公租房物業(yè)管理方案

目 錄第一部分 公司簡介及項目整體定位 . ...4 . . ..5 . . ..6 . . ..8第二部分我們的管理服務(wù)特色.91619第三部分 前期物業(yè)管理操作方案..24..25.26.28.29第四部分 后期管理服務(wù)方案 . .33 . .33 . 34 . 35 . 38 . 40 .. ...40 . 41精選范本,供參考！.45.48.....53.56.60.61.68第一部分 公司簡介及物業(yè)總體定位昌美縣廣居物業(yè)管理有限責(zé)任公司經(jīng)昌美縣工商局批準(zhǔn)成立于 2015年7月22日，是一家新崛起的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)，公司注冊資本 50萬元，具有三級資質(zhì)。（執(zhí)照、資質(zhì)圖片）公司的宗旨是“誠信、優(yōu)質(zhì)、熱情、團結(jié)”，以“業(yè)主的好管家、開發(fā)商的好幫手”為企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，采用先進的管理模式，運用現(xiàn)代化的管理設(shè)施，寓管理、經(jīng)營于服務(wù)中，以服務(wù)為中心帶動物業(yè)工作的展開，通過服務(wù)實現(xiàn)社精選范本,供參考！會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的和諧統(tǒng)一。公司始終強調(diào)企業(yè)的質(zhì)量管理，為業(yè)主提供精細化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、人性化的物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)。公司致力于優(yōu)秀的企業(yè)文化建設(shè)，努力構(gòu)建和諧社區(qū)，以“辦好企業(yè)、回報社會”為企業(yè)使命，并以此做為不斷進取的基本信念和行為準(zhǔn)則，在物業(yè)管理實踐中，建立和形成了“滿意在社區(qū)”的服務(wù)理念，努力打造“精細化物業(yè)管理服務(wù)”,始終堅持以業(yè)主滿意為中心 ,持續(xù)提供超越業(yè)主期望的服務(wù),營造舒適、健康、和諧的社區(qū)居住環(huán)境、工作場所和生活方式。公司堅持狠抓質(zhì)量、環(huán)境和安全的管理，以“業(yè)主為尊、誠信為本、不斷改進、精益求精”為企業(yè)的質(zhì)量方針，通過周密的質(zhì)量策劃、信息反饋和持續(xù)改進，對各質(zhì)量環(huán)節(jié)和管理節(jié)口，實行分級控制，定期管理評審，確保公司總體質(zhì)量目標(biāo)的實現(xiàn)。公司積極推行“首問責(zé)任制”、“區(qū)域管理負責(zé)制”、“限時服務(wù)”等行之有效的制度，加強與業(yè)主的雙向溝通，重視與業(yè)主的互動式交流，準(zhǔn)確地把握業(yè)主的各種需求，憑借著訓(xùn)練有素的管理隊伍，逐步形成了自己獨特的管理風(fēng)格，用心創(chuàng)造價值，達到“使業(yè)主房產(chǎn)保值增值、為開發(fā)商提升品牌形象，為社會創(chuàng)造效益”的服務(wù)目標(biāo)。公司堅持走專業(yè)化管理的發(fā)展道路，始終倡導(dǎo)以為本的思想，重視人才的引進和培養(yǎng)，更擁有一支服務(wù)意識高、專業(yè)技術(shù)精、操作能力強的員工隊伍。公司員工年輕、富有朝氣，具備相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識及個人素養(yǎng)。管理人員全部持證上崗。一支技術(shù)過硬，服務(wù)到位的管理隊伍的形成有賴于長期的培訓(xùn)而產(chǎn)生，而廣居物業(yè)正是依靠這個強有力的武器為所管理的項目培養(yǎng)了一支又一支好的隊伍，保證為客戶提供周到、細致的服務(wù)。（保安、清潔工圖片）我公司將堅持信守“以過程為核心，以顧客滿意”為服務(wù)的理念，始終精選范本,供參考！秉承“服務(wù)社會，造福于民”的經(jīng)營理念和“敬業(yè)忠誠，創(chuàng)新服務(wù)”的企業(yè)精神為我們所服務(wù)的對象提供盡善盡美的服務(wù)，為廣大業(yè)主營造舒心、安全、優(yōu)美的生活環(huán)境，為物業(yè)創(chuàng)造更加廣闊的升值空間。第一篇 物業(yè)管理定位和管理服務(wù)思路一、物業(yè)整體定位根據(jù)項目的具體特征，我們認為項目的物業(yè)管理定位是：

營造安全、寧靜、舒適的生活環(huán)境；

創(chuàng)造便捷、尊貴、舒心的生活條件。

崇尚典雅、人文、個性的文化社區(qū)。二、物業(yè)管理整體服務(wù)思路（一）、樹立項目良好形象，提升樓盤品質(zhì)為了提升樓盤的品質(zhì)，實現(xiàn)良好的社會價值。我們實行服務(wù)工作全覆蓋，在售樓部、樣板房全面開放之時，即引入物業(yè)管理的服務(wù)效果，全方位展現(xiàn)給購房客戶及準(zhǔn)購房者，從而帶動樓盤銷售。同時提前建立客戶檔案，做到與客戶良好的溝通，使客戶從購房開始體驗貼心服務(wù)。完美融合第一期的物業(yè)管理工作，根據(jù)一、二期的建筑時間、建筑風(fēng)格，以及居住和施工期混合等進行針對性高素質(zhì)管理；業(yè)主順利進駐后，把小區(qū)的清潔環(huán)境、綠化養(yǎng)護、電梯維保、安全維護等各項工作高水準(zhǔn)落實到位，并依托小區(qū)文化主題，提升公租房小區(qū)的物業(yè)價值和生活價值。（二）、實施“質(zhì)量、成本雙否決”運作機制公司引進先進的“服務(wù)質(zhì)量和成本控制”考核管理理念，將其設(shè)定為兩精選范本,供參考！項核心的考核指標(biāo)，通過“質(zhì)量、成本雙否決”的運作，進一步結(jié)合公租房小區(qū)的管理特點和難點，力求在“服務(wù)質(zhì)量”和“成本控制”之間找到更準(zhǔn)確的結(jié)合點，以提供“質(zhì)優(yōu)價廉”的服務(wù)。（三）、強化員工素質(zhì)，加強規(guī)范培訓(xùn)過硬的員工素質(zhì)是提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的根本，而規(guī)范的業(yè)務(wù)培訓(xùn)是實現(xiàn)素質(zhì)提升的保障。在實踐中，我們推出了“加油站式”的培訓(xùn)體系，在精心選拔人才的基礎(chǔ)上，定期組織培訓(xùn)，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級員工均有明確的培訓(xùn)達標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級員工保持服務(wù)知識、技能與服務(wù)需求達到動態(tài)平衡。同時，我們亦強化“管理者就是培訓(xùn)者”、“培訓(xùn)是公司對職員的最大福利”的觀念，并把這種意識在物業(yè)管理工作中貫徹始終執(zhí)行，確保業(yè)主享受規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的文明禮儀規(guī)和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。（四）、倡導(dǎo)開放式的管理服務(wù)。良好的物業(yè)管理系統(tǒng)需要形成管理的合力，為此，我們倡導(dǎo)和強調(diào)開放式的管理服務(wù)，明確上述物業(yè)管理公司與業(yè)主大會及業(yè)主委員會、居委會之間的分工及配合，即：物業(yè)管理公司提供專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主大會及業(yè)主委員會負責(zé)自治自律管理、居委會承擔(dān)政府社區(qū)行政管理和社區(qū)公益服務(wù)。我們通過提交“管理報告”、組織“開放日”活動、公布物業(yè)管理公司主管人員的聯(lián)系電話等措施，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督。對于業(yè)主大會、業(yè)主委員會，我們將在小區(qū)入伙并達到規(guī)定的條件后依法成立，并從保護業(yè)主合法權(quán)益及提高自身管理水平出發(fā)，不斷增強業(yè)主大會及業(yè)主委員會自治自律管理的意識和能力，使之能真正代表全體業(yè)主行使監(jiān)督和審核的權(quán)力。對于居委會，我們將盡力協(xié)助其搞好業(yè)主、住戶的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解、擁軍優(yōu)屬、扶貧幫困、計劃生育等工作，同時在管理信息資源上予以有效支持。我精選范本,供參考！們深信：只要從服務(wù)業(yè)主、住戶的根本目標(biāo)出發(fā)，三方的合作一定能成為推動小區(qū)管理水平提高的助力。（五）構(gòu)建服務(wù)平臺——客戶服務(wù)中心。強大的服務(wù)平臺和先進的服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶服務(wù)的前提。在湖心西苑公租房小區(qū)的服務(wù)形式上，我們擬建立客戶物業(yè)管理服務(wù)中心的運作體系。即將公司的內(nèi)部管理處對外服務(wù)分為后臺和前臺操作，從而保證管理處對外形象的統(tǒng)一化。物業(yè)管理客戶服務(wù)中心是公司的指揮調(diào)度中心及信息樞紐，業(yè)主所有的服務(wù)需求申請及投訴建議都將匯總到物業(yè)管理客戶服務(wù)中心，由客服中心負責(zé)分類處理。而物業(yè)公司所有需要公布的管理服務(wù)信息亦通過該中心反饋到業(yè)主、住戶。通過管理服務(wù)中心的有效運作，第一，可保證物業(yè)公司對外信息傳播的□徑統(tǒng)一化；第二，建立首問責(zé)任制，所有業(yè)主、住戶的投訴和需求都有專人負責(zé)跟蹤和落實直至業(yè)主滿意為止；第三，中心24小時的工作時間將可保證業(yè)主、住戶的需求全天候地得到受理及滿足。（六）致力于共用設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進。小區(qū)管理的一個重要內(nèi)容就是共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護。共用設(shè)施、設(shè)備運行狀態(tài)的良好程度將直接影響到業(yè)主、住戶的日常起居和安全保障等問題。根據(jù)我們多年的管理經(jīng)驗，我們將湖心西苑公租房小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備的管理分為三個層次進行，即：以保證共用設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運行為目的的日常管理及維修：以消除各種運行隱患，保證設(shè)施、設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護（包括大、中修）：以提升設(shè)備性能、增強設(shè)備自我保護功能從而滿足用戶不斷增長的服務(wù)需求為目的的改良性維護。