房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查模板

“項(xiàng)目名稱”房地產(chǎn)融資項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告模板申請(qǐng)企業(yè)名稱 融資金額 融資期限 總息費(fèi)率 業(yè)務(wù)類型：□抵押□質(zhì)押□其他主要擔(dān)保條件 業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì) 盡職調(diào)查聲明我們?cè)诖寺暶髋c保證:本報(bào)告是按照XXXXX有限公司《盡職調(diào)查規(guī)范》要求和公司有關(guān)規(guī)定，根據(jù)融資申請(qǐng)人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎現(xiàn)場(chǎng)及非現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、訪談、核實(shí)、分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)設(shè)計(jì)交易模式、制定方案后完成的。報(bào)告全面反映了客戶及項(xiàng)目最主要、最基本的信息，我們對(duì)報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。盡調(diào)人員: 調(diào)查日期：年月日協(xié)助盡調(diào)人員： 協(xié)助調(diào)查日期:年月日目錄一、 項(xiàng)目背景3二、 方案與風(fēng)控措施TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"（一） 基本要素 3\o"CurrentDocument"（二） 交易結(jié)構(gòu) 41、 項(xiàng)目的進(jìn)入 42、 項(xiàng)目的退出 43、 項(xiàng)目公司的管理 4（三） 風(fēng)控措施 4三、 交易對(duì)手 4\o"CurrentDocument"（一） 申請(qǐng)人/項(xiàng)目公司 41、 基本情況及歷史沿革 42、 申請(qǐng)人的股權(quán)結(jié)構(gòu) 43、 組織結(jié)構(gòu) 44、 高管層情況介紹 45、 經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查 4（二） 控股股東/實(shí)際控制人 4\o"CurrentDocument"（三） 項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況 51、 項(xiàng)目公司稅收政策 52、 項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)信息 5（四） 項(xiàng)目公司征信情況 8四、 融資項(xiàng)目 8（一） 項(xiàng)目基本情況 8\o"CurrentDocument"1、 項(xiàng)目概況及現(xiàn)狀 8\o"CurrentDocument"2、 控規(guī)指標(biāo) 9\o"CurrentDocument"3、 開(kāi)發(fā)計(jì)劃 104、 設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況及各合作方介紹 12\o"CurrentDocument"（二） 項(xiàng)目市場(chǎng)情況 12

2、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體情況123、項(xiàng)目市場(chǎng)情況13（三）項(xiàng)目分析141、總投資142、建設(shè)成本預(yù)測(cè)173、項(xiàng)目銷售預(yù)測(cè)174、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估185、盈虧平衡分析19五、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)191、客戶定位192、項(xiàng)目SWOT分析19六、還款來(lái)源191、還款來(lái)源介紹202、項(xiàng)目現(xiàn)金流分析20七、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估20八、結(jié)論及建議20九、項(xiàng)目資料附件列表20一、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況12二、方案與風(fēng)控措施（一）基本要素?融資申請(qǐng)人：?融資項(xiàng)目名稱:?申請(qǐng)融資金額:?融資期限：融資用途:融資方式：融資息費(fèi)成本:還本付息方式：（二）交易結(jié)構(gòu)1、 項(xiàng)目的進(jìn)入2、 項(xiàng)目的退出3、 項(xiàng)目公司的管理（三） 風(fēng)控措施三、交易對(duì)手（一） 申請(qǐng)人/項(xiàng)目公司1、 基本情況及歷史沿革2、 申請(qǐng)人的股權(quán)結(jié)構(gòu)（以網(wǎng)狀圖或表格的形式列出，需要追溯到實(shí)際控制人）3、 組織結(jié)構(gòu)4、 高管層情況介紹（法定代表人、財(cái)務(wù)總監(jiān)以及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，至少包括受教育程度、畢業(yè)學(xué)校、本人從業(yè)經(jīng)歷、本行業(yè)從業(yè)資歷等；查法定代表人的人民銀行個(gè)人征信記錄）5、 經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查（二） 控股股東/實(shí)際控制人對(duì)于控股股東:重點(diǎn)介紹其從業(yè)經(jīng)歷、過(guò)往開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目情況、是否多元化經(jīng)營(yíng)、是否跨地域經(jīng)營(yíng)，并匡算股東原始積累。1、如存在股東或?qū)嶋H控制人對(duì)項(xiàng)目追加投入（資本公積及其他應(yīng)付款），比照原始積累，進(jìn)行資金來(lái)源合理性分析，以判斷其是否存在隱性民間借貸行為。2、如存在多元化經(jīng)營(yíng)情況，要進(jìn)一步調(diào)查其關(guān)聯(lián)公司情況和公司不同行業(yè)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的貢獻(xiàn)程度）。三）項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況1、 項(xiàng)目公司稅收政策稅收政策稅種稅率稅種稅率營(yíng)業(yè)稅土地使用稅土地增值稅（預(yù)繳）房產(chǎn)稅土地增值稅（清算）城市建設(shè)稅/費(fèi)企業(yè)所得稅（預(yù)繳）教育和衛(wèi)生附加費(fèi)企業(yè)所得稅（清算）地方教育費(fèi)附加施工合同印花稅購(gòu)房合同印花稅2、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)信息列示項(xiàng)目公司近三年及最近一期的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，并對(duì)報(bào)表中的重點(diǎn)科目進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)查閱借款方會(huì)計(jì)憑證和相關(guān)賬目的前提下，認(rèn)真核實(shí)各相關(guān)會(huì)計(jì)科目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并收集相關(guān)財(cái)務(wù)資料，依據(jù)收集的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，編制對(duì)應(yīng)的會(huì)計(jì)科目明細(xì)表。（1）預(yù)付賬款

