北京僑福芳草地個案分析

僑福芳草地商業(yè)案例分析2021/5/91項目概況項目地址北京市朝陽區(qū)東大橋路9號開業(yè)時間2012年12月投資30億占地面積13.8萬平方米建筑面積20萬平方米物業(yè)組成購物中心、寫字樓各物業(yè)建筑面積4.65萬㎡商業(yè)+8.2萬㎡辦公、酒店經(jīng)營業(yè)態(tài)餐飲30%+40-50%時尚品牌+20%精品手表和珠寶車位1000個開發(fā)商北京僑福置業(yè)有限公司開發(fā)周期1995年拿地，2000規(guī)劃，2004年開建，2010年建成緊鄰北京CBD中心，是僑福集團在中國大陸地區(qū)的第一個大型項目，是一座集頂級寫字樓、時尚購物中心,藝術(shù)中心和精品酒店于一身的創(chuàng)新建筑2021/5/92項目成就北京潮流時尚新地標(biāo)北京最為獨特的購物中心模式236米亞洲最長室內(nèi)步行吊橋中國第一個獲得美國綠色建筑協(xié)會“鉑金認證”的綜合體商業(yè)建筑與藝術(shù)品相結(jié)合的純正式體驗式購物中心2021/5/93項目區(qū)位北京市朝陽區(qū)東大橋路9號（東大橋路西側(cè)，朝外南街和日壇北路間）,緊鄰北京CBD地帶地鐵·10號線:呼家樓站，A出口，乘126，440東大橋站即到·1號線:永安里站，A出口，往北步行15分鐘即到·6號線:東大橋站，A出口，往南步行7分鐘即到搭乘公交·芳草地站：乘坐28，43，120，126，403下車即到·東大橋東站：乘坐101，109，112，118電車以及75，403，420，615，619，750路公交車，下車往南步行200米即到交通路線2021/5/94商業(yè)定位以領(lǐng)先綠色思維，打造匯聚頂級購物、辦公，酒店與藝文的北京新地標(biāo)。立足芳草地濃郁的國際氛圍與低端優(yōu)勢，致力打造多元的商業(yè)及文化休閑綜合體，成為北京時尚風(fēng)格與高品質(zhì)的新復(fù)合生活板塊。其領(lǐng)先的環(huán)保設(shè)計、永續(xù)大展的理念和豐富多遠的藝術(shù)氛圍構(gòu)成了芳草地獨有特色，為每一位到訪者帶來充滿新意的獨特體驗。2021/5/95“非傳統(tǒng)”的商業(yè)建筑整個建筑外觀，盡顯時尚設(shè)計感，使用獨特、時尚的金字塔外罩，將四座塔樓建筑連接在一起。由ETFE膜和三重玻璃幕墻覆蓋籠罩，保證內(nèi)部舒適優(yōu)美的環(huán)境不受外界干擾。底層的下沉式設(shè)計，擴展了空間的使用效率。2021/5/96鋼鐵與藝術(shù)的結(jié)合2021/5/97一條橫貫整棟建筑的長橋，長達236米，是國內(nèi)首座室內(nèi)步行橋。它橫跨在建筑復(fù)合體之間，增大顧客的視野；整條長橋與建筑配套的系列觀光電梯、直升梯與十八座六米長的自動扶梯相配套，亦可讓來訪客戶和顧客盡享便利