精選范本,供參考！（七）建立“物業(yè)管理信息島”伴隨信息技術(shù)的迅速發(fā)展，移動互聯(lián)網(wǎng)正在改變著我們的生活。我們著力實現(xiàn)管理手段的現(xiàn)代化和信息的網(wǎng)絡(luò)化，從而滿足業(yè)主、住戶、社區(qū)以及物業(yè)管理公司之間對管理資源及信息共享的需求。我們將根據(jù)目前的發(fā)展趨勢，及時建立微信公眾號，將所有業(yè)主加入微信群，及時實現(xiàn)各類水電暖及管理服務(wù)等相關(guān)信息的傳遞，并及時回復(fù)業(yè)主反饋的問題，實現(xiàn)管理服務(wù)信息的多層面、快速及時的傳遞。第三篇 物業(yè)管理目標(biāo)一、物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)1、公司將嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理條例的規(guī)定， 按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同的約定及物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的承諾，開展物業(yè)管理服務(wù)工作。2、與廣大業(yè)主一道遵守和維護《臨時管理規(guī)約》及各項小區(qū)內(nèi)部管理規(guī)章制度，努力營造和諧、文明、安全、潔凈、美觀、舒適、溫馨的居住環(huán)境。3、力求做到小區(qū)實現(xiàn)專業(yè)化經(jīng)營與服務(wù)，管理無盲點，工作無挑剔，業(yè)主無怨言，溫馨服務(wù)，人文管理。4、最終達到物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主完美合作的目的。 共同創(chuàng)建廣居物業(yè)的物業(yè)管理品牌形象，爭取兩年內(nèi)達到全縣物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)桿。二、主要管理服務(wù)指標(biāo)·房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地完好率達 95%；·房屋零修、急修及時率達98%；設(shè)備維修及時率及完好率達98%；維修質(zhì)量合格率達100%；維修工作回訪率達30%；消防設(shè)施設(shè)備完好率達98%；精選范本,供參考！·小區(qū)內(nèi)道路完好率及可使用率達 95%；·清潔、保潔率達 98%；·綠化物和園林建筑附屬設(shè)施完好率達90%，苗木成活率達90%；·管理服務(wù)質(zhì)量有效投訴處理率達100%、處理及時率達98%；·業(yè)主/住戶對物業(yè)管理滿意率達95%，滿意度達90%；·接管后一年內(nèi)使小區(qū)的物業(yè)管理達到“縣級優(yōu)秀示范項目”的水平；·因物業(yè)管理原因?qū)е轮卮筘?zé)任事故和刑事案件發(fā)生為0。第二部分 我們的服務(wù)特色第一章 用專業(yè)，讓開發(fā)商更開心五大特色服務(wù)，去除開發(fā)商一切煩心事精選范本,供參考！費用收取 我們承諾開發(fā)商空置房 商業(yè)配套工程質(zhì)量一、積極配合開發(fā)商，跟進施工設(shè)計、工程進度及配套施工質(zhì)量監(jiān)控；根據(jù)前期物業(yè)管理協(xié)議，提前派駐專業(yè)工程技術(shù)人員進場， 全面了解項目的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝等實際情況。例如管線接點的位置經(jīng)常會與設(shè)計圖紙所標(biāo)識的位置有所差異，及時變更記錄，有利于后期管理的順利開展。配合開發(fā)商的單項工程及配套的接管驗收、交接工作，進行機電設(shè)備的測試檢驗，接管驗收內(nèi)容包括主體結(jié)構(gòu)、屋面與樓地面、裝修、電氣、水、衛(wèi)、消防、附屬工程等，還包括場地清除、臨時設(shè)施與過渡房的拆除清理完畢等等，同時相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施也應(yīng)達到質(zhì)量要求。實行專人專項負責(zé)，成立前期物業(yè)管理小組，協(xié)助開發(fā)商處理工程及配套質(zhì)量問題；同時做好客戶工作，做到提前預(yù)防客戶投訴，快速解決客戶投訴，配合開發(fā)商平息投訴。堅決杜絕：“工程質(zhì)量問題就是開發(fā)商的” 這種推精選范本,供參考！卸責(zé)任的常規(guī)做法，對開發(fā)商和業(yè)主負責(zé)。傳統(tǒng)做法 廣居做法極易引起業(yè)主不滿

接到投訴處理1，提前進駐，派專人負責(zé)跟蹤。2，每月代表業(yè)主、開發(fā)商檢查，提交《工程合理及優(yōu)化建議方案》。3，提前向業(yè)主告知工程進展情況。4，入伙前綜合驗收，組建專項小組。二、強化對空置房的規(guī)范管理·與售樓部積極配合銷售工作的進行和落實；·與售樓部緊密配合，建立空置房檔案并及時根據(jù)銷售情況調(diào)整檔案；·對空置房保持良好狀態(tài)進行細節(jié)規(guī)范管理。優(yōu)劣勢比較 傳統(tǒng)管理公司 廣居公司收取標(biāo)準(zhǔn) 按應(yīng)收標(biāo)準(zhǔn)100%收取。 通過提升銷售業(yè)績，實現(xiàn)管理收益。管理狀況 基本無管理，任其自然。 建立空置房管理檔案、計劃，每月提交空置房情況。三、收費保障，服務(wù)品質(zhì)保證精選范本,供參考！1、定價合理，充分考慮地區(qū)因素，通過公司資源的合理調(diào)配， 為業(yè)主提供超值的管理服務(wù)；2、收費保障：通過建立微信公眾號及時發(fā)布繳費信息， 既符合現(xiàn)代人生活中對移動互聯(lián)網(wǎng)的需求，又彰顯出公司的管理與時俱進，同時為業(yè)主節(jié)省繳費時間。3、管理費的收繳率的高低，是保障物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)的根本， 為保障項目的服務(wù)質(zhì)量，建立良好的客主關(guān)系，營造和諧文明服務(wù)形象；四、我們的決心和承諾精選范本,供參考！把縣湖心西苑公租房B、D區(qū)創(chuàng)建為永昌物業(yè)管理的標(biāo)桿第二章 讓銷售業(yè)績更好一、服務(wù)從售樓部開始作為商業(yè)樓盤的后續(xù)服務(wù)商，樓盤的銷售狀況與我們的生存發(fā)展息息相關(guān)，因此，銷售也是我們的生命線，我們?nèi)σ愿芭浜虾痛龠M銷售，所以，我們提出：追求服務(wù)從銷售開始。1、我們將配合售樓部進行物業(yè)管理宣傳和服務(wù)中心展示， 從售樓部開始，所有服務(wù)人員實行高配置、早介入，工程技術(shù)人員和商業(yè)人員提前進駐；2、我們也將在售樓部的協(xié)助下提前建立業(yè)主檔案， 提前與業(yè)主成為朋友；3、在售樓部，我們將設(shè)立客戶服務(wù)專線電話，設(shè)置專職客服經(jīng)理；并建立與客戶溝通的微信平臺，定期向客戶通報工程最新進展程度；4、配合并組織進行已簽約客戶的聯(lián)誼交流； 營造和諧溫馨環(huán)境，增加業(yè)主對湖心西苑公租房項目的歸屬感和自豪感，并樂于對外宣傳，提升樓盤的精選范本,供參考！品牌知名度和銷售力。二、商業(yè)策劃從規(guī)劃開始。1、根據(jù)項目的實際情況，通過同專業(yè)化的商業(yè)隊伍合作提前進行整個社區(qū)商鋪的定位和策劃，讓業(yè)主提前看到方便、合理、繁榮的商業(yè)藍圖；2、積極促進商業(yè)龍頭項目的落戶，從而帶旺商業(yè)環(huán)境，提升商業(yè)部分的銷售和促進二期房產(chǎn)的良性發(fā)展， 從而大大提高項目的物業(yè)附加值和商業(yè)附加值；3、做到業(yè)主對環(huán)境滿意，投資者對回報開心，開發(fā)商對后期開發(fā)充滿信心，確保商鋪的銷售暢旺，二期房產(chǎn)提升價值，保值增值。第三章 讓業(yè)主更滿意第一篇：特色親情增值服務(wù)。一、我們的管理思路：以低廉的收費價格、規(guī)范的管理手段，營造高品位的居住環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，滿足居民的合理需求，創(chuàng)造文明居住區(qū)的物業(yè)管理典范；二、換位思考，親情服務(wù)，提倡個性化管理?！跋刖用袼搿笔俏飿I(yè)管理中服務(wù)理念的基礎(chǔ)。物業(yè)公司管理水平的高低，不僅僅是取決于小區(qū)的環(huán)境是否整潔，治安是否良好，還取決于是否能贏得居民的心，是否尊重居民權(quán)；因此，我們將投入專項資金，開展親情特色增值服務(wù)：·在售樓部的協(xié)助下提前建立客戶檔案，設(shè)立親情電話；·建立短信、微信平臺，向業(yè)主通報工程進展、節(jié)日問候、疑難解答；·業(yè)主入住時登門祝賀，并贈送精美禮品。精選范本,供參考！·組織業(yè)主進行社區(qū)活動，加強聯(lián)誼溝通。優(yōu)劣勢比較 傳統(tǒng)管理公司 廣居公司入住前 不提供任何親情服務(wù)。 客服經(jīng)理建立短信、微信溝通平臺，及時通報工程進度。入住時 無特別增值服務(wù)。 上門道賀，送精美禮品。第二篇：專業(yè)理財服務(wù)現(xiàn)代的物業(yè)管理服務(wù)工作除了提供日常的生活服務(wù)以外， 還將真正承擔(dān)起業(yè)主“管家”的角色，為業(yè)主提供專業(yè)的理財服務(wù)；·為業(yè)主空置的房屋進行代租賃服務(wù)；·為業(yè)主空置商鋪進行代策劃、代出租服務(wù)；·為社區(qū)會所進行代策劃、代招商服務(wù)：·通過微信公眾號免費為業(yè)主提供家政服務(wù)信息。第三篇：提供豐富的社區(qū)文化服務(wù)，讓業(yè)主更滿意一、環(huán)境文化社區(qū)環(huán)境是社區(qū)文化的第一個層面。它是由社區(qū)成員共同創(chuàng)造、維護的自然環(huán)境與人文環(huán)境的結(jié)合，是社區(qū)精神物質(zhì)化、對象化的具體體現(xiàn)。它主要包括社區(qū)容貌、休閑娛樂環(huán)境、文化設(shè)施、生活環(huán)境等。通過社區(qū)環(huán)境，精選范本,供參考！可以感知社區(qū)成員理想、價值觀、精神面貌等外在形象。如殘疾人無障礙通道設(shè)施可以充分體現(xiàn)社區(qū)關(guān)懷、尊重生命、以人為本的社區(qū)理念。當(dāng)然，怡人的綠化園林、舒心的休閑布局、寫意的小品園藝等都可以營造出理想的環(huán)境文化氛圍。二、行為文化行為文化也被稱為活動文化，是社區(qū)成員在交往、娛樂、生活、學(xué)習(xí)、經(jīng)營等過程中產(chǎn)生的活動文化。通常所說的社區(qū)文化都是指這一類的社區(qū)文化活動。這些活動實際上反映出社區(qū)的社區(qū)風(fēng)尚、精神面貌、人際關(guān)系范式等文化特征，它如社區(qū)之“手”，動態(tài)地勾勒出社區(qū)精神、社區(qū)理想等。我公司如接管湖心西苑公租房B、D小區(qū)物業(yè)，會組織大中型社區(qū)文化活動，涉及娛樂、健身等各個方面，如廣場音樂舞會、重陽節(jié)文藝匯演、趣味家庭運動會、新春長跑等等。