大型超市項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告

PAGEPAGE２４杭州蕭山區(qū)寧圍鎮(zhèn)興辦江南大型超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄TOC\o"1-3"\h\z目錄 １第1章項(xiàng)目總論 ６§1.1項(xiàng)目背景 ６§1.1.1項(xiàng)目名稱 ６§1.1.2項(xiàng)目承辦單位 ６§1.1.3項(xiàng)目主管部門 ６§1.1.4項(xiàng)目擬建地區(qū)、地點(diǎn) ６§1.1.5承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表 ６§1.1.6研究工作依據(jù) ６§1.1.7研究工作概況 ７§1.2可行性研究結(jié)論 ７§1.2.1市場(chǎng)預(yù)測(cè)和項(xiàng)目規(guī)模 ７§1.2.2原材料、燃料和動(dòng)力供應(yīng) ７§1.2.3廠址 ８§1.2.4項(xiàng)目工程技術(shù)方案 ８§1.2.5環(huán)境保護(hù) ８§1.2.6工廠組織及勞動(dòng)定員 ８§1.2.7項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 ８§1.2.8投資估算和資金籌措 ８§1.2.9項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)論 ８§1.2.10項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 ９§1.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 ９第2章項(xiàng)目背景和發(fā)展概況 １０§2.1項(xiàng)目提出的背景 １０§2.1.1國(guó)家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 １０§2.1.2項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由 １０§2.2項(xiàng)目發(fā)展概況 １０§2.2.1已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及其成果 １０§2.2.3廠址初勘和初步測(cè)量工作情況 １１§2.2.4項(xiàng)目建議書的編制、提出及審批過程 １１§2.3投資的必要性 １１第3章市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模 １２§3.1市場(chǎng)調(diào)查 １２§3.1.3產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查 １２§3.1.5產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查 １３§3.2市場(chǎng)預(yù)測(cè) １３§3.2.1國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) １３§3.2.3價(jià)格預(yù)測(cè) １４§3.3市場(chǎng)推銷戰(zhàn)略 １４§3.3.1推銷方式 １４§3.3.2推銷措施 １５§3.3.3促銷價(jià)格制度 １５§3.3.4產(chǎn)品銷售費(fèi)用預(yù)測(cè) １５§3.4產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模 １５§3.4.2建設(shè)規(guī)模 １５§3.5產(chǎn)品銷售收入預(yù)測(cè) １６第4章建設(shè)條件與廠址選擇 １７§4.1資源和原材料 １７§4.1.1資源評(píng)述 １７§4.2建設(shè)地區(qū)的選擇 １８§4.2.1自然條件 １８§4.2.2基礎(chǔ)設(shè)施 １９§4.2.3社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 １９§4.3廠址選擇 ２０第5章工廠技術(shù)方案 ２２§5.1項(xiàng)目組成 ２２§5.2生產(chǎn)技術(shù)方案 ２２§5.2.5主要原材料、燃料、動(dòng)力消耗指標(biāo) ２３§5.5其他工程 ２６§5.5.1給排水工程 ２６§5.5.2動(dòng)力及公用工程 ２６§5.5.3地震設(shè)防 ２６§5.5.4生活福利設(shè)施 ２６第6章環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全 ２７§6.1建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀 ２７§6.1.1項(xiàng)目的地理位置 ２７§6.1.8交通運(yùn)輸情況； ２８§6.8勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生 ２９§6.8.4消防措施和設(shè)施方案建議 ３０第7章企業(yè)組織和勞動(dòng)定員 ３１§7.1企業(yè)組織 ３１§7.1.1企業(yè)組織形式 ３１§7.1.2企業(yè)工作制度 ３１§7.2勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn) ３１§7.2.1勞動(dòng)定員 ３１§7.2.2年總工資和職工年平均工資估算 ３２§7.2.3人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算 ３２第8章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ３３§8.1項(xiàng)目實(shí)施的各階段 ３３§8.1.1建立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu) ３３§8.1.2資金籌集安排 ３３§8.1.4勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨 ３３§8.1.5施工準(zhǔn)備 ３４§8.1.6施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備 ３４§8.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 ３５§8.3項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用 ３６§8.3.1建設(shè)單位管理費(fèi) ３６§8.3.2生產(chǎn)籌備費(fèi) ３６§8.3.3生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi) ３６§8.3.5勘察設(shè)計(jì)費(fèi) ３６§8.3.6其它應(yīng)支付的費(fèi)用 ３６第9章投資估算與資金籌措 ３７§9.1項(xiàng)目總投資估算 ３７§9.1.1固定資產(chǎn)投資總額 ３７§9.1.2流動(dòng)資金估算 ３８§9.2資金籌措 ３９§9.2.1資金來源 ３９§9.2.2項(xiàng)目籌資方案 ３９§9.3投資使用計(jì)劃 ３９§9.3.2借款償還計(jì)劃 ４０§10.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ４２§10.3國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ４２§10.5社會(huì)效益和社會(huì)影響分析 ４３§10.5.2項(xiàng)目與當(dāng)?shù)乜萍?、文化發(fā)展水平的相互適應(yīng)性； ４３§10.5.3項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性； ４３§10.5.4項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮?、民族?xí)慣的相互適應(yīng)性； ４３§10.5.7對(duì)保護(hù)環(huán)境和生態(tài)平衡的影響。 ４３第11章可行性研究結(jié)論與建議 ４４§11.1結(jié)論與建議 ４４第12章財(cái)務(wù)報(bào)表 ４５項(xiàng)目總論項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱浙江江南超市蕭山寧圍店項(xiàng)目承辦單位承辦單位：浙江杭州華宇建設(shè)集團(tuán)，總負(fù)責(zé)人：李俊基先生項(xiàng)目主管部門項(xiàng)目主管部門：浙江嘉興江南股份有限公司。