①按照分期、分項(xiàng)目匯總列示明細(xì)分類金額付款時(shí)間/期間②按照同期、同項(xiàng)目，不同的收款單位列示明細(xì)一期收款單位付款金額付款時(shí)間/期間二期……(2)存貨①按照分期、分項(xiàng)目匯總列示明細(xì)分類金額付款時(shí)間/期間②按照同期、同項(xiàng)目，不同的對(duì)方單位列示明細(xì)一期科目收款單位付款金額付款時(shí)間/期間土地出讓金及契稅拆遷補(bǔ)償費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)二期……往來(lái)款明細(xì)表報(bào)表科目金額款項(xiàng)性質(zhì)與本企業(yè)關(guān)系（是否關(guān)聯(lián)公司）歸還時(shí)間應(yīng)收賬款合計(jì)其他應(yīng)收款合計(jì)應(yīng)付賬款合計(jì)其他應(yīng)付款合計(jì)短期借款明細(xì)表四）項(xiàng)目公司征信情況1、 查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)；2、 查詢被執(zhí)行人執(zhí)行信息；3、 通過(guò)查閱報(bào)刊雜志、調(diào)閱相關(guān)行業(yè)報(bào)告和上網(wǎng)查詢等方式.（如有負(fù)面信息，應(yīng)進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)查核實(shí)，并予以說(shuō)明.）四、融資項(xiàng)目（一）項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目概況及現(xiàn)狀項(xiàng)目所在城市區(qū)域，主要開(kāi)發(fā)面積（包括土地面積、規(guī)劃用地面積）,業(yè)態(tài)構(gòu)成，分幾期開(kāi)發(fā)，各期包含的內(nèi)容（如果不是整體抵押，需要再寫清楚抵押部分的情況介紹,包括不限于（在項(xiàng)目中的位置,期數(shù)，土地面積,建筑面積，各建筑用途的建筑面積，商業(yè)部分需要分層寫明面積，未來(lái)定位等，車位需要確認(rèn)地下車位個(gè)數(shù)，地上不用計(jì)算）抵押物不是在建工程的也需要按照以下表格填寫物業(yè)類型總層數(shù)所在樓層建筑面積（平方米）主力戶型面積主力戶型比例備注高層住宅25——1000040—6070%簡(jiǎn)裝多層住宅——毛坯花園洋房—疊拼別墅—

獨(dú)棟別墅寫字樓層咼4米商業(yè)41500層咼6米2300層咼4米34004500地下車位90個(gè)—2其他用房合計(jì)2、控規(guī)指標(biāo)項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱一期指標(biāo)二期指標(biāo) 單位1總用地面積m21.1道路及公共用地面積m21。2建設(shè)用地面積m22綠地率%3建筑密度%4建筑咼度m4規(guī)劃容積率5總建筑面積m25.1地上建筑面積m25。1。1住宅m2

