在水一方家園房地產投資項目可行性研究報告

“在水一方家園”房地產項目可行性研究報告PAGE80-題目：《“在水一方家園”房地產投資項目可行性研究報告》目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章項目概況 51.1項目概況 51.2項目建設背景 5第二章項目建設選址及建設條件論證 71.1指導思想 71.2項目區(qū)社會、經濟發(fā)展狀況分析 71.3項目區(qū)的條件分析 9第三章建設規(guī)模和內容 113.1人飲工程： 113.2道路建設： 11第四章建筑方案選擇 124.1建筑設計指導思想 124.2建筑方案 12第五章節(jié)能、節(jié)水措施 155.1節(jié)能 155.2節(jié)水 16第六章項目建設周期及工程進度計劃 186.1項目建設周期: 186.2工程進度計劃： 18第七章環(huán)保分析 197.1環(huán)境保護方案設計原則 197.2環(huán)境保護方案的要求 207.3建設地點環(huán)境現狀 217.4項目建設期的環(huán)境影響因素分析 217.5環(huán)境影響評價結論 25第八章組織機構管理 278.1組織機構 278.2職能 278.3項目資金管理 288.4項目工程質量管理 28第九章項目招投標 309.1項目招標執(zhí)行文件及標準 309.2招標范圍 309.3招標組織形式 319.4招標方式 319.5招標程序 31第十章項目實施進度 3310.1項目實施進度安排計劃如下 3310.2進度安排 33第十一章投資估算與資金籌措 3411.1編制范圍 3411.2估算依據 3411.3估算說明 3411.4估算指標 3411.5固定資產投資 35第十二章風險分析 3712.1主要風險因素識別 3712.2風險管理計劃 3712.3項目風險分析 3812.4風險程度分析 3912.5風險對策與評估 39第十三章結論與建議 41中文摘要摘要本次畢業(yè)設計是針對在水一方家園項目編制可行性研究報告。報告的編制是從項目相關的資料的收集整理開始的，之后是進行市場情況的調查研究工作的，再之后是進行項目的市場定位以及項目的規(guī)劃設計方案的設計，最后通過對項目的投資以及銷售計劃的策劃，進行項目的財務評價工作。最后的財務評價主要是盈利能力、財務平衡及償債能力和不確定性分析。最后得出的結論是：本報告的項目定位是可行的，項目具有較好的盈利能力，有一定的貸款償還能力和自身平衡能力，而且有基本的抗風險能力。關鍵詞：規(guī)劃設計；市場調查；敏感性分析；內部收益率 AbstractThegraduationprojectisaimedattheupperstreamhomelandprojectfeasibilitystudyreportprepared.Thepreparationofthereportarefromtheproject-relateddatacollectionorganizethestart,followedbymarketconditionstocarryoutinvestigationandresearchwork,andthenarecarriedoutaftertheproject'smarketpositioning,andprojectplanninganddesignprogramdesign,finaladoptionoftheprojectinvestmentandsalesplanning,projectfinancialevaluation.Finallythefinancialevaluationisprofitability,solvencyandthefinancialbalanceanduncertaintyanalysis.Finallytheconclusionsare:thepresentreport,theprojectlocationisfeasible,theprojecthasgoodprofitability,musthaveabilitytorepaytheloansandtheirownbalance,butthereisabasicabilitytoresistrisks.Keywords：planninganddesign;marketresearch;sensitivityanalysis;internalrateofreturn目錄中文摘要 -2-Abstract -3-1項目總論 -6-1.1建設項目總論 -6-1.1.1項目名稱： -6-1.1.2項目坐落位置： -6-1.1.3主要經濟指標 -6-1.1.4項目概況 -6-1.1.5建設單位概況 -6-1.2建設項目的必要性 -7-1.3可行性研究結論及建議 -7-1.4可行性研究的編制依據 -8-2市場分析 -8-2.1宏觀經濟形勢分析 -8-2.1.1國際方面 -8-2.1.2國內方面 -8-2.2房地產市場分析 -10-2.2.12008年房地產市場運行特點(以下是我摘錄的有關信息)： -10-2.2.2影響2008年房地產市場的國際、國內因素分析 -13-2.2.32009年房地產市場展望 -14-2.3湖州市區(qū)域房地產市場分析 -14-2.3.1回顧2008年湖州房地產市場情況 -14-2.3.22009年湖州房地產市場的展望。 -16-2.3.2需求狀況（市場問卷調查及分析） -17-2.3.3供給狀況 -25-2.4SWOT分析 -27-2.4.1項目的優(yōu)勢(Strengths) -27-2.4.2項目的劣勢(Weaknesses) -28-2.4.3項目的市場機會(Opportunities) -28-2.4.4項目面臨的威脅(Threats) -29-2.5項目的市場定位 -29-3項目建設條件 -29-3.1項目建設的用地條件 -29-3.2項目建設自然條件 -29-3.3市政配套條件 -30-4項目規(guī)劃設計方案 -30-4.1設計指導思想及設計特點 -30-4.2總平面設計 -30-4.3建筑設計及結構設計 -31-5項目的實施進度 -34-6項目的銷售方案策劃 -34-6.1房地產營銷渠道策略(Place) -34-6.1.1總體廣告策略： -35-6.1.2分期廣告策略： -35-6.1.3企業(yè)直接推銷 -35-6.1.4委托代理推銷 -36-6.1.5網絡營銷 -36-6.1.6房地產超市營銷 -36-6.1.7項目營銷活動建議： -36-6.2房地產營銷促銷策略(Promotion) -37-6.2.1廣告 -37-6.2.2營業(yè)推廣 -37-6.3銷售期營銷計劃 -38-6.3.1銷售準備期(2010.7-2010.8)： -38-6.3.2引導試銷期（2010.9-2010.10）： -38-6.3.3公開銷售期（2010.11-2010.12）： -38-6.3.4銷售沖刺期(2011.1-2011.3)： -38-6.4營銷方案媒體的選擇與分析 -39-6.4.1平面媒體 -39-6.4.2電視媒體 -39-6.4.3戶外媒體 -39-6.4.4其它媒體 -39-6.5銷售價格的市場定位（采用市場法） -39-7項目總投資估算 -40-7.1估算依據和原則 -40-7.2總投資估算 -41-7.3總投資資金來源 -42-8項目財務評價 -42-8.1財務效益 -42-8.2贏利能力分析 -42-8.2.1全部資金評價指標 -43-8.3不確定性分析 -43-8.3.1盈虧平衡分析 -43-8.3.2敏感性分析 -44-8.4經濟效益測估綜合 -44-9項目綜合評價及結論 -45-致謝 -46-參考文獻 -47-1項目總論1.1建設項目總論1.1.1項目名稱：“在水一方家園”1.1.2項目坐落位置：位于湖州市仁皇山新區(qū)；西至規(guī)劃保留河流；北至規(guī)劃保留河流；東至德清路；南至三環(huán)北路見附表21.1.3主要經濟指標總占地面積6.32035公頃容積率1.46建筑密度32.7%凈用地面積3.742公頃綠地率37.3綠化率60%總建筑面積:54828.8平方米(其中:住宅建筑面積:52904.3平方米;高層建筑面積:24827.1平方米;多層建筑面積:20333.7平方米;聯排建筑面積:8011.9平方米;商業(yè)用房建筑面積:1160.0平方米;其他物業(yè)建筑面積:317平方米;社區(qū)辦公活動用房建筑面積:94平方米)1.1.4項目概況“在水一方”項目規(guī)劃為家園社區(qū)，建筑總面積約6萬平方米，是個典型的半島親水式太陽能智能生態(tài)社區(qū)。位于仁皇山行政中心區(qū)，東至德清路，南與同心路隔水而望，北看弁山南接仁皇山脈，沿同心路往織里方向只需15分鐘車程，港灣式公交站臺距離社區(qū)入口僅30米之遙，抵達市民廣場僅需三分鐘，步行五分鐘即可享受潛山公園的休閑靜謐，自然生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當中，小區(qū)集6幢多層、17幢排屋、6幢小高層錯落有致，日照間距合理優(yōu)化，1.1.5建設單位概況建設單位：浙江東方達多置業(yè)有限公司浙江東方達多置業(yè)有限公司系浙江達多集團投資組建浙江達多集團位于太湖南岸的浙江省湖州經濟技術開發(fā)區(qū)內，屬省級集團公司，湖州市重點骨干企業(yè)，2005年度湖州市工業(yè)企業(yè)銷售收入前五十強,納稅前五十強.浙江達多耐火材料集團有限公司是集團的骨干企業(yè)，還包括浙江湖州達多塑料制品有限公司,湖州達多皮革有限公司等多家主體企業(yè).集團公司自1980年創(chuàng)建以來，現已成為以制造業(yè)為基礎，涉足房地產行業(yè)等領域的多元化發(fā)展的現代化企業(yè)集團。浙江東方達多置業(yè)有限公司還承建了東方達多龍庭，該項目是湖州首個中國人居環(huán)境金牌建設試點項目——東方達多龍庭，坐落在紅旗路上的水景大宅，它由9幢板點結合高層圍合而成，得天獨厚的地理位置，將成為城市的一道為亮麗的風景線。東方達多龍庭是純住宅高尚社區(qū)，稀缺的老城區(qū)繁華地段，428戶尊?。ㄉ倭可鐓^(qū)服務用房除外）開啟社區(qū)純住宅時代。在紅旗路上約80000平方米花園式社區(qū)，數百米休閑風情水岸，與龍溪港壯闊水面，一起構造庭院四維空間。一萬平方米超大中庭，13%的低密度，47%1.2建設項目的必要性加快湖州市城市周邊環(huán)境建設，美化湖州市容，為湖州市的城市建設更上一個新臺階做扎實的支持工作。繁榮市場，促進湖州市的經濟發(fā)展。開拓新的商業(yè)以及投資機會，繁榮湖州市的經濟，為湖州市帶來新的商業(yè)發(fā)展機會，為更多的人創(chuàng)造就業(yè)機會。1.3可行性研究結論及建議 本項目最為關鍵的部分是各計算期即各季度的銷售收入能否按照預期的計劃實現。若銷售進度能夠實現甚至能夠加快的話，項目的投資將更加有保障，財務收益狀況也將會明顯好于評估的結果，反之亦然。因此，項目的開發(fā)商對此應當給予足夠的重視與關注，建立一支良好的銷售隊伍，加強促銷手段，甚至是請專業(yè)的策劃公司參與銷售的策劃，并根據銷售情況適時調整工程的進度和建設投資。 本項目另一關鍵的部分是建設投資。同樣的能否按照預期的計劃實現建設投資也將影響到項目的收益的實現。因此，開發(fā)商同樣應當給予足夠的重視與關注。特別是投資控制，應當在項目建設的全過程盡可能的降低建設成本，聘請相當專業(yè)的監(jiān)理公司進行投資全過程的嚴格管理將是十分必要的。1.4可行性研究的編制依據 湖州市國民經濟中長期發(fā)展規(guī)劃和產業(yè)政策 項目的基礎資料 項目有關的技術規(guī)范、標準、定額等指標 項目有關經濟評價基本參數和指標2市場分析2.1宏觀經濟形勢分析2.1.1國際方面受金融、房地產和就業(yè)三大市場的三重打擊，世界經濟發(fā)展進入低迷時期，各國政府和央行正在孤注一擲救助金融市場危機，然而信任和信貸危機并未就此結束。預計未來幾年世界經濟增長將可望保持在3.0%的水平。其中發(fā)達經濟體將于2008年和2009年初陷入或接近衰退，2009年的隨后時間世界經濟復蘇將是一個漸進的過程。