徐州尚東名庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)企劃案74

2021年02月15日尚東名庭企劃案尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司

前言承蒙金獅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信任，予以我方參與“尚東名庭〞工程的商業(yè)和住宅籌劃代理工作，在此表示由衷地感謝！經(jīng)過(guò)我方細(xì)致全面的市場(chǎng)調(diào)研與市場(chǎng)分析，給貴司提供一個(gè)全面的本工程市場(chǎng)開(kāi)展的方向性思考，為貴司成功運(yùn)營(yíng)該工程提供充分、客觀和準(zhǔn)確的專業(yè)意見(jiàn)，以便貴司決策時(shí)提供參考。我們期望通過(guò)上述工程的成功運(yùn)營(yíng)，憑借整合相關(guān)行業(yè)優(yōu)勢(shì)資源、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，在創(chuàng)造工程輝煌的籌劃，營(yíng)銷(xiāo)績(jī)的同時(shí)，共同為徐州城東板塊繁榮錦上添花，實(shí)現(xiàn)真正“多贏〞的利好局面。尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司正文第一局部市場(chǎng)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司宏觀市場(chǎng)亂世風(fēng)云如何走出困境！正文第一局部市場(chǎng)篇08年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了冰河時(shí)代，但是也就是這樣危機(jī)才可以創(chuàng)造出新的時(shí)機(jī)。目前國(guó)家政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采用了退稅、減息等一系列措施來(lái)刺激消費(fèi)，甚至新聞上出現(xiàn)了“買(mǎi)房就是愛(ài)國(guó)〞的口號(hào)。政府的這些措施都是說(shuō)明了“救市〞的決心，然而“救市〞不代表“托市〞;新政的效應(yīng)是需要過(guò)程的，需要時(shí)間來(lái)一一認(rèn)證。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)不會(huì)形成“V〞走向，而是會(huì)在近段時(shí)間內(nèi)成“L〞形走向。目前徐州市具有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，整體市場(chǎng)導(dǎo)向正逐漸向城東和新城區(qū)偏移。但現(xiàn)階段政府對(duì)于房地產(chǎn)的投入也是謹(jǐn)慎保守的，加上短時(shí)間內(nèi)購(gòu)房者的投資信心很難再次樹(shù)立，我們?cè)撊绾巫叱鲞@個(gè)困境。尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司宏觀市場(chǎng)正文第一局部市場(chǎng)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司宏觀市場(chǎng)政府多措并舉解決中低收入者住房困難問(wèn)為改善民生，支持有效擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，根據(jù)國(guó)務(wù)院統(tǒng)一部署，今年第四季度，在認(rèn)真落實(shí)促進(jìn)就業(yè)政策，保障企業(yè)退休人員、城鄉(xiāng)低保對(duì)象等低收入群眾根本生活的同時(shí)，中國(guó)財(cái)政部、國(guó)家開(kāi)展改革委員會(huì)、教育部、民政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人力資源和社會(huì)保障部、國(guó)家稅務(wù)總局等有關(guān)部門(mén)將進(jìn)一步完善相關(guān)政策措施，加大資助困難學(xué)生、優(yōu)撫救濟(jì)、住房保障等方面的工作力度。中國(guó)財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹稱，為解決廣闊人民群眾特別是中低收入者的住房困難問(wèn)題，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)將采取一系列措施。一是降低住房交易稅費(fèi)；二是擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人首次購(gòu)置普通住房的金融支持；三是加大保障性住房建設(shè)規(guī)模；四是出臺(tái)?城市低收入家庭資格認(rèn)定方法?；五是地方政府可以制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。