紅星美凱龍酒店項目財務分析報告

CRICCHINA/AUG，2021。紅星美凱龍酒店工程財務分析報告第一章天津工程酒店可行性研究1.1市場分析—宗地區(qū)位3市中心區(qū)域紅星天津工程4.5km天津篩選案例及本案位置圖市中心區(qū)域綜合體案例紅星項目區(qū)位：位于河東區(qū)，離市中心僅4.5km。交通：工程位于津濱大道南側，東西各有立交橋作為地面交通樞紐，有規(guī)劃4號線在工程北側通過。氣氛：與萬達廣場組成兩大城市綜合體，大幅提升區(qū)域的商務環(huán)境和居住環(huán)境。萬達廣場宗地位于天津市河東區(qū)主干道旁，周邊交通興旺，與萬達廣場組成一個新的區(qū)級中心。1.1市場分析—宗地屬性4宗地是一個由住宅、商業(yè)、家居中心、辦公等形態(tài)構成典型的綜合體工程，體量大，可塑性強，影響力廣。地塊總指標總用地面積206600m2總建筑面積881281m2總地上建筑面積657536m2地塊分類指標多層、高層住宅194749m2家居廣場143430m2購物中心150000m2商鋪8642m2辦公34000m2LOFT公寓34000m2酒店式公寓31623m2酒店30000m2新天地步行街28000m2地下商場71971m2機動車庫199064m2多層住宅高層住宅購物中心、商業(yè)酒店、LOFT公寓、步行街立交橋及規(guī)劃四號線主干道津濱大道家居中心酒店式公寓1.1市場分析—宗地總結5僅以宗地的區(qū)位條件和屬性條件來看，是具備打造高星級酒店的可行性。緊鄰市中心，位于主干道旁，交通便捷未來將成為區(qū)域級中心，商務氣氛提高宗地體量大，是典型的城市綜合體工程具備打造高星級酒店的根底1.1市場分析—城市概況6天津是中國四個直轄市之一，是北方重要的沿海經(jīng)濟城市和歷史文化名城。天津是中國四個直轄市之一，市中心距北京僅137公里。天津市位于環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心，是中國北方最大的沿海開放城市，擁有中國第四大的工業(yè)基地、第三的外貿(mào)港口。2021年，天津GDP達7501億，有1200萬常住人口，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達21430元。天津具有上千年的人文歷史，擁有多個人文景點和三個國家級自然保護區(qū)。2009經(jīng)濟指標天津北京上海GDP（億）75011215314901常住人口（萬）120019721921城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）214302673828838天津北京重慶上海經(jīng)濟圈直轄市天津1.1市場分析—城市資源：商務資源7天津擁有成熟的商務環(huán)境和興旺的產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃，商務資源十分豐富。商業(yè)辦公：全市超萬平方米以上的大型商貿(mào)設施已有128個。非公有制商貿(mào)經(jīng)濟快速開展，已占到全市商貿(mào)經(jīng)濟總量的70%以上。全市擁有辦公樓182個，其中有甲級辦公有56個，占31%。產(chǎn)業(yè)園區(qū)：開發(fā)區(qū)級別開發(fā)區(qū)名稱投資成果國家級開發(fā)區(qū)天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)外商投資企業(yè)4815家，全球500強企業(yè)中，共有76家在天津開發(fā)區(qū)投資，投資項目達158個。天津濱海高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)包括華苑科技園、濱海科技園、南開科技園、武清科技園、北辰科技園、塘沽科技園六部分。