2023年物業(yè)管理規(guī)程篇

2023年物業(yè)管理規(guī)程篇

書目

物業(yè)管理公司倉庫管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程(4)

z市z物業(yè)管理有限公司

作業(yè)指導(dǎo)書

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版本號:a

發(fā)放號:

倉庫管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1.0目的

1.1本規(guī)程規(guī)范倉庫管理工作,確保對倉庫物品進(jìn)行平安、高效、有序的管理。

2.0適用范圍

2.1本規(guī)程適用于公司本部及下屬各管理處的倉庫管理工作。

3.0職責(zé)

3.1公司選購 員負(fù)責(zé)物品的選購 工作。

3.2倉庫管理員負(fù)責(zé)物品驗收、入倉、領(lǐng)用手續(xù)的辦理和庫存物品的保管。

3.3公司財務(wù)會計負(fù)責(zé)物品的核算。

3.4公司財務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)倉庫管理工作的監(jiān)督。

4.0管理工作要點

4.1庫存物品的限額標(biāo)準(zhǔn)

4.1.1日常消耗物料的庫存限額:

a)一般為每月平均消耗量的1.2倍;

b)特別狀況另行處理。

4.1.2常備的零件物品的庫存限額:

a)一般為每月平均消耗量的1.5倍;

b)特別狀況另行處理。

4.2物品選購 的申請

4.2.1倉庫管理員原則上應(yīng)在每月25日前依據(jù)倉庫實際庫存量,編制下月物品選購 安排。

4.2.2當(dāng)倉庫物品低于規(guī)定的庫存限額時,應(yīng)剛好填制所需物品的選購 安排。

4.2.3倉庫中無儲存的零星、應(yīng)急物品由運用部門負(fù)責(zé)人填制選購 安排。

4.2.4倉庫管理員應(yīng)在每月28日前將選購 安排交公司財務(wù)部經(jīng)理審核。

4.2.5公司財務(wù)部經(jīng)理依據(jù)下列內(nèi)容審核:

a)倉庫實際庫存量;

b)當(dāng)月實際消耗量;

c)庫存物品的限額標(biāo)準(zhǔn);

d)下月預(yù)料消耗量;

e)下月資金預(yù)算。

4.2.6財務(wù)部經(jīng)理審核:

a)選購 安排不合理的,應(yīng)剛好予以調(diào)整申購安排;

b)選購 安排合理的,財務(wù)部經(jīng)理應(yīng)在財務(wù)審核欄內(nèi)簽署姓名、日期。

4.2.7選購 安排在每月30日前報公司總經(jīng)理審批。

4.2.8總經(jīng)理審批同意后,交選購 員根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行選購 。

4.3物品的驗收程序

4.3.1物品驗證的要求:

a)每次選購 物品單位數(shù)量少于10個的,要求100%抽樣驗證;

b)每次選購 物品單位數(shù)量多于10個的,要求10%-50%驗證;

c)選購 物品必需具備合格證,特殊對批量購買的物品必需要驗證物品的合格證,物品合格證由倉管員保存;

d)對目測無法驗證的物品,必需運用相關(guān)工具幫助驗證;

e)物品的規(guī)格、數(shù)量等必需與《選購 安排單》上的內(nèi)容相符;

f)倉管員應(yīng)將常用物品的說明書、運用說明書及保修卡等資料在驗證無誤后交財務(wù)部保存、備查。

4.3.2物品驗證的方法

a)物品包裝的驗證:

-物品外包裝平整光滑,密封包裝無裂縫、無滲漏、無污染或破損痕跡;

-留意核對物品外包裝上的生產(chǎn)日期及有效期。

b)物品質(zhì)量的驗證:

-細(xì)致檢查物品表面有無擦傷、破損、無裂縫或扭曲變形;

-驗證鐵制品時,應(yīng)留意物品有無銹跡;

-轉(zhuǎn)動物品連接部分,檢查其轉(zhuǎn)動是否敏捷,有無大的磨擦聲;

-檢查物品接口部分,看連接處有無松動、滑絲現(xiàn)象;

-驗證物品質(zhì)地是否符合購買要求;

-檢查物品附屬件是否齊全。

c)物品性能的驗證:

-應(yīng)對物品的機(jī)械部分應(yīng)反復(fù)試動,檢查其敏捷性、精確性;

-驗收具有彈性的物品時,應(yīng)對物品反復(fù)伸縮或彎曲,一般狀況下,合格品應(yīng)回復(fù)或基本回復(fù)原狀;

-驗收電器物品時,應(yīng)運用萬用表測試。

4.4物品的入倉程序

4.4.1物品的入倉程序:

a)選購 員原則上應(yīng)在物品選購 回來的當(dāng)日,將物品送交倉庫驗收,特別狀況不能在當(dāng)日入倉的,應(yīng)報財務(wù)部經(jīng)理批準(zhǔn)后另行處理;

b)如選購 員通知物品供應(yīng)商送貨上門,選購 員應(yīng)陪伴供應(yīng)商一起到倉庫驗貨;

c)倉庫管理員應(yīng)對符合購買安排的物品進(jìn)行驗收;

d)閱歷收合格的物品,倉庫管理員應(yīng)開具《進(jìn)倉單》,登記倉庫物品明細(xì)賬,并將物品分類存放;

e)倉庫管理員應(yīng)依據(jù)當(dāng)天的物品驗收單,剛好登記物品明細(xì)賬;

f)倉庫管理員應(yīng)在每月6日、16日、26日,將《進(jìn)倉單》匯總后,交財務(wù)會計進(jìn)行賬務(wù)處理。

g)拔到部門或管理處干脆運用的開具《物資干脆單》,經(jīng)運用部門經(jīng)理簽名后,由運用人干脆領(lǐng)用。

4.4.2退回物品的入倉程序:

a)相關(guān)人員將未運用完的物品送到倉庫;

b)倉庫管理員應(yīng)依據(jù)核查結(jié)果,進(jìn)行驗收:

-合格品,填寫《進(jìn)倉單》,在備注欄內(nèi)填寫'退回物品入庫'字樣,存入合格品存放區(qū)內(nèi);

-不合格品,存放在不合格品區(qū)等待處理。

c)倉庫管理員應(yīng)在每日下班前,依據(jù)退回物品《進(jìn)倉單》,登記倉庫物品明細(xì)賬,以10天為一期送財務(wù)會計進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理。

4.4.3設(shè)備工具的入倉程序:

a)新選購 的工具按物品的入倉程序執(zhí)行;

b)以舊換新的設(shè)備工具入倉程序:

-經(jīng)辦人應(yīng)憑其所在管理處主任簽名確認(rèn)的《工具借領(lǐng)單》到倉庫辦理舊工具入倉手續(xù);

-倉庫管理員經(jīng)檢查無誤后予以辦理入倉手續(xù),發(fā)給新工具,同時在運用《工具登記卡》上由經(jīng)辦人簽名確認(rèn);

c)退還的設(shè)備工具入倉程序:

-倉庫管理員依據(jù)運用人的《工具登記卡》上的項目,逐項清點退還工具;

-倉庫管理員對退還的工具進(jìn)行驗收;

-倉庫管理員應(yīng)在《工具登記卡》上登記,并由運用人所在部門負(fù)責(zé)人簽名確認(rèn)后存檔。

d)借用工具入倉程序:

-工具借用人在工具送還倉庫前必需把工具清理干凈;

-倉庫管理員依據(jù)設(shè)備工具的領(lǐng)用記錄,進(jìn)行驗收;

-倉庫管理員應(yīng)剛好在《工具登記卡》上登記。

4.5倉庫物品的存放管理

4.5.1物品存放倉庫的自然條件:

a)有通風(fēng)設(shè)備;

b)光線足夠;

c)面積寬敞。

4.5.2倉庫物品的存放分類:

a)易燃、易爆與揮發(fā)性強(qiáng)的物品;

b)吸水性強(qiáng)、簡單發(fā)潮、發(fā)霉和生銹的物品;

c)常用工具、材料和配件等;

d)易碎、易損物品;

e)食品類。

4.5.3物品存放倉庫的區(qū)域劃分:

a)合格物品存放區(qū);

b)不合格物品存放區(qū);

c)待檢物品存放區(qū)。

d)處理物品存放區(qū)

4.5.4倉庫區(qū)域劃分的方法:

a)在貨架上標(biāo)識并隔離;

b)劃線掛標(biāo)牌。

4.5.5倉庫物品的存放要求:

a)易燃、易爆與揮發(fā)性強(qiáng)的物品應(yīng)單獨設(shè)置倉庫存放,存放時應(yīng)留意:

-四周無明火、遠(yuǎn)離熱源;

-擺放在地下;

-配備滅火器;

-保持包裝完好;

-庫房結(jié)構(gòu)堅實,門窗封閉堅固;

-庫房門內(nèi)開。

b)吸水性強(qiáng)、簡單發(fā)潮發(fā)霉和生銹的物品存放時:

-用經(jīng)過防水處理的貨架放置;

-放在干燥的地上或貨架上;

-配備防潮通風(fēng)設(shè)施。

c)常用工具、材料和配件等:

-不規(guī)則物品,用盒或袋裝好后擺放;

-規(guī)則的物品整齊的擺放在貨架或地上;

-體積較大、體重較輕的牢靠墻上放或掛在墻上。

d)易碎易損的物品:

-體積較小或瓶裝物品,放置貨架的底層、整齊的擺放在地上;

-體積較大的,應(yīng)靠墻立放,放置上方不懸掛物品;

-放置位置有膠墊。

e)食品:

-放置在經(jīng)過防水處理的貨架上;

-配備通風(fēng)、防潮設(shè)施。

4.6倉庫物品的領(lǐng)用管理

4.6.1物品領(lǐng)用程序:

a)物品領(lǐng)用人應(yīng)憑其所在管理處經(jīng)理簽字確認(rèn)的《領(lǐng)料單》到倉庫辦理材料領(lǐng)用手續(xù);

b)倉庫管理員依據(jù)《領(lǐng)料單》上所列品種,逐一發(fā)放;

c)倉庫管理員依據(jù)《領(lǐng)料單》內(nèi)容登記倉庫物料發(fā)放明細(xì)登記;

d)倉庫管理員以10天為一期,將《領(lǐng)料單》匯總后交財務(wù)會計核對,并進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理。

4.6.2工具的領(lǐng)用管理:

a)工具運用人應(yīng)憑其所在管理處經(jīng)理簽名確認(rèn)的《領(lǐng)料單》到倉庫領(lǐng)用工具;

b)倉庫管理員應(yīng)依據(jù)運用人《工具領(lǐng)用卡》的記錄,核對原卡上的領(lǐng)用工具是否有重復(fù)現(xiàn)象:

-如經(jīng)核對,已有領(lǐng)用記錄,但沒有報廢或其他處理記錄,倉庫管理員應(yīng)拒絕發(fā)放;

