鄭州十二里屯項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))

PAGEPAGE25鄭州十二里屯項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄1. 項(xiàng)目背景 31.1. 報(bào)告編制目的 31.2. 項(xiàng)目概況 31.2.1. 地塊基本條件 31.2.2. 項(xiàng)目資源分析 41.2.3. 基地資源評(píng)估表 52. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 62.1.1. 2010年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 62.1.2. 上半年房產(chǎn)政策效果： 72.1.3. 2010年下半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 72.1. 鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 72.2.1. 2010年上半年鄭州整體市場(chǎng)情況分析 72.2.2. 2010年下半年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 113. 區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)研究 123.1. 項(xiàng)目所處房地產(chǎn)板塊市場(chǎng)特征分析 123.1.1. 東風(fēng)路沿線板塊：區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，居住氛圍濃厚 123.1.2. 東風(fēng)路板塊供應(yīng)量稍顯不足，供求比失衡，新政影響成交量萎縮 123.2. 項(xiàng)目區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 123.2.1. 主要在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽表 123.2.2. 后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè) 133.2.3. 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 143.3. 項(xiàng)目區(qū)域置業(yè)者分析 154. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)SWOT分析及銷售價(jià)格預(yù)判 164.1. 項(xiàng)目綜合分析（SWOT分析） 164.2. 項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)判 164.2.1. 建筑類型 164.2.2. 銷售價(jià)格建議 175. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 185.1假設(shè)預(yù)算開(kāi)發(fā)方案 186. 營(yíng)銷推廣節(jié)奏 206.1. 鄭州樓盤銷售一覽表 206.2. 產(chǎn)品推售時(shí)間 206.3. 入市節(jié)奏及產(chǎn)品類型的選擇 217. 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 217.1. 結(jié)論 22

項(xiàng)目背景報(bào)告編制目的在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)。結(jié)合市場(chǎng)的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。對(duì)項(xiàng)目投資預(yù)期進(jìn)行分析。對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品、價(jià)格及推售節(jié)奏等提出合理化建議。項(xiàng)目概況地塊基本條件地塊位置：該地塊位于鄭州市東風(fēng)路沿線，具體位置為西起天明路、南臨群辦路，東接豐慶路西，位居?xùn)|風(fēng)路核心板塊。地塊目前為駕校及部分住宅，住宅部分已拆遷完畢，地塊較為平整。地塊編號(hào)：項(xiàng)目四至：西起天明路、南臨群辦路，東接豐慶路，位居?xùn)|風(fēng)路核心板塊；用地面積：65畝；規(guī)劃用地性質(zhì)：住宅建筑容積率：≤4；總建筑面積：約17萬(wàn)㎡，(其中回遷面積約2.6萬(wàn)平米)項(xiàng)目資源分析方向資源照片東東面為豐慶路，豐慶路兩側(cè)為小型的沿街門店，檔次較差南南面是群辦路，群辦路南側(cè)是為老式居民區(qū)，房屋破舊西西面臨天明路，隔路相望是該區(qū)域商業(yè)核心——天旺商業(yè)廣場(chǎng)北地塊北臨五洲強(qiáng)仔俱樂(lè)部，東風(fēng)路北臨市政公園——綠蔭廣場(chǎng)。基地資源評(píng)估表權(quán)比細(xì)目?jī)?yōu)良中等一般較差土地級(jí)別★自然景觀★環(huán)境污染★交通情況★生活配套★學(xué)區(qū)情況★社會(huì)治安★社會(huì)人文★區(qū)位形象★人工開(kāi)發(fā)★結(jié)論：地塊屬東風(fēng)路板塊，東風(fēng)路為城市次干道，但交通壓力過(guò)大，堵車現(xiàn)象嚴(yán)重，道路亟待拓寬，周邊多為老居民區(qū)，區(qū)位形象很受影響。地塊所屬位置屬老鄭州人中心居住區(qū)域，人員復(fù)雜、外來(lái)人口眾多，是拆遷戶及外地來(lái)鄭務(wù)工人員居住地，社會(huì)治安、環(huán)境一般。