第五章投資性房地產(chǎn)

第五章投資性房地產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量（一）屬于投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。1.已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物。其中，用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。根據(jù)《閑置土地處置辦法》（中華人民共和國國土資源部令第5號(hào)）的規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：（1）國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；（2）已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；3.某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。4.企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（一）不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍1.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的是通過向客戶提供客房服務(wù)取得服務(wù)收入，該業(yè)務(wù)不具有租賃性質(zhì)，不屬于投資性房地產(chǎn)，視為企業(yè)的經(jīng)營場(chǎng)所，確定為自用房地產(chǎn)；將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，出租的部分可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。2..自用房地產(chǎn)，是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)的廠房和辦公樓，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權(quán)等。企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。3.作為存貨的房地產(chǎn)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。參二、草投資箏性房虎地產(chǎn)薦的后座續(xù)計(jì)昏量從企業(yè)攪通常傳應(yīng)當(dāng)啦采用長成本窄模式米對(duì)投做資性回房地義產(chǎn)進(jìn)毒行后膚續(xù)計(jì)拋量，考也可炎采用代公允穴價(jià)值溪模式配對(duì)投匆資性剪房地司產(chǎn)進(jìn)放行后橡續(xù)計(jì)屋量。紡但同個(gè)一企伏業(yè)只是能采打用一沿種模舊式對(duì)士所有謠投資姨性房摟地產(chǎn)誕進(jìn)行左后續(xù)鵝計(jì)量域，不儀得同丘時(shí)采燙用兩桑種計(jì)沸量模干式。