某某年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)

2006年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析自2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州等幾個(gè)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的地區(qū)興起，并快速蔓延到全國(guó)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2001年以后，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率達(dá)到33%，超出住宅投資增長(zhǎng)率6個(gè)百分點(diǎn)。其實(shí)從2000年開(kāi)始，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，且商業(yè)地產(chǎn)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)投資的比重呈逐年上升的態(tài)勢(shì)。2004年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資總額達(dá)到1723億元，比2003年增長(zhǎng)32.35%，新竣工商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積增幅16.16%，分別高出整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和竣工面積增幅2.76個(gè)百分點(diǎn)和5.73個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入2005年，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出更快的發(fā)展勢(shì)頭，僅2005年1月至5月份全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工面積達(dá)1.34億平方米，投資同比增長(zhǎng)38.7%。一、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的原因我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)快速增長(zhǎng)主要源于以下幾方面原因：1.宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)零售業(yè)需求的增加，從而營(yíng)造了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)需求。圖1顯示我國(guó)居民人均可支配收入、社會(huì)消費(fèi)品零售總額與商業(yè)地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。近年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年以較快的速度增長(zhǎng)，因此居民的消費(fèi)水平逐年提高，表現(xiàn)為社會(huì)零售總額的逐年增長(zhǎng)，從而帶動(dòng)了商業(yè)的發(fā)展，這就必然拉動(dòng)對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的市場(chǎng)需求，結(jié)果表現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)投資額的快速增長(zhǎng)。從恩格爾系數(shù)看，自2000年起，我國(guó)城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)開(kāi)始降至39.4%，2003年降至37.1%，因此催生了大型購(gòu)物中心等大型商業(yè)機(jī)構(gòu)的發(fā)展，進(jìn)而誘發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)投資的加速增長(zhǎng)。2.各城市政府部門(mén)充分認(rèn)識(shí)到大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要性，不斷鼓勵(lì)推進(jìn)城市商業(yè)的規(guī)?；l(fā)展。加之新一輪城市建設(shè)和改造高潮的興起，都為城市大型商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇，從而拉動(dòng)了城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。3.商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益性。長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性迎合了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的需求。與其他房地產(chǎn)產(chǎn)品不同，商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值，恰恰相反，好的商業(yè)地產(chǎn)因其稀有性，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟而不斷升值。此外，承租戶對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的裝修投資、贏利預(yù)期以及長(zhǎng)期規(guī)劃，決定了商業(yè)地產(chǎn)租約的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性，這都使得商業(yè)地產(chǎn)受到開(kāi)發(fā)商的青睞。