外部市政配套較齊全，商業(yè)配套較為集中，教育資源檔次較高，東臨輕工業(yè)學(xué)院、財(cái)經(jīng)學(xué)院等院校；地塊位于金水區(qū)東風(fēng)路板塊，位于鄭州的西北區(qū)域，雖隨著城市的不斷發(fā)展目前也屬主城區(qū)，但本案目前周邊現(xiàn)狀多為外地來(lái)鄭的打工著居住或老鄭州人居住，由于東風(fēng)路及南陽(yáng)路交通狀況較為糟糕，因此實(shí)際離主城區(qū)也較遠(yuǎn)，無(wú)法與藍(lán)堡灣及圣菲城等相提并論，是屬于東風(fēng)路區(qū)域中相對(duì)比較差的位置。地塊北側(cè)的為綠蔭廣場(chǎng)及新建居住區(qū)，其中不乏有森林半島等高端項(xiàng)目，這為地塊的未來(lái)價(jià)值提升提供的潛在契機(jī)。根據(jù)基地分項(xiàng)評(píng)估，綜合評(píng)估基地級(jí)別為中等偏上。本案位于中心居住城區(qū)，總體開(kāi)發(fā)條件上屬良好，如潛心規(guī)劃項(xiàng)目?jī)r(jià)值潛力巨大。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析2010年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧2010年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著一系列房產(chǎn)新政的推出衰退態(tài)勢(shì)明顯。隨著4.17新政持續(xù)影響，全國(guó)70個(gè)大中城市反應(yīng)迅速，各地成交量急劇下降，開(kāi)工面積及成交面積也下降明顯，客戶觀望情緒嚴(yán)重，目前調(diào)控政策的累積作用已開(kāi)始顯現(xiàn)，各方面政策已基本處于較為嚴(yán)厲的狀態(tài)，特別是房貸政策，是歷史最嚴(yán)狀態(tài)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況，70大中城市房?jī)r(jià)自4月份開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過(guò)一半的城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降。2010年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況呈現(xiàn)以下六個(gè)特征：房屋交易量大幅下降，部分重點(diǎn)城市跌幅過(guò)半。2010年上半年，主要城市成交套數(shù)相比09年同期水平普遍下跌。重點(diǎn)城市中，僅武漢、青島、哈爾濱成交套數(shù)同比09年上半年小幅度上升；杭州、深圳、廣州、南京等四城市上半年成交量相比09年同期，下跌幅度均超過(guò)了50%。上半年，重點(diǎn)城市成交均價(jià)相比09年、08年同期均大幅上漲，其中，深圳成交均價(jià)領(lǐng)漲全國(guó)，其次為北京、杭州，上漲幅度都在60%以上。雖然明顯高于去年同期水平，但是在新政調(diào)控下，這些城市成交價(jià)格或扭轉(zhuǎn)了上行趨勢(shì)，或放緩了上漲步伐，新政對(duì)樓市的調(diào)控政策可見(jiàn)一斑。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投放量穩(wěn)中有降。受需求市場(chǎng)低迷的影響，北京與上海、重慶、南京、東莞等城市的庫(kù)存量與上月基本持平，可售套數(shù)環(huán)比大幅減少的城市主要是深圳，可售面積減少18萬(wàn)平方米。廣州、杭州、寧波、蘇州四城市庫(kù)存量較上月大幅提升。房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但漲幅回落，房?jī)r(jià)基本持平。國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房屋銷售價(jià)格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。2010年6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。新政支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷加大保障性住房的供應(yīng)力度。2010年，國(guó)家繼續(xù)加快保障性住房建設(shè)，成為國(guó)務(wù)院確定的擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的重要措施之一，經(jīng)濟(jì)適用房投資增加和廉租房建設(shè)的加快，對(duì)商品房市場(chǎng)存在一定的沖擊。上半年房產(chǎn)政策效果：房地產(chǎn)新政對(duì)購(gòu)房需求影響顯著，5、6月商品房銷售面積環(huán)比、同比雙降；新政支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增加供應(yīng)，并不斷加大保障性住房的供應(yīng)力度，市場(chǎng)供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變將逐步形成；多重政策疊加效應(yīng)有力遏制房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，政府調(diào)控目標(biāo)有望在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)；信貸利率政策調(diào)整成為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要手段。