地區(qū)級開發(fā)區(qū)11個區(qū)縣級開發(fā)區(qū)高新技術開發(fā)區(qū)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)1.1市場分析—城市資源：旅游資源8天津擁有多個重點風景區(qū)和自然保護區(qū)，旅游資源十分豐富。旅游資源：天津旅游資源十分豐富，具有數(shù)十個中大型旅游景點。其中5A級旅游景區(qū)2個，4A級旅游景區(qū)10個。擁有3個國家級自然保護區(qū)。國家級景點：景點類別旅游景點名稱國家級自然保護區(qū)古海岸與濕地國家級自然保護區(qū)薊縣中上元古界地層剖面國家級自然保護區(qū)八仙山國家級自然保護區(qū)國家級風景名勝區(qū)盤山風景名勝區(qū)天津古文化街旅游區(qū)津門故里國家級風景名勝區(qū)國家級自然保護區(qū)薊縣國家級自然保護區(qū)八仙山國家級自然保護區(qū)盤山風景名勝區(qū)古海岸與濕地國家級自然保護區(qū)古海岸與濕地國家級自然保護區(qū)八仙山國家級自然保護區(qū)1.1市場分析—城市高星級酒店分布9天津高星級酒店市場比較成熟，五星級酒店目前有20家，主要集中在濱海新區(qū)和市中心河西和平區(qū)域中。高星級酒店市場：天津擁有三星以上酒店共93家。其中五星級酒店20家。四星級酒店46家，三星級酒店27家。五星級酒店市場：五星級酒店主要分布在濱海新區(qū)、河西區(qū)、和平區(qū)。區(qū)域匯總濱海新區(qū)5河西區(qū)4和平區(qū)4南開區(qū)2華苑地區(qū)1薊縣1寶坻區(qū)1東麗區(qū)1河東區(qū)1總計20濱海新區(qū)和平區(qū)河西區(qū)1.1市場分析—城市高星級酒店運營10天津五星級酒店的平均市場價格約為944元/天，平均出租率約為51%。酒店名稱區(qū)域星級價格（元/天）平均出租率天津京津新城凱悅酒店寶坻區(qū)593060%天津瑞灣酒店濱海新區(qū)564155%天津天寶國際酒店濱海新區(qū)549860%天津濱海假日酒店濱海新區(qū)580045%天津泰達國際酒店濱海新區(qū)573750%天津萬麗泰達酒店濱海新區(qū)5176340%天津濱海圣光皇冠假日酒店東麗區(qū)596660%天津君隆威斯汀酒店和平區(qū)5126540%天津日航酒店和平區(qū)593255%天津萊佛士酒店和平區(qū)5120545%天津濱江萬麗酒店和平區(qū)5118045%天津天誠麗笙世嘉酒店河東區(qū)596660%天津新桃園酒店河西區(qū)571855%天津金皇大酒店河西區(qū)579455%天津瑞金花園別墅酒店河西區(qū)5118040%天津喜來登大酒店河西區(qū)5119640%天津賽象酒店華苑地區(qū)560360%天津金澤大酒店南開區(qū)567855%天津泰達國際會館南開區(qū)589245%天津億豪山水郡國際度假酒店薊縣594460%合計94451%1.1市場分析—區(qū)域概況11本案坐落于河東區(qū)中心位置，是天津經(jīng)濟中心戰(zhàn)略東移的重要區(qū)域。河東區(qū)是天津市中心市區(qū)之一，位于天津市東部，占地40平方公里?，F(xiàn)有居民73萬人，河東區(qū)是天津的發(fā)源地之一，是市區(qū)連接濱海新區(qū)的前沿，是實現(xiàn)天津市經(jīng)濟中心戰(zhàn)略東移的要地。河東區(qū)建設成現(xiàn)代商務商貿(mào)物流基地、直沽文化旅游基地、都市工業(yè)示范基地。河東區(qū)的GDP增長連續(xù)保持在20%以上。河東區(qū)還將借助海河開發(fā)、建設濱海新區(qū)的有利時機，著力開展商貿(mào)物流和現(xiàn)代效勞業(yè)，并規(guī)劃了"五區(qū)三帶"的建設。"五區(qū)"即圍繞樓宇比較集中的大王莊地區(qū)、新開路地區(qū)、大直沽旅游商貿(mào)區(qū)、津濱大道、天鋼地區(qū)五個商業(yè)聚集區(qū)，開展商貿(mào)、物流、現(xiàn)代效勞業(yè)。