溫江區(qū)某地塊可行性研究報告

PAGEPAGE38幸福廣場項目酒店部分可行性研究報告幸福咨詢有限公司目錄TOC\o"1-1"\h\u11113第一部分項目概況 3宗地位置3宗地現(xiàn)狀3項目周邊的社區(qū)配套4項目周邊環(huán)境6規(guī)劃控制要點619172第二部分投資環(huán)境分析 7自然環(huán)境分析…………7政策環(huán)境分析…………8經(jīng)濟環(huán)境分析…………925500第三部分投資市場分析 11項目的宏觀分析………11中國酒店業(yè)發(fā)展的新變化……………13成都2012年上半年經(jīng)濟分析………14溫江酒店經(jīng)營情況分析………………1527559第四部分產(chǎn)品定位 1630178第五部分投資成本與稅務估算 19土地取得費用估算19前期開發(fā)費用估算19基礎設施建設費估算20項目總投資估算2025935第六部分投資收入估算與財務分析 2119744第七部分風險分析 224629第八部分總結(jié) 23第一部分項目概況宗地位置溫江區(qū)柳城街辦新華社區(qū)七組溫江區(qū)柳城街辦新華社區(qū)七組二、宗地現(xiàn)狀溫江區(qū)柳城街辦新華社區(qū)七組四至范圍N:迎暉路西大街S：溫江區(qū)圖書館W：西大街E:東大街地面現(xiàn)狀。該宗地塊位于溫江區(qū)，而溫江區(qū)位于成都平原，宗地地勢平坦。地面狀況?，F(xiàn)該宗地是一塊空地，便于房地產(chǎn)開發(fā)，有利于開發(fā)的進度。項目周邊的社區(qū)配套交通狀況。溫江區(qū)柳城街辦新華社區(qū)七組位于溫江城區(qū)上東街和大南街的交匯處，周圍的公交路線發(fā)達，有309、319、101、102、103、104等公交車通過，道路四通八達，通達性較高。道路四通八達教育環(huán)境該宗地附近學校較多，比如，四川交通職業(yè)技術(shù)學院中專部，光祁藝術(shù)學校，幼兒園，溫江區(qū)圖書館等，周邊教育配套設施完善。醫(yī)療環(huán)境該宗地臨近市五醫(yī)院以及各大藥房以及衛(wèi)生站，醫(yī)療方便，醫(yī)療環(huán)境優(yōu)良。生活配套該宗地接近溫江區(qū)夜市以及美好家園，周邊各大移動通訊公司為通訊到來了很大的便利，周邊還有各類的零散的服裝店，各類型的超市以及各類生活娛樂設施，所以該該地附近的生活配套設施是很完善的。錦程通訊以及景上家具與宗地緊緊靠近，為生活提供了很大的便利周圍銀行聚集多，為生活提供了較大便利項目周邊環(huán)境該宗地屬于成都溫江區(qū)，溫江區(qū)屬于成都三環(huán)以外，污染系數(shù)小，空氣質(zhì)量好，周邊無大型重金屬工廠，噪音小，周圍景觀綠化率高，是一個生活的好地方。規(guī)劃控制要點土地基本信息地區(qū)：四川所在地：成都市總面積：5584㎡建設用地面積：5584㎡規(guī)劃建筑面積：11168㎡代征面積：--容積率：≤2.0綠化率：--商業(yè)比例：--建筑密度：≤40%限制高度：≤15米出讓形式：掛牌出讓年限：40年位置：溫江區(qū)柳城街辦新華社區(qū)七組四至：溫江區(qū)柳城街辦新華社區(qū)七組規(guī)劃用途：商業(yè)用地第二部分投資環(huán)境分析溫江自然環(huán)境分析溫江區(qū)位于成都川西平原，是國家級生態(tài)示范區(qū)的核心區(qū)，全區(qū)幅員面積277平方公里，轄區(qū)共6鎮(zhèn)4街辦，總?cè)丝?2.6萬。溫江與成都無縫對接，已成為成都不可分割的一部分。因此，溫江是成都的西城。溫江又被譽為成都的“江南水鄉(xiāng)”成為成都的“第一居所”。近幾年，溫江城市發(fā)展令人驚嘆，先后獲得西部唯一的“國際花園城市”、聯(lián)合國“國際生態(tài)環(huán)境保護杰出成就獎”、“聯(lián)合國人居署”、“迪拜國際改善居住環(huán)境良好范例獎”和香港《文匯報》”60年來影響中國的十大魅力城市“等殊榮。目前城區(qū)內(nèi)基礎設施承載能力較強，電力、天然氣、自來水、通訊設備、均配置完善，利用空間較大，同時也擁有內(nèi)外銜接，完善的交通系統(tǒng)，成溫邛高速穿越全境，光華大道西沿線溫江段，城南國境路線，加上四通八達的國、省、縣級道路，把整個溫江和周圍的城市連接在了一起。