房地產(chǎn)營銷全程策劃與價格定位

營銷全程策劃與價格定位搜房咨詢控股副總裁彭遠(yuǎn)才今天很高興有一個多小時的時間跟來自各地的朋友交流我們主要是一個話題了，解決有關(guān)價格方面的一些看法。這兩天，我們在大連的朋友有一條消息，3月13號拍賣了幾塊土地，總共了6幅還是7幅，就只賣掉了1塊，出現(xiàn)了一個小插曲，什么小插曲呢？第一個搞招投標(biāo)有人報零報價的，就是我要報這塊地投標(biāo)，報價是零，這是一個現(xiàn)象。第二個，一塊在大連二類地塊的用地，6.9萬平方米，大連主管部門報的標(biāo)底底是10萬塊錢。然后就有一些公司報價是10800塊錢，這個我個人覺得挺笑話的，一塊6.9萬平方米的土地報價是10萬塊錢。這10萬塊錢意義上和1塊錢沒有任何區(qū)別。也就是說這種招標(biāo)行為，還是沒有任何經(jīng)驗，然后報的10萬，肯定漏標(biāo)了，人家報的10800，那么假設(shè)這塊地被10800買到，那么這個局長可能負(fù)不起這個責(zé)任，那么最高報價是618萬塊錢，那么有很多人去報標(biāo)，那么最后成交價是618萬，那么差了10倍，那么講到這個問題是一個市場成熟度的問題，這個問題又看出領(lǐng)域一個問題，我們作地產(chǎn)的有很多機會，就是拿地成本就會影響到我們的定價。那么講到大連這塊，我又想到一個劉羅鍋吃芋頭這個地方，一個縣馬上要撤縣設(shè)市，那么這個縣給我很大的一個體會，第一個撤縣設(shè)市或者是一個城市的新區(qū)規(guī)劃，一直是某一個地區(qū)或者某一個城市發(fā)展房地產(chǎn)最好的契機，所以房地產(chǎn)公司也好，還是投資投資商也好，你要選擇在未來的幾年時間進(jìn)入中國的地產(chǎn)市場，跟著政府走肯定沒有錯，我們深圳有一句話，我是負(fù)責(zé)搜房深圳地區(qū)業(yè)務(wù)的，然后參與搜房全國的房地產(chǎn)咨詢顧問的業(yè)務(wù)，所以對各地的城市還是非常的了解，甚至有一句話，他是講經(jīng)濟適用房的，就是政府福利房，像個紅太陽，照到哪里哪里亮，就是這樣的一個詞，就是說政府在安排大型的安居工程的時候，它所有的配套設(shè)施，包括交通、教育、公交線路、市政設(shè)施等等，是比任何一個發(fā)展商所開發(fā)的片區(qū)是要到位得快，設(shè)計得好，所以在深圳跟著政府工程好，這項目肯定好銷，肯定價格都比較高。那么在中國，我們得到的體會就是跟著政府走，肯定不會有做虧的這種現(xiàn)象。那么講到我們在一個縣叫荔浦縣吃芋頭的這個地方，這個地方要撤縣設(shè)市，現(xiàn)在要開發(fā)的住宅小區(qū)是700多畝一次性開發(fā)，每畝算完配套以及政府出讓金等等以后，是21萬塊錢一畝，折合每平方米大概是350塊錢以上了，就是比很多中等城市的地價可能都會貴。那么這個現(xiàn)象總共有6家公司在競投，來自北方的也有一家，澳門、香港、廣西本地、廣州這一帶的地產(chǎn)商總共有6家來競投這塊地，這塊地的市值現(xiàn)在非常漂亮，如果說把地拿到以后，規(guī)劃成為一個小區(qū)，最后按照宅基地的形式來賣，宅基地的銷售價，賣地的是1100多塊錢，然后建好房子以后來賣的是1700塊錢左右，比貴陽的房子都還貴。所以，各地這個市場變化的非常的快，這是我們得出一個判斷是什么呢？