思源成都長城集團優(yōu)客聯(lián)邦期銷售價格測算與合作建議書

呈：長城集團領導長城集團優(yōu)客聯(lián)邦2期銷售價格測算與合作建議書成都思源房地產經紀二零零八年四月二十三日編制一、周邊項目銷售均價確定分析經過在08年4月19-21日三天內，我司對紅牌樓區(qū)域內小戶型項目進行深訪，根據(jù)項目現(xiàn)場銷售價格的測算后我們得出，各項目的銷售均價分布入下：紅南港：銷售均價6550元/平方米杰座：銷售均價6500元/平方米泰基·南棠：銷售均價6500元/平方米（項目于6月初開盤，該價格為項目銷售人員告知價分析后結果）橙堡：銷售均價6300元/平方米企天邑惰華庭莊：銷汪售均肌價為器63紙00省元平磚方米愛注：維上述垃價格腥測定敵以胡各項梁目2此00羅7年抬10列月到爛現(xiàn)在淺的各襖階段粥銷售凈均價啄的平宰均值騾為計啟算單任位伶。宴二、躍區(qū)域戀項目勢價格掩評定裹比較臣系數(shù)吧確定齒區(qū)域幸項目秧價格遞影響益因素今確定弄為列了科鳴學、供合理慧的測罵算項厚目未赤來銷誘售價匙格，銀我們準采用揮市場侍比較小法獸，對攔項目逆銷售郊均價裂進行見測算笨，以骨強調鍵項目固價格辭定位成的競斑爭優(yōu)采勢。糕于是廣我們偽對項靜目價餓格確河定的怨影響汽因素陪進行符拆分花與確傘定，禮其詳存細權蒼重示宜意如秘下次（單兔項因擔素總吸分值汪為1籮0分叔）：機項目箱地理交位置舍：從肉項目式處于茶成都籃城市王區(qū)域稱的角壇度來頃看，廁本案胞評定軟值為施7分蹈，優(yōu)演越項漲目地遲理位行置的駝加0紗.5巷分，猶次于州項目中地理食位置冠的減斬0.宇5分善（由舍于區(qū)術域內衫項目斷都處洗于紅利牌樓初，所崗以，姨其地款理位阻置不摔做詳污細細赴分）菊；亦開發(fā)溉商品析牌：償長城啦品牌躺測評闖為7與分，扮明顯豐優(yōu)越阻項目轟品牌龜?shù)募域v1.止5分蔑，較憶優(yōu)越盞于項坡目品都牌的傾加1瓦分，腳略優(yōu)璃于長狗城品夕牌的含加0昌.5斃分，財?shù)蜁裼陂L齡城品唉牌的鹿減0眾.5食分，雜嚴重臟低傲于長元城品敢牌的酒減1田分蟲；貝項目耽規(guī)模蠶：每以項面目2況期規(guī)顯模為秀測評逝依據(jù)吵，項檢目分妄值為止8.欠5分話，比均項目載大的殺加0奶.5噴分，閥比項陰目小質的減歲0.個5分星；暈周邊叼配套惹：本半案分敬值為辰7分備，比塘項目字優(yōu)越莊的加艷0.尖5分攜，次遙于項捐目周陵邊配附套的附減0旨.5唇分；值小區(qū)腰配套迅設施煉：項拳目測塑評為槐8.鍋5分臭，比膏本案仰小區(qū)跑配套檔優(yōu)越寇的加久0.濫5分羅，次目于項光目小柏區(qū)配坐套的干減0薪.5殺分；厲規(guī)劃項合理罩性：連項目薪規(guī)劃筆測評欄為9營分，兔最優(yōu)顧于項筐目規(guī)在劃的題加1迷分，秋次優(yōu)炮于項疏目規(guī)牛劃的危加0倒.5碰分，籃次于嘩項目品規(guī)劃岸的減促0.兩5分樓，最悠次的丑減1跡分；祥交通賺方便鋪程度蛋：連項目工測評則為8垂分，子鑒于揭區(qū)域薦劃分玩不明補顯，舒優(yōu)于立項目免交通煩的加鄭0.芒5分貢，次孟于項刻目交惜通的受減0申.5醒分；覺物業(yè)咳管理娃完善刻性：況項目頭測評挖為8沒分，雁優(yōu)于津項目廉的加謹0.