正文第一局部市場(chǎng)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司中觀市場(chǎng)城市發(fā)展突飛猛進(jìn)無(wú)限商機(jī)只為睿智者！正文第一局部市場(chǎng)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司中觀市場(chǎng)徐州市方案到2021年根本解決所有家庭的住房問(wèn)題1995年以來(lái)，徐州市區(qū)建設(shè)安居工程、經(jīng)濟(jì)適用住房近200萬(wàn)平方米，解決了2.3萬(wàn)余戶低收入家庭的住房問(wèn)題；1999年以來(lái)，通過(guò)建設(shè)廉租住房、發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼，解決了600余戶低保家庭的住房問(wèn)題；通過(guò)住房分配貨幣化政策，解決了近2.4萬(wàn)戶職工的住房問(wèn)題；通過(guò)住房公積金貸款，支持25萬(wàn)名職工購(gòu)置了住房。目前，已根本建立了“高收入家庭購(gòu)置市場(chǎng)化商品住房，中等收入家庭購(gòu)置普通商品住房，低收入家庭購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用住房，低保家庭租住廉租住房〞的多層次住房保障體系。根據(jù)市住房保障規(guī)劃，到2021年可根本解決低收入家庭的住房問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)“住有所居〞的目標(biāo)。大力開(kāi)展經(jīng)濟(jì)適用住房解決低收入家庭住房困難〔一〕嚴(yán)格準(zhǔn)入制度，公正透明銷(xiāo)售，使經(jīng)濟(jì)適用住房真正起到解困作用〔二〕降低工程造價(jià)，精心組織施工，使經(jīng)濟(jì)適用住房真正表達(dá)“經(jīng)濟(jì)、適用〞廉租住房制度促進(jìn)多層次住房保障體系建立落實(shí)住房分配貨幣化政策夯實(shí)住房保障體系的根底加大住房保障力度力爭(zhēng)三年根本為低收入家庭解決住房通過(guò)以上措施，到2021年努力使低保住房困難家庭住得上廉租房，低收入住房困難家庭住得起經(jīng)濟(jì)適用房，新就業(yè)人員租得起房，根本實(shí)現(xiàn)黨的十七大提出的“住有所居〞目標(biāo)要求。徐州市方案到2021年根本解決所有家庭的住房問(wèn)題徐州日?qǐng)?bào)2021-12-30正文第一局部市場(chǎng)篇1、交通地塊區(qū)域占據(jù)城市東區(qū)未來(lái)的CLD的絕佳位置，雖位于城市三環(huán)以外但市政配套、人氣指數(shù)水平均高于西區(qū)、北區(qū)二環(huán)以外地區(qū)。交通通達(dá)性好，與市中心、行政中心交通聯(lián)系均好，三條公交線路〔49、52、72路〕可直達(dá)小區(qū)門(mén)口，另有四條公交線路〔50、65、71、605路〕可通至地塊周邊1里范圍圈。目前周邊開(kāi)發(fā)樓盤(pán)已根本入住使用，尚無(wú)新地塊出讓公告，道路交通狀況好。尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司中觀市場(chǎng)之城東剖析正文第一局部市場(chǎng)篇2、工程工程占地較小，地塊位置在區(qū)內(nèi)略偏；從區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，周邊工程大盤(pán)較多，在可動(dòng)用的營(yíng)銷(xiāo)資源和價(jià)格策略等方面，他們的影響力、資金、價(jià)格空間更大。在推廣資源和力度受限的情況下，如何在周邊工程或競(jìng)爭(zhēng)工程大力促銷(xiāo)的時(shí)機(jī)借力使力、如何招攬別人的客源、如何發(fā)揮小工程的靈活優(yōu)勢(shì)，均成為實(shí)際推售過(guò)程中的現(xiàn)實(shí)課題。尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司中觀市場(chǎng)之城東剖析正文第一局部市場(chǎng)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司中觀市場(chǎng)之城東剖析城東板塊上，目前可謂是群雄逐鹿，大盤(pán)林立；目前東方明珠已經(jīng)根本銷(xiāo)售完畢，東方美地，綠地世紀(jì)城正在熾熱銷(xiāo)售中。我盤(pán)跟這些大盤(pán)從資金、體量上無(wú)法相比；目前只有借其強(qiáng)大的推廣力度，借力打力，分流其客源才是上策。綜上：推廣中應(yīng)充分挖掘地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通通達(dá)性、市政配套等大利好，消除客戶在地域、交通上的疑慮，充分發(fā)揮在地理上依附大盤(pán)的優(yōu)勢(shì)，在享受大盤(pán)多項(xiàng)優(yōu)質(zhì)公共配套的同時(shí)，工程開(kāi)發(fā)沿街商業(yè)也彌補(bǔ)了民祥路上生活配套少的缺陷。

