編制修建性詳細規(guī)劃要點課件

編制修建性詳細規(guī)劃要點

此文檔為PPT格式可編輯修改編制修建性詳細規(guī)劃要點一、規(guī)劃設計依據(jù)問題二、報建技術管理要求及應注意的有關問題三、有關指標控制和計算須注意的問題四、設計深度和設計說明、圖紙注意的問題編制修建性詳細規(guī)劃應注意的問題編制修建性詳細規(guī)劃或者總平面方案（規(guī)劃階段）的依據(jù)：1、有三種情況：

依據(jù)管理部門正式批準的選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證或簽定的國有土地使用權出讓合同（有償方式供地項目——出讓）中的規(guī)劃設計要求或土地使用條件對于招投標或設計競賽、征集方案應以管理部門下發(fā)的標書為依據(jù)對于特殊項目按管理部門下發(fā)的規(guī)劃設計條件執(zhí)行一、規(guī)劃設計依據(jù)問題一、規(guī)劃設計依據(jù)——選址意見書一、規(guī)劃設計依據(jù)——選址意見書一、規(guī)劃設計依據(jù)——選址意見書一、規(guī)劃設計依據(jù)——

建設用地規(guī)劃許可證一、規(guī)劃設計依據(jù)——

土地出讓合同一、規(guī)劃設計依據(jù)——

土地出讓合同一、規(guī)劃設計依據(jù)問題

2、有關管理規(guī)范、規(guī)定、標準等。主要涉及的有：《城市規(guī)劃編制辦法》（2006年）（建設部令第146號）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（2002年版）（GB50180-93）《天津市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定·建筑管理篇》（津政函[1995]24號）《天津市建設項目配建停車場（庫）標準》（DB29-6-2004）《天津市新建居住區(qū)公共服務設施定額指標》（DB29-7-2000）《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（GBJ137-90）《天津市中心城區(qū)道路、軌道交通、河流兩側綠化控制線規(guī)劃》《修建性詳細規(guī)劃設計的技術要求》《修建性詳細規(guī)劃成果報審要求》和《修建性詳細規(guī)劃成果電子文件報審要求》《總平面圖設計的技術要求》《現(xiàn)行規(guī)劃建設管理的審查要點》

另外還有消防、人防、環(huán)保規(guī)范、規(guī)定以及各類專業(yè)建筑的規(guī)范等。3、建設單位的任務書。一、規(guī)劃設計依據(jù)問題主要歸結為：三個用地范圍、六條控制線、三張表、三張圖（一）三個用地范圍：即規(guī)劃總用地范圍、可用地范圍和界外處理范圍。確定的依據(jù)為選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證或出讓合同；確認的范圍以選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證或土地出讓合同的附圖為準。二、報建技術管理要求及應注意的有關問題

規(guī)劃總用地范圍:按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》，當周界為城市道路、居住區(qū)級道路、小區(qū)路或自然分界線時，用地范圍劃至道路中心線或自然分界線；當規(guī)劃總用地與其他用地相鄰，用地范圍劃至雙方用地交界處。

可用地范圍:為批準的建設用地范圍（目前一般不包括城市綠化帶用地）。此用地面積作為核算容積率、建筑密度、綠地率等相關指標的基礎數(shù)據(jù)。

界外處理用地范圍:按照《天津市土地管理條例》，與建設項目用地相鄰的規(guī)劃道路中心線至建設項目用地之間的道路用地（城市綠化帶用地），無法繼續(xù)耕種的土地等，由用地單位交納征用補償費用。二、報建技術管理要求及應注意的有關問題1、紅線——規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。在中心城區(qū)范圍內，城市規(guī)劃道按四級控制：快速路、主干道、次干道和支路。道路寬度以選址意見書或土地出讓合同附圖為準（道路等級參照中心城區(qū)道路網(wǎng)規(guī)劃，在科技質量部有相關圖形可查詢）2、綠線——城市各類綠地范圍的控制線。城市道路綠化帶寬度按照道路等級和所處的區(qū)段控制；立交橋周圍控制線，按立交的形式-互通式、分離式分別提出控制要求。規(guī)劃建筑退讓綠線要求，參照《天津市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定·建筑管理篇》中的建筑后退道路規(guī)劃紅線的距離，即按規(guī)定設置綠化帶后，依據(jù)建筑物的高度（H≤24米，24米≤H≤50米，H≥50米）及所臨城市道路的寬度（≤20米，＞20米）進行相應退讓。（二）六條控制線：即紅線、綠線、藍線、黃線、紫線、黑線二、報建技術管理要求及應注意的有關問題（二）六條控制線：二、報建技術管理要求及應注意的有關問題（二）六條控制線：3、藍線——城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域界線。河流綠化控制線按一級、二級河道，控制要求有所不同。4、黃線——城市基礎設施用地的控制界線。黃線控制規(guī)劃正在編制中。5、紫線——歷史文化街區(qū)、歷史建筑保護范圍界線（歷史文化保護區(qū)、歷史文化風貌保護區(qū)、文物保護單位、風貌建筑）。紫線控制規(guī)劃正在編制中。6、黑線——鐵路、軌道交通控制線。包括鐵路、地鐵（地鐵沿線和地鐵站）、輕軌（輕軌沿線和輕軌站）、鐵路站場等。鐵路又分高速鐵路（如京津城際客運線）、鐵路正線（如京山線、津浦線）、鐵路支線（陳塘鐵路支線）、鐵路專用線，綠化控制寬度同。二、報建技術管理要求及應注意的有關問題

