2023年商業(yè)管理制度流程圖(篇)

2023年商業(yè)管理制度流程圖(篇)

書目

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理流程

1、市場條件推斷

開發(fā)商須要在項(xiàng)目初期,首先對項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場條件進(jìn)行初步分析推斷。該推斷可以稱之為初推斷:不進(jìn)行針對項(xiàng)目微觀角度的分析,僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手推斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。和對該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思索。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多,而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題:假如某個(gè)地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平比較低,人們的收入水平不高的話,投資商再有實(shí)力,也不行以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2、項(xiàng)目位置選擇

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問題對于項(xiàng)目的勝利將是確定性的。事實(shí)上,并不是全部的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā),只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件后,才可以做。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn),對位置和周邊條件的要求與一般房地產(chǎn)相比有過之而無不及。一個(gè)住宅社區(qū),一幢寫字樓所要解決的客流局限在肯定范圍內(nèi),但商業(yè)房地產(chǎn)則不同,所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的改變,會發(fā)生倍增,也會發(fā)生銳減。當(dāng)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)生倍增的時(shí)候,項(xiàng)目所在位置能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的問題。針對不同的項(xiàng)目有不同的確定方案,開發(fā)商可以組織自己的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行該項(xiàng)工作的探討分析,也可以托付專業(yè)詢問機(jī)構(gòu)進(jìn)行選址。

3、推斷可發(fā)展規(guī)模

在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后,須要針對特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項(xiàng)目的市場基礎(chǔ),周邊商圈覆蓋人口的狀況,可能的客戶流量,客戶流產(chǎn)生的項(xiàng)目營業(yè)額及項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。

例:位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達(dá)74000平方米,二期可出租面積達(dá)43000平方米,一期1998年投入運(yùn)營后,生意興隆,但二期2000年開業(yè)后,二期長期經(jīng)營狀況不佳,管理商起先認(rèn)為是因?yàn)樯唐方M合不同的緣由,但一、二期商品組合調(diào)整后二期依舊經(jīng)營狀況不良。直到最近,二期經(jīng)營狀況才得到改觀。其實(shí)新世界二期運(yùn)營不佳的緣由在于市場規(guī)模推斷不精確:崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè),這說明開發(fā)商對市場可支撐的發(fā)展規(guī)模的推斷不夠精確。該項(xiàng)工作屬于微觀推斷,許多詢問機(jī)構(gòu)分析時(shí)運(yùn)用的方法是:以市場調(diào)查為基礎(chǔ),建立相關(guān)分析模型,測算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶流量,依據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的推斷,可以測算出該項(xiàng)目可能的零售額,再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額,即可以得出該項(xiàng)目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模。不同的詢問機(jī)構(gòu)在進(jìn)行上述分析時(shí)因?yàn)榛A(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同,分析結(jié)果可能有很大的不同。比如,有些詢問機(jī)構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目做市場分析時(shí)采納政府年鑒作為基礎(chǔ)信息,并在分析過程中采納較多基于其市場閱歷的假設(shè),該種分析方法有其優(yōu)點(diǎn),但缺點(diǎn)也是很明顯的。某些以市場調(diào)查為主業(yè)的詢問機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析時(shí)充分發(fā)揮其優(yōu)勢,依靠其大量調(diào)查信息,建立全方位分析模型對項(xiàng)目的市場潛力進(jìn)行分析推斷,假設(shè)較少,結(jié)論更具有時(shí)效性。個(gè)人認(rèn)為最好是上述兩種詢問機(jī)構(gòu)的融合。在做完市場詢問及可承受發(fā)展規(guī)模的探討后,須要依據(jù)項(xiàng)目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項(xiàng)目的客戶定位進(jìn)行階段性推斷。雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性,但須要做初步確定,同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。

4、項(xiàng)目土地取得及政府許可

完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后,將面臨項(xiàng)目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商根據(jù)與政府土地主管部門商定的價(jià)格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊肯定期限的土地開發(fā)運(yùn)用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,并得到政府相應(yīng)安排委員會、規(guī)劃局、商業(yè)委員會等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。

項(xiàng)目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn):

1)、土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對土地規(guī)模的要求:要滿意該項(xiàng)目本身功能的須要,得夠用。

2)、土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。土地價(jià)格的凹凸將干脆確定項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢。尤其在項(xiàng)目運(yùn)做初期,土地價(jià)格越低,前期資金壓力越小。

5、項(xiàng)目定位細(xì)化

徹底的,細(xì)致的探討分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶,市場定位,產(chǎn)品形式,特點(diǎn),啟動策略,財(cái)務(wù)測算等相關(guān)問題。此步驟是項(xiàng)目勝利與否的重要因素,假如定位出現(xiàn)偏差,則項(xiàng)目沒有勝利的可能。反復(fù)探討,反復(fù)修改定位,定位的精確程度取決于市場。通常第四與第五步同時(shí)實(shí)施,在取地的過程中修正項(xiàng)目定位,在項(xiàng)目定位過程中取地工作已起先。

6、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。其中,尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重:方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì),將確定商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。

初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì),即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。一般開發(fā)商都托付外國的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì),托付國內(nèi)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)及施工圖的設(shè)計(jì)。該種組合即可以降低設(shè)計(jì)成本,又可以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。但必需要與國外設(shè)計(jì)機(jī)

構(gòu)明確方案設(shè)計(jì)的深度,否則方案設(shè)計(jì)的深度達(dá)不到應(yīng)有的要求,國內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)將無法正確完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì),或者盡管完成,但會有大量潛在問題遺留給開發(fā)商。

7、設(shè)計(jì)方案的市場化

指投資商必需將建筑師的概念設(shè)計(jì)方案供應(yīng)給商業(yè)房地產(chǎn)市場專家或商業(yè)策劃公司,由市場專家或商業(yè)策劃公司針對此概念設(shè)計(jì)提出基于市場角度的修改建議,并且三方之間的溝通溝通必需經(jīng)過幾次循環(huán),才可以最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場化理念,具有市場精確度。這正是許多開發(fā)商忽視或不重視但又非常重要的環(huán)節(jié)。緣由在于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目必需強(qiáng)調(diào)經(jīng)營,無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求,假如商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿意商戶的功能需求,那么商戶最簡潔的選擇就是不選擇該項(xiàng)目,所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必需遵守市場需求。而建筑師的最大的特長是通過其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)建美學(xué)空間,而且不同建筑師將呈現(xiàn)不同特點(diǎn)及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。我們關(guān)注建筑師的美學(xué)空間概念本身并沒有錯(cuò)誤,但把一個(gè)建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必需將市場概念、功能概念融合進(jìn)去,否則該項(xiàng)目將面臨空前的市場壓力。

例:第五大街商業(yè)鄰居。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過建筑師和市場專家或詢問公司的多循環(huán)溝通后,該項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)得以確定。

8、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合

在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后,須要就以上方案進(jìn)行調(diào)整,即系統(tǒng)整合問題。通過調(diào)整整合,推斷項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理;推斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律;推斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。假如上述推斷的結(jié)果存在問題,那么須要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整,并再循環(huán)進(jìn)行市場調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案,驗(yàn)證確定最終可行方案。

9、項(xiàng)目方案的政府許可

指完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后,須要向政府安排部門提交可行性探討報(bào)告,向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計(jì),向交通部門提交交通方案,向消防部門提交消防方案,向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報(bào)告,向供電部門提交項(xiàng)目用電方案,向自然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件,并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過程。項(xiàng)目方案的政府許可過程,常規(guī)來講須要至少近半年的時(shí)間,須要仔細(xì)對待。在上述政府許可的各項(xiàng)內(nèi)容中,可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分,影響到項(xiàng)目的最終規(guī)劃,項(xiàng)目的交通條件保證,項(xiàng)目的方案能否滿意消防規(guī)范,以及項(xiàng)目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的改變都會影響項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)料。

在項(xiàng)目可行性審批過程中,須要合理支配與政府的公關(guān)活動。

1)交通審批

交通審批指規(guī)劃部門幫助交通主管部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的交通進(jìn)行審批。通常須要托付專業(yè)交通探討機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的交通分析和探討,對商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后對周邊交通系統(tǒng)的影響及項(xiàng)目自身交通的組織進(jìn)行方案設(shè)定及分析探討其可行性。交通條件及交通組織對于其勝利運(yùn)營起確定性作用。交通問題可以成為項(xiàng)目的障礙,也可以成為項(xiàng)目勝利的瓶頸。對于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來講,良好的外部交通環(huán)境會有效引導(dǎo)客流進(jìn)入項(xiàng)目地來消費(fèi),否則會大大降低到訪客戶的數(shù)量;良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以避開交通堵塞,促進(jìn)項(xiàng)目的內(nèi)部交通循環(huán)。

2)消防審批

指消防部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)依據(jù)國家的消防規(guī)范進(jìn)行審查,最終確定該方案是否符合國家消防規(guī)范,是否可以予以批準(zhǔn)的過程。假如消防部門最終否定了該項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì),那么將意味著前面所作的工作很大程度上須要返工,這將造成極大的奢侈。一般來說,項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案和目前國內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖突好像是必定的事情,終歸國內(nèi)的消防規(guī)范很保守,而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最困難形式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,不突破中國的消防規(guī)范的話,幾乎不行能真正根據(jù)其應(yīng)有的功能建設(shè)。面對這種沖突,開發(fā)商應(yīng)探究雙方的平衡點(diǎn)。

3)規(guī)劃審批

指項(xiàng)目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據(jù)開發(fā)商上報(bào)的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì),以項(xiàng)目的規(guī)劃運(yùn)用條件為基礎(chǔ),結(jié)合諸如交通審批、消防審批等專項(xiàng)審批的結(jié)果對項(xiàng)目的規(guī)劃方案進(jìn)行批準(zhǔn)的過程。規(guī)劃審批的結(jié)果將是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作過程中又一個(gè)對項(xiàng)目勝利起確定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案,商業(yè)房地產(chǎn)的方案就基本確定,原則上不再修改,而且也最好不要再修改,否則奢侈太大。規(guī)劃審批的過程對于開發(fā)商極為關(guān)鍵:假如發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報(bào)方案差距較大的狀況,對投資商來說將面臨許多須要返工、損失利益的問題。要想保證規(guī)劃審批能根據(jù)計(jì)定目標(biāo)實(shí)現(xiàn),必需有效與政府各主管部門進(jìn)行溝通,做好對政府的公共關(guān)系工作等。

10、項(xiàng)目招投標(biāo)