4.休閑經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。1995年以后，我國(guó)居民全年平均休假時(shí)間增至121天：每年按52周計(jì)算，假定每周都實(shí)現(xiàn)雙休日，則共休息104天，再加上“五一”、“十一”、元旦、春節(jié)，共有10天。從勞動(dòng)制度看，休假天數(shù)已占全年時(shí)間的三分之一。休假時(shí)間的增加，為居民從事休閑活動(dòng)創(chuàng)造了條件，促進(jìn)了城市休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。僅以日常生活為例，品茗、健身等在幾年前還少見(jiàn)的活動(dòng)已成為人們都市生活中不可或缺的一部分。而居民休閑活動(dòng)的增多引發(fā)了對(duì)提供休閑場(chǎng)所的需求，為商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造了新的市場(chǎng)空間。二、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題1.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)盲目無(wú)序。一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，引發(fā)了大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)熱潮，結(jié)果絕大多數(shù)項(xiàng)目論證都不充分，建設(shè)開(kāi)發(fā)盲目無(wú)序。很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采取了“先開(kāi)發(fā)后招商”的方式，最終造成項(xiàng)目的損失巨大，還經(jīng)常引發(fā)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商、物業(yè)管理商三方的矛盾，成為新一輪投訴熱點(diǎn)，有的還導(dǎo)致了就業(yè)、擾民、影響交通、破壞環(huán)境等一系列問(wèn)題。此外，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的盲目無(wú)序還是近年來(lái)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)空置率急升的一個(gè)重要原因。2.模塊化開(kāi)發(fā)影響整體運(yùn)作?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)是與各種零售業(yè)形態(tài)充分結(jié)合的高專業(yè)化產(chǎn)業(yè)，因此應(yīng)該是多功能相協(xié)調(diào)的。以大連城市廣場(chǎng)為例，它綜合了商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)物、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲、商住、辦公、酒店、豪宅等九大功能，實(shí)現(xiàn)了多功能之間的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。豪華公寓、酒店式公寓、商務(wù)公寓、五星級(jí)酒店匯聚的白領(lǐng)群體和上流階層形成龐大的消費(fèi)市場(chǎng)，為商業(yè)部分帶來(lái)巨大商機(jī)，商務(wù)公寓內(nèi)公司之間的商務(wù)往來(lái)又為酒店帶來(lái)強(qiáng)大的銷(xiāo)售能力和客房超低空置率，這種強(qiáng)勢(shì)聯(lián)盟塑造了大連城市廣場(chǎng)的整體優(yōu)勢(shì)。但是，目前國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采用了所謂“模塊化”的運(yùn)作模式，即簡(jiǎn)單地把整個(gè)項(xiàng)目分割成若干模塊再進(jìn)行疊加，放棄了統(tǒng)一規(guī)劃和專業(yè)化的開(kāi)發(fā)操作程序，結(jié)果導(dǎo)致模塊之間、商業(yè)項(xiàng)目與零售業(yè)態(tài)接口出現(xiàn)偏差，削弱了整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃的合理性，嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)的正常發(fā)展。比較普遍的情況是，在同一區(qū)域內(nèi)的幾個(gè)項(xiàng)目相隔距離較遠(yuǎn)，無(wú)法形成整體規(guī)模，反倒削弱了項(xiàng)目的總體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房策天下網(wǎng)OcV0Y,eq;OfMYr;Fk6^Guest3.開(kāi)發(fā)商忽視商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)或后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理失控。很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都抱著“賣(mài)完就走”的經(jīng)營(yíng)思路，只注重前期開(kāi)發(fā)并盡量縮短開(kāi)發(fā)周期，項(xiàng)目建成后能租則租、能賣(mài)則賣(mài)，根本不考慮能否經(jīng)營(yíng)、是否適合經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題，結(jié)果導(dǎo)致了很多開(kāi)發(fā)商功成身退，投資人和經(jīng)營(yíng)者則被深度套牢的情況，甚至有的開(kāi)發(fā)商自己都無(wú)法全身而退。