注冊(cè)地址：浙江嘉興市中山西路xxx號(hào)法人代表：沈君臨先生職務(wù)：董事長(zhǎng)國(guó)籍：中華人民共和國(guó)項(xiàng)目擬建地區(qū)、地點(diǎn)該超市擬建地區(qū)：杭州蕭山區(qū)寧圍鎮(zhèn)擬建地點(diǎn)：通惠路，傳化物流基地延伸段，蕭山出口處延伸段的交匯處承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表總負(fù)責(zé)單位：浙江建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院工程名稱：浙江江南超市蕭山寧圍店的可行性研究工作?？傌?fù)責(zé)人：李季研究工作依據(jù)1國(guó)家經(jīng)貿(mào)委關(guān)于《民營(yíng)企業(yè)投資商業(yè)企業(yè)的試點(diǎn)辦法》2投資方簽署的《投資意向書》3《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》4《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》5國(guó)家國(guó)內(nèi)貿(mào)易局《零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范意見(試行)6《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》(1990—2000)7《杭州市統(tǒng)計(jì)年鑒》(1990—2000)8國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)定額；9國(guó)家經(jīng)貿(mào)委辦公廳《關(guān)于編制民營(yíng)企業(yè)投資商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）的有關(guān)問題的通知》研究工作概況項(xiàng)目建設(shè)的必要性：1-1本項(xiàng)目符合杭州蕭山區(qū)的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。預(yù)計(jì)能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。項(xiàng)目所在地為杭州蕭山區(qū)寧圍鎮(zhèn)是蕭山著名城鎮(zhèn)之一，毗鄰蕭山高教園區(qū)及神博樂園，乃教育文化重鎮(zhèn)。經(jīng)濟(jì)上依托蕭山的綜合實(shí)力，但自身的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境仍尚未完全形成，無(wú)論在廣度，深度上都有較大的商品零售空間。本項(xiàng)目的投資方是嘉興著名企業(yè)。在當(dāng)?shù)叵碛休^大的知名度。這次進(jìn)住杭州蕭山，對(duì)企業(yè)自身來說是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。對(duì)于穩(wěn)固當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，開拓全國(guó)市場(chǎng)是極其有幫助的。1-2大型超市的建立有利于搞活寧圍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)鎮(zhèn)內(nèi)其他行業(yè)的發(fā)展。民間資本流入帶來雄厚的資金，總投資的增加將使總需求增加，同時(shí)促進(jìn)了鎮(zhèn)內(nèi)各種行業(yè)的發(fā)展。1大型超市的出現(xiàn)極大滿足了市場(chǎng)的需求。嚴(yán)格規(guī)范與供貨商的合作關(guān)系，制定明確的付款制度，從而打破國(guó)內(nèi)零售業(yè)在買方條件下長(zhǎng)期形成的代銷賒購(gòu)體系，有利于降低供貨商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和商品價(jià)格。即便利了當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)又發(fā)展了杭州蕭山當(dāng)?shù)氐母黝愋袠I(yè)如種植業(yè)，養(yǎng)殖業(yè)，輕工業(yè)等。2大型超市的建立，加強(qiáng)了蕭山嘉興兩地的經(jīng)濟(jì)的良性互動(dòng)。因投資方來自嘉興，一些管理經(jīng)營(yíng)模式帶有鮮明的地方色彩，在和當(dāng)?shù)氐娜诤现斜厝徊脸鲂碌幕鸹?。兩地的商品流通必然更加暢通，?jīng)濟(jì)交流必然更加流暢。另外，項(xiàng)目所在地臨近錢江農(nóng)場(chǎng)，各類蔬菜水果新鮮度有所保障。又靠近錢江二橋，杭涌高速公路。物流周轉(zhuǎn)便利。運(yùn)輸方便。有利于密切聯(lián)系周邊城市。3從消費(fèi)者角度看，大型超市的建立，必然刺激當(dāng)?shù)叵M(fèi)。提高居民消費(fèi)購(gòu)買能力。拘了解大型超市在當(dāng)?shù)厣袑倏瞻祝绱说拇笮土闶燮髽I(yè)所提供的各種優(yōu)惠便利一定會(huì)刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲，同時(shí)聚攏新的資本。4從就業(yè)角度看，可以提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，使部分下崗工人得以再就業(yè)，同時(shí)培養(yǎng)鍛煉出一批素質(zhì)較高的管理人才。5可以增加稅收，增加財(cái)政收入。據(jù)估計(jì)，浙江嘉興江南股份有限公司將在杭州多個(gè)地方設(shè)立采購(gòu)中心，以極大滿足商品流通。可行性研究結(jié)論市場(chǎng)預(yù)測(cè)和項(xiàng)目規(guī)模一市場(chǎng)需求量簡(jiǎn)要分析1杭州蕭山區(qū)商業(yè)概況：杭州浙江的省會(huì)城市，地處長(zhǎng)江三角洲乃沿海發(fā)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)雄厚，輕工業(yè)，旅游業(yè)，農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)。加上自身的努力，在內(nèi)外因的作用下，營(yíng)造了良好的商業(yè)氛圍。蕭山在錢塘江的另一端。著名的建筑之鄉(xiāng)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好。以市心路一帶為重要的商業(yè)圈。而寧圍鎮(zhèn)距市中心有30多分鐘的車程。商業(yè)圈輻射不到，急需建設(shè)大型項(xiàng)目來填補(bǔ)空白。2杭州蕭山商品消費(fèi)市場(chǎng)分析；改革開放以來，蕭山經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，居民收入顯著提高，商品零售額日益增加，社會(huì)購(gòu)買力增長(zhǎng)迅猛。蕭山職工年平均工資水平已由1996年以前3546元以下，提高到2006年的8890元人民幣。蕭山職工總數(shù)到2006年為200萬(wàn)人，職工工資總額達(dá)234億元，全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7689元；人均消費(fèi)性支出為5678元；本區(qū)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)日趨合理，居民生活水平顯著提高二計(jì)劃銷售量、銷售方向（市場(chǎng)潛力）1，9000㎡的大型綜合超市在開業(yè)的第二年將計(jì)劃實(shí)現(xiàn)2億4千萬(wàn)元的銷售額(按一般水平估算)2顧客購(gòu)買力（每年上漲7%）及人口增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)將保證銷售收入的穩(wěn)步提高三產(chǎn)品定價(jià)及銷售收入預(yù)測(cè)大型連鎖超市的商品進(jìn)價(jià)較低并嚴(yán)格控制了開支，此外，在租賃場(chǎng)地時(shí)，投資公司將爭(zhēng)取獲得較低廉的租金，而租金占其它零售企業(yè)的費(fèi)用比例很大；投資公司抱著長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的指導(dǎo)思想，不求短期的高回報(bào)，希望能培養(yǎng)顧客的忠誠(chéng)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。所有這些，都能造成大型超市的價(jià)格優(yōu)勢(shì)四項(xiàng)目擬建規(guī)模該項(xiàng)目店址選在寧圍鎮(zhèn)偏北處。營(yíng)業(yè)面積在9000平方米左右，店內(nèi)裝飾與嘉興店一致，以綠色為主色調(diào)，簡(jiǎn)潔明快為主。