區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，江安河、鳳溪河、楊柳河、戰(zhàn)備渠貫穿老城區(qū)，新城區(qū)江安河、光華大道、南側(cè)人工河構(gòu)成了三條東西向生態(tài)走廊，加上區(qū)內(nèi)盛產(chǎn)花木，更是使得城內(nèi)風景美麗，整個城市綠化率在30%以上。城市空氣一直保存著國家的一級標準。同時溫江地處溫-郫-都國家級生態(tài)示范區(qū)核心區(qū)，有“西部花木之都”，自“住在溫江”戰(zhàn)略提出以來，溫江更是以人居環(huán)境優(yōu)越，西部現(xiàn)代花園城市的稱號成為省內(nèi)外人不管是投資還是居住都喜歡的地方。地位原因歷史悠久溫江歷史悠久，屬于巴蜀魚鳧文化發(fā)祥地，川西文化保留較好，自然景觀，人文景觀眾多，區(qū)內(nèi)花木種植從漢代以來已有1700多年歷史，一直是川西的政治、經(jīng)濟、文化中心。交通樞紐境內(nèi)各級國、省、縣道路連接成都、郫縣、都江堰、雙流、邛崍等。有成溫邛告訴公路、光華大道西沿線溫江段，城南過境路線等交通干線?，F(xiàn)代輕工業(yè)基地2002年溫江有規(guī)模以上工企業(yè)66家，其中年產(chǎn)值和銷售收入上千萬的34家，5家被列為全市重點優(yōu)勢企業(yè)，占成都市重點優(yōu)勢企業(yè)的10%。形成食品飲料、印刷包裝、機械電子、醫(yī)藥化工四大支柱產(chǎn)業(yè)。溫江還擁有國家級成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)院園，是省市重要的現(xiàn)代輕工業(yè)和臺商投資聚集區(qū)，成都市重點建設的三家國家級開發(fā)園區(qū)之一，區(qū)內(nèi)引進了臺灣統(tǒng)一、味全、泰國正大、五件印務、紅華實業(yè)等國內(nèi)外知名企業(yè)。目前還有更多的企業(yè)入駐溫江。是成都市重要的現(xiàn)代輕工業(yè)基地?；痉N植與交易基地溫江花木產(chǎn)業(yè)歷史悠久，2005年全區(qū)花木面積接近15萬畝，占全市花木的二分之一、全省的三分之一?；緩臉I(yè)人員三萬余人，年銷售收入近2億元，目前已形成生產(chǎn)規(guī)?；?、品種優(yōu)勢化、服務專業(yè)化、管理企業(yè)化、信息現(xiàn)代化、產(chǎn)品市場化的總體特征。更是吸引了國內(nèi)外知名企業(yè)落地溫江。政策分析從2004年開始，溫江就開始實行招商引資優(yōu)惠政策，在一系列的優(yōu)惠政策下，吸引了不少的海內(nèi)外商人的聚集。雖然全國大部分地區(qū)都是在實行限購令，但是溫江區(qū)人民政府依然對房地產(chǎn)市場進行扶持，穩(wěn)固房地產(chǎn)市場的發(fā)展與繁榮。從整個今年的溫江房地產(chǎn)市場狀況來看，溫江的房地產(chǎn)市場的價格波動范圍并不大，無明顯的漲幅，也無明顯的增幅，在溫江區(qū)人民政府的支持下，溫江房地產(chǎn)市場正在有條不紊的發(fā)展著。溫江區(qū)房管局“四步聯(lián)動”法促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展：一是提前謀劃，保持房地產(chǎn)鏈條正常運轉(zhuǎn)。提出了商品房開發(fā)和土地資源配置需求，會同國土局落實了新推土地1076畝計劃；將全區(qū)32個已供地未動工的項目列為促建目標，會同目督辦把任務分解到相關(guān)鎮(zhèn)街、片區(qū)和相關(guān)職能部門，納入年終目標考核。二是及時引導，增強投資者信心。加強政企聯(lián)動，組織召開全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)形勢分析座談會，深入企業(yè)排憂解難。聯(lián)合媒體全方位宣傳生態(tài)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，引導房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)和投資者正確面對宏觀調(diào)控形勢，力保溫江房地產(chǎn)市場占有率。