房地產行業(yè)跟蹤報告：房地產與中國土地市場新變化

行業(yè)跟蹤報告房地產與土地市場的新變化3年5月30日條款和聲明樣本城市網簽數據春節(jié)后表現較樣本城市網簽數據春節(jié)后表現較好，但是市場有所回落1我們跟蹤的42個城市新房網簽套數年初至今(05.25)累計同比增長3.5%，連續(xù)4個月實現同比增長，增速分別為20.9%、1我們跟蹤的14個城市二手房網簽套數年初至今累計同比增長59.7%，連續(xù)4個月實現同比增長，增速分別為129.0%、4242個城市新房網簽套數及同比0交易套數YOY50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%0交易套數YOY-40%資料來源：Wind，中信證券研究部注：統(tǒng)計數據截至5月25日資料來源：Wind，中信證券研究部注：統(tǒng)計數據截至5月25日23房地產市場在春節(jié)后逐漸降溫房地產市場在春節(jié)后逐漸降溫市的交易套數04量有所上升量有所上升房掛牌量套數,000,000,0000,000,000OW公司網站，中信證券研究部資料來源：貝殼，我愛我家等公司網站，中信證券研究部5價并未上漲1經過兩年的調整，房價整體下降約10%，23年來，主流城市房價并未上漲。躍二手房成交均價的中位數及指數：元/平米6按揭利率下降的速度放緩按揭利率下降的速度放緩12022年四季度以來，按揭利率下降的速度有所放緩。3.9%眾號7按揭利率下降的政策按揭利率下降的政策限制1按揭利率受政策監(jiān)管。期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。。二套住房商建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率：中國人民銀行官網，中信證券研究部8按揭利率按揭利率下降的空間12023年3月，按揭利率較平均貸款利率低20bps，歷史平均水平為低31bps。貸款利率及加點數住房按揭利率加點(bp，右軸) 權平均利率09各地本地寶網站，中信證券研究部9地方限制措施小步退出，但核心城市仍有寬松空間1各地的限貸、限購等限制性政策在過去一年半有所取消，但核心城市仍有寬松空間。(無貸款記錄)(有貸款記錄)(無貸款記錄)(有貸款記錄)40%(非普宅)80%(非普宅)80%(非普宅)80%(非普宅)50%(普宅)、50%(普宅)、50%(普宅)、40%(普宅)、50%(普宅)、50%(普宅)、50%(普宅)、70%(普宅)、70%(普宅)、企業(yè)格局出現企業(yè)格局出現巨大變化上半年及2023年前四月銷售排名前30的企業(yè)1上半年排名3年前四月排名1上半年排名3年前四月排名1上半年排名2023年前四月排名14232845163768795券研究部資料來源:各企業(yè)公告，中信證券研究部11具備拿地能具備拿地能力的企業(yè)拿地強度在下降1具備拿地能力的企業(yè)，2022年整體拿地強度明顯下降。地總價/銷售總價9012258.7%48.4%47.2%47.9%6.3%6.8%5.6%4.3%3.7%%%5.7%5.0%2.0%5.4%%39.6%44.9%40.4%28.4%策略更加聚焦1一些具備比較強拿地能力企業(yè)，進一步提升了核心城市拿地占比，甚至基本都聚焦在核心城市，這意味著此前全國化擴張的策略轉變?yōu)閰^(qū)域聚焦的策略，本質上是看到了廣大低線區(qū)域的開發(fā)風險。略良好、市場前景明朗、操盤團隊能力強、財務指標優(yōu)秀的項目一步強化聚焦高能級城市的優(yōu)質資產，優(yōu)中選優(yōu)。北上廣深四個一線城市的新增貨值在本集團新增貨值中占比48.1%。000拿地聚焦到高線城市000拿地聚焦到高線城市12022年樣本企業(yè)拿地的均價大幅提升，意味著拿地聚焦到高線城市。1企業(yè)的單項目面積也在下降，從2019年的19萬平米下降到2022年14萬平米。/平米元/平米00 000002019202020212022資料來源：各企業(yè)公告，中信證券研究部13企業(yè)的策略短期不會有明顯改變企業(yè)的策略短期不會有明顯改變1企業(yè)拿地策略變化，伴隨著企業(yè)組織架構變化和深耕區(qū)域的戰(zhàn)略。表性公司拿地均價及銷售均價：元/平米0201920102011201220132014201520162017201820192020202120222023司公告，中信證券研究部企業(yè)拿地策略變化的宏觀意義企業(yè)拿地策略變化的宏觀意義1竣工面積。