北京CBD寫字樓市場(chǎng)

北京CBD寫字樓市場(chǎng)分析中國(guó)在2001年年底加入世界貿(mào)易組織，北京中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃方案的正式出臺(tái)，這些利好因素?zé)o疑將促進(jìn)北京中央商務(wù)區(qū)高檔寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展，帶動(dòng)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)商在該地區(qū)開發(fā)高檔寫字樓項(xiàng)目的熱情。但是另一方面，中央商務(wù)區(qū)未來(lái)寫字樓項(xiàng)目的定位正確與否將對(duì)該地區(qū)整體的形象產(chǎn)生一定的影響；同時(shí)，未來(lái)北京中央商務(wù)區(qū)本身及周邊地區(qū)高檔寫字樓項(xiàng)目的大量出現(xiàn)也將對(duì)中央商務(wù)區(qū)形成很大壓力，加劇中央商務(wù)區(qū)和周邊地區(qū)在寫字樓市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)。

北京CBD發(fā)展史主要表現(xiàn)為該地區(qū)的寫字樓市場(chǎng)發(fā)展史。CBD是北京市高檔寫字樓發(fā)展最早的區(qū)域，也是北京市目前高檔寫字樓最為集中的區(qū)域之一，其市場(chǎng)變化可以說(shuō)是北京市寫字樓市場(chǎng)的晴雨表。

一、市場(chǎng)供應(yīng)CBD作為北京中央商務(wù)區(qū)核心，有優(yōu)越的人文環(huán)境和商業(yè)氛圍，一直是優(yōu)秀企業(yè)辦公的首選之地，對(duì)于開發(fā)商、客戶來(lái)說(shuō)，擁有CBD的樓盤已成為一種榮耀的象征。

1、高檔物業(yè)集中，寫字樓供應(yīng)比例過(guò)半

從1990年京廣中心一期和國(guó)貿(mào)中心一期寫字樓投入使用以來(lái)，經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，CBD興建了大量的高檔物業(yè)，形成擁有十多個(gè)高檔寫字樓、公寓、商場(chǎng)、酒店等，總建筑面積達(dá)180萬(wàn)平方米的國(guó)際商務(wù)區(qū)，其中寫字樓的面積占有93萬(wàn)平方米，占51％的比例。CBD寫字樓供應(yīng)構(gòu)成及所占比例可見表1。

表1

CBD高檔物業(yè)構(gòu)成比例

廈高檔類物業(yè)宣構(gòu)成協(xié)面積濃（萬(wàn)川平方泛米）和比例剩寫字轉(zhuǎn)樓面大積楚93亞51站％叛其它青物業(yè)服面積想87部49朱％2、寫字樓供應(yīng)漸趨穩(wěn)定1993－1995年是寫字樓市場(chǎng)的黃金年代，區(qū)域內(nèi)寫字樓主要由京廣一期和國(guó)貿(mào)一期提供，供應(yīng)量約12.8萬(wàn)平方米。1996年市場(chǎng)行情開始反轉(zhuǎn)，區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)量卻增加了2.3萬(wàn)平方米，1997年區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)量是歷史上最多的一年，達(dá)34.45萬(wàn)平方米，1998年供量較1997年減少近20萬(wàn)平方米。1999年國(guó)貿(mào)二期投入使用，加上其它寫字樓的供應(yīng)量與1998年基本持平，2000年市場(chǎng)行情再度回升，但僅有7萬(wàn)平方米入伙，相對(duì)于前兩年供應(yīng)量略有回落，供應(yīng)量變化如表2所示。

表2

CBD寫字樓供應(yīng)量示意圖

單位：（萬(wàn)平方米）賊年份掘年供駛應(yīng)量歇總供你應(yīng)量繭90娃12全.8暢12挑.8尖91歸0耐12才.8曲92敏0伸12麻.8么93譯0籃12微.8育94朋0刻12石.8李95廳0假12沸.8老96豆2.竊3追15厲.1訊97治34姜.4惰5壺49和.5盈5舞98館14約.8兼4糕64沖.3幕9懇99徹14惡.8窯79搬.1緣9脂00比7星86宇.1遲9扮01尖17至.1曬99楊.2銜92001年除京匯大廈40988平方米外，基本沒(méi)有新的寫字樓可以投入使用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前CBD在售的寫字樓僅有現(xiàn)代城寫字樓和數(shù)碼01大廈，而數(shù)碼01大廈的可售面積已不足1千平方米，雖然已售面積中部分為投資性客戶所購(gòu)買并將在下半年重新投入租賃市場(chǎng)，但由于數(shù)碼01總面積為30000平方米，可租面積也將十分有限。三個(gè)項(xiàng)目總供應(yīng)量為13.1萬(wàn)平方米。表3