經(jīng)過98、99年以及到2000年這個市場發(fā)展以后，我們國家房地產(chǎn)市場有一個很重要的趨勢，就是向縱深化發(fā)展，原來基本上停留在大中型城市或者是省會城市或者是經(jīng)濟中心城市，現(xiàn)在已經(jīng)向普通的交通干道或者是第三產(chǎn)業(yè)比較活躍的小城鎮(zhèn)為主的這個地區(qū)滲透了，這是很好的一個現(xiàn)象，那么這個我講大連這些小地方的案例，就是想簡單講一下我們進(jìn)入2002年以來，我們各地的市場的變化情況。那么我們這個會，應(yīng)該來講，是接觸的315以后的第三個會議，全國各地都在搞這類的像大家坐在一塊然后來交流、溝通，我們這個會好象是第三個。315是我們深圳也好，還是全國很多城市地產(chǎn)商比較頭疼的一個時間。深圳市這6個月時間是發(fā)生了很多變化，這個我想給大家作一些介紹，因為出來了，都想了解一下別的地方的情況。深圳的情況大概是這樣子的，去年深圳全年的銷售情況大概是這樣子，銷售是632萬平方米，均價是全國最高的5254塊錢，去年一年的開發(fā)量是2450萬平方米這樣子，當(dāng)年的竣工量是970萬平方米。然后二手樓，三級市場換房交易是216萬平方米，這個規(guī)模是接近于廣州的水平，相當(dāng)于廣州的77％，以前廣州都還是我們的一倍這樣子，但是現(xiàn)在縮小了，就是去年整個深圳發(fā)展得比較好，房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤率是17.2％，就是去年我們交的利稅，然后跟銷售量，銷售利潤率是17.2％，跟前兩年接近，也略略增加了一兩個百分點。李嘉誠前天發(fā)布了和記黃浦，就是李嘉誠做地產(chǎn)的這一塊加上他的出租，綜合利潤率2001年的利潤率回報是比我們的高，達(dá)到了22％，這就是李嘉誠在香港作地產(chǎn)，所以人家說香港的地產(chǎn)回報率是只有7％，那只是一個平均水平，他法寶的利報，我們詳細(xì)的分析了一下，他整個全部加起來去年的利潤是整個21億港幣，比我們深圳全市的房地產(chǎn)企業(yè)賺的錢還要多，是非常大的一個規(guī)模。那么，李嘉誠手頭擁有的土地儲備相當(dāng)于深圳5年的銷售量，所以我們可以想見李氏家族在我們香港地區(qū)有多大的發(fā)言權(quán)了，就是這樣子。包括我們董特首，董特首前5年最大的失誤，就是居屋，建房子的問題，現(xiàn)在也成功連任了，但是他再也不敢提建房子的問題了。以前他一上提就是說要建8萬套房子，所有的發(fā)展商都表示反對，那么又加上金融風(fēng)暴等等這些，所以董建華有一度他的支持率低到46％，就是100個人里面50個人對他的信任程度沒有了。那么，后來取消了這個政策，相當(dāng)于建安居工程一樣的，你安居工程太多的話，在座的所有的朋友都感覺到壓力大，深圳這一塊做得非常好，就是每年不會突破1萬套經(jīng)濟適用房，不管你怎么建，就是這么多，土地就是這么多。所以，整個就保證了我們?nèi)衅甙巳f套房子的銷售量，保證了發(fā)展商的回報，也保證了我們的利潤水平。這個是一個情況。第二個，去年下半年，深圳非常有名的一些公司收關(guān)收得不是很好，就是下圍棋都要收關(guān)的。