三是強化監(jiān)管，將房價穩(wěn)控在國家規(guī)定紅線內(nèi)。出臺《關(guān)于進一加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作的意見》，開展專項市場檢查活動。建立房地產(chǎn)銷售服務人員信用考核體系。率先在全市建立二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)，規(guī)范二手房交易市場秩序。四是全力促銷，增大房地產(chǎn)市場占有份額。編制了2011年溫江城市營銷和樓市推薦實施方案，圍繞城市居住價值、城市功能配套、城市品位提升、城市產(chǎn)業(yè)集聚，展開商品房促銷大會戰(zhàn)。在這樣的政策環(huán)境下，極好的推動了溫江房地產(chǎn)市場的發(fā)展。3、經(jīng)濟環(huán)境分析全區(qū)國民經(jīng)濟呈持續(xù)快速增長態(tài)勢，2011年繼續(xù)被評為四川省“十強縣”，主要從經(jīng)濟規(guī)模、發(fā)展水平、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、發(fā)展速度和經(jīng)濟效益五個方面進行綜合評價，溫江排名強勢靠前，并一舉成為全省最高的城鎮(zhèn)居民人均收入的區(qū)縣，可分配收入達25021元（約3850美元），是全省平均水平的1.4倍，本年溫江區(qū)更以“興三優(yōu)二，一三互動”的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略思路，繼續(xù)開拓，向現(xiàn)代化國際田園城市邁進范圍，拉近距離，完美打造。2010年溫江區(qū)經(jīng)濟延續(xù)較穩(wěn)較快的增長態(tài)勢，全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值214.35億元，同比增長17.8%。2009，溫江區(qū)圍繞建設現(xiàn)代田園城市和“兩個率先”，堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，以創(chuàng)新突破為取向，以改革開放為動力，深化功能片區(qū)建設，全速構(gòu)建以現(xiàn)代服務業(yè)為主導的現(xiàn)代經(jīng)濟體系，取得經(jīng)濟平穩(wěn)快速增長、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化、社會事業(yè)全面進步的良好成效。一、國內(nèi)生產(chǎn)總值。1-12月，全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值214.35億元，同比增長17.8%。其中，一產(chǎn)業(yè)13.50億元，增長4.0%；二產(chǎn)業(yè)123.35億元，增長23.3%；三產(chǎn)業(yè)77.50億元，增長11.2%。三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)6.3:57.5:36.2。二、工業(yè)、投資、社會消費品。1-12月，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)增加值102.34億元，同比增長27.6%；實現(xiàn)總產(chǎn)值358.40億元，同比增長35.9%。完成全社會固定資產(chǎn)投資220.59億元，同比增長8.7%。商品房銷售面積達到234.40萬平方米。社會消費品零售總額達到49.54億元，同比增長18.4%。三、財政、金融情況。1-12月，全區(qū)實現(xiàn)財政總收入55.60億元,同比增長31.8%。實現(xiàn)地方財政一般預算收入18.26億元，同比增長20.2%；其中地方稅收完成14.71億元，同比增長8.5%。實現(xiàn)地方財政一般預算支出22.66億元，同比增長3.6%。12月末，全區(qū)金融機構(gòu)各項存款余額達255.92億元，同比增長12.4%；其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為144.26億元，增長18.2%。