湖北荊州景湖商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案

“景湖·美樹(shù)林”商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃案二○○七年十一月目錄一、荊州市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析二、本案商業(yè)的SWOT分析三、本案商業(yè)的項(xiàng)目定位1、總體定位2、形象定位3、業(yè)態(tài)定位冒4、抬價(jià)格促定位擦5、悉目標(biāo)凳客戶(hù)害群定遇位妨四寄、本缺案商貿(mào)業(yè)的擾銷(xiāo)售視策略劃1、緣價(jià)格裳策略奔2、殲銷(xiāo)售植策略難五武、本咱案商訪(fǎng)業(yè)的增推廣洞策略帶1、句核心慎賣(mài)點(diǎn)緞2、帥推廣埋概念惰3、輕推廣州階段典劃分畜4、鏡階段甜性推付廣計(jì)慎劃放荊州華市商醋業(yè)地塵產(chǎn)市胃場(chǎng)環(huán)椒境分召析鹽20茅07養(yǎng)年，都荊州洋市場(chǎng)臨又進(jìn)寺入一涉?zhèn)€新視的競(jìng)膚爭(zhēng)時(shí)綠期，帶眾多共樓盤(pán)拼完成個(gè)了科一期囑項(xiàng)目驕住宅頓開(kāi)發(fā)虛，眾蝦多商雨業(yè)項(xiàng)熄目進(jìn)蓮入銷(xiāo)弓售狀旗態(tài)。貓從2錢(qián)00嘉2年堂開(kāi)始榜，荊土州房形地產(chǎn)柿市場(chǎng)絞進(jìn)入貿(mào)了快個(gè)速發(fā)斗展時(shí)待期，饒由于岸城市喪房地第產(chǎn)市血場(chǎng)起誕步較襲晚，位房產(chǎn)去投資風(fēng)在荊撐州的由表現(xiàn)愉遠(yuǎn)不頑如大嗚城市請(qǐng)，與而周邊疏城市活相比脆也有什較大壁差距響，這覆樣不夸少有晝實(shí)力闖的市回民將周眼光餅瞄準(zhǔn)辦了商撓業(yè)項(xiàng)仇目。括商業(yè)貝地產(chǎn)所開(kāi)顆發(fā)規(guī)艷模增僅長(zhǎng)迅級(jí)速舊伴隨未著荊零州房跳地產(chǎn)斥市場(chǎng)虧的快跡速發(fā)今展，盞荊州位市的遺住宅褲開(kāi)發(fā)沖迸發(fā)背出了宰極大器的熱披情和偵能量?jī)?nèi)。同戶(hù)時(shí)，妄在社脆會(huì)商關(guān)品零沃售總擺額一率直位序列全扣省第知二的疑背景紗下，塘荊州己商業(yè)勺地產(chǎn)補(bǔ)開(kāi)發(fā)槍面積按也在新近幾醉年出稿現(xiàn)了沒(méi)大幅請(qǐng)度的柳增長(zhǎng)級(jí)。1城99洪4年邪～2聞00齡7年互9鉛月，排荊州罵市商吵業(yè)用懸房竣例工面單積達(dá)表到了揪40從萬(wàn)平箭方米鎖左右唱。支1-鴉9月連，全側(cè)市共責(zé)完成臂全社洗會(huì)固山定資熄產(chǎn)投戶(hù)資1亮50阻.6催億元虧，同根比增喚長(zhǎng)6般4.棉2%縣。其鼻中城北鎮(zhèn)以踩上項(xiàng)散目完句成投魚(yú)資1拉21汪.8鑒億元南，同曾比增億長(zhǎng)6蟻9.套7%陡；房樹(shù)地產(chǎn)輩完成爪投資乒14蜘.2搭億元跑，同訊比增素長(zhǎng)4柱4.挨5%疾；在牙建項(xiàng)悔目8卵45揪個(gè)，哨比去憶年同撓期增放加1伶53骨個(gè)，何增長(zhǎng)悶22灑.1殲%，彈其中直新開(kāi)臺(tái)工項(xiàng)追目5餅71印個(gè)，熊比去酷年同寬期增蒸加8側(cè)8個(gè)蒼，增割長(zhǎng)1授8.坡2%構(gòu)。應(yīng)目前哭荊州拖市的羅房地今產(chǎn)項(xiàng)心目主危要分濕布以裝北京娛路、盼江津蠶路、耽荊沙鍛路杜、長(zhǎng)嘩港路普沿線(xiàn)鄉(xiāng)為主朱，每預(yù)一個(gè)育項(xiàng)目盯都有慚商業(yè)扇部分繡。版具體艦見(jiàn)下杏表梅：沸荊州禽市主貼要陡樓盤(pán)刑商業(yè)衫面積膨一覽粉表黑序號(hào)朋地恥段回項(xiàng)目頑名稱(chēng)否建筑鵲面積潑1匹北京警路抱華城謙豪庭辜17貌00菠0平辰方米剩2鞠楚天架明珠瓣47鐘00惹0創(chuàng)平方賀米權(quán)3氧淺水燦灣中瓶央廣肆場(chǎng)混22朽00演0平貞方米肢4這恒生艙國(guó)際雁30傘73習(xí)2平晉方米靠5臂御龍撇天下叮48枝00候平方荒米鑄6腎順欣蒼·針佳境浪天城太10瓜00破0平雜方米儀7型江津狗路靈福城肆30喉00醉平方拒米仙8恭蔚藍(lán)符水岸如10烘00扔0平魂方米輩9惑新加伸坡城柴·孫國(guó)際膚一期喜51晴99僑平方中米竄10樣宏泰摔·昆中央脆華府監(jiān)70窮00朱平方影米守11晉荊沙守路挽悉尼睛印象岸50軌00議平方口米慎12勞嘉富謎麗苑玻34為00千平方章米毅13瓣長(zhǎng)港默路認(rèn)順馳堅(jiān)太陽(yáng)渣城侍30總00旁0平衛(wèi)方米勢(shì)14績(jī)景湖待·漫美樹(shù)擠林柱44覽00綁平方陜米扶合凡計(jì)烤19剛95翅31倡平方急米李截至備到2精00駱7年跟9月栽，荊柿州市棗房地摧產(chǎn)市皆場(chǎng)在無(wú)建的佛50塔多個(gè)膝項(xiàng)目枝中，陶每個(gè)裙項(xiàng)目綿都有徐商業(yè)尾用房猜，商夫業(yè)用冤房施厭工面紅積達(dá)表到1敢4.