上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展周期與金融運(yùn)行關(guān)系

豎上海朵房地域產(chǎn)市師場(chǎng)發(fā)賴展周可期與科金融須運(yùn)行賓關(guān)系憂研究割垂摘要的：房專地產(chǎn)蒼市場(chǎng)嶺是宏浸觀經(jīng)俘濟(jì)的渠一個(gè)幕子系的統(tǒng)，哭具有嚴(yán)周期顛運(yùn)行懼的特貝點(diǎn)。填本文徒通過(guò)籮實(shí)證丟分析渡，認(rèn)月為上橡海房狗地產(chǎn)用市場(chǎng)涌周期沈發(fā)展曬態(tài)勢(shì)倆基本任形成災(zāi)，其嚴(yán)受宏廁觀經(jīng)夢(mèng)濟(jì)周床期、租金融似政策復(fù)影響恢頗深較，對(duì)押實(shí)際悠利率舞較為先敏感嘆，直碰接影翠響商蛇業(yè)銀忽行信善貸結(jié)搶構(gòu)，輸雖然恥投資膽品屬故性日幼益明辯顯，突但與瘡股票越市場(chǎng)墨此消鏡彼長(zhǎng)均的局談勢(shì)尚門未形厚成?；?/p>

燦詢一、輝上海范房地尺產(chǎn)市熱場(chǎng)發(fā)到展周伙期裁

楚過(guò)(一站)上蔽海房調(diào)地產(chǎn)似發(fā)展鍵周期跪的實(shí)羽證分梢析妖

捷糞本文凳采用除三種蹤指標(biāo)常對(duì)上噴海房分地產(chǎn)恐發(fā)展燥周期北進(jìn)行戒實(shí)證株分析弓。由術(shù)于數(shù)駕據(jù)限鍬制，嫩分析壤大多定從1駐99肆0年斷開(kāi)始牽。涌

隸良1.活商品須房開(kāi)足發(fā)投命資額玩增長(zhǎng)梅率單怎一指倚標(biāo)分碰析順

劣

涼

析

宿謹(jǐn)注：限除特粥別說(shuō)碰明外儀，本多表及鎖后文誰(shuí)數(shù)字倚均來(lái)捧源于輛上海搖市統(tǒng)竿計(jì)局騙。帝

艙匠從表頑1、到圖1盜可以合看出棋，1紹99梳2—遇19辦99菜年是躺一個(gè)丸比較錢完整專的從翻上升恢到回摧落的么投資粘增長(zhǎng)返率周盲期。蝶19他94垂年房坡地產(chǎn)狡開(kāi)發(fā)煮投資辜額增晃長(zhǎng)率街達(dá)到濟(jì)43擠2.啊8%表，為稀歷史奸最高仁；1士99機(jī)9年失則下心降為禮-1制0.丟8%慎，為旦歷史撈最低森。2娛00且0年超之后基新的圣周期嚴(yán)開(kāi)始草，但征波動(dòng)墾幅度欺明顯爺減小撇。諒

朱

增

轉(zhuǎn)暫2.略商品沿房平雙均銷洋售價(jià)寇格增認(rèn)長(zhǎng)率及單一痰指標(biāo)虹分析臺(tái)

秤黨從表底2、叮圖2示可以吧看出齊，除移了1必99批7年憶、1范99優(yōu)9年斯，上討海市城房地亞產(chǎn)平每均銷凍售價(jià)嶼格基拾本都女處于坦上升謹(jǐn)通道逐中，招但增陶長(zhǎng)速智度有娛所不宇同。綱19江91切—1孤99敬7年光增長(zhǎng)求較快舊，此扇后放叨慢，群20丘01澇年之胳后又姑快速伸增長(zhǎng)晝。如廣果以鳥價(jià)格以增長(zhǎng)僵率來(lái)藍(lán)劃分術(shù)周期涼的話身，可狐以認(rèn)清為1貍99優(yōu)1—豬20槍00兄年是賭一個(gè)嬸周期謝，而響20原01累年開(kāi)廈始一馳個(gè)新皇的周仙期。愧

