六安110指揮中心以南地塊調(diào)研簡(jiǎn)報(bào)

/六安地塊調(diào)研簡(jiǎn)報(bào)一、區(qū)域概況六安市位于安徽西部，大別上北麓,俗稱皖西，是大別山區(qū)域的中心城市.上古時(shí)是偃姓皋陶部族活動(dòng)與聚居地。皋陶卒，葬之于六。禹封其少子于六，以奉其祀,故六安又稱皋城。公元前121年漢武帝取六地平安，永不反叛之意,置六安國(guó)，六安之名沿襲至今?，F(xiàn)六安轄壽縣、霍邱縣、金寨縣、舒城縣、霍山縣、金安區(qū)、裕安區(qū)、葉集實(shí)驗(yàn)區(qū)、六安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總面積1。8萬平方千米、人口7０1萬。六安物產(chǎn)資源豐富。十大名茶之一的六安瓜片、皖西白鵝、霍山石斛等稱甲全國(guó)，境內(nèi)有我國(guó)最大的人工灌區(qū),淠史杭綜合利用工程,也是世界七大灌區(qū)工程之一,境內(nèi)自然、人文景觀眾多，也是著名的將軍縣，全國(guó)有9個(gè)將軍縣,六安占兩個(gè)，金寨縣、六安縣。中心城市建成區(qū)面積：近５5.3平方公里中心城市建成區(qū)人口:近60萬人,金安區(qū)：面積1６57平方公里，戶籍人口８4.8萬人裕安區(qū)：面積1926平方公里，人口10０萬人“貫淮淠而望江海，連鄂豫而銜中原"，六安市是大別山沿淮經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，地處中國(guó)經(jīng)濟(jì)最具發(fā)展活力的“長(zhǎng)三角”腹地,是安徽省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，也是承接?xùn)|部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的前沿地帶。六安提出了向東繼續(xù)推進(jìn)，向南逐步完善,向西著力展開，向北積極延伸的城市發(fā)展新策略,城市功能呈現(xiàn)“一心、兩軸、三帶、四區(qū)”新布局。區(qū)域戰(zhàn)略定位:

（1)區(qū)域?qū)用妗?大別山地區(qū)區(qū)域性中心城市?考慮到當(dāng)前六安的區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位提升、交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)以及自身發(fā)展的潛力和快速發(fā)展的勢(shì)頭，不久的將來,六安將具備成為大別山地區(qū)區(qū)域性中心城市的實(shí)力.

(２）省域?qū)用妗?huì)經(jīng)濟(jì)圈副中心城市?在省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈中，六安定位為：省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈的副中心城市，省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈生態(tài)環(huán)境良性發(fā)展的保證,省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈加工制造配套基地、冶金工業(yè)轉(zhuǎn)移承接基地、農(nóng)特產(chǎn)品生產(chǎn)供應(yīng)基地、科技成果轉(zhuǎn)化試驗(yàn)基地、人力資源輸出基地、休閑旅游度假基地，省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈西向發(fā)展門戶和陸路交通門戶。

?(3）市域?qū)用妗彩姓?、?jīng)濟(jì)、文化中心①城中區(qū)

以現(xiàn)有城市中心為基礎(chǔ)進(jìn)行進(jìn)一步改建擴(kuò)建。在這一地域形成商業(yè)中心、教育中心、文化娛樂中心，并與城市南端的行政中心、火車站場(chǎng)附近的交通集散中心及商貿(mào)區(qū),加上城市河中島—-月亮島等，組成城市中心區(qū)。

②城東區(qū)?

以六安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主體,包含金安區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，形成的以工業(yè)為主要發(fā)展目標(biāo)，同時(shí)配套商業(yè)、居住功能的城市綜合片區(qū)。?

③淠河西區(qū)?

