思源成都長(zhǎng)城集團(tuán)優(yōu)客聯(lián)邦期銷售價(jià)格測(cè)算與合作建議書

呈：長(zhǎng)城集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)長(zhǎng)城集團(tuán)優(yōu)客聯(lián)邦2期銷售價(jià)格測(cè)算與合作建議書成都思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)二零零八年四月二十三日編制一、周邊項(xiàng)目銷售均價(jià)確定分析經(jīng)過在08年4月19-21日三天內(nèi)，我司對(duì)紅牌樓區(qū)域內(nèi)小戶型項(xiàng)目進(jìn)行深訪，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售價(jià)格的測(cè)算后我們得出，各項(xiàng)目的銷售均價(jià)分布入下：紅南港：銷售均價(jià)6550元/平方米杰座：銷售均價(jià)6500元/平方米泰基·南棠：銷售均價(jià)6500元/平方米（項(xiàng)目于6月初開盤，該價(jià)格為項(xiàng)目銷售人員告知價(jià)分析后結(jié)果）橙堡：銷售均價(jià)6300元/平方米企天邑惰華庭莊：銷汪售均肌價(jià)為器63紙00省元平磚方米愛注：維上述垃價(jià)格腥測(cè)定敵以胡各項(xiàng)梁目2此00羅7年抬10列月到爛現(xiàn)在淺的各襖階段粥銷售凈均價(jià)啄的平宰均值騾為計(jì)啟算單任位伶。宴二、躍區(qū)域戀項(xiàng)目勢(shì)價(jià)格掩評(píng)定裹比較臣系數(shù)吧確定齒區(qū)域幸項(xiàng)目秧價(jià)格遞影響益因素今確定弄為列了科鳴學(xué)、供合理慧的測(cè)罵算項(xiàng)厚目未赤來銷誘售價(jià)匙格，銀我們準(zhǔn)采用揮市場(chǎng)侍比較小法獸，對(duì)攔項(xiàng)目逆銷售郊均價(jià)裂進(jìn)行見測(cè)算笨，以骨強(qiáng)調(diào)鍵項(xiàng)目固價(jià)格辭定位成的競(jìng)斑爭(zhēng)優(yōu)采勢(shì)。糕于是廣我們偽對(duì)項(xiàng)靜目?jī)r(jià)餓格確河定的怨影響汽因素陪進(jìn)行符拆分花與確傘定，禮其詳存細(xì)權(quán)蒼重示宜意如秘下次（單兔項(xiàng)因擔(dān)素總吸分值汪為1籮0分叔）：機(jī)項(xiàng)目箱地理交位置舍：從肉項(xiàng)目式處于茶成都籃城市王區(qū)域稱的角壇度來頃看，廁本案胞評(píng)定軟值為施7分蹈，優(yōu)演越項(xiàng)漲目地遲理位行置的駝加0紗.5巷分，猶次于州項(xiàng)目中地理食位置冠的減斬0.宇5分善（由舍于區(qū)術(shù)域內(nèi)衫項(xiàng)目斷都處洗于紅利牌樓初，所崗以，姨其地款理位阻置不摔做詳污細(xì)細(xì)赴分）菊；亦開發(fā)溉商品析牌：償長(zhǎng)城啦品牌躺測(cè)評(píng)闖為7與分，扮明顯豐優(yōu)越阻項(xiàng)目轟品牌龜?shù)募域v1.止5分蔑，較憶優(yōu)越盞于項(xiàng)坡目品都牌的傾加1瓦分，腳略優(yōu)璃于長(zhǎng)狗城品夕牌的含加0昌.5斃分，財(cái)?shù)蜁裼陂L(zhǎng)齡城品唉牌的鹿減0眾.5食分，雜嚴(yán)重臟低傲于長(zhǎng)元城品敢牌的酒減1田分蟲；貝項(xiàng)目耽規(guī)模蠶：每以項(xiàng)面目2況期規(guī)顯模為秀測(cè)評(píng)逝依據(jù)吵，項(xiàng)檢目分妄值為止8.欠5分話，比均項(xiàng)目載大的殺加0奶.5噴分，閥比項(xiàng)陰目小質(zhì)的減歲0.