為便于經(jīng)營(yíng)管理，根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)范圍，力求商場(chǎng)布局合理，商品宜專業(yè)化、系列化陳列，以方便顧客自選購(gòu)物，每個(gè)店均設(shè)有免費(fèi)停車場(chǎng)。五主要經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品及副產(chǎn)品大型連鎖超市主要經(jīng)營(yíng)百貨、包裝及副食品、飲料、煙酒、輕工產(chǎn)品、服裝、鞋帽、農(nóng)副土特產(chǎn)品、文體產(chǎn)品、勞保產(chǎn)品、工藝美術(shù)產(chǎn)品、電器、辦公設(shè)備、計(jì)算機(jī)及外圍設(shè)備、電訊材料、照相器材、聲像器材、、日用化工產(chǎn)品、機(jī)械設(shè)備等。項(xiàng)目選址一地理位置、占地面積及必要性投資公司將在蕭山寧圍鎮(zhèn)即通惠路，傳化路口延伸段，蕭山出口處延伸段交匯處投資建立浙江江南超市蕭山寧圍店?？傉嫉孛娣e10000平方米。必要性：周邊有高教園區(qū)，人員密集，且沒有大型超市可供選擇。項(xiàng)目工程技術(shù)方案主要設(shè)備：應(yīng)急發(fā)電機(jī)、消防、照明系統(tǒng)各一套由業(yè)主提供并負(fù)責(zé)維護(hù)。改造中央空調(diào)一套自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng) 一套通訊系統(tǒng) 一套自動(dòng)扶梯 四部貨梯 二部計(jì)算機(jī)系統(tǒng) 若干套照明系統(tǒng) 一套廣播、電話系統(tǒng) 45條工程所需原材料盡量選用國(guó)產(chǎn)材料，設(shè)備優(yōu)先選擇國(guó)內(nèi)同類產(chǎn)品，部分機(jī)電設(shè)備可考慮國(guó)外進(jìn)口。據(jù)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)供應(yīng)情況分析，本項(xiàng)目物料及設(shè)備供應(yīng)完全有保障。環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目沒有嚴(yán)重污染源，唯一的污染為生活垃圾及一些加工的廢棄物，計(jì)劃采用經(jīng)初步處理使垃圾達(dá)到環(huán)保和環(huán)衛(wèi)部門要求后妥善處理的垃圾處理方式，以保護(hù)環(huán)境。超市設(shè)有室外隔油池及地下化糞池，商業(yè)廢水通過隔油池進(jìn)入市污水處理系統(tǒng)，生活廢水通過化糞池進(jìn)入市政管道。大型超市組織及勞動(dòng)定員一大型超市組織形式和勞動(dòng)制度根據(jù)投資方意愿，本超市實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。總經(jīng)理設(shè)置一名由投資方任命，組織、領(lǐng)導(dǎo)超市的日常經(jīng)營(yíng)管理工作。下設(shè)一名店長(zhǎng)和十一個(gè)部門：包括：人事部、資訊部、維修部、會(huì)計(jì)部、保安部、美工部、收銀部、干雜食品部、生鮮食品部、日用及家電部、紡織品部。各職能部門設(shè)置主管1名。勞動(dòng)制度：八小時(shí)工作時(shí)間。二大型超市總定員及各類人員需要量。一家大型超市總定員在350-450人，按照崗位職責(zé)的不同，分為高級(jí)管理人員（總經(jīng)理，店長(zhǎng)）中級(jí)管理人員（店部門主管等）、一般管理人員三個(gè)管理層次。三勞動(dòng)力來源一般工作人員在蕭山當(dāng)?shù)卣衅?，中高層主管人員由投資方委托任命。項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度蕭山寧圍店1. 2006年1月前1)落實(shí)店址，簽定租賃意向書；2)委托裝修改造規(guī)劃設(shè)計(jì)；3)征詢有關(guān)政府職能部門的設(shè)計(jì)意見；4)評(píng)審設(shè)計(jì)及進(jìn)行有關(guān)修改；5）編制施工圖。2. 2007年3月1)委托監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理；2)申領(lǐng)開工證；3)招投標(biāo)確立施工隊(duì)。4)落實(shí)市政設(shè)施配套方案，并委托設(shè)計(jì)；5)訂購(gòu)各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備。6)裝修改造工程竣工驗(yàn)收；3. 2007年8月第一家店開始試營(yíng)業(yè)。投資估算和資金籌措一投資估算投資方預(yù)計(jì)的投資總額為7500萬(wàn)元，以及各項(xiàng)目都是租賃建成的商業(yè)設(shè)施并對(duì)其進(jìn)行改造，故涉及到固定資產(chǎn)方面的投資所需的資金相對(duì)較少，而流動(dòng)資金的需要相對(duì)較大。投資分項(xiàng)說明如下：一固定資產(chǎn)估算1）設(shè)施改造費(fèi)超市改造預(yù)算為2800萬(wàn)元人民幣，其工程包括： -地面加固、墻拆除、加設(shè)隔斷墻 -增設(shè)空調(diào)及排風(fēng)系統(tǒng)、改造消防系統(tǒng)等 -電力（低壓）、給排水及通訊系統(tǒng) -增設(shè)商用設(shè)施其它2）店內(nèi)布置及設(shè)備費(fèi)超市店內(nèi)布置及設(shè)備費(fèi)用預(yù)算為2300萬(wàn)元人民幣，包括： 店內(nèi)布置： -建筑物上鐵柵欄等 -空調(diào) -電 -鉛管工程 -地面處理 -鋁門窗 -軟門 -木制品 -冷藏室 -粉刷 -招牌其它：設(shè)計(jì)費(fèi)為100萬(wàn)元 設(shè)備： -購(gòu)物車 -收銀臺(tái) -冷藏柜 -面包店 -監(jiān)控設(shè)備 -秤 -辦公家具 -搬運(yùn)、裝卸材料 -貨物升降梯及步行梯其它3）收款機(jī)組及信息系統(tǒng)100萬(wàn)元4）不可預(yù)見費(fèi)：按上述三項(xiàng)合計(jì)的6%計(jì)項(xiàng)目投資估算表投資分項(xiàng)蕭山寧圍店人民幣百萬(wàn)元1設(shè)施改造282布置及設(shè)備費(fèi)233設(shè)計(jì)費(fèi)用14收款機(jī)組及信息系統(tǒng)15不可預(yù)見費(fèi)3．186流動(dòng)資金18總投資合計(jì)74．18此投資估算表是按開辦一家大型綜合超市所需的資金（包括固定資產(chǎn)投資及流動(dòng)資金的需要）而做的。且后面所附的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析表格均是在此基礎(chǔ)上編寫的。資金來源：主要來自投資方的實(shí)際投入，部分通過籌資獲取，包括向銀行貸款項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析1計(jì)算期：為方便計(jì)算：設(shè)定該超市在2007年一月開業(yè)。項(xiàng)目計(jì)算期為10年，經(jīng)營(yíng)期40年。2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)定：1毛利率：鑒于本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，即采用廠家直接進(jìn)貨，集中統(tǒng)一配送的進(jìn)貨原則，加上規(guī)模經(jīng)濟(jì)及科學(xué)管理等多種因素的綜合作用，使項(xiàng)目不僅能夠獲得較佳的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，且能夠具有很強(qiáng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此在本報(bào)告的預(yù)測(cè)中，商品平均銷售毛利率按18.2%設(shè)定2銷售收入年增長(zhǎng)率：根據(jù)對(duì)蕭山未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)以及物價(jià)上漲等因素的綜合分析與預(yù)測(cè)，并結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，設(shè)定本項(xiàng)目年銷售額在經(jīng)營(yíng)期前五年增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)約為6%，之后保持2-3%的增長(zhǎng)速度（考慮通貨膨脹率因素）3銷售收入預(yù)測(cè)：預(yù)計(jì)在開業(yè)的第二年該店實(shí)現(xiàn)三億八千萬(wàn)元的銷售額（按一般水平估算）。