某地產(chǎn)樓盤策劃案

合肥「園景天下」策劃案開篇序言品牌鑄造輝煌從2001年9月10日「園景天下」開盤到2003年三期上市，一路走來，有風(fēng)雨也有陽光，在經(jīng)歷了市場的嚴(yán)峻考驗(yàn)后，「園景天下」不僅贏得了合肥市民的普遍認(rèn)同，還在合肥市形成了一定的品牌知名度和美譽(yù)度。案例概述及第企劃部在企劃總監(jiān)宋紅斌的帶領(lǐng)下，為救活「園景天下」并縮短它的銷售周期，同時順利打響提升華信房地產(chǎn)品牌知名度和美譽(yù)度的第一炮，創(chuàng)造長盛銷售的熱銷高潮，實(shí)施了本案的企劃策略制定和實(shí)施。本案例對于在普遍不看好的市場環(huán)境下，又想在市場競爭中獨(dú)占鰲頭，并勝利實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)快速銷售和提升品牌效應(yīng)的戰(zhàn)略經(jīng)營上，有借鑒作用。及第企劃部通過市場融資、獨(dú)特差異、品牌行銷這三步策略的執(zhí)行，改變了客戶不認(rèn)同高新區(qū)住房的消費(fèi)觀念、迅速從市場一枝獨(dú)秀，實(shí)現(xiàn)銷售利潤。2000-2003年，「園景天下」在合肥住宅市場的銷售業(yè)績一直名列同質(zhì)個案第1名（合肥住宅發(fā)展局統(tǒng)計資料來源），并為企業(yè)的永續(xù)經(jīng)營培養(yǎng)自己的品牌擁護(hù)者，為后續(xù)的地產(chǎn)開發(fā)奠定基礎(chǔ)鋪平道路，華信地產(chǎn)不但完成了后續(xù)土地開發(fā)的資金保障，并且在合肥消費(fèi)者心目中和業(yè)界形成了良好的開發(fā)口碑。2003年5月「園景天下」榮獲“合肥十大誠信樓盤”。背景分析得（一稠）合微肥市偉概況杠1、夕歷史妹沿革久：傲合肥攜歷史裂悠久丹，至宮今已享有兩汁千多駛年，紅素有炮“盼三國韻故地政、包局拯家撈鄉(xiāng)攻”瘦之稱歸。秦閑朝置正合肥程縣、撕屬九蜂江郡君。曾汪為揚(yáng)俘州治畫。隋斑初復(fù)怠改為算合肥簡縣，懸為廬竭州治翻所。獻(xiàn)宋為灣廬州斥，元怪為廬壽州路查，明鵲為廬恩州府疼治，虛清為恰江南濁省廬栽州府詳治，表19弱88護(hù)年轄胡東市醫(yī)、西料市、垂中市絹、郊黃區(qū)4錦區(qū)和耍長豐滲、肥摸東、箱肥西貝三縣裕。撈2、洪人文圈地理偵：技合肥濤位于干安徽忽省中齊部，或地處吩長江斯、淮裙河之借間的屆華東型丘陵果地區(qū)耕中部蛙；于館19及49永年1匠月2腰1日糟建市損，1技95君2年劇成為番安徽亂省省速會，摘是全載省政憐治、投科教紛、文離化中獅心和野交通杜樞紐煩；是版一座抗古城衛(wèi)，素主有癥“獅淮右慘襟喉具，江玻南唇權(quán)齒元”胖之稱更。在蝴國內(nèi)撕穩(wěn)定宵時期揚(yáng)，合得肥是昌千墻杏鱗次仁，商孩賈輻驕湊的余商業(yè)跳都會咽。而芝一旦多戰(zhàn)爭紫興起紫，國菠內(nèi)動臘亂，步合肥噸又常去成為甲兵家眉必爭孕之地社。扇3、冠城市欲發(fā)展非情況罰：秘A、盟綜合奏情況斃：示合肥陳于1犯99傲2年喇進(jìn)入類中國臉城市宴綜合址實(shí)力啞50播強(qiáng)，蟻擁有饞全國母衛(wèi)生語城市每（9宣0、凱92宏、9桶5年通）、校全國鉗園林輛城市旋、全喬國城卷市綜燕合整囑治優(yōu)匆秀城查市、滴全國深雙擁膜模范胃城（婦93佛、9混4、信97密年）蔑、全告國社圾會治請安綜蔥合治揀理先慰進(jìn)單謎位、粗中國著優(yōu)秀敗旅游奪城市態(tài)、全班國科瀉教先覺進(jìn)城律市等巖國家繪級榮診譽(yù)稱這號。旁19蔑92杰年，成國務(wù)腳院批遇準(zhǔn)合喇肥實(shí)鄙行沿燦海開撐放城殿市政俘策。脊19位94叫年批耳準(zhǔn)為出金融刊對外靈開放蕩城市排。沾B、儲綠化咽：音城市陸綠化喚覆蓋嗽率達(dá)忠32照%，助人均詞占有錦綠地避面積翼7.妥7平蘭方米固，形潤成巾“紅城中達(dá)有園研，園孝中有耽城、恒城園戶交融舊、渾荷然一筒體尚”博的城猛市園谷林特驗(yàn)色。愁C、蛾開發(fā)迅區(qū)：鮮合肥巷高新壺技術(shù)臥開發(fā)貪區(qū)于子19宿90冒年1悟0月藥17虹日奠類基，駐19膚97夢年9寶月被晝國務(wù)欣院批瞇準(zhǔn)為烘向亞們太經(jīng)秤合組寬織成示員特胖別開號放的難4個誠中國霧亞太滿經(jīng)合夕組織琴科技斯工業(yè)迷園區(qū)刪之一培。們D、較科教錯事業(yè)品：質(zhì)合肥遷是全臣國重欄要的班科教駐基地騰，擁蜓有中倘國科棟技大暗學(xué)、蛇合肥想工業(yè)色大學(xué)吊、安炸徽大晚學(xué)等舅普通粱高等頌院校拜14垃所，班成人亭高校祝20溜所，脖有普權(quán)通中派等專紗業(yè)學(xué)狼校4脹9所幣，中柱等師議范學(xué)廣校5匪所，如在校處生總稼數(shù)達(dá)斬80謎多萬被人。紫全市搶各類齊專業(yè)樸技術(shù)良人員產(chǎn)總數(shù)泛17永萬人趨左右犧，居捷全國違同類骨城市合前例票。1害98諸9年享，合步肥市賀就已汪確立串了瓜“傻教育鞭為本點(diǎn)，科披技為傅本牌”浮的基怨本方綱針，聾大力程實(shí)施廊“抄科教巡興市班”托戰(zhàn)略和。奪E、志發(fā)展疲目標(biāo)懼：丟在世挑紀(jì)之憂交、白千年毅更替旺的重憑要?dú)v肌史時洽期，狀合肥蘇市既負(fù)面臨卡著難高得的缺機(jī)遇樂，也聯(lián)遇到辟了前惕所未球有的繁挑戰(zhàn)著。除撐了要泥加快腫實(shí)施嘆產(chǎn)業(yè)柜結(jié)構(gòu)良調(diào)整辰，提癢高國黃民經(jīng)多濟(jì)的狠結(jié)構(gòu)茄層次致外，遮還要感充分氣發(fā)揮秒科教技優(yōu)勢巴，實(shí)售現(xiàn)經(jīng)役濟(jì)、棗社會劫、人輔口、逢資源花和環(huán)素境的勻協(xié)調(diào)寄發(fā)展蜓。筑（二叉）合尼肥房黎產(chǎn)市嶄場情妖況筋1、環(huán)宏觀祖房產(chǎn)腹市場猶簡述姥19宗99妙年至疑20沙01盛年的驢投資怖額的男增長盞幅度師比較嗎平穩(wěn)感，應(yīng)畫該說辰屬于托相對舉理智銳的狀疾態(tài)。息增長金幅度寸基本槽能于振經(jīng)濟(jì)菊增長塑率保傅持相宗當(dāng)?shù)奈菟姜{。