2010年下半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)后期房地產(chǎn)政策走勢(shì)展望：短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入效果觀察期，地方政府細(xì)則呈現(xiàn)“高開(kāi)低走”；本輪房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)難以完全退出，政府將繼續(xù)扭轉(zhuǎn)商品房的投資功能，使其回歸居住屬性；房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅不可避免，但土地出讓金制度不會(huì)改變。后期房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)展望：中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)外部環(huán)境較為復(fù)雜，房地產(chǎn)政策走勢(shì)存在不確定性；土地政策調(diào)整孕育下一輪房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展機(jī)遇；保障性住房建設(shè)力度持續(xù)加大，今后一段時(shí)間內(nèi)將成為住房供應(yīng)的重要組成部分。鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2010年上半年鄭州整體市場(chǎng)情況分析2010年上半年供不應(yīng)求局面略有緩解，整體市場(chǎng)運(yùn)行良好；2010年上半年鄭州市區(qū)商品住宅共計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售350.61萬(wàn)平米，同比增加55.8%，環(huán)比下降16.2%，成交備案442.4萬(wàn)平米，同比增加8.2%，環(huán)比下降25.0%。供銷比為0.79：1，而同期供銷比為0.55：1，09年下半年為0.71：1，市場(chǎng)供小于求的局面在逐漸得以改善，但目前市場(chǎng)仍供小于求。2010年上半年鄭州市區(qū)商品住宅成交備案價(jià)格為5084元，同比上漲14.1%，環(huán)比上漲9.0%。與近幾年市場(chǎng)房?jī)r(jià)漲幅基本相當(dāng)，維持在10-15%之間，市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)中有升，鄭州房地產(chǎn)商品住宅市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段。。2010年鄭州上半年商品住宅市場(chǎng)從各行政區(qū)供銷情況來(lái)看，金水區(qū)區(qū)域范圍大，房地產(chǎn)發(fā)展起步早，區(qū)域發(fā)展成熟，因而接連幾年成為鄭州市的主力供銷區(qū)域，當(dāng)前金水區(qū)可開(kāi)發(fā)用地少，而市場(chǎng)需求不減，出現(xiàn)供不應(yīng)求局面；其次是中原區(qū)，中原區(qū)城市改造力度加大，動(dòng)輒上百萬(wàn)平米建筑體量，并且以其成熟的區(qū)位、完善的市政配套及優(yōu)質(zhì)的教育資源而備受客戶喜歡，呈現(xiàn)供銷兩旺態(tài)勢(shì)。鄭東新區(qū)和二七區(qū)發(fā)展迅速，近兩年區(qū)域接受度大幅增加，供不應(yīng)求。惠濟(jì)區(qū)區(qū)域小，人口數(shù)少，樓盤有限，所以樓市供銷量均較小。2010年鄭州上半年商品住宅情況分區(qū)域來(lái)看，鄭東新區(qū)為鄭州重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，以其環(huán)境優(yōu)美及未來(lái)的升值前景而備受客戶歡迎，因此價(jià)格也較高，09年上半年商品住宅已經(jīng)突破6000元/平米大關(guān)；其次是管城區(qū)，由于高品質(zhì)大盤帶動(dòng)作用，價(jià)格也沖破6000元/平米。從價(jià)格預(yù)期和實(shí)際成交的價(jià)格情況來(lái)看，鄭東新區(qū)、金水區(qū)、惠濟(jì)區(qū)均存在預(yù)期價(jià)格高于成交價(jià)格現(xiàn)象，而其它區(qū)域預(yù)期與成交基本相當(dāng)。新政下商品住宅成交量有一定下滑，但成交價(jià)格依然堅(jiān)挺。新政后鄭州市區(qū)商品住宅4、5、6月份批準(zhǔn)預(yù)售面積分別69.44、61.13、89.34萬(wàn)平米，預(yù)售情況穩(wěn)中有升，這是09年市場(chǎng)火爆情況下開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)發(fā)節(jié)奏，集中在10年5、6月份入市的表現(xiàn)。新政后鄭州市區(qū)商品住宅4、5、6月份成交備案面積分別為88.79、55.95、59.29萬(wàn)平米，自09年3月份以來(lái)，除了2010年2月（因春節(jié)成交量少）外，新政前的月成交量均在80萬(wàn)平米以上，而新政后的5月、6月份成交量不足60萬(wàn)平米。說(shuō)明新政對(duì)住宅的影響比較大。新政后鄭州市區(qū)商品住宅4、5、6月份成交備案價(jià)格分別為5007、5506、5419元/平米，同比分別上漲了13.2%、15.4%、16.5%。新政后價(jià)格不但沒(méi)有下降的趨勢(shì)，反而大幅上漲，有幾方面的原因，一是開(kāi)發(fā)商資金充裕，不急于降價(jià)銷售，二是反映了鄭州商品住宅的需求主要為剛性需求，剛性需求支撐房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下跌，三是受市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，當(dāng)前市場(chǎng)可售貨量少，供應(yīng)主力價(jià)格較高，消費(fèi)者可選擇余地小，導(dǎo)致總體成交價(jià)格高。