鉛

辭

退

握

紛聞3.袍房地志產(chǎn)綜枕合指快數(shù)分肺析餓

返下采用牛以下晴公式蔬計(jì)算油房地智產(chǎn)綜敢合指畜數(shù)。襲

匪坑房地著產(chǎn)綜桌合指聾數(shù)＝宗房地貢產(chǎn)開(kāi)毛發(fā)施蒼工面唇積增尸長(zhǎng)率竹*0稻.1榨+房寬地產(chǎn)陜開(kāi)發(fā)營(yíng)竣工茫面積寇增長(zhǎng)纏率*埋0.鐵1+給商品哨房開(kāi)協(xié)發(fā)投浸資總趙額增居長(zhǎng)率本*0冒.2粱+商澆品房襪銷售精額增春長(zhǎng)率傲*0斗.4賢+商略品房飽平均覺(jué)銷售賊價(jià)格淺增長(zhǎng)您率*勝0.獄1+住房地錄產(chǎn)業(yè)臟產(chǎn)值鎮(zhèn)增長(zhǎng)葉率*樂(lè)0.壓1?？?/p>

日

眠

漆荒從表渾3、失圖3但可以網(wǎng)看出歇，上呈海房什地產(chǎn)畫市場(chǎng)想在9洗0年踏代前廳半期弄經(jīng)歷互了一呀個(gè)高紡漲階亮段，獨(dú)后半贈(zèng)期進(jìn)庭入相偉對(duì)低脆谷。悅而2亂00資0年狼之后少逐漸遇回升伏，但群增長(zhǎng)舍速度賄明顯凝比9麥0年躲代前賊期減訪小。旺

握

氏擊(二尼)上漂海房拾地產(chǎn)揉市場(chǎng)株發(fā)展丈周期練的基細(xì)本結(jié)訊論果

彈悲綜合屠上述傍分析幣，上隔海房煙地產(chǎn)醉發(fā)展于可以塘分為咐以下錫三個(gè)電階段閥：鉤

干陶第一惑周期麻(1背97呢8—叉19制91某)。沙這個(gè)裝周期拒是起陪步階秧段，正隨著管經(jīng)濟(jì)晨改革戴在各繭行各堵業(yè)的象逐步欣展開(kāi)本，上齒海房鼠地產(chǎn)翼業(yè)從迎無(wú)到寇有，斃逐步狠發(fā)展吼起來(lái)射。但犬總體答規(guī)模罩仍比沿較小竟，年倦度投獲資額匙均低白于1捎0億爆元。語(yǔ)

窩效第二紀(jì)周期劍(1雜99濃2—斑19褲99耐)。柔這個(gè)裹周期勿是一榆個(gè)完夏整意嫂義上恭的周盈期，袍經(jīng)歷垮了一孝個(gè)大海起大秒落的祝過(guò)程適，大愧致可蔥以分競(jìng)為過(guò)正熱和速調(diào)整構(gòu)兩個(gè)澇階段賠。(掃1)懸過(guò)熱村。1句99貨2—盆19杜94陣年三素年時(shí)存間，肯固定奉資產(chǎn)亦投資綁中的害房地步產(chǎn)開(kāi)豐發(fā)投窩資就驚實(shí)現(xiàn)時(shí)了從胳10勇億元夫向1布00章億元晉的突門破，炎19廊94茂年達(dá)贊到1箏17睛.4記3億鈴元，閣當(dāng)年道增幅雷43該2.雞8%纏。(古2)欺調(diào)整能。隨蠶著國(guó)閑家開(kāi)布始進(jìn)肆行適羊度從迫緊的劑宏觀泰調(diào)控先，房閥地產(chǎn)摔業(yè)自毫然成嚴(yán)為此刊次調(diào)膝控的晶重點(diǎn)筋。上至海的余房地雨產(chǎn)投毯資增榨速也致開(kāi)始別逐漸沸減緩褲。1值99襯7、泄19謹(jǐn)98款、1竊99快9年吧甚至死出現(xiàn)輛了負(fù)質(zhì)增長(zhǎng)闊。規(guī)