目前的救助計劃無法支撐股市以及金融市場的根本穩(wěn)定，因此無法解決世界經濟的核心問題。世界經濟需要在深層次上進行結構調整的同時，找到實現新一輪經濟發(fā)展的增長點。金融危機和世界經濟增長放緩，也將對我國金融市場、外貿出口和物價產生多方面影響。2.1.2國內方面A.2008年經濟情況回顧2008年國內經濟情況可以用16字進行總體評價：增長較快、價格回穩(wěn)、結構優(yōu)化、民生改善。增長較快。初步核算，2008年GDP比上年增長9%。價格回穩(wěn)。2月份，物價上漲演繹出一個高峰，CPI當月漲幅達到8.7%。結構優(yōu)化。在國民經濟實現較快增長的同時，第一產業(yè)特別是農業(yè)有了很好的發(fā)展。2008年節(jié)能減排也取得了積極進展。民生改善。2008年，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長14.5%，實際增長8.4%；農村居民人均純收入名義增長15%，實際增長8%。雖然中國受到了金融危機的影響，但經濟水平仍然基本維持了較高的發(fā)展水平。但是國內經濟的發(fā)展依然有如下的問題： 結構矛盾、體制缺陷和增長方式粗放的綜合反映產業(yè)結構劇烈變動導致市場供求出現新的失衡； 體制缺陷導致盲目投資和低水平擴張（投資體制、財稅體制、金融體制、土地管理體制、政府職能等關鍵領域的改革不到位）； 經濟增長方式仍然比較粗放。B.2009年經濟運行預測：三大沖擊——中國經濟面臨的風險。一是“去存貨化”成為2008年10月份以來中國工業(yè)急劇下滑的主要動力。二是出口負增長可能是2009年最為確定性的事件。三是房地產部門的衰退成為2009年中國經濟最大的不確定性。房價調整或會加劇。政府刺激經濟計劃的成效關鍵在于帶動民間需求。力補民生欠賬方能解除制約消費的瓶頸。比二次分配更重要的是初次分配。提升經濟體的效率、釋放經濟活力我們有很多事情要做?？傊覀儽仨毤哟筘瀼芈鋵嵖茖W發(fā)展觀的力度，徹底地告別舊模式，依據可持續(xù)發(fā)展的軌跡，探索深化體制改革，尋求新的增長方式，才是長遠的良方。三、對2009年主要指標的預測： 下調2009年CPI、PPI增長預測。受食品價格特別是肉禽及其制品價格大幅回落影響，2009年我國CPI將負增長1.1%左右。受大宗商品價格暴跌和總需求增速快速回落影響，2009年我國PPI將負增長3.5%左右。下調2009年投資、消費、出口增長速度。投資名義增速下調至13%，實際增速上調至17.2%，消費名義增速下調至9.5%，實際增速下調至10.6%，出口增速下調至8.5%。下調基準利率預測，下調人民幣匯率預測。存款基準利率下調至1.44%，貸款基準利率下調至5.31%，人民幣匯率下調至6.90。下調農民人均純收入增速度至9.0%。下調GDP增長率至8.1%。 隨著2008年7月中旬國際大宗商品價格泡沫的破滅，上半年還肆虐全球的通貨膨脹，四季度急劇轉變?yōu)槿找嫫冉耐ㄘ浘o縮威脅。2009年，在世界經濟陷入衰退、國內周期性調整的雙重壓力下，中國經濟將步入典型通貨緊縮，物價水平負增長將成為2009年中國經濟的顯著特征。為此，我們對2009年投資、消費、出口、居民收入、GDP增速等主要宏觀經濟指標的增速預測值進行調整。2.2房地產市場分析在國際金融市場動蕩、國內經濟增速放緩的背景下，2008年，國家宏觀調控政策作用顯現，房地產市場景氣回落。市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩。2.2.12008年房地產市場運行特點(以下是我摘錄的有關信息)：A、房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來源增速明顯回落，個人按揭貸款已出現負增長從資金供給總量來看，房地產資金在2007年第四季度達到一個頂峰，2008年較2007年環(huán)比開始出現下降。同時，資金供給的增長率從2007年第四季度已經開始大幅下降，從1~2月份的31.9%，降到1~7月份的19.1%，下降了12.8個百分點。這種趨勢估計第四季度仍將持續(xù)。從資金來源看，房地產商的資金主要來自國內貸款、外資、自籌資金、訂金和預付款、個人按揭及其他。2008年以來，開發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來源增幅均有顯著下降。到2008年7月，原本第一季度增長較快的國內貸款也急劇萎縮，同比增長為15.7%，與上年30%~40%的增幅相去甚遠，訂金及預付款增幅為9.7%，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個人按揭貸款到7月份已經為負增長，同比減少5.7%。由此可見，房地產資金供給的情況已經不容樂觀。房地產資金來源的趨緊主要原因在于幾個方面。首先是銀行貸款的減少。從緊的貨幣政策使貸款的成本增加，同時，銀行對房地產行業(yè)波動性的憂慮也使其進一步收縮對房地產市場的貸款，以避免承受因為房地產市場衰退所帶來的風險。其次是需求的下降。需求量的下降必然帶來預付款、訂金數量與個人按揭貸款的減少。B、房屋新開工、竣工和施工面積增幅快速下降，土地購置面積增速回落房地產新開工、竣工和施工方面的數據顯示，2008年第一季度，三者的同比增幅達到25.9%、26.9%和27.5%，較上年同期增幅都有顯著上升。到第二季度，這種情況出現了明顯改變，房地產投資開發(fā)的減緩作用開始顯現，新開工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了19.1%、13.8%和24.1%；7月份，三者的增幅已下降至15.1%、13.6%和22.5%。土地購置面積、新開工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產投資減緩的重要表現，而這種投資減緩的趨勢正在繼續(xù)蔓延，預計第四季度這幾項指標仍將繼續(xù)下跌。這種投資減緩的狀況必將會影響到以后年度房地產市場供應量。