三、制度文化制度文化是社區(qū)成員在生活、娛樂、交往、學(xué)習(xí)等活動過程中形成的，與社區(qū)精神、社區(qū)價值觀、社區(qū)理想等相適應(yīng)的規(guī)章制度、組織機構(gòu)等。它們對保障社區(qū)文化持久、健康地開展具有一定的約束力和控制力。制度文化可以粗略地分為兩大類：一類是物業(yè)管理企業(yè)的各種規(guī)章制度，另一類是社區(qū)的公共制度。企業(yè)的規(guī)章制度和社區(qū)的公共制度都可以反映出社區(qū)價值觀、社區(qū)道德準(zhǔn)則、生活準(zhǔn)則等。如獎罰分明可以體現(xiàn)出社區(qū)的嚴(yán)謹風(fēng)格，規(guī)勸有加可以體現(xiàn)出社區(qū)的人性感悟，條分縷析可以反映出社區(qū)的細膩規(guī)矩等。為保障社區(qū)文化活動深入持久地開展下去，現(xiàn)在很多小區(qū)物業(yè)管理部門都成立了專門社區(qū)文化部，負責(zé)社區(qū)文化活動建設(shè)工作。社區(qū)文化部在引導(dǎo)、扶精選范本,供參考！植的基礎(chǔ)上成立各種類型的社區(qū)文化活動組織，如藝術(shù)團、協(xié)會、表演隊等，同時還對社區(qū)文化活動開展的時間、地點、內(nèi)容、方式、程序等予以規(guī)范。四、精神文化精神文化是社區(qū)文化的核心，是社區(qū)獨具特征的意識形態(tài)和文化觀念，包括社區(qū)精神、社區(qū)道德、價值觀念、社區(qū)理想、行為準(zhǔn)則等。這是社區(qū)成員價值觀、道德觀生成的主要途徑。環(huán)境文化、行為文化、制度文化都屬于精神文化的外在體現(xiàn)。這里，特別將那些指向性強烈、精神性突出的活動等也算作精神文化建設(shè)的范疇，如評選文明戶、學(xué)雷鋒演講等。由于精神文化具有明顯的社區(qū)特點，所以往往要多年積累，逐步形成。綜上所述，社區(qū)文化的開展和營造對于物業(yè)管理工作有著十分重要的意義，主要體現(xiàn)在：一、社區(qū)文化的開展有利于形成一種和睦、融洽、安寧的氣氛。良好的社區(qū)人文環(huán)境是建立在相同的品位、相同的社會地位之上的和睦的社區(qū)人際關(guān)系，鄰里之間守望相助、互相友愛、健康向上，現(xiàn)代人由此可以從普遍存在的壓抑感和不安全感中解放出來，社區(qū)文化建設(shè)工作，有助于這樣一種和諧的鄰里關(guān)系的形成。如通過組織球類比賽、卡拉 OK、臺球比賽、運動會等形式，密切了往來，為互相之間的溝通提供了渠道，能營造一種和諧、友好的氣氛，也能為用戶帶來無限商機。二、通過開展社區(qū)活動，有利于加強用戶與管理公司的溝通，化解矛盾。目前，在房地產(chǎn)投訴中，有相當(dāng)一部分是來自物業(yè)管理方面的投訴。究其原因，一方面，固然是個別物業(yè)管理公司自身的管理上存在一定的問題；另一個很重要的原因，也在于管理公司和用戶之間缺乏溝通。通過設(shè)置 宣傳欄及精選范本,供參考！開展各種社區(qū)活動，有利于加強管理公司與用戶溝通，增進相互間的了解，使物業(yè)管理工作得以順利開展。三、社區(qū)工作的開展有利于喚起全體業(yè)主的榮譽感，制造名牌效應(yīng)。社區(qū)文化的開展，對培養(yǎng)用戶的忠誠度起著十分重要的作用。良好的社區(qū)文化活動的組織，往往會使業(yè)主有一種自豪感。在重大活動組織時，他們會呼朋喚友前來參與。有了自豪感，自然增加了忠誠度。通過各類文體活動，一方面喚起了全體業(yè)主的參與意識和為小區(qū)爭光的榮譽感，另一方面也提高了小區(qū)的知名度，并將為小區(qū)帶來可觀的商業(yè)效應(yīng)。四、通過開展社區(qū)文化，宣傳社會主義法制和精神文明建設(shè)，保證小區(qū)的“安全文明”，為社會的穩(wěn)定和發(fā)展奠定基礎(chǔ)。同時，社區(qū)文化活動的組織，對于營造社區(qū)高雅的文化藝術(shù)氛圍，提高小區(qū)的檔次，形成小區(qū)的格調(diào)有相當(dāng)重要的作用。我客戶滿意比妻子更親切的服務(wù)們比銀行還有效的保障提比都市還方便的生活供精選范本,供參考！第三部分 前期物業(yè)管理操作方案一、前期管理人員安排、管理、監(jiān)督及配合方案下列人員在項目中標(biāo)后，組成前期管理工作小組，進行前期管理工作:管理處主任、現(xiàn)場主管、工程主管、主要工程技術(shù)人員、業(yè)主服務(wù)中心主要人員：保安人員進行培訓(xùn)和前期管理工作。介入方案由管理處主任負責(zé)起草，工程主管負責(zé)實施。(一)房屋前期物業(yè)管理工作主要從以下幾個方面展開：1、就設(shè)計中一些不合理或遺漏情況提出改進意見和建議；提出功能布局或材料使用問題的專業(yè)意見；監(jiān)控系統(tǒng)位置、其他設(shè)備安裝和能源分配等問題提出專業(yè)意見。2、讓業(yè)主一跨進小區(qū)就感受到物業(yè)管理的氣氛。如 :保安人員的形象和物業(yè)管理人員的言談舉止等。3、建立“湖心西苑公租房小區(qū)”的宣傳展板，向業(yè)主介紹小區(qū)開發(fā)的工作進度、施工質(zhì)量、材料選用、智能化的配套、景觀綠化的設(shè)計及物業(yè)管理的介入工作情況等。4、參與房屋及公共設(shè)備設(shè)施的驗收和做好交房前期的安全保衛(wèi)工作。5、完善管理方案及相關(guān)管理制度。(二)竣工驗收配合及建認方案1、熟悉房屋中的各種設(shè)備設(shè)施和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；2、做好接管驗收事項。驗收小組按照建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，認真核對接管資料，查驗房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)備設(shè)精選范本,供參考！施等內(nèi)容。已驗收的，簽發(fā)驗收復(fù)函，對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由施工單位負責(zé)整改，并商定時間復(fù)查。對符合驗收標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由管理處接收鑰匙。二、常規(guī)性便民服務(wù)項目（一）常規(guī)性便民服務(wù)內(nèi)容1、常規(guī)性服務(wù)的具體內(nèi)容：房屋及共有部位共用設(shè)施維修和養(yǎng)護；公共區(qū)域及周圍12小時保潔管理；規(guī)劃綠化的養(yǎng)護管理；24小時保安管理、車輛、交通秩序管理；消防管理；節(jié)日氣氛的布置安排；各項突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案。2、委托性服務(wù)的具體內(nèi)容：代訂牛奶；代訂純凈水；代訂代送報刊雜志；代繳各種費用；代運裝修垃圾；調(diào)節(jié)電視節(jié)目；代購火車飛機票；代辦電話開戶、移機、有線電視開戶；代辦電腦網(wǎng)絡(luò)入網(wǎng)手續(xù)；代辦宴會、預(yù)定客房等；商鋪或房屋代為出租、管理；兒童 4：30放心學(xué)校。3、特約性服務(wù)的具體內(nèi)容：預(yù)約上門維修水電管道、家政服務(wù)、商務(wù)助理、保健服務(wù)、鐘點工、地板打蠟、房間整理、送餐服務(wù)（如條件許可） 、房產(chǎn)租賃中介、房屋裝修、電腦、網(wǎng)絡(luò)維護、空調(diào)維修和網(wǎng)上購物。（二）無償便民服務(wù)項目、有償便民服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)都市人生活節(jié)奏快，時間對他們十分重要，在處理家居生活瑣事問題時，要以最方便和最舒適的方式解決。在物業(yè)管理服務(wù)過程中提供便利、高效的服務(wù)是提高住戶生活質(zhì)量的一項重要保障。我們將秉承“以住戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費”的經(jīng)營方針，充分考慮小區(qū)的居住人員結(jié)構(gòu)，針對不同的住戶提供個性化服務(wù)，通過提供舒適的服務(wù)項目，創(chuàng)造嶄新的居住生活方式。１、調(diào)研精選范本,供參考！我們公司對湖心西苑公租房項目進行了詳實的調(diào)查、統(tǒng)計。結(jié)果表明，小區(qū)住戶以附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)的拆遷安置人員為主的服務(wù)對象，對之前的農(nóng)村生活有著深深的眷戀同時又對城市生活有著強烈的渴望，渴望小區(qū)能夠成為融入城市生活、開創(chuàng)全新的城市生活的有力助手。２、分析這種情況說明在湖心西苑公租房居住的業(yè)主是對農(nóng)村生活眷戀同時也是對城市生活強力渴望的群體，他們對待物業(yè)管理工作有著特殊的需求和較高的期望值，具體體現(xiàn)在以下幾點：1）安全需求安居樂業(yè)，“安”字為先，居民對財產(chǎn)安全和人身安全的需求在任何時候都是第一需求，同時也是對物業(yè)管理工作的第一要求。治安狀況的好壞直接影響住戶的生活質(zhì)量。湖心西苑公租房小區(qū)地處312國道，來往車輛較多，周邊環(huán)境較復(fù)雜，因此滿足住戶的安全需求將是管理工作的重點。（２）服務(wù)需求湖心西苑公租房小區(qū)住戶屬拆遷居民居多，他們注重人際關(guān)系的融洽同時也對個人權(quán)益的實現(xiàn)又強烈渴望，因此，他們對服務(wù)的要求將是全方位無缺陷的服務(wù)，這必將要求物業(yè)管理公司提供的服務(wù)要力求質(zhì)檢完美。（３）環(huán)境需求優(yōu)美的居住環(huán)境是舒適生活的重要保障，關(guān)心環(huán)境則體現(xiàn)了現(xiàn)代人整體環(huán)境意識的加強，和居住環(huán)境觀念的更新，同時表明未來物業(yè)管理工作對環(huán)境美化的重要意義。（４）精神要求隨著生活水平的不斷提高，除“衣、食、住、行”之外，住戶對住宅區(qū)精選范本,供參考！的人文環(huán)境的要求也越來越高，特別是像湖心西苑公租房小區(qū)這樣的小區(qū)住戶，人們更多的是期望受到一種理想的精神環(huán)境，即社區(qū)營造出統(tǒng)一高尚的社區(qū)精神、社區(qū)文化和社區(qū)價值觀的文化大氛圍。（５）物業(yè)保值、增值的需求通過對物業(yè)提供良好的維修養(yǎng)護，營造舒適的居住環(huán)境，提供便利服務(wù)等，達到物業(yè)的保值、增值目的是業(yè)主對物業(yè)管理公司的一項明確的需求。由于湖心西苑公租房小區(qū)在開盤初期一直呈現(xiàn)強勁的增值潛力，這也為目前園區(qū)內(nèi)房屋價格的低迷形成強烈對比。因此，在接管湖心西苑公租房小區(qū)項目后，我們將努力改變現(xiàn)狀，通過我們良好的服務(wù)和對園區(qū)全方位的投入，一定能夠把湖心西苑公租房小區(qū)建筑的優(yōu)秀質(zhì)檢展示出來，并在房屋出售和出租的價格上得以有力的體現(xiàn)。