2叢00娃2年據(jù)投資舒額比駕20扛01膠年增全長近鐘12新億元拍，增衡幅達(dá)存45止.8拘5%辱，而護(hù)當(dāng)年桐增長周率卻功在1糠2%售。究寒其原匯因，渴是開避發(fā)商濟(jì)對市精場前外景充摟滿信轎心以餓及盲狐目跟命從，晃熱點(diǎn)牽區(qū)域率集中禾大量蜘開發(fā)爹，產(chǎn)字品同剃質(zhì)化炸現(xiàn)象蟻極為脖嚴(yán)重貢。2瞧00鈔2年敘房地暫產(chǎn)業(yè)剝出現(xiàn)波的泡欠沫是賽顯而腿易見夢的，叉局部降重點(diǎn)璃開發(fā)賢區(qū)域深已經(jīng)御春光副不再子，各版開發(fā)月商只尋得硬吉撐著疤，比善如年所底的醬新站瓣區(qū)開持發(fā)區(qū)川的小錦高層寶早已幕岌岌爛可危渠。從板20忘03屠年預(yù)噴計的雄開發(fā)遵投資排額來格看，侵20吉02補(bǔ)年房動屋空燃置率釀已經(jīng)正超過陰警戒怖線，縮而2杰00每3年稻如果拘繼續(xù)博走高你價路樣線，要未來彼前景湊并不類樂觀享。餐2、度房地螞產(chǎn)開途發(fā)投沙資勢宗頭強(qiáng)廣勁塞20素01貸年1慎~看6月芬份，描全市祝房地拜產(chǎn)開匠發(fā)完犁成投濤資1輸0.舍39赤億元務(wù)，與暗上年路同期認(rèn)相比耐增長測37喇.4阿3億鉗元，挑同比透增長傅92母.4峽3%股，以吧城改舉股份捐公司身開發(fā)唉的世允紀(jì)陽妄光花虜園，麥?zhǔn)∴]乖電物革業(yè)公染司開皂發(fā)的繩柏景造灣小臺區(qū)，汁眾望達(dá)公司住開發(fā)迷的夢波園小恰區(qū)等踢十幾付個開錦發(fā)規(guī)胞模較拿大住繼宅小利區(qū)項(xiàng)副目的柴投資臣占總號開發(fā)謀投資慈的近拉50越%。柳3、下開發(fā)展商的鉤開發(fā)抽理念嚇不斷化更新元，精泛品意宗識不彎斷增傾強(qiáng)粒隨著懇房地岡產(chǎn)業(yè)四的不撿斷發(fā)停展，痰住宅再小區(qū)幟開發(fā)餡建設(shè)蛇中，汁注重?fù)P房屋創(chuàng)設(shè)計辱功能套齊全聲、小域區(qū)環(huán)得境均怪好已陜成為伐開發(fā)模公司梳的共扁識，夫同時預(yù)也是唯消費(fèi)磨者購命買條予件發(fā)丙展變引化追魂求的翅目標(biāo)唐，全鞋市目慕前在腿開發(fā)商住宅司項(xiàng)目宣中，地注重逗品牌珍，上漂規(guī)模煌小區(qū)臺越來然越多蠟，體飼現(xiàn)了志開發(fā)謝項(xiàng)目號的社貴會環(huán)若境、紋經(jīng)濟(jì)戴效益士的統(tǒng)鴉一。騾4、丸房地華產(chǎn)開援發(fā)市云場特般征粘A、飽市場跨推案項(xiàng)特點(diǎn)孕：階20弓03凈年主巴推產(chǎn)潛品形唯態(tài)由聽多層館向小星高層煩、高拒層轉(zhuǎn)瘡變。蔬上半兔年各蛛?yún)^(qū)域視市場園主推宴多層柏產(chǎn)品拼，下影半年牌多層登消化飛量巨取大，帖供需題相對領(lǐng)平衡視，市丹場由昌此轉(zhuǎn)黃向高壇層、弓小高梅層產(chǎn)孕品的膝供應(yīng)弱。俯B、驗(yàn)重點(diǎn)底開發(fā)凱區(qū)域野：斯20循03男年三冰區(qū)院——孝新站接區(qū)、宣高新拖區(qū)、滔開發(fā)句區(qū)仍徒作為懶開發(fā)予重點(diǎn)田區(qū)域吩。高倒新區(qū)渣今年倡開發(fā)腸的重京點(diǎn)區(qū)里域仍趴然是探以楊逝振寧躍大道界沿線萄部分未，供附應(yīng)量武小開祝發(fā)量姑大是且本區(qū)端域特始點(diǎn)，咳未來君2印—警3年港高新注區(qū)競古爭相源當(dāng)激頂烈。雪C、魂社區(qū)膠規(guī)模愈：艦從在霉售樓過盤數(shù)圓量上裳看，獅瑤海國區(qū)累趁計3導(dǎo)7家益占了傲總量宵的1袍/3糾，加靜之蜀汽山區(qū)鄭的3蠻0%賞，這溪兩個冒區(qū)域義占了順總量完的近屬六成地，體叛現(xiàn)了竿東西界兩旺威之勢恥。從丸建筑師看，泳蜀山鉛區(qū)獨(dú)欲占鰲在頭，超幾近離四成律。以點(diǎn)總建潤79項(xiàng)2平凈方米舌計算體，蜀萬山區(qū)差占了繳39怕%，巷建筑賠面積樂達(dá)到暖30壟6.李7平理方米你。社偵區(qū)規(guī)給模來弓看，猴瑤海屆區(qū)量漿多樓父盤小劈，蜀酸山區(qū)屑強(qiáng)勢資突顯醬。報D、央?yún)^(qū)域湊價格精：市多層花價格訓(xùn)在2羞00衛(wèi)3年更度上婚揚(yáng)幅粒度較雁高，灶在1慈00喊—脅15凳0元痕/平服方米聽之間右。小記高層奪、高可層產(chǎn)掃品的勒價格驅(qū)在年御度內(nèi)遭基本歐無太私大漲河幅，跪主要三是單甩價高壩、消肯費(fèi)觀擴(kuò)念滯段后、州競爭縣加劇李和同蹤質(zhì)化版現(xiàn)象廟嚴(yán)重竿等原瞞因阻壇礙了士價位盲的上競揚(yáng)。內(nèi)東區(qū)明和北堂區(qū)多各層價預(yù)格漲壁幅最軟大，卻在1盤50良—像20嗚0/農(nóng)平方在米之列間，判這兩殲個區(qū)必域特遺點(diǎn)是硬起價核低，喜區(qū)域淘環(huán)境飄在逐郵步改惠善，式區(qū)域該地理叔、交治通等蚊優(yōu)勢累逐顯兆。南恢區(qū)和周西區(qū)竊多層傷產(chǎn)品殲的漲紅幅相弓對小邪一些唯，一役般在裹50導(dǎo)—罵10淹0/選平方傅米之強(qiáng)間。制價格等基點(diǎn)嶄高，匪產(chǎn)品決競爭孟加劇溪和同榆質(zhì)化性直接罩影響籍了價鉤位的精提高辮。各E、惡房型趁功能魔：搖房型脹的功施能細(xì)定分化衫程度鄉(xiāng)不斷顫提高筍，動縫靜分益離、暴全明型設(shè)計刷以及漠外飄逆窗都乖在房厲型中元得到磚充分好利用色，面溜積增民大（順13扇0平失方米笨以上收）的衫房型稼雙衛(wèi)產(chǎn)的設(shè)騎置更遇是體攀現(xiàn)購任房者嫂對房醫(yī)型舒垃適度委和空佛間布粱局的充合理咽性的識要求敬越來槽越高然。需F、耍消費(fèi)紛形態(tài)浙：馬貨幣貝化分蘭房，躁拆遷愈安置美補(bǔ)償父以及盒居民贈收入員的增談加促梅進(jìn)了觀積極喘的購六買心洗態(tài)，鋤特別忠是初趕次置傭業(yè)者抽的購雷買積別極性轟更高喉。消虛費(fèi)者萬對房恭地產(chǎn)燈行業(yè)辛知識弟知之旋甚少柳，缺乳乏自輪身保見護(hù)。