-如經(jīng)核對沒有該工具的領(lǐng)用記錄,將工具發(fā)放給領(lǐng)用人后,并在《工具領(lǐng)用卡》上登記。

c)倉庫管理員以10天為一期,將《領(lǐng)料單》匯總后交財務(wù)會計核對,并進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理。

4.6.3借用工具的領(lǐng)用程序:

a)凡因工作須要借用工具的人員,應(yīng)憑其所在管理處經(jīng)理簽名確認(rèn)的《工具借領(lǐng)單》,到倉庫辦理工具借用手續(xù);

b)倉庫管理員依據(jù)《工具借領(lǐng)單》,與倉庫建立的借用工具登記卡核對無誤后發(fā)放;

c)倉庫管理員對借用的工具應(yīng)依據(jù)規(guī)定的歸還期限督促借用人按時歸還。

4.7倉庫物品報廢的管理

4.7.1報廢的標(biāo)準(zhǔn):

a)物品到有效期;

b)客觀緣由造成物品工具已無運用價值的;

c)按其他有關(guān)規(guī)定需報廢。

4.7.2物品報廢的程序:

a)報廢物品經(jīng)辦人憑其所在管理處經(jīng)理簽名確認(rèn)的《物品報廢單》到倉庫辦理物品報廢手續(xù);

b)倉庫庫存的物品報廢,由倉庫管理員負(fù)責(zé)填寫《物品報廢單》;

c)倉庫管理員打算好報廢物品的有關(guān)原始資料:

-入庫時間;

-物品性能介紹;

-運用時間;

-運用說明;

-其他有關(guān)資料。

d)公司財務(wù)部經(jīng)理,應(yīng)組織相關(guān)人員驗證;

e)報廢物品交總經(jīng)理經(jīng)理審批;

g)倉庫管理員依據(jù)審批看法,將報廢物品的相關(guān)財務(wù)資料交財務(wù)會計核對并進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理。

4.8倉庫物品的清點

4.8.1每月25日前,倉庫管理員應(yīng)對倉庫內(nèi)物品進(jìn)行逐一清點。

4.8.2依據(jù)清點結(jié)果,填寫《庫存物品盤點表》。

4.8.3倉庫管理員應(yīng)將庫存物品明細(xì)賬的余額和盤點表上的實物余額進(jìn)行核對:

a)經(jīng)核對無誤的,倉庫管理員應(yīng)依據(jù)當(dāng)月發(fā)生的入庫單及出庫單,編制《庫存物品進(jìn)、耗、存表》,同時編制下月選購 安排;

b)如經(jīng)核對有誤:

-實物多于賬面余額的,報財務(wù)會計進(jìn)行賬務(wù)處理;

-照實物少于賬面余額的,原則上視詳細(xì)狀況依據(jù)公司相關(guān)規(guī)程處理。

4.8.4倉庫管理員應(yīng)在28目前將當(dāng)月《物品盤點表》、《選購 安排表》報送公司財務(wù)部。

4.8.5公司財務(wù)部主管會計組織會計人員于每月25-31日對倉庫物品進(jìn)行抽樣或全部核對,并于當(dāng)月31日前將核對結(jié)果報財務(wù)部經(jīng)理。

4.9倉庫物品管理資料的保管

4.9.1財務(wù)會計應(yīng)在每月末將倉庫物品的財務(wù)原始單據(jù)編制記賬憑證、登記簿,并進(jìn)行賬務(wù)處理。

4.9.2倉庫物品管理的財務(wù)資料交財務(wù)部經(jīng)理審核無誤后,加密在管理處財務(wù)部長期保存。

4.10倉庫物品的管理狀況,作為財務(wù)部相關(guān)人員、倉管員職效考評的依據(jù)之一。

5.0引用文件和記錄表格

5.1《物品報廢單》

5.2《工具登記卡》

5.3《庫存物品進(jìn)、耗、存表》

5.4《物品進(jìn)倉單》

5.5《物品出倉單》

5.6《庫存物品盤點表》

5.7《物資直拔單》

物業(yè)管理導(dǎo)入9000質(zhì)量體系作業(yè)規(guī)程

物業(yè)管理導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1.目的規(guī)范物業(yè)管理公司入iso9000國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系工作,確保物業(yè)管理公司正確、順暢地導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系并通過證。2.適用范圍適用于物業(yè)管理公司導(dǎo)入iso9000國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系工作。3.職責(zé)

(1)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理公司導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系工作。

(2)公司管理者代表負(fù)責(zé)詳細(xì)組織iso9000質(zhì)量體系的文件編制、限制、發(fā)施、運行、認(rèn)證和質(zhì)量體系的維持、評價、改進(jìn)工作。

⑶公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)組織實施iso9000質(zhì)量體系的文件的編寫、限制、發(fā)施、運行、認(rèn)證的質(zhì)量體系的維持、評價、改進(jìn)工作。4.程序要點

(1)物業(yè)管理公司導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系一般經(jīng)過以下幾個步驟:

a.聘請顧問

a.任命管理者代表

a.成立品質(zhì)部

d.抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干送外培訓(xùn)

a.建立文件化質(zhì)量體系

a.員工培訓(xùn)

a.質(zhì)量體系試運行

a.內(nèi)審

(一)

a.修改質(zhì)量體系文件

a.運行

a.內(nèi)審

(二)

a.預(yù)審m.現(xiàn)場認(rèn)證n.通過質(zhì)量體系認(rèn)證o.復(fù)檢p.質(zhì)量體系的維持、改進(jìn)

(2)聘請iso9000專業(yè)顧問導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系是一項很專業(yè)、理論性很強(qiáng)的工作。物業(yè)管理公司初步導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系應(yīng)當(dāng)聘請一位精通iso9000質(zhì)量體系,同時又有肯定的物業(yè)管理學(xué)問閱歷的人士作為導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系的專業(yè)顧問。其作用是指導(dǎo)公司的導(dǎo)入工作,幫助建立物業(yè)管理文件化的質(zhì)量體系,指導(dǎo)質(zhì)量體系在本公司的有效運行、培訓(xùn)員工。

⑶任命管理者代表物業(yè)管理公司在導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系時,應(yīng)當(dāng)首先由公司總經(jīng)理任命一位管理者代表,幫助自己領(lǐng)導(dǎo)iso9000質(zhì)量體系的導(dǎo)入和維持改進(jìn)工作。導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系領(lǐng)導(dǎo)的力氣的強(qiáng)弱至關(guān)重要,因此管理者代表一般都理由副總經(jīng)理或總經(jīng)理助理擔(dān)負(fù),其職責(zé)是:負(fù)責(zé)組織上并協(xié)調(diào)質(zhì)量體系的建立、實施、維持和改進(jìn),檢查和報告質(zhì)量體系的運行狀況,幫助總經(jīng)理作好管理評審,主持質(zhì)量體系文件的編制、實施。其主要權(quán)限是:處理與質(zhì)量體系運行有關(guān)的問題,任命內(nèi)部質(zhì)量審核組長。

(4)成立品質(zhì)部a)iso9000質(zhì)量體系的導(dǎo)入和維持改進(jìn)是一項長期的工作。為使質(zhì)量體系在公司的運行得以有效維持,應(yīng)當(dāng)在導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系之初成立特地的iso9000質(zhì)量體系限制、實施部――品質(zhì)部(小物業(yè)管理公司也可以由辦公室兼),其主要作用是:在建立文件化質(zhì)量體系階段,負(fù)責(zé)編寫本公司的質(zhì)量體系文件;在運行階段負(fù)責(zé)質(zhì)量體系文件的發(fā)放、限制;運行質(zhì)量的審核、限制、維持和改進(jìn);負(fù)責(zé)員工的培訓(xùn)和質(zhì)量體系的對外聯(lián)系工作及員工的績效考評實施工作。b)品質(zhì)部的員工均由公司管理者代表從各部門的業(yè)務(wù)骨干中抽調(diào)組成。員工要求:具有較高專業(yè)理論水平和文化學(xué)問,熟識本部門專業(yè)工作,思維靈敏,原則性強(qiáng)。一般按每職能部門抽調(diào)1~2名員工為宜。

(5)品質(zhì)部員工和公司主要干部外委培訓(xùn)導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系,首先須要公司主要干部和從事iso9000專業(yè)管理的員工嫻熟理解iso9000質(zhì)量體系的基本理論。公司iso9000質(zhì)量體系之初,應(yīng)當(dāng)組織公司主要干部和品質(zhì)部員工接受iso9000基本理論的培訓(xùn),便于更好地理解iso9000質(zhì)量體系在物業(yè)管理中的重要意義,更好地支持iso9000的導(dǎo)入。品質(zhì)部員工除應(yīng)接受iso9000基本理論的培訓(xùn)外,還應(yīng)接受如何編寫本公司的質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)。