020152016201720182019E20192020E20202021E20212022E20222023E各企業(yè)公告(含計劃，帶E企業(yè)拿地策略變化的宏觀意義企業(yè)拿地策略變化的宏觀意義1新開工面積預計很難有明顯起色。工的歷史面積及開工計劃：萬平米020152016201720182019E20192020E20202021E20212022E20222023E證券研究部企業(yè)拿地策略變化的宏觀意義企業(yè)拿地策略變化的宏觀意義1調控更加精準，確實意味著政策既要防范道德風險和矯枉過正，又要警惕基本面下行的次生風險。1我們判斷2023年的復蘇是存在波動的復蘇，而波動則主要來自于政策節(jié)奏和頻率的變化。銷售預測4%8%22%%證券研究部預測核心城市土地供給充足核心城市土地供給充足1核心城市土地出讓并未明顯下降，區(qū)域內土地供應充足。2022年，北京、上海、廣州、杭州四個城市國有土地使用權收入合計達1.03萬億元，同比降低3%，較2019和2020年分別增長46%和16%。從歷史周期來看，核心城市的土地出讓收入處于高位。2022年，四個一線城市及杭州成功出讓的住宅用地，建筑面積合計達到4,140萬平，相比2021年的4,332萬平，同比降低4.4%。北京、上海、廣州、杭州四個城市土地出讓收入(億元)及同北京、上海、廣州、杭州四個城市土地出讓收入(億元)及同比(%)國有土地使用權出讓收入(億元)YoY00002016201720182019202020212022四個四個一線城市及杭州2021-22年集中供地出讓建筑面積(萬平)第一批第二批第三批5,0004,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000202120222021第三批及以后企企業(yè)可售貨值充裕1樣本企業(yè)可售資源充裕，即便在2022年拿地力度不大的企業(yè)，也有充裕的可售資源，可以覆蓋未來的銷售需求。面積0004.513.813.813.391.371.083.703.663.912017201820192020202120225.004.003.002.001.000.00券研究部面積情況庫存面積銷售面積庫存貨值覆蓋銷售044.6544.444.154.093.81201720182019202020215.004.003.002.001.000.00源覆蓋銷售面積情況07.4067.406.734.053.312.202.602.286.817.657.072.277.1120172018201920202021202210.008.004.002.000.00券研究部覆蓋銷售面積情況006.716.726.715.685.114.5144.513.842.211.431.018.006.004.002.000.0020172018201920202021202290在可預見的未來，我國房地產市場可能處于去庫存階段0在可預見的未來，我國房地產市場可能處于去庫存階段1我國房地產企業(yè)普遍處于高庫存的狀態(tài)，且?guī)齑娼Y構的區(qū)域分布不合理。企業(yè)資產負債表內沉淀有充足的可售貨值，可以覆蓋未來的銷售規(guī)模。在人口持續(xù)凈流入的核心城市，區(qū)域內需求旺盛，各個房企集中布局，住宅供給并沒有明顯下降。1不同于其他行業(yè)，房地產行業(yè)的土地供給不會突然收縮，未來較長一段時間，我國房地產市場可能處于去庫存的狀態(tài)。核心城市2021和2022年集中供地出讓建筑面積(萬平)1800160014001200100080060040020020212022202120222021202220212022202120222021202220212022杭州市成都市上海市合肥市北京市蘇州市深圳市在地產基本面和企業(yè)戰(zhàn)略沒有明顯變化前，土地市場很難有較好表現在地產基本面和企業(yè)戰(zhàn)略沒有明顯變化前，土地市場很難有較好表現1從行業(yè)和企業(yè)角度看，土地市場很難有明顯表現。國有土地使用權出讓收入同比002012-122013-122014-122015-122016-122017-122018-122019-122020-122021-122022-122023-04Wind財政部官網，中信證券研究部資料來源：Wind，中信證券研究部22拉大1土地市場的差異度會明顯拉大。億元0I蘇仍需高頻觀察，市場復蘇不及預期的風險；I感謝您的信任與支持！