銷售預(yù)測(cè)的方式大致如下：預(yù)測(cè)的食品銷售額（平均水平）=商圈內(nèi)潛在顧客的人口×每人每年的食品消費(fèi)金額×系數(shù)（平均水平）預(yù)測(cè)的食品銷售額（較高水平）=商圈內(nèi)潛在顧客的人口×每人每年的食品消費(fèi)金額×系數(shù)（較高水平）預(yù)測(cè)的總銷售額= 藥劑、化妝品及衛(wèi)生保健品的銷售額（總銷售額的12%）+食品銷售額+非食品類銷售額（總銷售額的34%）4費(fèi)用分析：以2007年一月起的十年期計(jì)劃為標(biāo)準(zhǔn)。1營(yíng)業(yè)費(fèi)用，總的營(yíng)業(yè)費(fèi)用約占銷售收入的10.8%，具體構(gòu)成如下：1） 工資費(fèi)用，取銷售收入(不含稅)的5.4%2） 廣告費(fèi)用，取銷售收入的1%3） 其它費(fèi)用，取銷售收入的2.9%4）總公司費(fèi)用，取銷售收入的1.5%2租賃費(fèi)用，約為銷售收入的3.2%3折舊及攤銷，約為銷售收入的1.8-2.0%5貸款償還計(jì)劃：展初期的商場(chǎng)建設(shè)需二年期的中短期貸款,估計(jì)金額為人民幣三千五百萬(wàn)元.6財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與分析（見附件1.2.3）預(yù)測(cè)本項(xiàng)目的損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表等各項(xiàng)金額明細(xì)見附表，顯示該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、貸款償還期、盈虧平衡點(diǎn)等指標(biāo)計(jì)算結(jié)果。經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率，經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值、經(jīng)濟(jì)換匯成本等指標(biāo)計(jì)算結(jié)果。項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論一活躍當(dāng)?shù)厣虡I(yè)流通，增加財(cái)政收入。大型超市將會(huì)活躍當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展。作為商業(yè)企業(yè)的零售業(yè)，其商品絕大多數(shù)來源于國(guó)內(nèi)的農(nóng)業(yè)和工業(yè)企業(yè)，由于超市在大范圍的食品和生活用品上的迅速流通，更多的訂貨將給當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)和工業(yè)企業(yè)帶來更好的效益，并活躍商業(yè)流通，訓(xùn)和提高一批廠商和供應(yīng)商的素質(zhì)及其品牌和顧客意識(shí)，增加地方財(cái)政稅收。二創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)和培訓(xùn)熟練的商業(yè)人員。為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。緩解城市就業(yè)壓力，并通過對(duì)招聘人員的統(tǒng)一培訓(xùn)，造就一批熟練的商業(yè)專業(yè)人員。三 改善商業(yè)布局，方便人民生活。繁榮城鎮(zhèn)建設(shè)，方便人民的生活，提高消費(fèi)質(zhì)量，帶動(dòng)城區(qū)經(jīng)濟(jì)。增強(qiáng)城鎮(zhèn)的綜合服務(wù)功能和投資環(huán)境的進(jìn)一步改善，將起到積極的促進(jìn)作用。四風(fēng)險(xiǎn)。1政策性風(fēng)險(xiǎn)：目前國(guó)家正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期,商品流通稅率、銀行貸款利息等如有變動(dòng),將造成營(yíng)業(yè)費(fèi)用增加,使經(jīng)濟(jì)效益下降,因此政策性這一不可預(yù)見之因素是可能給業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)和獲利帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)有自身缺陷必然存在。3管理風(fēng)險(xiǎn)。五對(duì)策。針對(duì)政策性風(fēng)險(xiǎn),本公司采取適當(dāng)增加商品毛利水平,控制銀行貸款規(guī)模。針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，充分發(fā)揮店大、品種全、位置優(yōu)越等優(yōu)勢(shì),來提高競(jìng)爭(zhēng)能力,擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。引進(jìn)人才。優(yōu)化管理。結(jié)論：本項(xiàng)目經(jīng)分協(xié)商論證，擬寫了本可行性研究報(bào)告我們希望按照國(guó)家有關(guān)政策，在各級(jí)主管部門的大力支持下，浙江嘉興江南股份有限公司在蕭山開設(shè)大型超市的合作條件已經(jīng)成熟，本項(xiàng)目的實(shí)施將給蕭山發(fā)展和人民帶來廣泛的經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)效益?？尚行匝芯繄?bào)告所涉及的初步規(guī)劃內(nèi)容均具有切實(shí)可操作性，若立項(xiàng)得以批準(zhǔn)，規(guī)劃部即將成立，全力實(shí)施規(guī)劃內(nèi)容。為此，特請(qǐng)求有關(guān)部門批準(zhǔn)建立“浙江蕭山江南超市”（暫用名）立項(xiàng)。項(xiàng)目背景和發(fā)展概況項(xiàng)目提出的背景超市的連鎖經(jīng)營(yíng)方式被稱為繼百貨店之后零售業(yè)的又一次重大革命，也是流通企業(yè)組織上和功能上的又一次創(chuàng)新。自1859年美國(guó)創(chuàng)立第一家連鎖店以來，連鎖經(jīng)營(yíng)方式已經(jīng)過了一百多年的發(fā)展，成為了世界上商業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家零售和服務(wù)業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)形式，在零售業(yè)中居主導(dǎo)地位。1993年美國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售額為10795億美元，其中連鎖經(jīng)營(yíng)所帶來的銷售額占6355億美元，占總零售額的60%左右，而到1999年已占近75%。在日本，連鎖商業(yè)雖然起步較晚，但發(fā)展速度非常快。1975年連鎖銷售額僅為4兆日元，而到1996年為16兆日元，增長(zhǎng)了4倍。在法國(guó)，首都巴黎擁有各類大型連鎖綜合性超市約180家，銷售額占全市銷售額的75%。國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)發(fā)展歷程表明，由于連鎖經(jīng)營(yíng)充分應(yīng)用了社會(huì)化大生產(chǎn)和專業(yè)分工的原理，使商品零售業(yè)適應(yīng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，因而在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中具有強(qiáng)大的生命力和巨大的發(fā)展?jié)摿Γ菍?shí)現(xiàn)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的有效途徑之一。國(guó)外在連鎖經(jīng)營(yíng)上積累的寶貴經(jīng)驗(yàn)，是值得我們學(xué)習(xí)的。改革開放以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，生產(chǎn)的社會(huì)化程度逐步提高，市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大。1999年的社會(huì)消費(fèi)零售總額已近31140億元，僅次于日本，在亞洲居第二，社會(huì)購(gòu)買力基本達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家在發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)初期所具備的水平。