C、需求方觀望，居民購房意愿低，全國住房成交量出現大幅下降受國內宏觀經濟景氣下降、房地產市場低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。盡管開發(fā)商動用了打折，買房贈裝修、贈汽車、贈電器，無理由退房等多種促銷方式，仍難打破購房者觀望情緒，啟動市場。D、全國房價上漲幅度逐步放緩，“珠三角”部分熱點城市已出現房價回落“珠三角”部分熱點城市已經率先成為房價下降的區(qū)域。深圳房屋銷售價格同比增速從6月份出現下降，8月同比下降已達到6.4%，二手住房下降幅度更大，8月份，同比增速下降14.9%。8月份，廣州房屋銷售價格增速同比也出現下降，下降1.8%。E、地方經濟受到較大影響，部分地方政府積極出手救市房地產投資是投資的重要組成部分，從全國的平均水平看，占到固定資產投資的25％左右，在有些城市超過50％。對于地方政府而言，房地產投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。面對這種情況，部分二線城市和個別省紛紛出臺了鼓勵買房的政策。例如，湖州市政府出臺了《關于恢復房地產業(yè)發(fā)展的若干意見》，按照規(guī)定，湖州市民在2008年9月4日至2009年12月31F、住房保障工作進一步加強，各地取得一定進展2008年的《政府工作報告》，明確提出抓緊建立住房保障體系，指出：解決城市低收入群體住房難，靠廉租住房和經濟適用住房；幫助中等收入家庭解決住房難，是增加中低價位、中小套型普通商品住房。而中央政府一直以來強調的住房保障問題在此次機構改革中亦得到體現，根據國務院機構改革方案，組建住房和城鄉(xiāng)建設部，并專門成立住房保障司來負責此項工作。一系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺。2月4日，中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布《經濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》，明確了經濟適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問題。3月3地方住房保障工作也取得一定進展。如《上海市2009年住房建設計劃》中，規(guī)定經濟適用住房和廉租住房分布，優(yōu)先在交通便利、基礎設施和公共配套設施完善的區(qū)域安排供地，主要集中在軌道交通沿線、中環(huán)線和外環(huán)線附近建設，特別是該計劃中還提到，結合中心城區(qū)產業(yè)調整、工廠置換來安排一定量的廉租房和經濟適用房用地；《廣州市住房建設規(guī)劃》中指出，2008年將供應保障型住房用地0.5~0.9平方公里，規(guī)劃建筑面積100萬~180萬平方米，2009年計劃供應同類用地0.8~1.01平方公里，規(guī)劃建筑面積158萬~200萬平方米；珠海市政府出臺《2008~2010年珠海市解決城市低收入家庭住房困難總體規(guī)劃方案》，決定在未來3年，推出1899套廉租住房，新建5072套經濟適用住房，通過實物配租、貨幣補貼以及提供經濟適用住房等多種形式，解決全市低收入家庭和其他困難群體的住房問題，并將城市低收入家庭住房解困與政府考核掛鉤；2月18日，北京市建設委員會正式公布《限價商品住房管理辦法（試行）》，首批限價房源163772.2.2影響2008年房地產市場的國際、國內因素分析A.美國次貸危機引發(fā)國際金融市場動蕩，間接影響國內房地產市場2007年4月，以美國第二大次級房貸公司新世紀金融公司破產事件為標志，美國爆發(fā)了次貸危機。2008年3月，美國第五大投行貝爾斯登被摩根大通以約2.4億美元收購。此后，次貸危機愈演愈烈，一發(fā)不可收拾，2008年9月，華爾街上5家獨立的投資銀行全軍覆沒，最大的保險公司美國國際集團（AIG）陷入現金危機，地方銀行也出現倒閉現象。美國次貸及其衍生品已經形成了全球性的市場，持有者遍及全世界。美國大型金融機構也往往發(fā)展為跨國公司。因此，次貸危機所帶來的金融動蕩并不局限于美國本土，各國股市、債市、匯市及各類相關衍生品市場等也隨之產生聯動，形成席卷全球的金融風暴。美國金融危機，將不可避免地影響我國房地產業(yè)。以次貸危機為導火索，美國經濟明顯收縮。8月份包括工廠、礦業(yè)和公共事業(yè)在內的美國工業(yè)生產下降了1.1%，連續(xù)兩個月下降。美國商品零售額在7月份下降0.5%后，8月份再次下降0.3%。世界經濟的影響將加劇我國經濟的減速和結構調整，我國經濟存在著過快下滑的風險，從而影響我國股票市場和房地產市場。B.經濟增長速度放慢已成為國家宏觀經濟的主題，房地產行業(yè)同樣不能幸免2008年，我國宏觀經濟開始走向調整，并存在快速下滑的風險。首先，世界經濟增長放緩，我國出口減速的態(tài)勢已基本確立。其次，受出口增長回落的影響，加上從緊的貨幣政策、資本市場不景氣等因素，企業(yè)資金鏈趨于緊張，市場自主性投資需求在減弱。C.貨幣政策持續(xù)收緊，對房地產供需雙方影響深遠為保持宏觀經濟健康平穩(wěn)發(fā)展，防止因流動性過剩、投資過熱導致通貨膨脹加速并誘發(fā)經濟過熱甚至出現危機，我國自2006年開始實施從緊的貨幣政策，通過加息、上調存款準備金率和加大中央銀行票據發(fā)行力度等手段，控制銀行信貸增長速度，改善貨幣總體過剩狀況。從緊的貨幣政策的作用在2008年開始顯現，對供給和需求的共同抑制導致房地產投資縮減，消費需求降低，市場交易量下降。首先，貨幣緊縮導致房地產市場供給下降。目前我國房地產開發(fā)商對銀行貸款的依賴度很高，加息使房地產開發(fā)商尤其是中小型房地產開發(fā)商從銀行獲得資金的難度加大，開發(fā)商融資成本上升。開發(fā)商資金鏈的緊張，引致房地產投資減少，新增供給減少。其次，利率提高以及2007年9月份執(zhí)行的提高第二套住宅首付比例及貸款利率的政策則在一定程度上抑制了房地產市場需求，特別是投資、投機需求以及部分改善性需求，這在宏觀上導致需求量下降。在供求兩方受到抑制的同時，房價漲幅也出現明顯回落。