犧G、抬以水研造勢陶是開肉發(fā)的掠熱點(diǎn)城和賣當(dāng)點(diǎn)：最淝河虧可以垂說是對最具值代表絹性的篇熱點(diǎn)哄，尤鳳其是笨在上杰游區(qū)漂域，拴開發(fā)草的檔涌次和者規(guī)模叫已相曬當(dāng)高貴。開碧發(fā)區(qū)許的幾斜大淡丙水湖有已相弄繼落愁座了循數(shù)家壯社區(qū)登。不赤論是園自然鋪水0筐，還咽是人活造水要，都妨成為水今年扔的市綢場主充流。祝在未繳來幾脹年里悔，可櫻以看甲出，顧水仍撲然是海開發(fā)偽的新術(shù)亮點(diǎn)扮和趨災(zāi)勢。腰（三鋪）高播新區(qū)饞房地怖產(chǎn)市品場特權(quán)征：圈高新陰區(qū)首采先將向依托吸政務(wù)忽文化蘿區(qū)和母兩個紫開發(fā)育區(qū)，筐進(jìn)一訪步發(fā)困展壯絹大個趁私經(jīng)獎濟(jì)，成積極擱培育末旅游駕、教雙育和膜社區(qū)節(jié)服務(wù)堪等新儀興服希務(wù)業(yè)光，規(guī)批劃興佩建工血業(yè)園炸區(qū)、殃科技歇園區(qū)見，以由此加帽快產(chǎn)擦業(yè)結(jié)槽構(gòu)調(diào)點(diǎn)整和汪企業(yè)免改組味改制伸步伐責(zé)，擴(kuò)叛大招漸商引導(dǎo)資規(guī)摟模。畏高校絲區(qū)：臘依賴懂景觀赤大道睛和優(yōu)采越的算區(qū)域式環(huán)境慣，合施肥幾兵所著使名的權(quán)高校涂（科域大、雁安大淺、文內(nèi)達(dá)學(xué)背院、等電子梳工程坊學(xué)院裕、炮良院等茂）集曠中在頸黃山浩路沿貌線部胳分，桑形成參了合植肥一訴道亮趣麗的圓風(fēng)景斥。毯交通遣區(qū)：竹金寨朵路、瀉長江會西路牢、合鍬作化阿路、忍一環(huán)仰路、蔽黃山虎路、荒望江爺路、登蕪湖腔路等威干道舌貫通勾全區(qū)舉，構(gòu)押成了公全區(qū)代道路嘆干線昆網(wǎng)。耕3個設(shè)生活籮區(qū)：撥三里墨庵附忙近的凡西園殃小區(qū)狡、官摧亭路凍兩側(cè)寺的小悔區(qū)形纖成繁朗華程靜度較朱高，劣居住識密度罵較大旋，開促發(fā)年設(shè)份較黃早的椒舊生滑活區(qū)鞋；青赤陽路洞沿線韻有安材居苑撲、名羨君家俗園、轟金楓葵園等娘幾個等較大勉規(guī)模眾的小端區(qū)，慕開發(fā)撒檔次驅(qū)也較饞高，滿遠(yuǎn)期扇還有碧位于累青陽背北路損（在袍建）惡的近陶60駝萬平嘉方米蹄的社蚊區(qū)也此在規(guī)點(diǎn)劃中明；高撒新區(qū)命的生相活區(qū)投還是半主要叉分布勢在楊皮振寧版大道迫沿線脖。榮高新冰企業(yè)拼正逐孕漸向灰高新孕區(qū)轉(zhuǎn)尊移，稻集中秒在楊旗振寧繼大道紹北側(cè)餃工業(yè)謠園區(qū)腐。暴總體陰來說汽，雹20補(bǔ)01召年的盒合肥匠房地他產(chǎn)市詳場普東遍低任迷，調(diào)消費(fèi)套者的環(huán)認(rèn)識盈還停憂留貨未幣化喇和單畢位分與房的童狀態(tài)里，商肌業(yè)房醒產(chǎn)的冒市場累一直棒處于脊疲軟黑狀態(tài)端，不露光如綢此，藥房地照產(chǎn)這騎個非馳常理巧性的受商品拐她有雄一個累堅不窩可摧尖的特糾征，堪就是害它的制地域愚性。從就本稠案而匯言，交那時頓合肥心消費(fèi)侵者對圈于合蝕肥國蜘家高哨新技逼術(shù)產(chǎn)忘業(yè)園挖區(qū)造煩住宅欺的概擔(dān)念還差沒有煙萌芽晨，對廣合肥漠高新趣區(qū)地輝段不燈予認(rèn)燙同，白同時傅周邊使競爭狡對手圣也很版強(qiáng)勁害。趁發(fā)展奮商背鄙景漏華信韻房地齡產(chǎn)開視發(fā)有界限責(zé)傳任公扎司前況身是岔華聯(lián)邪實(shí)業(yè)贏公司碑，是咳一家等專營萍家具址行業(yè)嘗，由院于經(jīng)帆營有燙方，溪到君19委99涌年該住公司孤資金戴規(guī)模示迅速輩擴(kuò)張詞。這謹(jǐn)個時稀候，喊華聯(lián)低實(shí)業(yè)里董事林會看堵著江弱浙一激帶房漁地產(chǎn)瑞開發(fā)拜如火男如荼漿，頭工腦一飾熱，努決定汗投身三于房記地產(chǎn)針建設(shè)干，將娘自己牌的資夸金和羊產(chǎn)業(yè)勞規(guī)模眉進(jìn)一儀步擴(kuò)樹張，滾于是照用巨趨資一亭連吃握下兩翼塊地何，總暫建筑蠢面積萍在1勢20欲00姥0平魯方米啞的見「嘩園景晃天下遠(yuǎn)」就旺是其簽中的毀一塊漏，誰綁知合筒肥市繼場的帽境況戶大不勾一樣吳，加犬上家丈私行廢業(yè)競洲爭激趕烈，拉華聯(lián)類實(shí)業(yè)豬的資豆金被技擱置淡，公論司發(fā)厲展開漏始面調(diào)臨危去機(jī)。理就在虹華聯(lián)愚實(shí)業(yè)忙認(rèn)為降「每園景架天下卸」要耀被套盼牢的好時候啟，他足們通勺過各觀種渠上道開激始認(rèn)可識到逢房產(chǎn)蹦代理掌概念李，也際一致頃確信把離合縫肥最勤近的款上海褲房產(chǎn)錦代理典行業(yè)邁在全搏國是勸走在職前列萬的。雙于是中，環(huán)20寬0躁1年論8插月，鄙及第弱不動驚產(chǎn)機(jī)癥構(gòu)（乎以下贊簡稱翅及第平）企練劃部旦在企帝劃總過監(jiān)宋物紅斌咳的主端持與護(hù)指導(dǎo)粗下正歌式介院入此描案?；逼髣濕R部總暖結(jié)訪企劃逗部對鞋20皂02奔年合過肥房錯地產(chǎn)媽市場精進(jìn)行揀綱要踢性總句結(jié)：數(shù)1、彎20棟02沙年合癥肥房太地產(chǎn)典實(shí)現(xiàn)畏飛速惑發(fā)展謠：撤房地痛產(chǎn)開長發(fā)投怨資飆區(qū)升，款商品釋房市疑場升葛溫，練個人站購房殘已成她為市駕場主斃流。尋2、名合肥奧地產(chǎn)愁商格載局正掠在發(fā)顛生變納化：架隨著給中國夏加入硬世界怠貿(mào)易弟組織豪，港侄澳臺數(shù)和沿鋪海江魄浙地茂區(qū)的什資本丘開始印大舉胞向內(nèi)帳地轉(zhuǎn)沫入，抓正在倉打破驕本地尊的房著地產(chǎn)抽企業(yè)暗占據(jù)閱著主竟導(dǎo)地恩位的乘格局屠。迎3、朽開發(fā)猜商的嘆開發(fā)嘆理念草在不剝斷的勵提升蓄：們越來根越注場重小圍區(qū)的墾環(huán)境裹規(guī)劃編、建殼筑規(guī)命劃、拿人文濾規(guī)劃希。房戒產(chǎn)商臘更理躍性、腰更專亦業(yè)。思4、處區(qū)域疏抗性示越來巾越小胳：隨粒著更珠多個壯案的悔推出切，通寫過商據(jù)家的燃炒作投，市挎場認(rèn)楚同度新大裳幅度著提升物，區(qū)滑域抗灑性越東來越吧小。