仇5分鴨，次托于項前目的倍減0爐.5扎分；迷空氣盟環(huán)境劍狀況程：閘項目減測評猾為6恥.5抵分，癢優(yōu)于節(jié)項目泛的加怨0.扭5分戲，次似于項蟲目的盲減0捕.5秒分；標生活何方便般程度處：組項目皂測評卵為8接分，哨優(yōu)于暖項目位的加振0.嘩5分宵，次聯(lián)于項鄭目的榨減0隊.5展分；刮車位嚷?lián)碛袧城闆r終：零項目踩測評球為8痰.5殃分，晨優(yōu)于移項目厘的加撫0.走5分件，次渴于項謊目的四減0煌.5拉分；堅住宅田朝向附合理株性：翁項目退測評丹為7除.5揉分，餓優(yōu)于飼項目玩的加氏0.乏5分皆，次性于項吩目的涂減0您.5律分；事外景憤均好呆性：峰項目槽測評愈為6頌.5拼分，魔優(yōu)于夜項目規(guī)的加巾0.略5分淚，次絨于項擺目的刃減0巷.5絡分；遺小區(qū)輛綠化為比例鍋：彈項目捕測評朽為8灶分，抬優(yōu)于臣項目裙的加蔽0.膜5分申，次世于項煎目的似減0加.5釣分；姥整體廟景觀亞搭配符：僻項目深測評貪為8凳分，鳥優(yōu)于容項目同的加池0.店5分酷，次湊于項仁目的婚減0小.5萌分；駝人車右分流鉗情況林：團項目挑測評譽為8煎.5號分，齡優(yōu)于遣項目輸?shù)募幽?.穗5分跪，次酬于項香目的胳減0摟.5鞋分；仿戶型廉面積急合理以性：支項目慣測評俘為6波.5胸分，攝優(yōu)于自項目津的加慧0.污5分淹，次吼于項棋目的廉減0陪.5衡分；僅各面黃積段考戶型旱比例嫂合理置性：迎項目換測評箭為6斗.5訊分，脂優(yōu)于鴨項目演的加仁0.觀5分莫，次飲于項紗目的姜減0鋒.5淹分；宣間隔展設計逃：桃項目嶼測評爺為6勒.5碧分，銀優(yōu)于循項目叨的加視0.則5分府，次懇于項盯目的木減0野.5捉分；鎖各結靜構戶日型比間例合儲理性更：項雪目測眨評為援6猶分，擾優(yōu)于團項目貴的加鍬0.某5分逝，次淋于項洽目的漆減0萬.5團分；娛項目是及目護標客袍戶定冶位準創(chuàng)確性衰：項牛目測客評為荷6振分，刺優(yōu)于啟項目場的加法0.角5分吐，次廟于項鋒目的蝕減0姿.5傻分；庭高科壯技建艱材產轟品應脖用：刷項目炭測評體為6康分，維優(yōu)于是項目局的加苦0.端5分辮，次珍于項賽目的墾減0暖.5狂分；悶項目躍置業(yè)藥者評但價：唐項目串測評批為茅6接分，垂優(yōu)于虧項目烘的加眠0.宰5分膜，次論于項堂目的齡減0攝.5齒分；燦2、強各影鋤響因霧素確鐮定分噴值確豎定捷注杯：未攔說明盆部分惜，為粥我司才多專詢業(yè)人拘員，醉實際今調研兩評分端后的拴平均壞計算院值。騰三、皆市場椅比較豆法對介項目閘銷售東均價頭的測尿算貢鑒于榆本案炒現(xiàn)在蔬的直虧接競繪爭對超手為福紅南先港蝕項目僅，未鏡來競始爭對攏手主步要墊為杰餡座與款泰基萍南棠召項目匠，及蝶周邊好其他啦項目怖的分脊流，善經過遙我司舍多名唐專業(yè)西人員正調研纖比較股后，永對其旅項目歐權重糧計算虧與墓測算嬌方法倉分布腿如下假：血A、兩考后慮市赴場競摘爭因辣素，音我司州采用斗可類蟲比項河目量竹化定叉價法奏對項融目進極行價虹格評撞定。論關錘礎B、勉其權夾重分瓦布為穿：紅增南港國占2扶5%吩；杰辮座權屆重占欄18侵%；棚泰基款南棠享占2幸5%鞭；橙拋堡占鐮17蒜%；顆天邑閑華庭撇占1叼5%陜（選初擇樓紫盤里柿要求高，其池一為獸直接松競爭陸對手厘，代高表其妥合理托性；畏其二骨為距借項目元較近芬的，墨有參輝考價炕值）滔；擔跟喝絹C、督項目愚分值噴評定哪，以希項目徒自身似為基妨準，能參考錘項目擔評分冒的辦零法進拴行評晚定銷領惹D章、項擱目價續(xù)格計墾算公州式為飯：M孝=(來S1答/A宅1)贈*K濱1+記(S余2/夏A2帝)*千K2查+詢(逆S3鄙/A忍3)申*K摔3+?！?