正文第一局部市場(chǎng)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目概況及市場(chǎng)背景綜述

正文第一局部市場(chǎng)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司市場(chǎng)背景綜述正文第一局部市場(chǎng)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司市場(chǎng)背景綜述

08年下半年全國(guó)受次貸危機(jī)影響，各地成交量萎縮，根據(jù)徐州房屋管理局發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：08年1-10月，全市各類(lèi)施工商品房屋面積1038.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)57.5%，其中住宅施工面積888.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)55%。今年以來(lái)全市竣工各類(lèi)房屋面積158.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.3%；累計(jì)銷(xiāo)售223.2萬(wàn)平方米，同比下降4.9%，實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售額58.98億元，同比增長(zhǎng)1.6%。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，08年徐州房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展呈穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，但沒(méi)有出現(xiàn)如深圳、南京等一線、二線城市大面積斷供和降價(jià)情況，全年商品房?jī)r(jià)格趨于平穩(wěn)，雖成交面積有所下降，但銷(xiāo)售總額上仍有所增長(zhǎng)。各樓盤(pán)推出的優(yōu)惠方源，其實(shí)質(zhì)優(yōu)惠幅度并不大，08年雖銷(xiāo)售面積同比下降4.9%，但銷(xiāo)售額卻增長(zhǎng)了1.6%。正文第一局部市場(chǎng)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司微觀市場(chǎng)東至民祥園路，南臨郭莊路，西接?xùn)|方明珠，北至民富東路；地塊位于徐州“東擴(kuò)南移〞城市開(kāi)展規(guī)劃中的核心區(qū)域，把守連接徐州市新、老城區(qū)的交通咽喉，東距規(guī)劃建設(shè)中的京滬高鐵徐州站僅2.5公里，北距徐州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)3公里，南距徐州觀音機(jī)場(chǎng)30公里，西距徐州火車(chē)站、長(zhǎng)途汽車(chē)站3公里，更擁有多條市內(nèi)交通干線，出行交通無(wú)比便捷。工程位處新老城區(qū)、徐州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、京滬高鐵站交匯的中心位置。和平路通車(chē)后，5分鐘車(chē)程即至老城區(qū)，5分鐘車(chē)程瞬達(dá)京滬高鐵〔徐州〕站，10分鐘車(chē)程抵達(dá)新城區(qū)。通車(chē)在即的京滬高鐵，2.5小時(shí)暢達(dá)北京、上海，實(shí)現(xiàn)2.5小時(shí)京滬都市生活圈。

正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目現(xiàn)狀體量雖較小，但四周被綠地世紀(jì)城、東方明珠、東方美地、拆遷安置小區(qū)所圍，消費(fèi)客源得天獨(dú)厚，位于東區(qū)腹地的黃金位置。但面對(duì)目前冷淡的市場(chǎng)、有限的購(gòu)房客而言，工程間的競(jìng)爭(zhēng)異常劇烈。在這個(gè)區(qū)域內(nèi)操盤(pán)，知己知彼尤其重要，我們必須滲透了解我們所緊鄰的每一個(gè)工程，因?yàn)槲覀兏蚁嗫购獾牟粌H僅是價(jià)格、品質(zhì);還必須去尋找差異化的優(yōu)勢(shì)，才有可能會(huì)脫穎而出。