般6萬(wàn)帽平方泥米小。其心中中曉山路騎步行華街總榜建筑挨面積饒8萬(wàn)沿余平瓣方米床，其溪中僅康商鋪票就有窯36箱8間同，商奔業(yè)建武筑面坡積達(dá)匪到了以46禁54嗚9平魚(yú)米，府占該納項(xiàng)目饒總面卡積的沙58耗%，族成為吳荊州粉市目行前體聯(lián)量最芽大的摘商業(yè)綱地產(chǎn)燭項(xiàng)目干。差商業(yè)乒地產(chǎn)火價(jià)鑄格持濤續(xù)上翁漲童孔相對(duì)奧于普熄通住謊宅的戴消費(fèi)歉群體眉，商抬業(yè)地術(shù)產(chǎn)面鍬向的寄投資孟人群矛面要忽大于育住宅閥地產(chǎn)幻，因涌此商彎業(yè)地插產(chǎn)業(yè)現(xiàn)更注留重商見(jiàn)業(yè)環(huán)鵝境和屯投資騰回報(bào)杜。隨收著城咽市商爺業(yè)氛防圍的封發(fā)展鄭，商逃業(yè)地歉產(chǎn)投質(zhì)資帶瓶來(lái)的帆回報(bào)培預(yù)期累也刺奧激著燭投資主者的硬心理言。商孫業(yè)地涼產(chǎn)項(xiàng)持目的忙銷(xiāo)售行價(jià)格威也出侮現(xiàn)了恒較大日的變枝化。瓣我們陽(yáng)先來(lái)真了解塞一下剝目前拳荊州佳房地膨產(chǎn)市朵場(chǎng)中鏟部分友商業(yè)倦項(xiàng)目蛋的基糞本銷(xiāo)哥售價(jià)著位。無(wú)商鋪塊價(jià)格插一覽烤表：乖靜中山面路步紗行街桌：正酷街A巧區(qū)1擱40陡00值—凳16興00傷0元齒/平歇方米咽B區(qū)優(yōu)70乎00戀—聚90感00魄元/矮平方沫米蹈覺(jué)逢殿主逆利被二樓速：5除70山0元逼/平威方米懸碼楚天順明珠生：一皇樓臨凝街2庸00臥00聯(lián)元/艱平方喊米渴伏華城派豪庭庫(kù)：一腥樓1典60好00依元/檢平方穩(wěn)米尸寨二宗樓8先00島0元剃/平腎方米灶艘淺水礎(chǔ)灣中嗎央廣蛇場(chǎng)：疲銷(xiāo)售菠價(jià)格使：4美00角0巧—阻13蓮00若0元士/平咽方米月隊(duì)順欣僑?巴佳境鉛天城櫻：險(xiǎn)一樓光55傳00段元-饑--放-6笛00天0元鳴/平盞方米判，均青價(jià)在展30葛00嘉-3粥80廉0洗元之逐間催裕福城摧：7廁00測(cè)0元論/平廳方米怕左右浸封蔚藍(lán)蝕水岸遍：一答樓不課低于影80清00侵元/瓣平方恩米，旨二樓汽40作00知元/關(guān)平方泳米惰煮新加暢坡城宗?死國(guó)際鐘：外損街鋪折面預(yù)愚計(jì)在凍50嫌00初~5粉20肉0元冬/平卵方米掠左右鏡內(nèi)昏街鋪扁面預(yù)邀計(jì)在托42嘆00歷元/訪(fǎng)平方氏米左莖右皆驚嘉富殘麗苑血：4慚80弄0元糠--掏-6宋60尾0元?jiǎng)?wù)/平留方米辯玉蘭祝花園聽(tīng)：7榆00旨0元衰/平烏方米肆精城南雁春天愈：4血20貌0元尺/平口方米縮截至梨20朱07載年3負(fù)月，鞏荊州鄭商業(yè)脾施工喚面積撤為炸14誤63姐81巴平方只米覽，商點(diǎn)業(yè)竣繳工面堂積比嶄去年暑同期痕增加司了1樓0倍龜，達(dá)香到1語(yǔ).5每5萬(wàn)棟平方瓶米，源而實(shí)恰際登迅記在非案的雅銷(xiāo)售塵面積恨只有險(xiǎn)90狠00棕平方佳米列，比吳去年匹同期管下降物了3合1.晃8%想。開(kāi)偷發(fā)量千增大像的同么時(shí)，沈銷(xiāo)售拉價(jià)格鹿也出搞現(xiàn)了菠快速執(zhí)上漲培的勢(shì)靜頭。援去年黎上半疏年，衡城區(qū)枯商業(yè)蔑項(xiàng)目致平均害銷(xiāo)售撐價(jià)格字在4胃00睬0元移/平三方米動(dòng)左右臨，今顏年上勇半年變達(dá)到齊了6榮88匹9元襯/平選方米路，同瓣比上尼漲了趣72帶.7付%，獵根據(jù)匹最新念的統(tǒng)信計(jì)數(shù)佳據(jù)，私20銅0耀7哪年9維月份轟銷(xiāo)售斗面積解為死10俗58堪1平千方米刻，銷(xiāo)龜售額江達(dá)到撒86屆76網(wǎng)萬(wàn)元術(shù)，平泳均銷(xiāo)光售價(jià)抓格達(dá)絨到蹄82寨00驗(yàn)元/凳平方梨米，割比8披月份贊上漲病了近盤(pán)13刻00狐元/浪平方誓米。階眾根據(jù)貓荊州莫市商想務(wù)局邀調(diào)查活統(tǒng)計(jì)塌，目仇前荊聞州市偷的商閣業(yè)地虜產(chǎn)開(kāi)府發(fā)與昌實(shí)際衰利用慚相脫胳節(jié)的拖現(xiàn)象毛比較厚嚴(yán)重掙，僅六沙市擾區(qū)空浪置的史商業(yè)貼地產(chǎn)瓶就達(dá)什到1斷0萬(wàn)罵平方用米，歷商業(yè)殘地產(chǎn)革招租寇比較工困難蝦，效弄能低寫(xiě)下。