出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的游行，砸售樓處這樣的一些現(xiàn)象，而且這些公司在全國、在本地都是屬于我們講的品牌公司，所以深圳我不知道可能不能代表全國的現(xiàn)象，所有的糾紛都出現(xiàn)在兩頭，一頭要么就是徹底的最差的這些公司，要么就是最優(yōu)秀的公司。主要的糾紛：第一個就是銷售過程中的欺詐，我是加上引號的欺詐兩個字，那么最后比如說我這個小區(qū)分三期開發(fā)，第一期我就不把第二期的模型做出來，然后我告訴你那就是個綠地，然后把第一期賣完以后，我又把第二期建房子了，然后第三期我也沒有告訴你那是房子還是什么，我告訴你那是綠地，結(jié)果把第二期賣完以后，我開始建第三期了，然后業(yè)主開始耐不住了，那么這樣的話就出現(xiàn)了一些糾紛。同時出現(xiàn)糾紛或者是投訴的時候，發(fā)展商沒有及時進(jìn)行處理，沒有把這種沖突消滅在萌芽狀態(tài)，最后來一個客戶他告訴你這個樓你能買嗎？他堵在門口，給所有的客戶講故事，然后就使得這個樓盤被迫停止銷售等等這一切。還有就是主要造成這種糾紛有兩個問題：第一個確確實實存在被投訴的可能性的因素，第二個是這些公司都對這些投訴反應(yīng)第一過敏，第二遲鈍，直接導(dǎo)致了最后比較嚴(yán)重的這種沖突。有一個樓盤售樓處整個比我們會廳還要大的售樓處全部被業(yè)主砸掉了，登記、模型等等這些，包括任何一塊玻璃，保安看了也沒有去制止，反正就這么著吧，打完就打完了。然后第二個就是樓盤售樓處的門口的交通全部被業(yè)主截斷幾個小時，最后是政府的公安警察介入才平息這個事，但是這個事也沒有最后處理完，這個已經(jīng)在很多報紙上都慢慢有報道了。這些都是品牌公司所導(dǎo)致的。作為深圳這個我們預(yù)計下半年，有一個非常好的現(xiàn)象和趨勢是什么呢？我覺得這個也是值得我們關(guān)注的，就是發(fā)展商對于危機的一個公關(guān)能力的一種準(zhǔn)備。你平常經(jīng)營過程中有可能不是簡單的沒有資金或者是樓賣不掉這樣的問題，有可能會出現(xiàn)這種直接的一種法律上的糾紛，甚至是一種直接的沖突，那么這個我覺得是目前我們深圳相當(dāng)多的大的地產(chǎn)商在考慮的比較多的一個問題。所以，我們在深圳十大地產(chǎn)商都不約而同的提出了客戶價值這樣的一個問題，不僅僅是準(zhǔn)備了相關(guān)的部門，最近萬科對他的管理模式也進(jìn)行了調(diào)整，把原來銷售組織的是一個總監(jiān)，然后下面管五六個項目，現(xiàn)在全部整合成為包括有客戶服務(wù)、策劃、銷售、媒體組成一個項目組，等于一個總監(jiān)他直接管6個人就可以了，只要他有6個項目就管6個人，而不是原來的一個總監(jiān)、一個負(fù)總，管著幾十號人，效率一下子就提高了，因為萬科今年要在深圳做6個項目，每個項目平均是20萬平方米，所以規(guī)模非常的大。那么在提出客戶價值這個過程中，有一些做法：第一個就是客戶關(guān)系管理，就是我們現(xiàn)在很流行的CRM這一個系統(tǒng)，現(xiàn)在這幾家公司都已經(jīng)在開發(fā)這一套體系，這一套軟件。第二非常重視老客戶的服務(wù)，這樣一種判斷在我們做銷售過程中大家可能也會有這種體會的，一個項目開盤在兩個月以內(nèi)銷售30％，我們的經(jīng)驗是什么呢？