(6)建立文件化的質(zhì)量體系a)文件化質(zhì)量體系的建立主要是指公司iso9000質(zhì)量體系的文件的編制工作。b)物業(yè)管理公司iso9000質(zhì)量體系文件通常包括:_質(zhì)量手冊――主要是闡明公司的質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo),描述本公司的質(zhì)量體系,對內(nèi)是實施公司質(zhì)量管理的基本法規(guī),對外是公司質(zhì)量保證實力的證明文件;_程序文件――是公司質(zhì)量手冊的綻開和支持,它主要描述公司選定的質(zhì)量體系要素如何在物業(yè)管理工作中實施和限制;同時它又是作業(yè)規(guī)程實施的限制文件;_作業(yè)規(guī)程――是公司質(zhì)量體系程序文件的綻開、支持和細(xì)化。它是依據(jù)物業(yè)管理工作的實施操作而來,每一個作業(yè)規(guī)程均詳細(xì)描述了一項詳細(xì)的工作應(yīng)當(dāng)怎樣進(jìn)行或進(jìn)行的依據(jù)、要求和規(guī)范,全部作業(yè)規(guī)程之和構(gòu)成了整個物業(yè)管理服務(wù)工作的全部操作要求。c)質(zhì)量體系文件編寫的基本要求:_滿意iso9000相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求;_和物業(yè)管理的實際水平和實際要求要相適應(yīng);_全面完整,覆蓋物業(yè)管理服務(wù)的全部階段和過程;_具有可操作性、可檢查評價性;_無違反法律、法規(guī);_留意物業(yè)管理的行業(yè)特點;_切記死搬硬套iso9000理論。d)質(zhì)量體系文件的編寫依次:_首先結(jié)合iso9000的基本要素和標(biāo)準(zhǔn)要求反思自身的工作;_在充分理解iso9000要素的基礎(chǔ)上,著手將公司全部管理服務(wù)加以分類和歸納;_寫出編寫大綱;_畫出每一個作業(yè)規(guī)程的作業(yè)流程圖;_起先著手編寫:――先編寫“作業(yè)規(guī)程”――解決怎樣操作的問題;――再編寫“程序文件”――解決怎樣限制實施的問題;――再編寫“質(zhì)量手冊”。e)編寫的基本原則:_“說你所做的”。編寫時肯定要結(jié)合自己的工作實際來寫,做什么、須要做什么、應(yīng)當(dāng)怎樣做怎樣寫,iso9000文件就是對工作及工作要求的真實反映。_“該說的肯定要說到”。物業(yè)管理公司的iso9000文件特殊是作業(yè)規(guī)程肯定要全面。不應(yīng)認(rèn)為有游離于iso9000質(zhì)量體系之外的工作,不應(yīng)認(rèn)為哪些工作是和質(zhì)量無關(guān)的工作,因此編制iso9000作業(yè)規(guī)程時應(yīng)力求全面真實的反映工作的實際須要,凡是不編制文件就可能引起工作失誤的都應(yīng)當(dāng)作業(yè)規(guī)程加以描述和限制。_“重新反思管理”。編制作業(yè)規(guī)程的工作同時也是對現(xiàn)行工作進(jìn)行仔細(xì)反思的過程?！胺此肌本褪且罁?jù)iso9000標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)代企業(yè)管理的要求從效益、制約、成本、創(chuàng)新上去反思原有的管理水平,找到不足后加以改進(jìn)。iso9000文件決不僅是對原有工作的歸納和總結(jié)。_“預(yù)防為主”。iso9000文件,特殊是作業(yè)規(guī)程建立的目的是規(guī)范員工的工作行為,確保工作質(zhì)量。因此編制文件時肯定要將可能在物業(yè)管理服務(wù)工作發(fā)生的問題預(yù)先性地在文件上用規(guī)程、制度加以預(yù)防。文件的主要作用就是通過建立完善的工作制度、法制化地預(yù)防、制約工作失誤。_“持續(xù)改進(jìn)”。不應(yīng)認(rèn)為一次性編制完畢iso9000文件就可以健全法制、杜絕隱患,就可以一勞永逸。編制、修改作業(yè)規(guī)程是一項永久的工作;_“語言通俗明白、繁簡相宜”。不能希望員工的個人素養(yǎng)有多高,編制的作業(yè)規(guī)程應(yīng)讓最基層的員工看明白。_“編寫的物業(yè)管理文件”。編制文件引用標(biāo)準(zhǔn)要素時,肯定要結(jié)合物業(yè)管理的特點去編、結(jié)合所管物業(yè)的特點去編。_質(zhì)量體系的文件編制詳見《質(zhì)量體系文件編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

(7)質(zhì)量體系文件的審核a)質(zhì)量體系文件初步編制完成后,公司管理者代表應(yīng)馬上著手組織將文件送達(dá)至各實施主要負(fù)責(zé)人手中,對文件規(guī)定的內(nèi)容綻開全面、自由無限制的論證。論證的內(nèi)容為:_是否相宜;_是否全面;_是否正確。b)品質(zhì)部應(yīng)將探討結(jié)果加以匯編后報總經(jīng)理和管理者代表,最終依據(jù)合理的審核看法對iso9000質(zhì)量體系作一次全面修改。

(8)在質(zhì)量體系文件編制完畢后,公司應(yīng)剛好送品質(zhì)部員工和管理者代表、總經(jīng)理和公司其他主要干部外出接受iso9000內(nèi)部質(zhì)量審核員的培訓(xùn),為質(zhì)量體系的有效運行打好基礎(chǔ)。品質(zhì)部員工應(yīng)當(dāng)參與完培訓(xùn)考試合格后獲得國家技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)的企業(yè)《注冊內(nèi)部質(zhì)量審核員證書》。

(9)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)以文件的形式在質(zhì)量體系試運行前正式任命品質(zhì)部成員為物業(yè)管理公司內(nèi)部質(zhì)量審核員。

(10)員工培訓(xùn)a)在質(zhì)量體系試運行之前,公司總經(jīng)理應(yīng)主持召開全體員工iso9000貫標(biāo)動員大會,先從思想上、意識上為iso9000在物業(yè)管理公司的推行做好打算。b)管理者代表在將iso9000文件下發(fā)至各部門后應(yīng)馬上組織公司員工全方位的執(zhí)行質(zhì)量體系文件的培訓(xùn),培訓(xùn)應(yīng)留意多層次、全方位的綻開,直至員工基本都能理解和駕馭文件的要求方可。

(11)質(zhì)量體系試運行a)質(zhì)量體系下發(fā)培訓(xùn)完成后,起先進(jìn)入試運行階段。試運行階段時間一般在兩個月左右,其目的是為了檢驗質(zhì)量體系文件的相宜性和有效性;二是為了讓員工嚴(yán)格按文件執(zhí)行養(yǎng)成良好的工作習(xí)慣,為質(zhì)量體系在物業(yè)管理公司的正式推行打好基礎(chǔ)。b)試運行的要求:_按文件要求作業(yè),嚴(yán)禁隨意操作;_按文件要求記錄,嚴(yán)禁弄虛作假;_反映問題通過政黨渠道向品質(zhì)部反映,嚴(yán)禁詆毀文件。c)為了保證質(zhì)量體系的有效試運行,公司應(yīng)當(dāng)制定來嚴(yán)厲的懲處措施來確保執(zhí)行的肅穆性(此階段也稱作強(qiáng)制執(zhí)行階段)。

(12)進(jìn)行第一次內(nèi)部質(zhì)量審核a)在質(zhì)量體系試運行一段時間(一個月左右)后,管理者代表應(yīng)支配公司品質(zhì)部對質(zhì)量體系的運行質(zhì)量進(jìn)行第一次內(nèi)部審核。b)審核的目的:_評價質(zhì)量體系試運行的質(zhì)量;_評價文件化質(zhì)量體系本身的質(zhì)量;_有針對性幫助員工解決推行質(zhì)量體系時出現(xiàn)的問題;_肅穆紀(jì)律,確保推行的真實性和有效性c)第一次內(nèi)部質(zhì)量審核應(yīng)當(dāng)邀請外部專家和顧問幫助進(jìn)行。d)內(nèi)部質(zhì)量審核詳見《內(nèi)部質(zhì)量審核標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

(13)修改完善iso9000質(zhì)量體系文件a)在質(zhì)量體系試運行完畢后,管理者代表應(yīng)當(dāng)組織品質(zhì)部對公司的質(zhì)量體系進(jìn)行一次全面修改。b)修改的內(nèi)容:_去掉不相宜的作業(yè)規(guī)程;_增加遺漏的作業(yè)規(guī)程;_修改不相宜、可操作性差的作業(yè)規(guī)程。c)經(jīng)修改后的質(zhì)量體系文件,應(yīng)達(dá)到具有很強(qiáng)的操作性,和物業(yè)管理公司的動作實踐相符合,完善周到、具體明白、嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范,具有很強(qiáng)的可檢查、可評價性。

(14)質(zhì)量體系的運行與維持a)總經(jīng)理在文件化質(zhì)量體系基本完善后,以正式通知的形式起先質(zhì)量體系在公司的全面運行。b)質(zhì)量體系實施運行的基本要求;_“做你所說”――嚴(yán)格按文件工作,嚴(yán)禁隨意作業(yè),不按規(guī)程工作;_“記你所做的”――嚴(yán)格依照工作的實際狀況進(jìn)行記錄,嚴(yán)禁弄虛作假;_不允許抵觸iso9000的推行。c)品質(zhì)部和各部門干部是iso9000質(zhì)量體系是否能得以有效推行的保障。品質(zhì)部通過隨時的抽檢和定期的內(nèi)審來訂正、預(yù)防推行中出現(xiàn)的問題;各級干部則通過隨時隨地的工作檢查和批語教化、行政懲罰來保證質(zhì)量體系的有效執(zhí)行。

(15)其次次內(nèi)部質(zhì)量審核a)在質(zhì)量體系運行兩個月左右的時間時,管理者代表應(yīng)起先著手支配其次次內(nèi)部質(zhì)量審核。b)內(nèi)審的目的為:_發(fā)覺執(zhí)行中出現(xiàn)的不合格;_發(fā)覺文件體系中的不合格;_有針對性幫助員工解決推行中的各類問題。c)內(nèi)審后審核組應(yīng)召開內(nèi)審會議,分析出現(xiàn)不合格的緣由,進(jìn)一步完善文件化質(zhì)量體系,懲處主觀上有意抵制質(zhì)量體系推行的員工,提高員工的工作水準(zhǔn);d)其次次內(nèi)審后,品質(zhì)部應(yīng)依據(jù)審核結(jié)果和員工合理建議進(jìn)行修正、完善質(zhì)量體系。

(16)預(yù)審a)當(dāng)質(zhì)量體系實際有效平隱地運行了一段(至少3個月以上)后,物業(yè)管理公司可以向iso9000質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)提請認(rèn)證并預(yù)約好認(rèn)證前的預(yù)審核。b)認(rèn)證預(yù)審由公司提前兩個星期向認(rèn)證機(jī)構(gòu)報送公司質(zhì)量體系的一級文件(質(zhì)量手冊)、二級文件(程序文件)、經(jīng)認(rèn)證機(jī)構(gòu)審核通過后,雙方約定好預(yù)審的時間。c)預(yù)審是認(rèn)證機(jī)構(gòu)在正式審核之前對申請認(rèn)證單位進(jìn)行的一次預(yù)備審核。其目的是為了事先充分了解申請認(rèn)證單位的質(zhì)量體系實際狀況以便做出是否進(jìn)行正式審核的確定。d)預(yù)審時間由公司管理者代表負(fù)責(zé)支配接待,全體員工均應(yīng)在預(yù)審時格守職責(zé)、認(rèn)直工作,以確保預(yù)審的順當(dāng)進(jìn)行。e)預(yù)審?fù)戤吅?公司品質(zhì)部應(yīng)當(dāng)依據(jù)認(rèn)證機(jī)構(gòu)審核員的審核看法,仔細(xì)進(jìn)一步修改質(zhì)量體系文件,并監(jiān)管執(zhí)行。

(17)現(xiàn)場認(rèn)證a)預(yù)審?fù)ㄟ^后,公司應(yīng)依據(jù)認(rèn)證機(jī)構(gòu)正式現(xiàn)場認(rèn)證的時間來主動迎接現(xiàn)場認(rèn)證。b)為迎接認(rèn)證機(jī)構(gòu)的現(xiàn)場認(rèn)證,應(yīng)做如下打算:_整理好全部的原始記錄;_整理好全部的文件;_按文件規(guī)定整理好所管理物業(yè)的硬件設(shè)施;_以良好的精神風(fēng)貌和工作狀態(tài)迎接認(rèn)證。c)公司總經(jīng)理應(yīng)親自組織支配迎接認(rèn)證的打算工作。d)公司在認(rèn)證機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場認(rèn)證時應(yīng)主動協(xié)作作好認(rèn)證工作。