各項貸款余額達165.21億元，同比增長3.0%。四、居民生活。城鄉(xiāng)居民收入較上半年穩(wěn)步提高。1-12月，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21790元，增長12.7%；農(nóng)村居民人均純收入10008元，增長16.1%。2008年全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值148.84億元，增長18%。小結(jié)綜合整個溫江區(qū)的投資環(huán)境而言，溫江區(qū)環(huán)境優(yōu)美，交通便利，經(jīng)濟迅速發(fā)展并日漸繁榮加上溫江區(qū)人民政府對房地產(chǎn)市場的大力支持，溫江區(qū)的投資環(huán)境是極好的，當然，這樣好的投資環(huán)境不容錯過。第三部分投資市場分析就地理位置而言，該地塊位于溫江城區(qū)內(nèi)，道路四通八達，交通便利，周圍人流量聚集，人流量大，周圍的商業(yè)繁華，連成一片，形成了一個商業(yè)圈，未來的商業(yè)價值不可估量，加上地鐵四號線也在溫江城區(qū)的附近，輻射范圍廣闊，必將匯聚更多的人流。項目的宏觀分析1.1中國酒店業(yè)概述隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展以及中國人民收入水平和生活水平的提高，以及中國在國際社會上的地位和聲望的不斷提高，中國的旅游業(yè)發(fā)展前景非?？捎^。而酒店占據(jù)旅游業(yè)中吃、住、行、游、購、娛六大要素中的首要兩要素，對旅游業(yè)所做的貢獻是舉足輕重的，對旅游業(yè)的發(fā)展起到了非常重要的作用。1.2國內(nèi)主要城市酒店數(shù)量酒店投資額增長迅猛，1999年到2007年，中國酒店業(yè)每年的投資額從78.46億元上漲到925.07億元，年均增長36%。2000年到2008年，五星級酒店年投資額增長高達361%。酒店建設方興未艾，2011年中國酒店客房總數(shù)為200萬間套，預計2016年可達到500萬間套，截至當前中國還有1700家星級酒店正在建設之中。中國城市化的潛力還很大。中國100萬以上人口的城市有171個，美國是50個。2009年，中國的城市化率已經(jīng)達到46.6%，以每年不少于1個百分點的速度增長，預計未來3年內(nèi)城市化率就將超過50%。中國服務業(yè)發(fā)展的潛力也還很大，中國酒店業(yè)發(fā)展的最大動力是城市化速度的加快，中國城市化率46.6%，比較全球平均49%、發(fā)達國家90%，發(fā)展?jié)摿O大。中國服務業(yè)占GDP40%、上海2008年制造業(yè)負增長情況下也只占50%、全球69%、香港80%-90%。住宿和餐飲業(yè)經(jīng)營指數(shù)注：住宿餐飲業(yè)經(jīng)營指數(shù)(BusinessIndex)——指國民經(jīng)濟中，住宿餐飲業(yè)直接售給城鄉(xiāng)居民和社會集團的消費品總額。它是反映住宿餐飲業(yè)通過多種商品流通渠道向居民和社會集團供應的生活消費品總量，是研究國內(nèi)住宿餐飲業(yè)零售市場變動情況、反映住宿餐飲業(yè)經(jīng)濟景氣程度的重要指標，也稱為“住宿餐飲業(yè)社會消費品零售總額”。2、中國酒店業(yè)發(fā)展的新變化1、高端酒店比例上升2010年底，我國四星、五星級酒店的比例由10年前的7.7%升至18.7%。2010年底，全國一星級酒店297家，二星級酒店4612家，兩者共占全國飯店總數(shù)35%，一星級酒店僅占2%。與2009年底各星級酒店數(shù)量比較，五星級酒店增加了95家，四星級增加了235家，三星級增加了451家，二星級減少了763家，一星級減少了138家。2010年與2009年底比較，五星級飯店增加了95家，四星級增加了235家，三星級增加了451家，二星級減少了763家，一星級減少了138家。8個省區(qū)市飯店總數(shù)比去年有所增加，增加最多的是廣東省，為128家。減少最多的云南省，為60家。