。小產(chǎn)權(quán)、黑房有價(jià)格優(yōu)勢，柏村人民的思想較保守，收入也不高推廣還是有一定的難度。建議：把握好自己的客戶群。把握機(jī)會(huì)，爭取更多的潛在顧客項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目總體定位：都市住房體驗(yàn)項(xiàng)目檔次定位：柏村鎮(zhèn)最好的小區(qū)房，花園式小區(qū)環(huán)境，一樓商業(yè)基本滿足業(yè)主的娛樂、休息、鍛煉、購物等客戶群分析目標(biāo)客戶群確定從未有個(gè)家的感覺。只有回到柏村，回到這個(gè)生我養(yǎng)我，有山有水，有父母、親人、朋友的地方。才感覺到家，歸來吧，輾轉(zhuǎn)奔波，在外打拼的游子。（六）廣告物料制作建議1、樓盤的整體模型、樣板房。2、效果圖：白天、傍晚、夜景的鳥憨圖。3、房型配置；用于樓書、海報(bào)、dm單；讓客戶了解戶型、面積，增加美感4、樓書、手提袋、dm單5、手提袋，表示案名機(jī)產(chǎn)品樓盤形象，方便顧客收取資料，用于現(xiàn)場等6、橫幅，周邊街道、方便客戶了解，加大宣傳7、燈箱、彩旗、演示vcd等等壁磊名苑詳細(xì)推廣方式（附1）三大類：銷售員工的培訓(xùn)：1.理論和流程的培訓(xùn)，主要培訓(xùn)房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識(shí)，一些售樓部的禮儀，行規(guī)。銷售技巧等。2.操作方式：早上培訓(xùn)理論。下午穿街掃巷，收集店鋪名單，收集潛在客戶的信息，（名單用于日后員工演練時(shí)的電話追蹤和后期客戶開發(fā)）現(xiàn)場包裝，隨著農(nóng)民工外出務(wù)工的人越來越多，眼界已經(jīng)越來越開闊。已經(jīng)不能和以前同日而語，所謂士別三日當(dāng)刮目相看。他們已經(jīng)對(duì)外面的事情有一定的見解，正是：沒有吃過豬肉看見別人吃過。所以我們現(xiàn)場包裝一定要重視。一定要展示出樓盤的形象，體現(xiàn)出開發(fā)商的實(shí)力。讓人們看著都感覺，很多東西都是從視覺轉(zhuǎn)化過來的?，F(xiàn)場包裝包括：工地圍墻包裝工地橫幅售樓部包裝（效果圖、銷售明控、logo、證件等）。三、場外廣告1.橫幅.由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)有橫幅懸掛的優(yōu)勢，可以隨便打，那我們就要地毯式的轟炸，多掛。（橫幅內(nèi)容一定要大氣，比如：買就送；送禮品送現(xiàn)金送平方）2.戶外墻體廣告，由于我們的潛在客戶對(duì)開發(fā)商不了解，對(duì)商品房不了解。對(duì)居住小區(qū)房、戶型配置、房屋功能的優(yōu)越性等不了解，我們要加大宣傳。墻體噴繪可以用圖片的形式展示樓盤形象，文字