指開發(fā)商完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的深化后,在項(xiàng)目規(guī)劃得到審批、項(xiàng)目土地運(yùn)用得到許可后,經(jīng)過招投標(biāo)的程序確定項(xiàng)目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測量師及后面階段的機(jī)電詢問商等,以便做好項(xiàng)目施工打算的過程。

11、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算

指開發(fā)商在完成項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案后,建立或托付特地的財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)對該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、收益、投資回報(bào)率、投資回報(bào)的敏感性分析等進(jìn)行專業(yè)化分析。這是投資商對項(xiàng)目進(jìn)行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財(cái)務(wù)分析核算過程中,財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)須要以項(xiàng)目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考,并大量引用分析結(jié)論。對于小型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,該項(xiàng)工作須要,但不須要做的很細(xì)。尤其實(shí)行銷售模式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,財(cái)務(wù)核算的工作很簡化許多。

12、資金需求方案

指財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)結(jié)合項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項(xiàng)目的資金需求量及資金流量的工作。該項(xiàng)工作須要首先對項(xiàng)目的工程資金量及資金流進(jìn)行宏觀的方案編制,再結(jié)合項(xiàng)目他項(xiàng)資金的需求,最終完成該項(xiàng)目的資金需求方案

13、融資方案

指開發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等,以項(xiàng)目資金需求方案為參照對象,制定的資金供應(yīng)安排。在此強(qiáng)調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對象,是因?yàn)槿魏谓鹑诠ぞ叩幕A(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源,否則除非非市場因素存在,企業(yè)是不行能有效得到金融支持的。有些國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點(diǎn),所以在項(xiàng)目運(yùn)做時(shí)低估自身資源的重要性,過高評價(jià)自身在項(xiàng)目中的價(jià)值,并盲目產(chǎn)生對股權(quán)的過高期望,從而導(dǎo)致融資方案不行行。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算、資金需求方案及融資方案對于開發(fā)商精確推斷項(xiàng)目的可操作性至關(guān)重要。以上測算及相關(guān)方案的精確度會干脆影響投資商決策的精確度。

14、項(xiàng)目融資

除非開發(fā)商有足夠的資金做支持,除非項(xiàng)目實(shí)行出售的投資模式,投資商一旦完成對項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、財(cái)務(wù)融資方案的決策,就可以推動項(xiàng)目運(yùn)做過程中最重要的工作,即項(xiàng)目融資工作。項(xiàng)目融資包括項(xiàng)目開發(fā)階段的資金打算及項(xiàng)目運(yùn)營期間的資金打算兩階段的內(nèi)容。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目融資工作之前首先要進(jìn)行項(xiàng)目融資的決策工作。精確對商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資策略及方案進(jìn)行決策,可以最大限度保證融資工作的有效進(jìn)行。假如開發(fā)商過高估計(jì)其在該項(xiàng)目中的股權(quán)期望,在融資過程中必定面臨失敗,最終嚴(yán)峻影響融資工作的進(jìn)程。完成融資決策后,進(jìn)行的首要工作是項(xiàng)目商業(yè)安排書的編寫工作。項(xiàng)目商業(yè)安排書是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該項(xiàng)目的有效渠道。在完成項(xiàng)目商業(yè)安排書的編寫工作以后,起先該項(xiàng)目的融資操作工作。

融資操作的形式主要有兩種:

1)、托付專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資;

2)、自己組織融資團(tuán)隊(duì)進(jìn)行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突,假如協(xié)調(diào)好的話,會齊頭并進(jìn)。

第一種融資操作對于初步進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來講是必不行少的,因?yàn)閷I(yè)商業(yè)房地產(chǎn)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)可以通過其特別的操作渠道將該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。與國際資本干脆、快速兌接。國際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)事實(shí)上局限在某個(gè)圈子里面,假如對這個(gè)金融圈子不了解、對這些機(jī)構(gòu)不熟識,盲目的沖撞只會耽擱時(shí)間,不會取得任何進(jìn)展。當(dāng)然托付專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目融資服務(wù)時(shí),開發(fā)商是須要付出融資成本,即須要向融資服務(wù)機(jī)構(gòu)在支付肯定融資啟動費(fèi)用的同時(shí),須要另外支付相當(dāng)于總?cè)谫Y金額2.5-5%的費(fèi)用作為融資服務(wù)費(fèi)。上述融資服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是國際上融資通行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。有些開發(fā)商可能認(rèn)為上述標(biāo)準(zhǔn)太高,但可以明確的是,只要求1.5%左右融資費(fèi)用的融資服務(wù)機(jī)構(gòu)其專業(yè)化實(shí)力絕大多數(shù)有問題,換言之,這種融資機(jī)構(gòu)是不太可能完成項(xiàng)目的融資。

其次種融資操作對于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作閱歷、融資閱歷的投資商來講,是可以接受的。但是投資商自己進(jìn)行融資操作也必需建立一個(gè)融資團(tuán)隊(duì),這個(gè)融資團(tuán)隊(duì)并非簡潔一兩個(gè)人就可以組成。

15、市場策劃

項(xiàng)目的市場策劃對于項(xiàng)目的勝利至關(guān)重要,高超的市場策略可以降低項(xiàng)目的成本,并有效打開市場空間,收益空間和利潤空間。贏得市場必需面對市場競爭的局面,避開競爭的市場策略是制勝的關(guān)鍵之舉。

16、招商

項(xiàng)目招商的方式主要有兩種,即:

1)、托付專業(yè)招商詢問機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目招商;

2)、自己搭建招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商工作。

對于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來講,將國際知名零售商請進(jìn)來有利于整個(gè)項(xiàng)目的招商,也就是主力店。通常招商詢問機(jī)構(gòu)更了解國際知名零售商的需求,所以托付專業(yè)詢問機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的前期招商更能有效促進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展。

17、價(jià)格策略

對于實(shí)行商鋪出售方案的項(xiàng)目來講,開發(fā)商須要對商鋪的售價(jià)進(jìn)行預(yù)料,并依據(jù)市場策略進(jìn)行售價(jià)決策。商鋪的售價(jià)首先由商鋪?zhàn)陨韮r(jià)值確定,其次,市場策略將有效提升商鋪的價(jià)值。售價(jià)決策的精確性將有利于項(xiàng)目的出售操作。

價(jià)格策略主要有三種:高開低走,平開平走,低開高走。

18、租金策略

開發(fā)商在招商階段就須要對商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)料。預(yù)料必需依靠對現(xiàn)狀市場的探討,和對將來市場的預(yù)料,不僅考慮自身市場空間,而且要考慮競爭市場的影響力。租金推斷對于項(xiàng)目招

商意義特別,精確的租金定位將提高項(xiàng)目的招商效率。

19、管理公司的選擇

商業(yè)綜合樓工程環(huán)保管理措施

1.加強(qiáng)對現(xiàn)場人員的培訓(xùn)與教化,提高現(xiàn)場人員的環(huán)保意識

2.依據(jù)環(huán)境管理體系運(yùn)行的要求,結(jié)合環(huán)境管理方案,對全部可能對環(huán)境產(chǎn)生影響的人員進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)。

3.符合環(huán)境方針與程序和符合環(huán)境管理體系要求的重要性。

4.個(gè)人工作對環(huán)境可能生產(chǎn)的影響。

5.在實(shí)現(xiàn)環(huán)境愛護(hù)要求方面的作用與職責(zé)。

6.違反規(guī)定的運(yùn)行程序和規(guī)定產(chǎn)生的不良后果。

7.加強(qiáng)信息溝通與傳送,實(shí)施有力監(jiān)督

1)建立項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境愛護(hù)信息的傳遞與溝通渠道,以便確認(rèn)環(huán)境愛護(hù)方案是否被實(shí)施,以及環(huán)境愛護(hù)工作中存在的問題,從而對下一步工作剛好做出決策。

2)建立項(xiàng)目與企業(yè)總部,項(xiàng)目與外部主管部門的信息溝通與傳遞渠道。按規(guī)定要求接收、傳遞、發(fā)放有關(guān)文件,對需回復(fù)的文件,按規(guī)定要求審核后予以回復(fù)。

8.加強(qiáng)文件限制,不斷了解有關(guān)環(huán)保學(xué)問與法律法規(guī)

1)文件要有專人負(fù)責(zé)保管,并設(shè)置特地的有效工具。

2)對文件定期進(jìn)行評審,與現(xiàn)行法律和規(guī)定不符時(shí),剛好修改。

3)確保與環(huán)保有關(guān)的人員,都能得到有關(guān)文件的現(xiàn)行版本。

4)失效文件要從全部發(fā)放和運(yùn)用場所撤回或?qū)嵭衅渌行Т胧?/p>

9.施工現(xiàn)場防大氣污染措施

1)施工現(xiàn)場防揚(yáng)塵措施

施工垃圾運(yùn)用封閉的專用垃圾道或采納容器吊運(yùn),嚴(yán)禁隨意凌空拋散造成揚(yáng)塵。施工垃圾要剛好清運(yùn),清運(yùn)前,要適量灑水削減揚(yáng)塵。

施工現(xiàn)場要在施工前做的施工道路規(guī)劃和設(shè)置,盡量利用設(shè)計(jì)中永久性的施工道路。路而及其余場地地面要硬化。閑置場地要綠化。

水泥和其它易飛揚(yáng)的細(xì)顆粒散體材料盡量支配庫內(nèi)存放。露天存放時(shí)要嚴(yán)密苫蓋,運(yùn)輸和卸運(yùn)時(shí)防止遺灑飛揚(yáng),以削減揚(yáng)塵。

施工現(xiàn)場要制定灑水降塵制度,配備專用灑水設(shè)備及指定專人負(fù)責(zé),在易產(chǎn)生揚(yáng)塵的季節(jié),施工場地實(shí)行灑水降塵。

2)攪拌站的降塵措施

施工采納商品砼,削減攪拌揚(yáng)塵。砂漿及零星砼攪拌要搭設(shè)封閉的攪拌棚,攪拌機(jī)上設(shè)置噴淋裝置方可進(jìn)行施工。

3)茶爐、大灶的消煙除塵措施

茶爐采納電熱開水器。食堂大灶運(yùn)用液化氣。

4)在門口設(shè)置沖刷池和沉淀池,防止出入車輛的遺灑和輪胎夾帶物等污染周邊和公共道路。

10.施工現(xiàn)場的水污染防止措施

1)現(xiàn)場攪拌機(jī)前臺及運(yùn)輸車輛清洗處設(shè)置沉淀池。排放的廢水要排入沉淀池內(nèi),經(jīng)二次沉淀后,方可排入市政污水管線或回收用于灑水降塵。未經(jīng)處理的泥漿水,嚴(yán)禁干脆排入城市排水設(shè)施。