醉易第三映周期如(2忽00泡0一嬌至今賄)。朝受國(guó)宜家住帖房制錢度改雅革、圍商業(yè)抬銀行避開(kāi)辦翻住房廉抵押攔貸款當(dāng)業(yè)務(wù)東等的稱推動(dòng)棕，房松地產(chǎn)澇業(yè)開(kāi)障發(fā)投汽資增范長(zhǎng)率鉗開(kāi)始穴回升改，2混00鄙0年乎恢復(fù)睬正增滅長(zhǎng)。窗但這站一輪吵發(fā)展喇并沒(méi)橫有形珠成類彈似上頃一輪雖超過(guò)勤10越0%掠的增售幅，罩這可慮能與瞞基數(shù)財(cái)規(guī)模怖已經(jīng)唇較大然有關(guān)終。貸

拜尖二、絡(luò)上海劣房地壽產(chǎn)市蓄場(chǎng)發(fā)盲展周肥期與角金融選運(yùn)行涉的關(guān)勝系研恨究鋤

彎遣(一惹)上干海房拉地產(chǎn)愁市場(chǎng)斧發(fā)展返周期忌與經(jīng)爹濟(jì)金液融指鵲標(biāo)相烘關(guān)關(guān)具系分省析茶

滲臺(tái)下文脊主要攜利用拋前文育中的疑房地隔產(chǎn)綜寨合指崖數(shù)，泉與經(jīng)盯濟(jì)、集金融啊指標(biāo)恥進(jìn)行宴相關(guān)姐分析楚。漂

趁耳1.刪與G迅DP拌增長(zhǎng)乘率相債關(guān)關(guān)陡系分見(jiàn)析舟

賺灶從圖襖4可約以看喬出，停盡管漫房地瓶產(chǎn)綜核合指拌數(shù)波取幅較封大，林但與冒GD菜P增茂長(zhǎng)率受的趨枝勢(shì)卻牌基本圍一致滔，9蝦0年慢代前歷期較稠高，據(jù)后期匹走低仰，本碑世紀(jì)侍后進(jìn)落入一銷個(gè)新吃的增同長(zhǎng)階奴段。浩進(jìn)行歡相關(guān)摧分析嘩，它存?zhèn)兊男蛳嚓P(guān)謊系數(shù)奇達(dá)到姿0.造89狂9。爐

點(diǎn)

鏈

乳晃從圖蘭5可高以看乳出，代上海欲房地累產(chǎn)發(fā)涉展綜鳥合指羞數(shù)與駐居民泊消費(fèi)奧物價(jià)煩漲幅礦在上疊個(gè)世雞紀(jì)變贏化趨族勢(shì)比聞?shì)^一桶致，排近年子來(lái)逐慎漸背含離。苗經(jīng)過(guò)毯相關(guān)土分析施，1塞99拖2—參19打97略年兩象者的涌相關(guān)踏關(guān)系滾為0杏.7撤03糊，而明19附98估年以昂后則紋變?yōu)榉€(wěn)-0冬.5躍80播。反始映房率地產(chǎn)汗商品牛的投仔資品其屬性頸逐漸原顯現(xiàn)弟，甚抵至開(kāi)陶始向預(yù)與一個(gè)般消爐費(fèi)品慎價(jià)格輩走勢(shì)偷呈相漁反的婆方向勻發(fā)展搬。這章也可象以部蜘分地繞解釋殖為什夕么近散年來(lái)段貨幣姨供應(yīng)流量漲咬幅較理大，灑而居純民消塊費(fèi)物抗價(jià)漲棕幅不榮大的畏現(xiàn)象蛇，因稅為房疾地產(chǎn)稼商品睛價(jià)格逆漲幅團(tuán)較大規(guī)，吸岡收了塌部分礙貨幣獲，但真其價(jià)朋格指思未被族統(tǒng)計(jì)僵人消沾費(fèi)物禽價(jià)指祖數(shù)。薄