房20禮03廁年合昆肥房駐產(chǎn)市蘆場走池勢預(yù)谷測：保房地穗產(chǎn)開親發(fā)投墻資繼輝續(xù)增病長西、旬20訊03知年房掏價較受20涂02久年持任平或擺小幅誤回落用、腔房地已產(chǎn)企瘦業(yè)效梅益降磨幅可賠能較白小，添但不待一定惡下降云。參1片、話區(qū)域禽供需共矛盾氏加劇租：侵來自逐研展六部分獅析，許區(qū)域宴內(nèi)轎20闊03襪年底陣前有翼近忘30決00橫套房感源推巷出，魂小高和層供餡需比傷例堵1腎：俱0荷.崖38脂左右耗，將進(jìn)會出仙現(xiàn)供密大于沙求。堅市場準(zhǔn)壓力插較大則。誤2、罷區(qū)域奶競爭扔加劇騙：同廳區(qū)域前的案婦子夢型園、粱新華秩學(xué)府低花園失、綠付城桂聽花園旺、金翅色池媽塘、眉新加燙坡花秒園城藏正在虛瓜分去市場食的蛋慕糕，蜂客源油將被剩大量辛分流蒼。未3、攝小高罩層接特受度謝有限攔：從傲本案敬一、茂二期癢的銷跪售情夢況看無，多局層的仆銷售廟明顯飛好于馳小高鎮(zhèn)層。類從整頂個合惕肥市揀場而檔言，盼小高源層被得接受春仍需注時日織。脫4、誠企劃父力將退大大鞠提升西：深閉圳上杜海一翠些專四業(yè)營慢銷代松理公揪司的袖高水錘平介黃入，蟻使得圣合肥男房地辦產(chǎn)的掛企劃匆力也影在提持升。市產(chǎn)品筑概括鋒基本爸概述悲：忙「園蘇景天社下崖」占繡地1億20替00諷0平肝方米稅，位之于新螺開發(fā)胳的高茶新技把術(shù)開頂發(fā)區(qū)根楊振炭寧大盞道、品海關(guān)懸路交億匯口校，坐講擁大世蜀山圓森林猴公園瑞、野握生動魂物園腐、人域工湖硬三大鍋?zhàn)匀淮蠲谰凹t，居吃住環(huán)忌境良拒好，植污染賣指數(shù)涌低，郵空氣敞清新票純凈著。小參區(qū)洪毗鄰霸黃山塵路學(xué)種區(qū)，比旁邊缸設(shè)有創(chuàng)一中曬分校霉，光紹華國括際學(xué)門校、腰警察輩學(xué)院禮、新緣華學(xué)亮院近罷在咫銅尺。脖整個隊社區(qū)壁為現(xiàn)塊代歐砍陸風(fēng)葉格的哀住宅認(rèn)，并浙規(guī)劃附有會僵所、馬幼兒槳園，田社區(qū)段內(nèi)綠借化率囑高達(dá)艙45乖%，恢中央飼綠地彎面積碎達(dá)2惜00姐00秤平方采米。猜社區(qū)慨內(nèi)的警各個篇小景撫設(shè)計等均構(gòu)范思新番穎，穩(wěn)獨(dú)具因匠心蝶。小趁區(qū)還楚配備趕了先鋸進(jìn)的培智能殘化系常統(tǒng)及禁專業(yè)計的物府業(yè)管俱理公臟司。牧基本剖資料處：楚基地飄位置否：海麥關(guān)路盆、楊誼振寧脾大道懸交界因處考發(fā)展袍商：蜓安徽莊華信玩房地雕產(chǎn)開然發(fā)有籠限責(zé)脫任公走司果設(shè)計韻單位昂：合鼻肥市傅建筑叨設(shè)計惡研究晉院占建設(shè)霉公司縮：合肢肥市婚第六犯建筑摔工程艇公司食規(guī)劃攏用途銷：純液住宅瓣基地蕉面積暑：8粱00堅60比平方唉米贊總建此面積真：1秘18暖00吼0平覽方米躲容積勸率：惑1.允48攝綠化租率：紡45數(shù)%滾中央睡綠地揪面積棗：2藥00斑00毛平方宜米并工程臥進(jìn)度既：2亭00伐2年哈6月侍一期匪建成衡產(chǎn)品夫分析汁利好承分析帖：辭1、瀉環(huán)境倚優(yōu)雅將、鬧即中取播靜。計大蜀鞭山森燥林公死園、偏野生例動物蔬園、席人工宜湖等戶自然涼景觀窯與社蠻區(qū)融夾為一和體，掉使社今區(qū)環(huán)軌境空辣氣清替新，近綠意界環(huán)繞歪。新唯開發(fā)毀的高瞇新區(qū)舅沒有豪工廠憤與市串中心著車輛點(diǎn)的污惜染與湯嘈雜鞋，居遭住環(huán)碎境良遣好，墊污染狡指數(shù)柿低。澡望園冬別墅吳區(qū)、妨夢園非居住監(jiān)小區(qū)聲以及鐵在建枕中的成本案羽，已透在此寇地區(qū)新形成萬一個璃高檔攤的住弓宅群全。能2、鬼學(xué)府躲圍繞厘，文曲化氣才息濃啄郁。掉小區(qū)痛毗鄰爆黃山鳴路學(xué)程區(qū)，說一中關(guān)分校焰、光忍華國恐際學(xué)械校、符警察倍學(xué)?？?、新頓華學(xué)厚院近解在咫槍尺。確3、繩產(chǎn)品怠設(shè)計肅新穎覽、超您前，惜符合壁現(xiàn)代蝕人的澡家居她理念焰。豪現(xiàn)代優(yōu)歐式如風(fēng)格紙的住照宅簡犁潔氣璃派，禽先進(jìn)營的智遲能化認(rèn)系統(tǒng)落、專揀業(yè)的山物業(yè)壟管理園公司括、獨(dú)鎖具匠妖心的怪園藝噴小景利、滿酸足業(yè)量主需迎求的從會所憂、幼瘦兒園蜓等規(guī)械劃均決超前乒合肥能市。彩4、辛此區(qū)見域?yàn)橛褪姓甯貞尹c(diǎn)發(fā)限展區(qū)久域，塌具有才良好娛的升腦值前雁景。過社區(qū)單對面切的搏「執(zhí)夢園哲」庸已在擔(dān)合肥慶市樹撞立了無高品燦質(zhì)樓稼盤的龜形象刺，在漢此地糊區(qū)積叉聚了鄉(xiāng)不少供人氣洋。市張政府磁搬遷求到高翅新區(qū)帽后，膠各項(xiàng)椒配套巾設(shè)施拘都會績跟上斃。目躺前黃傘山路撿的巨云資興邀建，三規(guī)劃罪中的包楊振糧寧大覽道、謀人工壇湖路沖都預(yù)支示著聚此地挺區(qū)的栽重要悠性。城利空拾分析乘：盜1、捧本案戶位置倉對于掘合肥蟲市民等來說捆相對驗(yàn)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，人阻氣不掉足，鄙但此互區(qū)域蒙將成目為市閣政府腐重點(diǎn)荒發(fā)展宏區(qū)域譜，人珍氣旺尼盛與筐地段棉的升崇值指單日可姿待。欲2、浪公交申線路登比較緣單調(diào)柱，交賀通不飾便，珠但社促區(qū)巴蓮士可鼻解決鍛業(yè)主雜后顧亭之憂羽。輕3、岸目前俘該地斃區(qū)生川活配這套不握齊，蓋但小盛區(qū)內(nèi)練配有敢會所章，滿元足了私業(yè)主躍需要碰，而搭且隨單著規(guī)猴劃的偷完善伐，周循邊配你套會重很快壞跟上貧。事4、因周邊詢道路堂基礎(chǔ)街設(shè)施刮尚未純建成雅，但圈隨著價市政施府的壟規(guī)劃遇，周幣邊的慕基礎(chǔ)襯設(shè)施給將一滋步完陸善，該目前傳主干適道楊羨振寧典大道屢正在耳拓寬品。紹5、貼人工瘦湖西籃側(cè)目桶前規(guī)棚劃不廣明，迅但該濾地域偷為園滋林局陡規(guī)劃僑用地歉，將斤來主辨要用殊于綠繼化，旺能進(jìn)濫一步攀加強(qiáng)笑本案貨的綠挑化環(huán)錘境。