另外還有地界線：按照選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證或出讓合同中附圖要求，與可用地范圍一致。界外為待改造或規(guī)劃建筑時，注意合理退讓問題。有關退線要求主要依據(jù)選址意見書或土地出讓合同，未作特殊要求的按照《天津市中心城區(qū)道路、軌道交通、河流兩側綠化控制線規(guī)劃》和《天津市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定·建筑管理篇》執(zhí)行。二、報建技術管理要求及應注意的有關問題（三）三張表：即規(guī)劃用地平衡表、規(guī)劃經濟技術指標表、（配套）公建項目一覽表三張表用于居住項目，其他類項目可參照建筑總平面設計技術要求中的相關內容。

二、報建技術管理要求及應注意的有關問題（四）三張圖：現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖、綠化景觀平面圖

二、報建技術管理要求及應注意的有關問題二、報建技術管理要求及應注意的有關問題（四）三張圖：現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖、綠化平面布置圖

二、報建技術管理要求及應注意的有關問題（四）三張圖：現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖、綠化平面布置圖

二、報建技術管理要求及應注意的有關問題（四）三張圖：現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖、綠化平面布置圖

計算容積率和計入控制的規(guī)劃總建筑面積，只是地上部分的建筑面積，地下面積不計入。計入控制的規(guī)劃總建筑面積含陽臺和閣樓建筑面積。居住建筑面積中包括住宅建筑面積和公共服務設施（配套公建）面積。對于可用地范圍內的保留建筑，選址意見書或土地出讓合同中沒有做明確規(guī)定的，而在編制規(guī)劃中，認定具有保留價值的，其面積應納入規(guī)劃總建筑面積中。三、有關指標控制和計算須注意的問題1、建筑面積的計算：計算依據(jù)為《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）。

對總建筑面積、公建和居住建筑面積、容積率的限制為上限，必須嚴格控制，不能突破。三、有關指標控制和計算須注意的問題綠地率和集中綠地（公共綠地）的控制為下限，不能低于要求。一般來講居住用地、公共設施（公建）用地、工業(yè)用地等綠地率要求有所不同，另外不同的區(qū)位，同類性質的用地，綠地率控制要求也不相同。不在可用地范圍內的城市綠化帶用地不能計入綠地率。城市綠化帶用地不能安排停車，不能安排建筑物或構筑物。對于綠化用地與停車泊位的計算問題，綠化與停車結合的用地，按照單一用地不能重復計算（如利用草皮磚停車）。按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》，居住用地內綠地包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地。公共綠地分級設置，分居住區(qū)級、小區(qū)級、組團級三級，最小規(guī)模有規(guī)定。三、有關指標控制和計算須注意的問題2、綠地率和集中綠地（公共綠地）

三、有關指標控制和計算須注意的問題3、建筑間距對外按《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》要求，內部按《天津市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定·建筑管理篇》的要求。4、居住區(qū)公共服務設施（配套公建）的安排按三級設置，居住區(qū)級、小區(qū)級和組團級，設置要求按照《天津市新建居住區(qū)公共服務設施定額指標》執(zhí)行。5、對住宅、公寓項目層高的限定為不超過3.6米。6、規(guī)劃用地性質：必須嚴格按照選址意見書或土地出讓合同的要求進行控制，建設項目必須與用地性質相符合。（例：行政辦公用地不能安排住宅、公寓、旅館等項目）7、幾個主要指標之間的關系：容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率。一個指標的調整影響其他指標也要作相應的調整。四、設計深度和設計說明、圖紙注意的問題