(18)通過質(zhì)量認(rèn)證獲得《質(zhì)量體系認(rèn)證證書》假如現(xiàn)場認(rèn)證獲得通過,一般狀況下經(jīng)過認(rèn)證機(jī)構(gòu)對現(xiàn)場審核的批準(zhǔn)后,公司將獲得《iso9000質(zhì)量體系認(rèn)證證書》。認(rèn)證的通過,標(biāo)記著公司推行的iso9000質(zhì)量體系是相宜的、有效的、對提高公司的聲譽、規(guī)范管理、提高服務(wù)水準(zhǔn)意義非凡。

(19)質(zhì)量體系的維持和改進(jìn)a)認(rèn)證機(jī)構(gòu)在公司通過認(rèn)證后,每隔一段時間(一年左右)將對公司進(jìn)行復(fù)審,以有效地維持質(zhì)量體系的有效性。b)公司品質(zhì)部是公司維持質(zhì)量體系的日常管理部門。品質(zhì)部依據(jù)《內(nèi)部質(zhì)量審核管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《品質(zhì)部日常抽檢工作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》來有效地維持iso9000質(zhì)量體系在公司的運行。c)質(zhì)量體系是一個持續(xù)改進(jìn)的體系,品質(zhì)部應(yīng)當(dāng)視物業(yè)管理工作的發(fā)展改變和工作實際不斷地改進(jìn)和完善物業(yè)管理公司的iso9000質(zhì)量體系。質(zhì)量體系文件每年至少應(yīng)修改一次。5.記錄6.相關(guān)支持文件

(1)《內(nèi)部質(zhì)量審核管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》)《品質(zhì)部日常抽檢工作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

⑶《質(zhì)量體系文件編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》7.附錄年版iso9000標(biāo)準(zhǔn)八項質(zhì)量管理原則年版iso9000標(biāo)準(zhǔn)八項質(zhì)量管理原則一.以顧客為中心組織依存于他們的顧客,因此組織應(yīng)理解顧客當(dāng)前和將來的需求,滿意顧客要求并力爭超過顧客期望。二.領(lǐng)導(dǎo)作用領(lǐng)導(dǎo)者建立組織相互統(tǒng)一的宗旨、方向和內(nèi)部環(huán)境。所創(chuàng)建的環(huán)境能使員工充分參加實現(xiàn)組織的目標(biāo)的活動。三.全員參加各級人員都是組織的根本,只有他們的充分參加才能使他們的才能為組織帶來收益。四.過程方法將相關(guān)的資源和活動作為過程來進(jìn)行管理,可以更高效地達(dá)到預(yù)期的目的。五.系統(tǒng)管理針對制定目標(biāo),識別、理解并管理一個由相互聯(lián)系的過程組成的體系,有肋于提高組織的有效性和效率。六.持續(xù)改進(jìn)持續(xù)改進(jìn)是組織一個永恒的目標(biāo)。七.以事實為決策依據(jù)有效的決策是建立在對數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行合乎邏輯和直觀的分析基礎(chǔ)上。八.互利的供方關(guān)系組織與供方之間保持互利關(guān)系,

小區(qū)物業(yè)保安隊交接班管理作業(yè)規(guī)程

小區(qū)物業(yè)保安隊交接班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1.0目的

規(guī)范保安隊各崗位交接班工作,確保工作交接清晰,責(zé)任明確。

2.0適用范圍

適用于住宅小區(qū)內(nèi)保安各崗位每天每班次的交接工作。

3.0職責(zé)

3.1保安隊隊長/當(dāng)值分隊長負(fù)責(zé)交接班工作的講評、指示及檢查工作。

3.2當(dāng)值班組長負(fù)責(zé)所轄班組的交接班工作。

3.3當(dāng)值保安員負(fù)責(zé)詳細(xì)的工作交接。

4.0程序要點

4.1保安隊分隊長每周星期四前編制完成下周《保安隊崗位支配表》,報隊長經(jīng)理審批,全體保安員依據(jù)《保安隊崗位支配表》進(jìn)行當(dāng)值。

4.2接班前集合。

4.2.1嚴(yán)格執(zhí)行《管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定,不符合該規(guī)程中儀容儀表要求的不準(zhǔn)上崗。

4.2.2全部接班人員應(yīng)于接班前15分鐘到達(dá)指定地點集合:

留意自身形象,不得相互追逐、打鬧;

保持站立姿態(tài),不得蹲坐。

4.2.3整理著裝,當(dāng)值班長按《管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定檢查員工著裝。

4.2.4當(dāng)值分隊長集合隊伍,點名。

4.2.5保安隊隊長下達(dá)工作指令,交待有關(guān)工作留意事項。

4.2.6集合過程中依據(jù)當(dāng)班的工作支配狀況確定集合時間長短(集合隊行按18、17、16、1、2、3、4、5、6好樓為第一列。8、9、10、11、12、13、14、15為其次列。巡邏為第三列。接班時按集合隊行的依次變換方向,向右轉(zhuǎn)成縱隊,向接班人員崗位成縱隊前去接班)。

4.3接班。

4.3.1全部當(dāng)值人員提前5分鐘趕到各自崗位進(jìn)行崗位交接工作。

4.3.2交接班人員相互敬禮并間好。

4.3.3接班人員清點崗位上全部公物,如:對講機(jī)、滅火器、水瓶等,如發(fā)覺損壞、缺遺應(yīng)馬上向分隊長提出,并要求上一班當(dāng)值人員說明物品去向及做好記錄。

4.3.4仔細(xì)查閱上一班值班記錄,詢問上一班工作完成狀況,如有須要接著跟進(jìn)的工作應(yīng)記錄以便跟進(jìn)。

4.3.5檢查區(qū)域內(nèi)有無異樣狀況,在上一班當(dāng)值保安員的帶領(lǐng)下,系統(tǒng)地檢查責(zé)任區(qū)域內(nèi)的工作狀況,如發(fā)覺有異樣則要求上一班當(dāng)值人員做出說明,并通知分隊長前來處理及做好記錄。

4.3.6交接雙方在確認(rèn)無誤后在上一班值班記錄本上簽名,并起先接崗值勤。

4.4交班。

4.4.1各崗位在交班前30分鐘需進(jìn)行崗位清潔工作:

保持地面無明顯積塵,無煙頭、紙屑、果皮等雜物,無痰跡;

滅火器排放整齊表面無積塵,電風(fēng)扇表面無污垢、整齊光亮,掛鐘鏡面干凈無積塵,門窗無積塵,墻面無腳印,天花無蜘蛛網(wǎng)。

c)公物擺放整齊有序,桌面、桌椅干凈無灰塵、無雜物。

4.4.2仔細(xì)做好值班記錄,收集整理好相關(guān)的工作證據(jù)。

4.4.3在接班人員到達(dá)崗位時,主動向?qū)Ψ骄炊Y并問好。

4.4.4將未完成的工作照實向接班人員交待清晰。

4.4.5帶領(lǐng)接班人員系統(tǒng)地檢查責(zé)任區(qū)域內(nèi)的工作狀況。

4.4.6相互簽名后,方可離崗,并剛好趕往集合地點。

4.5交班后集合。

4.5.1當(dāng)值分隊長在全部崗位交接清晰后集合隊伍、清點人數(shù)。

4.5.2各區(qū)域的分隊長對區(qū)域值班狀況進(jìn)行講評工作。

4.5.3當(dāng)值分隊長講評本班次的整體工作表現(xiàn),指責(zé)或指出不足,提出改正措施或看法。

4.5.4解散隊伍。

4.5.5當(dāng)值人員用膳時間為30分鐘。

4.5.6詳細(xì)的交接按本規(guī)程4.2款執(zhí)行。

4.5.7值班記錄本不得撕頁,記錄不得涂改,記錄不得用圓珠筆、鉛筆填寫,記錄本用完后即收回保安隊統(tǒng)一保管,保存期1年以上。

4.5.8分隊長在上崗后1小時內(nèi)(除特別狀況外),巡察所轄區(qū)域全部崗位狀況,并在值班記錄本上簽名。

5.0記錄

5.1《保安隊值班記錄表》。

6.0相關(guān)支持文件

6.1《管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案作業(yè)規(guī)程（3）

物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案作業(yè)規(guī)程(三)

1目的

在物業(yè)管理服務(wù)過程中,對發(fā)生的突發(fā)意外事務(wù)時,能快速予以處理,并在于24小時之內(nèi)上報公司及行業(yè)主管部門,避開和削減對業(yè)主產(chǎn)生影響。

2適用范圍

適用于公司對火警、觸電、困梯、防臺防汛、停電、爆管、失竊等特別過程的限制。

3職責(zé)

3.1管理(服務(wù))中心秩序維護(hù)部負(fù)責(zé)通知相關(guān)部門到場進(jìn)行救援,負(fù)責(zé)維持現(xiàn)場秩序,幫助查明事務(wù)產(chǎn)生緣由。

3.2管理(服務(wù))中心工程部負(fù)責(zé)對產(chǎn)生意外事務(wù)的工程設(shè)備的搶修、復(fù)原工作,查明事務(wù)緣由。

3.3管理(服務(wù))中心保潔部負(fù)責(zé)現(xiàn)場的清理。

3.4管理(服務(wù))中心客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)安撫現(xiàn)場業(yè)主,避開業(yè)主產(chǎn)生投訴。

3.5管理(服務(wù))中心經(jīng)理負(fù)責(zé)突發(fā)事務(wù)的搶險指揮和協(xié)調(diào),并負(fù)責(zé)現(xiàn)場的指揮及善后的處理工作并確保第一時間報公司,填寫突發(fā)事務(wù)報告。

4應(yīng)急流程

4.1應(yīng)急分隊建立

4.1.1應(yīng)急現(xiàn)場搶險、案件處理組

組長:秩序維護(hù)主管組員:全體秩序維護(hù)

負(fù)責(zé)突發(fā)事務(wù)現(xiàn)場搶險救災(zāi)、滅火撲救、案件處理等工作。

4.1.2搶修事故處理組

組長:工程領(lǐng)班組員:工程修理人員

負(fù)責(zé)現(xiàn)場的機(jī)電、給排水等設(shè)備的維護(hù)、搶修工作,視詳細(xì)狀況切斷電源、供水設(shè)施、電梯運行;保障搶險救災(zāi)設(shè)施設(shè)備運轉(zhuǎn),幫助現(xiàn)場處理組進(jìn)行工作。