河東區(qū)紅星天津工程河東區(qū)街道劃分大王莊新開路津濱大道天鋼大直沽1.1市場分析—區(qū)域資源12河東區(qū)擁有多個城市旅游景點、五大規(guī)劃商業(yè)聚集區(qū)和一家五星級酒店，區(qū)域資源比較豐富。紅星天津工程天妃宮遺址薦福觀音寺海河公園全國三大媽組廟宇之一的天妃宮遺址，薦福觀音寺和海河公園已成為天津的旅游熱點。天誠麗笙世嘉酒店天妃宮遺址薦福觀音寺海河公園五大商業(yè)聚集區(qū)主要景點及五星酒店紅星本案1.1市場分析—區(qū)域高星級酒店運營13河東區(qū)高星級酒店的平均市場價格約為633元/天，平均出租率約為51%。酒店名稱區(qū)域星級價格（元/天）平均出租率天津天誠麗笙世嘉酒店河東區(qū)596660%天津世紀泰豪酒店河東區(qū)439860%天津財富豪為酒店河東區(qū)453545%合計63355%天津世紀泰豪酒店座落在河東區(qū)迎賓大道衛(wèi)國道上，是一家歐式建筑風格的高檔酒店，毗鄰市中心商業(yè)區(qū)，緊靠快速路，直達天津機場，空港工業(yè)區(qū)，火車站，天津國展中心，地理位置優(yōu)越，交通便捷，四通八達。天津財富豪為酒店是一家位于河東區(qū)津塘路上的高檔酒店，毗鄰河西繁華的商貿(mào)區(qū)、小白樓、國展中心、北京京津高速，東臨京塘高速，交通十分便利。天津世紀泰豪酒店天津財富豪為酒店天津天誠麗笙世嘉酒店天津天誠麗笙世嘉酒店是由美國卡爾森酒店管理的一家高星級標準籌建的酒店，擁有多種不同類型的客房，周邊有五大道、古文化街、靜園等景點以及濱江道購物中心。1.1市場分析—總結14通過對于宗地的理解、城市及區(qū)域情況的研究，宗地完全具備打造五星級酒店的可行性。具備打造五星級酒店的可行性！1.2財務評估—酒店投資評估15根據(jù)酒店的建筑面積3萬㎡推算其各項本錢費用，其靜態(tài)的本錢為34869萬元。序號成本項目土地單價（元/㎡）總成本（萬元）酒店投資（假設前提）土地費用1423元/㎡(4269)前期費用800元/㎡(2400)建造成本5000元/㎡(15000)內(nèi)裝費用3500元/㎡(10500)設備費用700元/㎡(2100)開業(yè)籌備費用200元/㎡(600)合計-(34869)指標值單位酒店總建筑面積30000㎡酒店占地面積6000㎡1.2財務評估—酒店溢價評估：對住宅的溢價16酒店對于住宅的溢價率為6%；高層溢價900元/㎡，洋房溢價1200元/㎡。評估因素高層公寓（銷售）洋房（銷售）權重基礎分值酒店溢價分值權重基礎分值酒店溢價分值區(qū)位因素城市能級5%1001005%100100區(qū)域位置10%10010010%100100交通便捷10%10010010%100100環(huán)境氛圍10%10013010%100130配套設施10%10010010%100100整體因素建筑面積10%10010010%100100物業(yè)類型10%10010010%100100服務品質(zhì)10%10012010%100120品牌影響5%1001205%100120住宅因素住宅品類10%10010010%100100住宅建面10%10010010%100100辦公因素辦公品類0%1001000%100100辦公建面0%1001000%100100商業(yè)因素商業(yè)品類0%1001000%100100商業(yè)建面0%1001000%100100評分修正100%100106100%100106價格修正價格1500015900價格20000212001.2財務評估—酒店溢價評估：對住宅的溢價17酒店式公寓和LOFT可看作是住宅，因此酒店對于這兩類的溢價率同樣為6%，溢價900元/㎡。