克而瑞物管-物業(yè)行業(yè)：2023中國(guó)物業(yè)管理上市公司研究報(bào)告

克而瑞·物管2023年5月5053主2日5053主2日南都物業(yè)南都物業(yè)特發(fā)服務(wù)新大正招商積余中天服務(wù)在港上市寶龍商業(yè)佳兆業(yè)美好融創(chuàng)服務(wù)燁星集團(tuán)保利物業(yè)建發(fā)物業(yè)融信服務(wù)銀城生活服務(wù)碧桂園服務(wù)建業(yè)新生活潤(rùn)華服務(wù)遠(yuǎn)洋服務(wù)濱江服務(wù)金科服務(wù)時(shí)代鄰里越秀服務(wù)德商產(chǎn)投服務(wù)金茂服務(wù)世茂服務(wù)正榮服務(wù)德信服務(wù)集團(tuán)金融街物業(yè)宋都服務(wù)中奧到家第一服務(wù)控股京城佳業(yè)蘇新服務(wù)中海物業(yè)東原仁知服務(wù)朗詩綠色生活萬物云中駿商管方圓生活服務(wù)領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)新城悅服務(wù)卓越商企服務(wù)合景悠活魯商服務(wù)新希望服務(wù)和泓服務(wù)綠城服務(wù)星盛商業(yè)弘陽服務(wù)浦江中國(guó)興業(yè)物聯(lián)華發(fā)物業(yè)服務(wù)祈福生活服務(wù)旭輝永升服務(wù)華潤(rùn)萬象生活榮萬家雅生活服務(wù)·指標(biāo)體系：以2022年上市物企核心經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)質(zhì)量、成長(zhǎng)能力、資本市場(chǎng)表現(xiàn)和社會(huì)責(zé)任的角度，以定量為主、定性為輔的方式，全面分析上市物企發(fā)展情況經(jīng)營(yíng)質(zhì)量社會(huì)責(zé)任指數(shù)變動(dòng)利潤(rùn)情況納稅總額股價(jià)變動(dòng)合約面積吸納就業(yè)人數(shù)估值變動(dòng)營(yíng)業(yè)收入市值變動(dòng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)布局全員勞動(dòng)生產(chǎn)率數(shù)據(jù)來源：板塊指數(shù)：物業(yè)板塊整體弱于大盤，但整體走勢(shì)和年末階段性修復(fù)能力強(qiáng)于地產(chǎn)開發(fā)板塊2022年物業(yè)板塊相關(guān)指數(shù)與大盤、地產(chǎn)板塊指數(shù)對(duì)比圖：物業(yè)板塊止跌回升截至2022年底，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)較最低點(diǎn)止跌反彈85.5%,同期克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)回升38.5%2,500恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)最低點(diǎn)出現(xiàn)在2022年10月31日，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)最低點(diǎn)出現(xiàn)在2022年10月31日，較2022年年初下跌65.2%。同期，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)下跌54.6%0恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)——恒生指數(shù)(右軸)注：數(shù)據(jù)截至2022年12月31日：數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管整理162021-2022年物業(yè)板塊股價(jià)漲跌幅變動(dòng)情況(按企業(yè)屬性)央國(guó)企民企—股價(jià)漲跌幅：央國(guó)企股價(jià)漲跌幅：民企2022年末上市物企市盈率情況(TTM)2020年-2022年上市物企每股收益中位數(shù)與地產(chǎn)開發(fā)板塊對(duì)比港股：物業(yè)——A股：物業(yè)一-港股：地產(chǎn)一-A股：地產(chǎn)市值：平均市值同比下滑23.9%,百億以上企業(yè)數(shù)量減少、30億以下企業(yè)數(shù)量增加·截至2022年12月31日，市值在30億以下的物企占比近6成，占比較2022年年初增加8.4個(gè)百分點(diǎn)。