2)乙炔發(fā)生罐污水排放限制。施工現(xiàn)場由于氣焊運(yùn)用乙炔發(fā)生罐產(chǎn)生的污水嚴(yán)禁隨地傾倒,要求專用容器集中存放,倒入沉淀池處理,以免污染環(huán)境。

3)食堂污水的排放限制。施工現(xiàn)場臨時(shí)食堂,要設(shè)置簡易有效的隔油池,產(chǎn)生的污水經(jīng)下水管道排放要經(jīng)過隔油池。平常加強(qiáng)管理定期掏油,防止污染。

4)油漆油料庫的防漏限制。施工現(xiàn)場要設(shè)置專用的油漆油料庫,油庫內(nèi)嚴(yán)禁放置其它物資,庫房地面和墻面要做防滲漏的特別處理,儲存、運(yùn)用和保管要專人負(fù)責(zé),防止油料的跑、冒、滴、漏、污染水體。

5)禁止將有毒有害廢棄物用作土方回填,以免污染地下水和環(huán)境。

11.施工現(xiàn)場防噪聲污染的各項(xiàng)措施

1)人為噪聲的限制措施。施工現(xiàn)場提倡文明施工,建立健全限制人為噪聲的管理制度,盡量削減人為大聲喧嘩,增加全體施工人員防噪聲擾民的自覺意識。

2)強(qiáng)噪聲作業(yè)時(shí)間的限制。凡在居民稠密區(qū)進(jìn)行強(qiáng)噪聲作業(yè)的,嚴(yán)格限制作業(yè)時(shí)間,晚間作業(yè)不超過22時(shí),早晨作業(yè)不早于6時(shí),特別狀況需連續(xù)作業(yè)(或夜間作業(yè))的,應(yīng)盡量實(shí)行降噪措施,事先做好四周群眾的工作,并報(bào)工地所在的區(qū)環(huán)保局備案后方可施工。

3)產(chǎn)生強(qiáng)噪聲的成品加工、制作作業(yè),應(yīng)盡量放在工廠、車間完成,削減因施工現(xiàn)場的加工制作產(chǎn)生的噪聲。

4)盡量選用低噪聲或備有消聲降噪設(shè)備的施工機(jī)械。施工現(xiàn)場的強(qiáng)噪聲機(jī)械(如攪拌機(jī)、電鋸、電刨、砂輪機(jī)等)設(shè)置封閉的機(jī)械棚,以削減強(qiáng)噪聲擴(kuò)散。

5)加強(qiáng)施工現(xiàn)場的噪聲監(jiān)測

加強(qiáng)施工現(xiàn)場環(huán)境噪聲的長期監(jiān)測,實(shí)行專人監(jiān)測,專人管理的原則,要剛好對施工現(xiàn)場噪聲超標(biāo)的有關(guān)因素進(jìn)行調(diào)整,達(dá)到施工噪聲不擾民的目的。

12.其它污染的限制措施

1)木模通過電鋸加工的木屑、鋸沫必需當(dāng)天進(jìn)行清理,以免鋸沫刮入空氣中。

2)鋼筋加工產(chǎn)生的鋼筋皮、鋼筋屑剛好清理。

3)建筑物外圍立面采納密目平安網(wǎng),降低樓層內(nèi)風(fēng)的流速,阻擋灰塵進(jìn)入施工現(xiàn)場四周的環(huán)境。

4)探照燈盡量選擇即滿意照明要求又不刺眼的新型燈具或?qū)嵭写胧?使夜間照明只照耀施工區(qū)域而不影響四周社區(qū)居民休息。

5)項(xiàng)目經(jīng)理部要制定水、電、辦公用品(紙張)的節(jié)約措施,通過削減奢侈,節(jié)約能源達(dá)到愛護(hù)環(huán)境的目的。

13.建筑材料

1)當(dāng)建筑材料和裝修材料進(jìn)場檢驗(yàn),發(fā)覺不符合設(shè)計(jì)要求及規(guī)范規(guī)定時(shí),嚴(yán)禁運(yùn)用;

2)工程中運(yùn)用的無機(jī)非金屬建筑材料和裝修材料必需有放射性指標(biāo)檢測報(bào)告,并應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求和規(guī)范規(guī)定;

3)室內(nèi)裝修采納的人造木板及飾面人造木板,必需有游離甲醛含量和游離甲醛釋放量檢測報(bào)告,并應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求和規(guī)范規(guī)定;

4)室內(nèi)裝修采納的水性涂料、水性膠粘劑、水性處理劑必需有總揮發(fā)性有機(jī)化合物和游離甲醛含量檢測報(bào)告;溶劑型涂料、溶劑型膠粘劑必需有總揮發(fā)性有機(jī)化合物、苯、游離甲苯二異氰酸酯含量檢測報(bào)告,并應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求和規(guī)范規(guī)定;

5)建筑材料和裝修材料的檢測項(xiàng)目不全或檢測結(jié)果有疑問時(shí),必需將材料送有資格的檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢驗(yàn),檢驗(yàn)合格后方可運(yùn)用。

6)裝修用的稀釋劑和溶劑,嚴(yán)禁運(yùn)用苯、工業(yè)苯、石油苯、重質(zhì)苯及混苯;

7)嚴(yán)禁在工程室內(nèi)用有機(jī)溶劑清洗施工用具。

商業(yè)廣場員工消遣設(shè)施管理制度

購物廣場員工消遣設(shè)施管理制度

為了豐富廣闊員工的業(yè)余生活,讓大家在辛勤的工作之余休閑消遣。公司確定充分利用現(xiàn)有資源,將培訓(xùn)室的后半部分劃為休閑消遣區(qū)。詳細(xì)管理事項(xiàng)如下:

1、公司目前的消遣設(shè)施有:臺球(兩張)、乒乓球(一張)。

2、消遣區(qū)開放時(shí)間為:每天18:00-22:30。本資料權(quán)屬文秘資源網(wǎng),放上鼠標(biāo)根據(jù)提示查看文秘寫作網(wǎng)更多資料

3、開放對象為:嘉榮全體員工。(入場者須帶好工牌,否則不許進(jìn)入)

4、由人事部負(fù)責(zé)相關(guān)管理事項(xiàng),消遣器材的保管、日常維護(hù),培訓(xùn)室大門的開關(guān),消遣器材的領(lǐng)用登記等。

5、有需運(yùn)用消遣器材的人員,須先到人事部辦理登記手續(xù)(領(lǐng)用時(shí)間、領(lǐng)用人姓名、工號、預(yù)料運(yùn)用時(shí)間、人事部經(jīng)辦人簽名),并領(lǐng)用相關(guān)器材。運(yùn)用過程中肯定要留意愛惜消遣器材,運(yùn)用完后歸還人事部,并作好登記(歸還時(shí)間、歸還器材完好狀況、運(yùn)用人簽名、經(jīng)辦人簽名)。

6、運(yùn)用人員需愛惜消遣區(qū)場內(nèi)公物,不得肆意搗亂或損壞場內(nèi)公共財(cái)物(桌、椅、乒乓臺、臺球臺等)。否則將視狀況照價(jià)賠償或加倍賠償;對搗亂場內(nèi)設(shè)施者,將視狀況作扣分處理,并須整理好現(xiàn)場設(shè)施。

7、運(yùn)用人需保持場內(nèi)衛(wèi)生,不得隨地吐痰,亂扔果皮、紙屑等雜物,不得在場內(nèi)吸煙。否則將酌情作扣分處理。

8、領(lǐng)用人對領(lǐng)用器材和場內(nèi)公物有維護(hù)的責(zé)任,并對其他入場人員有管理和監(jiān)督的權(quán)利,對破壞場內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、肆意搗亂,甚至損壞公物的行為有予以勸阻或制止的權(quán)利和義務(wù)。對有意損壞或拒不聽從勸阻者,可以記錄下其姓名、工號報(bào)至人事部,人事部將視其情節(jié)輕重予以扣分處理及要求其賠償所損壞物品。

制定:嘉榮崇煥店人事部審批:

2023-8-30

某公司商業(yè)隱私管理規(guī)定

公司商業(yè)隱私管理規(guī)定

一、目的

愛護(hù)公司與客戶的商業(yè)隱私,維護(hù)公司的平安與利益。

二、適用范圍

本規(guī)則適用于****公司全體員工。

三、定義

(一)公司的商業(yè)隱私系指不為公眾所知悉,能為公司帶來經(jīng)濟(jì)利益、具有好用性,并經(jīng)公司實(shí)行保密措施的技術(shù)信息和經(jīng)營信息。

1、不為公眾所知悉,系指該信息不能通過公開渠道(如:報(bào)紙、新聞、出版物等)由外界干脆獲得;

2、為公司帶來經(jīng)濟(jì)利益、具有好用性,系指該信息具有確定的可應(yīng)用性,能為公司帶來現(xiàn)實(shí)的或者潛在的經(jīng)濟(jì)利益或競爭優(yōu)勢;

3、經(jīng)公司實(shí)行保密措施的,系指包括設(shè)置保密警示標(biāo)識、制訂保密條款、簽訂保密協(xié)議、建立保密制度及其他合理的保密措施的實(shí)施。

(二)前款所述之技術(shù)信息和經(jīng)營信息,包括:

1、公司管理、財(cái)務(wù)、人事等方面的系統(tǒng)設(shè)計(jì)、制度文本內(nèi)容及方法;

2、公司公共關(guān)系的內(nèi)容與方法;

3、公司客戶名冊;

4、公司經(jīng)營安排與營銷策略;

5、招投標(biāo)的規(guī)劃與標(biāo)底;

6、客戶資料;

四、本制度所稱之載體系指載有公司商業(yè)隱私內(nèi)容的:

(一)各種工作底稿、文本、電子磁盤及其他載體(含正本、副本、影印件、傳真件、摘抄件);

(二)公司《文件檔案管理制度》規(guī)定的各類隱私文件、資料等。

五、愛護(hù)原則

愛護(hù)商業(yè)隱私的工作,遵循主動防范、層級管理、既確保商業(yè)隱私之平安性又便利于各項(xiàng)工作的原則。

六、責(zé)任部門與人員

(一)由綜合行政部負(fù)責(zé)公司商業(yè)隱私監(jiān)督、管理事宜。

(二)公司全體員工負(fù)有愛護(hù)商業(yè)隱私的責(zé)任和義務(wù)。

七、愛護(hù)措施

(一)在《****公司個(gè)人勞動合同》中明確規(guī)定商業(yè)隱私愛護(hù)條款,員工在聘用期與解聘后規(guī)定期限內(nèi)須擔(dān)當(dāng)規(guī)定的義務(wù)。