在這種情形之下，中央并未放松對房地產市場的調控。2008年7月2.2.32009年房地產市場展望2009年，房地產市場將步入較長時間的調整期。需求方短期內難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會迎來一輪“洗牌”，房價面臨進一步回調。在從緊的貨幣政策作用下，“斷供”、“爛尾樓”等風險出現的可能性加大。此外，隨著住房結構調整及各項住房保障政策的落實，中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決。 需求方短期內難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會迎來一輪“洗牌”，在供需雙方作用下，短期內房價面臨進一步回調 在從緊的貨幣政策作用下，“斷供”、“爛尾樓”等風險出現的可能性加大 從長期看，隨著宏觀經濟形勢的轉好，房地產市場供求關系緊張的狀況有可能再次出現 中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決2.3湖州市區(qū)域房地產市場分析2.3.1回顧2008年湖州房地產市場情況A．2008年湖州房地產市場表現形式2008年對于湖州的房地產市場是個不平凡的一年！上半年，湖州市規(guī)劃與建設局加大對房地產市場的調控、監(jiān)管力度，確保本市房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，主要表現在四個方面。 投資趨向理性。上半年，湖州市完成房地產開發(fā)投資54.43億元，同比增長24.5%，低于全國28.5%的漲幅，比一季度下降了12.4個百分點，與固定資產投資增長幅度基本保持一致，房地產投資增幅趨向理性。 市場供應充足。截止6月底，中心城區(qū)(不含織里)累計可售商品住房面積為64.97萬平方米，套數為5600套，同比分別增長5%和5.8%，中心城區(qū)商品住房供應量充足。同時，市區(qū)共出讓房地產開發(fā)用地面積93萬平方米，比去年同期增長10.3%,土地市場保持平穩(wěn)增長。 資金配比合理。上半年，湖州市投入房地產開發(fā)的資金總計85.14億元，同比增長26.8%。投資資金主要來源仍然為預售收入，占了資金總量的近一半，自籌資金占全部資金來源的28.13%，比去年同期增長2個百分點，房地產投資資金組成日趨合理。 價升量降明顯。上半年，受全國經濟形勢的趨緊以及宏觀調控政策的影響，全市商品房銷售面積為118萬平方米，與去年同期相比下降5.2%，銷售量首次出現下降。同時，主要受建筑材料和人工費用大幅上漲的影響，中心城區(qū)商品住房和普通住宅的平均價格同比分別增加7.4%和8.14%，略低于全國70個大中城市房屋銷售價8.2%的增幅，保持了房價平穩(wěn)增長。從2008年下半年起，由于受到金融危機、中國房地產市場政策調控和一線城市價格回落等多種因素影響，一向成交平穩(wěn)的湖州房地產市場也加重了觀望的氣氛，但由于湖州購房剛性需求旺盛，這種觀望氣氛在國家相繼出臺的利好政策中得以緩和。B．2008年湖州房地產市場分析2008年房地產調控政策似乎從未如此深入體現在房地產行業(yè)當中，一方面過往宏觀調控政策的滯后效應集中爆發(fā)在2008年，另一方面由地產泡沫所引起的美國次貸危機帶來的金融風暴不僅僅給中國資本市場及房地產市場帶來心理層面的沖擊。全國房地產價格增勢普遍趨緩，商品房銷售回落，特別是前期漲幅過高、泡沫成分較大的一線城市房價出現較大幅度的下跌，一系列因素也逐漸影響到湖州房地產市場的運行。近幾年來，湖州市房地產業(yè)呈現加速發(fā)展態(tài)勢，湖州房價是否存在泡沫，是否存在大的降價空間，正確看待，對促進湖州房地產業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展具有重要意義。根據經濟學的解釋，地產泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲，地產泡沫的破裂極易產生金融危機或經濟危機。泡沫的產生源于虛擬需求，或者說是投機需求。目前度量泡沫標準不一，國內甚至有專家用30個指標作為評價根據，從目前研究來看，房地產投資占GDP比重、房價收入比、月供收入比是普遍運用的三個指標。房地產投資占GDP的比重。用于判斷是否存在對未來房價預期過高而出現房地產投資過熱現象，并形成未來的空置。一般認為，處于加快城市化進程中的城市和地區(qū)，6%至10%的比重尚處于相對合理范圍內。湖州上半年地區(qū)生產總值為487.79億元，房地產投資為53.43億元，房地產投資占GDP的比重指標約為10.74%，略超這個范圍，基本上接近上半年全國房地產投資占GDP10.41%的比重，在長三角16個城市中，則排名相對靠前。一定程度上說明上半年湖州房地產投資對GDP的貢獻率較高。房價收入比。是指住房總價與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費需求的可持續(xù)性。按一般經驗，房價收入比在3至6倍之間為合理區(qū)間，而房價若為家庭年均收入6倍以上的區(qū)域，則稱之為泡沫區(qū)。以2007年湖州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與2008年上半年湖州房價相比為例，房價收入比約為4.0，完全處于合理范圍內。月供收入比。家庭月供收入比是個人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比。目前，國內貸款的一般標準是，首付款不低于總房款的30%、月供按揭貸款/月收入不得超過50%。從國際情況看，一般是要求月供款占月收入的三分之一，超出這個比例，個人或家庭負擔就會過重，不僅擠壓其他消費，而且會降低家庭的生活質量。