3、有償便民服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)序號服務(wù)項目收費標(biāo)準(zhǔn)備注1安裝窗玻璃、落地玻璃20-30元/窗不含材料2調(diào)換、維修換氣扇20元/臺不含材料3掛畫、掛鏡框、安裝門鈴、毛巾架20元/個不含材料4門鈴安線15元/人.時不含材料5安裝抽油煙機、拆窗式空調(diào)15-35元/臺不含材料6空調(diào)移機、維修現(xiàn)場定價7拆熱水器10-15元/臺8安裝窗軌、掛窗簾15元/付不含材料9更換馬桶水箱配件（水壓/外水壓）15-30元/次不含材料10更換鐵門鎖（需電焊）木門鎖15-30元/把不含材料精選范本,供參考！11調(diào)換家俱、門鉸鏈（合頁）5-10元/副不含材料12安裝白熾燈、日光燈、消毒柜10－15元/臺不含材料13更換空氣、漏電開關(guān)15元/臺不含材料14檢修電路30元/人.時15修理更換開關(guān)、插座、電話盒、信箱鎖10元/個不含材料16更換日光燈管、燈泡2-5元/次不含材料17安裝吊扇、壁燈、吊燈15元/臺不含材料18管道疏通、洗練盆、水漕、馬桶、浴缸20-50元/次不含材料19管道、龍頭堵漏，調(diào)換5-20元20其他維修、調(diào)換、安裝現(xiàn)場定價21全面清掃已入住居室1.2-1.5元/㎡22擦洗已入住居室玻璃1.5-2.0元/㎡23新居全套打掃2.5元/㎡24新居清潔玻璃窗（包括窗、框、檔）0.80元/㎡25皮沙發(fā)保養(yǎng)（2單1雙）50-80元26衛(wèi)生間清潔保養(yǎng)（含水龍頭等五件）20-40元/只27二衛(wèi)生間、一廚房清潔、保養(yǎng)100-150元28廚房（脫排僅清潔表面）30-50元29代辦有線電視20元/戶30代辦電話開戶（移機）20元/戶31代辦煤氣開戶、網(wǎng)通開戶20元/戶以上價格均需與業(yè)主委員會溝通，并經(jīng)業(yè)主委員會同意后報物價局批準(zhǔn)后執(zhí)行，對于困難戶、孤寡老人、烈軍屬、殘疾人僅收材料費。精選范本,供參考！三、入住公約、入住手續(xù)及相關(guān)工作等程序和制度（一）入住公約（按建設(shè)部樣本）（二）入住管理方案通過設(shè)計合理的入住方案，使業(yè)主辦事方便快捷、入住工作規(guī)范有序、各項資料收集歸檔齊全。1、入住前準(zhǔn)備好以下文件：《房屋驗收單》、《住戶手冊》、《房屋裝修管理服務(wù)協(xié)議》、《房屋共有部位、共用設(shè)施維修委托協(xié)議》、《業(yè)主登記表》、《室內(nèi)安防系統(tǒng)說明書》及一些告知提示性文件。2、安排好入住辦理場地，準(zhǔn)備好辦公設(shè)施，并將有關(guān)入住流程的指示、收費標(biāo)準(zhǔn)等公示的文件上墻。3、一般安排7—10天集中交房時段，組織較多的工作人員，開放多組流水作業(yè)通道。進入正常時段后由業(yè)主服務(wù)中心負責(zé)。4、《住戶手冊》及公眾物業(yè)管理制度住戶手冊分七個部分，主要內(nèi)容有：1）前言。主要是歡迎祝愿詞、小區(qū)簡介、介紹小區(qū)管理單位及其合作愿望、編制說明等。2）住宅使用說明書。包括房屋開發(fā)、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位，配套設(shè)施的配置，住宅內(nèi)配備的設(shè)施，注意事項等。3）小區(qū)物業(yè)經(jīng)理人簡介。包括物業(yè)管理處機構(gòu)設(shè)置，物業(yè)管理處職能，物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)費的收取標(biāo)準(zhǔn)。4）小區(qū)服務(wù)指南和物業(yè)管理服務(wù)項目。5）湖心西苑公租房小區(qū)使用公約。6）小區(qū)各項管理規(guī)定。包括公眾物業(yè)管理制度如環(huán)衛(wèi)、綠化、安全、消防、交通停車、裝修、廣告招牌與指示牌、物品搬運，公共設(shè)施管理制度、精選范本,供參考！精神文明公約等。7）其他。常用電話、小區(qū)平面圖、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及市縣關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定。8）重要提示。5、入住手續(xù)及相關(guān)工作程序和制度1）入住手續(xù)流程：驗證—發(fā)放資料—填表和簽協(xié)議—收費—發(fā)放鑰匙—驗房。2）驗證：交房通知書、交房流轉(zhuǎn)單、售房合同、業(yè)主身份證、其他注明應(yīng)具備的文件資料。3）發(fā)放資料：《住戶手冊》、《裝修指引》（附裝修申請表）、《委托服務(wù)項目表》，請業(yè)主簽收。4）填表、簽協(xié)議：《業(yè)主家庭情況登記表》、《房屋裝修管理服務(wù)協(xié)議》、《房屋共有部位及共用設(shè)施維修委托協(xié)議》。5）收費：按物價局規(guī)定核收各項物業(yè)管理費用。6）發(fā)放鑰匙。7）驗房：工作人員陪同業(yè)主對房屋進行驗收，并填寫《室內(nèi)房屋驗收記錄單》一式二份。8）保修。①告知業(yè)主應(yīng)在裝修之前申請保修，如已開始裝修并出現(xiàn)問題，則應(yīng)鑒別是否因裝修損壞引起。②由管理員在《保修登記表》上登記，明確業(yè)主約修時間、聯(lián)系電話等。③通知施工單位或委托派管理處維修人員在預(yù)約時間內(nèi)進行維修。小修、急修當(dāng)場維修。④業(yè)主驗收簽字確認。維修人員也應(yīng)簽字。精選范本,供參考！四、管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)公布上墻及做好宣傳工作1、前期物業(yè)管理階段按照投標(biāo)書規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，一年后根據(jù)小區(qū)價格聽證會確定的收費標(biāo)準(zhǔn)，依照市物價局的樣板規(guī)定制作物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，放置在小區(qū)宣傳窗內(nèi)。2、在管理處收費辦公室或收費現(xiàn)場張貼（掛）物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，并向業(yè)主說明收費項目、內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。3、如通過業(yè)主大會或社區(qū)居委會等，多渠道向業(yè)主做好收費標(biāo)準(zhǔn)的宣傳工作。五、依法管理裝修、違章搭建和房屋外觀管理措施（一）依法管理裝修和違章搭建措施1、在簽訂《商品房買賣合同》時，與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和訂立《業(yè)主臨時公約》，為物業(yè)管理行為的法制化、規(guī)范化奠定基礎(chǔ)。2、把好入住辦理時宣傳交底關(guān)。辦理住戶入住手續(xù)時，發(fā)給業(yè)主《住戶手冊》，手冊中包含《小區(qū)管理條例》、《業(yè)主守則》、《裝修指南》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等，均含有不得違規(guī)裝修、私搭亂建、改變房屋使用性質(zhì)等內(nèi)容，以及違反規(guī)章的法律責(zé)任，并加強口頭宣傳。3、把好裝修申請審核關(guān)。嚴(yán)格審核裝修申請，對于不符合規(guī)定的內(nèi)容不予同意，裝修審核工程不僅要耐心宣傳違章裝修、私搭亂建對于房屋安全、小區(qū)物業(yè)保值增值以及相關(guān)鄰里關(guān)系的害處，而且還要從業(yè)主切身利益出發(fā)，提出合理化建議。4、把好檢查落實關(guān)。加強巡查，切實執(zhí)行建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，及時發(fā)現(xiàn)和制止違規(guī)裝修、破壞房屋結(jié)構(gòu)、私搭亂建、破精選范本,供參考！壞房屋外立面美觀統(tǒng)一以及改變房屋用途等行為。1）嚴(yán)格裝修檢查、巡視。加強管理力度，掌握并記錄每一業(yè)主的裝修進度，工程維修部每天到施工現(xiàn)場隨機了解施工情況，以防止亂搭亂建現(xiàn)象的發(fā)生和建筑外立面及公共部位發(fā)生損壞，阻止亂倒香蕉水、油漆、木屑刨花等行為，避免火險險情的發(fā)生。2）加強對施工人員的管理。管理處與裝修企業(yè)簽訂《房屋裝修責(zé)任協(xié)議》，以禁止各種不規(guī)范野蠻裝修行為。3）對違章裝修、野蠻裝修損壞共有部位共用設(shè)施，除賠償或恢復(fù)原狀外，必要時提交政府相關(guān)部門追究和處理。4）對裝修重要事項的重點規(guī)定：①物品搬運：業(yè)主承擔(dān)其所有聘請的搬運工人在運送物品過程中對小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備破壞的賠償責(zé)任。裝修材料使用樓梯走廊進行搬運時應(yīng)避免損壞樓梯踏步、扶手、窗臺、燈具、開關(guān)及墻面等。②禁止損壞房屋結(jié)構(gòu)（如拆改原房屋的外墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件，開挖洞等）、公共設(shè)施（如損壞、擅自改變公共給排水管線、照明燈具、電力管線及弱電系統(tǒng)等）、改變或影響房屋結(jié)構(gòu)、外觀、性質(zhì)、設(shè)計用途、功能布局等，侵占公共空間、在房屋頂面上擅自加層建房或搭棚。電器線路必須從預(yù)留孔中通過，不可在框架梁上、樓面結(jié)構(gòu)層上穿洞、開槽安裝各類管道。公共管道不可擅自改道、搭接，不可將衛(wèi)生間或廚房間的污水接入雨水管、封閉公共管道檢查孔。不可封閉或暗設(shè)燃氣管道，拆改須由燃氣公司進行。不可附加建造洗手間、沐浴房之類的設(shè)施。不可擅自改變與其他業(yè)主相聯(lián)共用的電器、電話、有線電視等插座和給排水管道。③業(yè)主裝修僅限于室內(nèi)部分，不可將公用部位納入裝修范圍。不可破壞精選范本,供參考！或隨意在樓宇外墻開孔、改變色彩。需在外墻增開孔的，須報管理處并經(jīng)書面同意后，在統(tǒng)一規(guī)定的部位方可用金鋼鉆開孔機開孔。④空調(diào)安裝：分體式空調(diào)室外機組管理處制定統(tǒng)一安放位置，空調(diào)排出的冷凝水接入統(tǒng)一的排水管中。⑤多層住宅晾衣架須按照管理處確定的統(tǒng)一式樣、規(guī)格、材質(zhì)、顏色安裝，不可安裝花架。⑥提倡不裝防盜網(wǎng)。若要安裝，須在內(nèi)窗臺安裝（按管理處確定的材質(zhì)、顏色和式樣）；敞開式陽臺不可安裝防盜網(wǎng)。（二）外觀管理措施1、外觀管理措施結(jié)合制止私搭亂建等裝修管理措施一起進行，以制止各種不合規(guī)定或未經(jīng)批準(zhǔn)在外墻上附加設(shè)施以及隨意在外墻上開門開窗挖洞、破壞外墻或改變外墻色彩等行為。2、將外觀管理具體內(nèi)容在住戶《裝修指南》中，給予明確，在《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》或《業(yè)主臨時公約》中也作出約定，同時管理處事先制定對于外立面的一些統(tǒng)一管理方案，如空調(diào)外機的放置辦法、店鋪招牌的設(shè)置辦法等。