是非常容易的事情，無論是銷售公司還是咱們自己銷售，開盤一段時間，兩個月以內(nèi)銷售30％，那不是銷售，是很容易做到的事情，考驗銷售能力包括你的價格控制能力，應(yīng)該是在60％，我們的經(jīng)驗大概是在66％到78％之間的一個銷售率，這是最難的，你要突破這一點，那確確實實是銷售能力的一種考驗。那么這30％是怎么來的呢？就是老客戶，以及老客戶所帶動的銷售，深圳，包括在在的肯定有一些地產(chǎn)商的朋友，開發(fā)這幾年肯定會積累有1000套房子以上的規(guī)模，那這個規(guī)模就已經(jīng)具備客戶關(guān)系管理這一套系統(tǒng)所要達(dá)到的一種目標(biāo)，所以深圳很多地產(chǎn)商目前在做這一塊的市場深度挖掘的工作，做得比較初見成效，它直接導(dǎo)致的結(jié)果：第一，開盤的時候，人氣非常旺；第二，樓盤第一次上市的營銷成本非常的低，因為我只要通知老客戶，然后老客戶就要通知他的朋友來，然后他的朋友又要通過他的朋友來，幾乎不用花任何的廣告費，那么這就是客戶的價值，這一點是我們今年可能會做得比較透的一件事情。另外一件事情，也解決我們也正在參與做的這件事情，深圳有十幾家大的地產(chǎn)商都在做客戶俱樂部，比如說萬科有萬科會，招商有招商會，華僑城有僑城會，金帝有金帝會，百事達(dá)有他的會，那么有各種各樣的會，每個會都是獨立的孤立的，那么我們做什么工作呢？我們就是要把這些各種各樣的會都結(jié)合起來，那么百事達(dá)的會可以到萬科會里面去，華僑城和招商會這兩個會的會所設(shè)施只要持有加盟的這10個會的任何一張會員卡都可以跟這個會的業(yè)主同等的享受，這個是客戶價值的升華版。就是說，你萬科可能做廣告的時候，只考慮在自己的萬科會里面做，OK，我現(xiàn)在幫助你通過我擴大的互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，做到僑城會，因為這兩個會的客戶群體是相對有品質(zhì)的，那么這樣的話，挖掘客戶市場、挖掘我們的終端潛在的消費者是非常有效率的，渠道非常清楚，這些人非常清楚，他的收入水平、他的購買能力，包括他的消費模式都非常清楚。這是我們在做的第三件事情。畝瓶圈第四聚件事升情，欠也是槽我們低平常膝經(jīng)常仰見到渣的，圍也是氏很正儲常的職一個渡現(xiàn)象掛，就蘆是挖狐人，煙無論證是大蘿的地紀(jì)產(chǎn)商微之間螺都互鏡相挖遭，現(xiàn)盼在已遞經(jīng)光遣我們朋自己氣介紹泛的已該經(jīng)有束兩個住都成診交了寺，我夠看中胖你那滿個公漏司的趕營銷渡總監(jiān)臺，然范后談掘條件爐，然涉后把豐你一伯窩端佳掉了著，這些是心使照不怨宣的疊象征個，這中在深超圳非壘常突編出。戲因為濟一個魔樓盤蕉的成挨功，商除了志市場臥因素搞，應(yīng)戚該來鴨講就葉是人士的因袍素了紅，就加是操滿盤手天的因渠素了胃。因頂為，肆項目性開發(fā)肺量大繁了以酬后，乓管理柳的難恩度或先者是奧要求其就更配高。濫所以賊，對握于操聰盤手尸素質(zhì)果的要駛求就錫更大嘴了。睬所以陷，比屠如說繡我們折做中炮介服薪務(wù)或狡者是仿顧問鼓服務(wù)冊的，吃我們悼最大鋒的一綱個體撞會是德什么膏呢？眾第一漢個和武發(fā)展夠商之例間要明有一蛋個非孝常好異的溝爭通的艦渠道雙、交跪流的窩平臺徐。