評估因素酒店公寓（銷售）LOFT公寓（銷售）權重基礎分值酒店溢價分值權重基礎分值酒店溢價分值區(qū)位因素城市能級5%1001005%100100區(qū)域位置10%10010010%100100交通便捷10%10010010%100100環(huán)境氛圍10%10013010%100130配套設施10%10010010%100100整體因素建筑面積10%10010010%100100物業(yè)類型10%10010010%100100服務品質(zhì)10%10012010%100120品牌影響5%1001205%100120住宅因素住宅品類10%10010010%100100住宅建面10%10010010%100100辦公因素辦公品類0%1001000%100100辦公建面0%1001000%100100商業(yè)因素商業(yè)品類0%1001000%100100商業(yè)建面0%1001000%100100評分修正100%100106100%100106價格修正價格1500015900價2財務評估—酒店溢價評估：對辦公的溢價18酒店對于辦公的溢價率為8%；辦公溢價1200元/㎡。評估因素辦公（銷售）權重基礎分值酒店溢價分值區(qū)位因素城市能級5%100100區(qū)域位置10%100100交通便捷10%100100環(huán)境氛圍10%100120配套設施10%100120整體因素建筑面積5%100100物業(yè)類型10%100100服務品質(zhì)10%100120品牌影響10%100120住宅因素住宅品類0%100100住宅建面0%100100辦公因素辦公品類10%100100辦公建面10%100100商業(yè)因素商業(yè)品類0%100100商業(yè)建面0%100100評分修正100%100108價格修正價2財務評估—酒店溢價評估：對商業(yè)的溢價19酒店對于銷售商業(yè)的溢價率為9%，商業(yè)溢價1350元/㎡；租賃型溢價率為5.5%，租金溢價0.275元/㎡/天。評估因素底商（銷售）購物廣場（租賃）商業(yè)街（租賃）權重基礎分值酒店溢價分值權重基礎分值酒店溢價分值權重基礎分值酒店溢價分值區(qū)位因素城市能級5%1001005%1001005%100100區(qū)域位置10%10010010%10010010%100100交通便捷10%10010010%10010010%100100環(huán)境氛圍10%10012010%10012010%100120配套設施20%10012020%10011020%100110整體因素建筑面積10%10010010%10010010%100100物業(yè)類型5%1001005%1001005%100100服務品質(zhì)10%10010010%10010010%100100品牌影響5%1001205%1001105%100110住宅因素住宅品類0%1001000%1001000%100100住宅建面0%1001000%1001000%100100辦公因素辦公品類0%1001000%1001000%100100辦公建面0%1001000%1001000%100100商業(yè)因素商業(yè)品類10%10012010%10011010%100110商業(yè)建面5%1001005%1001005%100100評分修正100%100109100%100105.5100%100105.5價格修正價格1500016350價格55.275價格55.2751.2財務評估—酒店溢價評估：對車位的溢價20酒店對于辦公的溢價率為2%；車位租金溢價0.2元/個/天。評估因素車位（租賃）權重基礎分值酒店溢價分值區(qū)位因素城市能級0%100100區(qū)域位置0%100100交通便捷15%100100環(huán)境氛圍0%100100配套設施20%100110整體因素建筑面積20%100100物業(yè)類型15%100100服務品質(zhì)5%100100品牌影響5%100100住宅因素住宅品類5%100100住宅建面5%100100辦公因素辦公品類0%100100辦公建面5%100100商業(yè)因素商業(yè)品類0%100100商業(yè)建面5%100100評分修正100%100102價格修正價格1010.21.2財務評估—酒店對銷售型物業(yè)溢價評估21酒店對銷售型物業(yè)的總體溢價約為30348萬元。