蹲20蘆05值年，奧城區(qū)殖零售廟業(yè)單唯位面輔積產(chǎn)坦出率建每平搞方米皺只有化41槽80勺元，烤僅為嗽全國(guó)減地級(jí)丑城市節(jié)平均只水平總的一由半，害甚至雨低于胖大多磁數(shù)縣玉級(jí)城冊(cè)市。通荊州戶(hù)商業(yè)圓地產(chǎn)位開(kāi)發(fā)帖前景贏如何哄，令乎人堪器憂(yōu)。師博利味與風(fēng)懲險(xiǎn)中裁的荊贊州商項(xiàng)業(yè)地是產(chǎn)服歷隨著印近幾根年荊臂州房或地產(chǎn)檢市場(chǎng)片的發(fā)刪展，以商業(yè)嗚地產(chǎn)敢的開(kāi)湯發(fā)規(guī)朝模和族體量時(shí)也逐撐年增暖加，公商業(yè)刑地產(chǎn)擔(dān)也成畏了投吉資者以追逐均利潤(rùn)弟財(cái)富喉之源票。然矩而在汁商業(yè)永地產(chǎn)絲中，把無(wú)論辣是開(kāi)抹發(fā)商洗、投處資者闊還是羽經(jīng)營(yíng)材者，偏高利服潤(rùn)和鑒高風(fēng)銀險(xiǎn)都奶是如令影隨處形的波。目寒前荊強(qiáng)州房蠅地產(chǎn)鍵市場(chǎng)用中住朗宅項(xiàng)河目之懸間的駱競(jìng)爭(zhēng)尋越來(lái)寶越大設(shè)，住捏宅整誠(chéng)體效參果上吐去了摟，住幟宅的瑞價(jià)格汪也跟論著往挨上漲失了不督少，敢但是尖隨著椒國(guó)家欲一系妄列調(diào)掉控政告策的槳出臺(tái)蝦，普偵通購(gòu)對(duì)房者愿很難困從投矮資的咱角度東去考?jí)瀾]一胖個(gè)地出段住江宅是爽否會(huì)囑增值憑。很因此皮，開(kāi)方發(fā)商廟通常知會(huì)將猜商業(yè)熱項(xiàng)目棕的增影值保堪值作朵為賣(mài)塔點(diǎn)，恐通過(guò)粘對(duì)商爹業(yè)項(xiàng)走目的陶炒作所來(lái)獲發(fā)得最則大的撐投資蜻回報(bào)竊。夜商業(yè)原地產(chǎn)鳳利暗益難筑以共鉛享離帖作為現(xiàn)一個(gè)舅傳統(tǒng)割的蘇工姑業(yè)城牛市貞近1挎0年乳間，些幾乎骨所有切主要龜?shù)墓M業(yè)都經(jīng)相繼幣倒閉肌，商梁業(yè)逐振漸遵的具遼有疾了攜廣闊藝的柄發(fā)展燃空間達(dá)，尤質(zhì)其是箭在與累逐年考升溫束的房蓬地產(chǎn)鴿攜手管后，狼商業(yè)忍地產(chǎn)纏更是虹身價(jià)醋倍增惡。從調(diào)目前索82版00販元/婦平方潛米的謊均價(jià)芬來(lái)看加，與嗽住宅志項(xiàng)目驅(qū)的均俗價(jià)比四達(dá)到吳了1庭：團(tuán)4劃，個(gè)殿別項(xiàng)糠目的盤(pán)銷(xiāo)售議價(jià)格燕達(dá)到悉了住肆宅價(jià)村格的連10眼倍。容荊州遷商業(yè)乎地產(chǎn)薯快速跟增長(zhǎng)背，也防暴露錫出了偵一些肌問(wèn)題斃，主鼠要表共現(xiàn)為主核心可區(qū)域捧開(kāi)發(fā)疏過(guò)度生，業(yè)他態(tài)布德局不逢合理啟。我磚們先工來(lái)了革解一糞下目欠前荊碗州幾背處規(guī)深模較洲大的噴商業(yè)搖地產(chǎn)鑼項(xiàng)目擇的業(yè)關(guān)態(tài)規(guī)哨劃布古局。島粘中山梅路商卡業(yè)步羽行街梨：積提縣服卡裝、短餐飲判、娛翼樂(lè)一揪體魂筑華城慰豪庭位：本環(huán)旨彎寒壁庫(kù)服飾犧類(lèi)減塘楚天挑明珠啄：疾腰精哭恒兆旅積例無(wú)敬定只位簡(jiǎn)燦福地銹世家航：既竹度終瘡秘翁催英無(wú)定拘位等靜淺水喪灣中著央廣哲場(chǎng)：種桶浴總無(wú)矮定位貫溫恒生曲國(guó)際沉商業(yè)判面積范：橋騰蝴B粉LO貸CK撥街區(qū)惜（擁女人潛街州主題卻）姥冬蔚藍(lán)豆水岸施：攔揭惜蠻蕩贊陽(yáng)專(zhuān)業(yè)佛街區(qū)商（不貓確定采）秧盈新加增坡城度?畫(huà)國(guó)際淹一期瞧：傾騙主題回商業(yè)找街（立不確厲定）舍擱在這填些商禿業(yè)項(xiàng)季目中翼，不噴少面撒積在堅(jiān)一萬(wàn)稍平方撒米縱以上抓的項(xiàng)熊目集臥中在俱主干粥道上伍，商旨業(yè)項(xiàng)礦目的痕競(jìng)爭(zhēng)預(yù)日漸屆加劇博。從現(xiàn)經(jīng)營(yíng)廣上來(lái)閘看，候是做糟混合故型商蔑業(yè)街病區(qū)還血是做棋專(zhuān)業(yè)仇市場(chǎng)白，門(mén)荷店是游賣(mài)還衰是出肆租，作開(kāi)發(fā)總商在碗權(quán)衡果；對(duì)扔于投奪資者趨來(lái)說(shuō)英，目?jī)羟扒G括州市妹場(chǎng)地暮產(chǎn)投漸資品記種少食，回居報(bào)率賴(lài)不高駐，投他資者萬(wàn)也在裙要考計(jì)慮買(mǎi)啞下鋪必面后后租給門(mén)誰(shuí)，拼經(jīng)營(yíng)鞠什么飯產(chǎn)品率才能幻得到刪最大石收益遭；從荒商業(yè)旱經(jīng)營(yíng)務(wù)者來(lái)溝說(shuō)，觀(guān)雖然沿不用飛花錢(qián)縣買(mǎi)鋪難，但砌是看絕好了電經(jīng)營(yíng)澇品種乘又不趁見(jiàn)得攏租得尊到鋪部面，記業(yè)態(tài)蛇選擇揭上少銅了自博主性糊，開(kāi)部發(fā)商腸、投語(yǔ)資者棕、經(jīng)換營(yíng)戶(hù)平三者嫌之間糠利益躁難以府共享售。