燙三、罪投資念性房芳地產(chǎn)紋的會(huì)由計(jì)處寫理顏（一靜）采仔用成攀本模轟式對(duì)祝投資況性房柱地產(chǎn)草進(jìn)行母后續(xù)政計(jì)量寄在成臭本模動(dòng)式下圍，應(yīng)麗當(dāng)按筒照《辯企業(yè)銅會(huì)計(jì)咱準(zhǔn)則消第請(qǐng)4鉆號(hào)屬——叢固定堆資產(chǎn)場(chǎng)》和覽《企溫業(yè)會(huì)劇計(jì)準(zhǔn)殘則第響6積號(hào)爐——蠻無形蓋資產(chǎn)再》的趕規(guī)定講，對(duì)季投資啊性房鹿地產(chǎn)雕進(jìn)行瘦計(jì)量閃，計(jì)捧提折深舊或運(yùn)攤銷停；存屑在減狀值跡義象的漿，應(yīng)末當(dāng)按艙照《最企業(yè)裙會(huì)計(jì)猶準(zhǔn)則轟第嘴8謀號(hào)慕——京資產(chǎn)離減值債》的徐規(guī)定終進(jìn)行稈處理其。惹1.椒企業(yè)乳外購縱、自悔行建賓造等掉取得施抗借：遵投資匯性房貞地產(chǎn)嗚貸：惰銀行圓存款誘、在網(wǎng)建工繭程等扶2.悟?qū)⒆骺紴榇嬗韶浀奈浞康匕璁a(chǎn)轉(zhuǎn)私換為校投資示性房央地產(chǎn)椒借：稻投資蓬性房棋地產(chǎn)距【存秋貨賬廉面價(jià)逮值】優(yōu)存貨爭跌價(jià)勺準(zhǔn)備常貸：抹開發(fā)源產(chǎn)品剪岡3.蹲將自凈用的遠(yuǎn)建筑織物等結(jié)轉(zhuǎn)換車為投駛資性檢房地待產(chǎn)宇借：撿投資妻性房暢地產(chǎn)近【原全價(jià)】壘捆累計(jì)彩折舊作固定特資產(chǎn)男減值井準(zhǔn)備農(nóng)貸：破固定持資產(chǎn)雨投資仔性房宰地產(chǎn)頓累計(jì)琴折舊倘投資番性房姥地產(chǎn)妥減值自準(zhǔn)備降4.梢按期菊（月志）對(duì)屑投資侮性房竿地產(chǎn)誤計(jì)提葬折舊外或進(jìn)白行攤濤銷已借：慰其他眠業(yè)務(wù)案成本翻貸：奏投資痰性房藥地產(chǎn)社累計(jì)幸折舊鹿投資秧性房調(diào)地產(chǎn)垂累計(jì)封攤銷崖5.滿取得京的租菊金收粱入鍛借：臉銀行洽存款冒貸：量其他愛業(yè)務(wù)冊(cè)收入槍6.貸將漠投資壩性房速地產(chǎn)民轉(zhuǎn)為寇自用顛借：慌固定幸資產(chǎn)考【賬玉面價(jià)豪值】消投資涌性房并地產(chǎn)魄累計(jì)處折舊致投資頸性房腐地產(chǎn)議減值猛準(zhǔn)備掌貸：闊累計(jì)凝折舊睬固定娛資產(chǎn)精減值騰準(zhǔn)備繳舒投資潔性房服地產(chǎn)惱7.葬處置隙投資森性房常地產(chǎn)域借：蘋銀行督存款賀貸：釣其他辜業(yè)務(wù)弱收入覺借：接投資煎性房挑地產(chǎn)希累計(jì)竊折舊賄（攤租銷）算寧投資脹性房鈴地產(chǎn)餃減值蹦準(zhǔn)備忍其他漆業(yè)務(wù)串成本肥壤【按墊其差怨額】板貸：嚇投資夜性房豈地產(chǎn)兔【例還題】妥AS唯公司序采用謙成本選模式姐對(duì)投油資性備房地燦產(chǎn)進(jìn)侍行后碗續(xù)計(jì)狂量。秧營業(yè)筋稅率生為5崗％。葬有關(guān)蓬資料加如下罩：析（1瞧）吐20他06剩年1寶2月立18您日女AS活公司消以銀塑行存記款購株入一澆棟寫群字樓廚，價(jià)懶款為崖51阿00甲0萬欲元；攻其中陽包括飲土地縣使用捕權(quán)為鏈10鐮00端萬元藥，A句S公王司作燈為脾投資舌性房他地產(chǎn)夫，米寫字間樓預(yù)帽計(jì)尚匪可使腹用年侵限為繼40拜年，犯土地路使用教權(quán)預(yù)雹計(jì)尚研可使掙用年循限為糖50啊年。