個(gè)5分星；暈周邊叼配套惹：本半案分敬值為辰7分備，比塘項(xiàng)目字優(yōu)越莊的加艷0.尖5分?jǐn)y，次遙于項(xiàng)捐目周陵邊配附套的附減0旨.5唇分；值小區(qū)腰配套迅設(shè)施煉：項(xiàng)拳目測(cè)塑評(píng)為槐8.鍋5分臭，比膏本案仰小區(qū)跑配套檔優(yōu)越寇的加久0.濫5分羅，次目于項(xiàng)光目小柏區(qū)配坐套的干減0薪.5殺分；厲規(guī)劃項(xiàng)合理罩性：連項(xiàng)目薪規(guī)劃筆測(cè)評(píng)欄為9營(yíng)分，兔最優(yōu)顧于項(xiàng)筐目規(guī)在劃的題加1迷分，秋次優(yōu)炮于項(xiàng)疏目規(guī)牛劃的危加0倒.5碰分，籃次于嘩項(xiàng)目品規(guī)劃岸的減促0.兩5分樓，最悠次的丑減1跡分；祥交通賺方便鋪程度蛋：連項(xiàng)目工測(cè)評(píng)則為8垂分，子鑒于揭區(qū)域薦劃分玩不明補(bǔ)顯，舒優(yōu)于立項(xiàng)目免交通煩的加鄭0.芒5分貢，次孟于項(xiàng)刻目交惜通的受減0申.5醒分；覺物業(yè)咳管理娃完善刻性：況項(xiàng)目頭測(cè)評(píng)挖為8沒分，雁優(yōu)于津項(xiàng)目廉的加謹(jǐn)0.仇5分鴨，次托于項(xiàng)前目的倍減0爐.5扎分；迷空氣盟環(huán)境劍狀況程：閘項(xiàng)目減測(cè)評(píng)猾為6恥.5抵分，癢優(yōu)于節(jié)項(xiàng)目泛的加怨0.扭5分戲，次似于項(xiàng)蟲目的盲減0捕.5秒分；標(biāo)生活何方便般程度處：組項(xiàng)目皂測(cè)評(píng)卵為8接分，哨優(yōu)于暖項(xiàng)目位的加振0.嘩5分宵，次聯(lián)于項(xiàng)鄭目的榨減0隊(duì).5展分；刮車位嚷?lián)碛袧城闆r終：零項(xiàng)目踩測(cè)評(píng)球?yàn)?痰.5殃分，晨?jī)?yōu)于移項(xiàng)目厘的加撫0.走5分件，次渴于項(xiàng)謊目的四減0煌.5拉分；堅(jiān)住宅田朝向附合理株性：翁項(xiàng)目退測(cè)評(píng)丹為7除.5揉分，餓優(yōu)于飼項(xiàng)目玩的加氏0.乏5分皆，次性于項(xiàng)吩目的涂減0您.5律分；事外景憤均好呆性：峰項(xiàng)目槽測(cè)評(píng)愈為6頌.5拼分，魔優(yōu)于夜項(xiàng)目規(guī)的加巾0.略5分淚，次絨于項(xiàng)擺目的刃減0巷.5絡(luò)分；遺小區(qū)輛綠化為比例鍋：彈項(xiàng)目捕測(cè)評(píng)朽為8灶分，抬優(yōu)于臣項(xiàng)目裙的加蔽0.膜5分申，次世于項(xiàng)煎目的似減0加.5釣分；姥整體廟景觀亞搭配符：僻項(xiàng)目深測(cè)評(píng)貪為8凳分，鳥優(yōu)于容項(xiàng)目同的加池0.店5分酷，次湊于項(xiàng)仁目的婚減0小.5萌分；駝人車右分流鉗情況林：團(tuán)項(xiàng)目挑測(cè)評(píng)譽(yù)為8煎.5號(hào)分，齡優(yōu)于遣項(xiàng)目輸?shù)募幽?.穗5分跪，次酬于項(xiàng)香目的胳減0摟.5鞋分；仿戶型廉面積急合理以性：支項(xiàng)目慣測(cè)評(píng)俘為6波.5胸分，攝優(yōu)于自項(xiàng)目津的加慧0.污5分淹，次吼于項(xiàng)棋目的廉減0陪.5衡分；僅各面黃積段考戶型旱比例嫂合理置性：迎項(xiàng)目換測(cè)評(píng)箭為6斗.5訊分，脂優(yōu)于鴨項(xiàng)目演的加仁0.觀5分莫，次飲于項(xiàng)紗目的姜減0鋒.5淹分；宣間隔展設(shè)計(jì)逃：桃項(xiàng)目嶼測(cè)評(píng)爺為6勒.5碧分，銀優(yōu)于循項(xiàng)目叨的加視0.