旅6、羅合肥沾市市膽民購磁房理燒念尚是未轉(zhuǎn)來移到板環(huán)境報上來蟻，但制通過買企劃嶺、現(xiàn)繪場銷亮售兩頑方面抗相結(jié)僚合，贈可為迎客戶豈營造域一個滴全新尖的購妨房及民現(xiàn)代伏生活鹽理念確。面7、稈開發(fā)盆商的揀口碑灑在合衰肥房腫產(chǎn)市研場尚接未形苗成，繭但開戒發(fā)商山有將盞本案摟建設(shè)茄成為聲自身竿品牌愛的形球象工輝程，蒙因而言從開塊發(fā)到我銷售寧到經(jīng)憤營的泛整個盞過程盡均從抬高起馳點(diǎn)出妄發(fā)，愈使業(yè)獨(dú)主收福益。返8、離與周謊邊樓府盤比障，本第案在歉價格捐上無羽明顯滔優(yōu)勢穴，但胖本案嚼整個密產(chǎn)品融力要錘強(qiáng)于凳「西夢園駁」夾，從嘉建材罪選配堅到內(nèi)塘部配造套各僵方面奶均為劈高標(biāo)侄準(zhǔn)，炸就市模場而晶言，購產(chǎn)品興力與呢價格升成正牛比。候9、禍本案蟲所處圓的位軋置尚物未形枕成人否氣，戀將會手面臨蒜客源濃不足墓的問勁題。否產(chǎn)品陽競爭衣狀況溪「子美麗此華花襖園待」蒙、紋「熊欣鈺纖雅居溫苑唯」遍、隔「工天柱臺園悔」損、曬「照奧林誰花園瘋」敢個案醉走的挖是低禍價路俗線，駐相對脂其本怪地區(qū)廊附近困個案群的價卵格要裁低1療00啊元/秩M2鴨。且立該部走分個認(rèn)案案夜量都少不大蛛，故坡而在弓社區(qū)萌環(huán)境塘和品講位方鉗面要巧弱于遷本案親。菜「作百盛晨苑甩」攜因其熄針對妖大量違的教爆師客埋層，攏相對嘗本案剃具有怕無可盡比擬細(xì)的地穩(wěn)位優(yōu)凍勢，鋼「題夢園廳小區(qū)侵」是枕本案肥一期跨的最畝大競隔爭個罩案，作但二講期、刷三期給時對農(nóng)本案苗不具嫁備競筆爭的德優(yōu)勢弦。稍「且元一授時代辜花園隸」因墻其較哲好的丹整體迅規(guī)劃瑞和巨里大的停炒作喝因素秋，使該得其濁成為保本案徒對于總市中江心客庭源的虧一個音重要蠅的競扒爭對算手，瞧但本普案在真價格浪上存耽在一姻定的殃優(yōu)勢時。臉「縱安居漁苑撓」整階體社寒區(qū)成肌型，柴配套杠完善泊，銷刑售勢蘿頭良蹲好，勻成為變中年炎客戶啊群的限選擇販目標(biāo)編，相肝對本票案競膏爭態(tài)鑰勢明棍顯。亂企劃洪客源咸定位撲客源憶地域掉屬性芳：舞以區(qū)頓域客戚為主廊，西講市區(qū)趙最多還，中汽市區(qū)盾其次卡。清購房礦性質(zhì)積：殲換房急占并40軍%侵左右標(biāo)，首咐次買好房占蛛35編%抹左右陽。短經(jīng)濟(jì)劈特征健：里1、協(xié)收入棉穩(wěn)定鑰。牧2、妖需預(yù)筐備首詳期和踢裝修賭款項(xiàng)鈴。竹3、糾有一包定的肯住房記補(bǔ)貼擔(dān)。影根據(jù)忽以上挨分析買，企欲劃部蘭得出驢客源損總體蛙定位肌為：伯城市僚中產(chǎn)咸階級姓。暴企劃餐思路傲（一籌）總勒體企岡劃思炕路：劑化整許為零梢和化如零為匆整的笛分期撒開發(fā)凱戰(zhàn)略詢。藍(lán)化整叔為零帶：翻介于易個案新在當(dāng)仇時市邊場的唇量體澤比較攀大，輩建議用將1腔20梁00素00僅平方過米分洋成三棟期開鞋發(fā)，分或者儀更多慌期推江向市唉場。房打個賀恰當(dāng)畫的比車喻就百是：遺我們視把「痰園景止天下那」的貌12菌00鞋00信平方斤米的慌案量昨比作歡是大嫌軍，北把達(dá)持到目廳的的釋過程猶比作樸是河浸，把猜達(dá)到脫目的咐的渠觸道和語方式彼比作教是船勁。想店要過叫河，飄一個正軍隊筆同時溪坐一碗條船活過河緣是完趕全不愉可能雜的，惑那我近們先燈分成納若干演個小席分隊折過河睛，這截樣既筐能抓站住時究機(jī)，句又能情很勝雪利的汽到達(dá)姑目的稠，非替常符趨合策槐劃鹿“堪多、芳塊、同好、學(xué)省愉”擴(kuò)的原撤則?？蠌?愉00面1年艷和2報00淺2年參「園尸景天廈下」散的綱銷售吊業(yè)績誦就能僅證明傷這一玩戰(zhàn)略鳥是完嘩全正胡確的藝。四化零驚為整啦：悔這個喉戰(zhàn)略圾是2掩00祥3年煙正在譽(yù)執(zhí)行禾的戰(zhàn)奮略，津從目膀前的標(biāo)銷售芽業(yè)績份和市尾場反賺映來溜看，作這一走戰(zhàn)略嘩也達(dá)戀到了慧可喜賄的效賄果。因回到咬前面忙的比粒喻，腫如果設(shè)是小足股分施隊分餃別去卻抗擊項(xiàng)競爭停者，鏈力量愛遠(yuǎn)遠(yuǎn)跌比不遠(yuǎn)過一拼個大巖軍的烘力量街來得德強(qiáng)勁樣，所傻以在始必要遼時還古要把愈小股渴分隊氧集結(jié)役起來豪，共處同抗閥擊市膊場和紗競爭殘者。箏（二恒）溉一期君企劃絮思路蛇：原以最孔大限霸度的畝銷售該房源錫為目領(lǐng)的。恒就這蹲個時艘期而象言，常任何批形式易的廣封告包沫裝對堅市場佳都具掉有新梯鮮性哥。栗（三雀）二活期企念劃思登路：蜂在有重一定萄知名啄度的舍前提斧下，吳對小瞎區(qū)的權(quán)概念流進(jìn)行滴提升咐，對站小區(qū)抱的品埋質(zhì)進(jìn)衛(wèi)行了艇提升裳。膊我們盯采用約一些弱藝術(shù)亞手段貓從客僚源心汪理層賠面和哈品牌殘?zhí)匦栽鯇Α感@景音天下感」進(jìn)碎行了楊包裝喝，凸誠現(xiàn)小瀉區(qū)的暗尊貴薄性。煙（四炸）三扎期企腹劃思恩路：駝把小身高層硬產(chǎn)品瞇定義綁為園聲景三慕期。桶有三介大原村因，均1.店從市攤場的國話題掌性逢2.毛從企墳劃的福特殊錄性連3.獨(dú)從熱接銷效鋸應(yīng)性煌。這漫一期馳的主念要任鄉(xiāng)務(wù)是仇走品慶牌路昌線。粱三期儲走品席牌路掙線的競五大科原因映:荷1、狠符合穗行業(yè)漿趨勢咸。則走品消牌路株線是舅房地量產(chǎn)大御勢所含趨，農(nóng)行業(yè)娃的競胖爭加膨劇，圈必然籮導(dǎo)致雙行業(yè)桐的成苦熟和育行業(yè)婚的規(guī)波范。甜品牌層概念休也就服越來蘿越深錯入人剃心，座像萬占科，隸奧林甩匹克設(shè)，上爬海綠燃地，覽杭州擁綠城嚼等都撕是走死品牌印路線植而屹向立于丙房地求產(chǎn)市導(dǎo)場。斜2、擋有利正于企宴業(yè)發(fā)扎展。鬧走品鄰牌路穿線為伶發(fā)展性商的筆后續(xù)族經(jīng)營析打了佳堅實(shí)繭的品援牌基占礎(chǔ)，鍋使企愈業(yè)到貍達(dá)更相成熟籍的發(fā)乳展階雖段。傅3、銳有利克于個宮案運(yùn)授作。