正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)特征

正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)特征

正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)特征正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)比較單價(jià)比價(jià)格上我們采用低開(kāi)高走模式，短期內(nèi)利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)先搶占局部市場(chǎng)正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)比較面積比面積方面，大家根本相同。我方體量較小，可以整體包裝，從外立面包裝上做出特色，渲染出濃烈的商業(yè)氣氛。正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)比較總價(jià)比根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)工程而言，我方制定合理的總價(jià)，使購(gòu)房者可以輕松投資來(lái)快速占領(lǐng)局部市場(chǎng)正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)比較得房率比得房率上面，盡量可以減少不必要的公攤。合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)使功能上面更加優(yōu)越。正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)比較層高比我們可以將現(xiàn)4.8米的層高低挖20公分，層高采用一層5米的層高，把買(mǎi)一層用兩層作為核心要領(lǐng)正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)比較閑置率現(xiàn)在周邊這兩家商業(yè)還沒(méi)有完全成熟，我們可以利用我工程緊鄰安置小區(qū)這得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，快速開(kāi)街，來(lái)提升該工程的價(jià)值正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)比較業(yè)態(tài)分析正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目SWOT分析1、經(jīng)營(yíng)面積：面積大小合理，在滿足局部?jī)?nèi)部配套的同時(shí)，可以補(bǔ)充周邊商業(yè)的缺乏

2、地段：位于城東的核心區(qū)位，具有不可復(fù)制的地段價(jià)值；周邊就是大型安置小區(qū)，未來(lái)的高入住率使消費(fèi)人口得到最大保證3、交通：多路公交線路直達(dá)本案；4、商圈：城東的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展已相當(dāng)成熟，未來(lái)大規(guī)模的人居能保證經(jīng)營(yíng)者的利益，其開(kāi)展前景也非?？捎^。一、優(yōu)勢(shì)-Strength正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目SWOT分析二、劣勢(shì)-Weak1、處于次星級(jí)地理位置：離老城區(qū)有些距離，目前周邊入住率不是很高2、新生商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)薄弱：周邊商業(yè)體量很多，工程尚處于起步階段，生存空間有限；3、工程品牌價(jià)值低：與周邊大型樓盤(pán)，物業(yè)相比本工程體量不大，品牌力度不大正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目SWOT分析三、機(jī)遇-Opportunity1、城東擴(kuò)容的契機(jī)：目前政府建設(shè)向于城東的開(kāi)發(fā)，與郭莊路、珠江路聯(lián)為一體，不斷擴(kuò)容的城東，對(duì)徐州內(nèi)外的投資者充滿了誘惑力；2、世貿(mào)、綠地的出現(xiàn)：兩家全國(guó)聞名的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司入住城東，給城東未來(lái)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展帶來(lái)了無(wú)限的空間3、錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的有利時(shí)機(jī)：目前城東的商業(yè)，消費(fèi)場(chǎng)所效勞老化、檔次偏低，東方美地和綠地世紀(jì)城還沒(méi)有完全形成氣候，為工程提供了一個(gè)很好的開(kāi)展空間；4、投資市場(chǎng)環(huán)境帶來(lái)的機(jī)遇：在住宅類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向保值，股市風(fēng)險(xiǎn)依然很大的情況下，商業(yè)地產(chǎn)成為許多投資者的首選。正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目SWOT分析四、威脅-Threaten1、城東多家樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)：綠地世紀(jì)城、東方美地，世貿(mào)東都的崛起對(duì)城東業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)做了良好的補(bǔ)充，很大程度上限制了工程的業(yè)態(tài)定位與運(yùn)作；2、周邊多個(gè)已經(jīng)成熟的品牌效應(yīng)猶在：東方美地、綠地世紀(jì)城幾個(gè)商業(yè)的品牌已經(jīng)優(yōu)先占有了局部市場(chǎng)，在工程運(yùn)作過(guò)程中需要投入一定的智力、人力和財(cái)力分流其客戶；3、安置小區(qū)的大規(guī)模開(kāi)工：周邊擁有多個(gè)即將開(kāi)工的大型安置小區(qū)，對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格和定位帶來(lái)限制正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目定位經(jīng)營(yíng)者客群：詮釋：1，已經(jīng)具有一定品牌效應(yīng)的成熟經(jīng)營(yíng)戶，想在新區(qū)內(nèi)增開(kāi)分店，或準(zhǔn)備做品牌代理的成熟經(jīng)營(yíng)戶，準(zhǔn)備做品牌代理的創(chuàng)業(yè)型經(jīng)營(yíng)戶。比方升輝裝飾城、新世紀(jì)裝飾城等一些外地來(lái)徐業(yè)主。2，手頭據(jù)有閑資，想要投資的客戶：在股市波動(dòng)較大，銀行利率降低的情況下。想把資金投資到固定資產(chǎn)上面的投資客；這些人一般只做投資從不自營(yíng)。財(cái)富夢(mèng)想的實(shí)踐家正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目定位形象定位領(lǐng)跑自我流行風(fēng)詮釋：“領(lǐng)跑〞本身就有走在最前沿的意思，加上后面的賓語(yǔ)為“風(fēng)〞，更加表達(dá)速度快，差距大；“自我〞強(qiáng)調(diào)獨(dú)特性；“流行〞展現(xiàn)了工程的功能。一方面從目標(biāo)消費(fèi)者出發(fā)，投其所好；另一方面，展現(xiàn)工程的運(yùn)作引領(lǐng)城東消費(fèi)、商業(yè)運(yùn)作新模式，催化城東商業(yè)格局演變。正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目定位功能定位特色元素集中營(yíng)詮釋：工程的目標(biāo)消費(fèi)者決定工程是提供各種特色餐飲、茶社、咖啡廳、休閑綜合體、美容美發(fā)、汽車(chē)美容養(yǎng)護(hù)等中高檔消費(fèi)的集中場(chǎng)所。正文第二局部商業(yè)篇工程消費(fèi)群及消費(fèi)能力測(cè)算四大高端消費(fèi)群、鼎立支持工程開(kāi)展尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司消費(fèi)客戶分析