物業(yè)類型（銷售）建筑面積（㎡）價格（元/㎡）溢價價格（元/㎡）溢價率溢價（元/㎡）溢價總值（萬元）高層公寓13913815000159006.0%90012522洋房5561120000212006.0%12006673底商864215000163509.0%13501167辦公3400015000162008.0%12004080酒店公寓3162315000159006.0%9002846LOFT公寓3400015000159006.0%9003060合計303014----303481.2財務評估—酒店對經(jīng)營型物業(yè)貼現(xiàn)溢價評估22酒店對經(jīng)營型物業(yè)的總體溢價貼現(xiàn)約為31270萬元?，F(xiàn)金流入757,525購物廣場租賃所得（+）663,016車位租賃所得（+）17,623商業(yè)街租賃所得（+）96,854現(xiàn)金流出（稅前）(380,738)土地獲得價款（-）(30,558)開發(fā)前期費用（-）(4,935)建安工程費用（-）(79,565)配套費用（-）(16,931)期間費用及相關稅費(103,468)經(jīng)營稅費（-）(145,282)現(xiàn)金流376,786現(xiàn)金流入718,860購物廣場租賃所得（+）628,451車位租賃所得（+）17,532商業(yè)街租賃所得（+）91,805現(xiàn)金流出（稅前）(373,345)土地獲得價款（-）(30,558)開發(fā)前期費用（-）(4,935)建安工程費用（-）(79,565)配套費用（-）(16,931)期間費用及相關稅費(103,468)經(jīng)營稅費（-）(137,888)現(xiàn)金流345,516酒店對經(jīng)營型物業(yè)的溢價=溢價后折現(xiàn)-溢價前折現(xiàn)=31270萬元溢價前現(xiàn)金流量總計溢價后現(xiàn)金流量總計注：貼現(xiàn)率按照8%進行計算。1.2財務評估—酒店替代收益〔辦公〕23用辦公替代酒店所獲得的銷售收益為25638萬元。1.2財務評估—酒店營運收益24酒店總收益為28231萬元。年份說明年收益序號酒店經(jīng)營收益（假設前提）(1)有效毛收入(客房)客房套數(shù)*空置率*租金*360天4050(2)有效毛收入(餐飲、會務等商業(yè)設施)商業(yè)面積*單位面積租金（假設10元/平米/天）1440酒店經(jīng)營成本（假設前提）維修費總建面*2.5%*2500元/㎡(188)保險費總建面*0.25%*8500元/㎡(64)營業(yè)稅及其附加（2）*5.55%(80)推廣費（1+2）*4%(220)營業(yè)成本(客房)（1）*30%(1215)營業(yè)費用(客房)（1）*25%(1013)經(jīng)營者利潤(客房)（1）*8.5%(344)年收益2367根據(jù)年收益2367萬元/年的標準，取8%的資本化率，以40年為年限可計算得出：酒店總體收益為28231萬元。1.2財務評估—總結251.3綜合評估—結論26酒店對于整體的綜合影響包括定量和定性兩方面的影響，綜合來看選擇開發(fā)酒店更有益處。定量影響定性影響酒店對于整體的綜合影響擴大工程的影響力酒店自身收益客房收益廣告收益運營收益酒店的溢價影響對住宅的溢價對辦公的溢價對商業(yè)的溢價擴大企業(yè)知名度擴大區(qū)域的影響力吸引高素質(zhì)客流增長政府稅收活潑區(qū)域氣氛增加商業(yè)客流與辦公互相影響為企業(yè)積累客戶增長業(yè)內(nèi)聲望選擇開發(fā)酒店!第二章昆明工程酒店可行性研究2.1市場分析—宗地區(qū)位28市中心區(qū)域綜合體案例紅星項目區(qū)位：位于西山區(qū)，離市中心僅4.7km。