慚樂(lè)據(jù)不撒完全觸統(tǒng)計(jì)偽，現(xiàn)報(bào)在荊父州人幟均擁立有商生業(yè)面興積接最近矛0.拔8平敵方米度，高棚于全意國(guó)棄0.命26頸平方奶米聞的平醉均水瀉平。嬸但與新許多憐大城仙市超件過(guò)冶1.夫5平腿方米返的水醬平還紐有較蜂大差剛距。勿20嗓04益年，矩荊州磚市社夕會(huì)商絞品零似售總鄙額為優(yōu)23撲6.盲96億億元社，居煙全省榴第二辦位，競(jìng)僅次泡于武魯漢，爪而且批這兩漢年始萄終保鼓持了艷10冬%以驚上的黎增幅糠。城胃市商驗(yàn)業(yè)前榜景雖晴然很軍樂(lè)觀(guān)敲，但君是單懲一的謊經(jīng)營(yíng)敲方式葛增加榮了商融業(yè)地霸產(chǎn)的寫(xiě)投資縮風(fēng)險(xiǎn)悉。逮經(jīng)營(yíng)加方式皂單一涉，荊純州商登業(yè)地門(mén)產(chǎn)在頌風(fēng)險(xiǎn)扎中發(fā)賞展巴我們迅先來(lái)溫看這匆樣一嶼組商逝務(wù)局輔公布詠荊州圖市中丟心城慮區(qū)商近業(yè)調(diào)貓查統(tǒng)叔計(jì)數(shù)鉤據(jù)。氧鑼1、海明沙市顏區(qū)空羅置的降商業(yè)巾地產(chǎn)亭達(dá)到頓10冤萬(wàn)平刮方米腳。蟲(chóng)2、音剪百貨剛、日駕雜、猶服裝騾店等疊傳統(tǒng)綠業(yè)態(tài)蹈雷同書(shū)、數(shù)哨量過(guò)還多亮，專(zhuān)頓賣(mài)店間、便真利店裂、折儲(chǔ)扣店晴、電僚子購(gòu)旅物、各規(guī)范店化專(zhuān)桃業(yè)店迷等現(xiàn)勺代業(yè)頌態(tài)發(fā)落展緩皺慢，慘連鎖黨經(jīng)營(yíng)恥發(fā)展升滯后寸，所方占比墨例不違到5熄%。消3、浩駝城區(qū)冊(cè)內(nèi)經(jīng)商營(yíng)面推積超睡過(guò)1雹00琴0平洋方米鏡的各蛛類(lèi)大賤中型柏商業(yè)能項(xiàng)目愛(ài)現(xiàn)有同24幻8個(gè)墓，每參平方擁公里宇已超屯過(guò)3隸.5燥個(gè)，校中心仆城區(qū)栗傳統(tǒng)瓜商業(yè)勁處于斃飽和亂狀態(tài)尺。姜實(shí)際陽(yáng)上，傳荊州渴市商畏業(yè)地等產(chǎn)的常經(jīng)營(yíng)攝方式唉比較陣單一削，很啄多開(kāi)下發(fā)商盟還是悉按照難住宅予的開(kāi)播發(fā)模霞式來(lái)?yè)伍_(kāi)發(fā)暫商業(yè)且地產(chǎn)舊，將者所有隱精力拆都放暑在銷(xiāo)挨售上姨，導(dǎo)咬致很眼多的它商業(yè)伐項(xiàng)目央只是念開(kāi)街倚火爆季、或斑者干遭脆一筍賣(mài)了你之，消經(jīng)營(yíng)軍者沒(méi)味有良由好的孫商業(yè)衡氛圍佛，商演業(yè)項(xiàng)仿目出但現(xiàn)退租租空惰置現(xiàn)配象，索以中璃山路筋商業(yè)前步行黨街和京華城始購(gòu)物膝廣場(chǎng)須為例噴，雖孩然地姥段和譽(yù)體量燃優(yōu)勢(shì)邪明顯諸，但割是仍拐然難結(jié)以擺魯脫空洋置率欣高和辮招租解難的登困境易，商符鋪火扭爆的竊銷(xiāo)售隊(duì)與清療淡的每生意寬形成玉了鮮巧明的閣對(duì)比冶。運(yùn)兄虹總之城，從跌以上牙分析衣結(jié)合吵荊州敲的商姥業(yè)位夢(mèng)置分鉤布，響可總殼結(jié)出恰以下雹幾點(diǎn)保：漿由于茶城市甲面積獅不大觸，主械要的匙商業(yè)燕都集胸中在責(zé)北京禁路和奶江津狀路沿續(xù)線(xiàn)一型帶流，其豎他位詠置的鉛商業(yè)欺出現(xiàn)嫁高空減置率艱現(xiàn)象追。底由于致目前怨荊州短的經(jīng)鉤濟(jì)發(fā)貼展?fàn)钕記r慈，無(wú)放帶動(dòng)犯性產(chǎn)衡業(yè)發(fā)錄展。尸靠商阻業(yè)發(fā)磚展只協(xié)是一須個(gè)資闖金市股內(nèi)循糠環(huán)過(guò)適程，酸對(duì)整唱體的岔GD斬P帶炕動(dòng)不凱大，扒從而燦人均長(zhǎng)GD釘P也亭得不溝到大娃的發(fā)錯(cuò)展，血直接鍬影響疏市澡民歇消費(fèi)虛力的蜂提升勝。恨除主暮要的遣北京件路、股江津唐路商偉業(yè)層恰高在感4.恰5米換左右雀，進(jìn)掌深較事深之跌外。鈔其他崇位置腫的商栗業(yè)層鍛高都閉在5湊.2寫(xiě)以上總，更拿有買(mǎi)衫一層饅送一佩層的跌物業(yè)都形態(tài)綁。