4.1.3現(xiàn)場維護(hù)、后勤保障、通訊、支援組

組長:管理(服務(wù))中心經(jīng)理組員:管理(服務(wù))中心全體人員

負(fù)責(zé)現(xiàn)場愛護(hù)工作,維護(hù)現(xiàn)場公共秩序,保障通道暢通,幫助現(xiàn)場處理組進(jìn)行工作負(fù)責(zé)事發(fā)覺場群眾的疏散,疏導(dǎo)工作,負(fù)責(zé)報警并向上級有關(guān)部門報告現(xiàn)場狀況保障應(yīng)急、搶修各小組材料物資供應(yīng),幫助應(yīng)急現(xiàn)場小組工作。

4.2應(yīng)急分隊工作

4.2.1應(yīng)急分隊是在小區(qū)經(jīng)理干脆指揮下,由各部門骨干組成的一支隊伍,應(yīng)對各類突發(fā)

故、自然災(zāi)難和治安刑事案件。

4.2.2在緊急狀況,應(yīng)急分隊有權(quán)調(diào)動各部門的人員,運用各種應(yīng)急設(shè)施、設(shè)備。

4.2.3應(yīng)急隊員應(yīng)聽從吩咐,聽從指揮,無條件聽從組長調(diào)配。

4.2.4發(fā)生突發(fā)狀況時,分隊各成員應(yīng)在第一時間內(nèi)趕到現(xiàn)場,根據(jù)分工,各司其責(zé),在處理各種事務(wù)中應(yīng)機(jī)靈敏捷,勇往直前,直到完成任務(wù)。

4.2.5應(yīng)急分隊須定期進(jìn)行訓(xùn)練、演習(xí)和業(yè)務(wù)培訓(xùn),各組員要主動參加,不得無故缺席。

4.2.6分隊各組定期檢查各自的工作,保證人員能在突發(fā)事務(wù)中快速到位,設(shè)施、設(shè)備剛好啟動和運用。

5工作流程

5.1火警應(yīng)急預(yù)案

5.1.1一旦發(fā)覺火警,任何崗位的員工都要馬上撲救并報告管理(服務(wù))中心經(jīng)理,視火勢狀況確定是否撥打“119”火警電話。

5.1.2聽從現(xiàn)場指揮員指揮,主動撲救,各司其責(zé),按“先人員,后財產(chǎn)”的原則開展救援工作,確保秩序維護(hù)平安。

5.1.3火災(zāi)時,疏散人員要走消防樓梯,嚴(yán)禁運用電梯。

5.1.4若“119”消防隊員到場后,現(xiàn)場人員應(yīng)聽從消防隊的統(tǒng)一指揮,主動協(xié)作滅火救災(zāi)工作。

5.1.5撲救完畢后,管理(服務(wù))中心要幫助有關(guān)部門查明緣由、查明損失,做好現(xiàn)場記錄,并在24小時內(nèi)填寫《突發(fā)事務(wù)報告》報公司品質(zhì)管理部。

5.1.6具體內(nèi)容可依據(jù)當(dāng)?shù)卣髨?zhí)行。

5.2觸電應(yīng)急預(yù)案

5.2.1發(fā)覺有人觸電應(yīng)立刻趕到現(xiàn)場并切斷電源。

5.2.2在未切斷電源前切不行接觸觸電者,應(yīng)用絕緣物體幫助觸電者脫離帶電體。

5.2.3馬上進(jìn)行人工急救,并打急救中心電話“120”懇求專業(yè)搶救或送醫(yī)院急救。

5.2.4事后應(yīng)查明觸電緣由,如電器、線路、設(shè)備、設(shè)施等方面的缺陷,在取得相關(guān)證據(jù)后,制定相應(yīng)措施并剛好落實。

5.2.5管理(服務(wù))中心負(fù)責(zé)在24小時內(nèi)填寫《突發(fā)事務(wù)報告》報公司品質(zhì)管理部。

5.2.6具體內(nèi)容可依據(jù)當(dāng)?shù)卣髨?zhí)行。

5.3困梯應(yīng)急預(yù)案

5.3.1秩序維護(hù)監(jiān)控中心聽到電梯警鐘鳴響,以及從中心限制系統(tǒng)或自動限制系統(tǒng)得知電梯故障,有人被困時,利用電梯對講機(jī)與梯內(nèi)被困人員通話,親切禮貌地告知他們不要驚惶,通知電梯保養(yǎng)公司或修理部門,并馬上派人到電梯所停之最近地方,用口頭告知被困人員。

5.3.2馬上通知工程部門、管理(服務(wù))中心領(lǐng)導(dǎo),并在大堂該梯門口樹立停用牌。

5.3.3工程部門馬上派員趕赴現(xiàn)場,關(guān)閉該電梯動力,通知保養(yǎng)單位到場。

5.3.4非工程及保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行開門放人,以免發(fā)生危急。

5.3.5當(dāng)被困人員救出以后,管理人員要詢問他們的健康狀況。如有身體不適者,要陪伴到醫(yī)院進(jìn)行檢查治療。要求電梯保養(yǎng)公司,仔細(xì)檢查電梯故障緣由,解除隱患。

5.3.6當(dāng)事務(wù)結(jié)束后,秩序維護(hù)撤出停用牌,復(fù)原電梯運作,工程部依據(jù)故障緣由,予以整改。

5.3.7管理(服務(wù))中心負(fù)責(zé)在24小時內(nèi)填寫《突發(fā)事務(wù)報告》報公司品質(zhì)管理部。

5.3.8具體內(nèi)容可依據(jù)當(dāng)?shù)卣髨?zhí)行。

5.4停電應(yīng)急預(yù)案

5.4.1發(fā)生停電

事務(wù),馬上通知監(jiān)控中心。

5.4.2監(jiān)控中心馬上通知工程部、管理(服務(wù))中心領(lǐng)導(dǎo)及各部主管。

5.4.3工程部領(lǐng)導(dǎo)或值班人員剛好派遣電工趕赴現(xiàn)場,檢查斷電緣由。

5.4.4如屬供電線路故障,工程部馬上向供電所查詢,啟動備用發(fā)電機(jī)組,通知客戶部及秩序維護(hù)部并告知業(yè)主。

5.4.5如屬局部停電,工程部應(yīng)馬上搶修,秩序維護(hù)部派員現(xiàn)場維持秩序。

5.4.6由于停電之關(guān)系,電梯有可能出現(xiàn)困人,秩序維護(hù)部需馬上查明,如有,馬上通知工程部按困梯應(yīng)急預(yù)案處理。

5.4.7在通常狀況之下,電源將于數(shù)分鐘后復(fù)原,否則,工程部主管應(yīng)將實際狀況告管理(服務(wù))中心經(jīng)理,由經(jīng)理考慮是否實行疏散等措施。

5.4.8如有須要撤退,秩序維護(hù)部應(yīng)按火警措施處理,幫助指引轄區(qū)內(nèi)全部人員平安撤離。

5.4.9當(dāng)全部人員撤離后,秩序維護(hù)巡邏員檢查轄區(qū),確認(rèn)無人方能離開。

5.4.10監(jiān)控中心對整個事務(wù)做好記錄,會同工程部記錄停電緣由、人員撤離時間等具體資料。

5.4.11檢修完畢復(fù)原供電前,工程部應(yīng)通知管理(服務(wù))中心、秩序維護(hù)及其他部門關(guān)閉全部設(shè)備,復(fù)原后再開啟。停電復(fù)原后,工程部檢查各有關(guān)設(shè)備,如存在管理問題,提出訂正和預(yù)防措施,并在24小時內(nèi)報公司主管部門。

5.4.12管理(服務(wù))中心負(fù)責(zé)在24小時內(nèi)填寫《突發(fā)事務(wù)報告》報公司品質(zhì)管理部。

5.4.13具體內(nèi)容可依據(jù)當(dāng)?shù)卣髨?zhí)行。

5.5遇急癥病人應(yīng)急預(yù)案

5.5.1第一時間趕到病人所在場所。

5.5.2發(fā)覺人員馬上通知監(jiān)控中心。

5.5.3監(jiān)控中心通知就近秩序維護(hù)趕赴現(xiàn)場,幫助實施搶救。同時通知管理(服務(wù))中心派員趕赴現(xiàn)場。

5.5.4如搶救無效馬上將病人抬離現(xiàn)場,同時通知監(jiān)控中心報120急救中心。

5.5.5客戶部人員剛好向四周業(yè)主或單位了解病人狀況,剛好和單位或家屬取得聯(lián)系。

5.5.6通知保潔及現(xiàn)場秩序維護(hù)人員清理現(xiàn)場,疏散人員,復(fù)原辦公秩序。

5.5.7管理(服務(wù))中心負(fù)責(zé)在24小時內(nèi)填寫《突發(fā)事務(wù)報告》報公司品質(zhì)管理部。

5.5.8具體內(nèi)容可依據(jù)當(dāng)?shù)卣髨?zhí)行。

5.6爆管水浸應(yīng)急預(yù)案

5.6.1當(dāng)接到業(yè)主投訴或報告后,馬上告知監(jiān)控中心。

5.6.2監(jiān)控中心接到爆管浸水信息,馬上通知就近秩序維護(hù)趕赴現(xiàn)場維持秩序,馬上通知管理(服務(wù))中心、工程部、保潔部人員趕赴現(xiàn)場。

5.6.3當(dāng)值管理(服務(wù))中心最高領(lǐng)導(dǎo)馬上擔(dān)當(dāng)現(xiàn)場指揮,統(tǒng)一協(xié)調(diào)分派人員。

5.6.4工程人員應(yīng)馬上關(guān)閉爆管或滲水的管道閥門,愛護(hù)其他設(shè)施設(shè)備,防止進(jìn)一步擴(kuò)大事務(wù),防止因浸水產(chǎn)生觸電事故。

5.6.5保潔人員馬上攜帶排水設(shè)施進(jìn)行現(xiàn)場排水。

5.6.6秩序維護(hù)人員維持好現(xiàn)場秩序,防止意外狀況發(fā)生。

5.6.7管理人員對業(yè)主進(jìn)行安撫,避開引起業(yè)主投訴。排水結(jié)束,工程人員快速查明緣由,馬上實施修復(fù),并將過程向主管匯報,提出訂正和預(yù)防措施。

5.6.8管理(服務(wù))中心負(fù)責(zé)在24小時內(nèi)填寫《突發(fā)事務(wù)報告》報公司品質(zhì)管理部。

5.6.9具體內(nèi)容可依據(jù)當(dāng)?shù)卣髨?zhí)行。

5.7防臺防汛應(yīng)急預(yù)案

5.7.1管理(服務(wù))中心接到、獲得有關(guān)臺風(fēng)等信息后,通知各部應(yīng)做好預(yù)防措施。

5.7.2工程部門對戶外的燈具、廣告、天線、設(shè)備層等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面檢查,確保堅固。