第左二個寬公司船不在茄大小醉，包踐括我招們服統(tǒng)務(wù)過遭的公錦司，論都是接很小頃的公刑司，喉搜房蕉是很損大的占一個杜互聯(lián)條網(wǎng)房敘地產(chǎn)今咨詢濁公司郊，那仙么我膠們服弓務(wù)的搞還是洽一些參比較從小的今公司棵，那竿么相霧對于特世界但上大音牌的化房地血產(chǎn)咨挺詢公特司的詠服務(wù)傭，可喜能實按際上脅也很楊多都文是小唯公司斗的服訓(xùn)務(wù)，蠟?zāi)敲窗阄覀兛负痛蟛煨》慷堑禺a(chǎn)懶公司攜的溝顫通是篇最有喜效的旨溝通療，那當(dāng)么這箭是最而關(guān)鍵章的。賢那么擺你派寬三個翁三流燈的操舌盤手源，不般如派蹈兩個帽二流徑的操撒盤手般，不膨如派拿一個躍一流蛇的操字盤手乞。那酷么在杜深圳護(hù)這種耐挖人酸的現(xiàn)帆象是花越來押越激賣烈了束，那斬么去未年我回們搞飽了一之個十拒大操球盤手視的評綢比，譯那么裹聰明客的公些司一偽定不庸會來濱參加與評比坊，因忘為他奴只要泡一露愛面評戒比上奴，明首天就惕不知素道到洗哪兒歸去了狗。真擴參那么質(zhì)深圳描再一寒個趨扶勢就部是開扒發(fā)量疏猛增錫，這祝可能葬是所上有的財城市罷都面汪臨的娃一個仁問題驢，深倡圳有歪一個架很重胸要的絡(luò)問題移，為編什么哈我們校開發(fā)骨量這評么大統(tǒng)，2續(xù)40孩0多鉤萬平算方米窗，原劑因在熄哪里傍？深煮圳必裝須是萄把這曬個市此場變?nèi)粘墒鞘芬粋€打沒有躁管理拿的市針場，欣政府容盡量阿去少牽管理本，他風(fēng)只管龜賣地斯，你倚們愛悔建不激建，覽因為婚深圳墊每年夫要從獲土地蒸銷售可獲得吹的財杜政收恨入必裹須達(dá)堂到1筍00另個億濁，我賊們的滔財政松必須范要有胞10耐0個訂億是圍從賣粘地收校入，棗這樣性我才結(jié)有錢冰去修石路、熄修橋雷、修親地鐵肥，然境后做聲國際紀(jì)花園仇城市佳，再定做各都種各歪樣的排公園儉等等幼這一吵些。拳所以置，深臟圳這芹個開奇發(fā)量圈很大貼，所次以發(fā)季展商爸壓力避自然濤就形末成了橡。結(jié)炕稍最近殲我們龍在給合萬科住做他勉在去添年買類的一曉塊2氣4萬店平方縫米的鍵叫大速梅沙折，可粥能深仍圳去棒過深搞圳的葵旅游喂點的回那邊外有一拳個海壩濱旅獨游區(qū)趙，那沒么那絡(luò)兒有仆一個能24梨萬平等方米魯?shù)捻椨浤康慕o定位陪，他蒙們非鼠常的腸頭疼保。因嬌為當(dāng)裳時他助們買他地的長時候近成本立就已長經(jīng)超汗過了盈30就00持多了例，按蒼照正需常的蛛預(yù)計情，銷尤售成歲本已辜經(jīng)5旱50電0音—棄60鋼00撤塊錢吃，而黃這個秀地方比的售曉價只缺有4補00先0匹—術(shù)50滿00京個樣園子，宵所以殼他感炸覺到旅壓力絕非常蝶大，戲那么續(xù)做起薄來方遺案很集漂亮啦，開要發(fā)成便本也素夠了酒，但桃是就蹦擔(dān)心貞沒有鈔價格判，所穩(wěn)以他垃做了栽很長羨時間動的研棕究。唐第一存，在好萬科您會里倚面，南所有拜的會粉員都轟參加醬調(diào)查被，看饒到結(jié)刷果，蹄沒底材。第石二，尸做了猾一次獻(xiàn)全市偶大概享50精0個泛入戶克的訪雅問，哀看了緩調(diào)查廊結(jié)果勁，沒趕有底隸，我紛們上北個禮金拜三沖結(jié)束翻的7從0個筒頂尖部人物匪的深衣度訪腥談，鬼就是漏老板筋級的椒訪問悟，對析這塊刃地開杏發(fā)還韻有前臂景的畢一種孫預(yù)測全，我牌們到芒現(xiàn)在呀的感派覺還伶是不天太有談底。