敢

衫

呈胡3.仍與存顧貸款沉規(guī)模懸相關(guān)孟關(guān)系美分析射

鼻玉從圖痛6可坑以看兩出，傍上海驕?zhǔn)蟹繄?chǎng)地產(chǎn)描市場(chǎng)樂(lè)發(fā)展夜綜合捕指數(shù)尤與存遣款、撥貸款猶、儲(chǔ)飛蓄存牢款增請(qǐng)長(zhǎng)率您的變?；叞鄤?shì)比程較相陵似。嚴(yán)相關(guān)廉分析妻發(fā)現(xiàn)宣，房披地產(chǎn)江市場(chǎng)乓發(fā)展虜綜合約指數(shù)澤與存姻款、偷貸款添、儲(chǔ)頸蓄存環(huán)款增重長(zhǎng)率姿相關(guān)硬系數(shù)根分別殖為粥0.餅88皂1、覆0.趴74炊8、雕0.購(gòu)82報(bào)9。忠反映脊房地哈產(chǎn)市椅場(chǎng)周起期波糕動(dòng)受費(fèi)社會(huì)奉資金叮量的聚影響谷較大籌。進(jìn)盯一步只做回災(zāi)歸分輸析發(fā)鑄現(xiàn)，通銀行耀存款涌每增微長(zhǎng)1目%，武房地月產(chǎn)綜顧合指里數(shù)就扶上漲指3.寬8。報(bào)

丟

鄙

旬汪4.和與房羞地產(chǎn)端信貸軋相關(guān)悲關(guān)系進(jìn)分析膨

幼鋤如圖屑7所史示，篇上海迎房地撤產(chǎn)綜叛合指昆數(shù)與系中資鼠商業(yè)韻銀行丈房地播產(chǎn)信對(duì)貸相型關(guān)關(guān)拘系并賽不明熄顯。歇19倉(cāng)98特—2脹00北3年鋼房地?zé)挳a(chǎn)合拾成增舉長(zhǎng)指墳數(shù)與池房地疏產(chǎn)貸凳款、痕個(gè)人賢消費(fèi)斜房貸拾、房蠢地產(chǎn)條開(kāi)發(fā)將貸款滴余額仁的相楊關(guān)關(guān)悔系分受別為克0.披84況9、崇0.矛85題6、愚0.弟83同2，榴與其度增長(zhǎng)窗率相嗚關(guān)系懇數(shù)分明別為蟻-0批.0穗94頸、-尸0.悅91母9、殼0.閑11悅8。杏顯示飾房地陣產(chǎn)信劫貸是只房地雅產(chǎn)市素場(chǎng)發(fā)茶展的癥重要梁支撐屢，但千房地悟產(chǎn)信逆貸變糖化趨羽勢(shì)與劍房地予產(chǎn)市踏場(chǎng)變席化趨受勢(shì)卻桑不盡狗相同省。出獸現(xiàn)這天種情尊況的蜓主要民原因井：血

閉

買

泉癢一是萄房地鋸產(chǎn)融適資的荷外資爐化。炎外幣班貸款企已經(jīng)原占到夢(mèng)房地曾產(chǎn)貸起款的戶一定愉比重?cái)?，因散此單撥單考繪慮本蕉幣房逝地產(chǎn)士貸款似已經(jīng)污不能氏反映耀房地朱產(chǎn)信割貸對(duì)惜房地坐產(chǎn)市熱場(chǎng)的廊推動(dòng)培作用持。脊

匆殖二是蒜個(gè)人驢消費(fèi)石房貸谷業(yè)務(wù)顯新開(kāi)際辦時(shí)盈的爆定發(fā)式惜增長(zhǎng)奏。個(gè)闖人消外費(fèi)房擦貸業(yè)長(zhǎng)務(wù)在擺我國(guó)碌是全同新的碼業(yè)務(wù)傲種類事，初蝦期增民速極存快，股后期刪自然森回落喪，使努住房療信貸痕呈現(xiàn)訂一種利非常捧態(tài)發(fā)恰展趨匙勢(shì)。他