有的開(kāi)發(fā)商雖然考慮了后續(xù)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，但是將項(xiàng)目部分或全部出租給投資者后，往往缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體控制能力，很難把握未來(lái)入駐經(jīng)營(yíng)商戶的檔次和品位以及對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的影響。房策天下網(wǎng)-G4oWkH-~b5UxRj房策天下網(wǎng)_o4B!Jou|Zb4.商鋪運(yùn)營(yíng)模式的缺陷。2002年至2003年期間推向市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，多數(shù)采用“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式或“主力店租賃+商鋪全零售”模式。在一些已開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目中暴露了許多問(wèn)題，比如各租戶都重視自家營(yíng)業(yè)面積內(nèi)的形象，而忽視了公共空間的重要性；項(xiàng)目整體推廣后勁不足；業(yè)態(tài)調(diào)整與品類調(diào)整引發(fā)糾紛等，結(jié)果很多項(xiàng)目由于這類短期操作模式而停止?fàn)I業(yè)。另外，有的開(kāi)發(fā)商承諾將售出的商鋪從投資者手中回租，整體交由有實(shí)力的商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體進(jìn)行運(yùn)作，并給予投資者一定的回報(bào)，即返租?？陀^地講，返租在收益性物業(yè)銷(xiāo)售中確實(shí)能起一定作用。但我國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還很不成熟，這種策略不能兌現(xiàn)的情況時(shí)有發(fā)生，結(jié)果使個(gè)人投資者蒙受巨大損失，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商的傷害也相當(dāng)大，并引發(fā)一些法律糾紛。

|&XE9bTKtPGuest房策天下網(wǎng)d.s%e`6M%I:~6JxB5.商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。日前全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例很低，只占到位資金33.5%。而大型城市開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行信貸的依賴程度已經(jīng)超過(guò)了90%，大大超過(guò)50%的風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)。在銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款越來(lái)越謹(jǐn)慎，限制越來(lái)越多的情況下，融資渠道相對(duì)單一的眾多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。1zVG8|k2GzH4MGuest房策天下網(wǎng)(Ot8arSQn德鐮1.教根據(jù)看城市鹿特點(diǎn)盆，因袋地制蔬宜地閣發(fā)展歇商業(yè)饞地產(chǎn)胖項(xiàng)目遲。商懷業(yè)地惠產(chǎn)項(xiàng)糾目，政尤其牌是大且型商庫(kù)業(yè)地諷產(chǎn)項(xiàng)范目與因城市打經(jīng)濟(jì)渣發(fā)展歉水平椒之間界存在帽正相丙關(guān)的經(jīng)互動(dòng)慘關(guān)系厘。城熟市管遲理部根門(mén)和結(jié)商業(yè)紛管理倒部門(mén)燃必須掉嚴(yán)把要大型超商業(yè)余地產(chǎn)潔項(xiàng)目囑的審蓬批關(guān)雜，保病證各修類大吉型商陣業(yè)項(xiàng)扒目在蹦數(shù)量衡和結(jié)近構(gòu)上莫的協(xié)園調(diào)，喂避免旺造成卸重復(fù)鬧建設(shè)沸、惡牢性競(jìng)此爭(zhēng)的暢問(wèn)題鴉。而任且不歪同城弦市商透業(yè)地絕產(chǎn)項(xiàng)門(mén)目建團(tuán)設(shè)應(yīng)龜該結(jié)創(chuàng)合當(dāng)監(jiān)地的象風(fēng)俗縱習(xí)慣槳、文完化環(huán)猶境、蜂產(chǎn)業(yè)址優(yōu)勢(shì)嶺和歷換史傳議統(tǒng)，疑使商芒業(yè)地維產(chǎn)的及發(fā)展多與城愚市建逢設(shè)、芝城市霉經(jīng)濟(jì)貍的可釣持續(xù)顫發(fā)展窩相協(xié)逐調(diào)?；胤坎咛籼煜掳ЬW(wǎng)圈?炭i裁壯I_蠟,r漢c+太x9礎(chǔ)}!誕B挑:_爺+y樹(shù)3\黑DM艷起j6溝g&尼jG爭(zhēng)ue鄉(xiāng)st胃深2.邪建立浴科學(xué)嘆的商功業(yè)網(wǎng)僵點(diǎn)規(guī)央劃。森今后得政府奴部門(mén)券應(yīng)努遍力推皇動(dòng)產(chǎn)戲?qū)W研魚(yú)的有逝機(jī)結(jié)壟合，醉充分論利用時(shí)當(dāng)?shù)乇陡叩雀盒ＡT、科武研機(jī)排構(gòu)的失研究逮實(shí)力詠，建受立起迫商業(yè)滔飽和般度指隸數(shù)的備評(píng)價(jià)憶體系綢，并慚認(rèn)真決做好物城市竹商業(yè)所飽和賣(mài)指數(shù)她的測(cè)系評(píng)工婚作，摸使商說(shuō)業(yè)網(wǎng)繞點(diǎn)規(guī)舞劃的霉制定扇更加夕科學(xué)蜓合理?yè)?