濃但是緞這個湖項目咱今年診底就電要上紛市。吹所以努，這碧一下傲子對工很多蔑公司絡(luò)提出宿了不怪僅僅畏是管攔理上葬的一睡種壓炎力，屬對于誕前景亂的一敞種判偵斷，厚操控鐘能力里一下虎子就斜顯得柱很突載出了樂。所茫以，我我們具現(xiàn)在宏在做訊萬科春這塊進(jìn)地的居時候舊，更環(huán)多的呀是去腐做兩趕件事臟：第阻一挖佳掘這監(jiān)個地估塊最您具有套價值搭的點燥，商頭業(yè)、湯旅游攪、會河務(wù)、亮娛樂瘋和居陶住，念這幾扭種功書能組精合在貼一起論有可尺能是棕一種龍有效桐的開修發(fā)價面值；爺?shù)诙?，盡閣量去擋解決頑營銷朝過程糖中的巾問題榨，比章如說撞我為音什么劍要到真這里閱來住驢，因畢為我購要什萍么，腐第一陵我要逐買東境西，惰我的基交通俘、我肯小孩乘的教紋育、沈我的林保安巡問題盯，那冬么我轉(zhuǎn)們再衰從中房間找披一個邪最容鳥易突草破、諷最容返易支詞撐賣勸一萬驚塊錢珍這個溉價位帽的點稈來鞏龍固未泡來7雄個月著左右耕的上跡市前豎的人寨氣，插這一野點是置目前細(xì)我們?nèi)绾统２⒁?guī)做少有點個不一猶樣。嫩所以話，這揮是一排個大走開發(fā)揉，但哈是銷陵售量麗大概出是這受個樣董子，柿所以壽開發(fā)克商壓僅力很獄大，盼這個乖狀況壩會越蝕來越仆明顯趁，壓史力會鳥再增憲加的摔。徒狡迅我們錢去年割底，殘我去懶過一堪次徐嚇州，浴有一來個發(fā)驕展商緩很厲東害，出確實港很漂請亮他護(hù)做的女項目裙，很搜成功惹，你饅不管稈他房織子做馳得好強不好宋，他漁就是侮賣得飲好，罷賣得衰好就寶是檢往驗一撞切的誕標(biāo)準(zhǔn)蕉，沒血得說徒。我濕去他贏跟我成說的輛第一拌句話疲就是竄說，緩彭總樓你在津這里菜屬于斃下崗充的人企員，妥你們才所做柱的那稱些，盈我這大里用仙不著傲，因禍為我閑的房昆子不珠愁銷如，所萌以你鍛說的贈賣場和設(shè)計味、定傍價做防什么廣，沒長用。朝但是魚我一繳定要贏請你扶來作精我的禮參謀俘，因植為我貍知道傘兩年灣以后討，就陳不是蠅這樣殖子。附第二壁，他禽有一粥個雄尤心壯遭志，白因為綱徐州脆高層勻住宅棕沒有薯市場毛，或啞者是芬剛剛些起來丈，他側(cè)有一忍個目爸標(biāo)，炕就是獻(xiàn)要起螺動徐摘州市窄的高棵層住媽宅的按價格照，所闊以靠斷什么唯呢？撐犧牲泊小部善分的今利益晝，高也層住憐宅多生層價裁，就朋是把緣高層收住宅緩的價揭格按灶照多繳層的且價格從來賣請，稅隙后的之利潤督率是收3％存，他尤做了版，成槐功了括，因上為他概把高救層住螞宅的吵空間漿、環(huán)斷境、擁空氣查、噪努音、郊安全誰等等抖這些者因素帳全面暈的展瓣示給子相當(dāng)汽一批叛的徐芬州人弄看見紋了，捆唉，驅(qū)住高糠層住奮宅也掘不差餡啊，汽同時虜物管撤他用掠幾年準(zhǔn)的時注間來五貼補贏一下粥，渡扯過這奪個難補關(guān)。狠因為講他所兔有的倘土地薪儲備慌，還咐有五壘十多膜萬平詳方米金的土拍地儲墾備，葉全部學(xué)是市遙內(nèi)的接舊城攔改造磚，你插不培見育這灣個市煩場，救跟在子別人離后面辦跑，掩那你稀的土剃地價定值就廢永遠(yuǎn)鐵開發(fā)龍不出雞來，臭你的戲壓力但，未戀來十茫幾年圣的開鴿發(fā)壓素力和旗銷售欠壓力德都會攔一直梯陪伴們著你憤，因瘋為這住個市敵場不淹成熟稈。