(二)公司依據(jù)須要,可要求專案和有關(guān)人員簽訂對特定事項(xiàng)的保密承諾書。

(三)行政部對電腦設(shè)定完整的文件書目和子書目系統(tǒng),并依據(jù)須要設(shè)定管理密碼,由專人控管;同時(shí)公司與密碼控管人簽定保密責(zé)任協(xié)議書。

(四)行政部對傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)統(tǒng)一管理,由專人運(yùn)用,建立嚴(yán)格的運(yùn)用登記管理流程。

(五)行政部建立嚴(yán)格的管理流程對公司發(fā)文進(jìn)行管理。

(六)行政部負(fù)責(zé)依據(jù)《文件檔案管理制度》進(jìn)行對各類載體設(shè)置警示標(biāo)識的工作。警示標(biāo)識包括:密級標(biāo)識、字樣及“不得復(fù)印”、“不得攜出”等特定字樣。

八、泄密應(yīng)急

(一)員工發(fā)覺公司商業(yè)隱私有可能泄露時(shí),均有義務(wù)報(bào)告主管部門馬上實(shí)行防范措施;

(二)公司商業(yè)隱私已經(jīng)泄露,發(fā)覺人與當(dāng)事人均有義務(wù)馬上報(bào)告主管部門即實(shí)行補(bǔ)救措施;

九、泄密責(zé)任追究

(一)當(dāng)公司商業(yè)隱私已經(jīng)泄露,公司有權(quán)追究當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任;

(二)依據(jù)狀況,公司同時(shí)可追究主管部門和人員的連帶責(zé)任。

十、本管理規(guī)定總經(jīng)理辦公會探討通過后執(zhí)行。

商業(yè)中心電氣修理管理規(guī)定

1、電氣修理人員必需持證上崗,嚴(yán)格根據(jù)國家頒部標(biāo)準(zhǔn)《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè);

2、在進(jìn)行電氣修理時(shí)修理人員應(yīng)穿戴好平安防護(hù)用品,配備絕緣良好的電工工具;

3、修理和保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí),應(yīng)按要求做好保證平安的和技術(shù)措施,修理班班長應(yīng)在安排工作的同時(shí)向修理人員說明工作中的平安留意事項(xiàng),并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行狀況;

4、在配電干線、變壓器、低壓配電箱上作業(yè)時(shí),應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護(hù),并至少二人進(jìn)行;

5、一般狀況下,盡量避開帶電作業(yè),若因特別須要而必需帶電作業(yè)時(shí),應(yīng)裝設(shè)隔離檔板,并有專人監(jiān)護(hù);

6、在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點(diǎn)的開關(guān)和刀閘的操作把手上,應(yīng)懸掛'禁止合閘,有人作業(yè)'的標(biāo)示牌;

7、修理或保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線路,在經(jīng)檢查無誤,拆除全部平安措施,全體修理人員撤出工作現(xiàn)場后,方可送電。

商業(yè)廣場裝飾工程施工現(xiàn)場管理要求

施工現(xiàn)場管理要求

2.1為了保證《泰富商業(yè)廣場》裝飾工程的順當(dāng)進(jìn)行,針對本工程狀況,嚴(yán)格根據(jù)投標(biāo)時(shí)配備的人員班子建立工程項(xiàng)目經(jīng)理部,明確施工單位人員職責(zé)、加強(qiáng)現(xiàn)場管理、強(qiáng)化統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一協(xié)調(diào),嚴(yán)格按圖紙、施工規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)施工,嚴(yán)格執(zhí)行is09000標(biāo)準(zhǔn),確保工程質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量,確保消防部門驗(yàn)收合格,做好現(xiàn)場的文明施工、平安管理工作。

2.2駐施工現(xiàn)場的主要管理人員

項(xiàng)目經(jīng)理助工領(lǐng)導(dǎo)及協(xié)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展

技術(shù)負(fù)責(zé)人工程師技術(shù)總顧問指導(dǎo)解決施工中的技術(shù)難

現(xiàn)場負(fù)責(zé)人工程師負(fù)責(zé)項(xiàng)目各項(xiàng)工作的詳細(xì)支配

施工員助工負(fù)責(zé)現(xiàn)場施工進(jìn)度等方案的詳細(xì)實(shí)施

平安員工程師負(fù)責(zé)工程管理的平安工作

質(zhì)檢員工程師負(fù)責(zé)工程管理的質(zhì)量工作

預(yù)算員工程師負(fù)責(zé)工程的預(yù)算、決算

材料員助工負(fù)責(zé)材料及設(shè)備的選購 供應(yīng)工作

2.3崗位職責(zé)

項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé):項(xiàng)目經(jīng)理是該項(xiàng)目的第一負(fù)責(zé)人,負(fù)責(zé)該工程工程質(zhì)量、平安、進(jìn)度、物資設(shè)備的組織協(xié)調(diào)工作;負(fù)責(zé)對外參與業(yè)主及監(jiān)理單位召開的工程會議。

技術(shù)負(fù)責(zé)人職責(zé):技術(shù)負(fù)責(zé)人是該項(xiàng)目的技術(shù)責(zé)任人,負(fù)責(zé)施工圖審查和會審,技術(shù)交底,審查本工程施工組織設(shè)計(jì),審定特別施工方案,解決技術(shù)難題和問題。

現(xiàn)場負(fù)責(zé)人職責(zé):現(xiàn)場負(fù)責(zé)人是負(fù)責(zé)該項(xiàng)目現(xiàn)場各項(xiàng)工作,在項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人不在時(shí)代理行使此二人職權(quán)。

施工技術(shù)員職責(zé):制定施工進(jìn)度安排,協(xié)調(diào)勞動力、機(jī)具、材料等各生產(chǎn)要素,詳細(xì)落實(shí)施工組織設(shè)計(jì)、施工方案的實(shí)施狀況,督促現(xiàn)場文明施工,協(xié)調(diào)施工中與土建等專業(yè)的協(xié)作,參與有關(guān)工程例會,做好施工日記,負(fù)責(zé)移交施工資料和實(shí)物交接。解決施工中存在的技術(shù)問題。

質(zhì)檢員職責(zé):督促檢查施工工段,嚴(yán)格按規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)施工,檢查工程質(zhì)量及記錄,會同監(jiān)理公司和總包單位、業(yè)主,進(jìn)行隱藏工程檢查。

平安員職責(zé):負(fù)責(zé)該工程的平安工作,監(jiān)督檢查施工過程中的擔(dān)心全因素,制定施工平安措施。

材料員職責(zé):負(fù)責(zé)施工設(shè)備、材料的供應(yīng)工作,處理解決施工中的設(shè)備、材料問題。負(fù)責(zé)現(xiàn)場的施工機(jī)具管理。

預(yù)算員職責(zé):負(fù)責(zé)該工程預(yù)算的編制、月進(jìn)度報(bào)表編制及工程決算工作。

商業(yè)大廈物品限制管理規(guī)定

公共平安(商業(yè)大廈物品限制與管理規(guī)定)

一、總則

確保商業(yè)大廈業(yè)主/住戶的財(cái)產(chǎn)免受侵害,營造良好的商業(yè)環(huán)境。

二、商場物品限制與管理

(一)營業(yè)期間

1、商場員工攜物限制

(1)從規(guī)定的員工通道出入,并自覺接受賣場保安人員的檢查,員工所攜帶的皮包不得帶入賣場或作業(yè)現(xiàn)場,應(yīng)短暫存放在指定點(diǎn);

(2)員工在休息時(shí)間所購商品保安人員驗(yàn)收方能出場;

(3)送貨員工從規(guī)定的通道進(jìn)出并按出貨單嚴(yán)格檢查放行。

2、顧客攜物限制

(1)顧客隨身攜帶的物品視商場的規(guī)定可放在寄存處,珍貴物品(手機(jī)、錢包、現(xiàn)金等)需由顧客自己保管;

(2)顧客攜帶物品出場需從規(guī)定的通道或電子感應(yīng)器前通過,對出現(xiàn)異樣狀況的物品需仔細(xì)處理;

(3)顧客攜帶的大件物品需核對電腦小票后放行。

3、相關(guān)業(yè)務(wù)單位進(jìn)出貨限制

(1)送貨人員送貨時(shí)需佩帶商場簽發(fā)的出入證從指定的通道在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)場;

(2)出貨人員出貨時(shí)需佩帶商場簽發(fā)的出入證并持有商場值班經(jīng)理辦理的《放行條》,經(jīng)檢驗(yàn)、核對無誤后放行;

(3)非營業(yè)期間商場嚴(yán)禁出貨,的確有須要的應(yīng)有出貨單且需得到商場經(jīng)理的批準(zhǔn)。

(二)非營業(yè)期間

(1)商場員工進(jìn)出商品必需有進(jìn)、送貨單,登記確認(rèn)后方可,其余商品一律不得進(jìn)出場;

(2)新專柜進(jìn)場,必需持有商場辦理的《新專柜進(jìn)場通知單》方可搬入陳設(shè)貨架和商品;

(3)施工材料進(jìn)出必需實(shí)施全程跟蹤,不得損壞其它商品;

(4)施工、修理人員除攜帶必要的操作工具外其它商品一律不得攜帶進(jìn)出。

(三)物品進(jìn)出管理

(1)全部物品需從指定的通道或貨梯進(jìn)出場,不得從正門或客梯搬運(yùn);

(2)未經(jīng)允許易燃、易爆等化學(xué)危急品不得進(jìn)場;

(3)《放行條》只能當(dāng)天有效,過期作廢,搬出物品不得超出《放行條》范圍;

(4)對強(qiáng)行搬出物品的要堅(jiān)決制止并馬上報(bào)告班長或值班經(jīng)理處理;

(5)整理并保管好《放行條》并在值班記錄本做好登記,每周將整理好的《放行條》上交到商場辦公室,以備核查。

三、寫字樓物品限制與管理

(一)物品進(jìn)出管理

(1)搬運(yùn)貨物需從指定的通道或貨梯;

(2)未經(jīng)允許嚴(yán)禁易燃、易爆、有毒、強(qiáng)腐蝕等有危害物品搬入;

(3)值班員對出入物品必需核對清晰后方可進(jìn)出;

(4)強(qiáng)行進(jìn)出的物品值班員應(yīng)賜予拒絕,并報(bào)告班長或管理處值班領(lǐng)導(dǎo)處理;

(5)《物品放行通知單》不得涂改,不得用復(fù)印章,搬出日期當(dāng)天有效,過期作廢;

(6)《物品放行通知單》上單位負(fù)責(zé)人和搬出人不能是同一人(單位負(fù)責(zé)人搬物除外);