項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo)表5。1。1。1住宅m25O1O1O2<=90m25.1.1.3(90m',120tf)5.1O1O4>=120m5.1.2商業(yè)5.1.3寫字樓5.1o4廉租房、保障房5o2地下建筑面積m25.2o1車位個(gè)5o2.2商業(yè)m25.2o3人防m(xù)23、開(kāi)發(fā)計(jì)劃序號(hào)節(jié)點(diǎn)名稱完成時(shí)間一期二期……1取得《土地使用證》2設(shè)計(jì)單位確定3概念設(shè)計(jì)完成4規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批文本完成

序號(hào)節(jié)點(diǎn)名稱完成時(shí)間一期二期……5取得《規(guī)劃用地使用許可證》6擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成7施工報(bào)建圖完成8取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》9全套施工圖完成10總包單位確定（招標(biāo)）11取得《施工許可證》12景觀施工圖完成13基礎(chǔ)施工至±0.00014售樓處建成15達(dá)到預(yù)售條件16取得《預(yù)售許可證》17樣板間開(kāi)發(fā)時(shí)間18主體結(jié)構(gòu)封頂21外立面裝飾工程完成22室內(nèi)裝飾工程完成23安裝工程及調(diào)試完成24室外配套、園建完成

序號(hào)節(jié)點(diǎn)名稱完成時(shí)間一期二期……25竣工備案時(shí)間26預(yù)驗(yàn)收時(shí)間27竣工驗(yàn)收完成28交房時(shí)間4、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況及各合作方介紹（二）項(xiàng)目市場(chǎng)情況1、項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況人口總量、CPI在全省排名以及人均收入情況2、 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體情況包括剛需、供應(yīng)量、最近一年市場(chǎng)銷售情況

3、 項(xiàng)目市場(chǎng)情況項(xiàng)目區(qū)域交通情況(附位置圖)項(xiàng)目配套設(shè)施情況周邊主要土地成交情況周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析樓盤名稱產(chǎn)品類型位置開(kāi)發(fā)商總建筑面積各產(chǎn)品類型均價(jià)產(chǎn)品備案價(jià)格開(kāi)盤時(shí)間銷售情況數(shù)據(jù)來(lái)源土地周邊成交情況(純土地情況)

三）項(xiàng)目分析對(duì)于我公司只介入分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中的某一期項(xiàng)目的情況,還應(yīng)具體分析我司介入該期項(xiàng)目的資金運(yùn)用與來(lái)源的情況.1、總投資1）總投資測(cè)算總建筑面積：可售面積：借款期可售面積：項(xiàng)目名稱投資額已投入（萬(wàn)元）未投入（萬(wàn)元）按總建筑面積單價(jià)（元）按可售面積單價(jià)（元）開(kāi)發(fā)成本土地費(fèi)用政府行政事業(yè)性收費(fèi)前期工程費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)（分住宅、商業(yè)、寫字樓）其中：地上建筑地下建筑社區(qū)管網(wǎng)及園林工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)

序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）占總投資比例總投資1自有資金（注冊(cè)資本及資本公積）2信托貸款3銀行貸款4我司貸款5其他借款6銷售回款3）已投入資金來(lái)源及合理性分析此處按照工程形象進(jìn)度、施工合同約定的付款進(jìn)度和單方合理成本對(duì)開(kāi)發(fā)商在建工程進(jìn)行逐棟測(cè)算，加計(jì)后與最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表中的資產(chǎn)科目進(jìn)行比對(duì),確認(rèn)已投入資金的真實(shí)性。須附上每棟建筑的照片。）對(duì)于支付的拆遷成本，＞獲取拆遷名單、拆遷協(xié)議、資金支付憑證；＞獲取開(kāi)發(fā)商制定的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，與當(dāng)?shù)卣吆褪袌?chǎng)水平進(jìn)行對(duì)比，分析其合理性；＞當(dāng)必要并可行時(shí)，從拆遷名單里隨機(jī)抽取拆遷戶進(jìn)行訪問(wèn)，確認(rèn)拆遷成本支付的真實(shí)性；＞將所做的調(diào)查工作記錄在盡調(diào)報(bào)告中，并準(zhǔn)備向風(fēng)控提供所獲取的原始文件資料。＞需披露在拆遷過(guò)程中是否存在糾紛或者潛在糾紛或影響項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的其他事項(xiàng)。4）融資額度的合理性分析＞此處列明在項(xiàng)目可獲其他重大資金來(lái)源例如預(yù)售回款之前的各項(xiàng)用資明細(xì)。＞在建筑安裝工程費(fèi)方面，須按照合理的單方土建成本（即不含安裝的建安成本）和建至可預(yù)售條件的工程量,以及施工合同約定的付款進(jìn)度（若尚未簽訂施工合同則按行業(yè)慣例）來(lái)進(jìn)行資金需求合理性匡算,將計(jì)算過(guò)程和結(jié)果進(jìn)行列示。對(duì)于超出合理需求的，須對(duì)真實(shí)用途進(jìn)行徹底的調(diào)查和說(shuō)明。2、 建設(shè)成本預(yù)測(cè)測(cè)算前提條件：（各項(xiàng)費(fèi)用假設(shè)占比），見(jiàn)（附表一）。3、 項(xiàng)目銷售預(yù)測(cè)測(cè)算前提條件：（分年完工假設(shè)、銷售比例的假設(shè)及依據(jù)、價(jià)格假設(shè)及依據(jù)等）1） 銷售方案2） 銷售預(yù)測(cè)（附表二）業(yè)態(tài)可售面積預(yù)計(jì)單價(jià)總金額收入占比住宅公寓商業(yè)寫字樓酒店車庫(kù)/地下車位