，這霧樣才喘能真粱正有炕效遏谷止商春業(yè)地絲產(chǎn)的耐盲目場(chǎng)開(kāi)發(fā)蠅。房服策天任下網(wǎng)梢;j氏~繩e責(zé)m炸夕?{儉r鍵}_異R瘦j)專lr痕pG岸ue椅st雖悟3.佩科學(xué)賊設(shè)定礙商業(yè)翅地產(chǎn)停開(kāi)發(fā)貼程序稈。目遠(yuǎn)前，多內(nèi)地掃地產(chǎn)五商的旬開(kāi)發(fā)塑程序砍一般核是：猛買(mǎi)地栽??碰設(shè)計(jì)炮(按全地產(chǎn)莫商的恩主觀翻要求穿)?金?建吹設(shè)(禽按地鼓產(chǎn)商罵的要雹求)雷??沈分割望出售層或出訂租(饞中小司投資令者購(gòu)稍買(mǎi))串??世回籠個(gè)資金夸??肯開(kāi)發(fā)方新項(xiàng)錯(cuò)目(百用回叉籠的硬資金須)。啊其實(shí)克正確丙的開(kāi)孝發(fā)程蹤序應(yīng)組該是駛：招鏡商(掀與零灑售商庸等商封家簽搶好合駁同后星)?旦?設(shè)火計(jì)(巨按零咳售商偵等商兩家的危要求犯)?暈?建肢設(shè)(津按零日售商孤等商瘋家的擊要求植)?壘?分窮割出襲售或衣出租廁(中牧小投輝資者苦投資恰購(gòu)買(mǎi)好)?壟?物希業(yè)管縫理(騙開(kāi)發(fā)藥商或誘第三眾方)聯(lián)??捉長(zhǎng)線趣經(jīng)營(yíng)蔑??壺開(kāi)發(fā)甲新項(xiàng)紀(jì)目。棍我們都認(rèn)為項(xiàng)，在夕科學(xué)溝的商劈業(yè)地留產(chǎn)開(kāi)擁發(fā)程櫻序中垮，招校商應(yīng)痰先于堪地產(chǎn)雖開(kāi)發(fā)吼，最涉起碼三招商趟應(yīng)與予地產(chǎn)南開(kāi)發(fā)政同步踏進(jìn)行劇，這片樣就郊可以然避免丈地產(chǎn)丑商所遍建的衛(wèi)商業(yè)護(hù)物業(yè)當(dāng)不能江滿足牽零售家商需斃求而豐導(dǎo)致輝招商言難、鴨空置流率高硬等一塊系列莫問(wèn)題腹。房填策天版下網(wǎng)各1?滑學(xué)J僵成rA假S+坐y懇_R班房單策天夏下網(wǎng)步n彼H#叛F#熊F7償E6滾AF駕濁p明獅UX淋浪4.悟科學(xué)駐運(yùn)用瑞訂單這商業(yè)跨開(kāi)發(fā)躬模式脖。萬(wàn)醉達(dá)集雁團(tuán)首還創(chuàng)抬“云訂單騾商業(yè)被地產(chǎn)掌”秩模式鄉(xiāng)，運(yùn)嘆用該陸模式證在全菜國(guó)1幣9個(gè)錯(cuò)城市匙開(kāi)發(fā)近了2爹1個(gè)興購(gòu)物餃中心誰(shuí)，成手為中猶國(guó)最研大最累成功令的購(gòu)至物中說(shuō)心開(kāi)飽發(fā)商句。訂虹單商殖業(yè)模倉(cāng)式具稍有顯組著的昨優(yōu)點(diǎn)騙，較仁之傳避統(tǒng)的辦產(chǎn)權(quán)動(dòng)式商揪鋪銷(xiāo)桶售模短式更足有利荒于商懼業(yè)地跌產(chǎn)的燃健康里發(fā)展迫。但旺是由治于訂斯單商綠業(yè)量墳身定犁做的齊特殊末性，僚往往脖決定摔了建念成的第商業(yè)意地產(chǎn)晝只能淡提供趙給特竄定的禁大型撞主力剖店商糕家使晌用。懷這樣駛一來(lái)體，訂瞧單商資業(yè)所摟潛在夫的后碗期風(fēng)威險(xiǎn)，葛完全策受制版于主喪力店暑。一帳旦主猶力店構(gòu)經(jīng)營(yíng)景不當(dāng)排，出艘現(xiàn)關(guān)宵門(mén)停注業(yè)情買(mǎi)況，瞎所爆噴發(fā)出催來(lái)的劫風(fēng)險(xiǎn)援將更袖大，挺因?yàn)榉?，量講身定脖做的慣地產(chǎn)振很難衛(wèi)再適秒合其勾他商贊家使深用，觸只能肥長(zhǎng)期擁空置哥，這弱給開(kāi)蘿發(fā)商型造成顛的損走失將盆更為附慘重額。這渣就要略求訂賢單商墓業(yè)的甚開(kāi)發(fā)慘商對(duì)升于主倚力店姿的選蔽擇必利須慎棍重，購(gòu)應(yīng)選貼擇國(guó)示內(nèi)外葬著名趁的、皆具有蔥長(zhǎng)期競(jìng)合作趁意向彎的商陵業(yè)企之業(yè)，妥盡可涉能規(guī)晚避潛滑在后敘期風(fēng)淡險(xiǎn)。控房策嗽天下芹網(wǎng)G朋6W桑輩m炮s3板W"炭Nx猶o梢8m淹住l速;a菠)w

浴oo邀/{完G射Gu私es爪t樸5故.拓新寬商刊業(yè)地籃產(chǎn)的獲融資宇渠道迅。商早業(yè)地綿產(chǎn)開(kāi)敞發(fā)商處應(yīng)改唯變單孩一依鋪靠銀彼行信急貸融久資模枕式，蛾可以寸探索逃信托驕、海遼外基聾金、射將商嫩用物劍業(yè)實(shí)召行賭“缸證券旅化創(chuàng)”喜等新慣型的店融資段渠道傻。比柳如在澡國(guó)外缸，房委地產(chǎn)圾信托橡投資倉(cāng)基金碌(R秒EI剃Ts如)是超一個(gè)辜與商朝業(yè)地返產(chǎn)共姐同成篩長(zhǎng)的錯(cuò)金融緞投資魚(yú)手段櫻。2春00絞5年繡年底珠，廣妥州越移秀率竄先在顏香港歡發(fā)行田RE丈IT吃s，啟開(kāi)創(chuàng)暫了國(guó)圓內(nèi)優(yōu)妨質(zhì)物集業(yè)打朋包到瀉境外侵上市濤融資丑的先須河，關(guān)隨著球新加丙坡嘉纖德置炭地與死深國(guó)融投、渴澳洲育麥格旁理銀閉行與員大連索萬(wàn)達(dá)量等之宇間的狡大規(guī)呢模項(xiàng)晝目股瘡權(quán)收費(fèi)購(gòu)合內(nèi)作成貪功，挖RE攝IT戴s境驚外上珠市將廚成為笨一種員潮流少，為百商業(yè)教地產(chǎn)回提供顯了非密常好蔥的融卡資渠忽道，賤有利密于地式產(chǎn)開(kāi)脅發(fā)商較突破團(tuán)資金斯瓶頸昌，促鑒進(jìn)商峰業(yè)地蘭產(chǎn)健悔康的洋發(fā)展棍。DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"09:43DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"09:43DATE\@"HH:mm:ss"09:43:20