病從一假期的充以市撿場占聽有率閉為目隆的到扇二期狗的小罵區(qū)形腥象的來拔高潮，都嶼是在柱為三甚期的堡品牌該路線趴打下虛伏筆丘，此甲時，臨給予示消費(fèi)如者一編個更難為清表晰、奇直接文的品飯牌定上位自盜然是寫當(dāng)務(wù)警之急庸。放4、倆有利術(shù)于市可場銷森售。擋在市婆場上錦同質(zhì)徐產(chǎn)品曉較多秋、小柔高層理產(chǎn)品家接受掌度不發(fā)是很倆高的成情況謠下，系就需知要產(chǎn)翼品力鵝以外擊的東激西進(jìn)紡行支興撐，石這就陣是品批牌形款象所勸起的馬作用廳。蠅5、淺產(chǎn)品膠特殊妨性。似小高盞層產(chǎn)歪品有轟其自望身的常特殊影性，哲其景閱觀視掌野更掙開闊篩，讓橋業(yè)主垮有一糾種優(yōu)欺越感賢。品紅牌使泊這種營精神五享受買更直失接、項(xiàng)更迅居速獲衫得。攔廣告環(huán)總精栗神棟一期肺廣告建總精省神：辣0-敢10溉0縮歲同捆時眷舅戀的害歐洲些印象小公園淘好宅邀總精東神出理發(fā)點(diǎn)投：甚從社計區(qū)概宴念和煩產(chǎn)品改特征扔引起仁消費(fèi)件者的的理性棋思考拌。相二期屈廣告妻總精查神：號得園爬景者?！な值锰熳讼略瓶偩缴癯鐾税l(fā)點(diǎn)萬：安以消理費(fèi)者王的心棄理歸攏宿激洽發(fā)了頭他們唯對美午好未缺來的雹展望夕和期險待。少三期煎廣告豆總精墓神：雷醬新貴袍一族扶·社私家奮景觀冊福邸橫總精乘神出萄發(fā)點(diǎn)陰：歷實(shí)現(xiàn)鉗從造磁夢、易筑夢凝到圓蠢夢的阿過程化。郊企劃粱執(zhí)行蔽策略橡：催（一切）總苦體執(zhí)譯行策憶略賺第一蔬步，糧市場宇融資湯策略臭：老這個槽執(zhí)行棍策略鉗的出暗發(fā)點(diǎn)彩主要叫是要制去改槳變合孔肥消鏡費(fèi)者門心中發(fā)固有躲的消建費(fèi)觀鑼念。達(dá)實(shí)行鵝市場譜融資陽策略墻，就停是充弱分利蘆用市衡場的疾環(huán)境圍資源縫、政曲策資榆源、群競爭給對手策的廣段告資綠源、社本案廁的產(chǎn)京品資賤源、英廣告公資源姿、新廢聞媒腸體資者源等仆各種忘資源門，整種合和節(jié)借鑒篩為自喂己的悼行銷干資源幼，從毀而由足教育朽消費(fèi)士轉(zhuǎn)為鳴主動引消費(fèi)有。趨例如桃：緊1、他營造刊區(qū)位畜優(yōu)勢勺政府沒對高黨新區(qū)偏的新指政策委，對綠本案疫的后禽期工敬作是嚴(yán)大有疏幫助格的。蛛在廣舍告重暗點(diǎn)中暗，區(qū)研位訴兵求仍能然要昏放在騙重要特位置桑。蔬2、省政府吉西移游非常蹤利于污本案聚品質(zhì)窯提升齒市政瓶府的執(zhí)西移井，給艷本案關(guān)無疑速是注天入一免劑強(qiáng)膚心針輛，從編而在墻提高密本案氣的品律質(zhì)上可又是騎一個準(zhǔn)好兆寒頭。頂政府歸的西跪移勢益必會萍引起罩各方困市民騎的關(guān)吐注，偏從而勿對其喚居住脹的地旱段開郵始設(shè)東問，拆為本軟案新防生客柜源的更壯大敢提供蹤了一咸個良矮機(jī)。鄙3、平多層等結(jié)構(gòu)耐封頂概·歲現(xiàn)房射形象乏確立錯隨著德多層菌結(jié)構(gòu)賊封頂慈，本骨案的抓工地迎形象脖已初桿步形養(yǎng)成，劇再加責(zé)上隨刊后的負(fù)外立托面下革來，朗針對滾現(xiàn)房濃也許若又是種一個午新的集銷售況高潮毒的到爽來，享同時經(jīng)也穩(wěn)嗓固了株已購麗客戶每的心唇態(tài)。叫4、符3#蒜、鈴4#附、添6#亞、峽10設(shè)#速春節(jié)飾開工喂有利耐于激套熱市抽場姐在春堅節(jié)準(zhǔn)揮備開寄工的巾3#介、可4#刊、于6#夏、桶10還#壓，新柔產(chǎn)品雹的面射市，均又將貌吸引忙一批恥新的糖客源洗進(jìn)場心，另想外隨玻著整縮體規(guī)凡模的積逐漸右形成耳，先劇前的恨觀望拒客戶莊會陸延續(xù)進(jìn)則場，賢他們?nèi)Φ拈_格工也迎許真毯的會滔有利蘿于市弓場的好激熱困。芒第二買步，蓋獨(dú)特常差異類策略方：燥在整混合市君場資慰源達(dá)裝到主墨動消做費(fèi)的作目的叔之后蝴，獨(dú)富辟蹊光徑的謝從區(qū)逢域市忠場的妹競爭臂氛圍摸中脫艦穎而嘆出，什用非蒜常獨(dú)鴨特的妨包裝艘和行它銷思傲路迅怪速占掀領(lǐng)市熔場，熟同時室避免億和區(qū)揚(yáng)域大申案的褲行銷嘴、包從裝以暈及產(chǎn)棄品思貓路碰秒車，漲找出嘆差異桿點(diǎn)和愿空白乒處，蝴有針構(gòu)對性程的引至起前懸所未園有的濟(jì)市場齊話題可，創(chuàng)哥造銷猶售高己潮。師例如蠅：惜1、燙包攬旅合肥荒晚報遺廣告骨版帶鍛來轟暴動效烏應(yīng)棕20預(yù)01缸年蝶9乏月噸20坐日，席整個鹿合肥史晚報耍的廣豪告版膠面全榨是「稻園景援天下燦」的芽廣告常，在債合肥湊市民工心中宴，「煮園景宮天下傭」沸慣騰了暮好一業(yè)陣子張，這龍種轟銹動效費(fèi)應(yīng)也是讓「暮園景興天下紫」的矩銷售幫業(yè)績尿一下廚子攀奴登了裳一個繞高峰瞧，來碎電不搬斷，山成交顫不斷庫。直攤到今梯天，屈這次根廣告山的轟輔動效酬應(yīng)還棄是為挪業(yè)界咬所津祝津樂斗道。顧2、利市府旦廣場戲?qū)鰦煞空股鋾涔S立公水眾形濟(jì)象細(xì)那天頸，市辮府廣逢場滿卵大街襯的人梢提著廚一個某綠色臨塑料寇袋在慌逛，燭那是句「園亂景天傲下」關(guān)的專吹場房鉗展會見作為宴贈禮錯送的起派報豬，從喚中我四們也莫可以異看到攻，基戴本上冶這場株房展扯會把須「園烤景天政下」素的公燥眾形雨象豎倒立起竄來了籍，這蒼對今鄉(xiāng)天我紀(jì)們笑違看銷柴售業(yè)創(chuàng)績的舍喜悅酸是大漠有裨抄益的拉。唇3、米東怡堂大酒慕店酒遮會樹斷立口徑碑效惕應(yīng)敞20姻02早年籠12父月圣29座日，渾「園揉景天蟲下」吊在東降怡酒滿店舉疼行元康旦新漿老客梯戶聯(lián)姓誼會推，我條們準(zhǔn)爬確的扛講，碧這次下活動韻的舉錯行，損在增還強(qiáng)客然戶對閉華信河地產(chǎn)腥的信巷心度主和對馬「園言景天杜下」邁的信劍心度本都是召非常鄰有實(shí)抹際效感果的漲，而墻且「某園景剩天下?！沟氖砜诒?yīng)華在客皇戶心始中也濟(jì)樹立等了良曾好的依口碑搬形象陡，相污信對懼「園鎖景天仔下」及之后賠耳語松行銷頃也是革相當(dāng)昨有幫賊助的勉。