北京某項(xiàng)目入伙裝修階段的物業(yè)管理

北京某項(xiàng)目入伙裝修階段的物業(yè)管理一、業(yè)主入伙與收樓1、入伙儀式2、業(yè)主入伙與收樓二、裝修管理1、裝修管理2、裝修申請及審批3、裝修手續(xù)辦理4、裝修監(jiān)控三、入伙裝修期的檔案建立1、業(yè)主入伙檔案2、業(yè)主裝修檔案業(yè)主入伙與收樓第一節(jié)

入伙儀式根據(jù)開發(fā)商京工地產(chǎn)的意愿是否舉辦，因?yàn)楝F(xiàn)在大多數(shù)樓盤入伙時(shí)只做歡快喜慶的現(xiàn)場布置，順利、平靜地辦理入住手續(xù)而不再舉行入伙儀式。一、入伙儀式的策劃1．制定入伙儀式方案，主要包括以下類項(xiàng)：（1）入伙儀式目的；（2）參加入伙儀式人員；（3）入伙儀式開展的形式；（4）入伙儀式所需物資及成本概算；（5）具體儀式安排步驟及管理辦法。2．審核、確定入伙儀式方案入伙儀式方案的可行性及具體實(shí)施細(xì)節(jié)尚未與開發(fā)商京工地產(chǎn)進(jìn)行協(xié)商并確定最終的入伙儀式方案，近期將與開發(fā)商進(jìn)行溝通。如開發(fā)商進(jìn)行儀式，則準(zhǔn)備工作如下。二、入伙儀式策劃如下：1．物資采購，包括：（1）烘托入伙儀式氣氛的裝飾物資；（2）入伙儀式過程的接待物資；（3）司儀、禮儀小姐及表演隊(duì)伍的邀請；（4）現(xiàn)場安全防護(hù)設(shè)施；（5）紀(jì)念品、獎(jiǎng)品、宣傳品。2．節(jié)目排練編制節(jié)目單并按入伙儀式方案確定的節(jié)目內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場排練。3．場地布置（1）接待物品的擺設(shè)；（2）現(xiàn)場的裝飾、布置；（3）現(xiàn)場標(biāo)志、指示牌的設(shè)置；（4）現(xiàn)場功能區(qū)域及通道的劃分；（5）現(xiàn)場相關(guān)崗位（如保安、接待、保潔等）的設(shè)置；（6）宣傳展示牌（品）的擺設(shè)。三、入伙儀式的組織1．現(xiàn)場服務(wù)（1）做好來賓接待、服務(wù)；（2）做好現(xiàn)場清潔、保潔；（3）客服咨詢服務(wù)；（4）來賓、業(yè)主停車服務(wù)管理。2．儀式主持由司儀按節(jié)目單安排順序進(jìn)行。3．現(xiàn)場秩序維持（1）搞好現(xiàn)場人車分流、引導(dǎo)、控制；（2）按功能區(qū)域和現(xiàn)場情況進(jìn)行專用路線劃分（如貴賓、演員、工作人員通道）；（3）準(zhǔn)備現(xiàn)場治安及突發(fā)事件的處理預(yù)案；（4）擺放和利用現(xiàn)場技防設(shè)備、設(shè)施（如滅火器、監(jiān)控器、背景廣播等）。4．儀式后現(xiàn)場清理（1）對現(xiàn)場物資進(jìn)行整理、清點(diǎn)、核對、入庫；（2）對現(xiàn)場閑雜人清場；（3）及時(shí)做好現(xiàn)場清掃、保潔。第二節(jié)

業(yè)主入伙與收樓一、入伙現(xiàn)場布置1．入伙辦理大廳布置（1）入伙辦理分為接待引導(dǎo)資格審核組、簽約組、收費(fèi)組、驗(yàn)房交付鑰匙組、資料收集與鑰匙保管組、客戶問題處理與協(xié)調(diào)組，其中資格審核組、簽約組、收費(fèi)組、驗(yàn)房交付鑰匙組在入伙大廳按此順序擺放接待臺(tái)和標(biāo)識牌流水服務(wù)業(yè)主入伙；（2）放置各類入伙物資（如資料、保險(xiǎn)柜、鑰匙牌、飲水機(jī)等）；（3）安排入伙辦理現(xiàn)場保潔；（4）其他現(xiàn)場裝飾的布置。2．安全保護(hù)措施（1）設(shè)置安保設(shè)施（如：貴賓欄、警戒帶、路錐筒、應(yīng)急燈）；（2）劃分現(xiàn)場功能區(qū)域（如：接待區(qū)、手續(xù)辦理區(qū)、休息區(qū)等）；（3）充分利用現(xiàn)場技防設(shè)備設(shè)施協(xié)助進(jìn)行安全防范。3．現(xiàn)場標(biāo)識、引導(dǎo)牌設(shè)置