CBD寫字樓供應(yīng)量一覽單位：（萬(wàn)平方米）箭寫字鮮樓名褲稱嗓供應(yīng)午量鳳京廣紋中心鼻

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臺(tái)6.碧13、建筑設(shè)計(jì)水平較高，獨(dú)特有個(gè)性。CBD的寫字樓大多品質(zhì)優(yōu)良，外型美觀，大堂氣派，造型獨(dú)特，在很大程度上體現(xiàn)了CBD寫字樓的較高品質(zhì)。從表4可見一斑。膜封桐表4路項(xiàng)目戚名稱挽外立喪面與緞造型蕩大堂裕京廣乘中心土京城拜最高視建筑景20識(shí)6米跪，藍(lán)荒色玻詞璃幕封墻加搭鋁合撤金掛市板追大堂薦設(shè)計(jì)戴典雅耳、裝抹修精孤良、聾濃郁貝高尚倡格調(diào)屯與時(shí)存代氣慶息庫(kù)國(guó)貿(mào)胖中心擔(dān)高1抵55飽米，憲規(guī)模慢宏大脫，風(fēng)艷格各嚴(yán)異蠟無(wú)柱份式鋼紫結(jié)構(gòu)康建筑久，富鈴麗堂滴皇、傅高達(dá)南20攀米障嘉里金中心犬大廈路外墻陳采用蘆單元屢式玻泰璃幕滴墻勤大堂撈高8紡.3扭米，習(xí)室內(nèi)膊瀑布位，華修麗莊糾重時(shí)符代感啟強(qiáng)理航華句科貿(mào)跪中心學(xué)曲面?zhèn)內(nèi)熬洳Ａз€幕墻熱、梁劃柱貼墓墻番漢威茅大廈真

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釋

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知Me惑ri勵(lì)di欣an駁

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獎(jiǎng)

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郵曠局、宜員工寨餐廳巨（地慕下二僅層）裳韓國(guó)歐餐廳濫、航肌空公招司、存華夏藍(lán)銀行紋、美么容美臨發(fā)坐

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商執(zhí)務(wù)中攪心、隊(duì)郵局停、商撞場(chǎng)超扣市、患銀行殊

航詠空售杏票、歐私人凱會(huì)所脆、康頌體休璃閑、齡美食簽天地黃、印子刷公票司肯衛(wèi)星融接收塵系統(tǒng)諒；網(wǎng)獨(dú)絡(luò)地靈板；憑HV竟AC查新風(fēng)老系統(tǒng)者；國(guó)圣際先棚進(jìn)通才訊電毫纜；豆28氏部電展梯（顫含2摸4部械三菱它牌

帽客用休梯）費(fèi)；先聾進(jìn)的瓜防火跟消防帝系統(tǒng)念；電帶腦化軌之樓拔

宇舉自動(dòng)疫監(jiān)察境系統(tǒng)說(shuō)（B轟MS池）摘航華看科貿(mào)駁中心和

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銀透行、溫郵局敞、員普工餐委廳（瓣地下生二層寧）停漲車場(chǎng)盾、商纖務(wù)中灑心、襖商場(chǎng)阻日本對(duì)原產(chǎn)隨三菱塘客、震貨、遇消防妥電梯眠達(dá)2方0多旬部；焰充

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多主功能多廳、劣商務(wù)叔中心暴、餐拉廳、馬咖啡芹廳、絲俱樂(lè)乞部、逆診所蛛等欺

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使調(diào)控他裝置凳；日昂本進(jìn)扣口防虛火系衫統(tǒng)，邀包括膚自動(dòng)移噴淋睬系統(tǒng)駕、電納子煙顛霧探慶測(cè)器跨、自挑動(dòng)防就火警陶?qǐng)?bào)系陶統(tǒng)、統(tǒng)消防載柜及秒消防荒軟管幕系統(tǒng)浙；I鈴DD哭國(guó)際如擺、I土NT浩ER盆NE叼T接擺駁、支預(yù)留未微波眾通訊繼設(shè)備抱、衛(wèi)跌星電教視系喉統(tǒng)、趙電腦圈接地挑線預(yù)壁留辜中服帥大廈搬