量由于黃目前疊的商聯(lián)業(yè)空渡置率銅較高損，商銹業(yè)地栗產(chǎn)市宗場(chǎng)的遮競(jìng)爭(zhēng)施也會(huì)加加劇敢。廉本案偶商業(yè)鴉的S黃WO霸T分盡析獅剩旬殘S巨tr完en均gt伸h(蛇優(yōu)勢(shì)鄉(xiāng))循：社企業(yè)蕩實(shí)力正雄厚稀，提陜升了農(nóng)本案軍信任濤度色前期膠住宅遺勁銷(xiāo)碑，提申升了趁本案翼的美煌譽(yù)度摘本案輛的商均業(yè)形見(jiàn)象能厲從現(xiàn)報(bào)有的蜂周邊膝商業(yè)路形象糞中脫避穎而淋出稈長(zhǎng)港順路的符改造場(chǎng)會(huì)給刮本案捷的商閑業(yè)帶速來(lái)更其大的啄契機(jī)盛W戚ea主kn漠es心s(淹劣勢(shì)詠)：套商鋪脅的面扛積較熟大，援根據(jù)皇客戶(hù)朱來(lái)訪(fǎng)要情況豆反映獎(jiǎng)，普洞遍需脅要面井積較犬小的病商鋪釋本案虎商鋪等所處各的位養(yǎng)置并捧非沙許市的盲商業(yè)供集中類(lèi)區(qū)域葬，只巧能做懲一些叨小型射的偵商業(yè)繡，這聚也和陷我們貸的商放鋪面哪積較炊大形栽成了栗明顯舉的沖販突拖本案脂周邊齡的商賓業(yè)現(xiàn)勻租金謎在1學(xué)5元已·掏平方鄭米/燥月左梁右，項(xiàng)商業(yè)顫售價(jià)貫在2茄00偵5年秧時(shí)只塵有1擺50映0元轟/剃平方還米，貢這會(huì)初使本濁案在綱租金亭收益征率上提出現(xiàn)辯租金質(zhì)和售惕價(jià)相賢脫離碌的現(xiàn)總象惜經(jīng)過(guò)姨市場(chǎng)紙調(diào)查廳，除溜北京牧路、姨江津園路的散商業(yè)韻層高皇在萍4.知5米糠左右胳外，紛其他典位置終的商迅鋪層挪高均率在剝5.坦2米勿以上范。本宵案商延業(yè)的偉高度蘇只有園4.敢5米際，客躍戶(hù)無(wú)鼓法隔飼成兩尾層使伙用攝現(xiàn)階箱段，異商鋪能形象批無(wú)法紋真實(shí)叼的展印示給摩客戶(hù)虜。無(wú)粘法加尊深客破戶(hù)對(duì)遠(yuǎn)本案悼商業(yè)繼發(fā)展車(chē)趨勢(shì)袖的認(rèn)婚同度霜O皆pp蒸or喘tu尸ni鈔ty炕(機(jī)誼會(huì))爹本案優(yōu)1幢毛下面閃對(duì)著鉛“謀宏泰血·植中央辨華府裳”替的小族部分妖商業(yè)嬸及一悲個(gè)側(cè)暈門(mén)糠現(xiàn)長(zhǎng)志港路棄商業(yè)堡的供芳應(yīng)量浙只有狂本案態(tài)和辭“柿順馳未太陽(yáng)眼城菜”事，本膏案周菜邊已遺無(wú)商派業(yè)供畫(huà)應(yīng)距現(xiàn)江換津路錯(cuò)大潤(rùn)床發(fā)超旱市周為邊云包集了伯幾家六大中聯(lián)型房雙地產(chǎn)坐開(kāi)發(fā)陪項(xiàng)目蓬，本呆案與狼之距懼離不賢遠(yuǎn)，政可借狡助該組區(qū)域英發(fā)展伙態(tài)勢(shì)茂來(lái)帶嚴(yán)動(dòng)本兇案商糖業(yè)的氣提升嗓Th招re熄at歉(威協(xié)脅)擔(dān)本案蛇的商艇業(yè)門(mén)決面的贈(zèng)單個(gè)丟面積補(bǔ)大，映并且脆是框振架結(jié)爛構(gòu)的暫商業(yè)磁門(mén)面叔，可荒以接吵納大逐型的箱商業(yè)所進(jìn)入找；但圾目前桐周邊齡的商支業(yè)門(mén)很面普逝遍是尿開(kāi)間艦小，哥進(jìn)深薦小的橫小型鏈門(mén)面算。這漫會(huì)給豬我們爺帶來(lái)須差異謎化，黎但大贊型商澤業(yè)都主集中別在北累京路嶄和江身津路產(chǎn)沿線(xiàn)璃。要鴨把大逆型的戰(zhàn)商業(yè)妙引入證本案料，難寺度較倉(cāng)大教本案隱的商峰業(yè)門(mén)氧面進(jìn)默深太慢大，刃無(wú)法果把門(mén)鉤面的您面積妄劃小飲現(xiàn)根夸據(jù)本習(xí)案的往SW做OT私分析仰進(jìn)一蠢步進(jìn)斃行S奸WO邀T決誰(shuí)策分惰析：份級(jí)拘S曉tr蟲(chóng)en取gt奴h(循優(yōu)勢(shì)金)漏Th翼re艷at刃(威鏡脅)壘樂(lè)順黎餡屬屯環(huán)粗胃Op驅(qū)po都rt鉗un腿it香y(蜜機(jī)會(huì)近)炒能品貫萬(wàn)砍粉蠻We收ak餐ne拒ss桃(劣仰勢(shì))妙為達(dá)息到為索本案李決策筆提供蓄準(zhǔn)確煙的依線(xiàn)據(jù)，匯下面瞇具體病的將旱SW增OT速進(jìn)行狗決策晨組合野分析貝：言SO糞（依咽靠?jī)?nèi)的部?jī)?yōu)皺勢(shì)，球利用疊外部葡機(jī)會(huì)拉）創(chuàng)可采效用筍ST艱（利橋用內(nèi)鼓部?jī)?yōu)昏勢(shì)，歪回避怠外部憶威脅凱）柴不可紗用命WO路（利治用外壞部機(jī)松會(huì)，拘克服棋內(nèi)部咽弱點(diǎn)柏）局可采懼用泥WT鴉（減技少內(nèi)隆部弱扎點(diǎn)，景回避秀外部業(yè)威脅須）富可采過(guò)用仁經(jīng)過(guò)綱SW塑OT妹決策拐分析專(zhuān)，可該采用專(zhuān)以下照方式氣來(lái)進(jìn)毫行S謝WO先T優(yōu)際化，轎具體正優(yōu)化盆措施夜如下岸：背SO箭優(yōu)化蹦：大階力宣肌傳本某案是亞荊州委天然精氣投方資的叼項(xiàng)目牌，一告期住賣(mài)宅項(xiàng)當(dāng)目受栽到了丑廣大日市民夠的追籠捧。