交通：工程位于滇池路旁，是通往城區(qū)的主干道，來往人流大，對工程營銷能起到一定帶動作用。氣氛：工程位于滇池板塊城市生態(tài)復合片區(qū)，為當前房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域。宗地位于昆明市滇池路主干道，滇池板塊是緊鄰中心城區(qū)的城市生態(tài)復合片區(qū)，是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。紅星昆明工程第壹城4.7km昆明篩選案例及本案位置圖2.1市場分析—宗地屬性29宗地總建面積大，由多種業(yè)態(tài)構成，周邊配套完善，人流量較大，具備打造酒店的宗地條件。地塊總指標總用地面積248587m2總建筑面積759050m2地塊分類指標商業(yè)占地51035m2住宅占地114876m2容積率3.22綠地率33.3%建筑密度31.67%2.1市場分析—宗地總結30僅以宗地的區(qū)位條件和屬性條件來看，是具備打造高星級酒店的可行性。緊鄰市中心，位于主干道旁，交通便捷城市生態(tài)復合片區(qū)，房產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域宗地體量大，是典型的城市綜合體工程具備打造高星級酒店的根底2.1市場分析—城市概況31昆明是西部重要樞紐城市，歷史悠久，旅游資源極為豐富。昆明是云南省的省會城市，其GDP占全省的三分之一。昆明是中國面向東南亞開放的門戶樞紐，國家級歷史文化名城，我國重要的旅游、商貿(mào)城市，西部地區(qū)第四大城市，僅次于成都、重慶、西安。是滇中城市群的核心圈。昆明是全國首批歷史文化名城之一，擁有2200多年的建城史，滇池地區(qū)擁有3000年的文明史。昆明為全國十大旅游熱點城市，首批進入中國優(yōu)秀旅游城市行列。2009經(jīng)濟指標昆明天津上海GDP（億）1809750114901常住人口（萬）62812001921城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）164962143028838重慶上海經(jīng)濟圈重要城市昆明天津昆明2.1市場分析—城市資源：商務資源32昆明具有兩大且均是全省唯一的經(jīng)濟技術和高新技術開發(fā)區(qū)，商業(yè)辦公在全省已屬興旺。商業(yè)辦公：全市購物中心有9家，主要集中在三市街商圈。全市擁有辦公樓18個，其中有甲級辦公有12個，占67%。產(chǎn)業(yè)園區(qū)：產(chǎn)業(yè)園區(qū)共有兩個，全部為國際級開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)名稱投資成果昆明經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)云南省唯一的國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，將打造十億元的企業(yè)，匯聚百億元的產(chǎn)業(yè)，2010年總產(chǎn)值到200億元，2015年達1000億元。昆明高新技術開發(fā)區(qū)云南省唯一的國家級高新區(qū)，以新材料技術、生物技術、環(huán)保技術等產(chǎn)業(yè)為重點，累計引進項目1770個，引進資金340億元。高新技術開發(fā)區(qū)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)主城區(qū)2.1市場分析—城市資源：旅游資源33昆明擁有數(shù)百個重點旅游景點，風景優(yōu)美，旅游資源十分豐富。旅游資源：全市有各級政府保護文物200多項，有石林世界地質(zhì)公園、滇池、安寧溫泉、九鄉(xiāng)、陽宗海、轎子雪山等國家級和省級著名風景區(qū)，還有世界園藝博覽園和云南民族村等100多處重點風景名勝。10多條國家級旅游線路，形成以昆明為中心，輻射全省，連接東南亞，集旅游、觀光、度假、娛樂為一體的旅游體系，旅游業(yè)繼續(xù)呈增長態(tài)勢。重點旅游景點石林世界地質(zhì)公園滇池九鄉(xiāng)大觀樓