(7)整理并保管好《物品放行通知單》,至少每周向管理處上交一次,以被查驗(yàn)。

(二)辦公期間物品管理規(guī)定

(1)只允許小件物品進(jìn)出。

(2)物品屬產(chǎn)品或樣品

①經(jīng)確認(rèn)后可干脆搬入;

②搬出時(shí)需有公司指定'物品搬出人'攜本公司放行條經(jīng)檢驗(yàn)、核對后方可放行,其他人員需進(jìn)一步確認(rèn)方可;

(3)物品屬辦公用品類

①已入住的辦公單元經(jīng)確認(rèn)可干脆搬入;

②新遷戶需有管理處辦理的《遷入通知單》方可搬入;

③搬出時(shí)需有管理處辦理的放行手續(xù)方可。

(4)私人物品

①電器、家居類般出需有管理處辦理的放行條。

②私人箱包類搬出經(jīng)確認(rèn)即可放行。

(三)非辦公期間物品管理規(guī)定(包括節(jié)假日)

(1)產(chǎn)品或樣品類

①本大廈工作人員搬入經(jīng)確認(rèn)即可。

②外來人員搬入需得到相關(guān)單位負(fù)責(zé)人同意,經(jīng)值班員檢驗(yàn)、確認(rèn)后方可進(jìn)入。

③搬出時(shí)需管理處辦理的放行手續(xù)經(jīng)檢驗(yàn)、核對無誤后方可放行,其他人員需進(jìn)一步確認(rèn)方可。

(2)辦公用品類

①已入住單元搬入此類物品驗(yàn)證后干脆搬入。

②新遷入戶需有管理處辦理的《遷入通知單》方可搬入。

③搬出時(shí)需有管理處辦理的放行手續(xù)。

(3)私人物品

①電器、家居類般出需有管理處辦理的放行條。

②私人箱包類搬出經(jīng)單位負(fù)責(zé)人確認(rèn)即可放行。

商業(yè)大廈人員限制管理規(guī)定

公共平安(商業(yè)大廈人員限制與管理規(guī)定)

一、總則

確保商業(yè)大廈正常的辦公、生活秩序,營造良好的商業(yè)生活環(huán)境

二、商業(yè)大廈特點(diǎn)

(一)辦公期間人員集中,非辦公期間人員少;

(二)人員困難,流淌量大;

(三)不穩(wěn)定性。

三、限制與管理

(一)商場人員限制與管理

1、營業(yè)期間

(1)員工:上、下班時(shí),在規(guī)定的時(shí)間從指定的通道進(jìn)、出場;

(2)顧客:根據(jù)商場指定的通道進(jìn)、出場;

(3)裝修作業(yè)人員:根據(jù)商場指定的通道憑證進(jìn)、出場;

(4)商場外送員:根據(jù)指定的通道,憑商場簽發(fā)的送貨卡進(jìn)、出場;

(5)外單位服務(wù)人員:按指定的通道送到指定的地點(diǎn),禁止進(jìn)入商場。

2、非營業(yè)期間

(1)商場員工:如需進(jìn)場必需是和值班經(jīng)理、防損員等一起出入場;

(2)施工、修理人員:憑商場簽發(fā)的《施工許可證》進(jìn)商場,出場時(shí)防損員應(yīng)嚴(yán)格檢查隨身攜帶的物品;施工人員施工期間商場必需派人監(jiān)督;禁止施工人員在場內(nèi)流竄,做到即完即走即清。

3、商場人員管理

(1)商場員工不得乘坐客梯、扶手電梯,當(dāng)班人員和著工裝員工不得從正門進(jìn)出;

(2)員工在崗位上不得閑聊和相互竄崗;

(3)出場時(shí)需從指定通道經(jīng)過嚴(yán)格檢查方可離去;

(4)保證有充裕的值班人員監(jiān)守各自的崗位;

(5)防損員離場時(shí)必需在指定的地點(diǎn)集合,不得單獨(dú)離場;

(6)對進(jìn)入商場的顧客,防損員應(yīng)嚴(yán)密監(jiān)視其動機(jī),對可疑人員要進(jìn)行跟蹤、視察直至離開商場;

(7)防損員應(yīng)限制客貨梯的載客量,留意行人的平安;兒童乘座需有大人陪伴,禁止兒童在電梯上玩耍;

(8)商場促銷期間,防損員應(yīng)限制人員出入,防止發(fā)生混亂或不法犯罪分子作案或其他平安事故的發(fā)生;

(9)當(dāng)商場發(fā)生突發(fā)事務(wù)時(shí),防損員應(yīng)馬上疏散場內(nèi)顧客,嚴(yán)格限制好進(jìn)出口,除緊急援救人員外其他人員一律不得進(jìn)入;

(10)營業(yè)結(jié)束時(shí),防損員應(yīng)仔細(xì)清場,特殊是倉庫、更衣室等隱藏場所的清理必需干凈、徹底。

(11)顧客不得進(jìn)入商場非營業(yè)區(qū)域或?qū)⑸唐穾胂词珠g等監(jiān)控盲區(qū);

(12)離場顧客應(yīng)從電子探測器或指定的通道通過,出現(xiàn)可疑狀況應(yīng)要求顧客幫助檢查直至將問題了解清晰方可離去;

(13)違反商場管理規(guī)定的顧客防損員應(yīng)制止、勸阻,造成損失的應(yīng)擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

(二)寫字樓人員限制與管理

1、辦公期間

(1)業(yè)主(住戶):護(hù)衛(wèi)員識別后進(jìn)入大廈;

(2)物業(yè)運(yùn)用人:護(hù)衛(wèi)員識別后進(jìn)入大廈;

(3)來訪人員:護(hù)衛(wèi)員依據(jù)來訪人的衣著、相貌、儀態(tài)、表情等仔細(xì)識別后,視狀況登記后進(jìn)入大廈;

(4)施工人員:嚴(yán)格根據(jù)《施工人員的限制與管理》執(zhí)行;

(5)社會服務(wù)類人員(如送餐、水、特快專遞、地產(chǎn)中介、收廢品等)

①長期類:憑管理處辦理的出入證進(jìn)入大廈(辦理出入證應(yīng)供應(yīng)營業(yè)執(zhí)照、負(fù)責(zé)人和服務(wù)人員的身份證等相關(guān)證件的復(fù)印件、相片)

②臨時(shí)類:護(hù)衛(wèi)員登記有效證件進(jìn)入大廈,并進(jìn)行跟蹤直至離開;

(6)特別類人員(政府執(zhí)法人員,公、檢、法等人員):

①護(hù)衛(wèi)員識別證件,與管理處或轄區(qū)派出所人員聯(lián)系后進(jìn)入大廈;

②'110''119''120'等工作人員干脆進(jìn)入大廈。

(7)除業(yè)主(住戶)、物業(yè)運(yùn)用人外,全部進(jìn)入大廈的人員一律實(shí)行跟蹤程序直至離開;

(8)禁止閑雜人員在樓層、大堂等公共場所滯留;

2、非辦公期間

(1)訪客經(jīng)被訪者同意后,一律登記有效證件進(jìn)入大廈;

(2)大廈加班人員一律在管理處登記,否則謝絕進(jìn)入大廈;

(3)其他人員嚴(yán)格根據(jù)'1'類的有關(guān)人員辦理后進(jìn)入大廈。

商業(yè)步行街物業(yè)服務(wù)保安服務(wù)管理描述

商業(yè)步行街物業(yè)服務(wù)管理描述:保安服務(wù)

6、商鋪保安服務(wù)管理

1)監(jiān)控中心管理

監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)視,尤其是對出售珍貴商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進(jìn)行日夜監(jiān)視。如發(fā)覺可疑人員或突法事務(wù)、惡性事務(wù)的發(fā)生,監(jiān)控人員應(yīng)剛好錄象,寸作查證。

另外地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控?cái)z像探頭,防止車輛被竊,萬一遭竊,錄象將供應(yīng)證據(jù)、線索,有利破案等等。

這項(xiàng)工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作仔細(xì)、敬業(yè)。

2)消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻,商鋪內(nèi)人流大,樓梯、通道(尤其是放火樓梯、通道)相對面積較小,這給火災(zāi)時(shí)的人員疏散帶來很大困難;

商品多(且大多是易燃品),火種簡單快速燃燒;面積廣,因無防火墻阻隔,烈火擴(kuò)散極快;如商廈火災(zāi),高樓內(nèi)的豎井多,煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達(dá)到每秒8米,瞬間整個(gè)商廈將全被煙霧覆蓋。煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。鑒于防止火災(zāi)的重要性,商鋪都安裝有先進(jìn)的火災(zāi)探測裝置(煙感探測器和溫感探測器)和自動滅火裝置(噴淋裝置)。這些裝置干脆與火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情,煙霧和溫度各達(dá)到肯定的限度,這兩種裝置便自動通過導(dǎo)線將報(bào)警信號傳輸至報(bào)警器,進(jìn)行有效監(jiān)控與預(yù)防。

制定切合本商鋪實(shí)際的消防管理制度(包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案);商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清晰;消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到'統(tǒng)一指揮,分區(qū)管理,層層負(fù)責(zé),責(zé)任明確,防患未然',切實(shí)貫徹'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的消防方針。

發(fā)覺監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報(bào)警號時(shí),馬上用對講機(jī)通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處置;如確為火警,按應(yīng)急方案實(shí)施,報(bào)告保安部主管組織撲救,重點(diǎn)是商鋪內(nèi)人員的疏散,保障人身平安,事故后作好調(diào)查分析報(bào)告并備案。

發(fā)覺故障警報(bào),應(yīng)快速消退警鈴使之還原,并馬上通知維保部,幫助維保部盡快解除故障,并作好具體記錄。

定期對消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、放火門進(jìn)行檢查,確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清楚。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要仔細(xì)檢查,防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危急現(xiàn)象。

在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓(xùn)及消防演習(xí),使人人都會運(yùn)用消防器具,駕馭火災(zāi)逃命學(xué)問,不斷提高大家的防火意識和消防業(yè)務(wù)水平。等等。

某商業(yè)中心物品搬運(yùn)管理規(guī)定

商業(yè)中心物品搬運(yùn)管理規(guī)定

1.0目的

確保用戶的物品不受損壞丟失、大廈的公共設(shè)施不受損壞。

2.0'放行條'與'出入證'的運(yùn)用范圍

a裝修人員必需運(yùn)用出入證;

b'放行條'的運(yùn)用:

1)有珍貴物品、裝修材料搬出時(shí);

2)用戶搬家出入大廈時(shí);