醒大力幻宣傳漏區(qū)域或發(fā)展嗎態(tài)勢(shì)孝，將饞本案普納入破大潤(rùn)紀(jì)發(fā)超雖市片屋區(qū)，差分析殃該片管區(qū)的刻商業(yè)襯升值鄰潛力灣WO童優(yōu)化稠：在晚利用尖片區(qū)蹈發(fā)展似態(tài)勢(shì)碗的同趟時(shí)，榜將本繡案的懂商鋪丈進(jìn)一譜部的監(jiān)針對(duì)過(guò)目標(biāo)堅(jiān)客戶(hù)表群劃永分，壞商鋪掀面積負(fù)要嚴(yán)膏格控顧制在邀60頃平方橫米左乏右（質(zhì)針對(duì)雀控制抗面積鄰，建限議將耐大面啄積商擾鋪劃株分為亂兩個(gè)緩，前壇12萬(wàn)米獲一個(gè)決，后榮6米兵一個(gè)央，執(zhí)葉行兩歇種價(jià)浸格。拒客戶(hù)灘在購(gòu)別買(mǎi)時(shí)撤可以釋單獨(dú)介或聯(lián)憲合購(gòu)什買(mǎi)）塑WT山優(yōu)化姿：本請(qǐng)案基讓本無(wú)毫外部賺威脅缺，只灣要減她少內(nèi)牙部的繼弱點(diǎn)廟就可莫以了相本案樹(shù)商業(yè)替的項(xiàng)稱(chēng)目定故位之洞市掌陳總體夏定位級(jí)小區(qū)躺配套鑼的社勉區(qū)商逮業(yè)患形象肚定位辮“評(píng)景湖仁·弟美樹(shù)練林箏”匯風(fēng)情杰商業(yè)漢街免業(yè)態(tài)女定位膨從本賞案的諒商業(yè)定鋪面震的交溉通路總線(xiàn)上黎看全臉是沿?cái)r街商挑鋪。脖結(jié)合生商鋪漫的人動(dòng)流走節(jié)向，扯面積艱大小萄進(jìn)行氧從商簡(jiǎn)業(yè)業(yè)供態(tài)及劈功能滴劃分廟上進(jìn)之行定禁位。敗商業(yè)安與商爬業(yè)街勒景觀(guān)坡相溶饑合是智以后鄭服務(wù)叛于整陶個(gè)項(xiàng)體目的瘦主力鋸景觀(guān)扮商業(yè)惠的最?lèi)?ài)好的儲(chǔ)展示獨(dú)，主賣(mài)要為疑社區(qū)擁服務(wù)逗則更肚注重做于-巖--壩服務(wù)飼功能莊價(jià)值岔，在凝功能允分區(qū)木上應(yīng)添著重心避免伶破壞潮商業(yè)較景觀(guān)柔和影礦響居跟住環(huán)繳境的谷商業(yè)腰業(yè)態(tài)冷入住挨。根轎據(jù)對(duì)業(yè)市場(chǎng)勉研究惱結(jié)果堡，結(jié)疊合前熱期的頓初步宇了解深，列般出以伐下業(yè)蹄態(tài)的男需求誼：掙銀黃行將小型趕超市誘美容魄美發(fā)對(duì)餐巖飲村水果獻(xiàn)店個(gè)便利蓄店焰汽車(chē)派銷(xiāo)售方（招撕商項(xiàng)張目）負(fù)專(zhuān)科僅門(mén)診闖（招糊商項(xiàng)著目）越價(jià)格智定位井依據(jù)立前期屈市場(chǎng)目調(diào)查腰和商瓣業(yè)客裁戶(hù)懇峽談會(huì)留，均扭價(jià)定目位在述建筑屑面積像4災(zāi)3牧00碌元/故平方朋米。拍山潑橫復(fù)班逮枯具扭體價(jià)朗格定凈價(jià)依輛據(jù)禽按東攀邊商理鋪價(jià)冒格高樸于西帽邊商準(zhǔn)鋪價(jià)獎(jiǎng)格溉按小騎面積撈商鋪紡價(jià)格帥高于膊大面音積商繞鋪價(jià)醒格澤按進(jìn)克深短盤(pán)的商乖鋪價(jià)訓(xùn)格高肉于進(jìn)察深長(zhǎng)隱的商催鋪價(jià)登格懂按開(kāi)嫂間寬臺(tái)的商粱鋪價(jià)厲格高管于開(kāi)假間窄飼的商脖鋪價(jià)秤格賠忙光嚇廊跪此（倉(cāng)具體庫(kù)商鋪參價(jià)格閘見(jiàn)附宗件1碎）吵目標(biāo)差客戶(hù)立群定悟位胞依據(jù)兵前期育積累拴的商浩業(yè)客止戶(hù)分許析，扮前期謠積累危的商蹤業(yè)魔客戶(hù)優(yōu)主要宜是現(xiàn)翠項(xiàng)目絕周邊作的商做業(yè)經(jīng)酸營(yíng)者午，這諒部分掘客戶(hù)夕群主皆要經(jīng)播營(yíng)一懂些小路型的冶商業(yè)際，對(duì)戰(zhàn)本項(xiàng)羊目的公60百平方朵米威以下派的商押業(yè)能寇夠接施受。脾但本炒項(xiàng)目候的商庸業(yè)在蠟60弦平方含米叼以上辮的商選鋪又摩近5匯0％窄，所其以需鈔要織擴(kuò)大慰本項(xiàng)紫目的偷客戶(hù)異面，色建議攤引進(jìn)轎銀行惰、汽蓮車(chē)銷(xiāo)印售、命醫(yī)院希等商里業(yè)面淺積需經(jīng)求量煉大的凱商業(yè)徑。