則5分府，次懇于項(xiàng)盯目的木減0野.5捉分；鎖各結(jié)靜構(gòu)戶日型比間例合儲(chǔ)理性更：項(xiàng)雪目測(cè)眨評(píng)為援6猶分，擾優(yōu)于團(tuán)項(xiàng)目貴的加鍬0.某5分逝，次淋于項(xiàng)洽目的漆減0萬(wàn).5團(tuán)分；娛項(xiàng)目是及目護(hù)標(biāo)客袍戶定冶位準(zhǔn)創(chuàng)確性衰：項(xiàng)牛目測(cè)客評(píng)為荷6振分，刺優(yōu)于啟項(xiàng)目場(chǎng)的加法0.角5分吐，次廟于項(xiàng)鋒目的蝕減0姿.5傻分；庭高科壯技建艱材產(chǎn)轟品應(yīng)脖用：刷項(xiàng)目炭測(cè)評(píng)體為6康分，維優(yōu)于是項(xiàng)目局的加苦0.端5分辮，次珍于項(xiàng)賽目的墾減0暖.5狂分；悶項(xiàng)目躍置業(yè)藥者評(píng)但價(jià)：唐項(xiàng)目串測(cè)評(píng)批為茅6接分，垂優(yōu)于虧項(xiàng)目烘的加眠0.宰5分膜，次論于項(xiàng)堂目的齡減0攝.5齒分；燦2、強(qiáng)各影鋤響因霧素確鐮定分噴值確豎定捷注杯：未攔說明盆部分惜，為粥我司才多專詢業(yè)人拘員，醉實(shí)際今調(diào)研兩評(píng)分端后的拴平均壞計(jì)算院值。騰三、皆市場(chǎng)椅比較豆法對(duì)介項(xiàng)目閘銷售東均價(jià)頭的測(cè)尿算貢鑒于榆本案炒現(xiàn)在蔬的直虧接競(jìng)繪爭(zhēng)對(duì)超手為福紅南先港蝕項(xiàng)目?jī)H，未鏡來競(jìng)始爭(zhēng)對(duì)攏手主步要墊為杰餡座與款泰基萍南棠召項(xiàng)目匠，及蝶周邊好其他啦項(xiàng)目怖的分脊流，善經(jīng)過遙我司舍多名唐專業(yè)西人員正調(diào)研纖比較股后，永對(duì)其旅項(xiàng)目歐權(quán)重糧計(jì)算虧與墓測(cè)算嬌方法倉(cāng)分布腿如下假：血A、兩考后慮市赴場(chǎng)競(jìng)摘爭(zhēng)因辣素，音我司州采用斗可類蟲比項(xiàng)河目量竹化定叉價(jià)法奏對(duì)項(xiàng)融目進(jìn)極行價(jià)虹格評(píng)撞定。論關(guān)錘礎(chǔ)B、勉其權(quán)夾重分瓦布為穿：紅增南港國(guó)占2扶5%吩；杰辮座權(quán)屆重占欄18侵%；棚泰基款南棠享占2幸5%鞭；橙拋堡占鐮17蒜%；顆天邑閑華庭撇占1叼5%陜（選初擇樓紫盤里柿要求高，其池一為獸直接松競(jìng)爭(zhēng)陸對(duì)手厘，代高表其妥合理托性；畏其二骨為距借項(xiàng)目元較近芬的，墨有參輝考價(jià)炕值）滔；擔(dān)跟喝絹C、督項(xiàng)目愚分值噴評(píng)定哪，以希項(xiàng)目徒自身似為基妨準(zhǔn)，能參考錘項(xiàng)目擔(dān)評(píng)分冒的辦零法進(jìn)拴行評(píng)晚定銷領(lǐng)惹D章、項(xiàng)擱目?jī)r(jià)續(xù)格計(jì)墾算公州式為飯：M孝=(來S1答/A宅1)贈(zèng)*K濱1+記(S余2/夏A2帝)*千K2查+詢(逆S3鄙/A忍3)申*K摔3+?！?+辰(S巴n/掩An減)*介Kn騾.其紐Si室表示至為比區(qū)較項(xiàng)榴目銷者售均據(jù)價(jià)疤;A徹i太為比短較項(xiàng)默目項(xiàng)若目本摟案評(píng)援分比鳳值鋸;K轟i春比較串項(xiàng)目肺權(quán)重階.襪其價(jià)匙格計(jì)紅算過赴程為愁：赴榨經(jīng)攜市場(chǎng)潛比較沸法對(duì)駛項(xiàng)目盟價(jià)格玻進(jìn)行京測(cè)算奉后，克項(xiàng)目包的銷族售均丟價(jià)格鬼保持韻在6宜48而0元盆/平篩方米腔。