2010年五星級業(yè)績突出的情況使高端酒店的擴容進一步發(fā)展，2010年五星級平均營業(yè)收入11476.773萬元，四星級3630.465萬元，三星級1136.013萬元，二星級424.490萬元，一星級173.484萬元。平均每家飯店利潤總額五星級1100.242萬元，四星級9.475萬元，三星級-22.036萬元，二星級1.032萬元，一星級4.823萬元。2、跨國品牌開始重視中國元素相關(guān)研究報告指出，2011年以來的亞洲酒店投資中，中國內(nèi)地地區(qū)投資量占整個亞洲地區(qū)總投資的31%，香港占12%，臺灣占3%。全球在建的酒店中，亞太地區(qū)在建酒店數(shù)占總數(shù)45%。從2011年至2013年，上海四星級和五星級酒店的客房數(shù)量將在2010年的基礎上增加7.2%，北京將增加5%。以洲際為例，洲際在中國區(qū)共有154家開業(yè)酒店，還有150家左右酒店在建。中國酒店市場規(guī)模將在2025年超過美國，酒店房間數(shù)量屆時可能達610萬間;2039年酒店房間數(shù)量可能增至910萬間，約為中國目前酒店房間數(shù)量的4倍，約為美國目前酒店房間數(shù)量的2倍。2012年1月4日，洲際表示計劃未來6個月內(nèi)在中國推出一個新的高端酒店連鎖品牌，較原計劃提前半年，洲際中國元素品牌未命名已簽12家，除了北京和上海外，大多位于二三線城市。計劃2至3年內(nèi)將中國元素品牌酒店拓展至海外中國出游市場。這個品牌將重視對大堂的裝修、提供中餐、在餐廳中增設更多的包間、開設茶室等。3、農(nóng)村經(jīng)濟轉(zhuǎn)型帶動酒店建設全國已經(jīng)有27個省區(qū)市將旅游業(yè)確定為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)并大力加以培育。全國有20個省區(qū)市已經(jīng)出臺或正在研究制訂一系列具體措施。在資金支持上，多數(shù)省區(qū)市旅游發(fā)展資金增幅都超過50%。2010年，全國有27個省市申評五星級酒店，河南、湖南、甘肅、西藏4個地區(qū)沒有申評。全國星評委共收到全國各地申評五星級酒店報告123份，其中廣東21家，其次是上海、江蘇、浙江等，中部地區(qū)湖北5家、安徽5家、山西3家、江西2家。貴州黔東南州目前四星級以上酒店只有4家，計劃在“十二五”期間建四星級以上酒店46個，預計總投入30億元。黑龍江省伊春市2010年有6家五星級酒店開工建造。4、受益休閑旅游和商旅市場的蓬勃發(fā)展，星級酒店發(fā)展?jié)摿薮?010年我國國內(nèi)旅游人次達到21億人，同比上升11%；國內(nèi)旅游收入1.25萬億元，同比增長22.5%。持續(xù)增長的旅游消費需求將推動酒店行業(yè)尤其是星級酒店的市場空間繼續(xù)擴大。另一方面，2010年在工商部門注冊的中小企業(yè)已達1023萬戶，未來中國中小企業(yè)的數(shù)量增長速度將保持在7%，商務活動市場巨大。5、帶動周邊經(jīng)濟首先，星級酒店可以提高該地區(qū)的知名度；此外，星級酒店在為當?shù)卣畡?chuàng)造稅收的同時，可以為當?shù)貏?chuàng)造就業(yè)機會，提高從業(yè)者收入；還有，在社會文化影響方面，如提高本地旅游吸引力，促進文化交流，改變生活方式，酒店也會起到一定的作用。3、成都2012年上半年經(jīng)濟分析從公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2012年上半年成都國民經(jīng)濟繼續(xù)保持在高位運行，國民經(jīng)濟保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。全市經(jīng)濟總量繼續(xù)加大，各項主要指標實現(xiàn)良好的增長，生產(chǎn)、消費和需求比較協(xié)調(diào)，總體運行形勢良好。主要表現(xiàn)在:1、2012年1-5月，成都市完成固定資產(chǎn)投資2080.3億元，比上年同期增長16.3%。2、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成659.9億元，同比增長19.3%，占到固定資產(chǎn)投資總額的31.7%；3、2012年1-5月，成都市實現(xiàn)社會消費品零售總額1345.1億元，比上年同期增長15.9%；4、出口逐月回升，增速明顯加快；5、市場物價微升，職工居民收入有所增加；6、財經(jīng)金融保持穩(wěn)定，存差略有擴大；7、企業(yè)景氣上升，信息指數(shù)提高。