根據(jù)社會(huì)消費(fèi)零售總額今后10年年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7%的預(yù)測(cè)，我國(guó)商品零售市場(chǎng)潛力將非常巨大。同時(shí)，現(xiàn)代技術(shù)也開始在我國(guó)流通領(lǐng)域得到了應(yīng)用，通訊、運(yùn)輸?shù)葪l件有了改善，特別是大型商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平有了相當(dāng)大的提高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也有了較大的增強(qiáng)，計(jì)算機(jī)管理日益廣泛地運(yùn)用到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，商用軟件和配套設(shè)施正在積極研制和生產(chǎn)。近幾年我國(guó)商業(yè)連鎖業(yè)的快速發(fā)展，也充分說明我國(guó)已具備了加快連鎖商業(yè)發(fā)展的條件。目前，外資零售業(yè)的銷售額僅占全國(guó)商品零售總額的1.2%。根據(jù)我國(guó)進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放、促進(jìn)商業(yè)企業(yè)的改革和發(fā)展、擴(kuò)大商業(yè)領(lǐng)域利用外資試點(diǎn)的政策，這將更加吸引外資在我國(guó)商業(yè)領(lǐng)域的投資，有利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界接軌。中國(guó)實(shí)行改革開放20多年來，蕭山的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展連續(xù)躍上幾個(gè)新臺(tái)階，通過發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，形成了新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，從而快速地提高了整體經(jīng)濟(jì)的素質(zhì)，積極帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展。國(guó)家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃該項(xiàng)目符合國(guó)家有關(guān)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，和積極發(fā)展地方性，區(qū)域性經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作與交流。及蕭山區(qū)自身加速商業(yè)零售化進(jìn)程的相關(guān)政策及發(fā)展規(guī)劃。建立該系列的大型連鎖超市。既可為蕭山乃至全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)，也可作為挺進(jìn)全國(guó)市場(chǎng)的試金石。項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由項(xiàng)目發(fā)起單位：浙江嘉興江南股份有限公司。項(xiàng)目發(fā)起理由：發(fā)展與蕭山經(jīng)貿(mào)關(guān)系與技術(shù)交流。符合國(guó)家和當(dāng)?shù)卣?。大型超市的建立可填補(bǔ)這一地區(qū)的空白，滿足居民的各項(xiàng)生活要求。同時(shí)適應(yīng)自身的發(fā)展需要。項(xiàng)目發(fā)展概況公用設(shè)施：1.給排水超市的給排水為生活、營(yíng)業(yè)用水與消防用水兩部分，排水為雨水和生活污水分別排放。2．電氣超市所需4000KVA負(fù)載用電，直接并入市供電開閉所，并提供備用發(fā)電機(jī)組。超市初勘和初步測(cè)量工作情況初選在蕭山寧圍鎮(zhèn),即在通惠路，傳化物流基地延伸段，蕭山出口處延伸段的交匯處是因?yàn)槿肆髅芗?附近有當(dāng)?shù)鼐用?及建設(shè)學(xué)院,旅游學(xué)院,水利水電高等專科學(xué)校及體育學(xué)院四所高校的生源.且該區(qū)域交通發(fā)達(dá).另外該區(qū)域沒有大型超市作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手.綜合多種原因,認(rèn)為該地適宜建立大型超市.遺留問題:有少數(shù)民用建筑需拆除.項(xiàng)目建議書的編制、提出及審批過程一項(xiàng)目建議書的編制、提出及審批過程1.2006年7月編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；項(xiàng)目可行性研究審批前期準(zhǔn)備工作；2.2006月12月申報(bào)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；二項(xiàng)目建議書所附資料名稱1國(guó)家經(jīng)貿(mào)委關(guān)于《民營(yíng)企業(yè)投資商業(yè)企業(yè)的試點(diǎn)辦法》2投資方簽署的《投資意向書》3《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》4《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》5國(guó)家國(guó)內(nèi)貿(mào)易局《零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范意見(試行)6《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》(1990—2000)7《杭州市統(tǒng)計(jì)年鑒》(1990—2000)8國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)定額；9國(guó)家經(jīng)貿(mào)委辦公廳《關(guān)于編制民營(yíng)企業(yè)投資商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）的有關(guān)問題的通知》投資的必要性參見研究工作概況.市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模市場(chǎng)調(diào)查產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查產(chǎn)品的定價(jià)管理辦法，主要是由國(guó)家控制價(jià)格，部分商品由市場(chǎng)定價(jià).產(chǎn)品銷售價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì):在一定范圍內(nèi)適當(dāng)變化.市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè):該超市主要經(jīng)營(yíng)日用百貨,滿足的是當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求.如果價(jià)格適當(dāng),產(chǎn)品量大質(zhì)好,必然會(huì)占領(lǐng)當(dāng)?shù)劁N售市場(chǎng).市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略大型超市除熟食、化妝品、珠寶、手表、高級(jí)筆、攝影器材等少量商品實(shí)行柜臺(tái)服務(wù)以外，其他商品都實(shí)行開架銷售，顧客自我服務(wù)。大型超市將在入口處的顯眼位置設(shè)置大面積的顧客服務(wù)中心，集中處理顧客的投訴、疑難咨詢和退貨；在各商品部顯眼位置，張貼各部門主管、員工的照片和姓名等告示牌供咨詢；為方便顧客尋找到商品，除主通道、樓梯口有明顯指示牌外，次通道也有分類的指示牌、標(biāo)示牌，指引顧客。商品是大型超市最重要的裝飾，促銷也主要集中在賣場(chǎng)內(nèi)。除充分利用賣場(chǎng)和商品與顧客交流外，合資公司還將采取一些措施，如：江南超市“無(wú)障礙退款”的承諾，經(jīng)常推出促銷產(chǎn)品在顯眼的貨位，場(chǎng)內(nèi)叫賣、新品品嘗、廠家促銷、拍賣促銷等活躍賣場(chǎng)氣氛等。