正文周邊2-3公里近10萬(wàn)的高端消費(fèi)群——該局部消費(fèi)群以家庭消費(fèi)為主，年齡介乎25—45歲之間，整體消費(fèi)能力較高，對(duì)于特色餐飲的消費(fèi)需求較大。尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司第二局部商業(yè)篇消費(fèi)客戶分析

正文第二局部商業(yè)篇年輕消費(fèi)群——指工程人群以年輕人消費(fèi)群體為主，年齡段介乎23—35歲之間；該局部消費(fèi)群具有較高的消費(fèi)能力；對(duì)于年輕、時(shí)尚化的消費(fèi)工程具有較高的需求量〔茶社、咖啡廳、休閑綜合體等〕。尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司消費(fèi)客戶分析

正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司高檔消費(fèi)群——指美容，SPA，汽車(chē)美容養(yǎng)護(hù)，該局部消費(fèi)群具有消費(fèi)高的消費(fèi)能力，同時(shí)在品位、檔次及特色要求也相對(duì)較高，對(duì)工程的開(kāi)展也將起到一定的積極作用。消費(fèi)客戶分析

正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司配套消費(fèi)群——滿足內(nèi)部商業(yè)配套，以銀行、診所、干洗店、營(yíng)業(yè)廳、超市等。不但滿足了內(nèi)部配套，而且也補(bǔ)充了周邊商業(yè)的缺憾！消費(fèi)客戶分析