百億市值以上的物企有9家，數(shù)量較2022年年初減少2家，百億市值以上企業(yè)分別為華潤(rùn)萬象生活、碧桂園服務(wù)、萬物云、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、綠城服務(wù)、上市物企市值分布(2022/12/31)500億以上□100~500億□30億~100億□30億以下當(dāng)前上市物企平均市值同比下降23.9%上市物企市值分布(2021/12/31)500億以上□100~500億□30億~100億□30億以下分化加深，格局已定；增速放緩、市拓提升·2022年56家上市物企營(yíng)收總額2475.3億元，同比提升19.4%。營(yíng)業(yè)收入均值和中位數(shù)分別為44.2億元和17.5億元，同比分別提升19.4%和20.0%。均值和中位數(shù)的差異由2021年的22.9億元增加至2022年的26.7億元。圖：2022年上市物企梯隊(duì)圖(按營(yíng)收計(jì))8家企業(yè)5家企業(yè)27家企業(yè)中型物企：10-50億16家企業(yè)小型物企：10億以下碧桂園服務(wù)萬物云雅生活服務(wù)絕對(duì)值同比絕對(duì)值同比413.7億元301.1億元153.8億元189.7億元142.7億元世茂服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)旭輝永升服務(wù)絕對(duì)值同比絕對(duì)值同比86.4億元71.3億元62.8億元64.4億元62.8億元合景悠活卓越商企服務(wù)遠(yuǎn)洋服務(wù)絕對(duì)值同比絕對(duì)值同比40.3億元35.3億元32.7億元20.2億元18.5億元浦江中國(guó)絕對(duì)值5.4億元-5.2%圖：2022年上市物企梯隊(duì)圖(按營(yíng)收計(jì))12.5%,整體保持穩(wěn)定不變圖：2022年上市物企梯隊(duì)圖(按營(yíng)收計(jì))12.5%,整體保持穩(wěn)定不變大型物企：50-100億27家企業(yè)中型物企名次變動(dòng)率為88.9%,近六成企業(yè)名次下滑小型物企名次變動(dòng)率為68.8%,小型物企：10億以下·市場(chǎng)格局：頭部物企穩(wěn)定，大中型物企承壓，小型物企穩(wěn)中有升，企業(yè)梯隊(duì)格局已定梯隊(duì)頭部物企碧桂園服務(wù)1萬物云2雅生活服務(wù)3綠城服務(wù)4保利物業(yè)5招商積余6華潤(rùn)萬象生活7中海物業(yè)大型物企世茂服務(wù)8融創(chuàng)服務(wù)9旭輝永升服務(wù)新城悅服務(wù)金科服務(wù)·營(yíng)收增速：整體增速放緩，同比下滑約25.2個(gè)百分點(diǎn)，大型物企增速下滑最為明顯，由64.6%降至3.1%·2022年披露營(yíng)收總額的56家上市物企營(yíng)收總額約2475.3億元，同比增長(zhǎng)19.4%,增速較去年同期下滑25.2個(gè)百分點(diǎn)。分梯隊(duì)來看，頭部、大型、中型和小型物·在管規(guī)模：增速同比下滑約34.3個(gè)百分點(diǎn)，中型物企增速下滑·2022年披露在管面積的51家上市物企總在管面積約64.3億m,同比增長(zhǎng)19.2%,增速較去年同期下滑34.3個(gè)百分點(diǎn)。分梯隊(duì)來看，頭部、大型、中型和小型物企增速分別為21.1%、14.8%、18.6%和20.0%,增速同比分別下滑24.1、44.1、52.6和12.9個(gè)百分點(diǎn)?！?022年披露合約面積的46家上市物企總合約面積約84.9億m,同比增長(zhǎng)15.5%,增速較去年同期下滑24.2個(gè)百分點(diǎn)。分梯隊(duì)來看，頭部、大型、中型和小型物企增速分別為17.7%、8.5%、17.6%和10.9%,增速同比分別下滑20.3、31.4、26.3和19.8個(gè)百分點(diǎn)。