四、部分樓盤變相采用低首付策略，使得合同單價(jià)提高，大量的成交也在某種程度上拉升了整個(gè)市場(chǎng)成交價(jià)格。2010年下半年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)展望預(yù)計(jì)下半年將保持穩(wěn)定的供應(yīng)量和成交量，房?jī)r(jià)短期內(nèi)較為波動(dòng)，長(zhǎng)期穩(wěn)中有升展望2010年下半年鄭州市區(qū)商品住宅市場(chǎng)，受施工周期和開(kāi)發(fā)節(jié)奏影響，第3季度的市場(chǎng)批準(zhǔn)預(yù)售面積仍會(huì)持續(xù)增加，將在180萬(wàn)-260萬(wàn)平米之間，第4季度將根據(jù)新政影響力度有相應(yīng)的調(diào)整。從需求來(lái)講，鄭州市需求結(jié)構(gòu)主要以剛性需求為主，而鄭州當(dāng)前累計(jì)可售商品住房量?jī)H238.95萬(wàn)平米，供應(yīng)量的不足與剛性需求的巨大是支撐房?jī)r(jià)的主要原因。預(yù)計(jì)2010年下半年，鄭州商品房住宅市場(chǎng)仍將保持穩(wěn)定的市場(chǎng)成交量，約50萬(wàn)-80萬(wàn)平米，房?jī)r(jià)將會(huì)受各種因素影響上下波動(dòng)，長(zhǎng)期來(lái)看穩(wěn)中有升是大勢(shì)，大幅下跌的可能性小。區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)研究項(xiàng)目所處房地產(chǎn)板塊市場(chǎng)特征分析東風(fēng)路沿線板塊：區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，居住氛圍濃厚東風(fēng)路作為次中心道路，是農(nóng)業(yè)路和北環(huán)高速路中間唯一一條貫穿東西道路，交通位置顯著；周邊多為居住區(qū)，隨著城市改造進(jìn)程的加快，掀起城中村改造的熱潮，周邊多原鄭州郊區(qū)人口，由于居住慣性部分土著居民及外來(lái)打工人員多選擇在此居住，由于位置顯著及北臨東風(fēng)渠，該區(qū)域也成為中高端人士北區(qū)居住的首選之地。東風(fēng)路板塊供應(yīng)量稍顯不足，供求比失衡，新政影響成交量萎縮東風(fēng)路沿線在售樓盤較少，部分已成為尾盤，或高端樓盤客戶量較為恒定，中檔樓盤供應(yīng)量不足，該區(qū)域需求旺盛，隨著2010年上半年新政的逐步落地，新政對(duì)房地產(chǎn)的影響愈發(fā)明顯，成交量有所下降，但總體成交量尚屬正常。項(xiàng)目區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析主要在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽表東風(fēng)路、南陽(yáng)路區(qū)域：項(xiàng)目名稱建業(yè)壹號(hào)城邦怡豐新都匯家天下正弘春曉華林尚峰苑白廟改造正弘數(shù)碼公寓項(xiàng)目地址南陽(yáng)路東風(fēng)路交匯處北300米農(nóng)業(yè)路與天明路交匯處金水南陽(yáng)路與農(nóng)業(yè)路交匯處向北300米路東索凌路與北環(huán)交匯處西南角金水南陽(yáng)路與農(nóng)業(yè)路交叉口向西200米文化路以東、文博東路以西、東風(fēng)路以南、白廟路以北花園路與東風(fēng)路向西200米路南開(kāi)發(fā)商河南建業(yè)河南怡豐置業(yè)發(fā)展有限公司河南國(guó)基置業(yè)正弘置業(yè)鄭州中原華豐投資公司恒大金基不動(dòng)產(chǎn)總建筑面積11.4萬(wàn)㎡40萬(wàn)㎡30萬(wàn)㎡50萬(wàn)㎡14萬(wàn)㎡110萬(wàn)㎡15萬(wàn)㎡容積率1.92.09

65.19綠化率40%36%40%35%41.5%

40%推出時(shí)間預(yù)計(jì)2010年9月08.1208-1209.1210.509.11在售期數(shù)一期一期一期四期一期二期建筑形式9棟小高層、底商12棟31-34層高層15棟高層3棟33層高層9棟高層,小高層5棟32層高層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯精裝總套數(shù)691套4360套2046套約400套1300套4270套銷售率未開(kāi)盤40%一期剩下兩套156㎡100%30%未開(kāi)盤100%銷售均價(jià)（元/㎡）預(yù)計(jì)75006200（一期）6500560064006700主力面積（㎡）60-16036-13137㎡-156㎡70-11046-26023-72主力客群主城范圍內(nèi)年輕白領(lǐng)及成功人士首次購(gòu)房外地人，白領(lǐng)上班族首次購(gòu)房外地人，白領(lǐng)上班族板塊內(nèi)首次購(gòu)房外地人高級(jí)白領(lǐng)，改善性住房主要建設(shè)精品住宅、頂級(jí)酒店、商務(wù)配套等設(shè)首次購(gòu)房外地人，白領(lǐng)上班族后續(xù)供應(yīng)量（㎡）約11萬(wàn)二期10萬(wàn)平約13萬(wàn)售完約10萬(wàn)部分資料不詳售完項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤受土地稀缺性限制，建筑一般為高層、小高層，爭(zhēng)取建筑面積的最大化。