3、工程維修人員每天一次對小區(qū)外觀進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報并配合有關(guān)單位采取措施盡快解決。六、車輛進出、流動人口、噪音控制等管理措施1、停車場及地面車輛管理方案（1）停車庫車位使用權(quán)多為業(yè)主所買斷，因此，車庫管理采用 IC卡門禁系統(tǒng)+攝像監(jiān)視系統(tǒng)結(jié)合保安巡邏進行管理。做好車庫的日常照明、排水、門禁、監(jiān)視等系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的運行、維護和保養(yǎng)。做好 IC卡續(xù)費、車庫防火精選范本,供參考！等工作，制定車庫管理制度，并張掛在車庫醒目處，做到交通標(biāo)志、標(biāo)識、車位號清晰，及時通過監(jiān)視系統(tǒng)了解車庫內(nèi)車輛進出、停放及意外等情況，每月統(tǒng)計整理車位使用情況。2）機動車出入小區(qū)實行出入證制度、登記制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害、有污染性物品的車輛進入小區(qū)。小區(qū)醒目處公布機動車出入和停放規(guī)定。3）建立業(yè)主車輛檔案，動態(tài)掌握業(yè)主擁有車輛的數(shù)量狀況。業(yè)主自有車輛包月停放的，由管理處發(fā)放小區(qū)車輛停放證，放于車內(nèi)擋風(fēng)玻璃后，確定固定車位，并以書面形式告知車主停車規(guī)定，按車位停放，簽訂車輛停放協(xié)議。4）在小區(qū)主要出入口設(shè)有交通標(biāo)志，對車輛準(zhǔn)入、限速、禁鳴等作出規(guī)定。車輛進出須登記（牌號、進出時間等）。5）地面停車場地劃線規(guī)劃停車位，按車位停放。6）門崗對機動車輛出入行駛進行指引，巡邏車管保安負責(zé)車輛停放秩序和交通疏導(dǎo)，做到管理有序，排列整齊，不堵塞交通，不影響行人通行。7）摩托車、助動車、自行車或電動自行車、其他非機動車劃出集中停放場地，管理制度落實、停放整齊，場地清潔。8）耐心勸導(dǎo)不遵守制度的車主，遇嚴(yán)重影響停放秩序和區(qū)域交通的事件按應(yīng)急處理程序執(zhí)行。第四部分：后期管理操作方案精選范本,供參考！第一章 組織架構(gòu)和管理模式第一篇 廣居物業(yè)組織架構(gòu)：一、 物業(yè)公司組織機構(gòu)圖董事長經(jīng)理主管客服組長保潔綠化組維護組組長工程維修組組長組長住監(jiān)保綠巡門維戶控潔化邏衛(wèi)修來看員員崗員員訪管登二、組織機構(gòu)圖說明：1、廣居物業(yè)管理公司組織機構(gòu)設(shè)置的原則是精干、 高效、一專多能，服務(wù)中心實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的主任負責(zé)制。2、公司內(nèi)部采用直線智能結(jié)構(gòu)，實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。3、董事長、經(jīng)理、主管屬管理層，其余為操作層。4、廣居物業(yè)管理公司組織機構(gòu)是項目的總體組織結(jié)構(gòu)，并根據(jù)項目一、二期的實際需要派駐具體管理中心人員。例如：一期已入伙居住區(qū)域?qū)⒈M精選范本,供參考！快派駐物業(yè)公司管理人員進駐。第二篇 人員配備及要求一、公司人員配備崗位職責(zé)及素質(zhì)要求人員配備計劃、崗位職責(zé)及素質(zhì)要求部門職務(wù)人數(shù)學(xué)歷職稱崗位職責(zé)素質(zhì)要求物業(yè)董事長1負責(zé)公司建設(shè)工作物業(yè)經(jīng)理1負責(zé)公司全面工作大專以上文負責(zé)物業(yè)管熟練掌握與業(yè)務(wù)相關(guān)的政化，持有全國理處的全面策、法規(guī)、制度，具有豐富物業(yè)主管1物業(yè)管理企管理工作的物業(yè)管理經(jīng)驗，有較強的業(yè)經(jīng)理上崗組織協(xié)調(diào)管理、解決問題和證語言、文字表達能力。負責(zé)公司賬務(wù)責(zé)任心強，具有一定的文財務(wù)人中專以上文組建，管理。化、公關(guān)素質(zhì)，有一定協(xié)調(diào)財務(wù)部員2化，持有會計稅收繳納，申能力。熟悉財會、稅收知識，證，計算機二報。小區(qū)物業(yè)懂電腦操作。級水平費的收納，催繳。高中以上文負責(zé)維護組具有從事小區(qū)護衛(wèi)管理工維護組的全面管理作的經(jīng)驗，責(zé)任心強，綜合維護組1化，持有專業(yè)長工作素質(zhì)好。培訓(xùn)上崗證初中以上文執(zhí)行各崗位責(zé)任心強，政治素質(zhì)好，有職責(zé)，確保小專業(yè)知識和護衛(wèi)管理工作化，退伍軍人門衛(wèi)、巡保安區(qū)良好的工經(jīng)驗，有一定獨立處理突發(fā)12或經(jīng)過專業(yè)邏崗員作、生活環(huán)事件能力，形象好。身高男培訓(xùn)、有上崗境。1.68～1.73米之間，女證1.55～1.6米之間。工程維經(jīng)過專業(yè)培負責(zé)小區(qū)的具有水電崗位的技術(shù)技能，修4訓(xùn)、有特殊工房屋、水電、經(jīng)驗豐富，維修搶修能力維修組員種上崗證機電等設(shè)備強，能吃苦耐勞。精選范本,供參考！保潔綠化組客服中心

綠技工以上文化4員化、園林專業(yè)保經(jīng)過專業(yè)培潔10員訓(xùn)監(jiān)控看經(jīng)過專業(yè)培管員2訓(xùn)住戶來大專以上學(xué)電來訪1歷登記

設(shè)施的養(yǎng)護和管理。負責(zé)小區(qū)所園藝專業(yè)或有多年實際操有公共綠化作經(jīng)驗，熟悉綠化養(yǎng)護、管地及植物的理與種植，能吃苦耐勞。養(yǎng)護和管理。負責(zé)小區(qū)的熟悉日常的和特殊的清潔各項保潔、清保潔工作，責(zé)任心強，能吃潔工作。 苦耐勞。負責(zé)監(jiān)控管必須有高度的工作責(zé)任心，理，看護工作。并及時將監(jiān)控信息處理和上報。負責(zé)住戶來 具有良好的服務(wù)意識、耐心電、來訪及登 和責(zé)任心，工作積極主動。記，并及時將問題傳達給有關(guān)部門，在最短時間內(nèi)予以解決。給業(yè)主滿意答復(fù)。二、人員上崗儀表、行為、態(tài)度標(biāo)準(zhǔn)(一)儀表1、按規(guī)定著裝，佩帶工作牌，工作服整潔挺刮，衣褲兜中不裝過多物品。2、男士前發(fā)不遮眼，不蓋耳，后發(fā)不及領(lǐng)，不留小胡子與大鬢角。女士前發(fā)不遮眼，后發(fā)不過肩，不濃妝艷抹。維修人員與清潔工不佩戴任何飾物、留長指甲。3、保安人員上崗期間穿黑色皮鞋，并保持光亮，不赤腳穿鞋。(二)行為1、以立姿工作的員工，正確的立姿為 :雙腳與肩同寬，自然垂直分開，肩部平正，兩眼平視前方，挺胸、收腹。精選范本,供參考！2、以坐姿工作的員工，須端坐在辦公臺前，不翹二郎腿，不將腿搭在座椅扶手上，不盤腿，不脫鞋。3、上班時間不吃東西、讀報刊雜志。4、面對住戶表現(xiàn)出熱情、親切、真誠、友好，不卑不亢。和住戶講話時全神貫注，用心傾聽并注意說話藝術(shù)。5、在為業(yè)主服務(wù)時不流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，不以任何形式頂撞、諷刺、挖苦業(yè)主。6、來電話在三響之內(nèi)接聽電話，依次問好、報單位，說“請講” ，以后問清事由，并做好記錄，如遇解決不了的或難以答復(fù)的問題，請示領(lǐng)導(dǎo)后再作答復(fù)，同時做好耐心解釋。如需其他工作人員接聽，先說“對不起，請稍等”，后通知該工作人員，不在遠距離大聲喊叫。通話完畢，不先于對方掛機。7、處理投訴熱忱接待、認真傾聽、詳細詢問、心平氣和、當(dāng)場記錄、尊重業(yè)主、忍耐克制。8、行走迅速，不要跑步，不挽肩搭背，不從業(yè)主二人中間穿行。同時進出門，讓業(yè)主先行。請人讓路先講對不起。9、維修人員舉止文明，憑維修單工作，進入業(yè)主家中先換鞋，完工后清理完維修場地，不接受業(yè)主的任何饋贈。10、如有業(yè)主走近，立即示意，不無所表示，等業(yè)主先開口。業(yè)主離開時，說“您走好”。（三）態(tài)度1、禮儀——是員工對業(yè)主和同事的最基本態(tài)度。面帶微笑，使用敬語，接聽電話時先說“您好”。2、喜悅——最恰當(dāng)?shù)谋硎痉椒ㄊ浅Ｂ缎θ荨?“微笑”是友誼大使，是連精選范本,供參考！接業(yè)主的橋梁，它會使員工樂于敬業(yè)，并給人以親切和輕松愉快的感覺。3、效率——提供高效率的服務(wù)。高效率地完成工作，急業(yè)主所急，為業(yè)主排憂解難，籍以贏得業(yè)主的滿意及管理處的聲譽。4、責(zé)任一一無論是常規(guī)的服務(wù)還是日常的管理工作，都應(yīng)盡職盡責(zé)，一切務(wù)求得到及時圓滿的效果，給人以效率高和服務(wù)優(yōu)的印象。5、協(xié)作一一是管理處管理的重要因素之一。各部門之間、員工之間相互配合，真誠協(xié)作，不自以為是，互相扯皮，同心協(xié)力解決疑難，維護管理處的聲譽。6、忠實一一忠誠老實是員工必須具有的品德，有事必報、有錯必改不提供假情況，不文過飾非，陽奉陰違。(四)員工著裝、標(biāo)志保安服裝、清潔綠化服裝、維修工服裝、管理員服裝管理處所有工作人員均佩戴帶有公司司徽的工作牌。相關(guān)物業(yè)設(shè)施帶有公司的司徽標(biāo)志 (如垃圾箱、工具車、指示牌等 )。第三篇 物業(yè)管理模式居住在湖心西苑公租房小區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機構(gòu)、管理手段，通過高素質(zhì)的管理人員達到最佳的管理效果。我們的管理方式分為管理方法、管理目標(biāo)、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。一、管理方法1、嚴(yán)格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。、提供共管式服務(wù)。精選范本,供參考！、嚴(yán)格法規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為。、運用現(xiàn)代化管理手段，實現(xiàn)辦公管理自動化。、啟動CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實施品牌和形象戰(zhàn)略。二、運作程序可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。三、實施措施1、治安管理上運用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。、裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟手段、行政手段并用的方法。、精心養(yǎng)護小區(qū)綠化，加強小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。