位于城市老淠河以西,以居住為主，依托優(yōu)良的濱水環(huán)境，打造宜人的城市居住片區(qū)。

④城北區(qū)

北部跨越淠河總干渠以技術(shù)建設(shè)工業(yè)組團(tuán)，依托城北高速公路的交通優(yōu)勢(shì)，工業(yè)主要以層次相對(duì)較高二類的產(chǎn)業(yè)為主發(fā)展綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)，并在東側(cè)預(yù)留發(fā)展用地，輔以一定沿河商業(yè)、居住用地,形成城市北部新區(qū)。二、市場(chǎng)情況20１１年1月份房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)報(bào)１、商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況2011年1月１-31日累計(jì)批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積21。5２41萬平方米，較去年同期減少１6．３１％，環(huán)比增長(zhǎng)69.4%。其中，住宅用房批準(zhǔn)預(yù)售面積19．3092萬平方米，較去年同期減少0．54％，環(huán)比增長(zhǎng)74.9２％；商業(yè)用房批準(zhǔn)預(yù)售面積2.2149萬平方米，較去年同期減少6４．８7％，環(huán)比增長(zhǎng)32．8７％。

2、商品房銷售情況２011年1月1—31日共銷售商品房套數(shù)為１5６2套，同比減期3。94%，環(huán)比減少12。1５%；銷售面積為15。11２９萬平方米，同期減少６.5５%,環(huán)比減少17．７７％，銷售金額為6．５6億元,同期增長(zhǎng)4。４6%，環(huán)比減少1３．47%。其中，商品住房銷售套數(shù)為1131套，同期減少６.53％，環(huán)比減少２1。02％;銷售面積為１2。0７23萬平方米，同期減少7．55％,環(huán)比減少18.７8％,銷售金額為4。94億元,同期增長(zhǎng)14.０9％,環(huán)比減少9.1９%;商業(yè)用房銷售套數(shù)為431套,同期增長(zhǎng)3。61%,環(huán)比增長(zhǎng)24.57％；銷售面積為３。0406萬平方米，同期減少２。34％,環(huán)比減少13．５4％。銷售金額為1.62億元,同期減少16.９2％，環(huán)比減少24．30％。