從樓盤戶型方面，各個(gè)樓盤的主力面積幾乎都是以36-50平米（一房一廳）60-89平方米（兩房?jī)蓮d）、89-130平方米（三房?jī)蓮d）的戶型占據(jù)了市場(chǎng)主力地位，兩房與小從價(jià)格上看，項(xiàng)目所在東風(fēng)路區(qū)域銷售均價(jià)在5500-6500元/平方米左右，較東風(fēng)路東段和鄭東新區(qū)板塊的中高端定位居住區(qū)價(jià)格低，符合此區(qū)域中端購(gòu)買人群的定位。從樓盤配套來(lái)看，周邊環(huán)境尚可，周邊配套設(shè)施齊全，教育資源商業(yè)等一應(yīng)齊全，但交通不夠順暢，時(shí)有堵車現(xiàn)象發(fā)生。后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè)根據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)上公布的東風(fēng)路板塊在售和在建項(xiàng)目（不包括未入網(wǎng)的待開(kāi)發(fā)地塊）不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，預(yù)估項(xiàng)目所在區(qū)域總待售和待建的后續(xù)供應(yīng)量約為200萬(wàn)平方米，由于項(xiàng)目周圍同屬城中村改造，而且基本都在下半年動(dòng)工，該區(qū)域?qū)⒏?jìng)爭(zhēng)非常激烈。但該區(qū)域整體供應(yīng)量較大，在2010年全國(guó)房地產(chǎn)低迷而鄭州一枝獨(dú)秀的狀態(tài)下，快進(jìn)快出，快速回籠資金，在其他項(xiàng)目未動(dòng)之前搶占先機(jī)，快速銷售，避免展現(xiàn)過(guò)長(zhǎng)，銷售前景值得期待。重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析開(kāi)祥御龍城「項(xiàng)目概況」：項(xiàng)目坐落于東風(fēng)路與天明路交匯處，行政隸屬金水區(qū)，東側(cè)緊鄰綠蔭公園，對(duì)綠蔭公園景觀充分的擁有；南側(cè)緊鄰天旺廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目總占地面積約129畝，擬規(guī)劃建設(shè)商品房50萬(wàn)平方米。

項(xiàng)目位于大學(xué)集中的文化區(qū)內(nèi)，配套成熟，教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療設(shè)施，以及購(gòu)物、休閑、餐飲、金融等生活服務(wù)設(shè)計(jì)完備，同時(shí)以森林半島為代表的大型居住社區(qū)落成，已將該區(qū)域打造成鄭州市內(nèi)最適宜居住的區(qū)域之一。「基本情況」：物業(yè)類別：住宅、商業(yè)建筑類別：高層裝修狀況：毛坯

物業(yè)地址：東風(fēng)路與天明路交匯處開(kāi)發(fā)商：河南開(kāi)祥置業(yè)股份有限公司開(kāi)盤時(shí)間：未開(kāi)盤占地面積：129畝總建筑面積：50萬(wàn)平方米總戶數(shù)：4833戶容積率：4.5綠化率：35%

交通狀況：17路,723路,90路,92路,95路,K62路。周邊配套：五洲強(qiáng)仔俱樂(lè)部，香格里拉大酒店，豐樂(lè)園大酒店，金帝咖啡，天旺購(gòu)物廣場(chǎng)，世紀(jì)聯(lián)華；科技市場(chǎng)，文化路一小，文化路二小，東風(fēng)路小學(xué)，南陽(yáng)路小學(xué)，九中，三十一中，實(shí)驗(yàn)中學(xué)，輕工業(yè)學(xué)院，河南財(cái)經(jīng)學(xué)院……「規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)」：整個(gè)項(xiàng)目用地面積約129畝。項(xiàng)目推廣名稱為御龍城。項(xiàng)目總用地面積88778㎡。綠地面積31250㎡，占總用地面積的35.2%；總建設(shè)面積548026㎡：地上412732㎡（其中住宅364253㎡，陽(yáng)臺(tái)12187㎡，其它幼兒園、商業(yè)、物業(yè)等36292㎡）；地下135294㎡（含人防26321㎡）。容積率4.51。90㎡以下住宅面積265834㎡，在總住宅面積的占比中大于70%。40-60㎡住宅2426套、70-90㎡住宅1607套、100-130㎡住宅272套、130-190㎡住宅528套。小區(qū)主要設(shè)備包括安全、消防、智能化設(shè)備等，項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)有可能從商業(yè)開(kāi)始?！镐N售情況」：目前未開(kāi)盤項(xiàng)目區(qū)域置業(yè)者分析因?yàn)闁|北板塊尤其是項(xiàng)目所在地為普通住宅居住區(qū)，產(chǎn)品多為高容積率、高密度產(chǎn)品，交通與發(fā)展前景均不如東區(qū)，因此該區(qū)域一次置業(yè)的客戶有以下主要特征：附近居住或工作的外來(lái)人口、都市白領(lǐng)區(qū)域內(nèi)的改善型自住人群；投資客；