統(tǒng)計數字顯示，2007年湖州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為20046元，按湖城目前5000元/平方米左右的商品房均價來計算，三口之家，100平方米的住房面積，銀行按揭貸款70%，按揭20年，在當前利率水平下，月均還款2500元左右，月供收入比為50%從以上指標來看，湖州房地產市場不存在市場泡沫，也就不存在大的降價空間，更何況湖州房地產市場一直以自住需求為絕對主導。事實也如此，在去年周邊城市諸如杭州、上海、寧波等地房價大幅上漲的情況下，湖州的房價依然保持在一個相對穩(wěn)定的水平。當然我們不否認目前市場供大于求的現狀，特別是在次貸危機影響全球、經濟放緩、全國房地產市場調整的大背景下，湖州房地產市場避免不了消費者觀望、成交量有所下滑的事實。作為市場參與的主體，購房者、開發(fā)商、政府都要有所作為。對購房者來說，要清醒認識到湖州房價下降的空間并不大，也要正確對待個別樓盤因資金緊張而降價促銷的行為，該出手時就出手；對開發(fā)商來說，則要根據市場適時調整產品結構，做好品牌維護，多做“加法”，提高產品品質；健康、穩(wěn)定發(fā)展的房地產市場對于市場參與主體來說是個“多贏”的市場。2.3.22009年湖州房地產市場的展望。2009年全市經濟仍將有望實現平穩(wěn)較快發(fā)展，但速度將有所回落。在大的發(fā)展趨勢上，湖州市與全國、全省保持一致，影響經濟增長的幾項主要因素預期情況也與全國、全省存在共性。其中房地產業(yè)有望有25個樓盤售樓部對外公開和開盤，銷售狀況可能得到改善?！耙J真落實中央關于促進房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展的政策措施，支持和鼓勵普通自住住房和改善型住房消費，加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場，促進房地產業(yè)健康發(fā)展”。這是1月19日09年湖州將重點抓好“一港兩區(qū)六路”。加快龍溪港東岸、愛山廣場（步行街）、衣裳街歷史文化街區(qū)等“一港兩區(qū)”建設，打造集酒店、商業(yè)、辦公、娛樂、休閑、旅游于一體的現代商務中心。全面啟動東街綜合整治、人民路綜合整治、勤勞街拓寬、蓮花莊路東延、勞動路南延、南街北段拓寬等“六路改造工程”。按照中心城市“一核五區(qū)”的新格局，進一步加快基礎設施建設，推動新區(qū)發(fā)展。仁皇山新區(qū)?；就瓿赡咸髽蚬珗@整治提升、仁皇山中學及配套工程，加快推進仁北路、高教路等路橋工程及中興苑農民安置房建設?；就瓿赡细迾蚣?zhèn)綜合整治工作，打造環(huán)城河至太湖水上旅游風情線的重要節(jié)點。湖東新區(qū)。實施318國道外環(huán)線以南區(qū)域5.7平方公里的建設開發(fā)，全力推進苕溪路以南區(qū)域道路配套和農房拆遷安置工作，基本完成大升路、漾東路、南塘路和談家扇農民新村建設，努力推動東部新區(qū)城市次中心的形成。市北分區(qū)。加快推進白魚潭路東延等路橋建設，年內完成內環(huán)東路建設，進一步打通市北分區(qū)發(fā)展的交通瓶頸，加強分區(qū)與老城區(qū)的連接。同時，緊緊抓住湖州“山、水、文、綠、凈”的城市特點，著力做好“顯山露水”的文章，高標準完成仁皇山公園、毗山公園、弁山景區(qū)等規(guī)劃編制，適時啟動建設。加快水景觀建設及水上旅游規(guī)劃研究編制工作，充分展示湖州人文特色和生態(tài)景觀資源。房地產業(yè)要以這15項政策出臺為契機，科學研判市場走勢，及時調整引導策略、加大市場秩序監(jiān)管力度。同時，根據市場實際需求，保持土地合理的供應量和供應比例，確保湖州房地產價格和市場的穩(wěn)定。2009年的湖州房地產市場整體上波瀾不驚,政府目前的房地產政策已經和前期發(fā)生了比較大的變化，主要體現在對房地產發(fā)展的基本政策上，國家已經逐漸認識到房地產市場的重要性以及民生性，所以既會逐漸加大對房地產市場的關注，又會抓好社會保障領域的推進，一方面出臺社會保障房計劃，穩(wěn)定整個市場預期和調整市場供應結構，另一方面加大對社會保障領域的教育醫(yī)療以及社會保險等方面的投入，消除市場遠期消費的壓力和擔憂，從而促使社會整體消費觀念的轉變和消費能力的提升。從上述的幾點分析可以看出，2009年湖州的房地產市場不可能大起大落，而是2008年調整的延續(xù)，市場將會在穩(wěn)定發(fā)展中逐漸走出低谷。2.3.2需求狀況（市場問卷調查及分析）依據需要調查的事項，我們就所關注的問題，經過小組成員的討論在最后的市場調查問卷中設計了如下的問題：（共15個）1.消費者您現在的家庭居住人口2.您打算什么時候購買住房3.您現在的家庭月收入4.您購房時希望選擇的區(qū)域位置5.你在購房時希望選擇（現房、期房）6.您比較喜歡哪種樓型7.您在購房時所接受的價格8.您對戶型的選擇9.您希望選擇的面積10.您在購房時最關注的因素是（多選）11.您購房時希望周圍有何配套設施12.您希望采用的付款方式13.您在選擇戶型時對裝修的要求是14.您認為小區(qū)合理的車位標準是15.您購房的主要信息來源是（多選）最后經過市場問卷的調查發(fā)放，在所有發(fā)放的100份問卷中我們收到80份有效的問卷，以下是我對所收到的市場調查問卷的結果以及相關的分析：1.接受調查居民家庭居住人口：家庭人口1人2人3人4人4人以上所選人數102032108所占百分率%12.5254012.510數據分析：如上圖所示，很明顯在我們所調查的人中間，家庭人口為3人的居多，2-3人的占到總調查對象的65%。而接近88%的被調查者的家庭人口在2-4人以上。2.接受調查居民買房時間：時間1年內1-3年3-5年5年后所選人數1141235所占百分率%13.7551.2528.756.25數據分析：在接受調查的人中間有超過一半的人表示在1-3年內會買房，在5年內買房的人達到94%，這很好的說明，大多數的的被調查者有強烈的購房意向。3.接受調查居民家庭居月收入：收入狀況2千以下2-3千3-4.5千4.5-6千6千以上所選人數102123206所占百分率%12.526.2528.75257.5數據分析：被調查者的家庭收入水平普遍在2000元/月以上，其中3000-6000元/月的占到被調查對象的六成。