圣本案出商業(yè)運(yùn)的銷(xiāo)案售策衰略蟻辛尚伯踢價(jià)格拍策略圖1>槽、定分價(jià)原嘉則：破低開(kāi)彈高走適、動(dòng)鑄態(tài)調(diào)謹(jǐn)整厚（1襪）、部低開(kāi)橡高走嫂策略樸是以然優(yōu)惠希價(jià)入喊市，伶以前虧期住絹宅銷(xiāo)僅售形附勢(shì)提毫升商漠業(yè)形艦象打還入市病場(chǎng)，推從而沿獲得次市場(chǎng)密的高功關(guān)注盾度、表可更謝好的仙聚集叼人氣徐，給凡潛在仙后續(xù)頁(yè)投資廣者信介心。里（2午）、秧以低拖價(jià)做秩前期插銷(xiāo)售挖為日面后的任漲價(jià)笛提供禾了有承利空孩間，皆在開(kāi)移盤(pán)一皂定時(shí)焦間后蠻即可慚提價(jià)付，從相而使懂已購(gòu)蓋商鋪藍(lán)客戶(hù)勤對(duì)所碰購(gòu)商素鋪心返理上捷有升憲值感碰獲得乒他們像的承堡認(rèn)，遺樹(shù)立坐良好動(dòng)口碑恥，為及以后背銷(xiāo)售講奠定孝基礎(chǔ)困。膀2>匯價(jià)格奴分期蓬策略關(guān)在銷(xiāo)悠售過(guò)立程中騎保證床實(shí)際船漲價(jià)鋤幅度棚在央5冶%-禁15光%左鴿右鏡在銷(xiāo)桌售完欲成3堂0%圍時(shí)，濃作為針一次量?jī)r(jià)格奧調(diào)整抓，根命據(jù)實(shí)豈際情甘況上砌漲-徹--苗10除0-攜15頸0元截在銷(xiāo)炭售完隆成5驕0%駕時(shí)，勾作為奮一次堂價(jià)格錦調(diào)整蹦，根棄據(jù)實(shí)效際情鴉況上州漲-填--吉15瓜0-塑20瓶0元泛在銷(xiāo)右售完場(chǎng)成8血0%險(xiǎn)時(shí)，王作為給一次男價(jià)格尊調(diào)整骨，根仍據(jù)實(shí)算際情賣(mài)況上葡漲-岡--燒20轎0元扮在清鈔盤(pán)最贊后階腔段，淋價(jià)格啞采取餃打包儉方式伏，如廚30腔萬(wàn)包景干，曲商鋪聾即到痕手等袍。坡3>工付款筑方式恒其薯您一狗次性座付款爽鵝采迅取9惕.7幼折優(yōu)犧惠裙候困猾按遇揭貸搭款棚云痰采取師9.磨9折拋優(yōu)惠添2、栽銷(xiāo)售波策略仰1>著、招帽商先龍行，腸銷(xiāo)售口跟進(jìn)乏因項(xiàng)終目商厘鋪面由積比捷較大琴，單告?zhèn)€商贊鋪的爺面積池也大撲，所駛以采傷用此挖方法愈。但惱這種模方法企的利磚弊如踐下：邀（融1）哀、招建1佩—辱2家合大型粉商家吉入住臟，能影夠讓盯商氣椅、人嫌氣不修旺的巖局面侵得到約改善造（2忙）、抱招商磨和銷(xiāo)玩售的貫推廣陵會(huì)相終應(yīng)拉充長(zhǎng)銷(xiāo)飾售周席期不擔(dān)利于糧資金炭回款膨（穴3）累、因郵本案濕的地晌理位莫置原習(xí)因，該招商紛的難潔度會(huì)牲很大烤，需敢要公億司高展層通包過(guò)關(guān)社系營(yíng)蹤銷(xiāo)方菜可完季成肥因此躺，建渣議不留需要田大量筆招商館工作品的開(kāi)溫展，瓜而是憐采取緒針對(duì)叮意向?qū)幗?jīng)營(yíng)就戶(hù)進(jìn)男行招象商（潛如銀局行等宜），地其店襯而可煌作形景象展岡示促遮進(jìn)其妖它商贊家搶僚鮮入轉(zhuǎn)住，李提升未物業(yè)決價(jià)值記，提捕升銷(xiāo)象售價(jià)渾格。尊2>略、提闖高售捷價(jià)以抗租金膚形式欣返還把投資餃者，售投資泊即受斯益即賄收一釀年租污金。達(dá)目的油：緣（1黃）、曠解決挖項(xiàng)目蝕商鋪至銷(xiāo)售濤所帶該來(lái)的區(qū)人氣砌、商溪?dú)獠粦炎銌?wèn)吩題。禿（2懶）、首迎合洽現(xiàn)投鄰資熱刪的營(yíng)廉銷(xiāo)模槳式，影符合?，F(xiàn)投伍資人賺的心幻理。竊再以采后銷(xiāo)撒售和形推廣溪中做援安全浙文章沸，從設(shè)而可佩降低匙投資罩者對(duì)紐投資前商鋪抽的風(fēng)設(shè)險(xiǎn)，梢使之修成為漫安全匹的辣投資艘產(chǎn)品單。揭基本年方式婆：茄營(yíng)造糟帶租乏約銷(xiāo)照售，灣人為僵制造射有利勾條件鍛，以緊售價(jià)牙15謹(jǐn)萬(wàn)元修商榮鋪來(lái)濕說(shuō)上畫(huà)漲1映50葵00茫元，工實(shí)際復(fù)總撈售價(jià)工達(dá)到修16案50熄00飾元，色在簽態(tài)訂合斤同的針同時(shí)陜一次綁性返率還投霸資者朝一年穴15睛00建0元馬租金謹(jǐn)，對(duì)響投資奔者來(lái)娛說(shuō)相想當(dāng)于豬是在查11介年內(nèi)抱沒(méi)漲桐租金哥的情維況下膀就能熊收回鏟投資直。親3涉>、嗎“否客戶(hù)冠推介胞”待獎(jiǎng)勵(lì)貪計(jì)劃餐策略吸結(jié)合穩(wěn)住宅袖的老愧帶新籃策略喂，對(duì)教已購(gòu)閃房的疑客戶(hù)猶帶領(lǐng)聰其它傾客戶(hù)音進(jìn)行求購(gòu)房廣并成巷交的硬客戶(hù)市，開(kāi)駕發(fā)商院將按災(zāi)所規(guī)式定的流標(biāo)準(zhǔn)享獎(jiǎng)勵(lì)浴推介堅(jiān)客戶(hù)襖者。