厲惡三是姨信貸請(qǐng)統(tǒng)計(jì)森也存皺在一根定的斬誤差扒，一豈些銀立行并良未將肚房地亦產(chǎn)貸數(shù)款正毯確地味統(tǒng)計(jì)美在相宋應(yīng)科拆目中椒。倡

艇環(huán)5.與與信紗貸結(jié)水構(gòu)相悼關(guān)關(guān)槐系分擦析針

腥俘19坦93揉—2姐00槍3年伙上海馬市房餅地產(chǎn)求綜合訪指數(shù)炮與中垮長(zhǎng)期域貸款地占比豆相關(guān)泄系數(shù)環(huán)為-標(biāo)0.血24與9，羽而2爭(zhēng)00掀0—苦20恐03腔年提繞高到船0.呆96著6。樓

甚

管甘20晨00秘年之煤后，嫌上海飲市金忽融機(jī)效構(gòu)中冰長(zhǎng)期蝴貸款辨比重休上升糟。主盞要受現(xiàn)兩個(gè)庭因素組影響嗓。一銳是積躍極財(cái)飄政政夸策下搬基本扯建設(shè)占投資乳增加釀，商板業(yè)銀觸行信俗貸基滾本建宗設(shè)貸笨款增至加；紛二是娘房地販產(chǎn)信嬌貸比嶼重增鈔加。底房地匙產(chǎn)信豬貸一胡般以辦中長(zhǎng)宏期為盟主。拘目前關(guān)，上蛛海市碼中資墾金融炸機(jī)構(gòu)藥自營(yíng)功性房彼地產(chǎn)往貸款辨余額茫約占戶人民維幣貸硬款余碼額的辟二分治之一仁。蓋

舅嫁隨著罰市場(chǎng)鬧的發(fā)蠶展，瞎房地?fù)洚a(chǎn)企逆業(yè)資衛(wèi)金需惠求規(guī)聽(tīng)模擴(kuò)剪大，鋤而資道金來(lái)法源渠割道少兇，房時(shí)地產(chǎn)敗開(kāi)發(fā)粗資金桐高度張依賴秘銀行酒信貸晉。2腰00豆4年洲1—手8月繳，上您海市領(lǐng)房地前產(chǎn)開(kāi)挖發(fā)建足設(shè)共貝到位門資金騎11濱40流.6姿1億匙元，繡其中閉以定期金及拉預(yù)收奇款為超主體摟的其座他資桌金占堂比5傻1.桂8%忠；其存次是翠國(guó)內(nèi)侮貸款華27戰(zhàn)5.犧97索億元杜，占?jí)?4潛.2藝%；撲自籌則資金曬26齊5.胃19旁億元撕，占帳23抵.2熊%。春按照怠定金剛及預(yù)淹收款固70疏%來(lái)擴(kuò)自銀肝行計(jì)繼算，職上海慘房地殊產(chǎn)開(kāi)黨發(fā)資粥金至走少有矩60沫.4隙6%疊來(lái)自謝銀行益貸款召。誓

濁麗6.黨與利積率相懶關(guān)關(guān)價(jià)系分訂析胡

授肝19猶92省—2狀00紙3年掠上海嫌市房讀地產(chǎn)沙市場(chǎng)沿綜合資指數(shù)搶與名場(chǎng)義利嚷率之虎間正君相關(guān)兆，相堅(jiān)關(guān)系駝數(shù)為伸0.買89教3，展與實(shí)寶際利啄率(行名義衣利率勢(shì)一居這民消覽費(fèi)價(jià)勉格指毅數(shù))瘦的相胃關(guān)系棕?cái)?shù)為離-0宗.8胳51各，反移映房害地產(chǎn)快市場(chǎng)朝對(duì)實(shí)動(dòng)際利佩率變匪動(dòng)相圾當(dāng)敏淹感。月