4.接受調查居民的理想購房位置：位置城內東郊南郊西郊北郊所選人數920182310所占百分率%11.252522.528.7512.5數據分析：在被調查者中間有大多數人選擇了郊區(qū)，。很好的說明對于大多數的購房者來說，郊區(qū)有著很強的吸引力。5.接受調查居民對現期房的接受程度：選項現房期房末房所選人數62144所占百分率%77．517．55數據分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現房，達到77.5%。6.接受調查居民的理想的樓型：樓型6層以下7-9層高層其它所選人數12272912所占百分率%1533.7536.2515數據分析：被調查者選擇高層和7-9層的比較多，所占比大致想同，也就是說，選擇小高層以及高層的人占多數，有70%之多。7.接受調查居民所能接收的價位：價位2-3千3-4千4-5千5-6千6千以上所選人數272018105所占百分率%33.752522.512.56.25數據分析：被調查者能夠接受的價位在2000-4000元/平方米之間的占多數，2000-3000元平方米的占33%，3000-4000元/平方米的戰(zhàn)25%，合在一起就是說，有超過五成的人可以接受2000-4000元/平方米的價格。而選擇能夠接受5000元/平方米以上的消費者不多。8.接受調查居民的理想的戶型：戶型一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳四室二廳復式結構躍層結構所選人數37202312645所占百分率%3．758．752528．75157．556．25數據分析：選擇三室一廳的被調查者比較多占到28.75%，另外選擇兩室一廳、兩室兩廳、三室二廳的人所占比例分別是8.75%、25%、15%，選擇四室兩廳的人占7.5%。9.接受調查居民的希望面積：面積㎡50以下51-8081-100101-130131-150150以上所選人數362128157所占百分率%3.757.526.253518.758.75數據分析：選擇81-100、101-130、131-150的人比較多，分別占被調查者的26.25%、35%和18.75%，這個數據與之前選擇的戶型有密切的關系。應該說是比較合理的。10.接受調查居民購房考慮的關鍵因素（多選）：關注因素位置價格交通戶型配套設施周遍環(huán)境小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢房屋質量物業(yè)管理品牌與開發(fā)商實力所選人數6109134861086所占百分率%7.512.511.2516.255107.512.5107.5數據分析：在消費者購房時最關注的因素一欄中，通過上圖很明顯的，有五個方面是最多人關心的，按照比例它們是：價格12.5%、位置7.5%、周遍環(huán)境10%、交通11.25%、戶型16.25%。而最不被人關心的卻是小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的勢實力和配套設施，它們分別只有7.5%和5%。11.接受調查居民購房要求的配套設施:選擇設施購物醫(yī)療咖啡吧、茶座金融健身、美容餐飲所選人數1815914915所占百分率%22.518.7511.2517.511.2518.75數據分析：明顯地希望有購物和醫(yī)療設施的人最多，分別占22.5%和18.75%。而其余選項選擇所占的比例比較接近。12.接受調查居民購房時付款方式：付款方式一次性付款分期付款按揭付款所選人數202337所占百分率%2528.7546.25數據分析：被調查者有近一半的人選擇按揭購房，占到總數的46.25%，選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，分別是28.75%和25%。13.接受調查居民購房時對裝修的要求：裝修程度廚衛(wèi)精裝全部精裝毛坯房所選人數261836所占百分率%32.522.545數據分析：被調查對象傾向于選擇毛坯房和廚衛(wèi)精裝的住房，所選比例分別是45%和32.5%，較少的人選擇全部精裝，只有22.5%。14.接受調查居民購房時對車位的要求：要求情況不需要8萬元/個10萬元/個12萬元/個所選人數1047158所占百分率%12.558.7518.7510數據分析：被調查者有近八成的人選擇購買車位，在選擇需要車位的87.5%的人中，有58.75%認為8萬元/個的價格是比較合理的，18.75%的人選擇10萬元/個，只有10%的人選擇12萬元/個車位的價格是合理的。15.接受調查居民購房的主要信息來源：電視報紙電臺房交會房地產超市宣傳單互聯網中介機構已購房親友其它所選人數15135465106106所占百分率%18．7516．256．2557．56．2512．57．512．57．5數據分析：圖中明顯地顯示，在購房的信息來源方面，電視，報紙，互聯網和已購房親友四個方面最多，它們所占的比例分別是18.75%，16.25%，12.5%和12.5%，因此這將在住房銷售的時候為我們提出營銷的方案提供參考。需求分析結果：根據以上的調查數據，我們知道盡管湖州市的房價不斷上漲以及其他的因素的干擾，湖州市房地產市場的需求依然是十分強勁的。在被調查的人中間，有77.5%的人家庭人口在2-4人之間；打算在五年內買房的占93.75%，三年內買房的占65%；62.5%的人家庭月收入在3000元以上，月收入4500元以上的占32.5%；28.75%的人愿意在西郊附近買房；相當多的人更愿意買現房，占77.5%；70%的人愿意選擇小高層或者高層；25%的人可以接受3000元/平方米的價格，而能夠接受4000元/平方米價格的只有22.5%；更多的人比較喜歡大的房子，有88.75%的人選擇80平方米以上，62.5%的人選擇100平方米以上；人們比較喜歡三室一廳或是二室二廳，分別占28.75%和25%，選擇復式和躍層的只有11.25%；被調查者更關注住房的價格、位置、周遍環(huán)境、交通、戶型，而對小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的實力不太感興趣；被調查者最希望擁有的設施是購物與醫(yī)療設施，人們更多的希望用按揭的方式付款，希望購買毛坯房或是廚衛(wèi)精裝的住房；在87.5%的希望擁有車位的人中，人們認為8萬元/個車位的價格是合理的；被調查者的人們通常從電視，報紙，互聯網和已購房親友四個方面的到有關的購房信息。