、合理調(diào)度、有序停車，人車分流順暢交通。、發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。、在智能化管理上加強各方面工作、超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務(wù)。、開展卓有成效的社區(qū)文化活動四、管理手段、啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。、執(zhí)行獎懲制度，在實際工作中堅持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。、建立激勵機制，尊重個體權(quán)力，保持團隊希望。我們把將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展的重要位置。培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良精選范本,供參考！性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進修等。、工資獎金重在考核。依據(jù)貢獻大小進行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報酬。、提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。、管理工作的計劃性，我們根據(jù)各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學(xué)實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。四、管理制度一、公共管理制度1、停車場管理須知A、小區(qū)停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負責(zé)。 入場車輛都應(yīng)自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理。B、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。C、請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。D、小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺交納泊位費并辦理停車證。E、出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。F、對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進行鎖車及扣押； 同時相關(guān)業(yè)主應(yīng)對由此造成的損失負責(zé)賠償。、衛(wèi)生管理須知為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境：、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點。精選范本,供參考！B 、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。 如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費用及連帶責(zé)任。、請您愛護小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標(biāo)語。如屬兒童所為，應(yīng)由其家長負責(zé)。、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。、請您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿堋⒓揖?、儲藏類等家庭物品。一?jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進行清理。寵物管理須知為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯：、您定時攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時清除排出的糞便；、為免對他人的滋擾和對設(shè)施的損壞，請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼兒園等公共場所；、個人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止；、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；、對生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。、綠化管理須知、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點綴設(shè)施。精選范本,供參考！、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?，不要損壞花木的保護措施。、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。、請您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進行體育活動。、請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。、請您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險。三、內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)）1、物業(yè)公司經(jīng)理崗位職責(zé)、應(yīng)主動配合、支持公司領(lǐng)導(dǎo)和管理部、財務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作；、熟悉并執(zhí)行各項有關(guān)政策、法律、法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度；、帶領(lǐng)各崗位人員進行小區(qū)驗收，做好小區(qū)的各項管理工作及經(jīng)濟核算工作，完成公司下達的經(jīng)濟指標(biāo)；、做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務(wù)情況；、鼓勵員工積極學(xué)習(xí)專業(yè)知識，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對業(yè)績差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見；、關(guān)心小區(qū)管委員會建設(shè)，并接受管委員會監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項工作；、配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門做好相應(yīng)工作及其他上級交辦的工作；、物業(yè)公司主管崗位職責(zé)、負責(zé)本中心職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)；精選范本,供參考！、負責(zé)每月向公司經(jīng)理提交本中心工作計劃及工作總結(jié)；、負責(zé)對本中心員工各類考核；、向公司經(jīng)理提交各崗位用人計劃；、接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%；、熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預(yù)定目標(biāo)；、熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定；、每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理，并加以改進；、負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況；、保潔綠化組組長崗位職責(zé)A 、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的年度、 季度、月度計劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開，獎懲兌現(xiàn)；、負責(zé)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率；、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時到現(xiàn)場督導(dǎo)員工操作；、對小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見和觀點，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺計劃檢查和監(jiān)督消殺工作；、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；精選范本,供參考！、維護組組長崗位職責(zé)A 、負責(zé)保安人員的上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作， 不斷提高保安人員的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心；、制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃，按計劃定期組織專業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄；、嚴(yán)格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護管轄區(qū)的正常秩序，維護業(yè)主生命和財產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導(dǎo)；、負責(zé)轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；、負責(zé)轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運行及消防設(shè)施、設(shè)備、器材的維護保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”：二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故；三能：能遵守消防制度、能及時發(fā)現(xiàn)火險、能撲救火情。