3)裝修隊(duì)伍將有價(jià)值的物品搬出時(shí);

3.0物品出入限制

a禁止上下電梯物品:

1)整塊夾板或板料尺寸超過2米的;

2)鋁合金、不銹鋼制品長度超過2米的;

3)未經(jīng)包裝(指用編織袋等裝好),用鐵絲困扎運(yùn)輸紅磚;

4)未密封的液體材料,如:天那水;

5)超長超寬的其它物品和不用袋裝好的裝修垃圾;

注:以上物品允許上下樓梯,但損壞或污染樓梯道者,必需負(fù)責(zé)賠償或消退妨害;

b禁止進(jìn)入大廈的物品

易燃易爆,放射性等危禁物品

4.0申請放行條的規(guī)定

a搬入不受限制

b搬出申請

1)搬出珍貴物品時(shí)必需由用戶本人或親筆蓋章的托付書和申請人的身份證復(fù)印件;

2)搬家離開必需憑財(cái)務(wù)部出具的己結(jié)清管理費(fèi)、水、電費(fèi)等證明。

c時(shí)間規(guī)定

全部搬運(yùn)行為必需在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行,過期'放行條'無效。搬運(yùn)時(shí)應(yīng)提前一天通知管理處。

5.0搬運(yùn)程序

a搬入不受限制

b搬出程序

1)憑有效證件到管理處開具'放行條',具體列明搬出物品清單;

2)查驗(yàn)領(lǐng)取人的證件是否與用戶登記相符,杜絕他人冒領(lǐng)行為。

c各出入口保安員依據(jù)放行條內(nèi)列明的物品一一核對,無誤后放行,并簽名,收回放行條存檔。

6.0搬運(yùn)行為損壞公共設(shè)施的賠償規(guī)定

a管理處對公共設(shè)施遭遇損壞的行為,依據(jù)'誰損壞、誰賠償'的原則進(jìn)行處理;

b在搬運(yùn)物品過程中,發(fā)覺公共設(shè)施被損壞,保安人員應(yīng)馬上要求當(dāng)事人在'放行條'上簽署損壞公共設(shè)施負(fù)責(zé)賠償保證,同時(shí)通知主管或主任到現(xiàn)場查看;

c依據(jù)被損壞的程度及設(shè)施狀況,由主管或主任計(jì)算賠償費(fèi)用;

d對被損壞的設(shè)施,主管或主任應(yīng)剛好支配修理,對樓道被刮花的狀況,等樓內(nèi)裝修高峰期后再進(jìn)行;

e特別狀況:對當(dāng)事人提出的自己出錢修理的,管理處應(yīng)派人員督促修理工作。

7.0質(zhì)量記錄《放行條》

某商業(yè)中心消防限制中心管理制度

商業(yè)中心消防限制中心管理制度

消防限制中心是駕馭消防設(shè)備及發(fā)覺火災(zāi)、指揮火災(zāi)、限制消防機(jī)電設(shè)備的重要部位。為此特制定如下管理制度。

1、限制中心實(shí)行專人輪班全日值班制度,值班員不得隨意離開值班室,值班員要遵守值班崗位職責(zé),每日做好值班記錄,室內(nèi)衛(wèi)生每日清掃一次。

2、每天檢查消防系統(tǒng)是否正常。

3、出現(xiàn)報(bào)警信號,馬上核查信號真?zhèn)螤顩r。

4、消防專職值班員及修理組負(fù)責(zé)對管理消防設(shè)施巡查、保養(yǎng)、修理、管理。

5、值班室內(nèi)禁止吸煙,杜絕一切火種,嚴(yán)禁存放易燃易爆等危急品。

6、限制中心內(nèi)的電話屬專用報(bào)警聯(lián)系電話,任何人不得占用,影響消防聯(lián)絡(luò)。

7、限制中心內(nèi)應(yīng)配有手持滅火器材、消防扳手、消防斧、消防頭盔等消防器具。

某商業(yè)中心車輛管理員日考核檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

商業(yè)中心車輛管理員日考核檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)備注

停車場保安儀容儀表

1、遵守《員工守則中儀容儀表規(guī)定》,按著裝規(guī)定,佩戴工作證;

2、精神飽滿、姿態(tài)端正、形象良好;

3、舉止文明,手勢規(guī)范;

4、不袖手、背手或?qū)⑹植迦胍麓?

服務(wù)看法

1、說話和氣禮貌待人,文明服務(wù);

2、主動熱忱、耐性周到為用戶服務(wù);

3、不與用或客人戶發(fā)生爭吵,打斗事務(wù);

工作紀(jì)律

1、聽從領(lǐng)導(dǎo)聽從指揮;

2、按時(shí)交接班不遲到早退、忠于職守;

3、不在崗位上吸煙、吃零食、看書報(bào)、聽收(錄)音機(jī)、會客打鬧等;

4、處理問題講原則、講方法、以理服人;

5、勇于同作奸犯科行為作斗爭;

服務(wù)質(zhì)量

1、按規(guī)定收、發(fā)卡,按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),不出現(xiàn)漏收發(fā)卡或亂收費(fèi)現(xiàn)象;

2、登記快速完整、精確,一輛車登記不超過20秒鐘;

3、不出現(xiàn)堵塞現(xiàn)象;

4、熟識收發(fā)卡的工作程序,駕馭各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),做到收發(fā)卡、收費(fèi)精確剛好;

5、做到快速填寫各種表格、記錄、精確無誤;

6、快速平安開啟,著陸道閘;

工作實(shí)力

1、嫻熟駕馭車主(業(yè)主)相貌特征、車牌號和車輛外型、顏色等;

2、擅長發(fā)覺、分析處理各種突發(fā)事務(wù),確保車輛平安;

3、指揮手勢動作規(guī)范,精確,有力、符合交通指揮規(guī)范

商業(yè)城保安部班次支配管理規(guī)程制度

商業(yè)城保安部班次支配管理規(guī)程

1、目的

通過合理的班次支配,規(guī)范部門日常的工作運(yùn)行。

2、范圍

本管理規(guī)程適用于**商業(yè)城保安部。

3、參考文件

《**商業(yè)城管理處考勤管理方法》

4、定義(無)

5、職責(zé)

5.1部門文員負(fù)責(zé)保安部各崗位的排班。

5.2部門經(jīng)理負(fù)責(zé)本部門排班的審核及日常工作運(yùn)行。

5.3保安部各員工按班表上崗。

6、程序

6.1班次支配

6.1.1每月25日制定好保安部下個(gè)月排班表,保安員實(shí)行24小時(shí)三班輪番運(yùn)作。早班即a班8:00-16:00、中班即b班:16:00-24:00、晚班即c班0:00-8:00)、部門經(jīng)理行政班。

6.1.2每位隊(duì)員應(yīng)提前20分鐘到達(dá)公司打卡。

6.1.3每位隊(duì)員應(yīng)提前15分鐘準(zhǔn)時(shí)到達(dá)十五口部集合整理著裝,領(lǐng)班排好各隊(duì)員第一、二、三崗位。

6.1.4從十五口部逐步接崗。

6.2班表審核及運(yùn)作

由保安部經(jīng)理依據(jù)實(shí)際狀況和人員支配的合理性及正確性對排表班進(jìn)行審核,并在25日前送交行政部由主管領(lǐng)導(dǎo)審批,保安經(jīng)理/領(lǐng)班督導(dǎo)每日班表的運(yùn)作執(zhí)行狀況。

6.3調(diào)班、調(diào)休:特別狀況須要調(diào)班、調(diào)休的需填寫調(diào)班、調(diào)休表,當(dāng)值領(lǐng)班依據(jù)工作實(shí)際狀況予以審批,再交部門經(jīng)理審批。

7、記錄

記錄名稱保存部門

保存期限

調(diào)班(調(diào)休)表

行政部一年

8、附表

8.1調(diào)班(調(diào)休)表

調(diào)班(休)申請人調(diào)班(休)日期

被調(diào)班(休)人調(diào)班(休)日期

調(diào)班緣由:

調(diào)班(休)當(dāng)值領(lǐng)班看法:被調(diào)班(休)領(lǐng)班人看法:

主隨意見:經(jīng)理看法:

備注:

1、一般員工由領(lǐng)班、主任簽批。

2、領(lǐng)班由主任、經(jīng)理簽批。

3、主任則由經(jīng)理簽批。

4、調(diào)班(休)原則上不得超過2天。

某商業(yè)廣場公共秩序維護(hù)管理方案

商業(yè)廣場公共秩序維護(hù)管理方案

一、秩序維護(hù)管理架構(gòu)

秩序維護(hù)員隊(duì)伍是為了保障區(qū)域內(nèi)的財(cái)物不受損失,人身不受損害,業(yè)戶工作、生活、學(xué)習(xí)秩序正常而設(shè)立的一支為廣闊業(yè)戶供應(yīng)專業(yè)服務(wù)的隊(duì)伍,也是物業(yè)管理公司的重要工作之一。

秩序維護(hù)員人員條件

經(jīng)過有關(guān)主管部門培訓(xùn)并取得崗位證書;

經(jīng)過公司入職前培訓(xùn)并取得公司秩序維護(hù)人員上崗證書;

情愿接受公司各項(xiàng)管理制度的制約;

情愿接受公司關(guān)于秩序維護(hù)員人員末位淘汰而下崗或換崗的規(guī)定;

情愿接受公司關(guān)于秩序維護(hù)員隊(duì)伍進(jìn)行準(zhǔn)軍事化訓(xùn)練的規(guī)定并主動參加訓(xùn)練。

思想品德好,無任何犯罪前科以及其它不良記錄;

有吃苦奉獻(xiàn)精神和職業(yè)道德;

復(fù)員軍人優(yōu)先;

黨員優(yōu)先。

秩序維護(hù)主管職責(zé)

1)負(fù)責(zé)秩序維護(hù)員隊(duì)伍的建設(shè)。

2)負(fù)責(zé)擬定秩序維護(hù)員培訓(xùn)安排并詳細(xì)組織實(shí)施。

3)負(fù)責(zé)對秩序維護(hù)員組長及秩序維護(hù)員隊(duì)員的考核并對不稱職者提出處理看法。

4)檢查各組、各崗的崗位制度執(zhí)行狀況。

巡察職責(zé)

(1)熟識各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù),幫助各個(gè)崗位處理疑難問題;

(2)巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好狀況,并做好相關(guān)記錄;

(3)維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序;

(4)幫助領(lǐng)班處理緊急狀況;

(5)負(fù)責(zé)檢查、督導(dǎo)工作,對有關(guān)工作提出改進(jìn)方法及注意事項(xiàng)。

門崗職責(zé)

