物業(yè)管理?xiàng)l例解讀

物業(yè)管理?xiàng)l例解讀物業(yè)管理?xiàng)l例解讀法規(guī)類別及頒布實(shí)施時(shí)間法規(guī)類別：中華人民共和國國務(wù)院令第379號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，屬于行政法規(guī)頒布日期：2003年6月8日國務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議通過并予以公布實(shí)施日期：2003年9月1日起施行2007年8月26日國務(wù)院修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉10月1日施行2物業(yè)管理?xiàng)l例解讀第一章總則內(nèi)容目的：為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善生活和工作環(huán)境。定義：是指物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主間通過合同約定進(jìn)行的專業(yè)化管理。倡導(dǎo)：市場競爭選擇物業(yè)管理企業(yè)。鼓勵(lì)：采用新技術(shù)、新方法行業(yè)管理：國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國的物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，縣級(jí)以上地方政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

3物業(yè)管理?xiàng)l例解讀第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)（一）業(yè)主定義：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利要點(diǎn)歸納：接受和享有服務(wù)建議權(quán)選舉權(quán)和被選舉權(quán)知情權(quán)監(jiān)督權(quán)法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利4物業(yè)管理?xiàng)l例解讀第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)（二）業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)歸納遵守法律法規(guī)遵守約定執(zhí)行合同遵守公眾規(guī)章制度執(zhí)行共同事務(wù)決定5物業(yè)管理?xiàng)l例解讀第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)（三）業(yè)主大會(huì)的相關(guān)要點(diǎn)唯一原則：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域（紅線范圍內(nèi)）成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)成立須由業(yè)主在政府行業(yè)主管部門的指導(dǎo)下成立首次業(yè)主大會(huì)的業(yè)主投票權(quán)根據(jù)業(yè)主物業(yè)的建筑面積、套數(shù)等決定6物業(yè)管理?xiàng)l例解讀第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)（四）業(yè)主大會(huì)的職責(zé)歸納制訂、修改議事規(guī)則、規(guī)約選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)決定和監(jiān)督專項(xiàng)基金使用、續(xù)籌事宜改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)7物業(yè)管理?xiàng)l例解讀第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)（五）業(yè)主大會(huì)議事形式：集體討論和表決業(yè)主大會(huì)的召開效力：須有50%以上投票權(quán)的業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)的表決效力：一般事宜的表決效力：在有50%以上投票權(quán)的業(yè)主參加情況下，須有與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)50%以上表決通過重大事宜的表決效力：涉及公約、議事規(guī)則、選（解）聘物業(yè)企業(yè)、專項(xiàng)基金等均須全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過業(yè)主大會(huì)的決定對全體業(yè)主具有約束力業(yè)主大會(huì)的會(huì)議類型：定期會(huì)議：由議事規(guī)則確定臨時(shí)會(huì)議：由20%以上業(yè)主提議召開8物業(yè)管理?xiàng)l例解讀第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)（六）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)歸納召集業(yè)主大會(huì)受委托簽署物業(yè)服務(wù)合同搜集業(yè)主意見建議監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行合同監(jiān)督業(yè)主履行規(guī)約履行業(yè)主大會(huì)賦予職責(zé)9物業(yè)管理?xiàng)l例解讀第三章前期物業(yè)管理（一）定義：在業(yè)主和業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)并訂立合同，合同有效期直至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同為止重要提示：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容臨時(shí)業(yè)主規(guī)約向買受人明示，買受人承諾遵守建設(shè)單位應(yīng)招標(biāo)選聘物業(yè)企業(yè)建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主的共有或部分共有權(quán)益建設(shè)單位應(yīng)明確自己的保留權(quán)益10物業(yè)管理?xiàng)l例解讀第三章前期物業(yè)管理（二）物業(yè)承接驗(yàn)收的移交內(nèi)容竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件物業(yè)管理所必需的其他資料配備必要的管理用房物業(yè)的保修責(zé)任：建設(shè)單位應(yīng)執(zhí)行國家規(guī)定的保修期限和范圍11物業(yè)管理?xiàng)l例解讀第四章物業(yè)管理服務(wù)（一）物業(yè)管理企業(yè)的準(zhǔn)入資格獨(dú)立法人企業(yè)資質(zhì)證書管理人員配備及崗位資格同一物業(yè)區(qū)域的管理權(quán)屬：由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)移交資料和管理用房的所有權(quán)歸屬全體業(yè)主物業(yè)管理企業(yè)可以開展分業(yè)經(jīng)營，但不得將整體業(yè)務(wù)委托他人物業(yè)管理直接主客體雙方應(yīng)嚴(yán)格履行交費(fèi)、收費(fèi)相關(guān)規(guī)定或約定12物業(yè)管理?xiàng)l例解讀第四章物業(yè)管理服務(wù)（二）物業(yè)管理企業(yè)可以開展合同約定外的其他有償服務(wù)工作物業(yè)管理企業(yè)對于物業(yè)范圍內(nèi)的相關(guān)違法、違規(guī)行為有權(quán)制止并向有關(guān)部門報(bào)告物業(yè)范圍內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線等均應(yīng)實(shí)現(xiàn)由相關(guān)部門向用戶直接收取，如未實(shí)現(xiàn)，物業(yè)公司屬于代收代繳，物業(yè)公司不允許向用戶收取手續(xù)費(fèi)物業(yè)管理企業(yè)的保安工作性質(zhì)屬于維護(hù)公共秩序功能物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任縣級(jí)上以政府房地產(chǎn)主管部門作為行業(yè)主管機(jī)關(guān)，處理物業(yè)管理相關(guān)責(zé)任方的有關(guān)投訴13物業(yè)管理?xiàng)l例解讀第五章物業(yè)的使用與維護(hù)（一）物業(yè)區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途，依法確需改變用途的辦理相關(guān)手續(xù)后告知物管企業(yè)，物管企業(yè)需改變相關(guān)用途的，應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會(huì)討論通過后由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。業(yè)主、物管企業(yè)、（水電氣熱視訊等）有關(guān)部門均不得侵害業(yè)主的共同利益，因維修或公共利益確需占用、挖掘道路場地的，業(yè)主、相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)征得業(yè)委會(huì)和物管企業(yè)的同意，物管企業(yè)需征得業(yè)委會(huì)同意，并在約定時(shí)限內(nèi)恢復(fù)。14物業(yè)管理?xiàng)l例解讀第五章物業(yè)的使用與維護(hù)（二）裝修管理物管企業(yè)的告知業(yè)主的申報(bào)專項(xiàng)基金業(yè)主按國家規(guī)定繳納，屬全體業(yè)主共有用于保修期過后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪用共用部位、設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營：補(bǔ)充專項(xiàng)基金或按業(yè)主大會(huì)決定使用物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任：責(zé)任人不履行或不配合，物業(yè)隱患危及公共利益及他人利益者，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)可實(shí)施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)15物業(yè)管理?xiàng)l例解讀第六章法律責(zé)任建設(shè)單位的相關(guān)法律責(zé)任建設(shè)單位違規(guī)選聘物管企業(yè)的處罰建設(shè)單位違規(guī)處分業(yè)主共有利益的處罰建設(shè)單位不移交資料和配備管理用房的處罰其他侵害業(yè)主共有利益的處罰業(yè)主\業(yè)主大會(huì)\業(yè)主委員會(huì)違反條例的處罰違反條例的處罰權(quán)限物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)法律責(zé)任無資質(zhì)從事物管活動(dòng)的處罰聘用無資質(zhì)人員處罰違規(guī)將整體業(yè)務(wù)委托他人的處罰挪用專項(xiàng)基金的處罰將管理用房轉(zhuǎn)作他用的處罰其他侵害業(yè)主共有利益的法律責(zé)任16物業(yè)管理?xiàng)l例解讀第七章相關(guān)修改修改一：物業(yè)由“管理”到“服務(wù)”