、負責(zé)維護組日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；、定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發(fā)事件時以身作責(zé)，組織處理；、負責(zé)與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作；、負責(zé)水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。5、工程維修組組長職責(zé)、負責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實；、組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定計劃，負責(zé)員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；、負責(zé)制定設(shè)備、備件采購計劃，報財務(wù)采購；精選范本,供參考！D 、做好各項記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄， 做好設(shè)備臺帳工作；、參與違章糾正工作，及時發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工；、負責(zé)用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實施，跟蹤檢查；、負責(zé)員工的考評工作，及時上報本部門考勤；、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；、客戶服務(wù)中心組長職責(zé)、熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策；、負責(zé)建立完善服務(wù)中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報修服務(wù)，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業(yè)主公布信息等；、負責(zé)多種經(jīng)營服務(wù)及各種費用收繳的組織管理；、制定社區(qū)文化活動計劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活；、負責(zé)服務(wù)中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；、負責(zé)開展服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動。四、人員配置和人員的素質(zhì)要求昌美縣廣居物業(yè)管理有限責(zé)任公司的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團隊精神。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）精選范本,供參考！第四章 物業(yè)管理物資裝備計劃第一篇 服務(wù)管理中心辦公室及員工宿舍用房計劃為確保昌美縣湖心西苑公租房項目的高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)水平，我們將投入足以保證高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理水平的人力、財力、物力。一、在人力方面，我們有強大的人力資源后盾，除上述編制中確定的人員外，我們還儲備有足夠的替補人員，可隨時應(yīng)付人員的變動或?qū)θ藛T進行主動的調(diào)換，同時準(zhǔn)備二期的人員儲備。二、在財力方面，我們有充足的資源保障湖心西苑項目的前期開辦費，以及購置必須的精良裝備和器具。三、針對管理用房，包括服務(wù)中心辦公室、倉庫、員工宿舍等，希望開發(fā)商能根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的實際需要提供，具體可由開發(fā)商根據(jù)實際情況進行調(diào)整安排或另行酌商。四、物資配備的原則：·嚴(yán)格按照必需、實用、節(jié)儉的原則；·分期、分批、有計劃配備的原則；·公司內(nèi)部調(diào)價的原則；盡可能使用現(xiàn)有的物資配備原則 ;·以前期的管理標(biāo)準(zhǔn)編制配備，后期將根據(jù)實際情況進行配置的增加。第二篇 服務(wù)工作必須物資裝備項目及品名 單位 數(shù)量 單價（元） 金額（元） 備注一、維修工具沖擊鉆 個 1 2000 2000精選范本,供參考！二、保安用品對講機部310003000警棍根350150消防裝備套3300900電筒把350150手槍鉆把1500500電焊機臺1500500管道疏通機臺110001000臺鉗臺1200200砂輪機臺1300300電工工具套1150150水工工具套1100100木工工具套1300300瓦工工具套1100100丈量工具套1100100第五章、具體實施方案一、房屋設(shè)施、設(shè)備管理，維修管理方案(一)全面掌握房屋的數(shù)量、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)籍及使用情況等，利用物業(yè)管理軟件，建立健全房屋、設(shè)施、設(shè)備檔案以及業(yè)主維修檔案，及時將維修養(yǎng)護情況記錄存檔，做到檔案完整、準(zhǔn)確、隨時可查。(二)加強房屋的日常維修養(yǎng)護工作精選范本,供參考！三、行政辦公用品辦公桌椅套53001500資料文件柜組25001000電腦臺130003000一體機臺140004000保險柜個1600600上下鐵床張42501000辦公用品1500四、清潔綠化用品清潔綠化用品套45002000垃圾斗車臺2200400剪草機臺130003000第五章、具體實施方案一、房屋設(shè)施、設(shè)備管理，維修管理方案（一）全面掌握房屋的數(shù)量、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)籍及使用情況等，利用物業(yè)管理軟件，建立健全房屋、設(shè)施、設(shè)備檔案以及業(yè)主維修檔案，及時將維修養(yǎng)護情況記錄存檔，做到檔案完整、準(zhǔn)確、隨時可查。（二）加強房屋的日常維修養(yǎng)護工作1、通過落實巡回檢查制度，及時發(fā)現(xiàn)房屋的日常零星損壞并安排修復(fù)。每日巡檢公共照明、開關(guān)、消防系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施運行情況，發(fā)現(xiàn)故障及時排精選范本,供參考！除，并記錄維修情況(需聯(lián)系供電、供水、煤氣、網(wǎng)通、有線電視、電訊等管理部門解決的及時聯(lián)系 )。根據(jù)不同季節(jié)特點，分輕重緩急，合理安排，實行有計劃養(yǎng)護，做到日有巡視、周有安排、月有計劃、年有統(tǒng)籌。2、制定維修養(yǎng)護計劃，安排落實房屋日常維修養(yǎng)護工作。3、建立維修值班制度，公布值班 /報修電話和報修聯(lián)系辦法， 24小時受理報修，業(yè)主服務(wù)中心 12小時專人接待業(yè)主來訪，還可以通過公司網(wǎng)站進行報修。4、健全報修約修制度和維修服務(wù)規(guī)程。接待人員填寫報修單，并按維修項目緊急程度，安排維修人員到達現(xiàn)場，零修及時完成，急修當(dāng)日完成，小修3日內(nèi)完成。電力、照明、供水、排水故障等特急項目，及時趕到現(xiàn)場，組織搶修。維修完成后，由維修人員填寫到達時間、實際維修時間、費用情況，業(yè)主對維修質(zhì)量進行驗收，并簽字認可;與業(yè)主約定的維修時間如有變動則提前通知業(yè)主;維修人員入戶工作自帶鞋套，做到入戶維修不擾民，工完料凈場地清。5、在保修期內(nèi)，密切同開發(fā)商的聯(lián)系，保修期內(nèi)如建筑單位不能及時處理的，采取先處理后協(xié)商的辦事原則。6、實行維修服務(wù)承諾制度和維修回訪制度。公布《維修服務(wù)承諾制度》，切實做好回訪和記錄，接受業(yè)主對維修質(zhì)量的監(jiān)督和評議。7、遇有搶險應(yīng)急情況，按照應(yīng)急預(yù)案及時組織人員處理。8、健全維修養(yǎng)護質(zhì)量管理制度，抓好維修施工質(zhì)量管理。明確各級管理和維修人員職責(zé)，嚴(yán)格掌握房屋維修范圍和標(biāo)準(zhǔn)，精心施工，合理安排，關(guān)鍵結(jié)合部位嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格按照工序操作，抓住材料、施工、驗收、回訪四個環(huán)節(jié)，并將之列入維修人員考核的重要指標(biāo)，確保維修質(zhì)量。精選范本,供參考！（三）設(shè)備設(shè)施安全管理運行方案1、供電系統(tǒng)管理方案。根據(jù)我縣一般做法及開發(fā)商意圖，小區(qū)供電系統(tǒng)由供電部門負責(zé)管理，作為物業(yè)管理部門重點做好以下工作 :1）做好巡視和記錄。發(fā)現(xiàn)有異常現(xiàn)象，或停電跳閘等故障及時與供電部門聯(lián)系。2）做好供電局管理范圍以外的公共線路和電氣的維修工作。接待小區(qū)業(yè)主用電故障報修，并及時做出處理，如屬供電部門的，及時與之聯(lián)系，如屬業(yè)主報修求助的，按服務(wù)規(guī)程盡快給予維修。3）做好公共照明系統(tǒng)維護保養(yǎng)工作。4）制定《應(yīng)急預(yù)案》，并按預(yù)案規(guī)定處理供配電方面應(yīng)急事件。2、弱電系統(tǒng)及自動化系統(tǒng)管理方案。1）有線電視及電話通訊系統(tǒng)，重點做好與廣電公司及通訊公司之間的聯(lián)系、銜接及裝機、故障處理等相關(guān)配合工作。2）保安監(jiān)控系統(tǒng)，做好監(jiān)控中心/可視對講系統(tǒng)設(shè)備的日常運行操作，小時專人值班監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)和處理監(jiān)控中發(fā)生的問題，按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定處理應(yīng)急事件，出現(xiàn)故障，通知維修人員及時排除。做好攝像監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備維護保養(yǎng)工作。包括依照保養(yǎng)規(guī)范每月定期對攝像頭、傳輸部分、電源、顯示部分、數(shù)碼錄像機等各部分清潔、檢查、保養(yǎng)和校調(diào)。3）可視對講系統(tǒng)/電控防盜門/巡更系統(tǒng)調(diào)界報警系統(tǒng)。定期進行可視對講系統(tǒng)的維護保養(yǎng)，保證可視信號良好，通話系統(tǒng)正常，主機聯(lián)系情況良好。精選范本,供參考！4）車管系統(tǒng)。每月兩次例行檢查保養(yǎng)車管系統(tǒng)，包括出入口控制機、道閘、主機，做到故障及時排除，讀卡有效，顯示正確，道閘啟閉靈活，車輛進出聯(lián)動正確，主機設(shè)定、維護、查閱、報表等功能有效。3、消防系統(tǒng)管理方案。1）制定消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)制度，并切實執(zhí)行。