驅(qū)四、網(wǎng)項(xiàng)目仙銷售旦的相箭關(guān)建寒議釘1、膨?qū)κ胁繄?chǎng)的樂思考趕：?jiǎn)【秃陫^觀政楚策影柜響，制從成束都房瞎地產(chǎn)多市場(chǎng)罵整體叼來看紐，其評(píng)發(fā)展綁水平趨，進(jìn)哨入一荒個(gè)理越性發(fā)搞展階陳段；城同時(shí)袖成都童房地劫產(chǎn)市凝場(chǎng)在六20腫07不年就命開始躍未出評(píng)現(xiàn)斜“各金九晃銀森十逢”度的市群場(chǎng)慣須例（兆如左惕圖示躍意）薄，所棕以我攜司認(rèn)圾為，廚本案固在2昌00啊8年驕9月注末開部盤，羨其受肅市場(chǎng)談拉動(dòng)恒的可億能性鏡不高托。故令建議丑項(xiàng)目裹整體根銷售身均價(jià)爪保持姐在肆64繳80扭元/惑平方斬米左哄右。碰2、閉對(duì)項(xiàng)硬目銷示售進(jìn)道度的彎思考舞2.雞1、志快速秘回款蝦，實(shí)宇現(xiàn)多阻資源末的開艙發(fā)；廊2.薄2、取提高護(hù)項(xiàng)目攝認(rèn)知發(fā)度，釀便于流紅牌御樓后舅期項(xiàng)殿目的牲持續(xù)本開發(fā)借；糾2.撓3、構(gòu)年前更回款希1個(gè)妖億的踩銷售脆壓力當(dāng)；親在開繞盤后件的4苦個(gè)月消之內(nèi)濃，其靠中1旗月過鞋年，截購(gòu)房蓬人群候明顯敬下降蜻，折康算回纏款周幫期為咸10償0天伍左右瓜，銷傅售進(jìn)洽度的雹確保洋存在休一定款壓力杯。震3、色對(duì)項(xiàng)哥目工厲程等影的思純考須3.芬1、僑項(xiàng)目充主體選在2孤00憑9年益1月迷方可中封頂廉，項(xiàng)束目按君揭方獨(dú)可辦犧理，示使項(xiàng)隱目銷譯售回乳款具棕備不灶確定夠性因畢素影喬響。烘3.刑2、蠢項(xiàng)目每住宅饞部分霧，總踐體量并約3熱.8崇萬(wàn)平增方米痰，總土47短8戶純，總棉銷售名額小幟于遲2.思4丈億，竄如果慈按照尿項(xiàng)目紙1月趴份開崗始辦青理按應(yīng)揭，手年前癥回款德1獻(xiàn)個(gè)億嘴，這土就意泡味東著在帥10扭0境天時(shí)辜間內(nèi)煮要消推耗掉份項(xiàng)目副全部純銷售棋總額骨（袖按鍛45屯%以貞上辦籮理按數(shù)揭冰計(jì)算浙），總按照平現(xiàn)有柜市場(chǎng)風(fēng)發(fā)展棋不明耽朗的瞎情況伯，愚項(xiàng)目粉其存觀在一棍定的補(bǔ)銷售器進(jìn)度唱瓶頸巡。待五、箭合作中模式觀建議火煙綜上受所述亭，以印本案咸快速穩(wěn)回款己為目糊的，薪提升尋項(xiàng)目包知名宋度，慎帶動(dòng)蓬后續(xù)敵項(xiàng)目局的持越續(xù)開裕發(fā)，皂我司郊建議嚼與貴妙司合李作相肯關(guān)內(nèi)羞容如警下：陡在長(zhǎng)數(shù)城公桶司即哲定的蝶年前劃時(shí)間產(chǎn)內(nèi)幕完成述銷售挑額1喉.6農(nóng)億葛以上局；洞為項(xiàng)挨目搭趟建其撲合理蘇的營(yíng)胡銷渠叉道，躍提升旺項(xiàng)目摩與長(zhǎng)每城的倆知名房度與痕美譽(yù)挖度；蝦我司面愿丙為本島案2倘期前塵期裝剛飾費(fèi)銜用進(jìn)于行墊刪付，塘其費(fèi)艘用遞在后貼期代樂理傭熊金中流一并緣予以溫返回退；辛項(xiàng)目狗2期欣代理捎傭金族為項(xiàng)隱目銷烈售總襲額的推1.場(chǎng)2%鄉(xiāng)予以繼計(jì)算腳；腦項(xiàng)目膛合作戴，銷離售均茶價(jià)以只62稿0南0元醉/平仇方米斜為計(jì)圾算辱基礎(chǔ)烤；采（折筆合項(xiàng)濱目快錘速回見款、甘市場(chǎng)做理性貞發(fā)展徑及競(jìng)芽爭(zhēng)激競(jìng)烈等亮因素個(gè)，在式項(xiàng)目村64韻80刃元/繪平方滅米的償基礎(chǔ)