同街時，筑它的原土地蛾全部圓是在快臨街昨，商間業(yè)價竿值遠(yuǎn)國遠(yuǎn)要組比住汪宅價歇值要散大得劍多，脖所以巡他看逗中的平是未蝕來幾河年，流他的研品牌懷和他韻在這呀個城叔市的乒領(lǐng)導(dǎo)甩地位五，這裁個眼善光我痰非常聰佩服兄，這樸小子貌只有牽32護(hù)歲，前他成胳了。西他就坊給我郊們一喪些很墓多啟捏發(fā)，乏所以困小城豪市有襖小城岡市的撓做法脊，大擔(dān)城市塞有大蜜城市親的艱廁難，童你在集深圳穴不做怪細(xì)活第談不密上，揪壓力吐非常擠大。脾所以密，這害個是慘很重徒要的將一個則現(xiàn)象悉。寸并臂再有纖一個獲現(xiàn)象慚，就河是一椅個趨天勢就抽是價問格在滋回落竭，前糞一兩誰年的側(cè)這種賊增幅址在調(diào)路整。喝同時頭，廣增告量舍也回肝落，稼你對樸市場商的把端握精丘準(zhǔn)以欣后，以客戶劍定位勤清楚夢以后紋，你困所要挨投放測的拉皇動客薄戶、撕拉動揮人氣島的廣芹告投逢放減買少了克。深騙圳去腦年第湖一次漸實現(xiàn)頑了營律銷成皆本跟疫銷售責(zé)量相細(xì)反的栽這種商趨勢號，去偏年深些圳整杠個廣診告投誤放是答3.仁17向億，描不超層過3弄.2肯個億棒用在金房地鄰產(chǎn)廣徒告，皂比前等年降愉低了爽將近壇百分柱之十沃幾，拐百分娘之二鉆十這拖種幅煤度，幕效果鐮非常說好，棉但是辭銷售閑量增賢加了址，說左明這恰個市仁場逐削漸變?yōu)I成了撓多元納化和遭更成朱熟的誕市場多，光猴靠廣圖告已彼經(jīng)不驅(qū)解決凝問題尚了，倦也是購和發(fā)滅展商班做了陸很多游客戶索服務(wù)沙、品譜牌建賄設(shè)等糠等這扮些工鳴作是喜直接踢相關(guān)弄的。衰那么寸這個捉是很紫多比農(nóng)較好拐的一挽個趨活勢了填。厘援戒因為仍今天遭時間朱關(guān)系蓬，我遍們重趁點來紹講一予下關(guān)橫于價楊格的樣問題敗。剛皮才提胞到價妨格回咸落的哀趨勢遠(yuǎn)是相史比我鄉(xiāng)們?nèi)プ婺昙勇谷隬糊TO幕、申煉奧成脹功等皮等這懼些政姿府環(huán)忽境、前國際竭環(huán)境抖，相能比現(xiàn)玉在這禮個價溫格趨珠勢是剃處于壁回落蠟，雖雄然都跳還高魯，比須如說嶺我們奏深圳妻五千撤多塊保錢的再價位嶄，想廢起來蹲都有稠點怕討。正木因為螺價格孤高，使所以惕我們明深圳魂其實裝總價孔并不仔高，夠把房既子建攜小了釘，同墨樣的益一房愿一廳罵我們尸可以線作3窗7平翻方米隙，你題賣5嬸00賴0塊禮錢，供也就扮是2核0萬廳這樣槽的，報如果遭一房岸一廳賞你硬拒要做帶到六面七十漂或者抗是8袋0平焦方，虜可能揀80迅平方技大了計一點督，那斬你賣詞30弦00撒塊錢永，他云也就朋20葵萬塊病錢，禽所以抄概念初不一左樣。語所以路正是拾因為乏我們漸土地正成本駁高，羨第二爆個收扮入相殿對高稻一點舉，所礙以拉所動了翁單價套高，框那么葉發(fā)展炒商做拾一樣綿東西厚就是省產(chǎn)品籍創(chuàng)新慰，的擦這是劇第一躬個，戒深圳調(diào)好的季，就煌是總緒價不株高。陰再有糖一個嘉就是葬深圳宏比較柱成熟武，我出們覺緒得比意較好凳做樓目，相億對于隊外地炎比較疏，我牲還是校比較訪愿意渣在深機圳做東樓。承消費囑者非施常清昂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