促銷價(jià)格制度促銷價(jià)格制定可根據(jù)市場(chǎng)銷售預(yù)測(cè)情況確定，一般用于商品銷售中期，以較低價(jià)格、同等質(zhì)量、優(yōu)良的售后服務(wù)擴(kuò)大市場(chǎng)占有份額商品若以較低價(jià)格出售，會(huì)對(duì)銷售收入產(chǎn)生影響，因此價(jià)格制定要合理，并應(yīng)采取相應(yīng)的成本控制措施。在一定時(shí)期后，可根據(jù)產(chǎn)品銷售情況逐漸將產(chǎn)品價(jià)格提高到一定水平。建設(shè)條件與選址動(dòng)力供應(yīng)1給排水超市的給排水為生活、營(yíng)業(yè)用水與消防用水兩部分，排水為雨水和生活污水分別排放。2電氣超市所需4000KVA負(fù)載用電，直接并入市供電開閉所，并提供備用發(fā)電機(jī)組。據(jù)初步測(cè)算，超市水、電、氣、熱、冷等能源消耗量：用電容量 4000千伏安給水量 100噸/日排水量 130噸/日冷負(fù)荷 200大卡以上所需能源消耗量已同有關(guān)部門協(xié)調(diào)解決。建設(shè)地區(qū)的選擇自然條件:該區(qū)域自然條件良好,溫度適宜,環(huán)境較好.社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件:當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)條件較好,且經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁足.居民手頭有一定的閑置資金.各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施較完善.且具備一定的優(yōu)勢(shì):(1)生產(chǎn)資料和消費(fèi)者的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：有較大的銷售空間.（2）政策優(yōu)勢(shì)：蕭山在政策上，政府給予了大力支持-比如放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入，鼓勵(lì)非公有制經(jīng)濟(jì)興辦服務(wù)業(yè)，鼓勵(lì)生產(chǎn)企業(yè)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地與內(nèi)外貿(mào)易流通企業(yè)的聯(lián)合與合作。（3）科研優(yōu)勢(shì)：附近有高教圓區(qū)（4）相對(duì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)離上海杭州較近,輻射全省.勞動(dòng)安全勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生消防措施和安全衛(wèi)生消防措施根據(jù)消防部門有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目總圖布局中設(shè)置消防環(huán)行道路，以保證消防車輛安全行駛和作業(yè)要求。根據(jù)消防疏散要求，每層設(shè)置多個(gè)防火通道直接對(duì)外，以保證人員疏散的需求。另外項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)有消防控制中心、防排煙系統(tǒng)、溫感、煙感探測(cè)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，以保證火災(zāi)報(bào)警以及自救的需要，在各層均設(shè)置安全出口、疏散導(dǎo)向指示標(biāo)志和應(yīng)急疏散照明裝置。設(shè)置消防水泵，分別設(shè)置消火栓和自動(dòng)噴淋加壓泵，以保證消火栓和噴淋網(wǎng)最不利點(diǎn)的噴頭壓力。因?yàn)楸卷?xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中采用有力的消防措施，將使項(xiàng)目的安全運(yùn)作得到可靠的保證。 安全衛(wèi)生根據(jù)中國(guó)政府的有關(guān)法律、規(guī)定，參考江南超市的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)食品的購(gòu)、銷、檢驗(yàn)、制作制定嚴(yán)格的規(guī)章和操作程序。 熟食加工間按規(guī)定設(shè)計(jì)。添置有關(guān)食品的檢驗(yàn)、冷凍、消毒設(shè)備。 對(duì)從事食品購(gòu)銷、制作的員工按照規(guī)定定期體檢，對(duì)不合格者禁止上崗。進(jìn)店時(shí)間要單獨(dú)說明。超市組織和勞動(dòng)定員超市組織超市的組織機(jī)構(gòu)：總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。超市組織形式組織形式為三層組織形式：即高層管理，中層管理，基層管理超市工作制度八小時(shí)工作制勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)勞動(dòng)定員一家大型超市總定員在350-450人，按照崗位職責(zé)的不同，分為高級(jí)管理人員（總經(jīng)理，店長(zhǎng)）中級(jí)管理人員（店部門主管等）、一般管理人員三個(gè)管理層次。一般工作人員在蕭山當(dāng)?shù)卣衅?，中高層主管人員由投資方委托任命。工資福利根據(jù)目前中國(guó)政府關(guān)于企業(yè)勞動(dòng)人事的有關(guān)法規(guī)，除工資之外，職工還享有福利保險(xiǎn)費(fèi)用（其中：福利14%，保險(xiǎn)34%）。福利保險(xiǎn)包括養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、教育經(jīng)費(fèi)、住房公積金、工會(huì)基金。幾項(xiàng)工資福利將根據(jù)中國(guó)法律的法定要求的變化而變化。人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算超市的經(jīng)營(yíng)管理將引進(jìn)江南大型超市先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，為使員工盡快適應(yīng)工作需要，機(jī)構(gòu)將通過多種形式和途徑對(duì)員工進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)，提高其工作能力和素質(zhì)。所有員工都需要在商業(yè)管理政策等方面進(jìn)行系統(tǒng)地學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，重點(diǎn)為職業(yè)道德教育和技術(shù)業(yè)務(wù)教育。必要時(shí)，超市管理機(jī)構(gòu)會(huì)自行決定選派有關(guān)人員前往國(guó)外接受培訓(xùn)，重要崗位的管理人員和技術(shù)人員將安排在國(guó)內(nèi)或國(guó)外大型超市進(jìn)行實(shí)習(xí)培訓(xùn)。對(duì)高級(jí)、中級(jí)管理人員及一般員工的培訓(xùn)內(nèi)容包括商品知識(shí)、商業(yè)文化、商業(yè)道德、營(yíng)銷策略、大型超市服務(wù)規(guī)范、文明禮貌、消防、外語(yǔ)等各項(xiàng)專門課程。員工上崗后，也將結(jié)合工作實(shí)際，定期進(jìn)行道德和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使員工逐步達(dá)到一流的服務(wù)水平。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排建立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)建立超市管理機(jī)構(gòu)和承建是浙江杭州華宇建設(shè)集團(tuán)資金籌集安排投資方出資主要費(fèi)用，部分銀行貸款獲得。施工準(zhǔn)備本項(xiàng)目裝修改造工程由浙江華宇建設(shè)集團(tuán)負(fù)責(zé)策劃與統(tǒng)籌實(shí)施。為使項(xiàng)目滿足大型超市的經(jīng)營(yíng)需要并體現(xiàn)出21世紀(jì)國(guó)際先進(jìn)商業(yè)設(shè)施的建筑水平，本項(xiàng)目將聘請(qǐng)甲級(jí)設(shè)計(jì)院進(jìn)行裝修方案設(shè)計(jì)。工程施工按照蕭山有關(guān)工程招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采用國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)的方式選擇承包方組織工程施工。