4、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估成本利潤(rùn)表科目金額（萬(wàn)元）可售面積單方（元/平方米）1。銷售收入2。銷售成本3。期間費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用4.銷售稅費(fèi)土地增值稅營(yíng)業(yè)稅及附加5。銷售利潤(rùn)6.營(yíng)業(yè)外收入6.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)合計(jì)7。企業(yè)所得稅8。營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：銷售凈利率投資利潤(rùn)率成本利潤(rùn)表項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總收入項(xiàng)目資金峰值股本投資項(xiàng)目稅前利潤(rùn)項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn)銷售凈利潤(rùn)率總投資凈利潤(rùn)率股本投資獲利倍數(shù)5、盈虧平衡分析1）當(dāng)銷售利潤(rùn)為零時(shí)的銷售單價(jià)（假定銷售比例不變）；（2）當(dāng)銷售利潤(rùn)為零時(shí)的銷售比例（假設(shè)銷售單價(jià)不變）五、 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)1、客戶定位2、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）機(jī)會(huì)（O）威脅（T）項(xiàng)目SWOT結(jié)論六、 還款來(lái)源

1、還款來(lái)源介紹2、項(xiàng)目現(xiàn)金流分析1）正常情況下的現(xiàn)金流A、 在銷售進(jìn)度不變的情況下，假設(shè)銷售單價(jià)下降5%、10%、20%時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的影響；B、 在銷售單價(jià)不變的情況下，假設(shè)銷售成本增加5%.10%和20%對(duì)該項(xiàng)目的影響七、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估八、結(jié)論及建議九、項(xiàng)目資料附件列表

附表一:建筑成本測(cè)算序號(hào)子項(xiàng)名稱測(cè)算金額（萬(wàn)元）2012Q42013Q12013Q22013Q32014Q42014Q12014Q22014Q3土地費(fèi)用1地價(jià)款及市政配套費(fèi)2合作款項(xiàng)3紅線外市政設(shè)施費(fèi)4拆遷補(bǔ)償費(fèi)5市政配套設(shè)施的其他支出政府行政事業(yè)性收費(fèi)1報(bào)批報(bào)建費(fèi)2增容費(fèi)前期工程準(zhǔn)備費(fèi)1勘測(cè)丈量費(fèi)2規(guī)劃設(shè)計(jì)可研費(fèi)3二通平費(fèi)其中：臨時(shí)道路臨時(shí)用電臨時(shí)用水場(chǎng)地平整4臨時(shí)設(shè)施費(fèi)5其他支出四主體建筑（裝修）工程費(fèi)

附表二：銷售預(yù)測(cè)表201220132014Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3融資后住宅銷售面積銷售比例銷售均價(jià)（元）銷售收入（萬(wàn)元）寫字樓銷售面積銷售比例銷售均價(jià)（元）銷售收入（萬(wàn)元）商業(yè)銷售數(shù)量銷售比例銷售均價(jià)（元）銷售收入（萬(wàn)元）車位銷售數(shù)量銷售比例銷售均價(jià)（元）銷售收入（萬(wàn)元）注解：對(duì)投資項(xiàng)目未來(lái)銷售預(yù)測(cè)的