廣第三說步，角品牌糊行銷夠策略遇：料在進(jìn)壺一步宅創(chuàng)造科行銷沸話題若，通單過市村場史缸無前打例的弱獨(dú)特布途徑補(bǔ)維護(hù)縮銷售坡熱度果的同墓時，齊開始渡把前柳面兩蚊步策沉略執(zhí)油行所伶形成淋的口專碑話羽題，舍借著宮耳語柴效應(yīng)挺，把業(yè)企業(yè)脹的知割名度遙和美陣譽(yù)度影建立浩起來己，由撈此通麗過品侵牌效嚇應(yīng)帶膠動后謎期產(chǎn)特品的雕銷售經(jīng)。積走品鑒牌營雕銷路納線，讓那么質(zhì)企劃沫定位紐即是語品牌撒定位雹。晌我們掌把品滋牌定毫位分葛為兩濫部分搖：志發(fā)展重商品碑牌和題個案村品牌潑。丙發(fā)展員商棗品牌紙定位辟：碌合肥豬一流鑄的地剖產(chǎn)品普牌徐品牌英認(rèn)同餓：遍信賴慶度、弄安全畫度、圈榮譽(yù)暮度崗品牌輔形象躍：速專業(yè)盛、博都愛、監(jiān)堅實(shí)韻「園絕景天寶下」屆品牌值定位棗：詠合肥駐一流匙的小城區(qū)但品牌響認(rèn)同鮮：賴值得倉信賴印、值批得擁飽有顯品牌染形象花：討成熟纖、尊極貴、瞞幸福龜品牌慢路線去如何陸走？生采用旦什么領(lǐng)樣的顏廣告咐策略杯方能納做到月廣告鴉包裝窯的市抬場新扮鮮性畜、唯麻一性換、權(quán)麗威性詢？某及第謊企劃翅部以籍借力肯用力嘩·病形象督代言及的廣妙告包環(huán)裝方孩式察即采托用名咬人＆墾業(yè)主毛雙向條代言旺的方邀式。痕這是竊因?yàn)楠q：親1、梢名人伴代言單，可截以借譽(yù)助其澇良好額的公與共效盾應(yīng)、顯社會乖效應(yīng)丟提升若本案京的品舉牌形葛象。粗業(yè)主火現(xiàn)身叨說法盼，可獎以提馳升本錦案品盼牌的倍親和敵力與釀可信絨度。族2、靜形象誤代言局在合藏肥的摘房地刪產(chǎn)市想場上敞具有裕新鮮格性和序震撼躍效果賄。能欲夠制負(fù)造出遍新一菠輪的吊企劃慶話題筒。節(jié)企劃累部從躍以下希幾個配方面猜展開長品牌跑策略濱的執(zhí)棕行：加業(yè)主海代言斬、名飯人形尤象代椅言、惠內(nèi)刊符通訊市代言算、燥SP征、讓PR壞活動宴代言像、報生紙代擠言、盒電視調(diào)媒體釣代言精、冠乏名權(quán)辟代言纏、悟DM顫廣告獨(dú)代言倘……摩（二壇）2蠢00煌1年柳執(zhí)行橋策略漫1、口大力敗推廣約社區(qū)景概念蘋。筒2、枕大力門宣傳步產(chǎn)品產(chǎn)特點(diǎn)販。像3、響營造亭區(qū)位欣優(yōu)勢墻。按4、然利用扶政府棋西移禽的政飼策資柔源改皺變高脂新區(qū)技在合悉肥人粱心目潮中的森地位敏。義（三滾）2怕00取2年嗽執(zhí)行跪策略刊做2時00貢2年決的企載劃決立策前斃，企飲劃部型先分要析了勒一下揭20襖02濟(jì)年的盜企劃穗現(xiàn)狀繳：杜1、羞工程唐進(jìn)度堵不確花定因幼素太寺多：危從開演盤到政現(xiàn)在交，「制園景村天下最」的麻工程歇進(jìn)度荷一直半是個月謎，繁讓到漂場的騰客戶湯對本匹案的凈信心憲不足語，建挪議發(fā)餡展商換高度核重視賄。陸2、寬園藝憲綠化脅還不袋見雛青形：限在「撥園景綁天下準(zhǔn)」所早作的妹訴求桶中，個園藝詳綠化按是訴梢求重音點(diǎn)，香但到芹20甚02聞年還景不見框雛形將形成列，這尋對下挺階段染的實(shí)忘質(zhì)性拌訴求痛是極盤為不鵲利的槳。聽3、蘭樣板希房仍抓然是滾未知坦數(shù)：均樣板成房是什銷售共中的視重要嗓道具子，特麥別是斜對于勒期房堆，樣社板房傷的準(zhǔn)艙備會稍讓客陽戶減撒少對優(yōu)本案痕疑慮腥。促懇進(jìn)銷燭售更此快成墓交。請可是勞「園氣景天些下」階的樣原板房釘仍然飯是個拉未知臣數(shù)。傍4、渾智能稍化管延理方杯案至臂今未雷定：艷智能原化的友配套潮方案驗(yàn)也是緞「園奇景天括下」絨的重獲要規(guī)濟(jì)劃內(nèi)燙容，靜可是復(fù)時至弟今日綠未見鴉方案燕的確世定。程介于痕上述何分析楊，及雀第企般劃部睬在充非分考宣慮「沈園景梅天下堆」的墓行銷譯效果品情況屋下，筒確立那20郊02澆年度營的企涂劃方剪向?yàn)樽玻貉潓?shí)體騰訴求獎為主辮，形虎象建線設(shè)為寸輔。課建議未在誤20妙02蟻年度選采取殃如下芽策略浸：貸（一迎）實(shí)云體性禮產(chǎn)品劑建設(shè)鴨加快鈴1、宅工程腥進(jìn)度對提上士日程微：加犁快房鞏屋建塌設(shè)速櫻度，獻(xiàn)盡早擺將實(shí)城體形火象輔和助銷迅售。英2、練智能佩化方軋案盡哀快確決定：譯智能田化希許望發(fā)杏展商腐進(jìn)入園實(shí)質(zhì)柜性的堂工作疑狀態(tài)妙，盡?？齑_褲定建山設(shè)方職案。祥3、身樣板許房緊辰鑼密充鼓建務(wù)設(shè)：蛇樣板鞭房的虹建造各也要練緊鑼阿密鼓配的著惹手，碼預(yù)計例為后瞇期銷鞋售作嗓實(shí)質(zhì)傍性輔產(chǎn)助。淡4、舞園藝索綠化膏加快范速度痰：加樸快園輸藝綠姐化的攤建造欄速度粘，盡算快給例客戶測良好猾的工搜地形頸象和脆生活弊環(huán)境導(dǎo)形象做。關(guān)（二慌）充杯分挖申掘個配案賣們點(diǎn)銀·孔加強(qiáng)侵優(yōu)勢察宣傳預(yù)1、何深挖謹(jǐn)區(qū)位泛賣點(diǎn)薯：對愉全面耕的高倍新區(qū)梨政策蘿做一迫個全赤面的里了解跡和深暈度調(diào)慧查，拖將其蝶擺在射深度磚訴求讀的位舟置。膏2、公全面永進(jìn)行惕實(shí)體前產(chǎn)品他訴求奇：隨稀著產(chǎn)耕品實(shí)炮體建掩設(shè)的甘推動茂，產(chǎn)股品的捆實(shí)體傘訴求郵和規(guī)膛劃訴論求進(jìn)窮入實(shí)架質(zhì)性禾的宣午傳階茶段，豆也將堵是兇20振02視年度告的訴薯求重剪點(diǎn)。峽3、朱全面霉進(jìn)行聲產(chǎn)品錢附加蘿值訴政求：辦對于鉆本身鼻產(chǎn)品亭帶來犁的附喝加值礎(chǔ)，如監(jiān)心理始滿足建、虛頁榮性沈、人交性化悲等做忘全面弊的展煌開訴驚求，惱也將牧進(jìn)入怎一個蠅新的看層面舞?；?、鍵形象嚼建設(shè)宗不能茄放棄純：對伐于地膜產(chǎn)商請的實(shí)蠅力和預(yù)樓盤飯的整叔體形遙象構(gòu)惑造也泳不能缸放棄舒，它膠將作嗓為輔冒助性含的訴幅求協(xié)膠助實(shí)遷體產(chǎn)贏品訴雨求。字（三甚）拓喊寬媒趨體通騾路類·豪增加桑媒體勿頻率鞏1、延報紙倒媒體待仍是有主力儀合肥爺晚報艇：每度周一太次，觸多半傘版方圈式浪新安少晚報攔：一聲月一快次，遲多半膀版方寶式羽2、孟戶外法媒體愿豎立皺樓盤蓋形象辮戶外競看板扁：市補(bǔ)中心票布置工長途傭車隨蝴車海萍報：予在春螞節(jié)前肥做一城個長夾途車挖隨車鏈海報盾，基阻本在旬春節(jié)師前抓件返鄉(xiāng)城客。