各功能區(qū)域、道路、配套設(shè)施等設(shè)置有效的引導(dǎo)標(biāo)識，做到按圖索驥。4．入住宣傳、展示布置（1）入住辦理工作流程圖；（2）公布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)；（3）公司及樓盤情況介紹；（4）圖片宣傳；（5）管理標(biāo)準(zhǔn)及承諾；（6）在樓盤入口等合適位置懸掛入伙祝賀語、橫幅；（7）竣工驗(yàn)收證明（復(fù)印件、備查）。二、入伙流程的提前演練在入伙前一至二天，再一次按照入伙收樓流程進(jìn)行現(xiàn)場演練一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。三、入伙手續(xù)的辦理1．業(yè)主接待（入伙接待組）（1）負(fù)責(zé)入伙業(yè)主接待、引導(dǎo)；（2）休息區(qū)茶水招待。2．業(yè)主資料收集（資格審查組）（1）業(yè)主收樓資格審查，并收取《入伙通知書》原件、《房屋買賣合同》復(fù)印件或《房產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件、業(yè)主身份證復(fù)印件和《業(yè)主情況登記表》（貼上照片）。（2）屬公司購買的還應(yīng)核查營業(yè)執(zhí)照副本原件，收取營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人授權(quán)委托書及法人代表和辦理人的身份證復(fù)印件；（3）業(yè)主不能親自前來，委托他人辦理時(shí)還應(yīng)收?。?）業(yè)主的授權(quán)委托書；2）驗(yàn)業(yè)主的身份證原件收復(fù)印件或驗(yàn)護(hù)照原件收復(fù)印件（若業(yè)主為境外人士）；3）驗(yàn)代理人身份證原件收復(fù)印件或驗(yàn)護(hù)照原件收復(fù)印件（若代理人為境外人士）。（4）發(fā)放入伙資料袋（內(nèi)含各類入伙資料）。3．文件簽署（簽約組）（1）指導(dǎo)業(yè)主簽約：《業(yè)主（臨時(shí)）公約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《區(qū)域防火責(zé)任書》、《居民精神文明公約》、《委托銀行代扣款協(xié)議書》。4．費(fèi)用收?。ㄊ召M(fèi)組）（1）預(yù)收一年的管理費(fèi)；（2）其它代收代繳費(fèi)用。5．交驗(yàn)房屋（驗(yàn)房交付鑰匙組）（1）驗(yàn)房：

1）戶內(nèi)水、電、氣及配套設(shè)施的使用是否正常；2）戶內(nèi)智能化、通訊設(shè)施的使用是否正常；3）戶內(nèi)各類產(chǎn)品的安裝是否規(guī)范、安全；4）戶內(nèi)建筑工程是否有遺留問題或項(xiàng)目。（2）抄取水電表讀數(shù)。（3）簽署《收樓書》發(fā)放鑰匙：1）《收樓書》由業(yè)主簽署、確認(rèn)；2）不存在須整改項(xiàng)目的，由業(yè)主簽署《收樓書》書面確認(rèn)后發(fā)放；3）存在須整改項(xiàng)目的，由業(yè)主簽署《收樓書》書面同意確認(rèn)后，可暫時(shí)留存，整改完成后予以歸還。6．資料收集與鑰匙保管（資料收集與鑰匙保管組）1）每天入伙結(jié)束后應(yīng)對各入伙大廳各組的入伙資料進(jìn)行歸集；2）每天入伙結(jié)束后應(yīng)對鑰匙進(jìn)行清理核對。7．業(yè)主疑難解答（領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)組）1）業(yè)主所提問題類型主要有法規(guī)類、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)類、管理服務(wù)類、開發(fā)規(guī)劃配套類；2）一般問題由各組工作人員現(xiàn)場及時(shí)解答，疑難問題由管理處經(jīng)理、客戶主管針對以上問題進(jìn)行研究，做好充分準(zhǔn)備應(yīng)對業(yè)主疑難問題進(jìn)行解答，并對入伙相關(guān)問題進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。四、遺留問題的處理和跟蹤（客戶問題處理與協(xié)調(diào)組）1．驗(yàn)樓時(shí)問題的記錄為保證遺留問題得到及時(shí)、快速的整改，驗(yàn)房記錄人員應(yīng)盡量將戶內(nèi)各項(xiàng)問題記錄準(zhǔn)確、清楚，主要有以下幾點(diǎn)：1）問題類型；2）問題存在的位置；3）存在問題的數(shù)量。2．一般問題現(xiàn)場進(jìn)行處理一般問題由驗(yàn)房人員現(xiàn)場進(jìn)行處理，能現(xiàn)場處理的一般問題類型有：1）簡單的產(chǎn)品安裝問題；2）戶內(nèi)衛(wèi)生、清潔問題；3）普通產(chǎn)品耗材的更換。3．嚴(yán)重房屋質(zhì)量問題的處理方式由客戶問題處理與協(xié)調(diào)組及時(shí)反饋給開發(fā)商京工地產(chǎn)處理并負(fù)責(zé)跟蹤、落實(shí)、協(xié)調(diào)。4．處理后的再驗(yàn)收、記錄1）由客戶問題處理與協(xié)調(diào)組通知業(yè)主本人到場進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，并與驗(yàn)房記錄進(jìn)行對比、核對；2）業(yè)主簽字確認(rèn)整改完成；3）業(yè)主對整改結(jié)果提出異議的，重新填寫遺留問題《整改項(xiàng)目報(bào)告》，由業(yè)主簽名確認(rèn)后反饋開發(fā)商京工地產(chǎn)處理并進(jìn)行跟蹤協(xié)調(diào)整改工作的進(jìn)行。裝修管理第一節(jié)