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)SWOT分析及銷售價(jià)格預(yù)判項(xiàng)目綜合分析（SWOT分析）S優(yōu)勢(shì)——成熟居住區(qū)，北部已形成大型居住群，生活氛圍濃厚；——公交情況相對(duì)較好；——商業(yè)、超市、銀行、學(xué)校、醫(yī)療、公園配套等較齊全；——地塊本身?xiàng)l件良好且拆遷完畢；W劣勢(shì)——地塊面積小，且存在不規(guī)則狀況，規(guī)模中，景觀檔次、品牌創(chuàng)立等均有難度；——周圍為老式居民區(qū)，環(huán)境嘈雜，治安狀況較差；——大眾心目中，區(qū)域心理認(rèn)同度低，區(qū)域市場(chǎng)不易突破;O機(jī)會(huì)——南陽(yáng)路與東風(fēng)路即將拓寬，交通問(wèn)題的解決大力抬升了東風(fēng)路板塊的價(jià)值；——樓盤尚未開(kāi)發(fā)，可在主題設(shè)計(jì)和產(chǎn)品規(guī)劃上力爭(zhēng)特色；T威脅——本案周邊新老小區(qū)都有，產(chǎn)品不易突破、客戶有較多對(duì)比參數(shù)；——區(qū)域內(nèi)有幾個(gè)同質(zhì)樓盤較多，且規(guī)模較大，尤其是開(kāi)祥御龍城的開(kāi)發(fā)，對(duì)本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)生較大影響；——區(qū)域內(nèi)客戶不足，要在客戶群的突破上作文章。結(jié)論：本案若想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，須發(fā)掘項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，從產(chǎn)品規(guī)劃開(kāi)始就與同區(qū)域產(chǎn)品作出區(qū)分，用精品物業(yè)在市場(chǎng)中取勝。項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)判建筑類型本項(xiàng)目占地65畝，容積率為4，總建面積為17萬(wàn)平方米，為保證多出面積需建成高層住宅小區(qū)。銷售價(jià)格建議根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的分析和市場(chǎng)環(huán)境，我們選取與本項(xiàng)目定價(jià)最具有參考價(jià)值的項(xiàng)目建業(yè)一號(hào)城邦、怡豐新都匯、家天下、正弘·春曉采用加權(quán)算術(shù)平均法得出項(xiàng)目的初步價(jià)格建議。項(xiàng)目均價(jià)（元/㎡）地理位置交通狀況配套設(shè)施項(xiàng)目規(guī)劃物業(yè)服務(wù)戶型設(shè)計(jì)居住環(huán)境開(kāi)發(fā)商實(shí)力項(xiàng)目?jī)r(jià)格修正價(jià)（元/㎡）建業(yè)壹號(hào)城邦750098%98%100%100%100%100%99%101%99%7130怡豐新都匯6200100%100%100%99%99%100%100%99%99%5955家天下6500100%100%100%100%100%99%98%99%99%6180正弘春曉560099%99%100%100%100%99%100%100%99%5379市場(chǎng)加權(quán)算術(shù)平均系數(shù)修正表項(xiàng)目建業(yè)壹號(hào)城邦怡豐新都匯家天下正弘春曉修正價(jià)（元/㎡）7130595561805379權(quán)重10%40%30%20%修正值713238218541075本項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/㎡）6024通過(guò)以上的市場(chǎng)比較分析，我們得出一個(gè)符合現(xiàn)階段本項(xiàng)目的市場(chǎng)定價(jià)應(yīng)該在6024元/㎡，從上半年房地產(chǎn)政策對(duì)鄭州的房地產(chǎn)的影響來(lái)看，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大，因此市場(chǎng)不是最主要因素，考慮到本案將是一場(chǎng)快進(jìn)快出資本運(yùn)作戰(zhàn)役，因此為了短時(shí)間內(nèi)快速消化產(chǎn)品回籠資金，預(yù)計(jì)在10-12個(gè)月消化80%以上的產(chǎn)品，本案價(jià)格需要有一定競(jìng)爭(zhēng)力，因此合富建議采用低價(jià)入市、小步快跑策略，一期產(chǎn)品定價(jià)略低于市場(chǎng)價(jià)，建議一期入市價(jià)5800元/㎡，通過(guò)后期熱銷逐步拉升價(jià)格，最終實(shí)現(xiàn)整盤6000元/㎡。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算5.1假設(shè)預(yù)算開(kāi)發(fā)方案預(yù)算前提條件：1、占地面積：65畝

2、容積率：4

3、建筑面積173160平方米（其中含2.6萬(wàn)平米回遷面積）可售面積147160平米

4、土地成本按1.6億預(yù)測(cè)（約246萬(wàn)/畝計(jì)算）5、按2年建設(shè)周期

6、銷售均價(jià)按6000元/平方米，總銷售額為88296萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量單位單價(jià)單位小計(jì)（萬(wàn)元）說(shuō)明一土地成本160001土地出讓金16000二前期費(fèi)用10551建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)173420㎡10元/㎡1732日照分析費(fèi)用1734200.5元/㎡91萬(wàn)㎡以下1萬(wàn)元，超過(guò)部分0.5元/㎡3文物勘探費(fèi)10估算費(fèi)用4地質(zhì)勘探費(fèi)10估算費(fèi)用5招投標(biāo)費(fèi)用173420㎡5元/㎡876工程監(jiān)理費(fèi)(建安0.8%）31615.6萬(wàn)元0.008253建筑安裝費(fèi)的0.8%7樁基檢測(cè)10估算費(fèi)用8門窗檢測(cè)5估算費(fèi)用9避雷審查173420㎡2元/㎡3510