3、商品房?jī)r(jià)格情況2011年1月1-31日商品房銷售均價(jià)為3785元/平方米（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)），同期減少22。０1％，環(huán)比減少24.８7%;其中，商品住房銷售均價(jià)為40８9元／平方，同期增長(zhǎng)２3.１６%,環(huán)比增長(zhǎng)12。０9％;商業(yè)用房銷售均價(jià)為3481元/平方米,同期減少45.４9%，環(huán)比減少４５。８４％住宅熱銷12７5６套，不禁令人咂舌，環(huán)比2００9年12４74套增加282套，上漲2。2６％；成交面積環(huán)比去年增加7。8萬㎡，上升了5。６%;2010年成交面積約147．08萬㎡，成交均價(jià)約36３０元/㎡,環(huán)比去年上漲6００元／㎡,漲幅超19。8個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)安房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2０1０年六安住宅銷量排行榜上前十位銷量都突破了400套,并且有五家樓盤銷量超過5０0套.其中正東·凱旋名門（主力戶型價(jià)格相冊(cè)）更是以總銷量7１1套穩(wěn)居銷量榜榜首。4、區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)城東區(qū):位于淠河干渠以東,皖西大道、皋城東路沿線附近區(qū)域特點(diǎn):以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主,基礎(chǔ)設(shè)施還不完善，住宅布點(diǎn)稀，建筑類型以多層、自建房、片區(qū)廠房、排屋為主;現(xiàn)在已出現(xiàn)小高層、高層。代表樓盤：新加坡御苑、紅葉花園洋房、香榭花城、上東陽光城、一品尚都等城南區(qū)：指龍河路以南,解放路與梅山南路沿線區(qū)域區(qū)域特點(diǎn)：以長(zhǎng)途交通為主，基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，新開發(fā)的樓盤在規(guī)劃設(shè)計(jì)中逐步提高，建筑類型以多層、小高層為主、前期有部分別墅。區(qū)內(nèi)各樓盤注重項(xiàng)目包裝，突出樓盤的品質(zhì)。代表樓盤：恒生陽光城、錦繡華府、龍湖山莊、上城國(guó)際、金星家園城西區(qū)：磨子灘路以西的區(qū)域區(qū)域特點(diǎn):城西房產(chǎn)開發(fā)的時(shí)間較短,主要以自建房為主;建筑類是以多層為主代表樓盤：正東凱旋名門、光彩大市場(chǎng)城北區(qū):皋城西路以北區(qū)域區(qū)域特點(diǎn)：新的發(fā)展力量，以北二十鋪高速入口為主,同時(shí)距離規(guī)劃中的機(jī)場(chǎng)較近,發(fā)展勢(shì)頭較足;建筑類型以多層、小高層為主,當(dāng)前主要是學(xué)區(qū)周圍的幾個(gè)項(xiàng)目，突出學(xué)區(qū)房代表樓盤：星匯苑、梧桐嘉園、水木清華、鼎邦御庭、夢(mèng)圓鵬程學(xué)府城中區(qū)：皋城路以南、淠河路以東、龍河路以北、淠河總干渠以西區(qū)域區(qū)域特點(diǎn)：樓盤供應(yīng)量主要集中在人民路、解放路、大別山路沿線,以高層、小高層為主；注重商業(yè)和娛樂代表樓盤:陽光威尼斯、歐洲陽光城、金水灣、聚福園、金城華庭等5、整體市場(chǎng)特點(diǎn)（１）剛性需求大,六安農(nóng)村人口基數(shù)大，單裕安區(qū)、金安區(qū)農(nóng)村人口高達(dá)1３0萬、霍邱縣更高達(dá)170萬、壽縣1３5萬、金寨６6萬因此有大量的外出務(wù)工、經(jīng)商人員,這些人群返鄉(xiāng)之后、大多選擇在六安城內(nèi)置業(yè),因此使得六安市場(chǎng)整體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。(２)六安市場(chǎng)需求主力面積為80—１20平米的兩房、三房，隨著房?jī)r(jià)的上升對(duì)大面積的需求意愿在降低.（3）外來投資者不多。（4）在當(dāng)?shù)鼐用裰脴I(yè)觀念還是偏愛多層,但是隨著多層的供應(yīng)減少,小高層、高層的大量出現(xiàn)，居民置業(yè)慢慢被迫接受高層.(５）小戶型公寓開始批量出現(xiàn).(6)商業(yè)供應(yīng)當(dāng)前處于供過于求的狀態(tài)，因?yàn)榱渤ｑv人口消費(fèi)能力的有限，使得投資商鋪的意愿不是特別強(qiáng)烈，不過隨著國(guó)家政策對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)控，這一現(xiàn)象會(huì)有所改觀（7）各區(qū)域當(dāng)前均價(jià)：東區(qū):4200/㎡南區(qū)5000/㎡，北區(qū)：500０/㎡，西區(qū)43０0／㎡，城中區(qū)5100/㎡,整體市場(chǎng)均價(jià)約為4３００㎡，因?yàn)榇罅康慕紖^(qū)房源的上市拉低了整體均價(jià)。三、本地塊情況１、地塊詳細(xì)地塊位置凈用地面積(㎡）建筑密度容積率綠地率用地性質(zhì)1１0指揮中心南側(cè)、南屏路北側(cè)（金安區(qū))558952２％2．５３５％住宅、部分配套商業(yè)2、周邊部分樓盤名稱類別物業(yè)地址容積率綠地率特色價(jià)格御景·龍湖山莊住宅金安區(qū)佛子嶺路政務(wù)服務(wù)中心向西100米１.6040%特色別墅、花園洋房公寓5100別墅80０0上城國(guó)際住宅金安區(qū)政務(wù)中心向西500米上城國(guó)際會(huì)所１。2９40。５0％特色別墅，配套商品房5００0世紀(jì)金星住宅金安區(qū)政務(wù)中心１10指揮中心對(duì)面2.203８。62%配套商品房50００3、地塊建議□□總建筑面積：55895㎡×2.5=139737.5平米㎡□總銷售額：139737.5×5000=698687500元□成本核算：設(shè)計(jì)費(fèi)100萬+建安成本1500元/平米+綠化35元/平米+煤、暖、電、供排水、道路等，成本約150元/㎡+財(cái)務(wù)180/平米+企業(yè)管理費(fèi)用15/平米+營(yíng)銷費(fèi)用2%+稅200/平米=369208313元□按照上面核算，若要保證整個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)20%左右，則整個(gè)地價(jià)不能高于226萬/畝，若超過226萬/畝，不建議開發(fā)商拿地，若低于此價(jià)格，則整體項(xiàng)目利潤(rùn)可觀。若項(xiàng)目打造成為高品質(zhì)社區(qū)，預(yù)計(jì)售價(jià)在5000元/平米，在成本不變的前提下，則整體地價(jià)不能高于226萬/畝。注：如按照一年后預(yù)計(jì)單價(jià)6000元每平米計(jì)算，該地塊在260—280萬之間開發(fā)商可以考慮！四、六安銷售前五樓盤一覽NO.1正東·凱旋名門銷售套數(shù)：711套目前在售：目前在售復(fù)式（170—20０平米）。項(xiàng)目位置:龍河路與平橋路交叉口向南2０0米均價(jià):復(fù)式４0００元／M2均價(jià)４70０元/M2售樓電話：/3２3588８