件寫字此樓和辰土地發(fā)使用瓣權(quán)的爽預(yù)計(jì)福凈殘溝值為靜零，見均采蘋用直脹線法弄計(jì)提威折舊折和進(jìn)期行攤聽銷，姓假定澆按年判計(jì)提教折舊簡和進(jìn)易行攤經(jīng)銷。勾（2闖）2駐00朱7年匙1月角AS榨公司弊與B拴公司圾簽訂東租賃來協(xié)議臭，將江該寫求字樓羽整體埋出租儉給B鈔公司后，租汪期為嘩3年扯，年塌租金雞為2置00跪0萬前元，臂每年盒年初鎮(zhèn)支付話。堆（3亂）租言賃期消滿后尤，作將覆寫字瞧樓廁轉(zhuǎn)為賓自用脅辦公勞樓。每要求拼：（油1）軋編制論20斷06酒年1渴2月托18貴日承購入遞房地蜻產(chǎn)的啦有關(guān)膽會(huì)計(jì)擔(dān)分錄窮。酬（2乎）編拉制猾收到縱租金市及有長關(guān)營打業(yè)稅陵的相角關(guān)會(huì)城計(jì)分御錄。僵（3額）編休制蹄按年扶對(duì)投校資性喬房地猴產(chǎn)計(jì)散提折戶舊和參進(jìn)行牙攤銷詳?shù)臅?huì)丟計(jì)分色錄。?。?氧）編古制有這關(guān)游租賃礦期滿句后，凱將蝴寫字勤樓鐵轉(zhuǎn)為褲自用哨辦公杏樓的肆?xí)?jì)困分錄肌。鋸【答廢案】講（1柜）編野制頓20謝06龍年1耗2月冠18府日山購入夜房地施產(chǎn)的百有關(guān)享會(huì)計(jì)蜓分錄適借：毫投資勢(shì)性房溝地產(chǎn)置烤5食10咳00災(zāi)貸：赴銀行妹存款六浮狼糠咽洪確51霜00窩0趣（2還）編況制炒收到蒙租金討及有送關(guān)營戚業(yè)稅遼的相晶關(guān)會(huì)伐計(jì)分省錄絨借：永銀行質(zhì)存款跌滔礎(chǔ)2干00淺0誕敲姨貸：暮其他趴業(yè)務(wù)鉗收入洲牢2濱00功0睛借：扮營業(yè)繩稅金決及附濟(jì)加崖2抱00偷0仍×身5％合＝1暫00碰栽報(bào)貸鍵：應(yīng)攏交稅通費(fèi)搖—館應(yīng)交凈營業(yè)雖稅場(chǎng)遍深絞1仗00住（3字）編余制辛按年帖對(duì)投捷資性本房地鋼產(chǎn)計(jì)壁提折膜舊和孩進(jìn)行犧攤銷抖的會(huì)很計(jì)分但錄喬借：奏其他叔業(yè)務(wù)替成本殖夠等異事1轉(zhuǎn)27陣0討貸：翠投資襪性房則地產(chǎn)囑累計(jì)巨折舊草相50剛00集0金÷緣40孕＝1統(tǒng)25好0軌投資逮性房尤地產(chǎn)室累計(jì)額攤銷蟻烈室西10防00綢÷延50難＝2軋0異（4勵(lì)）編杜制有望關(guān)毯租賃過期滿語后，遲將拋寫字使樓詢轉(zhuǎn)為夠自用府辦公多樓的睛會(huì)計(jì)粘分錄豎。糕借：擔(dān)固定夜資產(chǎn)確割錫準(zhǔn)慰悔云麗索罷奴浩啦5帳00通00罰勿欺無形礙資產(chǎn)摟堅(jiān)呢帽頂甘搶墓棟堂接扯岔贊1四00完0怎投資痕性房敢地產(chǎn)咸累計(jì)述折舊盜革節(jié)12供50漂×判3＝夸37明50搬投資虛性房會(huì)地產(chǎn)乖減值漁準(zhǔn)備浪蔬馬升法2拋0豈×察3＝隨60道貸：枝累計(jì)研折舊廢幼顏麗當(dāng)煤毛幅竹息濕壟么餐訓(xùn)廟37鈴50淹累計(jì)鈔攤銷蘇畫竄址誼喜蔑昏輛洽友竟要娃仗詢父60姥投資妨性房宇地產(chǎn)剩齡湖障頃津避椅韻勝?zèng)Q斬惠而51涌00股0催（二拿）廟采用膊公允芬價(jià)值谷模式鼠對(duì)投款資性嗽房地君產(chǎn)進(jìn)規(guī)行后飯續(xù)計(jì)急量旅根據(jù)項(xiàng)準(zhǔn)則肆規(guī)定框，只檔有存譯在確榮鑿證敵據(jù)表干明投貝資性怖房地重產(chǎn)的點(diǎn)公允犯價(jià)值很能夠立持續(xù)烏可靠御取得圓的，急才可那以采墓用公跪允價(jià)屑值模柿式計(jì)冷量。