飼3、活電視寶媒體嘗加深穿客戶海產(chǎn)品卻印象蛾安徽視電視逼臺《壤都市彈房產(chǎn)條報道疑》：豬在港1-暗2響月播慮放，是看反狹饋效票果在謀另行戚安排督。寨4、輕口碑銅媒體藍(lán)是耳朱語行齒銷的壩重要意渠道忌SP滲活動途：逢藝節(jié)假亭日或鳥參加腹房展古會形檢式。曠及第穗企劃太部對躺「園嚴(yán)景天唉下」殿20褲02袖年企熔劃工讓作經(jīng)惜驗(yàn)總賊結(jié)：仇開發(fā)寒商第·仇市場擔(dān)·疤廣告烈三者擴(kuò)緊密碎切合蘆。詠現(xiàn)代扯廣告狂的重華要內(nèi)迅涵就虧是溝害通?？催@就第要求看企劃籠者必您須全臣方位心地明述確開損發(fā)商春的規(guī)苦劃、艦建筑零、管儲理各躁個理婦念，狐必須喝多角蠶度地探了解拉市場借銷售輩的反窮應(yīng)與撫信息殺反饋柴，必趟須多宋層面酒地掌筐握消羨費(fèi)者愉的購雅買心磚理、銜消費(fèi)體特征聚、接闊受偏青好等責(zé)。也腰就是垂說，跨開發(fā)啄商堪·校市場啦·雞廣告很三者蜘互動器是成扎功的富基礎(chǔ)帶。2醋00垮2年惜，及胸第企退劃部墊與發(fā)使展商嚴(yán)和市察場之紋間的牛緊密魚契合胡使姜「園阻景天瞇下」青的企欺劃工夏作得首以順欺利進(jìn)載行杠。情報紙頌廣告泰·懼房地兄產(chǎn)媒怪體永嬌遠(yuǎn)的誠主角記。勺「園秤景天以下」額，每部月四嘗期整傭版的訪報紙棚廣告檢頻度廚的堅旋持，疏保證翼了品細(xì)牌形諷象傳萍播的命強(qiáng)勢始。在攪深度臘挖掘齒個案蔑的訴世求點(diǎn)繭上，唱通過高一次霞又一刑次的疼創(chuàng)意侍策略掠，積扇累了芒「園平景天喉下」重的品按牌形殃象，愈塑造飄了良帥好的的品牌侮效應(yīng)址，帶顆動了旁現(xiàn)場彩的人巴氣與聞買氣太。瘦二期代開盤左酒會炕·服提升迫本案譜公眾源形象躬。葉促銷餐（阿SP斗活動教）與這廣告灰傳播辮、人碰員銷算售、頃公共虹關(guān)系洽并稱輛為營僅銷組薄合的礦四大管部分盯之一隆，在抄現(xiàn)代柔整合及營銷由中發(fā)滴揮著婚很重遼要的剖作用谷。境20溪02忠.9雁.1阻0大在東鈔怡酒盟店二婦期開事盤酒陸會成川功的嘩舉辦正，有偽力地鴿提升舞本案搏的公能眾形滿象，僚確保冷整個由廣告委策略張在房謊產(chǎn)營兄銷階要段推亦廣的告一致五性、桐準(zhǔn)確吐性。豎秀展會害·垂銷售閉的另及一個怨磁場巷。券參加陽展會腸已成孝為眾簽多房得地產(chǎn)固商的擱共識野。房選展會城上的死來人逼大多紡具有贈很強(qiáng)漸的區(qū)克域性曠、很替強(qiáng)的界購買牛需求蔥、很稠強(qiáng)的平銷售曾力。劍積極庫地參從加房器展會丸，促紛進(jìn)了博「園際景天括下」濱階段攤性的憐行銷勸高潮吹，有返利于胞樓盤年積累涼一定霞的品叢牌效耕應(yīng)。所（四者）2弄00霸3羽年企描劃執(zhí)葬行策爛略淺產(chǎn)品水與市敲場是涂企劃濃的立桿基之仍本，央從先盛前的盆銷售質(zhì)實(shí)際探和2賭00租3年候合肥盈市場控的狀戲況，妖本案儲的多擇層的似去化浸應(yīng)該翅不存鑼在問諒題。道本案萬銷售皇的重巨點(diǎn)和圣難點(diǎn)禁在于立小高馬層的減去化懼。哪由此怪，確貢定了動20臣03脾年企漿劃工與作思營路：采針對虎小高秤層，愚重新稀創(chuàng)造責(zé)市場暈話題朋，并罩制定坑新的撥符合涌市場謠的廣昏告策建略。粘20柜03典年工冠作重威點(diǎn)：駕解決嫁銷售頸的重候點(diǎn)和悟難點(diǎn)芬·壓實(shí)行鴨小高箭層的房消費(fèi)苦引導(dǎo)鈴。弟企劃辟部在必進(jìn)行習(xí)企劃濁定位濃之前寬先對湊小高禾層產(chǎn)餓品的素利好侍利空羽分析報：逼一、歌與多賠層比籍較，氏小高咐層的贈優(yōu)勢約：霉1、拾建筑肆品質(zhì)財更高先、更失氣派臨。遭2、仍視野門開闊新，具昏有良鑰好的系觀景咸效果材。屋3、戒有電眠梯，玉提高忌了生教活的呈質(zhì)量蹄。灑二、鳴與多復(fù)層比市較，故小高堂層的映劣勢甜：麗1、徑每戶治分?jǐn)倫灩煤撩娣e掛較多番。清2、丙物業(yè)附管理啦費(fèi)高泛。豪3、軍價格兔較多獎層貴倡。嗓三、輸與市斜場同筆質(zhì)產(chǎn)式品比逮較，平其優(yōu)赴勢：協(xié)1、儉一、剪二期的已經(jīng)惱為現(xiàn)喚房。序2、柄中央盞園藝踢景觀蔑完成膛。劑3、萬物業(yè)顧管理敘已進(jìn)婚駐。收4、膀物管牽費(fèi)與逆多層蛋一樣斃。楚5、梨有弄20治0唉元詳/害米的音價差狡優(yōu)勢央。討四、各與市壽場同祖質(zhì)產(chǎn)幕品比竄較，短其劣爐勢：叉17偏、惕18雖幢位歉置不旨好，璃景觀辣角度增不是案很理蠻想。衫根據(jù)獸上述鳴利好客利空紙的分語析，嘗企劃膨部制克定了窮20棗03陶年企怖劃執(zhí)雨行策膛略：魂一、蟲品牌窯競爭梯策略具：返1、疼創(chuàng)新錄競爭株策略周：動完全將以滿給足市堂場需芳求空現(xiàn)白或頑以未促來消匠費(fèi)趨翼勢為疤定位滲，塑湯造創(chuàng)蘿新的搏、引賽導(dǎo)時盤代的轉(zhuǎn)市場晌領(lǐng)導(dǎo)帆性品串牌。連2、儲差別選競爭農(nóng)策略速：咬適應(yīng)炸于買記方市蹤場條家件，同在服鞏務(wù)的蓄功能鑼與效傷用、濟(jì)消費(fèi)耽方式我、情給感類羅型及煌價值警符合旨、價摸格差查別等啊方面滲實(shí)施胳市場脆細(xì)分尖以及瓜定位淚，塑握造個需性化命的、胳順應(yīng)輸時代峰的品領(lǐng)牌。怠3、循公關(guān)吵策略址：近通過主不斷瘡的事州件行織銷、作公關(guān)濤活動辦，形俘成熱戰(zhàn)點(diǎn)吸林引人廳們的嘗關(guān)注驗(yàn)，產(chǎn)標(biāo)生良烈好經(jīng)陰濟(jì)效學(xué)益和希社會引效益蹤，塑瞞造樓緊盤良控好的屈，具淺有較脫強(qiáng)競折爭力曉的品制牌。捎策略遺的運(yùn)更用并緞不是盞方法著的簡貸單堆會砌，還及第顛企劃皆部在素制定恨本案礙的品丘牌競貼爭策抖略時清，清鑄楚地石認(rèn)識獎到這隱一點(diǎn)圍。因罪此，擊上述灘幾種管策略絕的運(yùn)登用各舌有側(cè)緩重點(diǎn)渣，不曲同階君段的爹策略筆組合比也不遠(yuǎn)盡相昏同：樹第一犬