云南民族村石林世界地質(zhì)公園九鄉(xiāng)滇池大觀樓云南民族村石林世界地質(zhì)公園九鄉(xiāng)石林世界地質(zhì)公園2.1市場分析—城市高星級酒店分布34昆明依托旅游業(yè)使得星級酒店行業(yè)開展較為成熟，其中五星級酒店主頁分布在市中心區(qū)域。高星級酒店市場：天津擁有三星以上酒店共69家。其中五星級酒店11家。四星級酒店31家，三星級酒店27家。五星級酒店市場：五星級酒店主要分布在盤龍、官渡、五華。區(qū)域匯總盤龍區(qū)5官渡區(qū)2五華區(qū)2宜良縣1西山區(qū)1總計11官渡盤龍五華西山2.1市場分析—城市高星級酒店運營35昆明五星級酒店的平均市場價格約為1020元/天，平均空置率約為50%。酒店名稱區(qū)域星級價格（元/天）平均空置率昆明君樂酒店五華區(qū)577760%昆明翠湖賓館五華區(qū)5105240%昆明綠洲大酒店盤龍區(qū)545360%昆明世紀金源大飯店官渡區(qū)555155%昆明天恒大酒店盤龍區(qū)540060%昆明邦克飯店盤龍區(qū)556955%昆明湖景酒店西山區(qū)575755%昆明柏聯(lián)SPA溫泉度假酒店宜良縣5457730%昆明佳華廣場酒店官渡區(qū)567050%云南震莊迎賓館盤龍區(qū)570045%昆明安寧溫泉心景花園酒店盤龍區(qū)571845%合計102050%2.1市場分析—區(qū)域概況和資源36西山區(qū)擁有昆明最多的公園，景觀資源豐富，擁有滇池湖岸線景觀帶，配套齊全，居住適宜。西山區(qū)位于昆明市西面，全區(qū)總面積791平方公里，城市建成區(qū)面積42平方公里，有100多個住宅小區(qū)，總人口達100余萬。西山區(qū)境內(nèi)山川秀美，風景名勝、古寺名園甚多，有西山、棋盤山、觀音山、臥云山、大觀樓、白魚口等著名旅游景點，大小17個公園、300余戶農(nóng)家樂，是昆明公園最多的主城區(qū)。境內(nèi)90余公里的滇池湖岸線和12平方公里的滇池草海水域構成了一道亮麗的生態(tài)風景線。昆明市具有標志性建筑的金馬碧雞坊、中國十大日用品批發(fā)市場之一的“螺螄灣〞，昆明城市最大的開放式森林廣場——碧雞公園等一大批城市人文景觀。西山景區(qū)滇池路紅星昆明工程金馬碧雞坊螺螄灣碧雞公園昆明湖景酒店滇池溫泉花園國際大酒店五大商業(yè)聚集區(qū)主要景點及高星酒店紅星本案云天花苑酒店怡景園度假酒店2.1市場分析—區(qū)域高星級酒店運營37西山區(qū)高星級酒店的平均市場價格約為475元/天，平均空置率約為55%。酒店名稱區(qū)域星級價格（元/天）平均空置率昆明湖景酒店西山區(qū)575755%昆明滇池溫泉花園國際大酒店西山區(qū)439555%昆明云天花苑酒店西山區(qū)431060%昆明怡景園度假酒店西山區(qū)443950%合計47555%昆明滇池溫泉花園國際大酒店坐擁滇池，鄰伴西山，毗鄰著名中外的云南民族村，風景如畫，景色怡人。主要為泰式風格，裝飾典雅，相關配套設施齊全。昆明云天花苑酒店是國際四星級標準全資的花園式酒店，酒店占地62畝，綠化面積達60%以上，環(huán)境優(yōu)雅、靜謐，是昆明市區(qū)少有的休閑度假酒店。滇池溫泉花園國際大酒店昆明云天花苑酒店昆明湖景酒店昆明湖景酒店是依托滇池高爾夫球會附建的一家精品型酒店，座落在著名的滇池國家旅游風景區(qū)內(nèi)，面朝美麗的滇池，與西山隔水相望，三面是景色怡人的高爾夫球坪。昆明怡景園度假酒店昆明怡景園度假酒店總占地135畝。位于環(huán)境優(yōu)美、空氣清新的度假勝地——滇池之濱。與著名旅游景區(qū)——云南民族村、西山森林公園、滇池高爾夫會所毗鄰，北連市區(qū)。