租采用爽公允筒價(jià)值跨模式聽計(jì)量熔的投壇資性套房地淋產(chǎn)，叛姓應(yīng)若當(dāng)同蛾時(shí)滿銜足下隆列條深件：節(jié)（1駐）投繪資性充房地泰產(chǎn)所姻在地漠有活救躍的簡房地興產(chǎn)交珍易市遞場(chǎng)。暢（脹2）膝企業(yè)冷能夠摘從活威躍的王房地?cái)_產(chǎn)交固易市可場(chǎng)上戰(zhàn)取得餐同類難或類少似房涉地產(chǎn)炎的市跑場(chǎng)價(jià)熔格及億其他幣相關(guān)伙信息陡，從噸而對(duì)遍投資醋性房使地產(chǎn)斷的公餓允價(jià)嘉值作負(fù)出合撐理的袋估計(jì)撇。譜1.婦企業(yè)鍵外購久、自漫行建儉造等持取得斑險(xiǎn)借：壇投資賀性房躲地產(chǎn)得—燦成本王貸：招銀行療存款尺、在糾建工園程等桶2.武將作曠為存歡貨的歇房地址產(chǎn)轉(zhuǎn)差換為笛投資鞏性房拳地產(chǎn)錘借：討投資龍性房艱地產(chǎn)壩【存毒貨公懲允價(jià)路值】阻存貨孝跌價(jià)片準(zhǔn)備戒（或巴）公裂允價(jià)蟻值變差動(dòng)損裁益【關(guān)差額遷】姜貸：際開發(fā)叛產(chǎn)品決愛（或題）資理本公夸積盒—贈(zèng)其他銜資本資公積嚷【差視額】否3.爭將自及用的創(chuàng)建筑老物等瓣轉(zhuǎn)換刑為投去資性屬房地哥產(chǎn)當(dāng)借：叼投資庸性房露地產(chǎn)凳—演成本矩【公笛允價(jià)訓(xùn)值】百累計(jì)水折舊刃固定補(bǔ)資產(chǎn)損減值肌準(zhǔn)備非（或惱）公群允價(jià)休值變?cè)賱?dòng)損些益【殖差額抓】標(biāo)貸：僚固定致資產(chǎn)逆盆（或堂）資房本公未積非—爺其他手資本精公積晴【差咐額】罩4.奧資茄產(chǎn)負(fù)葛債表饑日，擱投資龜性房宜地產(chǎn)科的公遭允價(jià)染值高丹于其辮賬面贈(zèng)余額敬的差虛額僑借：冠投資已性房賣地產(chǎn)箭—釣公允撈價(jià)值直變動(dòng)女）循貸：躺公允魔價(jià)值形變動(dòng)完損益少公允細(xì)價(jià)值下低于擺其賬兆面余竹額的埋差額生做相唯反的責(zé)會(huì)計(jì)遣分錄脈。子5.何取得排的租浸金收次入懷借：孝銀行哨存款板貸：緞其他館業(yè)務(wù)范收入坡6.頸將秩投資組性房綿地產(chǎn)固轉(zhuǎn)為語自用棉借：意固定騎資產(chǎn)頓【公剃允價(jià)磁值】辣（或艷）公虹允價(jià)緞值變悉動(dòng)損足益呀【差扒額】卵貸：對(duì)投資獻(xiàn)性房咐地產(chǎn)仿—貌成本似投資磨性房尤地產(chǎn)葬—鉤公允陷價(jià)值落變動(dòng)峰?。ɑ颡z）公難允價(jià)用值變嬌動(dòng)損斜益智【差象額】昌7.聰處啞置投廚資性新房地株產(chǎn)咬借：耗銀行薪存款笑貸：卷其他判業(yè)務(wù)針收入邁借：假其他賤業(yè)務(wù)順成本振【賬炊面余導(dǎo)額】虧（或毒）投度資性滾房地銷產(chǎn)礙—戴公允讓價(jià)值塘變動(dòng)耽貸：孤投資居性房傻地產(chǎn)采—證成本閣（或與）投永資性鋒房地串產(chǎn)垃—剖公允平價(jià)值耐變動(dòng)泄借：洞公允既價(jià)值熱變動(dòng)漸損益瞞貸：鉛其他引業(yè)務(wù)舌收入或弊借：墻其他貴業(yè)務(wù)粉收入供絞貸：派公允愉價(jià)值乏變動(dòng)誰損益重借：漂資本債公積安—凝其他府資本督公積宅英貸：哄其他傷業(yè)務(wù)搬收入條【例泳題】畝甲公餐司先采用姨公允立價(jià)值敬模式丹計(jì)量腐投資握性房兩地產(chǎn)隔。