(1)了解和熟識本物業(yè)的狀況;

(2)維護(hù)門崗區(qū)域內(nèi)環(huán)境整齊和治安秩序;

(3)有具體交接班記錄和外來車輛的及對外來人員、訪客登記;

(4)嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度;

(5)幫助做好郵件收發(fā)工作。

二、人員出入管理

a.門崗秩序維護(hù)員人員必需了解和熟識責(zé)任區(qū)內(nèi)業(yè)主或者運(yùn)用人的樓座、入口、相貌、出入一般規(guī)律等基本狀況;

b.遇到進(jìn)出門崗區(qū)域有特別困難時(shí),應(yīng)主動或用對講機(jī)通知其它人員供應(yīng)幫助。

c.非本物業(yè)的業(yè)主或者運(yùn)用人憑有效出入證進(jìn)、出,謝絕推銷或其它閑雜人員進(jìn)入;

d.來訪人員須問明所找的姓名、樓座等,確認(rèn)后須登記進(jìn)入;

e.登記時(shí)應(yīng)仔細(xì)核對來訪者的有效證件名稱及號碼,清楚登錄《來人來訪登記表》后方可進(jìn)入;

f.如遇不愿出示證件或不講道理者,應(yīng)耐性做好說明工作,盡可能消退不滿心情。

三、物品搬遷

g.當(dāng)遇到業(yè)主搬運(yùn)物品并未按規(guī)定辦理出門證時(shí),應(yīng)剛好報(bào)告領(lǐng)班和或主管到場;

h.在得到主管以上人員確認(rèn)業(yè)主無物業(yè)管理遺留問題并按緊急程序辦理相關(guān)手續(xù)后放行;

i.一般狀況下如有物件搬出須憑物品出門證,驗(yàn)證《物品出入清單》后放行。

j.郵局投送到的報(bào)刊、雜志等郵件由投遞員統(tǒng)一分發(fā)至各業(yè)主信箱,門崗收受的報(bào)刊、雜志等郵件由領(lǐng)班統(tǒng)一分發(fā)并做好相應(yīng)記錄;

k.快件、特快專遞、郵件通知單等需給郵局辦理簽收的郵件,在仔細(xì)做好《郵件收發(fā)登記表》后剛好交領(lǐng)班送收件人并讓其做好簽收;

l.對地址不明或無收件人的郵件,經(jīng)核對無誤后剛好退回郵局;

m.對收受的郵件進(jìn)行收郵時(shí)間和損壞已否鑒定,如有疑問,請郵遞員簽字認(rèn)可以便追溯;

e.嚴(yán)禁私自撕拆郵件、撕揭郵票等違法行為。

四、監(jiān)控設(shè)備

1、目的

確保監(jiān)控室設(shè)備處于良好狀態(tài),保證用戶的生命和財(cái)產(chǎn)平安。

2、適用范圍

適用于消防系統(tǒng)、秩序維護(hù)閉路電視系統(tǒng)的運(yùn)行管理。

3、職責(zé)

1)監(jiān)控室秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)監(jiān)控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。

2)修理工負(fù)責(zé)監(jiān)控室設(shè)備修理保養(yǎng)。

3)修理領(lǐng)班負(fù)責(zé)監(jiān)控室設(shè)備的綜合管理及對上述工作的檢查監(jiān)督。

4)管理服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。

4、操作規(guī)程

1)管理人員的工作程序

a.監(jiān)控室秩序維護(hù)員

監(jiān)控室秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)監(jiān)控室消防設(shè)備24小時(shí)運(yùn)行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后,應(yīng)馬上派人前往視察。確認(rèn)火情后,用警鈴或其它適當(dāng)方式疏散人員并啟動相應(yīng)滅火設(shè)備。

當(dāng)故障發(fā)生時(shí),剛好通知修理工進(jìn)行修理。

將每班運(yùn)行狀況記錄于《監(jiān)控室交接班記錄》。

在修理工的指導(dǎo)下,每月對火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行一次功能檢查,并將試驗(yàn)結(jié)果記錄于《監(jiān)控設(shè)備檢查記錄表》中。

在修理工的指導(dǎo)下,每周打掃機(jī)房一次,每月清潔設(shè)備一次,保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵、水漬、油漬。

b.修理工

按《設(shè)備檢查保養(yǎng)安排表》要求按時(shí)進(jìn)行中控室設(shè)備的修理保養(yǎng),并做好記錄。

負(fù)責(zé)向管理處申報(bào)備品、備件的招標(biāo)安排。

每月按時(shí)對消防應(yīng)急器材進(jìn)行檢查,如有短缺,剛好報(bào)告。

c.工程主管

負(fù)責(zé)對項(xiàng)目內(nèi)中控室的綜合管理,包括技術(shù)資料、檔案的收集、保管,負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件、材料的招標(biāo)安排的編制,外委修理的聯(lián)系工作,對修理保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。

每年12月制定下一年度的各項(xiàng)檢查保養(yǎng)安排表,報(bào)管理服務(wù)中心經(jīng)理審核、批準(zhǔn),其中秩序維護(hù)員閉路電視設(shè)保養(yǎng)、防盜報(bào)警對講機(jī)設(shè)備保養(yǎng),每季進(jìn)行一次,并按運(yùn)行狀況制定中修、大修安排。

d.管理處經(jīng)理

進(jìn)行月檢。每月最終一個(gè)星期組織有關(guān)人員對監(jiān)控室機(jī)電設(shè)備進(jìn)行一次檢查。

審核監(jiān)控室各項(xiàng)保養(yǎng)安排表及修理保養(yǎng)記錄表審核,審核中修、大修安排。

2)監(jiān)控室管理工作程序

監(jiān)控室實(shí)行每日24小時(shí)有專人值班、監(jiān)控,嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度,填好值班記錄。

非值班人員嚴(yán)禁操作。外來人員進(jìn)入要經(jīng)管理服務(wù)中心經(jīng)理批準(zhǔn)。

各限制柜、顯示屏、信號燈、限制線路等的運(yùn)作應(yīng)始終處于良好狀態(tài),各類操作按鈕手柄應(yīng)在自動位置。

每班各檢查一次各類信號是否正常,并仔細(xì)記錄,如有異樣要馬上查清緣由。

中心限制室出現(xiàn)報(bào)警信號后,應(yīng)馬上核實(shí)。屬誤報(bào),應(yīng)消退信號并做好記錄;屬火災(zāi)報(bào)警,應(yīng)快速報(bào)告并按滅火

程序處理。

監(jiān)控室內(nèi)的一切設(shè)備設(shè)施、原器件、線路不得隨意更改。如有損壞,要查明緣由,剛好申報(bào)領(lǐng)導(dǎo),經(jīng)批準(zhǔn)后剛好更換。

室內(nèi)要保持干凈衛(wèi)生,設(shè)備無灰塵,不準(zhǔn)堆放雜物。

消防器材應(yīng)齊備良好,室內(nèi)禁止吸煙。

常備應(yīng)急手電筒及充電式應(yīng)急照明設(shè)施。

五、交通秩序管理

(一)公共停車場(庫)管理規(guī)程

1、進(jìn)入物業(yè)范圍內(nèi)的車輛必需聽從物業(yè)管理服務(wù)中心的管理。

2、車輛必需按物業(yè)管理服務(wù)中心規(guī)定的行駛路途行駛,不得逆行,不得在人行道、綠化帶上行駛,不得高速行駛和按高音喇叭,進(jìn)入物業(yè)范圍內(nèi)限速5公里以下。

3、運(yùn)用人長期在物業(yè)范圍內(nèi)地面停放的車輛,必需在管理服務(wù)中心辦理停車手續(xù),領(lǐng)取停車牌放于車上,停于指定車位,并憑牌出入物業(yè)。

4、底下車庫只供本物業(yè)運(yùn)用人運(yùn)用,外來臨時(shí)車輛不得入庫停放,運(yùn)用車庫者,須先到物業(yè)管理服務(wù)中心秩序維護(hù)部辦理車位租賃手續(xù),領(lǐng)取停車牌,憑證入庫對號停放。

5、車輛如需停止運(yùn)用停車位,應(yīng)剛好到管理服務(wù)中心辦理注銷手續(xù)。如發(fā)生丟失或私自轉(zhuǎn)讓停車牌(位),管理服務(wù)中心將扣除押金并取消該車輛的停車位,收回停車牌。

6、車輛入庫停放后,須向秩序維護(hù)人員領(lǐng)取取車牌并妥當(dāng)保管。取車時(shí)一律憑取車牌取車。秩序維護(hù)員只按牌放行。特別狀況急需用車而無取車牌,須憑有效證明文件并出示本人有關(guān)證件,由秩序維護(hù)員登記后方可取車。

7、車輛入庫后,珍貴物品請勿放在車內(nèi),由此造成的損失均由車主自負(fù)。

8、臨時(shí)進(jìn)入物業(yè)范圍的車輛必需進(jìn)入臨時(shí)車位上停放,并交納停車費(fèi),不得超越車位或跨位停放,更不能停于車道上。

9、不得在停車場和物業(yè)范圍內(nèi)洗車和修車及清掃車上的雜物于地面。漏油、漏水車輛不許進(jìn)入車庫。

10、為杜絕車庫內(nèi)發(fā)生意外事故,凡進(jìn)入車庫的車輛嚴(yán)禁攜帶易燃易爆、劇毒及各種腐蝕性物品,同時(shí),在車庫內(nèi)不得隨地扔煙頭。違者按章懲罰。

(二)車輛管理工作流程圖

六、公共秩序突發(fā)事務(wù)應(yīng)急方案

(一)盜竊、匪警應(yīng)急處理程序

1、秩序維護(hù)員在值勤中遇到(或接報(bào))有人公開運(yùn)用暴力或其他手段(如打、砸、搶、偷)等強(qiáng)行索取、毀壞業(yè)主財(cái)物,威逼業(yè)主子身平安的犯罪行為時(shí),要切實(shí)履行秩序維護(hù)職責(zé),設(shè)法制止犯罪。

2、當(dāng)發(fā)生突發(fā)案件時(shí),秩序維護(hù)員要保持冷靜,設(shè)法制服罪犯,同時(shí)馬上通過對講機(jī)等通訊設(shè)備呼叫救援。

3、持對講機(jī)的秩序維護(hù)員在聽到救援信號后,要馬上趕到現(xiàn)場,然后視狀況協(xié)作和處理,快速撥打'110'電話報(bào)警并剛好向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

4、若犯罪分子逃跑,一時(shí)又追捕不上時(shí),要看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征、所用交通工具及特征等,并剛好報(bào)告公安機(jī)關(guān)。