2.3.3供給狀況湖州市的住宅規(guī)劃文件表明，到2010年，湖州市將實現人均建筑面積40平方米，2008年的人均建筑面積為35.57平方米，以此推算，2009年湖州市城區(qū)人均住房建筑面積約37.68平方米。依據湖州市城區(qū)當前人口108萬計算：2009年湖州城區(qū)需要住宅建筑面積（37.68-35.57）×108=227.88萬平方米。而湖東區(qū)域目前幾個樓盤的建筑面積已經達到了58萬㎡，約占2009年總需求量的四分之一。據相關調查表明湖州市2009年商品房供應量約為328萬㎡。同時考慮到更多的且數據更難統(tǒng)計的二手房市場的供給情況，總的來說，湖州市房地產的供給能力還是有相當的規(guī)模的。但是考慮的房地產需求的火熱情況，再加上這幾年收入不斷提高的城市居民群體，我們認為湖州市的房地產市場有還是相當的空間的。但由于外來房地產開發(fā)商的不斷涌入以及本土開發(fā)商的不斷發(fā)展，未來湖州市房地產市場的競爭是相當的激烈的。對于嚴重的供大于求的問題。當面臨資金回籠速度緩慢、房源囤積數量不斷變多時，開發(fā)商選擇SP促銷活動，希望能通過有效的方式最快地解決自家的問題，只是一個明智之舉。綜合數據來看，在國際、國內經濟形勢以及國家宏觀調控政策的影響下，房地產市場將步入較長時間的調整期。短期內房價下調將成定局。從長期來看，隨著宏觀經濟形勢的好轉，房地產市場供求關系緊張的狀況則有可能再次出現。以下是收集的與本項目開發(fā)相關的部分物業(yè)的資料:1.獸王*城市之心基本信息：開發(fā)商：湖州獸王房地產開發(fā)有限公司樓盤位置：仁皇山年新區(qū)3號地塊詳細信息:建筑類型:多層、電梯公寓、聯排、單身公寓、商鋪戶型面積:40-260平方米建筑面積:約180000平方米樓盤價格:多層起價3330元/平方米，均價4000元/平方米、電梯公寓起價3500元/平方米,均價4000元/平方米，排屋起價5400元/平方米2.天盛花園基本信息:開發(fā)商：湖州泰祥房地產開發(fā)有限公司樓盤位置:仁皇山新區(qū)詳細信息:建筑類型:多層、高層、小高層、排屋戶型面積:90-250平方米建筑面積:209463平方米3.中義凱萊國際物業(yè)類型：普通住宅、商鋪銷售狀態(tài)：在售建筑類別：多層裝修狀況：毛坯城市/區(qū)縣：湖州/鳳凰開發(fā)區(qū)容積率：1.55綠化率：35%占地面積：120000平方米建筑面積：193000平方米開盤時間：2008-04-19交房時間：2009-12-314.江南華苑基本信息：開發(fā)商：湖州廣際房地產開發(fā)有限公司樓盤位置：湖州市體育場路東側、陵陽路以北建筑類型：高層、小高層戶型面積：88-140平方米（單身公寓25-47平方米）建筑面積：56947平方米5.美欣達*清麗家園基本信息：開發(fā)商：湖州美欣達房地產開發(fā)有限公司樓盤位置：西至鳳凰路、東北接輕紡路、東于湖州電力局辦公室和富麗家園二期接壤、南側與嘉欣金世紀廣場相連詳細信息：建筑類型：多層、高層、小高層戶型面積：單身公寓54平方米，多層90-133平方米,小高層、高層120-140平方米建筑面積：15237平方米（土地建筑面積117115平方米,其他建筑面積35259平方米）樓盤價格：未定6.金色地中?；拘畔ⅲ洪_發(fā)商：湖州美欣達房地產開發(fā)有限公司樓盤位置：仁皇山新區(qū)建筑類型：別墅、多層建筑面積：27萬平米2.4SWOT分析2.4.1項目的優(yōu)勢(Strengths)1．地理環(huán)境優(yōu)越交通便利，配套齊全“在水一方”家園社區(qū)，位于仁皇山行政中心區(qū)，東至德清路，南與同心路隔水而望，北看弁山，南接仁皇山脈，沿同心路往織里方向只需15分鐘車程，港灣式公交站臺距離社區(qū)入口僅30米之遙，抵達市民廣場僅需三分鐘，步行五分鐘即可享受潛山公園的休閑靜謐，自然生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當中。建筑總面積約6萬平方米，是個典型的半島親水式太陽能智能生態(tài)社區(qū)。環(huán)繞“在水一方家園”四周的百年名校愛山小學、湖州中學、湖州一中、湖州電力學校、信息工程學院、湖州藝術與設計學校等，豐富的教育資源為業(yè)主子女受教育提供了便利；緊鄰市政府，14萬平米的市民廣場生態(tài)公園和8萬平米的湖州歷史名人文化園、劇院、圖書館、音樂廳、博物館、少年宮等公共配套更為業(yè)主帶來了休閑文化娛樂精神上的享受；東北邊的體育館和網球中心是熱愛鍛煉的居民周末鍛煉的好去處；香火旺盛的法華寺，晨鐘暮鼓的鐘聲穿過弁山裊裊傳來，別是一番人間煙火。2．科技節(jié)能“在水一方家園”擁有5個區(qū)別與其它居住小區(qū)的獨特特點，它是湖州市第一個經政府批準的生態(tài)小區(qū)；第一個太陽能與建筑一體化的示范小區(qū)；第一個用太陽能發(fā)電使用公用樓道燈的小區(qū)；第一個采用太陽能氣源熱泵中央熱水系統(tǒng)為業(yè)主24小時“家庭用水酒店化”集中提供生活熱水的小區(qū)；整個小區(qū)內全方位節(jié)能規(guī)劃，照明系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、主墻體控溫細致周到，全方位太陽能采集為業(yè)主帶來了現代化的舒適生活享受。獨為小區(qū)開發(fā)的藍天陽光太陽能采集系統(tǒng)，領先科技。平板太陽能集熱、IC卡淋浴流量控制系統(tǒng)、電氣控制系統(tǒng)、太陽能光伏供電。即使三天陰雨無電，依然可享受熱水與樓道、社區(qū)布景燈帶來的舒適。藍天陽光太陽能采集系統(tǒng)由浙江天