正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司產(chǎn)品規(guī)劃建議商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面根據(jù)周邊現(xiàn)有業(yè)態(tài)分析，我們可以從兩個(gè)方向來(lái)運(yùn)營(yíng)一方面是充分發(fā)揮社區(qū)商業(yè)的作用，引進(jìn)小超市、銀行柜員機(jī)、診所、洗衣店等等社區(qū)配套設(shè)施；另一方面是借助周邊人居氣氛，彌補(bǔ)周邊工程規(guī)模大，周期長(zhǎng)的缺乏，搶在其它工程之前半年成型，做成特色商業(yè)街，如特色餐飲街、休閑綜合街等正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司營(yíng)銷(xiāo)核心策略提煉租售并進(jìn)我司可以采用“筑巢引鳳〞的方式來(lái)進(jìn)行銷(xiāo)售，使得營(yíng)銷(xiāo)和招商同期進(jìn)行，對(duì)于投資形客戶我們可以采用協(xié)助招商既先賣(mài)后租賃的方式;對(duì)于租賃型的客戶，采用先租后賣(mài)的模式進(jìn)行帶租約銷(xiāo)售或返租的方式。這樣一來(lái)就可以用兩條腿去走路，確保穩(wěn)中求勝?！苍诟鞯亻_(kāi)發(fā)商的新商業(yè)工程招商過(guò)程中，政府都有相應(yīng)的扶持減免稅收政策，建議開(kāi)發(fā)商可以和當(dāng)?shù)卣块T(mén)進(jìn)行溝通〕正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司租售并進(jìn)用圖表表示，兩個(gè)圓中間相交。左邊圓圈是銷(xiāo)售，右邊圓圈是招商。中間相交的地方寫(xiě)上商業(yè)管理正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司預(yù)計(jì)租金一層商業(yè)：：元/天/平方米二次商業(yè)：：1-1.2元/天/平方米獨(dú)立商業(yè)：：元/天/平方米通過(guò)分析需求力與承受能力,,周邊競(jìng)爭(zhēng)工程〔同質(zhì)物業(yè)〕價(jià)格的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和策略,,推導(dǎo)出上述價(jià)格，正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司產(chǎn)品規(guī)劃建議建議外立面和建筑形態(tài)可以區(qū)別于綠地世紀(jì)城和東方美地，采取視覺(jué)上的強(qiáng)烈刺激，加深購(gòu)房者對(duì)我工程的認(rèn)知

正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司遮蓋形式拱廊式

正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司商鋪招牌

商業(yè)街日后商家的招牌的設(shè)立需經(jīng)過(guò)管理公司審批，而商家慣用的側(cè)招那么統(tǒng)一設(shè)置，這樣才能防止商業(yè)街日后招牌林立，風(fēng)格全無(wú)

正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司商鋪立面

門(mén)頭用大理石和石材搭配，檔次拔高。一樓的樓層很高；充滿文化氣息，別致的商鋪之間的分隔裝飾物造型非常海派的門(mén)頭和門(mén)把手，門(mén)略往里退形成雨棚；

正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司休憩景觀

正文第二局部商業(yè)篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部構(gòu)造建議

唐瓊補(bǔ)充一下側(cè)面圖片正文第三局部住宅篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目綜述

正文第三局部住宅篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售分析11月徐州市區(qū)商品房市場(chǎng)成交狀況及環(huán)比增幅〔不含賈汪區(qū)〕12月，前兩月集中簽約樓盤(pán)的簽約頂峰已開(kāi)始衰退、其它樓盤(pán)成交狀況依然受市場(chǎng)觀望態(tài)勢(shì)影響去化不佳，導(dǎo)致本月市區(qū)商品房成交量急劇下滑，成交套數(shù)與成交面積均環(huán)比下跌40%以上。正文第三局部住宅篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目東方美地開(kāi)發(fā)商：徐州永泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程位置：徐州云龍區(qū)民富園圓盤(pán)道處建筑面積：25萬(wàn)平方米規(guī)劃戶數(shù)：900戶〔三期〕規(guī)劃用途：商住建筑形態(tài)：多層、小高層綠化率：37%容積率：1.8均價(jià)：3650元/平方米上房日期：一、二期08年底，三期09年6月社區(qū)配套：智能化背景音樂(lè)、幼兒園、會(huì)所、超市周邊生活配套：醫(yī)院、小學(xué)、中學(xué)、超市、銀行建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格主要客戶群：周邊居民、中高等收入者、公務(wù)員、教師、個(gè)體老板以及事業(yè)單位工作人員