4、溫江酒店經(jīng)營情況分析近年來溫江酒店業(yè)市場持續(xù)向好，1-4月酒店開房率均超過去年同期水平，每逢周末、大小節(jié)假日，開房率達到80%，“十一”中秋國慶黃金周期間，溫江開房率爆滿，創(chuàng)歷來新高，具體表現(xiàn)為：1、溫江是成都的重要區(qū)域，是現(xiàn)代田園城市特征的產(chǎn)城一體復合型城市?！皟蓭?、五商圈、多社區(qū)”的溫江光華新城，是一座高端、時尚、財富和夢想的國際財富之城。形成以高端商業(yè)、商務為標桿的“五大特色商圈”必將吸聚數(shù)萬白領精英，為溫江迎來新的輝煌。2、從成都市的宏觀經(jīng)濟政策面來看，經(jīng)濟的持續(xù)高速增長，有利于溫江房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。3、溫江大學的資源占用率最大：大學城增值空間最大的主要是資源性物業(yè)，也就是享受的大學資源越多，增值空間就越大。西南財經(jīng)大學、農(nóng)業(yè)大學、化工工程學院、理工學院帶著四所高校形成了一個強大的校園經(jīng)濟群體。4、豐富的旅游資源吸引了大量的游客置信“國色天鄉(xiāng)”位于溫江區(qū)萬春鎮(zhèn)，占地1500畝，是一個“花文化游樂”為主題的國際化旅游地，也是世界版的“芙蓉古城”。春江花韻：占地3000畝，是“森林版”的三圣鄉(xiāng)。它以萬春為中心，打造成典型中國鄉(xiāng)村風格的園林景觀區(qū)。陳家桅桿：在壽安，是清代咸豐年間翰林陳宗典建的，占地10畝，大小庭院12個，可稱為清代川西民居的“大觀園”；魚鳧古城：魚鳧朝代成都平原的早期城市，就是溫江的“魚鳧城”；《華陽國志·蜀志》記載山地文明的先驅(qū)蠶叢羌，翻岷山，沿雁門東岸，越玉壘，過九峰，進入四川盆地的邊沿，開始在偂江河捕魚、生活；善于水性和捕魚的魚鳧，掌握了偂江河魚的生活習性，每年三四月份帶領部落人到小魚洞捕魚解決饑餓，而獲“魚鳧”的美稱，并成為部落的首領。遺址位于溫江城北萬春魚鳧村，屬成都平原腹心地帶，古城面積約32萬平米，底部墊有卵石層。城垣用斜坡堆積夯筑而成。出土文物、石器以磨制的小型石磅為主，陶器以夾沙陶為主，魚鳧王是在柏灌王之后的第三代蜀王，這是一個發(fā)展非常繁榮的年代，一般認為三星堆文化遺址三四期應屬于魚鳧時期。5、便利的交通溫江距離成都18公里，自駕車有四條可直達溫江，成溫邛高速、光華大道、鳳溪大道、花卉大道；在建項目地鐵4號線距離項目余200米，預計2012年開通運行；成（都）青（城山）旅游快速通道于2007年7月20日前將全面通車，道路全長42.1公里雙向6車道，設計時速為80公里，從成都出發(fā)，經(jīng)光華大道、溫江壽安鎮(zhèn)，跨金馬河進入都江堰市，再經(jīng)都江堰柳街鎮(zhèn)、安龍鎮(zhèn)、大觀鎮(zhèn)直通青城山，最快僅需40分鐘左右。小結(jié)：中國的酒店業(yè)是發(fā)展日新月異，溫江的市場狀況好，適合在溫江城區(qū)建造一家基礎配套設施完善的酒店。溫江現(xiàn)在正缺少這樣的酒店，我相信，在這樣的市場狀況下，投資酒店是最好的選擇。第四部分產(chǎn)品定位地塊解剖占地面積：900平方米容積率：2.0總建面：1800平方米修建規(guī)劃總共修建三層，每層600平方米第一層：設大廳、前臺、儲物室、餐廳、小標間餐廳：100平方米。小標間：每間40平方米，合計320平方米。第二層：修建雙人間以及三人間雙人間：每間60平方米，合計240平方米.三人間：每間80平方米，合計320平方米第三層：修建豪華套間豪華套間：每間140平方米，共四間。小結(jié)：由于規(guī)劃規(guī)劃面積比較小，整個酒店看起來并不是很大型，但是我們的規(guī)劃則是秉著麻雀雖小，但是卻五臟俱全的宗旨來設計我們的酒店。雖然規(guī)模不大，但是里面的設施一應俱全，一點也不遜色于大型的酒店。第五部分投資成本與稅務估算土地取得費用因取得土地的時候，該宗土地為熟地，無需進行拆遷。且酒店設計只占該宗土地的六分之一，即900平方米。