5.7.3管理(服務(wù))中心應(yīng)事先向業(yè)主傳達(dá)臺風(fēng)信息,剛好做好關(guān)閉門窗的宣揚工作。

5.7.4秩序維護(hù)加強(qiáng)巡邏,各當(dāng)值秩序維護(hù)堅守崗位,無人接替不準(zhǔn)擅離崗位。特殊加強(qiáng)對戶外物品的監(jiān)視,發(fā)覺狀況剛好通知工程人員進(jìn)行緊急修理。加強(qiáng)對設(shè)備層及天臺、屋面的巡察,防止進(jìn)水。

5.7.5工程人員加強(qiáng)夜間值班人員,增加對設(shè)施設(shè)備的巡查。

5.7.6管理(服務(wù))中心在夜間或節(jié)假日應(yīng)派員進(jìn)行值班,緊急狀況剛好向上級匯報。

5.7.7臺風(fēng)汛期過后,如對設(shè)施及服務(wù)產(chǎn)生后果或影響的,由各部馬上實施修復(fù)或整改,提出訂正和預(yù)防措施,管理(服務(wù))中心負(fù)責(zé)在24小時內(nèi)填寫《突發(fā)事務(wù)報告》報公司品質(zhì)管理部。

5.7.8具體內(nèi)容可依據(jù)當(dāng)?shù)卣髨?zhí)行。

5.8失竊應(yīng)急預(yù)案

5.8.1任何人員在發(fā)覺有偷盜狀況時,應(yīng)先告知秩序維護(hù)監(jiān)控中心并組織對現(xiàn)場進(jìn)行愛護(hù),必要時報警。

5.8.2若犯罪嫌疑人逃跑,一時又追捕不上,要看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征,所用交通工具及特征等。

5.8.3愛護(hù)現(xiàn)場,不得擅自移動任何物品,愛護(hù)罪犯嫌疑人留下的手痕、腳印、煙頭及作案工具等。不得讓無關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場;在公安人員未勘查現(xiàn)場或現(xiàn)場勘查完畢之前,現(xiàn)場愛護(hù)人員不得離開。

5.8.4若是移動作案(沒固定現(xiàn)場的),對犯罪分子遺留下的各種物品、作案工具等,應(yīng)用鉗子或其他工具提取,然后放進(jìn)塑料袋內(nèi)妥當(dāng)保存交公安機(jī)關(guān)處理。

5.8.5如有人員受傷,應(yīng)馬上設(shè)法送醫(yī)院醫(yī)治搶救并報告公安機(jī)關(guān)。

5.8.6管理(服務(wù))中心負(fù)責(zé)在24小時內(nèi)填寫《突發(fā)事務(wù)報告》報公司品質(zhì)管理部。

5.8.7具體內(nèi)容可依據(jù)當(dāng)?shù)卣髨?zhí)行。

5.9突發(fā)公共衛(wèi)生事務(wù)應(yīng)急流程

5.9.1管理(服務(wù))中心任何人員發(fā)覺或接到有關(guān)公共衛(wèi)生突發(fā)事務(wù)后,應(yīng)馬上告知監(jiān)控中心。

5.9.2監(jiān)控中心接到通知后,馬上通知就近秩序維護(hù)趕赴現(xiàn)場維持秩序。并當(dāng)值管理(服務(wù))中心最高領(lǐng)導(dǎo)趕赴現(xiàn)場。馬上聯(lián)系衛(wèi)生防疫部門。

5.9.3當(dāng)值管理(服務(wù))中心最高領(lǐng)導(dǎo)接到通知后馬上擔(dān)當(dāng)現(xiàn)場指揮,有條件狀況下實施現(xiàn)場隔離,直到衛(wèi)生防疫部門專業(yè)人員處理。

5.9.4現(xiàn)場由衛(wèi)生防疫部門特地人員進(jìn)行消毒,物業(yè)人員隨時協(xié)作相關(guān)部門的工作。

5.9.5事后隨時公布小區(qū)現(xiàn)狀,提示業(yè)主做好預(yù)防工作,管理人員應(yīng)耐性細(xì)致的做好業(yè)主工作,幫助業(yè)主剛好解決相關(guān)問題。

5.9.6管理(服務(wù))中心負(fù)責(zé)在24小時內(nèi)填寫《突發(fā)事務(wù)報告》報公司品質(zhì)管理部。

5.9.7具體內(nèi)容可依據(jù)當(dāng)?shù)卣髨?zhí)行。

6.0相關(guān)文件與記錄表式

物業(yè)公司檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（5）

物業(yè)公司檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程(五)

1.0目的

規(guī)范檔案的編號、分類、整理、保管及借閱工作。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理公司各類檔案的管理。

3.0職責(zé)

3.1總經(jīng)理審批檔案的借閱申請及銷毀清單。

3.2人事行政部經(jīng)理監(jiān)督檔案管理的實施工作。

3.3檔案管理員負(fù)責(zé)檔案的日常管理工作。

4.0程序要點

4.1檔案的編碼。

4.1.1公司、人事行政部編碼:

(1)物業(yè)管理有限公司編碼為:cd(公司名稱拼音縮寫);

(2)人事行政部編碼為:rz(人事行政部名稱拼音縮寫)。

4.1.2部門編碼:

(1)人事行政部名稱編碼為:rz

(2)財務(wù)部編碼為:cw;

(3)客戶服務(wù)中心編碼為:kh;

(4)環(huán)境景觀部編碼為:jj;

(5)工程部編碼為:gc;

(6)秩序維護(hù)部編碼為:zh;

(7)品質(zhì)拓展部編碼為:pz;

(8)經(jīng)營部編碼為:jy;

4.2檔案的分類

4.2.1檔案的分類,按服務(wù)性質(zhì)和查閱便利的角度可分為以下四類:

(1)業(yè)主檔案,包括:

a、經(jīng)業(yè)主簽署后的《業(yè)主公約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》;

b、經(jīng)業(yè)主簽署后的《消防平安責(zé)任書》;

c、《業(yè)主家庭狀況登記表》;

d、《業(yè)主物品領(lǐng)用登記表》;

e、《業(yè)主入住驗房表》;

f、《裝修申請審批表》、《裝修平安責(zé)任書》、裝修設(shè)計圖紙、原始結(jié)構(gòu)平面圖及裝修施工隊資料;

g、《違章處理通知單》及處理結(jié)果資料;

h、業(yè)主的有關(guān)證件復(fù)印件;

i、業(yè)主產(chǎn)權(quán)確認(rèn)登記(產(chǎn)權(quán)證書);

j、其他應(yīng)保存的業(yè)主資料。

(2)工程技術(shù)檔案,包括:

a、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料(項目開發(fā)批準(zhǔn)報告、規(guī)劃許可證、投資許可證、土地運用合同、建設(shè)工程開工許可證、用地紅線圖等);

b、綜合竣工驗收資料(竣工圖:包括總平面布置圖、總豎向布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖;建設(shè)工程竣工驗收證書;建設(shè)消防驗收合格證;公共配套設(shè)施綜合驗收合格證書;供水合同;供電協(xié)議書、許可證;供氣協(xié)議書、許可證;有線電視合格證;通信設(shè)施合格證;電梯準(zhǔn)用證等);

c、施工設(shè)計資料(地質(zhì)報告書、全套設(shè)計圖紙、圖紙會審記錄、設(shè)計變更通知單、工程預(yù)決算報告書、重要的施工會議紀(jì)要、隱藏工程驗收記錄、沉降觀測記錄、其他可能會影響將來管理的原始記錄等)。

d、設(shè)備出廠合格證;

e、設(shè)備運用說明書(要求中文);

f、設(shè)備安裝、調(diào)試報告;

g、保修卡、保修協(xié)議;

h、物業(yè)接管記錄。

i、其他應(yīng)保存的工程資料。

(3)服務(wù)檔案,包括:

a、設(shè)備臺賬;

b、設(shè)備運行記錄;

c、設(shè)備修理、保養(yǎng)記錄;

d、設(shè)備更新改造記錄;

e、對外經(jīng)營記錄;

f、各部門運作相關(guān)記錄,業(yè)主違章、投訴、報修處理記錄,回訪記錄,有償服務(wù)記錄,社區(qū)文化活動記錄,達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)記錄,其他相關(guān)運作記錄。

(4)行政檔案,包括:

a、行政文件:公司日常運行資料(辦公用品資料、物資管理文件)、合同文件(選購 合同、多種經(jīng)營合同、物業(yè)接管類各種合同、保險類合同等)、來往文書文件(政府下發(fā)文件、公司下發(fā)文件、各部門同等文件等)、員工人事檔案(員工入職、在職、離職期間與其個人相關(guān)的各類記錄)。

b、管理指導(dǎo)文件:質(zhì)量體系文件。

c、財務(wù)文件:固定資產(chǎn)類資料,會計報表及賬冊,審計報表及賬冊等記錄。

4.2.2檔案資料的分類原則:要從檔案形成的特點和規(guī)律動身,符合檔案形成的實際狀況,保持檔案之間的歷史聯(lián)系,它應(yīng)具有思想性、科學(xué)性、排他性和伸縮性。

4.3立卷與編制書目。

4.3.1立卷:就是根據(jù)單份文件相互之間的聯(lián)系和價值大小組合成案卷。檔案管理員按以上分類方法,用檔案盒(或文件夾)將檔案分別立卷。

(1)依據(jù)檔案(或文件夾)的規(guī)格打算相應(yīng)的檔案標(biāo)貼紙。

(2)在檔案標(biāo)貼紙上打印出標(biāo)準(zhǔn)黑1號字體的檔案類別名稱,其格式一般是由組織機(jī)構(gòu)、名稱組成,如:

物業(yè)管理有限公司員工人事檔案:※※※―rz―員工檔案;

物業(yè)管理有限公司財務(wù)部報表:※※※―cw―報表;

物業(yè)管理人事行政部客戶服務(wù)中心檔案:※※※―kh―運作檔案。

(3)將制作好的檔案標(biāo)貼紙貼在檔案盒(或文件夾)左側(cè)立面距頂部3厘米位置處,并排列在檔案柜中。

(4)將需歸檔的資料按其所屬類別及入檔時間先后依次存放于相應(yīng)檔案盒(或文件夾)內(nèi)。

4.3.2制書目:

(1)檔案管理員在檔案盒內(nèi)首頁位置打算活頁《檔案書目》;

(2)每一份檔案在歸檔時,均需將該份檔案登記在《檔案書目》(內(nèi)容包括:序號、文件編號、文件標(biāo)題、頁數(shù)、發(fā)文單位、發(fā)文日期、接收日期、歸檔編號、備注等項目)中,以便查閱。

4.4檔案的保管期限。

4.4.1檔案的保管期限分為永久保存、定期保存兩種。

4.4.2各部門負(fù)責(zé)人應(yīng)依據(jù)部門工作狀況及其部門有關(guān)規(guī)程,對檔案的保存價值進(jìn)行鑒定及標(biāo)注。

4.5檔案的保管。

4.5.1檔案保管的工作任務(wù)是:

(1)便于查閱;

(2)保證檔案的平安;