趟如，替按其劑所購(gòu)效買(mǎi)的蠶商鋪濱的螺1聯(lián)%的弱優(yōu)惠販價(jià)獎(jiǎng)巧勵(lì)。頓4撕>、孟以品搏牌店訊帶動(dòng)獵商鋪毫的租廈賃和仍銷(xiāo)售忘策略蝦（打?qū)г鞂?zhuān)府業(yè)市售場(chǎng)方未法）服在商幸鋪的垮營(yíng)銷(xiāo)丹推廣補(bǔ)中，柿最常蹄用的坦方法炊是通宇過(guò)主墾力店譯概念占營(yíng)銷(xiāo)釘造勢(shì)府，以胸獲得幟投資厚人的贊認(rèn)可利和商野氣的似“雜蝴蝶劍效應(yīng)稿”撞。引葛進(jìn)知廟名品絹牌店用，可勒通過(guò)液對(duì)其潛進(jìn)行饒租金字的優(yōu)綿惠或第者以南前期擴(kuò)約定所時(shí)間摔內(nèi)免點(diǎn)其租僅金等葵優(yōu)惠俱政策夕吸引闊其進(jìn)葡住，幫但首黨先要錢(qián)營(yíng)造役已經(jīng)慣有明繞確的怠商家恥進(jìn)行付洽談傳中，須并將話(huà)此信割息向傻所有確該產(chǎn)拼品的額大商殺家傳綱遞和群對(duì)現(xiàn)瓦有的湖投資蒼客和慰租客豬進(jìn)行夠宣傳傲。伴（但渠本項(xiàng)傭目的宰地段殃無(wú)法知和商倚鋪的判面積殘無(wú)法宮形成害某種蔽商品況的專(zhuān)誕業(yè)市殼場(chǎng)）鉛5加>、丹開(kāi)盤(pán)錯(cuò)認(rèn)購(gòu)干期間什采用弊“獄一萬(wàn)換變二萬(wàn)萬(wàn)破”斤策略弊通過(guò)賄對(duì)大茫額的靠資金虜優(yōu)惠墨促進(jìn)槳“計(jì)炒鋪規(guī)”架現(xiàn)象叛，并蓮?fù)ㄟ^(guò)奏優(yōu)惠男多而孫減少財(cái)銷(xiāo)售國(guó)價(jià)格略高的魂心理鼠。對(duì)薯前3朗0名容排號(hào)惹或購(gòu)強(qiáng)房客正戶(hù)，撇簽定消合同揀就送肅現(xiàn)金昂抵扣菜房款皇。優(yōu)收惠幅剝度以玻10旗位制制向后四推，儀有二家萬(wàn)減炕少至涌50綿00遣元。兇本案劃商業(yè)蒼的推排廣策倒略絕懲平鋒饑1、饑核心綢賣(mài)點(diǎn)甜“橡大樹(shù)飛底下住好乘漢涼喉”—后—顆景湖繩風(fēng)情居街，步獨(dú)攬排成熟久住宅征區(qū)與來(lái)新興摟住宅駛區(qū)的翻商機(jī)添2、計(jì)推勢(shì)廣概簡(jiǎn)念曲1>屯推廣筐側(cè)重伙點(diǎn)從

保項(xiàng)目圖整體插情況鞋的推餐介偶，著蒸重描息述本抵案與標(biāo)中央承華府傅在2服－3訓(xùn)年后潛的前起景商；聯(lián)

路主力直店信忙息的運(yùn)告之誕（如蝕銀行績(jī)等入涂住）年；武

狂銷(xiāo)售出促銷(xiāo)刪，招村商和進(jìn)投資黎概念含的廣吩泛傳反播；壟2>粒推廣穴概念版延展歉（1蓋）、村商業(yè)乒環(huán)境疲概念棒：悔本區(qū)難域的斷城市獨(dú)復(fù)興濫、具眾右多居波住區(qū)煩的建演設(shè)是計(jì)現(xiàn)代愿生活隆、現(xiàn)剛代城志市商膚業(yè)重迫要標(biāo)害志和幼重要園人氣勒支撐娃點(diǎn)；憐（2境）、公商業(yè)屑功能羊概念叢：風(fēng)購(gòu)買(mǎi)隙者可尊將商局業(yè)門(mén)豈面從萬(wàn)中隔具斷，殼使之寨成為逐“瞎一鋪文變兩朝鋪毫”抹(3京)、饒規(guī)劃稻概念矩薯商業(yè)砍外預(yù)敵留墊27予米斃人行新步道作，步魔道可偏上人私上車(chē)灶，為略您更端多的他聚集后人氣魔（4厘）、艘商業(yè)懸文化委概念果

雁利用莫天然戚氣強(qiáng)途大的廉實(shí)力堵保證黨，紅塑造功荊州認(rèn)商業(yè)孤典范釣

勒景湖懸風(fēng)情騾商業(yè)隆大街撥，堵荊州顧首個(gè)李現(xiàn)代噴理想竿居住云商業(yè)思文化御的模鑼范街參（5鋒）、配商業(yè)絨消費(fèi)跨概念已

異數(shù)十戀個(gè)產(chǎn)漢業(yè)家仆屬區(qū)悟購(gòu)物申的天資堂，蛾經(jīng)營(yíng)袍戶(hù)淘會(huì)金的鼓樂(lè)園君

犯有魅揀力，雷穩(wěn)定餡人氣碧自然照旺盛殘；有選人氣旅，財(cái)獵源自仙然廣狂進(jìn)玩（6靜）、保區(qū)位鞏概念信

忠旺地援掘金訊，勢(shì)撲在必飛得；瓜

貪十幾銜個(gè)社鎮(zhèn)區(qū)，透數(shù)萬(wàn)劇常住清人口壓的消兇費(fèi)力拜，只諷屬于死景湖怪風(fēng)情受大街晌的先業(yè)主梨；緞（7藏）、票商業(yè)煌發(fā)展梨概念已

翅城市誓復(fù)興里的商四業(yè)旺頑地，叨未來(lái)脖10惜年居框住區(qū)亮商業(yè)莫新標(biāo)捕王怒

膛無(wú)論狂城市征怎樣恒搖擺援，因要居住田人群腥而定拜；礎(chǔ)（8蕉）、鋸?fù)顿Y草概念王

桃買(mǎi)旺賴(lài)鋪擁餅有終宴身產(chǎn)暖權(quán)，店一鋪醒富三戀代木

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