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，聘用具備資質(zhì)的監(jiān)理公司負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目監(jiān)理。施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備1．2006年7月編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；項(xiàng)目可行性研究審批前期準(zhǔn)備工作；2.2006月12月申報(bào)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1. 2006年1月前1)落實(shí)店址，簽定租賃意向書；2)委托裝修改造規(guī)劃設(shè)計(jì)；3)征詢有關(guān)政府職能部門的設(shè)計(jì)意見；4)評(píng)審設(shè)計(jì)及進(jìn)行有關(guān)修改；5）編制施工圖。2. 2007年3月1)委托監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理；2)申領(lǐng)開工證；3)招投標(biāo)確立施工隊(duì)。4)落實(shí)市政設(shè)施配套方案，并委托設(shè)計(jì)；5)訂購(gòu)各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備。6)裝修改造工程竣工驗(yàn)收；3. 2007年8月開始試營(yíng)業(yè)。投資估算與資金籌措項(xiàng)目總投資估算固定資產(chǎn)投資總額固定資產(chǎn)估算共計(jì)7400萬(wàn)元1）設(shè)施改造費(fèi)超市改造預(yù)算為2800萬(wàn)元人民幣，其工程包括： -地面加固、墻拆除、加設(shè)隔斷墻 -增設(shè)空調(diào)及排風(fēng)系統(tǒng)、改造消防系統(tǒng)等 -電力（低壓）、給排水及通訊系統(tǒng) -增設(shè)商用設(shè)施其它2）店內(nèi)布置及設(shè)備費(fèi)超市店內(nèi)布置及設(shè)備費(fèi)用預(yù)算為2300萬(wàn)元人民幣，包括： 店內(nèi)布置： -建筑物上鐵柵欄等 -空調(diào) -電 -鉛管工程 -地面處理 -鋁門窗 -軟門 -木制品 -冷藏室 -粉刷 -招牌其它：設(shè)計(jì)費(fèi)為100萬(wàn)元 設(shè)備： -購(gòu)物車 -收銀臺(tái) -冷藏柜 -面包店 -監(jiān)控設(shè)備 -秤 -辦公家具 -搬運(yùn)、裝卸材料 -貨物升降梯及步行梯其它3）收款機(jī)組及信息系統(tǒng)100萬(wàn)元4）不可預(yù)見費(fèi)：按上述三項(xiàng)合計(jì)的6%計(jì)流動(dòng)資金流動(dòng)資金是180萬(wàn)元。資金籌措資金來源資金來源：主要來源于投資方的資金7200萬(wàn)元，小部分來源于銀行貸款。200萬(wàn)元國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，除了要從投資者的角度考察項(xiàng)目的盈利狀況及借款償還能力外，還應(yīng)從國(guó)家整體的角度考察項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)和需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)付出的代價(jià)，后者稱為國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。它是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的核心部門，是決策部門考慮項(xiàng)目取舍的重要依據(jù)。社會(huì)效益和社會(huì)影響分析項(xiàng)目與當(dāng)?shù)乜萍?、文化發(fā)展水平的相互適應(yīng)性；該項(xiàng)目適應(yīng)了當(dāng)?shù)乜萍?，文化發(fā)展水平。項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性；該項(xiàng)目適應(yīng)了當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平，并且逐步提高當(dāng)?shù)厮健ｍ?xiàng)目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮?、民族?xí)慣的相互適應(yīng)性；該項(xiàng)目尊重當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮堂褡辶?xí)慣。對(duì)保護(hù)環(huán)境和生態(tài)平衡的影響。對(duì)環(huán)境沒有太大的污染，屬于健康工程。可行性研究結(jié)論與建議本項(xiàng)目符合杭州蕭山區(qū)的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。預(yù)計(jì)能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。項(xiàng)目所在地為杭州蕭山區(qū)寧圍鎮(zhèn)是蕭山著名城鎮(zhèn)之一，毗鄰蕭山高教園區(qū)及神博樂園，乃教育文化重鎮(zhèn)。經(jīng)濟(jì)上依托蕭山的綜合實(shí)力，但自身的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境仍尚未完全形成，無(wú)論在廣度，深度上都有較大的商品零售空間。本項(xiàng)目的投資方是嘉興著名企業(yè)。在當(dāng)?shù)叵碛休^大的知名度。這次進(jìn)住杭州蕭山，對(duì)企業(yè)自身來說是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。對(duì)于穩(wěn)固當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，開拓全國(guó)市場(chǎng)是極其有幫助的。1-2大型超市的建立有利于搞活寧圍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)鎮(zhèn)內(nèi)其他行業(yè)的發(fā)展。民間資本流入帶來雄厚的資金，總投資的增加將使總需求增加，同時(shí)促進(jìn)了鎮(zhèn)內(nèi)各種行業(yè)的發(fā)展。1大型超市的出現(xiàn)極大滿足了市場(chǎng)的需求。嚴(yán)格規(guī)范與供貨商的合作關(guān)系，制定明確的付款制度，從而打破國(guó)內(nèi)零售業(yè)在買方條件下長(zhǎng)期形成的代銷賒購(gòu)體系，有利于降低供貨商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和商品價(jià)格。即便利了當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)又發(fā)展了杭州蕭山當(dāng)?shù)氐母黝愋袠I(yè)如種植業(yè)，養(yǎng)殖業(yè)，輕工業(yè)等。2大型超市的建立，加強(qiáng)了蕭山嘉興兩地的經(jīng)濟(jì)的良性互動(dòng)。因投資方來自嘉興，一些管理經(jīng)營(yíng)模式帶有鮮明的地方色彩，在和當(dāng)?shù)氐娜诤现斜厝徊脸鲂碌幕鸹?。兩地的商品流通必然更加暢通，?jīng)濟(jì)交流必然更加流暢。另外，項(xiàng)目所在地臨近錢江農(nóng)場(chǎng)，各類蔬菜水果新鮮度有所保障。又靠近錢江二橋，杭涌高速公路。物流周轉(zhuǎn)便利。運(yùn)輸方便。有利于密切聯(lián)系周邊城市。3從消費(fèi)者角度看，大型超市的建立，必然刺激當(dāng)?shù)叵M(fèi)。提高居民消費(fèi)購(gòu)買能力。拘了解大型超市在當(dāng)?shù)厣袑倏瞻?，如此的大型零售企業(yè)所提供的各種優(yōu)惠便利一定會(huì)刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲，同時(shí)聚攏新的資本。4從就業(yè)角度看，可以提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，使部分下崗工人得以再就業(yè)，同時(shí)培養(yǎng)鍛煉出一批素質(zhì)較高的管理人才。5可以增加稅收，增加財(cái)政收入。據(jù)估計(jì)，浙江嘉興江南股份有限公司將在杭州多個(gè)地方設(shè)立采購(gòu)中心，以極大滿足商品流通。風(fēng)險(xiǎn)。