瓶

稻蒙7.踩與股統(tǒng)票市再場(chǎng)相別關(guān)關(guān)越系分丘析挪

準(zhǔn)桂上海蹈市房坦地產(chǎn)范綜合茄指數(shù)咱與上戴海證尚券交傲易所欣股票炎成交盆增長(zhǎng)壺率相講關(guān)系靠數(shù)為描0.易81兆2，紹與上坊證綜兇合指卷數(shù)相則關(guān)系硬數(shù)為技0庭.1學(xué)66放。這縮反映參我國(guó)攜的股重票市房場(chǎng)與筆房地并產(chǎn)市市場(chǎng)資拌金流籠動(dòng)未齒形成廈此消溝彼漲糾的局威面，遮相關(guān)辛關(guān)系刻還不四明顯甩。甜

甘

葵種8.忙對(duì)房栽地產(chǎn)堵綜合勿指數(shù)已的回組歸分立析隊(duì)

遭閑從上屠面的柴分析撇可以坦看出億，G獅DP墻增長(zhǎng)讀率、籮實(shí)際撲利率販與房勝地產(chǎn)泳市場(chǎng)儲(chǔ)周期自波動(dòng)戰(zhàn)的關(guān)蜂系最燈為密膏切。怪我們唇選取秧這兩貴個(gè)變仙量與碧房地手產(chǎn)綜鐮合指貞數(shù)進(jìn)瓶行回昂歸分閉析，尚得出正的方本程是樸

納受RE婆I＝槳-1孟45集.9艦2-雕3.賠56緊r+辱15強(qiáng).9陷6△蹄GD剛P扎

尤咱(-桿2.糖36組)(圣-1繁.9柔5)家(3堅(jiān).0債7)辱

黑倆R雞2塘＝0罩.8次7少

咐射RE將I：辨上海簡(jiǎn)房地勺產(chǎn)市般場(chǎng)綜綿合指系數(shù)，來(lái)r：議實(shí)際赴利率腫，△晨GD稅P：芳GD擔(dān)P增最長(zhǎng)率譽(yù)。畢

庫(kù)于從中織可以候看出謝，房須地產(chǎn)皺巾場(chǎng)后發(fā)展服受宏害觀經(jīng)橡濟(jì)與抗金融巖(以恢實(shí)際須利率握為代待表)掩影響浸明顯唉。G言DP街每增夾長(zhǎng)一托個(gè)百吃分點(diǎn)副，就哥可以矩使房吳地產(chǎn)寺綜合晨指數(shù)閃增長(zhǎng)鳴15籍.9朗6，列而利教率每臥提高滔l%良，就荷會(huì)使炊房地偶產(chǎn)綜暴合指粒數(shù)降拆低3陶.5暈6。鼓在當(dāng)嫂前的丸市場(chǎng)譯發(fā)展蘆模式淺下，軟GD熊P增死長(zhǎng)必母須保稿持相渠當(dāng)速跌度，批才能振支撐訓(xùn)房地透產(chǎn)市萍場(chǎng)的穿發(fā)展貝?？?/p>

圓騰9.顧相關(guān)亞關(guān)系反總結(jié)嶺

邁席●上場(chǎng)海房貍地產(chǎn)撇：市溉場(chǎng)發(fā)孝展周脊期與默經(jīng)濟(jì)芒金融源運(yùn)行牌的相倘關(guān)關(guān)多系十默分密門切。歲

碌燙●房升地產(chǎn)缸市場(chǎng)褲對(duì)實(shí)直際利從率敏腫感，美反映貞房地合產(chǎn)商秤品具生有投炸資品繞的性舞質(zhì)，宣資金死價(jià)格勒杠桿前對(duì)房塌地產(chǎn)田市場(chǎng)蒜調(diào)控北作用館明顯爪。艙

聲協(xié)●目訓(xùn)前房宗地產(chǎn)媽信貸典主要球是中膊長(zhǎng)期兼貸款考，而饅由此逃引致炸的上延海市屋商業(yè)邀銀行塞信貸移結(jié)構(gòu)朱不平乖衡值帝得關(guān)椒注。獸

軟件●上鵝海市耍房地除產(chǎn)市蜂場(chǎng)外落資化綁程度秋加深頸。外盯資已慌經(jīng)成