5、有案發(fā)覺場的(包括偷盜、搶劫現(xiàn)場)要留意愛護(hù)現(xiàn)場,不準(zhǔn)任何人擅自移動任何東西,包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭及犯罪器具等,不得讓外人進(jìn)入現(xiàn)場;在公安機(jī)關(guān)人員未勘查現(xiàn)場或現(xiàn)場勘查完畢之前,不能離開。

6、記錄業(yè)主所供應(yīng)的狀況,記錄被搶(盜)物品及價(jià)值,了解業(yè)主是否有任何線索、懷疑對象等狀況。

7、若是運(yùn)動過程作案,沒固定現(xiàn)場的,對犯罪分子遺留下的各種物品、作案工具等,應(yīng)用鉗子或其他工具提取,然后放進(jìn)塑料袋內(nèi)妥當(dāng)保存交公安機(jī)關(guān)處理,切不行將秩序維護(hù)人員或其他人員的指紋等痕跡留在物品上。

8、若現(xiàn)場有人員受傷,應(yīng)馬上實(shí)行措施盡快送醫(yī)院搶救醫(yī)治。

9、秩序維護(hù)員應(yīng)做好現(xiàn)場記錄,并寫出書面報(bào)告報(bào)管理服務(wù)中心。

10、若公安人員已在現(xiàn)場,應(yīng)協(xié)作公安人員做好上述工作。

(二)發(fā)覺業(yè)主斗毆的處理程序

1、在執(zhí)勤中,發(fā)覺業(yè)主之間有爭吵、斗毆的現(xiàn)象時(shí),要剛好制止。

2、制止原則

(1)勸阻雙方住手、住口;

(2)勸阻爭吵或斗毆的雙方或一方業(yè)主離開現(xiàn)場;

(3)應(yīng)先制止持有器械斗毆的一方;

(4)如有傷員,先勸傷員去醫(yī)院救治。

3、在制止?fàn)幊?、斗毆雙方時(shí),切記不能動粗,不允許惡言相向。

4、發(fā)生嚴(yán)峻斗毆甚至流血時(shí),應(yīng)向'110'報(bào)警。

5、事后向管理服務(wù)中心報(bào)告。

(三)執(zhí)勤中發(fā)覺可疑分子的處理程序

1、執(zhí)勤中發(fā)覺可疑分子時(shí),要審查其證件,對持無效證件或說不出正值理由的人員禁止進(jìn)入項(xiàng)目。

2、巡邏秩序維護(hù)員在執(zhí)勤中如發(fā)覺可疑分子時(shí),要查驗(yàn)其證件,必要時(shí)帶到門衛(wèi)室進(jìn)一步查問。

3、發(fā)覺有推銷業(yè)務(wù)和散發(fā)廣告的要制止,盤問清晰,登記證件號碼。

4、發(fā)覺有作案嫌疑人要嚴(yán)格審查,必要時(shí)應(yīng)送到公安機(jī)關(guān)審查。

5、在處理各類可疑人員時(shí),不允許自己處理放人,更不允許借機(jī)敲詐、勒索、私自罰款。

(四)發(fā)覺醉酒鬧事或精神病人等處理程序

1、醉酒者或精神病人如失去正常的理智,處于不能自控狀態(tài),易對自己或其他人員造成損害,秩序維護(hù)員應(yīng)剛好對其實(shí)行限制和監(jiān)督措施。

2、剛好通知醉酒者和精神病人家屬,讓他們派人領(lǐng)回。

3、若醉酒者或精神病人有危害公共秩序的行為,應(yīng)即撥打'110'報(bào)警或上報(bào)管理服務(wù)中心將其強(qiáng)制送到公安部門處理。

(五)值班秩序維護(hù)在執(zhí)勤過程中的處置方法

1、訂正違章時(shí),要運(yùn)用規(guī)范禮貌服務(wù)用語,以理服人。對不聽勸阻者,要查清姓名、室號,照實(shí)記錄并向管理服務(wù)中心匯報(bào)。

2、發(fā)生糾紛時(shí),要鎮(zhèn)靜冷靜,留意駕馭政策和工作原則。若遇到不講道理,打罵值班人員的,可上報(bào)管理服務(wù)中心,由管理服務(wù)中心出面妥當(dāng)處理。

3、若社會上閑雜人員來項(xiàng)目有意擾亂,不聽勸說、自行其事,情節(jié)嚴(yán)峻的,報(bào)公安機(jī)關(guān)依法處理。

(六)發(fā)生刑事案件和惡性事故的處理程序

1、秩序維護(hù)員應(yīng)在第一時(shí)間向管理服務(wù)中心報(bào)告和向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。

2、愛護(hù)案發(fā)覺場,禁止無關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場,以免破壞現(xiàn)場遺留的痕跡、物證,影響公安人員勘查現(xiàn)場、收集證物和線索。

3、登記發(fā)覺人的狀況,抓緊時(shí)機(jī)向發(fā)覺人或四周群眾了解案件、事故發(fā)生、發(fā)覺的經(jīng)過,收集群眾的反映和爭論,做好記錄。

(七)火警、火災(zāi)處理程序

1、秩序維護(hù)員在接到火警、火災(zāi)報(bào)告或發(fā)覺火警時(shí),應(yīng)快速趕赴現(xiàn)場查看,并嚴(yán)守火警現(xiàn)場待命,做好平安防范工作,以防壞人混水摸魚、趁火打

劫。

2、如火情確屬、且無法自救,即撥打'119'報(bào)警,向管理服務(wù)中心經(jīng)理和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),同時(shí)嚴(yán)守自身崗位。

3、全部員工應(yīng)聽從指揮,無條件聽從領(lǐng)導(dǎo),根據(jù)分工,各司其責(zé)。秩序維護(hù)員當(dāng)管理服務(wù)中心經(jīng)理未趕到項(xiàng)目火災(zāi)現(xiàn)場之前,受權(quán)指揮全部的保潔工、修理工參與撲救搶險(xiǎn)。

4、管理服務(wù)中心經(jīng)理接到火警后,馬上趕到現(xiàn)場,指揮秩序維護(hù)員等有關(guān)人員共同做好搶救人員、愛護(hù)現(xiàn)場秩序。當(dāng)公安消防隊(duì)趕到后,應(yīng)主動協(xié)作現(xiàn)場救火。

5、秩序維護(hù)員接到火警后,除一人留在項(xiàng)目大門口做好報(bào)警、聯(lián)絡(luò)工作外,全部人員應(yīng)快速趕到現(xiàn)場,并帶好工具,如:水桶、滅火器、黃沙、對講機(jī)等,投入撲救工作。如火勢已失去限制,當(dāng)公安消防隊(duì)趕來之際,秩序維護(hù)員要向公安消防隊(duì)介紹火災(zāi)現(xiàn)場狀況,并做好向?qū)Чぷ?主動協(xié)作公安消防人員做好滅火工作,限制無關(guān)人員進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場。

6、修理員工接到報(bào)警后,要親密和秩序維護(hù)員、公安消防人員加強(qiáng)聯(lián)絡(luò),打算隨時(shí)切斷電源。當(dāng)公安消防人員須要了解物業(yè)基本狀況,主動做好協(xié)作工作。

7、項(xiàng)目全部員工應(yīng)保持冷靜,依據(jù)火災(zāi)現(xiàn)狀,力所能及地幫助秩序維護(hù)員和公安消防人員做好疏散人員、搶救物資等工作。

8、當(dāng)火災(zāi)現(xiàn)場有業(yè)主被圍困,應(yīng)本著'先人員、后財(cái)產(chǎn)'的原則搶救。若室內(nèi)無人,也無鑰匙開門,則由公安、消防等部門確定是否破門進(jìn)入房間撲救,或由管理服務(wù)中心經(jīng)理確定是否破門進(jìn)入房間撲救,事后由管理服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)向業(yè)主做說明工作。

9、撲救完畢后,管理服務(wù)中心經(jīng)理應(yīng)主動協(xié)作當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門做好項(xiàng)目善后工作和清理火場,并分析緣由,制定相應(yīng)防火措施。

10、管理服務(wù)中心應(yīng)做好事故記錄,用書面形式向上級和地區(qū)主管部門報(bào)告。

11、清潔工應(yīng)急處理措施

o救災(zāi)結(jié)束后,組織全體保潔員參與清理現(xiàn)場的工作。

o用清運(yùn)垃圾小推車清運(yùn)火災(zāi)遺留殘物,打掃地面。

o打掃地面積水,用拖把拖抹。

o檢查戶外四周,如有殘留雜物,一并清運(yùn)、打掃。

(八)遇急癥病人的處理程序

1、第一時(shí)間趕到病人所在現(xiàn)場。

2、馬上通知管理服務(wù)中心經(jīng)理。

3、在有可能的狀況下,通知業(yè)主的單位及家屬。

4、如狀況緊急,速打'120'急救電話。

(九)觸電事故的應(yīng)急處理程序

1、發(fā)覺有人觸電應(yīng)立刻趕到現(xiàn)場并關(guān)閉電源。

2、在未關(guān)閉電源之前切不行用人體接觸觸電人,以防自己觸電,應(yīng)用絕緣的東西把線頭或人拉開。

3、發(fā)覺觸電病人應(yīng)馬上設(shè)法送醫(yī)院急救或撥打'120'急救電話。

(十)臺風(fēng)攻擊或劇烈大風(fēng)的預(yù)防措施

1、檢查緊急應(yīng)用工具并確定其性能良好,搶險(xiǎn)、救險(xiǎn)物資到位,確定各項(xiàng)物提示業(yè)主搬離置放窗臺上的花盆及各類雜物。

2、馬上支配人員檢查天臺、平臺下水道及各水渠,確保其暢通,搬離放在圍墻頂及其它高處的各類易移物件。

3、緊閉全部公共門窗做好防水措施,檢查各空置房的狀況。

4、加固全部樹木或用繩索捆好,將盆花移至低處或隱藏角落。

5、留意電臺、電視播放有關(guān)臺風(fēng)進(jìn)展消息,剛好將最新臺風(fēng)訊號張貼于項(xiàng)目或樓宇適當(dāng)?shù)胤较驑I(yè)主告知臺風(fēng)的進(jìn)展。

6、如風(fēng)暴持續(xù)不停,管理服務(wù)中心應(yīng)派員晝夜值班。

7、員工參與搶險(xiǎn)工作時(shí),要留意自身平安,實(shí)行適當(dāng)?shù)钠桨泊胧?同時(shí),避開逗留在空曠地方。

(十一)臺風(fēng)來臨后的處理規(guī)程

1、服務(wù)中心組織相關(guān)