1政策性風(fēng)險(xiǎn)：目前國(guó)家正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期,商品流通稅率、銀行貸款利息等如有變動(dòng),將造成營(yíng)業(yè)費(fèi)用增加,使經(jīng)濟(jì)效益下降,因此政策性這一不可預(yù)見之因素是可能給業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)和獲利帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)有自身缺陷必然存在。3管理風(fēng)險(xiǎn)。五對(duì)策。針對(duì)政策性風(fēng)險(xiǎn),本公司采取適當(dāng)增加商品毛利水平,控制銀行貸款規(guī)模。針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，充分發(fā)揮店大、品種全、位置優(yōu)越等優(yōu)勢(shì),來提高競(jìng)爭(zhēng)能力,擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。引進(jìn)人才。優(yōu)化管理。結(jié)論：本項(xiàng)目經(jīng)分協(xié)商論證，擬寫了本可行性研究報(bào)告我們希望按照國(guó)家有關(guān)政策，在各級(jí)主管部門的大力支持下，浙江嘉興江南股份有限公司在蕭山開設(shè)大型超市的合作條件已經(jīng)成熟，本項(xiàng)目的實(shí)施將給蕭山發(fā)展和人民帶來廣泛的經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)效益。可行性研究報(bào)告所涉及的初步規(guī)劃內(nèi)容均具有切實(shí)可操作性，若立項(xiàng)得以批準(zhǔn)，規(guī)劃部即將成立，全力實(shí)施規(guī)劃內(nèi)容。為此，特請(qǐng)求有關(guān)部門批準(zhǔn)建立“浙江蕭山江南超市”（暫用名）立項(xiàng)。單位名稱及蓋章：浙江建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院2006年12月財(cái)務(wù)報(bào)表主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱數(shù)量單位一工程建設(shè)方案L總用地面積10000平方米2總建筑面積30000平方米3停車場(chǎng)面積2000平方米4供電4000KVA5供水130噸／日6人員編制1200人二工程投資和資金來源1項(xiàng)目總投資8000萬(wàn)人民幣(1)建設(shè)投資7600萬(wàn)人民幣A固定資產(chǎn)7418萬(wàn)人民幣B遞延資產(chǎn)132萬(wàn)人民幣C開辦費(fèi)20萬(wàn)人民幣(2)建設(shè)期利息30萬(wàn)人民幣(3)流動(dòng)資金180萬(wàn)人民幣2資金來源(項(xiàng)目總資金)7500萬(wàn)人民幣（1）注冊(cè)資金7300萬(wàn)人民幣（2）銀行貸款200萬(wàn)人民幣其中：長(zhǎng)期貸款100萬(wàn)人民幣流動(dòng)資金貸款100萬(wàn)人民幣三財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)(依據(jù)2004年至2010年預(yù)測(cè))1年均銷售收入109873萬(wàn)元人民幣2年均總成本745683萬(wàn)元人民幣3年均利潤(rùn)總額1678萬(wàn)元人民幣4年均所得稅712萬(wàn)元人民幣5投資利潤(rùn)率8.5%6資本金利潤(rùn)率18.8%7銷售收入利潤(rùn)率1.6%8財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅后,i=12.2%)9988萬(wàn)元人民幣9動(dòng)態(tài)投資回收期(稅后)7-8年10貸款償還期(含建設(shè)費(fèi))2-3年目錄TOC\o"1-3"\h\z目錄 １第1章項(xiàng)目總論 ６§1.1項(xiàng)目背景 ６§1.1.1項(xiàng)目名稱 ６§1.1.2項(xiàng)目承辦單位 ６§1.1.3項(xiàng)目主管部門 ６§1.1.4項(xiàng)目擬建地區(qū)、地點(diǎn) ６§1.1.5承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表 ６§1.1.6研究工作依據(jù) ６§1.1.7研究工作概況 ７§1.2可行性研究結(jié)論 ７§1.2.1市場(chǎng)預(yù)測(cè)和項(xiàng)目規(guī)模 ７§1.2.2原材料、燃料和動(dòng)力供應(yīng) ７§1.2.3廠址 ８§1.2.4項(xiàng)目工程技術(shù)方案 ８§1.2.5環(huán)境保護(hù) ８§1.2.6工廠組織及勞動(dòng)定員 ８§1.2.7項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 ８§1.2.8投資估算和資金籌措 ８§1.2.9項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)論 ８§1.2.10項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 ９§1.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 ９第2章項(xiàng)目背景和發(fā)展概況 １０§2.1項(xiàng)目提出的背景 １０§2.1.1國(guó)家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 １０§2.1.2項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由 １０§2.2項(xiàng)目發(fā)展概況 １０§2.2.1已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及其成果 １０§2.2.3廠址初勘和初步測(cè)量工作情況 １１§2.2.4項(xiàng)目建議書的編制、提出及審批過程 １１§2.3投資的必要性 １１第3章市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模 １２§3.1市場(chǎng)調(diào)查 １２§3.1.3產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查 １２§3.1.5產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查 １３§3.2市場(chǎng)預(yù)測(cè) １３§3.2.1國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) １３§3.2.3價(jià)格預(yù)測(cè) １４§3.3市場(chǎng)推銷戰(zhàn)略 １４§3.3.1推銷方式 １４§3.3.2推銷措施 １５§3.3.3促銷價(jià)格制度 １５§3.3.4產(chǎn)品銷售費(fèi)用預(yù)測(cè) １５§3.4產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模 １５§3.4.2建設(shè)規(guī)模 １５§3.5產(chǎn)品銷售收入預(yù)測(cè) １６第4章建設(shè)條件與廠址選擇 １７§4.1資源和原材料 １７§4.1.1資源評(píng)述 １７§4.2建設(shè)地區(qū)的選擇 １８§4.2.1自然條件 １８§4.2.2基礎(chǔ)設(shè)施 １９§4.2.3社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 １９§4.3廠址選擇 ２０第5章工廠技術(shù)方案 ２２§5.1項(xiàng)目組成 ２２§5.2生產(chǎn)技術(shù)方案 ２２§5.2.5主要原材料、燃料、動(dòng)力消耗指標(biāo) ２３§5.5其他工程 ２６§5.5.1給排水工程 ２６§5.5.2動(dòng)力及公用工程 ２６§5.5.3地震設(shè)防 ２６§5.5.4生活福利設(shè)施 ２６第6章環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全 ２７§6.1建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀 ２７§6.1.1項(xiàng)目的地理位置 ２７§6.1.8交通運(yùn)輸情況； ２８§6.8勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生 ２９§6.8.4消防措施和設(shè)施方案建議 ３０第7章企業(yè)組織和勞動(dòng)定員 ３１§7.1企業(yè)組織 ３１HYPERLINK\l"_Toc5