·2022年百?gòu)?qiáng)房企操盤面積和新增土地面積大幅下降，其中新增土儲(chǔ)約1.4億m,同比下降近八成；受此影響，披露完整數(shù)據(jù)的32家上市物企來自關(guān)聯(lián)方在管面積占比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至39.8%;分梯隊(duì)來看，頭部、大型、中型和小型物企關(guān)聯(lián)方在管面積占比分別為40.6%、39.4%、37.0%和51.2%,同比分別下滑0.9、2018年-2022年上市物企披露的并購(gòu)交易金額、數(shù)量情況2018年-2022年上市物企披露的并購(gòu)交易金額、數(shù)量情況·2022年，物業(yè)資本市場(chǎng)回歸理性，上市物企收并購(gòu)擴(kuò)張趨向謹(jǐn)慎。全年上市物企錄得66宗收并購(gòu)事項(xiàng)，總交易對(duì)價(jià)約119.3億元，與2021年的53宗、355.9億元相比，在數(shù)量上有所增加，但總交易金額下滑約2/3。(億元)華潤(rùn)萬象生活禹洲物業(yè)華潤(rùn)萬象生活中南服務(wù)招商積余新中物業(yè)招商積余匯勤物業(yè)南都物業(yè)惠普物業(yè)碧桂園服務(wù)中梁百悅智佳雅生活服務(wù)合景悠活特麗潔環(huán)境旭輝永升服務(wù)鄭州錦藝物業(yè)世茂服務(wù)天津戎威保安服務(wù)新大正四川和翔金茂服務(wù)首置物業(yè)新希望服務(wù)明宇環(huán)球商管朗詩綠色生活朗潤(rùn)商業(yè)第一服務(wù)控股世紀(jì)金源服務(wù)東原仁知服務(wù)浙江中都·市場(chǎng)拓展：新增面積第三方占比達(dá)64.2%,存量項(xiàng)目的市場(chǎng)拓展成為未來規(guī)模增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)力·2022年披露完整數(shù)據(jù)的31家上市物企共獲取獨(dú)立第三方項(xiàng)目約5.43億m,占其總新增在管面積的64.2%。2022年上市物企新增市拓面積及占比情況(百萬m)多參90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%·盈利能力(1):凈利潤(rùn)下滑42.9%,凈利率下降6.6個(gè)百分點(diǎn)，物企雙“利”雙“率”齊降·2022年56家上市物企毛利潤(rùn)均值9.2億元，同比微降0.4%;凈利潤(rùn)均值2.7億元，同比下滑42.9%。頭部、大型、中型和小型物企毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)均值分別為2022年56家上市物企平均毛利率20.9%,同比下降4.1個(gè)百分點(diǎn)；凈利率6.0%,同比下降6.6個(gè)百分點(diǎn)。頭部、大型、中型和小型物企平均毛利率和平均凈利率分別為19.1%、22.1%、24.3%、25.4%和7.6%、-6.6%、8.7%、9.5%。2020年-2022年上市物企平均毛利率情況(分梯隊(duì))2020年-2022年上市物企平均凈利率情況(分梯隊(duì))22.1%--小型物企·盈利能力(2):營(yíng)業(yè)成本率持續(xù)攀升，疊加資產(chǎn)減值計(jì)提大幅增加，導(dǎo)致物企盈利能力全面下滑·2022年56家上市物企平均營(yíng)業(yè)成本率78.6%,同比提升4.2個(gè)百分點(diǎn)。頭部、大型、中型和小型物企營(yíng)業(yè)成本率分別為80.4%、77.9%、75.7%和74.6%,同受商譽(yù)及其他無形資產(chǎn)、金融及合同資產(chǎn)減值影響，2022年45家上市物企資產(chǎn)減值計(jì)提均值2.45億元，同比提升349.1%。頭部、大型、中型和小型物企資產(chǎn)減值計(jì)提均值分別為5.59億元、10.93億元、0.91億元和0.18億元，同比分別增長(zhǎng)388.2%、597.9%、167.8%和155.1%。2020年-2022年上市物企平均營(yíng)業(yè)成本率情況(分梯隊(duì))頭部物企大型物企---中型物企一-小型物企77.2%75.7%2020年-2022年上市物企平均資產(chǎn)減值計(jì)提增速情況(分梯隊(duì))頭部物企大型物企---中型物企一-小型物企·盈利能力(3):凈資產(chǎn)收益率均值同比下降13.4個(gè)百分點(diǎn)，小型物企降幅明顯，由48.2%降至14.3%·2022年56家上市物企ROE均值7.7%,較去年同期下降13.4個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)ROE均值-18.0%,較去年同期下降14.2個(gè)百分點(diǎn)。房企ROE均值持續(xù)低于物企ROE均值，2022年低于物企25.8個(gè)百分點(diǎn)。