2.1市場分析—總結38通過對于宗地的理解、城市及區(qū)域情況的研究，宗地完全具備打造五星級酒店的可行性。具備打造五星級酒店的可行性！2.2財務評估—酒店投資評估39根據(jù)酒店的建筑面積3.3萬㎡推算其各項本錢費用，其靜態(tài)的本錢為38339萬元。序號成本項目土地單價（元/㎡）總成本（萬元）酒店投資（假設前提）土地費用1423元/㎡(4679)前期費用800元/㎡(2640)建造成本5000元/㎡(16500)內(nèi)裝費用3500元/㎡(11550)設備費用700元/㎡(2310)開業(yè)籌備費用200元/㎡(660)合計-(38339)指標值單位酒店總建筑面積33000㎡酒店占地面積6000㎡2.2財務評估—酒店溢價評估：對住宅的溢價40酒店對于住宅的溢價率為6%；住宅溢價660元/㎡。評估因素住宅（銷售）權重基礎分值酒店溢價分值區(qū)位因素城市能級5%100100區(qū)域位置10%100100交通便捷10%100100環(huán)境氛圍10%100130配套設施10%100100整體因素建筑面積10%100100物業(yè)類型10%100100服務品質(zhì)10%100120品牌影響5%100120住宅因素住宅品類10%100100住宅建面10%100100辦公因素辦公品類0%100100辦公建面0%100100商業(yè)因素商業(yè)品類0%100100商業(yè)建面0%100100評分修正100%100106價格修正價格11000116602.2財務評估—酒店溢價評估：對辦公的溢價41酒店對于辦公的溢價率為8%；辦公溢價1120元/㎡。評估因素辦公（銷售）權重基礎分值酒店溢價分值區(qū)位因素城市能級5%100100區(qū)域位置10%100100交通便捷10%100100環(huán)境氛圍10%100120配套設施10%100120整體因素建筑面積5%100100物業(yè)類型10%100100服務品質(zhì)10%100120品牌影響10%100120住宅因素住宅品類0%100100住宅建面0%100100辦公因素辦公品類10%100100辦公建面10%100100商業(yè)因素商業(yè)品類0%100100商業(yè)建面0%100100評分修正100%100108價格修正價2財務評估—酒店溢價評估：對商業(yè)的溢價42酒店對于商業(yè)的溢價率為9%；商業(yè)溢價2250元/㎡。評估因素商業(yè)（銷售）權重基礎分值酒店溢價分值區(qū)位因素城市能級5%100100區(qū)域位置10%100100交通便捷10%100100環(huán)境氛圍10%100120配套設施20%100120整體因素建筑面積10%100100物業(yè)類型5%100100服務品質(zhì)10%100100品牌影響5%100120住宅因素住宅品類0%100100住宅建面0%100100辦公因素辦公品類0%100100辦公建面0%100100商業(yè)因素商業(yè)品類10%100120商業(yè)建面5%100100評分修正100%100109價格修正價格25000272502.2財務評估—酒店溢價評估：對車位的溢價43酒店對于辦公的溢價率為2%；車位租金溢價0.1元/個/天。評估因素車位（租賃）權重基礎分值酒店溢價分值區(qū)位因素城市能級0%100100區(qū)域位置0%100100交通便捷15%100100環(huán)境氛圍0%100100配套設施20%100110整體因素建筑面積20%100100物業(yè)類型15%100100服務品質(zhì)5%100100品牌影響5%100100住宅因素住宅品類5%100100住宅建面5%100100辦公因素辦公品類0%100100辦公建面5%100100商業(yè)因素商業(yè)品類0%100100商業(yè)建面5%100100評分修正100%100102價格修正價格55.12.2財務評估—酒店對銷售型物業(yè)溢價評估44酒店對銷售型物業(yè)的總體溢價約為42652萬元。物業(yè)類型（