圖紙審查173420㎡2.2元/㎡3811土壤氡檢測(cè)5估算費(fèi)用12室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測(cè)20估算費(fèi)用13三通一平及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)400三各項(xiàng)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用477小計(jì)=數(shù)量×單價(jià)1用地規(guī)劃配套費(fèi)43355㎡30元/㎡1302施工許可證及開(kāi)工報(bào)告173420㎡20元/㎡347四建筑安裝成本31616數(shù)量×單價(jià)1高層建安工程費(fèi)173420㎡1800元/㎡312162樁基工程400估算費(fèi)用五小區(qū)配套費(fèi)用8401綠化（含設(shè)計(jì)）、路燈、大門裝飾等150估算費(fèi)用2上水設(shè)備及管網(wǎng)100估算費(fèi)用3下水及管網(wǎng)100估算費(fèi)用4強(qiáng)電及管線200估算費(fèi)用5智能化監(jiān)控系統(tǒng)、弱電及管線100估算費(fèi)用6小區(qū)消防設(shè)備及管線60估算費(fèi)用7小區(qū)道路設(shè)施（含雨水管網(wǎng)）50估算費(fèi)用8幼兒園80估算費(fèi)用六管理費(fèi)用8萬(wàn)元/月24月192七營(yíng)銷費(fèi)用88452萬(wàn)元0.0353096銷售銷售收入的3.5%八開(kāi)發(fā)直接成本一~七53275九不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)八×2.5%53274.89萬(wàn)元0.0251332十實(shí)際開(kāi)發(fā)成本八+九54607十一銷售收入884521高層銷售收入147420㎡6000元/㎡88452十二銷售稅費(fèi)（按銷售收入計(jì)算）88452萬(wàn)元0.18845.2銷售總收入×稅率十三利潤(rùn)（十三－十一－十四）26332萬(wàn)元1凈利潤(rùn)率48%根據(jù)以上經(jīng)濟(jì)測(cè)算，如果前期規(guī)劃和土地成本等共計(jì)1.6億計(jì)算，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)回報(bào)率達(dá)到48%，總體回報(bào)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)20-30%的平均開(kāi)發(fā)水平，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有可行性，而且在價(jià)格預(yù)測(cè)上也持保守態(tài)度，按照1.6億的土地及前期規(guī)劃的成本預(yù)算，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行。營(yíng)銷推廣節(jié)奏鄭州樓盤銷售一覽表2009年鄭州樓盤銷售排行top20排名樓盤套數(shù)/套排名樓盤面積/萬(wàn)㎡排名樓盤金額/億元1中原新城39501中原新城35.31中原新城16.732升龍國(guó)際中心25242升龍國(guó)際中心20.982升龍國(guó)際中心10.473新里·盧浮公館18943新里·盧浮公館17.813新里·盧浮公館8.264錦藝國(guó)際華都17854錦藝國(guó)際華都16.354綠城·百合公寓8.235橄欖城16455橄欖城14.085錦藝國(guó)際華都8.16漢飛金沙國(guó)際15786漢飛金沙國(guó)際13.666普羅旺世7.57幸福港灣15027普羅旺世13.567漢飛金沙國(guó)際7.388名門國(guó)際14438幸福港灣13.528東方港灣7.219東方港灣14299東方港灣13.319橄欖城6.4210橡樹(shù)玫瑰城136110世紀(jì)港灣12.9610曼哈頓廣場(chǎng)6.311亞星城市山水134911綠洲云頂11.9111世紀(jì)港灣6.1412世紀(jì)港灣132212亞星城市山水11.8612鑫苑·景園6.0313裕鴻國(guó)際129513未來(lái)城11.7313幸福港灣5.8914未來(lái)城120914橡樹(shù)玫瑰城11.614未來(lái)城5.8215花半里120415綠城·百合公寓11.1815橡樹(shù)玫瑰城5.7716綠都城117016綠都城10.9516亞星城市山水5.6217怡豐新都匯117017曼哈頓廣場(chǎng)10.7417綠洲云頂5.4418鑫苑·景園116718鑫苑·景園10.0118銀基王朝5.4319家·天下116119金色港灣9.9919藍(lán)堡灣5.420綠城·百合公寓115920天倫水晶城9.7920隆福國(guó)際4.99從上表可以看出，鄭州樓盤的銷售速度：百萬(wàn)平米大盤通常一年銷售量約20——30萬(wàn)平米或者更高，如中原新城、升龍國(guó)際中心等，而幾十萬(wàn)平米的中型樓盤，在產(chǎn)品、推廣、價(jià)格、形象等均好的情況下，年銷量基本在10——20萬(wàn)平方，如與本案產(chǎn)品接近的錦藝國(guó)際華都、漢飛金沙國(guó)際、幸福港灣等項(xiàng)目，通過(guò)緊湊戶型及較高產(chǎn)品附加值，強(qiáng)力的推廣及極具吸引力的價(jià)格同樣實(shí)現(xiàn)了理想銷售面積，從上表可以看出：如果在客戶群充足情況下，鄭州具備年銷15——20萬(wàn)平方的基礎(chǔ)。