2022年頭部、大型、中型和小型物企ROE均值分別為14.5%、-3.5%、3.9%、14.3%。四個(gè)梯隊(duì)的企業(yè)ROE均值均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，其中，小型企業(yè)從2022年2020年-2022年上市物企ROE均值及房地產(chǎn)企業(yè)平均ROE情況2020年-2022年上市物企平均ROE情況(分梯隊(duì))頭部物企大型物企-中型物企一-小型物企-10%21.1%21.1%-3.8%--3.8%-2022-18.0%-10%注：凈資產(chǎn)收益率=歸屬母公司股東凈利潤(rùn)/(期初歸屬母公司股東的權(quán)益+期末歸屬母公司股東的權(quán)益)/2];數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理·經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)(1):物企資產(chǎn)負(fù)債率整體平穩(wěn)，中小物企穩(wěn)中略降·2022年56家上市物企資產(chǎn)負(fù)債率均值47.0%,較去年同期微升0.01個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值68.2%,較去年同期上升2.4個(gè)百分點(diǎn)。房企資產(chǎn)負(fù)債率均值高于物企，2022年較物企高21.3個(gè)百分點(diǎn)?！?022年頭部、大型、中型和小型物企資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為48.0%、41.7%、48.6%、45.3%。四個(gè)梯隊(duì)的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值整體較平穩(wěn)，其中，頭部、大2020年-2022年上市物企及房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率情況2020年-2022年上市物企平均資產(chǎn)負(fù)債率情況(分梯隊(duì))頭部物企大型物企---中型物企一-小型物企·經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)(2):經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額同比下滑43.6%,大、小型物企營(yíng)業(yè)現(xiàn)金比率降幅約20%·2020年、2021年、2022年上市物企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為240.9億元、248.7億元、140.2億元，同比增長(zhǎng)率分別為56.1%、3.2%、-43.6%?！?022年頭部、大型、中型和小型物企營(yíng)業(yè)現(xiàn)金比率分別為7.4%、-4.5%、7.4%、1.6%。四個(gè)梯隊(duì)的營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流比率均值整體呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，其中，頭部、大型、中型和小型物企分別較2021年下降9.2個(gè)百分點(diǎn)、19.7個(gè)百分點(diǎn)、9.8個(gè)百分點(diǎn)和20.0個(gè)百分點(diǎn)。2020年-2022年上市物企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~及增速2020年-2022年上市物企營(yíng)業(yè)現(xiàn)金比率(分梯隊(duì))·經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)(3):關(guān)聯(lián)方交易導(dǎo)致應(yīng)收賬款增大，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)放緩·經(jīng)營(yíng)效率(1):人均在管面積緩步提升，但人均凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑·51家上市物企人均管理面積2020年、2021年、2022年分別達(dá)5369.5m、6161.3m、6842.0ml;人均管理面積近三年表現(xiàn)平穩(wěn)，2020年同比下降30.6%,·56家上市物企人均凈利潤(rùn)2020年、2021年、2022年分別達(dá)2.6萬元、2.9萬元、1.4萬元；人均凈利潤(rùn)近三年呈現(xiàn)波動(dòng)狀態(tài)，2020年同比下降22.9%,2021年同比增長(zhǎng)10.2%,2022年同比下降52.1%。