修改條文：根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。

[點(diǎn)評(píng)]：稱呼上的改變，意味著新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》更強(qiáng)調(diào)業(yè)主自治管理和物業(yè)服務(wù)。

修改二：業(yè)委會(huì)成立的指導(dǎo)部門增加

修改條文：增加“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”為成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)部門。

[點(diǎn)評(píng)]：此次修改，增加了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的職能，突出了基層管理，對業(yè)主、物業(yè)公司的指導(dǎo)更直接，實(shí)際操作性更強(qiáng)?！多嵵菔形飿I(yè)管理?xiàng)l例（草案）》也有這方面的特點(diǎn)。

修改三：通過起訴可撤銷業(yè)委會(huì)決定

修改條文：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

[點(diǎn)評(píng)]：以往，一旦具體決定通過業(yè)委會(huì)或者業(yè)主大會(huì)，業(yè)主就沒有權(quán)利改變。當(dāng)業(yè)委會(huì)作出的決定不合理時(shí)，業(yè)主該怎么辦？修改后的條文，賦予了被侵害權(quán)益業(yè)主獲得司法救濟(jì)的權(quán)利。業(yè)主可以以個(gè)人名義對業(yè)委會(huì)的決定進(jìn)行起訴，只要有不合理的地方，都有權(quán)提出申請，將其取消。這樣做，更有利于保護(hù)個(gè)人權(quán)益。

修改四：嚴(yán)格專項(xiàng)維修資金使用條件

修改條文：明確《物權(quán)