(3)防止檔案的損壞;

(4)實行修復(fù)技術(shù),延長檔案壽命。

4.5.2檔案保管的責(zé)任部門:

(1)財務(wù)部保管財務(wù)檔案;

(2)人事行政部保管公司管理運作檔案、設(shè)備檔案、工程檔案、往來文書檔案(公司部分)、合同檔案、員工人事檔案;

(3)品質(zhì)拓展部保管iso9000質(zhì)量體系文件、資料、質(zhì)量記錄和員工績效

考評檔案;

(4)人事行政部行政內(nèi)勤保管人事行政部往來文書檔案;

(5)項目部保管本項目工程技術(shù)、業(yè)主、服務(wù)、行政檔案;

4.5.3檔案的保管程序:

(1)各職能部門將需保管的資料經(jīng)文書處理程序后,移交給檔案管理員;

(2)檔案管理員將該資料登記在《檔案書目》中,歸入相應(yīng)案卷并統(tǒng)一編號;

(3)檔案管理員定期將《檔案書目》輸入電腦,以便查詢;

(4)檔案原則上保管原件。

4.6檔案的密級

4.6.1檔案的密級分為三級:絕密、機(jī)密、一般。

(1)絕密檔案包括:合同、業(yè)主檔案、公司重大經(jīng)營、管理、決策形成的檔案、財務(wù)類檔案、其他屬絕密的檔案。

(2)機(jī)密檔案包括:員工人事檔案、iso9000質(zhì)量體系文件、重要的會議記錄(紀(jì)要)、物業(yè)管理運作檔案和其他屬機(jī)密的檔案。

(3)一般檔案包括:設(shè)備檔案,如運行修理記錄;工程檔案,如工程圖紙;安排總結(jié)、通知、通告等一般性文件及其他不屬于絕密及機(jī)密的檔案。

4.7檔案的查閱權(quán)限

4.7.1總經(jīng)理可查閱公司全部檔案。

4.7.2副總經(jīng)理(總經(jīng)理助理)可查閱分管工作的檔案。

4.7.3部門負(fù)責(zé)人可查閱該部門全部檔案。

4.7.4其他人員依據(jù)審批查閱有關(guān)檔案。

4.8檔案的查閱/借閱/復(fù)制。

4.8.1查閱/借閱/復(fù)制人到檔案室在《文件查閱/借閱/復(fù)制登記表》中登記。

4.8.2檔案管理員審核其查(借)閱資格。

(1)權(quán)限內(nèi)經(jīng)授權(quán)(審批)的按正常手續(xù)辦理。

(2)權(quán)限外的機(jī)密(含)級以上檔案,由檔案管理員開具《檔案查閱/借閱/復(fù)制審批單》給查閱人辦理審批手續(xù):屬部門(財務(wù)類除外)的檔案,由部門負(fù)責(zé)人審批;屬人事行政部的檔案,由人事行政部經(jīng)理審批;屬公司的檔案,由總經(jīng)理審批;財務(wù)類的檔案也應(yīng)由總經(jīng)理審批。

4.9在檔案歸還日期前,檔案管理員應(yīng)督促借閱人將檔案完好交還檔案室。

4.10須復(fù)制檔案的,絕密檔案報總經(jīng)理審批;機(jī)密檔案由分管該項工作的副總經(jīng)理審批;一般檔案由部門負(fù)責(zé)人審批。

4.11檔案的銷毀。

4.11.1超過保管期限的檔案,由檔案管理員依據(jù)檔案的保管期限(詳見各部門規(guī)程)每年編制銷毀安排及清單,報人事行政部、公司經(jīng)理審核。

4.11.2人事行政部/公司部門經(jīng)理審核無誤后報總經(jīng)理審批。

4.11.3總經(jīng)理審批同意后由人事行政部/公司指定三名監(jiān)銷人員(檔案管理員、公司文員、人事行政部文員)將超過保存期限的檔案銷毀。

4.11.4監(jiān)銷人員確認(rèn)銷毀文件無誤簽字后,選擇平安地點銷毀檔案。

5.0相關(guān)記錄表格

5.1《文件借閱/復(fù)制登記表》文件編碼:

5.3《文件銷毀申請單》文件編碼:

5.4《外來文件臺賬》文件編碼:

5.5《合同臺賬》文件編碼:

物業(yè)住戶求助服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

一、目的規(guī)范住戶求助服務(wù)的管理工作,確保剛好、優(yōu)質(zhì)的為住戶供應(yīng)力所能及的幫助。

二、適用范圍適用于物業(yè)管理處在發(fā)生住戶求助需求進(jìn)的服務(wù)管理工作。

三、職責(zé)

1、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)住戶特別求助事務(wù)的支配、處理工作。

2、服務(wù)中心主管負(fù)責(zé)向求助住戶供應(yīng)服務(wù)工作的組織實施。

3、服務(wù)中心管理員和管理處各部門負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程向求助住戶供應(yīng)詳細(xì)幫助。

四、程序要點

1、住戶求助服務(wù)的分類及處理原則

(1)住戶求助服務(wù)分為以下幾類:a、急救病人求助服務(wù);

b、報修求助服務(wù);

c、投訴求助服務(wù);

d、詢問求助服務(wù);

e、盜竅、打架斗毆、搶劫、兇殺、中毒、交通意外的求助服務(wù);

f、臺風(fēng)、水浸、火災(zāi)等災(zāi)難事故的求助服務(wù);

g、其他生活或工作上的正常求助服務(wù)。

(2)求助服務(wù)處理的原則:a、快速反應(yīng)的原則:一般狀況下應(yīng)馬上賜予回復(fù),解決不了的應(yīng)向服務(wù)中心主管請示后在5分鐘內(nèi)賜予回復(fù)(有時效要求的服務(wù)工作按時效要求執(zhí)行);

b、盡可能供應(yīng)幫助的原則:對住戶提出的正值求助,應(yīng)盡可能供應(yīng)幫助,滿意求助住戶的要求;

c、嚴(yán)禁推諉的原則:對滿意不了住戶提出求助要求的,也應(yīng)主動幫助其聯(lián)系相關(guān)部門,切忌推諉。

2、急救病人的求助處理

(1)管理員接到急救病人的求助信息時,首先應(yīng)主動詢問病人的住址及聯(lián)系電話并剛好記錄,然后征求求助人的看法,詢問是否需送醫(yī)院、打120急救電話或派人幫助護(hù)理:a、假如求助住戶須要幫助送病人去醫(yī)院的:

某物業(yè)公司電腦操作員管理規(guī)程怎么寫

物業(yè)公司電腦操作員管理規(guī)程為保證電腦系統(tǒng)的正常運行,杜肯定電腦系統(tǒng)的違規(guī)操作,現(xiàn)制定前廳,客房部電腦操作員管理制度,請各位電腦操作員務(wù)必執(zhí)行,其規(guī)程詳細(xì)如下:1.任何操作員上班期間嚴(yán)禁玩嬉戲,一經(jīng)發(fā)覺,上交行政辦,罰款10元。

2.任何操作員嚴(yán)禁私自安裝各種應(yīng)用程序,一經(jīng)發(fā)覺,上交行政辦,罰款20元。

3.任何操作員嚴(yán)禁在上班期間進(jìn)行上網(wǎng)活動,一經(jīng)發(fā)覺,上交行政辦,罰款20元。

4.任何操作員嚴(yán)禁修改桌面,更改字體,背景以及刪除任何電腦程序程序項目,一經(jīng)發(fā)覺,嚴(yán)厲指責(zé),屢次修改,罰款5元。

5.任何操作員嚴(yán)禁有意將帶有病毒的軟盤對電腦系統(tǒng)進(jìn)行任何操作,一經(jīng)發(fā)覺,上交總經(jīng)辦,罰款15元。

6.任何操作員嚴(yán)禁私自刪除系統(tǒng)文件和備份文件,一經(jīng)發(fā)覺,上交行政辦,視情節(jié)輕重進(jìn)行罰款,造成損失的,將追究相應(yīng)賠償責(zé)任。

7.夜審?fù)瓿珊?電腦必需關(guān)機(jī),若有客人登記或離店才能開機(jī)辦理,完成后馬上關(guān)機(jī),以保證電腦至少有二個小時的停機(jī)時間。

物業(yè)管理公司品質(zhì)管理檢驗工作規(guī)程

物業(yè)管理公司品質(zhì)管理及檢驗規(guī)程

1.0目的:

完善公司內(nèi)部品質(zhì)管理,建立、實施有效的品質(zhì)管理監(jiān)督檢驗規(guī)程。

2.0適用范圍:本公司品質(zhì)管理工作。

3.0考核規(guī)則:

3.1各部門自我檢查,自我監(jiān)督,分級管理、逐級考核的原則:

3.2綜合事務(wù)部設(shè)品質(zhì)管理員,經(jīng)管理者代表授權(quán)對各崗位員工進(jìn)行督導(dǎo),其檢查結(jié)果經(jīng)綜合事務(wù)部部特長理,并逐級反饋。

3.3各部門負(fù)責(zé)人對本部門職員進(jìn)行督查。

3.4品質(zhì)管理員對各部門進(jìn)行督導(dǎo),負(fù)責(zé)員工臺帳的建立、記錄、統(tǒng)計,并將結(jié)果予以公布。

3.5權(quán)責(zé)對等,責(zé)任連帶的原則:各崗位員工對自己崗位的工作負(fù)責(zé),部長對員工的違紀(jì)過失負(fù)連帶責(zé)任。

4.0考核頻次:

4.1各部門按管理體系文件的要求,接受品質(zhì)管理員的監(jiān)督檢查,依據(jù)本部門體系文件及《員工考核評分細(xì)則》對其下屬員工進(jìn)行監(jiān)督與考核;依據(jù)《分包合同》及相關(guān)檢驗標(biāo)準(zhǔn),對分包方進(jìn)行日常監(jiān)督與考核。

4.2綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)對各部門進(jìn)行日常隨時檢查。

4.3綜合事務(wù)部每月綜合檢查不少于1次。

5.0權(quán)重:

5.1在整個督查過程中對各級職員的檢查扣分均以《員工考核評分細(xì)則》中的扣分標(biāo)準(zhǔn)為標(biāo)準(zhǔn)。

5.2逐級扣分權(quán)重:

各部門負(fù)責(zé)人在檢查中發(fā)覺員工同一過失(指《員工考核評分細(xì)則》中同一條款),在標(biāo)準(zhǔn)分的基礎(chǔ)上按1:1.5的遞增比例進(jìn)行扣分。

5.3累積扣分權(quán)重:

5.3.1員工在當(dāng)月檢查中,相同的過失不得超過3次,全年累積相同過失不得超過6次,否則超過的次數(shù)按標(biāo)準(zhǔn)分的3倍扣分。