2020年-2022年上市物企人均管理面積及增速2020年-2022年上市物企人均凈利潤(rùn)及增速·經(jīng)營(yíng)效率(2):單城市項(xiàng)目密度不斷提升，未來集約化管理將釋放更大效能2022年上市物企單城市在管面積及增速情況(百萬m)2022年單城市管理面積(百萬m)●增速%31.2%0.80.70.70.6-10.0%-20.0%·研發(fā)投入：從標(biāo)配到創(chuàng)新，智慧物業(yè)建設(shè)持續(xù)深入萬物云完成更多業(yè)態(tài)方案的封裝及迭代，實(shí)現(xiàn)在多個(gè)新賽道中的落地，最終實(shí)現(xiàn)以科技驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)，改變空間服綠城服務(wù)以“平臺(tái)+管家+共治”的縣域治理模式，打造了全國(guó)領(lǐng)先的新型的服務(wù)運(yùn)營(yíng)模式，打造了省級(jí)城鄉(xiāng)風(fēng)造星啟端腦、星啟云屏等一系列軟硬體產(chǎn)品，以中臺(tái)技術(shù)為內(nèi)核，助力實(shí)現(xiàn)建筑內(nèi)智能設(shè)備的高效率部署，提招商積余2022年，公司加大數(shù)字化著雅生活服務(wù)持續(xù)建設(shè)組織共享平臺(tái)，包括上線與釘釘(中國(guó))共同打造的組織在社區(qū)增值高潛能、商管服務(wù)高毛利、城市服務(wù)高增長(zhǎng)·基礎(chǔ)物管服務(wù)：收入占比提升至61.3%,外部環(huán)境擾動(dòng)下成為鞏固企業(yè)基本盤的重要支撐·頭部、大型、中型和小型物企基礎(chǔ)物管服務(wù)收入均值分別為107.3億元、42.6億元、12.2億元和4.2億元，占各梯隊(duì)營(yíng)收的比重分別為59.2%、66.1%、61.9%和2020年-2022年上市物企基礎(chǔ)物管服務(wù)收入及占營(yíng)收的比重2020年-2022年上市物企基礎(chǔ)物管服務(wù)收入占營(yíng)收比重2020年-2022年上市物企基礎(chǔ)物管服務(wù)收入及占營(yíng)收的比重(分梯隊(duì))基礎(chǔ)物管收入(億元)占營(yíng)收比重·非業(yè)主增值服務(wù)：占營(yíng)收比重約為12.1%,占比持續(xù)下滑，中小型物企降幅明顯·2022年37家上市物企非業(yè)主增值服務(wù)營(yíng)收總額220.4億元，同比下降18.2%,占營(yíng)收的比重為12.1%,同比下降5.5個(gè)百分點(diǎn)。·2022年37家上市物企社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收總額257.6億元，同比上漲4.3%,占營(yíng)收的比重為14.1%,同比下降2.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，社區(qū)增值服務(wù)排名前五的企業(yè)13.1%、15.2%、16.6%和9.7%,同比分別下降0.8%、5.7%、1.4%和1.4%個(gè)百分點(diǎn)。2020年-2022年上市物企社區(qū)增值服務(wù)收入及占營(yíng)收的比重2020年-2022年上市物企社區(qū)增值服務(wù)收入占營(yíng)收比重2020年-2022年上市物企社區(qū)增值服務(wù)收入及占營(yíng)收的比重(分梯隊(duì))社區(qū)增值收入(億元)—占營(yíng)收比重?cái)?shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理40.4%、29.0%、33.2%和19.7%。2020年-2022年上市物企非住物業(yè)管理均值及占比情況2020年-2022年上市物企非住物業(yè)管理均值及占比情況·就單獨(dú)披露商管服務(wù)營(yíng)收和毛利率的8家上市物企而