永泰東方美地三期全部推出，均價(jià)為3700元/平方米，一次性付款將給予1%的優(yōu)惠，均價(jià)即為3650元/平方米，東方美地三期商鋪一層40-60平米，二層117-130平米，有少量雙層220-250平米，價(jià)格6000-15000元/平米。截止到2月份，三期總共銷(xiāo)售800余套，總體去化率達(dá)91%，其中一月份銷(xiāo)售3套正文第三局部住宅篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目綠地世紀(jì)城開(kāi)發(fā)商：上海綠地集團(tuán)新誠(chéng)置業(yè)工程位置：徐州云龍區(qū)民富園圓盤(pán)道后建筑面積：130萬(wàn)平方米規(guī)劃戶數(shù)：1100戶〔五期〕規(guī)劃用途：商住建筑形態(tài)：多層、小高層、高層、花園式多層綠化率：40%容積率：1.52均價(jià)：3650元/平方米社區(qū)配套：幼兒園、會(huì)所、超市，摩卡商業(yè)街周邊生活配套：醫(yī)院、小學(xué)、中學(xué)、超市、銀行建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格主要客戶群：周邊居民、中高等收入者、公務(wù)員、教師、個(gè)體老板以及事業(yè)單位工作人員綠地世紀(jì)城目前主要銷(xiāo)售四、五期房源，其中四期推出1500套，銷(xiāo)售442套，五期推出1100套，銷(xiāo)售210套，一月份銷(xiāo)售40余套，均價(jià)3800元，其中個(gè)別房源8.5折，最低價(jià)到達(dá)3000元.正文第三局部住宅篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商：徐州世茂新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司工程位置：世茂東都位于云龍區(qū)緊鄰漢文化景區(qū)企劃銷(xiāo)售：自銷(xiāo)建筑面積：110萬(wàn)平方米規(guī)劃戶數(shù)：820余戶〔一期〕規(guī)劃用途：居住建筑形態(tài)：多層、小高、聯(lián)排、花園洋房綠化率：37%容積率：1.56上房日期：2021-6社區(qū)配套：五星酒店、商業(yè)街、SOHU公寓等周邊生活配套：超市、醫(yī)院、學(xué)校建筑風(fēng)格：古典建筑風(fēng)格主要客戶群：中高收入者、公務(wù)員、教師、個(gè)體老板以及事業(yè)單位工作人員世茂東都該工程均價(jià)3100元/平方米。一期總共推出532套，截止到2月15日，已銷(xiāo)售335套，去化率達(dá)62.97%，一月份銷(xiāo)售300余套正文第三局部住宅篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司產(chǎn)品規(guī)劃建議小而求精我工程雖然跟周邊樓盤(pán)相比，沒(méi)有很大的規(guī)模，然而小規(guī)模并不代表出不了精品。我們可以從“精細(xì)〞出發(fā)，增加些人性化功能，在入口景觀上做細(xì)致，小區(qū)的道路東線合理分布。如果整個(gè)徐州東區(qū)是個(gè)皇冠的話，我們就要把自己做成皇冠上的那顆寶石正文第三局部住宅篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司外立面建議建筑外立面可以利用顏色和外觀來(lái)和周邊樓盤(pán)形成強(qiáng)烈比照，以此來(lái)加深購(gòu)房者印象，從而更好的去宣傳工程正文第三局部住宅篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司入口景觀建議入口處景觀可以簡(jiǎn)約自然。利用一些假山，水系，亭榭等建筑來(lái)點(diǎn)綴以提升我工程的品味和層次。正文第三局部住宅篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司價(jià)格建議由竇本胤同志提出正文第四局部營(yíng)銷(xiāo)策略篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司營(yíng)銷(xiāo)核心策略提煉核心價(jià)值點(diǎn)地段價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)永遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào)的都是地段，更何況工程本身占據(jù)城東核心區(qū)位的“地利〞優(yōu)勢(shì)。品牌價(jià)值無(wú)論住宅工程還是商業(yè)工程，在現(xiàn)代的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程當(dāng)中，品牌樹(shù)立均成為重中之重。而且要在群雄割據(jù)的城東搶占一席之地，更加需要通過(guò)品牌樹(shù)立來(lái)增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)工程的認(rèn)同度和美譽(yù)度。升值潛力商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值不僅在于后期經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的利潤(rùn)，更加凸顯在其升值潛力上，而工程通過(guò)對(duì)科學(xué)規(guī)劃、專業(yè)營(yíng)銷(xiāo)、合理運(yùn)營(yíng)的有效推廣，帶來(lái)的不僅是收益，還有工程的市值攀升，開(kāi)發(fā)企業(yè)、商管公司市值品牌價(jià)值攀升。正文第四局部營(yíng)銷(xiāo)策略篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司營(yíng)銷(xiāo)核心策略提煉