+辰(S巴n/掩An減)*介Kn騾.其紐Si室表示至為比區(qū)較項榴目銷者售均據(jù)價疤;A徹i太為比短較項默目項若目本摟案評援分比鳳值鋸;K轟i春比較串項目肺權重階.襪其價匙格計紅算過赴程為愁：赴榨經攜市場潛比較沸法對駛項目盟價格玻進行京測算奉后，克項目包的銷族售均丟價格鬼保持韻在6宜48而0元盆/平篩方米腔。驅四、網項目仙銷售旦的相箭關建寒議釘1、膨對市部場的樂思考趕：啞就宏奮觀政楚策影柜響，制從成束都房瞎地產多市場罵整體叼來看紐，其評發(fā)展綁水平趨，進哨入一荒個理越性發(fā)搞展階陳段；城同時袖成都童房地劫產市凝場在六20腫07不年就命開始躍未出評現(xiàn)斜“各金九晃銀森十逢”度的市群場慣須例（兆如左惕圖示躍意）薄，所棕以我攜司認圾為，廚本案固在2昌00啊8年驕9月注末開部盤，羨其受肅市場談拉動恒的可億能性鏡不高托。故令建議丑項目裹整體根銷售身均價爪保持姐在肆64繳80扭元/惑平方斬米左哄右。碰2、閉對項硬目銷示售進道度的彎思考舞2.雞1、志快速秘回款蝦，實宇現(xiàn)多阻資源末的開艙發(fā)；廊2.薄2、取提高護項目攝認知發(fā)度，釀便于流紅牌御樓后舅期項殿目的牲持續(xù)本開發(fā)借；糾2.撓3、構年前更回款希1個妖億的踩銷售脆壓力當；親在開繞盤后件的4苦個月消之內濃，其靠中1旗月過鞋年，截購房蓬人群候明顯敬下降蜻，折康算回纏款周幫期為咸10償0天伍左右瓜，銷傅售進洽度的雹確保洋存在休一定款壓力杯。震3、色對項哥目工厲程等影的思純考須3.芬1、僑項目充主體選在2孤00憑9年益1月迷方可中封頂廉，項束目按君揭方獨可辦犧理，示使項隱目銷譯售回乳款具棕備不灶確定夠性因畢素影喬響。烘3.刑2、蠢項目每住宅饞部分霧，總踐體量并約3熱.8崇萬平增方米痰，總土47短8戶純，總棉銷售名額小幟于遲2.思4丈億，竄如果慈按照尿項目紙1月趴份開崗始辦青理按應揭，手年前癥回款德1獻個億嘴，這土就意泡味東著在帥10扭0境天時辜間內煮要消推耗掉份項目副全部純銷售棋總額骨（袖按鍛45屯%以貞上辦籮理按數(shù)揭冰計算浙），總按照平現(xiàn)有柜市場風發(fā)展棋不明耽朗的瞎情況伯，愚項目粉其存觀在一棍定的補銷售器進度唱瓶頸巡。待五、箭合作中模式觀建議火煙綜上受所述亭，以印本案咸快速穩(wěn)回款己為目糊的，薪提升尋項目包知名宋度，慎帶動蓬后續(xù)敵項目局的持越續(xù)開裕發(fā)，皂我司郊建議嚼與貴妙司合李作相肯關內羞容如警下：陡在長數(shù)城公桶司即哲定的蝶年前劃時間產內幕完成述銷售挑額1喉.6農億葛以上局；洞為項挨目搭趟建其撲合理蘇的營胡銷渠叉道，躍提升旺項目摩與長每城的倆知名房度與痕美譽挖度；蝦我司面愿丙為本島案2倘期前塵期裝剛飾費銜用進于行墊刪付，塘其費艘用遞在后貼期代樂理傭熊金中流一并緣予以溫返回退；辛項目狗2期欣代理捎傭金族為項隱目銷烈售總襲額的推1.場2%鄉(xiāng)予以繼計算腳；腦項目膛合作戴，銷離售均茶價以只62稿0南0元醉/平仇方米斜為計圾算辱基礎烤；采（折筆合項濱目快錘速回見款、甘市場做理性貞發(fā)展徑及競芽爭激競烈等亮因素個，在式項目村64韻80刃元/繪平方滅米的償基礎