營屯業(yè)稅鞠率為虎5％嚴(yán)。有扣關(guān)資要料如立下：深瞧（1庫）雁20洪06遭年1久2月喜1日酸甲公煉司與演A公棍司簽雀訂協(xié)銹議，廳將自競(jìng)用的仗辦公聾樓出燃租給視A公艷司，拖租期擔(dān)為3央年，鬧每年撤租金調(diào)為1簡00賀0萬楚元，尊于年插初收賀取，框20派07旺年1漢月1彩日罪為租凡賃期荒開始拌日，少20池09耕年1世2月鐮31貍?cè)諗R到期銹。轉(zhuǎn)汪換日婦的公丑允價(jià)幻值為矮30鑼00事0萬乳元，餅該固沸定資膜產(chǎn)賬磚面原句值為醉20笛00追0萬搏元，梢已計(jì)持提的遺累計(jì)薦折舊佩為1源00仁00罵萬元揮，觀未計(jì)害提減皆值準(zhǔn)模備。忠各年慮1月斬1日浩均收箏到租祝金。準(zhǔn)（產(chǎn)2）尤20少07騎年1鏟2月碌31思日誰該投反資性僵房地鼠產(chǎn)的嗚公允屆價(jià)值刮為溝30劍50遲0萬妻元。營（誓3）伴20餐08苗年1鋪2月敵31房日懼該投跨資性惠房地熊產(chǎn)的改公允曾價(jià)值煮為罩30脖80披0萬研元洋（4陷）戶20爹09找年1夕2月耐31雖日扒租賃枯協(xié)議痕到期該，甲俱公司悔收回牌辦公網(wǎng)樓作肯為自微有辦贊公樓川，該巡辦公宵樓的欄公允臺(tái)價(jià)值涌為謠30邪70忽0萬袍元苦。言要求素：（忍1）斤編制希20岔07哀年1核月1斃日論轉(zhuǎn)換別日轉(zhuǎn)允換房當(dāng)?shù)禺a(chǎn)椒的有哥關(guān)會(huì)犯計(jì)分嫩錄。流（2念）編槐制掠收到桌租金驕的相虎關(guān)會(huì)奶計(jì)分探錄。添（3降）編兄制帥20階07章年1豎2月液31問日俘調(diào)整姥投資攜性房獅地產(chǎn)鴉的會(huì)掃計(jì)分棕錄辦。（巨4）腦編制芝20籮08污年1住2月辰31劉日褲調(diào)整具投資陵性房繁地產(chǎn)柿的會(huì)正計(jì)分蒙錄。漠（5葬）編竟制資20侍09潤年1護(hù)2月鋸31興日本租賃額協(xié)議騙到期枝的相扣關(guān)會(huì)修計(jì)分率錄。觀【答時(shí)案】境（1搬）編田制伶20包07磚年1覽月1療日己轉(zhuǎn)換來日轉(zhuǎn)挺換房滋地產(chǎn)年的有包關(guān)會(huì)羞計(jì)分倚錄顯借：碧投資保性房響地產(chǎn)小—炭成本瀉哨放30境00柄0驚累計(jì)縮折舊裕勺塔宵挺拖蹲介10去00該0輝貸：效固定跟資產(chǎn)浩緣協(xié)潑池亂賤有假顛介20謹(jǐn)00畫0漲師星資本楊公積撐——儲(chǔ)其他額資本籮公積浴值2疾00百00?。?副）編孔制價(jià)收到獄租金節(jié)的相屢關(guān)會(huì)現(xiàn)計(jì)分鴨錄熔借：乞銀行汽存款浴廣到1判00獄0佳留碌貸：賭其他括業(yè)務(wù)事收入那齡借：流營業(yè)善稅金臂及附噸加望1犯00叫0季×魯5％憂＝5把0勺稍堆貸猶：應(yīng)站交稅谷費(fèi)旺—健應(yīng)交姐營業(yè)譜稅傍選述予5素0典（3手）編擱制余20租07職年1松2月抖31屢日啞調(diào)整堆投資減性房搏地產(chǎn)戚的會(huì)而計(jì)分仁錄及借：挎投資蒸性房艦地產(chǎn)緩—搬公允跳價(jià)值趙變動(dòng)宗蠢50羊0他貸：湯公允蠟價(jià)