裝修管理一、制定裝修程序流程圖根據(jù)《裝修指南》及項(xiàng)目現(xiàn)場情況制定流程圖，基本過程包括：申請→審批→收費(fèi)→檢查→驗(yàn)收→退費(fèi)。二、制定裝修管理辦法裝修過程的控制辦法（如裝修巡查、違規(guī)裝修處理、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及辦法、裝修施工隊(duì)伍管理等）。三、制定裝修期設(shè)備設(shè)施安裝方案根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)際有針對性地規(guī)范相關(guān)設(shè)備設(shè)施的安裝方案（如：防盜門窗安裝樣式、公共區(qū)域各種商業(yè)設(shè)施安裝方案、空調(diào)室外機(jī)及管線安裝方案）。四、制定裝修期的相關(guān)配合措施1．裝修垃圾的清運(yùn)；2．停車場管理；3．地下室空間的利用；4．裝修材料的卸貨區(qū)域指定；第二節(jié)

裝修申請及審批一、裝修申請1．提交書面的裝修申請（1）填寫《裝修申請/驗(yàn)收表》；（2）須政府消防、環(huán)保部門審批的施工項(xiàng)目還應(yīng)提交政府部門的審批文件。2．提交裝修設(shè)計(jì)圖紙（1）平面設(shè)計(jì)圖；（2）單元平面圖；（3）裝修用料，如天花、隔墻、地面用料；（4）空調(diào)安裝圖；（5）電器照明設(shè)計(jì)及用電量圖；（6）給排水設(shè)計(jì)圖；（7）燃?xì)夤芫€圖。3．提交裝修施工單位的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。（1）加蓋公章的《營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件；（2）加蓋公章的《施工企業(yè)資質(zhì)證書》復(fù)印件。二、裝修審批1．工程部門審批（1）審批裝修方案圖紙及技術(shù)資料；（2）檢驗(yàn)政府部門批文等批準(zhǔn)文件，收存副本。2．管理處負(fù)責(zé)人審批管理處負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對裝修審批內(nèi)容的審核，審批完結(jié)應(yīng)及時(shí)將審批意見（《裝修審批通知書》）通知業(yè)主。第三節(jié)

裝修手續(xù)辦理一、辦理裝修手續(xù)1．簽定《裝修管理協(xié)議》；2．發(fā)放《裝修施工許可證》；3．憑身份證辦理施工人員登記；4．發(fā)放施工人員《出入證》。二、按當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定收取有關(guān)裝修費(fèi)用（1）裝修押金；（2）裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)（非常設(shè)項(xiàng)）；（3）公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)（非應(yīng)收項(xiàng)目）；（4）施工人員《出入證》工本費(fèi)及其押金；（5）其他應(yīng)收款。第四節(jié)