產(chǎn)品推售時(shí)間根據(jù)我們對(duì)鄭州市場(chǎng)的把握，鄭州具備年銷售15——20萬(wàn)平方的市場(chǎng)基礎(chǔ)，加之本區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)投放量不大，剛性需求極為旺盛，因此我們有信心用10——12月的時(shí)間銷售80%以上的產(chǎn)品甚至實(shí)現(xiàn)清盤，但這需要我們?cè)诋a(chǎn)品、價(jià)格、形象、推廣、工程進(jìn)度等方面給予足夠的支持，以保證一年內(nèi)清盤目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。入市節(jié)奏及產(chǎn)品類型的選擇我司建議本項(xiàng)目分為兩個(gè)階段推出：第一階段：2010年10月—2011年5月入市產(chǎn)品建議以地塊南部建筑產(chǎn)品開(kāi)始啟動(dòng)市場(chǎng)，第一階段推出產(chǎn)品占總體量的60%，先推市場(chǎng)高接收度的中端產(chǎn)品，戶型面積約為50～110㎡，作為樣板段部分，容易讓市場(chǎng)客戶接受，快速爭(zhēng)取市場(chǎng)客戶，制造開(kāi)盤即售罄的市場(chǎng)效應(yīng)，快速樹(shù)立形象，塑造本項(xiàng)目宜居社區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)，打響品牌。第二階段：2011年5月—2011年8月在第一階段品牌基本樹(shù)立、去化達(dá)80%情況下，加推剩余40%的房源；戶型面積約為70～130㎡在本階段，力求實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠，同時(shí)實(shí)現(xiàn)全盤80%以上的銷售率；項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，本次可行性研究主要是以市場(chǎng)、發(fā)展、營(yíng)銷為重點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)等方面較系統(tǒng)的分析項(xiàng)目發(fā)展的市場(chǎng)、營(yíng)銷條件，尋求最佳的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)模式。綜合評(píng)價(jià)如下：從目前鄭州市場(chǎng)銷售量可以看出，樓市新政雖然對(duì)全國(guó)大部分城市產(chǎn)生較大影響，但就剛性需求旺盛的鄭州市場(chǎng)來(lái)看，銷售情況尚屬正常，而且仍具上升空間。項(xiàng)目所在板塊未來(lái)住宅供應(yīng)量不大，以中端產(chǎn)品為主，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷售價(jià)格壓力較大。建議產(chǎn)品規(guī)劃定位上要充分考慮市場(chǎng)接受度。項(xiàng)目所在區(qū)域一直不是購(gòu)房的熱點(diǎn)，大部分樓盤都已接近尾盤，這就為本案入市提供的市場(chǎng)契機(jī)。本項(xiàng)目初步定位為純高層住宅區(qū)，對(duì)人群和產(chǎn)品都有了初步定位。但仍要對(duì)產(chǎn)品、戶型、價(jià)格深入考察力求貼近市場(chǎng)。如根據(jù)以上所提出的銷售預(yù)判價(jià)格執(zhí)行，此銷售價(jià)格在區(qū)域市場(chǎng)基本符合市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期，在保證一定利潤(rùn)率的前提下，低價(jià)入市，搶占該區(qū)域市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，以保證開(kāi)發(fā)資金的安全。結(jié)論通過(guò)我司對(duì)宏觀市場(chǎng)、區(qū)域研究、地塊分析，以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所要考慮到的投資費(fèi)用估算，我們得出以下結(jié)論：根據(jù)目前市場(chǎng)環(huán)境以及結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)1-2年市場(chǎng)預(yù)判，我們認(rèn)為十二里屯地塊1.6億的價(jià)格具有較大盈利空間，建議購(gòu)買。目錄一、總論 3（一）項(xiàng)目單位情況 3（二）項(xiàng)目概況 6（三）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 7二、項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 10（一）項(xiàng)目建設(shè)的背景 10（二）項(xiàng)目建設(shè)的必要性 14三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 16（一）項(xiàng)目選址 16（二）建設(shè)條件 16四、項(xiàng)目規(guī)劃方案和建設(shè)內(nèi)容 24（一）項(xiàng)目規(guī)劃 24（二）主要建設(shè)內(nèi)容 25五、工程技術(shù)方案 26（一）設(shè)計(jì)原則及依據(jù) 26（二）工程技術(shù)方案 28六、項(xiàng)目管理 46七、環(huán)境保護(hù)、安全消防與節(jié)能 47（一）環(huán)境保護(hù) 47（二）安全衛(wèi)生 49（三）節(jié)能 50八、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和方案 52（一）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 52（二）實(shí)施方案 52九、投資估算和資金籌措 PAGER