借力打力快打快銷(xiāo)我盤(pán)無(wú)論規(guī)模，資金上都無(wú)法跟周邊工程相抗衡，只能借助周邊大盤(pán)的影響力，通過(guò)價(jià)格杠桿，利用小眾傳播分流大盤(pán)客戶，實(shí)現(xiàn)快速去化商業(yè)銷(xiāo)售上自由組合，租售并行。即一層二層分別辦證，根據(jù)客戶需求可以自由選擇是否帶二層，帶幾個(gè)二層。正文第四局部營(yíng)銷(xiāo)策略篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目招商招商又稱“跑商〞，是對(duì)招商工作開(kāi)展的形象性描述，即招商人員必須將大局部時(shí)間用在與目標(biāo)經(jīng)營(yíng)戶的拜訪、公關(guān)、洽談；同時(shí)，招商還講究資源，通過(guò)資源進(jìn)行招商可以做到事半功倍，這就涉及到招商的一個(gè)渠道。下面簡(jiǎn)述一下我方在運(yùn)作本工程時(shí)的招商渠道：1、資源招商：針對(duì)本工程，我方可以提供自己特有的資源，作為主力店、次主力店、品牌店的招商渠道，以降低招商本錢(qián)，實(shí)現(xiàn)工程運(yùn)作利潤(rùn)最大化；2、選商：在資源招商取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展后，我方會(huì)進(jìn)行招商成績(jī)匯報(bào)式推廣，利用主力店、次主力店、品牌店的品牌效應(yīng)和市場(chǎng)凝聚力，吸引商戶進(jìn)駐，同時(shí)根據(jù)工程需要進(jìn)行有選擇的引進(jìn)；3、跑商：在引導(dǎo)性招商的同時(shí)，將招商團(tuán)隊(duì)放出去，有選擇性地針對(duì)符合工程需要但是尚未與工程聯(lián)系的商戶進(jìn)行招商；正文第四局部營(yíng)銷(xiāo)策略篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司推廣策略皇冠計(jì)劃&刀鋒行動(dòng)正文第四局部營(yíng)銷(xiāo)策略篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司推廣策略皇冠方案皇冠，君主佩戴的用貴重金屬制作鑲有寶石的帽子,象征至高無(wú)上的地位?；使诜桨福櫭剂x即為品牌建設(shè)。目前本工程在市場(chǎng)上根本沒(méi)有品牌認(rèn)知度，因此品牌建設(shè)是我們要重力打造的一個(gè)首要環(huán)節(jié)。我們將本著“為開(kāi)發(fā)商節(jié)省每一分錢(qián)〞的原那么，通過(guò)各種有效的廣告形式進(jìn)行全方位的品牌塑造提升，力求做到市場(chǎng)對(duì)貴司的高度認(rèn)可，對(duì)工程的高度認(rèn)可。正文第四局部營(yíng)銷(xiāo)策略篇尚東名庭徐州市金獅房屋開(kāi)發(fā)公司推廣策略刀鋒行動(dòng)刀鋒，刀刃、刀尖。?黃庭內(nèi)景經(jīng)·至道?“齒神崿鋒〞唐梁丘子注：“牙齒尖利，如劍鍔刀鋒，摧羅眾物而食之也。〞唐竇臮?述書(shū)賦上?：“善草那么鷹搏隼擊，工正那么劍鍔刀鋒。〞象征無(wú)堅(jiān)不摧的頑強(qiáng)戰(zhàn)斗力。刀鋒行動(dòng)，即深入研判市場(chǎng)和工程，精確鎖定目標(biāo)客群，制定合理完善的方案，在相應(yīng)系統(tǒng)的全方位的分眾傳播配合下，充分發(fā)揮銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的終端戰(zhàn)斗力，走出銷(xiāo)展中心的小市場(chǎng)，走到區(qū)域市場(chǎng)及外延市場(chǎng)，將目標(biāo)客群請(qǐng)到銷(xiāo)展中心。正文第五局部團(tuán)隊(duì)篇尚