國內(nèi)首座長達二百三十六米的步行橋“綠”色人文2021/5/98內(nèi)外“環(huán)保”理念能源使用量是同等建筑的50%，是中國第一個獲得綠色建筑評估體系LEED鉑金級認證的綜合性商業(yè)項目此外，項目的節(jié)水設(shè)備也非常豐富，不僅包括電子水龍頭，衛(wèi)生間節(jié)水潔具以及低流量淋浴設(shè)施等，雨水過濾后也可循環(huán)利用被用作綠化灌溉，從而提高水使用率保護膜覆蓋下的空氣流動環(huán)保罩將四個商業(yè)建筑完全包裹，為了滿足里面建筑的高度要求，其形狀為三角形，屋頂沿西面和北面傾斜平面120X150米，高度超過80m的結(jié)構(gòu)，立面采用單層玻璃，頂采用ETFE半透明膜，形成獨立的微氣候環(huán)境。不僅做到了冬暖夏涼，從而也節(jié)省了空調(diào)系統(tǒng)的使用。擁有獨特的微型氣候系統(tǒng)，室內(nèi)能實現(xiàn)自動溫控租戶們能夠在水、電等能耗方面長遠地降低開支從內(nèi)在來說，穩(wěn)定的內(nèi)部微循環(huán)系統(tǒng)，結(jié)合樓群VAV冷水吊頂系統(tǒng)和智能BMS系統(tǒng)，可以至少節(jié)約60%的能源使用率，最高達到80%的比率。同時，模塊化辦公格局的靈活性和兼容性也為租戶節(jié)省了10-15%的裝修成本2021/5/99“藝術(shù)”氛圍僑福芳草地中擺放著的41件達利雕塑，是世界上最豐富的達利真品收藏之一，它們與建筑相融合，散發(fā)出屬于僑福芳草地的獨特氣質(zhì)。用藝術(shù)品留住客戶，“顧客們會因此多停留，他們待在這里的時間越長，就越有購物的可能。2021/5/910“藝術(shù)”細節(jié)帶有藝術(shù)氣息的廁所指示牌別出心裁的垃圾桶設(shè)計帶有智能溫水清洗系統(tǒng)的坐便器2021/5/911共分兩個展廳，占地總面積4000余平方米。致力于積極推動和參與中國當(dāng)代藝術(shù)的發(fā)展和研究。秉持以人為先的理念，實現(xiàn)從過去展覽館“以物為中心”的完美蛻變?！八囆g(shù)”展覽館2021/5/912業(yè)態(tài)與品牌芳草地逾50%品牌首進中國，品牌稀缺性成競爭性。僑福芳草地沒有給任何商家提供“裝修補貼”，也沒有減免租金，現(xiàn)在的租金水平是1000-2000元/平方米/月采用底租加抽成的合作方式，抽成大致是10%-20%，手表、珠寶等精品抽成比較高，但餐飲低一點?！币膊⒉皇羌兇獾纳莩奁废M場所，既有快時尚的GAP，也有高檔的精品手表和珠寶，既有花18塊錢就可享受的臺灣老字號度小月，也有米其林三星主廚開的純正西餐·······2021/5/913業(yè)態(tài)分布但是僑福芳草地在未來的三到五年，也要有一個調(diào)整適應(yīng)期，這么多第一次來中國或北京的品牌，能否獲得北京消費者的認可，還有待檢驗2021/5/914辦公四棟建筑共有8200m2的辦公空間，50%以上的辦公室可以直接通向空中花園、觀景橋和露臺，美麗的室外空間提供了除了傳統(tǒng)空間之外的愜意環(huán)境，也為辦公用戶提供一個交流輕松的工作空間。寫字樓、酒店全部自持，招商、運營、物業(yè)服務(wù)都由僑福集團自己的團隊負責(zé)2021/5/915酒店大樓的最頂層是擁有60套客房的精品酒店，通過觀光電梯可從大堂直接到達。豪華客房都擁有寬大的戶外陽臺、個性化泳池、按摩浴缸和娛樂設(shè)施等。玻璃與鋼結(jié)構(gòu)的空中大廳位于大樓最高點，在這人們可將北京的景色盡收眼底。寫字樓、酒店全部自持，招商、運營、物業(yè)服務(wù)都由僑福集團自己的團隊負責(zé)2021/5/916僑福芳草地-中國綠色建筑先鋒

Parkview

Green芳草地的能源使用量僅為同等規(guī)模建筑的50%，是中國第一個獲得美國綠色建筑協(xié)會LEED?（Leadership

in

Energy

&

Environmental

Design

Building

Rating

System）“鉑金級預(yù)先認證”的綜合性商業(yè)建筑，此外，Parkview

Green芳草地更分別獲得以下獎項：

2010年:

MIPIM

Asia「年度最佳綠色建筑」

2011年:「FuturArc」綠色先鋒獎

「Perspective透視」優(yōu)秀獎

「國際綠色大獎」最佳綠色智能建筑項目銅獎

2012年:

GBA環(huán)保建筑大獎

中獲得亞太區(qū)綠色建筑大獎

項目所獲獎項2021/5/917開發(fā)周期較長，資金回籠周期較長，需要有雄厚的資金支撐；需要很長時間培養(yǎng)市場，目標(biāo)消費群體比較小眾，需要