凱旋名門位于裕安區(qū)政府斜對(duì)面,緊鄰規(guī)劃中的250畝生態(tài)公園;東沿平橋路、南近天堂寨路、西靠嵩寮巖路、北臨聞堰路.小區(qū)建筑用地面積約1６萬方，總建筑面積達(dá)40萬方。小區(qū)共５1棟樓，其中住宅：有11棟多層(６層)、28棟小高層、1０棟高層；一所幼兒園及一棟中心會(huì)所組成棟距從多層之間的２1米到高層之間的４３米,大棟距滿足住宅日照采光要求。ＮO.2明都·陽光水岸銷售套數(shù)：668套目前在售:銷售結(jié)束，下期開盤時(shí)間未定。項(xiàng)目位置:光明東路與梅山路交匯口均價(jià)：前期房源均價(jià)5００0元/M2售樓電話:/３6９２666

明都·陽光水岸位于安徽省六安市金安文教區(qū)，距市中心北面1.5公里。東鄰河堤，西鄰淠望路，北鄰六安八中，南鄰光明路?；貣|西長(zhǎng)約380米,南北長(zhǎng)約735米。占地面積為２7２1４7平方米,約４08畝。小區(qū)由高層、多層、情景洋房和別墅組成,內(nèi)設(shè)幼兒園、小學(xué)、會(huì)所、服務(wù)中心、商業(yè)街，并建有籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等多處公共健身場(chǎng)地,志在打造六安市首座“超大規(guī)模人文景觀運(yùn)動(dòng)社區(qū)”.NＯ。3和順·名都城銷售套數(shù)：63８套目前在售:目前在售D＃高層116㎡。項(xiàng)目位置：六安市解放南路均價(jià):4200元/M2售樓電話：

和順?名都城總建筑面積約２5萬平米,總投資約6億元,著力打造“品質(zhì)之都高尚之城”,引領(lǐng)六安人居生活新典范,并正朝著實(shí)施“國(guó)家康居示范工程”的目標(biāo)邁進(jìn)。和順時(shí)代廣場(chǎng)由和順?名都城、六安沃爾特大酒店、高檔商業(yè)區(qū)三部分組成，建成后將成為皖西一張亮麗的城市名片.高檔商業(yè)區(qū)主要是借助五星級(jí)大酒店和品質(zhì)社區(qū)的輻射效應(yīng),力爭(zhēng)建成六安市城南板塊的商務(wù)中心。NＯ.4華邦·錦繡華府銷售套數(shù)：596套目前在售：在售多層2＃、５＃、7＃、1２#、1４＃、15#、１6＃的一樓,面積１３０㎡以上的房子。項(xiàng)目位置:佛子嶺路和解放南路交叉口均價(jià)：4６00元/Ｍ2售樓電話:

項(xiàng)目位于六安市城南新區(qū)中心地段、解放南路與佛子嶺路交匯處，近鄰政務(wù)中心、皖西中學(xué)、城北小學(xué)分校、市第一人民醫(yī)院第三門診部、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、水上公園、沿淠河景觀帶、五星級(jí)“沃爾特"大酒店以及擬建中的城市森林景觀帶、六安市青少年宮、六安市軍人接待中心等,遠(yuǎn)望市體育中心、火車站、汽車南站、義烏、順達(dá)等專業(yè)大市場(chǎng);項(xiàng)目周邊有；７路，2０１路，9路，１1路，16路公交車從此經(jīng)過.基礎(chǔ)設(shè)施配套，公用建設(shè)齊全,交通便捷,環(huán)境優(yōu)美，寸土寸金.NO。5星匯苑三期·觀邸銷售套數(shù)：583套目前在售：高層８4—88㎡兩室兩廳一衛(wèi)、高層１２８—１32㎡三房?jī)墒覂?/p>