6.0違規(guī)臺帳

6.1品質(zhì)管理員依據(jù)整改通知單,負(fù)責(zé)每月《員工臺帳》的建立及管理。

6.2整改通知單一式二聯(lián),一聯(lián)交責(zé)任人,一聯(lián)交綜合事務(wù)部存檔。

6.3已設(shè)品質(zhì)管理員的管理處每月5日前將上月全部違規(guī)狀況填入《員工臺帳》提交公司綜合事務(wù)部。

7.0本規(guī)程考核標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《員工考核評分細(xì)則》。

8.0支持性工具

《員工考核評分細(xì)則》

《整改通知單》

《員工臺帳》

編制:審核:批準(zhǔn):日期:

物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)正晉升降級調(diào)薪管理規(guī)程

物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)正、晉升、降級、調(diào)薪管理規(guī)程

1、目的

規(guī)范員工轉(zhuǎn)正、晉升、降級、調(diào)薪工作辦理程序,確保公司上述人事管理工

作公允合理。

2、適用范圍

適用于物業(yè)管理有限公司部門經(jīng)理(含)以下員工的轉(zhuǎn)正、晉升、降級、調(diào)

薪人事管理工作。

3、職責(zé)

3.1、總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批公司部門經(jīng)理(含)以下員工的轉(zhuǎn)正、晉升、降級、調(diào)薪手續(xù);

3.2、綜合/人事部負(fù)責(zé)公司部門經(jīng)理(含)以下員工的轉(zhuǎn)正、晉升、降級、調(diào)薪手續(xù)的辦理;

3.3、部門/管理處負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)提出本部門/管理處部門員工的轉(zhuǎn)正、晉升、降級、調(diào)薪建議。

4、規(guī)程

4.1、轉(zhuǎn)正、晉升、調(diào)薪的條件

4.1.1、轉(zhuǎn)正:

a)正常轉(zhuǎn)正的條件:

員工試用期滿,經(jīng)公司績效考評合格。

b)提前轉(zhuǎn)正的條件:

員工于試用期表現(xiàn)特佳,有顯著工作業(yè)績。

4.1.2、晉升/調(diào)薪:

a)晉升/調(diào)薪的條件,須符合以下條件之一方可予以申請:

表現(xiàn)優(yōu)異,半年之內(nèi)的月度績效考評分?jǐn)?shù)有次列本部門第一者;

工作有突出貢獻(xiàn)者;

有突出才能,為公司急需者;

為同行業(yè)競相爭取者。

b)晉升/調(diào)薪除滿意以上條件外,還需遵守以下規(guī)定:

員工晉升原則上每年一次,時間定為每年的月月各一次;

升職、調(diào)薪間隔原則上不少于個月;

原則上不允許跳級晉升及調(diào)薪(總經(jīng)理特批的除外)。

4.1.3、降級:

a)管理不善者;

b)多次違反公司管理制度,但未造成嚴(yán)峻后果者;

c)一年內(nèi)記大過一次,記小過兩次者;

d)績效考評連續(xù)兩個月考評分?jǐn)?shù)均為末位者;

e)其他須賜予降職、降薪的處分者。

4.2、轉(zhuǎn)正、晉升、降級、調(diào)薪的辦理與審批

4.2.1、部門/管理處提出申請:

a)轉(zhuǎn)正、降級申請的提出:由部門/管理處依據(jù)月度績效考評結(jié)果于每月15日前向綜合/人事部提出,并附獎罰單;

b)晉升/調(diào)薪申請的提出:由部門/管理處依據(jù)半年度績效考評結(jié)果于每年的6月或12月份向綜合/人事部提出(特別狀況除外),并附獎罰單。

4.2.2、綜合/人事部發(fā)給部門《轉(zhuǎn)正/晉升/降級/調(diào)薪表》(一式兩聯(lián),綜合財務(wù)部、綜合人事部各一聯(lián))。

4.2.3、部門組織員工填寫《轉(zhuǎn)正/晉升/降級/調(diào)薪表》,員工填寫內(nèi)容包括:所在部門、姓名、性別、職位、入職日期、自我總結(jié)(工作范圍、自我評價)等。

4.2.4、部門/管理處負(fù)責(zé)人給出評定看法并簽名。

4.2.5、綜合/人事部復(fù)核:綜合/人事部依據(jù)員工績效考評分?jǐn)?shù)或獎罰單并結(jié)合部門看法給出復(fù)核看法并將員工轉(zhuǎn)正前與轉(zhuǎn)正后工資記錄在《轉(zhuǎn)正/晉升/降級/調(diào)薪表》內(nèi),報總經(jīng)理審批:

a)正常轉(zhuǎn)正復(fù)核:

依據(jù)員工每月績效考核分?jǐn)?shù)合格者,按正常手續(xù)辦理;

依據(jù)聘用合同中的約定,套入相應(yīng)工資。

b)提前轉(zhuǎn)正或轉(zhuǎn)正工資要求比聘用合約工資高的復(fù)核:是否符合4.1款條件的有關(guān)各項要求,并寫出復(fù)核看法與建議;

c)用人部門提出推遲轉(zhuǎn)正或降低員工轉(zhuǎn)正工資標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)核:本著實事求是與敬重部門看法的原則,給出復(fù)核看法和建議;

d)晉升/調(diào)薪的復(fù)核:是否符合4.1.2項的規(guī)定;

e)降級的復(fù)核:按公司的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行;

4.2.6、總經(jīng)理審批:

a)對綜合/人事部的復(fù)核予以檢查合格后,予以批準(zhǔn);

b)總經(jīng)理依據(jù)權(quán)限及4.1款規(guī)定可干脆對員工進(jìn)行轉(zhuǎn)正/晉升/降級/調(diào)薪。

4.3、轉(zhuǎn)正、晉升、降級、調(diào)薪日期計算方法

4.3.1、轉(zhuǎn)正日期計算方法:

a)按入職時間,以每月的15日為界限,15日(含)前入職者,轉(zhuǎn)正月份從當(dāng)月算起,加上試用月數(shù)得出轉(zhuǎn)正月份,轉(zhuǎn)正工資從轉(zhuǎn)正月份1日起計發(fā);15日后入職,轉(zhuǎn)正月份從次月算起,加上試

用月數(shù)得出轉(zhuǎn)正月份;(各管理處可依據(jù)自己的實際狀況另行規(guī)定)

b)員工在試用期間調(diào)職的,其轉(zhuǎn)正時間可遵照以上方式計算。

4.3.2、晉升日期的計算方法:一般狀況下,從提出申請的當(dāng)月1日起計算,經(jīng)總經(jīng)理特別批準(zhǔn)的按批準(zhǔn)日期計算。

4.3.3、調(diào)薪/降級日期的計算方法:一般狀況下,從提出申請的次日1日起計算,經(jīng)總經(jīng)理特別批準(zhǔn)的按批準(zhǔn)日期計算。

4.4、轉(zhuǎn)正、晉升、降級、調(diào)薪工資的計發(fā):綜合/人事部依據(jù)《轉(zhuǎn)正/晉升/降級/調(diào)薪表》的審批看法于次月3日前將調(diào)整后的工資報綜合/財務(wù)計發(fā)。

4.5、資料的記錄

4.5.1、綜合/人事部將員工的轉(zhuǎn)正、晉升、降級、調(diào)薪狀況記錄在《員工花名冊》及人事檔中的員工記錄表內(nèi),注明轉(zhuǎn)正/晉升/降級/調(diào)薪日期及現(xiàn)實工資。

4.5.2、綜合/人事部將當(dāng)月轉(zhuǎn)正、晉升、降級、調(diào)薪員工的工資調(diào)整狀況匯總在人事月報中報總經(jīng)理參閱。

4.6、資料的存檔:綜合/人事部將該員工《轉(zhuǎn)正/晉升/降級/調(diào)薪表》于次月10日前存入本人檔案。

附件表格:

轉(zhuǎn)正/晉升/降級/調(diào)薪表

轉(zhuǎn)正/晉升/降級/調(diào)薪匯總表

物業(yè)轄區(qū)供水排水管理規(guī)程

物業(yè)轄區(qū)供、排水管理規(guī)程

一、職責(zé)

1、工程部負(fù)責(zé)對運行修理組供應(yīng)技術(shù)指導(dǎo),負(fù)責(zé)組織支配供水設(shè)施的中修、改造工程,并負(fù)責(zé)供水設(shè)施的運行限制及組織支配停水的搶修。

2、管理處運行修理組負(fù)責(zé)供水設(shè)施的正常運行及維護(hù)小修,負(fù)責(zé)停水時通知用戶。

3、管理處負(fù)責(zé)按月抄錄由本公司抄表到戶的用戶水表并上報公司電腦室,負(fù)責(zé)追收欠交水費,查處偷水及違章用水。

4、公司電腦室及財務(wù)部負(fù)責(zé)水費計算與收款。

5、工程部負(fù)責(zé)用水指標(biāo)申請,隨時駕馭公司供水計量狀況,發(fā)覺問題剛好組織整改,負(fù)責(zé)與供水部門協(xié)調(diào)。

6、公司工程部負(fù)責(zé)排水技術(shù)管理及協(xié)作有關(guān)工程驗收。

7、各管理處負(fù)責(zé)本區(qū)的公共排水設(shè)施管理及室內(nèi)排水支管和排水設(shè)施的修理服務(wù)。

二、實施程序

1、入住用戶的用水抄表及裝修申報

1)用戶入伙時管理處抄表員負(fù)責(zé)抄用戶水表底數(shù),記錄在《用戶水電抄表卡》并交用戶確認(rèn)。

2)工程部負(fù)責(zé)入住用戶改動室內(nèi)給水管道的審批;管理處負(fù)責(zé)對用戶施工完畢后的驗收。

2、正常供水

1)各管理處泵站按《水泵站運行管理規(guī)程》實行24小時值班制度,定期巡檢,巡檢項目及要求按《水泵站運行管理規(guī)程》執(zhí)行,并做好運行記錄,填寫《水泵房(站)值班記錄表》。

2)管理處負(fù)責(zé)本公司抄表到戶的供水設(shè)施的平安牢靠運行;工程部負(fù)責(zé)供應(yīng)技術(shù)指導(dǎo)、負(fù)責(zé)中修改造及運行限制。

3)各管理處的《水泵房(站)值班記錄表》整理歸檔在本處,工程部定期到管理處查看記錄。

3、正常停水

1)管理處在接到自來水公司(或南油市政公司)發(fā)出的停水通知后,將停水狀況剛好通知用戶。

2)公司在供水設(shè)備或管道修理改造及清洗水池等停水時,由管理處在停水前一天內(nèi)書面通知用戶。

3)由于工程的須要,對消防設(shè)施停水時,用戶須到保安部辦理消防設(shè)施停用手續(xù),管理處必需按《消防設(shè)施停用管理制度》的規(guī)定執(zhí)行。

4、應(yīng)急