土地取得費用估算表單位：萬元序號項目金額1土地使用權(quán)購買價格1002買房應繳納稅費3開發(fā)費用估算前期開發(fā)費用估算表單位：萬元序號項目金額1水文、地質(zhì)等勘察費52土地平整費用103其他費用3合計18基礎設施建設費基礎設施建設費估算表單位：萬元序號項目金額1供電工程5.152供氣工程1.383供水工程1.494其他費用7.28項目總投資估算項目總投資估算表單位：萬元序號項目金額1開發(fā)建設投資388.32經(jīng)營資金4093項目總投資5684合計1365.3第六部分投資收入估算與財務分析租賃收入估算經(jīng)過市場分析發(fā)現(xiàn)，酒店業(yè)發(fā)達，而且現(xiàn)溫江城區(qū)缺少這樣的基礎設施完善的酒店，所以預測每天的出租率為95%。租賃收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元序號項目金額1租金收入233.6/年2經(jīng)營稅金及附加12.85/年2.1營業(yè)稅12.85/年2.2城市建設維護稅12.85/年3合計272.15/年小結(jié)：經(jīng)過核算，總投資的1365.3萬元，每年的利潤為233.6萬元每年，相信經(jīng)過幾年之后，就會收回成本，進入利潤化階段。第七部分風險分析經(jīng)過分析預測，該項目可能會出現(xiàn)一下的風險：政策風險?，F(xiàn)今，溫江人民政府對溫江的房地產(chǎn)市場是采取扶持的政策，所以我們跟著政策走，溫江的房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的發(fā)展著。但是，如果政府的政策出現(xiàn)變化，那么溫江的房地產(chǎn)市場也會隨之波動，所以，該項目要緊緊的跟著政策走，隨時關(guān)注政府對于房地產(chǎn)方面的政策。市場供求風險。任何市場的供給與需求都是動態(tài)和不確定的，所以這種動態(tài)和不確定性就造成了投資的風險?，F(xiàn)如今，溫江的市場缺少酒店的項目，所以我們的投資具有可行性，但是如果隨之而來修建了很多類似的建筑，那么競爭力會加大，供過于求，就會造成產(chǎn)品過剩，會帶來損失，所以，要隨時關(guān)注市場的變化，防范風險與未然。財務風險。在經(jīng)營的過程中，由于利率或者是其他的原因的波動，可能會造成財務波動，所以要防范財務風險。小結(jié)：進過分析與預測，該項目的運行風險較小。只要做好了防范以及應急措施，此項目就不會出現(xiàn)大的問題。第八部分總結(jié)總結(jié)：經(jīng)過分析，此項目投資環(huán)境狀況好，市場優(yōu)良，投資利潤空間大，風險小，是一個可行性極大的好項目。只要在運行的過程中注意防范小的風險，那么項目將會很好的運行下去。投資這個項目是最好的選擇。目錄第一章總論 11.1項目及承辦單位基本情況 11.2報告編制的依據(jù)及范圍 21.3項目背景及擴建理由 41.4項目建設概要 71.5結(jié)論簡述 9第二章項目建設條件 112.1建設地點 112.2廠區(qū)現(xiàn)狀 12第三章市場預測 143.1產(chǎn)品市場現(xiàn)狀 143.2產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析 173.3市場趨勢分析 18第四章建設規(guī)模及產(chǎn)品方案 244.1建設規(guī)模 244.2產(chǎn)品方案 24第五章工藝技術(shù)和設備購置方案 265.1工藝技術(shù) 265.2設備購置方案 28第六章建筑及配套工程方案 336.1建筑工程 336.2配套工程 34第七章主要原材料及協(xié)作關(guān)系 377.1原材料供應 37第八章環(huán)境保護、消防、職業(yè)安全衛(wèi)生 398.1環(huán)境保護 398.2消防 408.3職業(yè)安全衛(wèi)生 41第九章勞動定員、組織機構(gòu)及培訓 439.1勞動定員 439.2組織機構(gòu) 439.3人員培訓 44第十章項目實施進度與設備招標 4510.1實施進度 4510.2設備招標 45第十一章投資估算及資金來源 4711.1投資估算 47HYPERLINK"file:///E:\\準