餐脆廳、陽(yáng)郵局育、停胖車場(chǎng)皇、商炮務(wù)中障心、米銀行抖、機(jī)點(diǎn)票代溝理

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赤中央穿空調(diào)堂系統(tǒng)錄，配脹以每追單位濃獨(dú)立腎之恒敘溫控鳴制；圣大廈平擁有牽高速打綜合煌布線揪系統(tǒng)元及可幟視電糾話，壩光纜獻(xiàn)入戶頸并開多通3增00釣0電吊話外松線，誕IS騙DN圣（商覽網(wǎng)）晚系統(tǒng)傳同時(shí)謀開通碰，用但戶可搖任選腹開通釣ID規(guī)D、聞DD殺D特?cái)?shù)碼記01夏大廈狼首層呀和二縮層擬頸商業(yè)渴配套錘及其貸它寶計(jì)算淹機(jī)通籍信網(wǎng)賓絡(luò)系波統(tǒng)設(shè)峽計(jì)高政容量疑光纖鞭線路衣“千勤兆主金干、底百兆節(jié)交換豪到桌客面”境、日族本富紙士達(dá)略電梯學(xué)、雙妄路供值電、姨變頻貪供水際、I克CP兇的T屯em竟ps著ta狂r戶抱中央渴空調(diào)撒系統(tǒng)事、先雹進(jìn)的事消防硬與保番安監(jiān)賴控系竊統(tǒng)。文三、駁市場(chǎng)樸價(jià)格檔由于痕處于擇較為蔥敏感株的位魔置，薯隨著恐這些傭年市刻場(chǎng)供起給和盒需求愧的變渠化，蹈以及循國(guó)內(nèi)專外政緒治、鹿經(jīng)濟(jì)籮變化仍的影溝響，洋CB如D寫掩字樓晚市場(chǎng)敵價(jià)格涼特別帽是租臺(tái)金市夜場(chǎng)波取動(dòng)較漢大。辣哭南1、肚CB感D寫情字樓乳價(jià)格兇理性佛回歸西轎茫改革繳開放紀(jì)后尤疲其是色80眠年代墳底9藏0年甩代初花，大萌量的堪外資皂機(jī)構(gòu)窮進(jìn)入答北京壺市，味對(duì)寫秘字樓談市場(chǎng)占產(chǎn)生攻大量角需求獻(xiàn)。由飄于當(dāng)坑時(shí)北侵京市柴的寫蒼字樓翅供應(yīng)亭量極予為有稠限，厚導(dǎo)致保寫字戚樓的綠租金遲一路膽上升史。1朽99警0－斷19套95壁年C蒸BD辭僅有月京廣嚷中心巡和國(guó)后貿(mào)中吊心兩憶個(gè)項(xiàng)裝目不較足2瓜0萬(wàn)則平方婆米的劍供應(yīng)吊量，何寫字臉樓市址場(chǎng)租腳金更據(jù)是步運(yùn)步走孩高，煙19驢96完年國(guó)井貿(mào)寫淋字樓追租金諒曾高便達(dá)＄屑12納0/承平方缺米·柏月。乖19騎96抱年以趙后，規(guī)一方級(jí)面受龜亞洲幫金融召危機(jī)程的影糟響，棉另一反方面凡北京宿市寫徐字樓袖大量勻集中也上市原，寫押字樓崗市場(chǎng)鵝下滑拆并逐煩漸步響入市虎場(chǎng)周拌期的位谷底略。隨塞著亞此洲金濁融危費(fèi)機(jī)的伍結(jié)束么，國(guó)些民經(jīng)罩濟(jì)通葛貨緊瞇縮緩喉解和鑒市場(chǎng)濱供應(yīng)執(zhí)量的秧減少談，以劫及1擺99爆9年婚底新所經(jīng)濟(jì)扯的崛班起，貞北京億市和迷CB攪D寫能字樓擁市場(chǎng)令見底碧并重石拾一雞波升己浪。臉經(jīng)過(guò)撒19健96街年以遣前的深快速惡上揚(yáng)幸見頂嚼和1千99唉6年錄的大渴滑坡尋，到救19楊99法年底增的探船底回網(wǎng)升后點(diǎn)，C柏BD榴寫字美樓的押價(jià)格扣目前靜正處容于一神個(gè)顯鄭著的衡理性換價(jià)值臟回歸警過(guò)程譜。半做騰2、溉近期士租金悉走勢(shì)俯平穩(wěn)榜一方退面由咸于市得場(chǎng)在內(nèi)網(wǎng)絡(luò)滿經(jīng)濟(jì)察步入晃深幅戲調(diào)整瞞后缺屯乏類旁似的屑新的襯需求殲動(dòng)力釀，顯很得走岡勢(shì)平繩穩(wěn)。掙另一佳方面校，雖和然部碰分寫輝字樓埋甚至飛像國(guó)木貿(mào)這園樣的菜寫字撇樓都脹還有驚一定柱的空資置面脖積，鬧但由塑于數(shù)霞量和眠面積誤太小役，可童供客駱戶選艱擇的柜余地慨較小謝，所測(cè)以C蠅BD頸寫字隊(duì)樓的勤租金泥水平直基本柔與去系年下禁半年俱持平夫。在保最近鑰的租碎賃，匹.M哀.R威ot凝hs獄ch低il裁d

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