裝修監(jiān)控一、工程質(zhì)量監(jiān)控1．檢查是否按已審批的裝修方案進(jìn)行施工；2．有無按協(xié)議內(nèi)容施工；3．施工是否符合施工規(guī)范；4．填寫《裝修巡視檢查記錄表》。二、施工秩序監(jiān)控1．裝修垃圾的清運(yùn)管理；2．裝修施工時(shí)間及施工噪音管理；3．有無超范圍施工監(jiān)控；4．是否有損害公共利益監(jiān)控；5．電焊等動(dòng)火作業(yè)須到管理處辦理《動(dòng)火許可證》；6．填寫《裝修巡視檢查記錄表》。三、裝修完工驗(yàn)收1．房屋結(jié)構(gòu)驗(yàn)收應(yīng)檢查裝修工程施工對主體結(jié)構(gòu)的影響，并符合裝修協(xié)議內(nèi)容。2．水、電設(shè)施驗(yàn)收（1）產(chǎn)品安裝是否安全、規(guī)范；（2）有無擅自改動(dòng)系統(tǒng)（如電力、消防等）。3．燃?xì)夤艿莉?yàn)收（1）有無擅自改動(dòng)系統(tǒng)（含走向、位置、隱蔽程度等）；（2）是否已經(jīng)燃?xì)庵鞴軉挝或?yàn)收合格。4．智能化、通信系統(tǒng)驗(yàn)收（1）產(chǎn)品安裝是否安全、規(guī)范；（2）有無擅自改動(dòng)系統(tǒng)5．房屋建筑外觀驗(yàn)收按《裝修施工協(xié)議》內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收，重點(diǎn)在防盜網(wǎng)安裝是否規(guī)范，外門窗是否改動(dòng)。四、違章處理結(jié)果跟蹤對裝修施工過程中和完工驗(yàn)收中出現(xiàn)的違章開出《裝修驗(yàn)收整改通知書》并跟蹤處理，確認(rèn)整改完備后填寫裝修竣工驗(yàn)收單（《裝修申請/驗(yàn)收表》）。五、裝修押金退返

如驗(yàn)收合格憑裝修竣工驗(yàn)收單（《裝修申請/驗(yàn)收表》）在規(guī)定日期內(nèi)予以退還。第四章

入伙裝修期的檔案建立第一節(jié)

業(yè)主入伙檔案

一、業(yè)主入伙資料，主要包括：1．《入伙通知書》；2．房產(chǎn)證或購房合同復(fù)印件；3．業(yè)主身份證復(fù)印件和代辦人份證復(fù)印件及授權(quán)委托書；4．營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人授權(quán)委托書及法人代表和辦理人的身份證復(fù)印件（業(yè)主屬法人單位）；6．《業(yè)主（臨時(shí)）公約》；7．《收樓書》存根；8．《整改項(xiàng)目報(bào)告》。二、業(yè)主家庭情況資料，主要包括：1．業(yè)主檔案（身份證明文件復(fù)印件及《業(yè)主/住戶情況登記表》）；2．隨住人員檔案（身份證明文件復(fù)印件及《業(yè)主/住戶情況登記表》）；3．暫住人員檔案（身份證明文件復(fù)印件及《業(yè)主/住戶情況登記表》）；4．業(yè)戶車輛情況資料（《車輛情況登記表》）；5．辦理停車手續(xù)資料（《車位有償使用協(xié)議書》）。第二節(jié)

業(yè)主裝修檔案一、裝修申請審批資料，主要包括：1．《裝修申請/驗(yàn)收表》；2．《裝修審批通知書》；3．裝修圖紙及審批資料；4．裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書復(fù)印件；二、裝修管理檔案，主要包括：1．《裝修管理協(xié)議》；2．裝修施工人員檔案（《施工出入證辦證登記表》）；3．裝修巡查記錄（《裝修巡視檢查記錄表》）；4．《違反裝修規(guī)定整改通知書》及《裝修驗(yàn)收整改通知書》；5．裝修竣工驗(yàn)收單（《裝修申請/驗(yàn)收表》）。以上業(yè)主入伙檔案及業(yè)主裝修檔案合并為業(yè)主檔案，按檔案管理規(guī)程由兼職檔案員進(jìn)行管理。附件一：以下為入伙裝修期間所使用的文件及表格1.

入伙通知書2.

收樓須知3.

入伙預(yù)交費(fèi)用一覽表

（1）

業(yè)主/住戶情況登記表(個(gè)人)

（2）

業(yè)主/住戶情況登記表（單位）4.

收樓手續(xù)流程條5.

收樓證明書6.

業(yè)主公約7.

委托銀行代收費(fèi)協(xié)議書8.

業(yè)戶手冊9.

裝修指南10.

住宅質(zhì)量保證書11.

住宅使用說明書12.