THANKYOU陳聰(首席基礎設施和現代服務產業(yè)分析師)張全國(房地產和物業(yè)服務聯席首席分析師)劉河維(房地產和物業(yè)服務分析師)賣出賣出相對同期相關證券市場代表性指數跌幅10%以上證券研究報告2023年5月30日分析師聲明告所表述的具體建議或觀點相聯系。一般性聲明本研究報告由中信證券股份有限公司或其附屬機構制作。中信證券股份有限公司及其全球的附屬機構、分支機構及聯營機構(僅就本研究報告免責條款而言，不含CLSAgroupofcompanies)，統(tǒng)稱為“中信證券”。本研究報告對于收件人而言屬高度機密，只有收件人才能使用。本研究報告并非意圖發(fā)送、發(fā)布給在當地法律或監(jiān)管規(guī)則下不允許向其發(fā)送、發(fā)布該研究報告的人員。本研究報告僅為參考之用，在任何地區(qū)均不應被視為買賣任何證券、金融工具的要約或要約邀請。中信證券并不因收件人收到本報告而視其為中信證券的客戶。本報告所包含的觀點及建議并未考慮個別客戶的特殊狀況、目標或需要，不應被視為對特定客戶關于特定證券或金融工具的建議或策略。對于本報告中提及的任何證券或金融工具，人須保持自身的獨立判斷并自行承擔投資風險。本報告所載資料的來源被認為是可靠的，但中信證券不保證其準確性或完整性。中信證券并不對使用本報告或其所包含的內容產生的任何直接或間接損失或與此有關的其他損失承擔任何責任。本報告提及的任何證券或金融工具均可能含有重大的風險，以及不適合所有投資者。本報告所提及的證券或金融工具的價格、價值及收益可跌可升。過往的業(yè)績并不能代表未來的表現。本報告所載的資料、觀點及預測均反映了中信證券在最初發(fā)布該報告日期當日分析師的判斷，可以在不發(fā)出通知的情況下做出更改，亦可因使用不同假設和標準、采用不同觀點和分析方法而與中信證券其它業(yè)務部門、單位或附屬機構在制作類似的其他材料時所給出的意見不同或者相反。中信證券并不承擔提示本報告的收件人注意該等材料的責任。中信證券通過信息隔離墻控制中信證券內部一個或多個領域的信息向中信證券其他領域、單位、集團及其他附屬機構的流動。負責撰寫本報告的分析師的薪酬部門管理層和中信證券高級管理層全權決定。分析師的薪酬不是基于中信證券投資銀行收入而定，但是，分析師的薪酬可能與投行整體收入有關，其中包括投資銀行、銷售與交易業(yè)務。若中信證券以外的金融機構發(fā)送本報告，則由該金融機構為此發(fā)送行為承擔全部責任。該機構的客戶應聯系該機構以交易本報告中提及的證券或要求獲悉更詳細信息。本報告不構成中信證券向發(fā)送本報告金融機構之客戶提供的投資建議，中信證券以及不為(前述金融機構之客戶)因使用本報告或報告載明的內容產生的直接或間接損失承擔任何責任。評級說明投資建議的評級標準評級說明報告中投資建議所涉及的評級分為股票評級和行業(yè)評級(另有說明的除外)。評級標準為報告發(fā)布日后6到12個月內的相對市場表現，也即：以報告發(fā)布日后的6到12個月內的公司股價(或行業(yè)指數)相對同期相關證券市場代表性指數的漲跌幅作為基準。其中：A股市場以滬深300指數為基股票評級買入相對同期相關證券市場代表性指數漲幅20%以上增持相對同期相關證券市場代表性指數漲幅介于5%~20%之間持有相對同期相關證券市場代表性指數漲幅介于-10%~5%之間準，新三板市場以三板成指(針對協議轉讓標的)或三板做市指數(針對做市轉讓標的)為基準；香港市場以摩根士丹利中國指數為基準；美國市場以納斯達克綜合指數或標普500指數為基準；韓國市場以科斯達克指數或韓國綜合股價指數為基準。行業(yè)評級強于大市相對同期相關證券市場代表性指數漲幅10%以上中性相對同期相關證券市場代表性指數漲幅介于-10%~10%之間弱于大市相對同期相關證券市場代表性指數跌幅10%以上特別聲明告所提到的公司建立或保持顧問、投資銀行或證券服務關系，(2)參與或投資本報告所提到的公司的金融交易，及/或持有其證券或其衍生品或進行證券或其衍生品交易，因此，投資者應考慮到中信證券可能存在與本研究報告有潛在利益沖突的風險。本研究報告涉及具體公司的披露信息，請訪問/disclosure。法律主體聲明本研究報告在中華人民共和國(香港、澳門、臺灣除外)由中信證券股份有限公司(受中國證券監(jiān)督管理委員會監(jiān)管，經營證券業(yè)務許可證編號：Z20374000)分發(fā)。本研究報告由下列機構代表中信證券在相應地區(qū)分發(fā)：在中國香港由CLSALimited 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