2）每季度檢查和試驗消防系統(tǒng)/設(shè)備功能，包括探測器、電源、防火門、消火栓。3）每年一次全面檢查所有滅火機，按不同類型做好滅火機更換或滅火液體更換等工作。4、給排水系統(tǒng)管理方案1）做好日常檢查養(yǎng)護工作。每月對供排水設(shè)備、管道、閥門、地漏和上下水等情況進行巡檢和維修。每年一次檢查各種水管、閥門、減壓閥和排水井等工作情況，做到供水正常、排水排污無阻塞外溢。若遇大風(fēng)或大雨過后，及時檢查排水管和排水井，解決發(fā)現(xiàn)的問題。2）嚴(yán)格水泵房管理制度，做到水泵房內(nèi)各水泵及其控制箱(柜)一一對應(yīng)編號，所有管道標(biāo)明水流方向。保持機房整潔，排水溝通暢，管道及支架定期油漆。機房內(nèi)無易燃易爆物品及雜物堆放，檢修通道暢通。機房定時巡視，水泵運行狀態(tài)、管道壓力有記錄。無關(guān)人員不進入機房，進出人員情況有登記。3）嚴(yán)格執(zhí)行水泵運行操作規(guī)程。例如開泵前檢查進出水泵的閥門是否打開，閥門有否漏水，壓力表讀數(shù)、控制柜電源指示燈和電壓是否正常，然后開泵運行。開泵后每二小時檢查記錄各項數(shù)據(jù)，泵的填料允許有少量滴水，若出現(xiàn)大量漏水，應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整，泵要輪換開啟等。精選范本,供參考！4）做好各類水泵的維修保養(yǎng)工作。一般采取自行維護，故障報修的方法。每月二次巡視檢查各類水泵，主要內(nèi)容:聲響、震動、電流、電壓及壓力表等。每二年對泵進行一次大修保養(yǎng)，檢查維修水泵的電機絕緣、自動控制箱、軸承、葉輪和密封等。對于未投入使用和不經(jīng)常開啟的各種消防水泵，每季度進行一次試運轉(zhuǎn)，運轉(zhuǎn)時間一般不低于 10分鐘，運轉(zhuǎn)時特別注意超壓保護，謹防發(fā)生事故。二、市政等公共設(shè)施管理具體實施方案(一)掌握情況。全面準(zhǔn)確掌握所配置的設(shè)備種類、數(shù)量、分布位置、管線走向、性能、使用操作要求、維修保養(yǎng)要求等情況，了解房產(chǎn)商、施工單位的保修期限。(二)建立設(shè)備管理臺賬。在設(shè)備上設(shè)置設(shè)備卡或噴刷相應(yīng)的編號，做到賬、物相符，做好年度設(shè)備清查、核對和使用鑒定工作。關(guān)鍵設(shè)備的易損件和低值易耗的材料有備品備件，以便能及時更換設(shè)備。(三)日常維護。建立設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)、定期檢查、維修制度，并作好詳細記錄，做到預(yù)防為主，并有計劃地開展設(shè)備的改造和更新工作。做到日常保養(yǎng)與計劃維修并重，保證設(shè)備的大、中、小修合格率 100%，設(shè)備運行處于良好狀態(tài)。三、環(huán)境、衛(wèi)生的管理及具體實施方案（一）環(huán)境管理維護規(guī)劃的嚴(yán)肅性，定期進行檢查維修，禁止亂鑿洞，亂開門窗的破壞行為，禁止個別業(yè)主隨意改動房屋結(jié)構(gòu)或亂搭建行為， 保證業(yè)主的居住安全。我公司將嚴(yán)格按照國家有關(guān)的裝修規(guī)定制定符合小區(qū)實際情況的管理制度，保證住宅樓的結(jié)構(gòu)不被破壞，從根本上使小區(qū)不動產(chǎn)保值增值。精選范本,供參考！（二）保潔設(shè)施根據(jù)開發(fā)商設(shè)計，小區(qū)按環(huán)衛(wèi)部門規(guī)定配備了垃圾桶和果殼箱，考慮統(tǒng)一按每個單元配置一垃圾桶，商業(yè)用房按 4-5間門面配一只垃圾筒，果殼箱區(qū)域內(nèi)及沿街間隔 50米左右配一只。同時在裝修管理方案中考慮好裝修垃圾的堆放地點和清運時間。（三）保潔措施及考核小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境是體現(xiàn)小區(qū)面貌的重要因素，為搞好小區(qū)的衛(wèi)生，我公司將嚴(yán)格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范作業(yè)。樹立起全員保潔意識，制定嚴(yán)格的保潔制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核措施，并層層落實。目標(biāo)管理達到：一日三清掃，垃圾日日清，嚴(yán)格控制二次污染。具體實施措施如下：1、保潔人員的安排:小區(qū)配保潔人員 10名，其中2人負責(zé)小區(qū)沿街和外圍清掃保潔及整個小區(qū)的垃圾清運，另 8人負責(zé)多層住宅內(nèi)公共部位清掃保潔。2、保潔措施及考核1）推行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，建立和完善一整套行之有效的清衛(wèi)保潔標(biāo)準(zhǔn)、操作程序細則、考核獎懲辦法，實行12小時動態(tài)巡回保潔。按日工作、周工作、月工作的要求，分別落實，并檢查考核，達到建設(shè)部全國示范標(biāo)準(zhǔn)。2）公共衛(wèi)生保持路面凈、花壇凈、綠地凈、無雜草枯葉；垃圾亭、垃圾桶保持清潔光亮、無銹漬、無污跡、無異味，減少二次污染。實行垃圾袋裝化，每天兩次收集垃圾，并選擇適宜的通道和時間，運送至垃圾中轉(zhuǎn)站，運輸車輛車容整潔，不污染道路，及時收集清運散放垃圾，做到日產(chǎn)日清，清除垃圾時，精選范本,供參考！不將垃圾散落在樓梯和樓面上。各明溝溝蓋無積塵、無銹跡，站立側(cè)目可清晰見字。3）室內(nèi)衛(wèi)生保持樓道凈、玻璃凈、樓梯扶手凈；定期清掃、保潔。4）配合社區(qū)做好環(huán)境衛(wèi)生工作。落實有效措施，環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備完好率98%以上，做好小區(qū)環(huán)境及公共設(shè)施、場所依照規(guī)范消毒殺菌，周圍整潔無蠅蛆，維護住戶健康。并運用宣傳窗等宣傳工具，積極開展健康教育工作，使居民基本衛(wèi)生知識知曉率大于 70%，健康行為形成率大于 60%。5）利用小區(qū)宣傳窗，設(shè)立健康教育專欄。內(nèi)容有控?zé)熀皖A(yù)防艾滋病、性病等宣傳內(nèi)容及宣傳品。6）加強保護環(huán)境，講究衛(wèi)生的宣傳。如訂立“業(yè)主公約”和“精神文明建設(shè)公約”，倡導(dǎo)業(yè)主環(huán)保意識，形成良好習(xí)慣，使業(yè)主成為環(huán)境衛(wèi)生管理的參與者。利用宣傳窗及社區(qū)文化活動等宣傳工具，加強生態(tài)教育，倡導(dǎo)生態(tài)消費，崇尚生態(tài)文化，讓生態(tài)文明觀深入人心。3、清掃時間實行12小時保潔制，從早上 7時至晚上7時。沿街首次清掃，在 8:00前完成，并在規(guī)定時間內(nèi)巡回保潔。垃圾清運首次在 8:30左右，晚上在7:00左右清運，樓道、樓梯扶手每周至少清掃一次，期間根據(jù)季節(jié)特點和垃圾量適當(dāng)增加次數(shù)。（三）、商業(yè)網(wǎng)點管理加強宣傳工作，請商戶配合和自律，清衛(wèi)人員按規(guī)范完成 12小時滾動清掃保潔，及時清理垃圾桶。每月 1次與商戶聯(lián)系溝通，每年 1次召集評選文精選范本,供參考！明商戶活動，積極配合政府部門對沿街商業(yè)網(wǎng)點的管理工作，使之符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，秩序良好，無亂設(shè)攤點、廣告牌、跨門營業(yè)，無亂貼、亂畫、亂丟垃圾。五、綠化養(yǎng)護管理的具體實施方案（一）綠化管理方案、措施1、綠化養(yǎng)護人員的安排。根據(jù)小區(qū)規(guī)模及綠地面積，配置日常綠化管理人員4人，綠化養(yǎng)護管理納入公司綠化隊統(tǒng)一管理。綠化養(yǎng)護在保養(yǎng)期滿接手后進行。2、制定綠化養(yǎng)護、管理制度，制訂養(yǎng)護計劃，健全養(yǎng)護工作職責(zé)、 規(guī)程。并切實貫徹執(zhí)行，按照不同季節(jié)以及不同樹木的生長習(xí)性做好養(yǎng)護工作，使養(yǎng)護計劃落到實處。3、通過日常的物業(yè)管理、各種宣傳活動、社區(qū)文化活動，以及管理處員工的垂身示范，感染業(yè)主，強化業(yè)主的綠化保護意識。4、在綠化特色方面，重在營造生機盎然的環(huán)境氛圍，在大門入口處和大樓主要公共區(qū)域，以四季花卉和綠色耐蔭植物點綴小區(qū)環(huán)境，展示“ **小區(qū)”綠色文化。5、建立綠化管理檔案?；酒贩N數(shù)量及生長情況有記錄，主要品種掛牌標(biāo)識，養(yǎng)護工作有計劃、有實施、有記載。6、建立馨情園植樹區(qū)。我們將在小區(qū)的園林用地，規(guī)劃專門場地，根據(jù)業(yè)主的喜好，種植樹木，比如結(jié)婚紀(jì)念樹，小朋友的同齡樹等，并制作統(tǒng)一的標(biāo)牌。(二)綠化養(yǎng)護設(shè)施的配備使用及養(yǎng)護工作標(biāo)準(zhǔn)1、割草:配置割草機一臺用于草坪的修割作業(yè)，小區(qū)配備修剪刀等進行精選范本,供參考！局部修整。2、清除雜草:每月1次，對草坪雜草嚴(yán)重混雜的進行換草。3、施肥:普遍施肥每年2-3次，根據(jù)生長情況，安排好重點施肥。4、做好澆水工作，尤其在夏季，草皮和花草作為重點。5、及時修剪整形，達到形狀整齊，造型美觀，層次分明。6、補苗。清除枯枝死樹，及時補栽，保證無缺苗現(xiàn)象。草坪補缺隨缺隨種，保證草坪的完整率達到 98%以上。7、做好病蟲害防治工作。每天巡回檢查觀察，發(fā)現(xiàn)病蟲害及時對癥施藥，每季度全面防治。8、保護：在草坪上樹立溫馨提示標(biāo)牌，防止花草人為傷害。六、公共秩序的維護、治安配合的具體實施方案（一）安全防范管理方案1、保安隊伍的建立:從公司內(nèi)部選派有工作經(jīng)驗，熟悉各類治安管理操作的保安骨干擔(dān)任隊長和班長，新進隊員經(jīng)正常培訓(xùn)分期安排到公司所管理的優(yōu)秀樓盤實習(xí)，經(jīng)考核合格后正式上崗。崗位體系分為保安隊長、保安班長、門崗、監(jiān)控崗、巡邏管崗，互相配合。2、24小時執(zhí)勤、巡邏，標(biāo)準(zhǔn)化管理。保安實行 24小時運轉(zhuǎn)服務(wù)，3班2運轉(zhuǎn)。實行保安隊長日檢、現(xiàn)場主管周檢、主任月?lián)斓某Ｒ?guī)檢查，結(jié)合專題撿查與隨機抽查的監(jiān)督制度，并充分利用巡更系統(tǒng)，加強監(jiān)管。3、制訂保安交接班規(guī)定。保安交接班，依規(guī)定辦理移交手續(xù)，簽字，明確各自職責(zé)。4、建立多重安全防范體系，爭創(chuàng)無刑案小區(qū)。（1）按照小區(qū)安全防范系統(tǒng)，首先發(fā)揮好小區(qū)周邊紅外報警系統(tǒng)的作用，精選范本,供參考！及時發(fā)現(xiàn)和處置翻越圍墻的可疑人員。2）充分發(fā)揮攝像監(jiān)控系統(tǒng)的作用，對進入小區(qū)的可疑人員進行監(jiān)視和跟蹤，必要時進行盤查，對于違法行為錄下證據(jù)，并及時運用無線對講機